Tín dụng ngân hàng-giải pháp tất yếu đối với vần đề nhà ở cho người thu nhập thấp.PDF

Tín dụng ngân hàng-giải pháp tất yếu đối với vần đề nhà ở cho người thu nhập thấp.PDF

B BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

-

THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ

THÁNG 6/2010

1.1.1 Nhà ở 3

1.1.2 Người thu nhập thấp 3

1.1.3 Nhà ở cho người thu nhập thấp 5

1.2 Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 6

1.2.1 Cầu nhà ở 6

1.2.2 Cung nhà ở 6

1.2.3 Giá nhà ở 6

1.2.4 Phương thức giao dịch 7

1.3 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 7

1.3.1 Kinh nghiệm bốn phương 7

1.3.2 Một số kinh nghiệm của các tỉnh thành trong nước 9

NHẬN XÉT CHƯƠNG 1 12

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2001-2010 2.1 Đặc điểm của Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 13

2.2 Những chính sách về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố Hồ Chí Minh 14

2.3 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh 20

2.3.1 Phân nhóm cán bộ, công nhân viên chức .…20

2.3.2 Phân nhóm công nhân tại các khu công nghiệp tập trung ….20

2.3.3 Phân nhóm trí thức trẻ ngoại tỉnh làm việc tại các đô thị lớn ….22

3.1.1 Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2010-2015 27

3.1.2 Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020 28

3.1.3.4 Giải pháp về kiến trúc nhà ở cho người thu nhập thấp …35

3.1.3.5 Giải pháp về trình tự, thủ tục đầu tư 36

3.1.3.6 Giải pháp phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung 36

3.1.3.7 Giải pháp tự lực của chủ đầu tư và người dân ….37

3.2 Giải pháp đẩy mạnh vai trò của Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp 38

3.2.1 Quan điểm của ngân hàng đối với nhà ở cho người thu nhập thấp 38 3.2.2 Một số gói sản phẩm cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở của Ngân hàng 41 3.2.3 Nhận định và đánh giá về công cụ Tín dụng ngân hàng 43 3.2.3.1 Nhận định vai trò tất yếu của Tín dụng ngân hàng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 43 3.2.3.2 Đánh giá về thực tế sử dụng công cụ Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp 44 3.2.3.3 Nhận định tiềm năng phát triển công cụ Tín dụng ngân hàng trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 44 3.2.4 Mô hình tam giác +1 45 KẾT LUẬN 49 PHỤ LỤC

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ADB: Ngân hàng phát triển châu Á

CBCC: Cán bộ công chức

CPF: Quỹ tiết kiệm trung ương Singapore ĐTM: Đô thị mới

GDP: Tổng sản phầm quốc nội GPMB: Giải phóng mặt bằng HDB: Uỷ ban phát triển nhà ở

HEPZA: Ban quản lý các khu công nghiệp –khu chế xuất Thành phố Hồ Chí Minh HOF: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh

KCN: Khu công nghiệp KCX: Khu chế xuất KTX: Ký túc xá

NHNN: Ngân hàng nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại PCI: Thu nhập bình quân đầu người UBND: Uỷ ban nhân dân

UNDP: Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc

LỜI MỞ ĐẦU

Nhà ở là một nhu cầu cơ bản cần thiết đối với mỗi người, mỗi gia đình Nhà ở không chỉ là một phần của lĩnh vực bất động sản-một ngành quan trọng của nền kinh tế quốc gia, mà nó còn mang ý nghĩa to lớn đối với mỗi người, mỗi gia đình chúng ta Tuy nhiên, không phải ai cũng có được căn nhà đàng hoàng cho riêng mình, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp

Bao năm qua, Nhà nước ta đã nỗ lực đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp Với những chính sách đầy ý nghĩa đó, đã mở ra cơ hội cho người có thu nhập thấp trên toàn đất nước nói chung, và trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có được một điều kiện nhà ở phù hợp nhất với mình Tuy nhiên, cho tới bây giờ, còn rất nhiều người, hộ gia đình có thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa được đáp ứng Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp đang gặp phải bế tắc nhưng có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai Chính tính cấp thiết, ý nghĩa kinh tế- xã hội quan trọng, và triển vọng phát triển của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp đã thu hút sự quan tâm của nhóm nghiên cứu Dưới góc nhìn của những sinh viên chuyên ngành Tài chính-Ngân hàng, chúng tôi xem xét và nhận định tiềm năng của việc phát triển Tín dụng ngân hàng như là một công cụ hiệu quả hỗ trợ về tài chính cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở Tuy vậy, cần làm gì để những chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của Nhà nước được các Ngân hàng hưởng ứng? Làm sao để Ngân hàng vừa hỗ trợ vừa đạt được lợi nhuận mục tiêu? Và làm như thế nào để tất cả những người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đều tạo lập được nhà ở đường hoàng để ổn định cuộc sống? Để đóng góp vào câu trả lời, nhóm nghiên cứu đã tiếp

cận và thực hiện đề tài : “Tín dụng Ngân hàng – Giải pháp tất yếu đối với vấn đề nhà ở

cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020”

Đề tài có kết cấu bao gồm những nội dung chính sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2010

Chương 3: Định hướng và giải pháp thúc đẩy sự phát triển của Tín dụng ngân hàng hỗ trợ vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020

Với bài nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu hy vọng sẽ đưa đến một cái nhìn tổng quan về vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, từ đó góp phần hoàn thiện hơn các giải pháp cho vấn đề này Đề tài cũng hướng đến những ý tưởng mới để phát huy được vai trò của Tín dụng ngân hàng nói riêng và các bên liên quan nói chung nhằm mục đích cuối cùng là để nhà ở với người thu nhập thấp không còn là một giấc mơ

Nhóm nghiên cứu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

1.1.Tổng quan về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.1.1 Nhà ở

Từ thuở hồng hoang, những cư dân Việt đã yên mình trong những ngôi nhà sàn để tránh né thú dữ Rồi mấy nghìn năm phong kiến đi qua với mái nhà tranh phủ khói lam chiều Để rồi

hôm nay “ngõ nhỏ, phố nhỏ, nhà tôi ở đó”…

Nhưng dù là nhà sàn, nhà tranh, nhà ba gian ngói đỏ, hay nhà đúc bê tông, biệt thự, nhà vẫn

chỉ là nhà Theo Bách khoa toàn thư Việt Nam, nhà là một công trình kiến trúc xây dựng,

một tổ hợp những không gian nhân tạo để phục vụ cho đời sống sinh hoạt và sản xuất của

Nhà ở không chỉ là nhu cầu vật chất cơ bản của con người, mà còn là tâm lý “an cư mới lạc nghiêp” Dù cho cái nghiệp sống phải bon chen, vất vả, khó khăn như thế nào, ta vẫn sống được nếu ta biết rằng có một nơi để tìm về yên bình - mái nhà Bong bóng tín dụng nhà đất Mỹ nổ bùng năm 2008, xã hội Mỹ chứng kiến hàng trăm ngàn con người buộc phải rời khỏi ngôi nhà của họ Nhưng Mỹ còn có đủ nhà cho công dân của họ, còn có đủ những ngôi nhà đàng hoàng để mà các Ngân hàng tịch biên…Có những đất nước mà công dân nước đó còn đang khát khao được sống trong những căn nhà tử tế Nói như thế để thấy rằng những ngôi

nhà còn là một phần bộ mặt của một quốc gia

1.1.2 Người có thu nhập thấp

Người thu nhập thấp là một khái niệm mơ hồ nếu so về mặt định lượng Và có lẽ vì nó mơ

hồ nên dù mỗi chính sách hỗ trợ do Chính phủ hay Bộ Xây dựng ban hành đều quy định đối tượng thụ hưởng, song vẫn chưa có một văn bản pháp quy nào thống nhất thu nhập thấp là như thế nào? Rồi đây, dư luận đã và vẫn sẽ nói về, bàn về, lo lắng về chủ nhân của những

ngôi nhà được xây dựng theo chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp có thật là có

thu nhập thấp hay không? Và nội tình bên trong sẽ là một mớ bòng bong…

Trước hết, chúng ta cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo Người nghèo là người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo Chỉ là thu nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi Vấn đề là định lượng ngưỡng ấy là bao

nhiêu

Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital Incomme, PCI) của quốc gia Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có thu nhập bình quân thấp hơn PCI Ở Việt Nam, PCI tính trên từng tháng năm 2008 là 995 nghìn đồng ( Niên giám thống kê

2009 - Phụ lục 1) Trong đó PCI tính trên từng tháng ở đô thị là 1065 nghìn đồng

Trong cuộc khảo sát chung về mức sống dân cư năm 2006, Tổng cục thống kê đã có bảng khảo sát về thu nhập của 5 nhóm dân cư từ thấp nhất đến cao nhất Mỗi nhóm chiếm 20% dân số Kết quả cho thấy một sự chênh lệch đáng kể trong thu nhập giữa những người nghèo

nhất và những người giàu nhất Con số cụ thể được trình bày ở phụ lục 2

Nhìn chung, nước ta vẫn là nước có thu nhập thấp so với mặt bằng chung của thế giới Điểm đáng chú ý là con số được nêu trong hai phụ lục trên thấp hơn nhiều các báo cáo về thu nhập đầu người tính bằng USD do chính phủ công bố Lý do là trong hai phụ lục, Tổng cục thống kê đã điều chỉnh các con số theo giá trị thực tế Với một mức thu nhập bình quân cả nước như vậy, thì dù định lượng ở mốc nào, người thu nhập thấp ở Việt Nam cũng gặp phải hạn chế đáng kể trong nguồn lực chi tiêu cho nhà ở

Ở trong phạm vi đề tài này, chúng tôi thống nhất hiểu người thu nhập thấp là người với mức thu nhập của mình, họ không đủ điều kiện để sở hữu được nhà ở phù hợp với nhu cầu nhà ở cơ bản của họ Chúng tôi chọn cách hiểu định tính trên để phù hợp riêng với đề tài của mình Đối tượng chúng tôi chọn là những người có thu nhập, có mong muốn có nhà thật sự để ở , nhưng thu nhập hiện tại chưa đủ điều kiện hiện thực hoá điều đó Nhà ở cho người thu nhập

thấp được tiếp cận trên hai phương diện : nhà mua và nhà thuê

Trong đối tượng người có thu nhập thấp, đề tài chủ yếu hướng vào các phân nhóm sau:  Cán bộ, công nhân viên chức

 Công nhân làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp tập trung

 Nhóm những trí thức trẻ ngoại tỉnh  Sinh viên nói chung

Nếu xét một cách thấu đáo thì sinh viên không phải người thu nhập thấp vì họ chưa chính thức tạo ra thu nhập Tuy nhiên, nếu tiếp cận theo hướng thực tế thì sinh viên đang là một đối tượng chính trong chương trình nhà ở xã hội Nguồn tài trợ từ gia đình cũng có thể được xem xét như khoản thu nhập của đối tượng này Một lý do khác dẫn đến việc nhóm nghiên cứu chọn sinh viên là một phân nhóm trong người có thu nhập thấp là vì chúng tôi muốn nghiên cứu những tác động cụ thể của đề tài đến một trong những lưu tâm lớn nhất của sinh viên

chúng tôi, vấn đề nhà trọ

1.1.3 Nhà ở cho người có thu nhập thấp

An cư - đó không phải là giấc mơ chỉ người khá giả mới được mơ…

Bộ phận người thu nhập thấp hiện vẫn chiếm đáng kể trong xã hội Việt Nam Tính riêng mỗi cá nhân, an cư mới lạc nghiệp thì với cả đất nước cũng phải thực hiện được đòi hỏi cơ bản

lạc cư cho con dân nước mình Người giàu có thể tự lo, còn người thu nhập thấp thì đương

nhiên cần được trợ giúp từ nhà nước Đó là bổn phận của nhà nước Bên cạnh đó, lựa chọn hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp còn là chính sách an sinh xã hội, kích thích

tăng trưởng kinh tế bền vững mà chính phủ đã lựa chọn Nhà ở là đòi hỏi Nhưng với mặt

bằng giá nhà đất hiện nay ở các đô thị lớn nước ta thì nhà ở là giấc mơ đối với người thu nhập thấp

Đề tài xác định rằng nhà ở cho người thu nhập thấp không hoàn toàn là dạng nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật nhà ở năm 2006 Nhà ở xã hội chủ yếu là do nhà nước tự đầu tư xây dựng, quản lý và xét chọn đối tượng thụ hưởng Nhà ở cho người thu nhập thấp nhắm đến đối tượng của phân khúc nhà ở này Nhưng nhìn chung, nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội có rất nhiều điểm tương đồng Do đó trong đề tài đôi lúc nhóm nghiên cứu

1.2 Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.2.1 Cầu nhà ở

Ngày 13-3-2009, Bộ xây dựng đã ra công văn số 366/BXD-QLN yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai xây dựng Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp , ký túc xá cho sinh viên (gọi chung là nhà ở giá thấp) Đặc biệt yêu cầu tất cả các tỉnh , thành phố điều tra cụ thể về

nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và sớm báo cáo về Bộ xây dựng Sau khi có kết quả

này và đặc biệt là vào ngày 1-7-2010, kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 được báo cáo, số liệu cụ thể về lượng cầu nhà ở giá thấp hiện tại sẽ có Theo kết quả điều tra mức sống năm 2006, chỉ 21,5% trong 40% dân số có mức thu nhập thấp thứ nhất và thứ hai sở hữu nhà kiên cố, trong khi gần 50% trong số họ phải ở nhà tạm bợ và nhà khác ( Phụ lục 3) Một cách dễ dàng chúng ta xác định được rằng mức cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp

ở Việt Nam hiện nay rất lớn

1.2.2 Cung nhà ở

Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến tháng 2/2010, cả nước có 263 dự án nhà giá thấp được đăng kí triển khai, tổng vốn đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhà ở cho khảng 821.520 người Số dự án nhà cho công nhân thuê là khoảng 264 dự án đăng kí Nhưng thực tế năm 2009 chỉ có 24 dự án nhà cho công nhân thuê và 31 dự án nhà giá thấp là đã tiến hành xây dựng thực tế ( theo lời ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)) Như vậy, nguồn cung nhà ở

cho người thu nhập thấp là quá hạn chế

1.2.3 Giá nhà ở

Cầu lớn hơn nhiều so với cung, nếu đúng theo quy luật thị trường, giá sẽ xác định ở một mức

cao nhưng đây lại là hàng hoá nhà ở cho người thu nhập thấp, thật khó?

Ở những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp do Nhà nước xây dựng, thì giá là toàn quyền do Nhà nước quyết định Đó có thể là một mức giá ưu đãi thấp thật sự, chênh lệch lỗ, Nhà nước chấp nhận Nhưng nếu nhà ở cho người thu nhập thấp do các đơn vị tư nhân xây dựng thì Nhà nước chỉ có quyền can thiệp vào giá một cách tương đối Đó là hàng hóa thương mại Vì Nhà nước có những ưu đãi về quỹ đất, thuế, lãi suất vay…cho các nhà đầu tư nên Nhà nước có quyền tác động, bảo đảm giá nhà ở cho người thu nhập thấp ở một mức hợp lý -

mức giá để loại nhà ở này vẫn là nhà ở cho người thu nhập thấp Nhưng quyền quyết định giá cuối cùng vẫn là thoả thuận của doanh nghiệp và người dân

1.2.4 Phương thức giao dịch

Theo thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì quỹ nhà ở xã hội do nhà

nước xây dựng và phân phối, phương thức giao dịch là xét chọn Người có nhu cầu sẽ phải

nộp hồ sơ, sau đó sẽ được chấm điểm theo thang điểm Sau khi tập hợp đầy đủ Hồ sơ đăng ký, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm xem xét từng Hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên theo quy định để lập danh sách đối tượng được mua

nhà ở thu nhập thấp thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư

Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà ở thu nhập thấp theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định) về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người thu nhập thấp được hỗ trợ nhiều lần Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp

trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng Riêng đối với nhà cho

thuê, thuê mua, phương thức giao dịch thoáng hơn, chủ yếu là thoả thuận của chủ đầu tư và người có nhu cầu

Còn với nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân xây dựng hoặc kết hợp giữa tư nhân và nhà nước thì phương thức giao dịch là mua bán theo thị trường, có sự giám sát của Nhà nước để đảm bảo đúng đối tượng thu nhập thấp được thụ hưởng những ngôi nhà này

1.3 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.3.1 Kinh nghiệm bốn phương

1.3.1.1 Singapore - đất nước không có người không nhà

Đó là tuyệt đối hoá Nhưng nếu so sánh tương đối với nước ta hay kể cả nhiều nước đã phát triển thì câu nói tuyệt đối trên vẫn hợp lý Vào năm 1960, dân số Singapore là 1,6 triệu người, hơn 70% trong số họ phải sống trong những khu nhà chật hẹp, cũ kỹ, mất vệ sinh 1/4 dân số sống trong những khu nhà ổ chuột, 1/3 khác sống trong những ngôi nhà tự phát ven thành phố (theo lời của PGS Sim Loo Lee, trưởng khoa Bất động sản, đại học Quốc gia Singapore) Và bước đột phá được tạo ra : Uỷ ban phát triển nhà ở - Housing and

Development Board (HDB)- được thành lập HDB- đó là biểu tượng của tư duy chiến lược

Chiến lược tổng thể, phù hợp và hiệu quả

Như đã trích dẫn ở trên ,những năm 60 của thế kỷ trước, người dân Singapore vô cùng khó khăn về nhà ở HDB đã đặt ưu tiên hàng đầu là : tăng nhanh nhất số lượng nhà ở trong một thời gian ngắn nhất với chi phí thấp nhất Kết thúc 5 năm đầu tiên, HDB hoàn thành 53.777 căn hộ mới, giá trung bình 4000 SGD/căn, tính ra là khoảng 45 phút là có một căn nhà mới ra đời Hoàn thành đúng mục tiêu Rõ ràng mục tiêu đề ra không có hai từ “chất lượng”… Ở Việt Nam ta hiện nay , khi chương trình giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang được bàn đến và quyết tâm làm thì cũng có rất nhiều băn khoăn về chất lượng của các căn nhà giá thấp đang được xây lên Liệu Việt Nam bây giờ có là Singapore của những năm 60, có chọn cách làm “nhiều nhất, nhanh nhất , rẻ nhất” mà HDB đã làm? Nhưng nếu nghĩ “nhiều, nhanh, rẻ” thì chắc chắn chất lượng thấp thì có vẻ vội vàng Một căn nhà 4000 SGD đó được thiết kế đơn giản ,một khối hình hộp một hoặc hai phòng, có phòng bếp và toilet, nằm trong những chung cư 5-7 tầng không cần thang máy Không màu mè, không tô hồng phần vỏ,

những căn nhà ấy tiện dụng tối đa và phù hợp nhất vào những ngày tháng ấy

Đầu năm 1970, 1/3 dân số đã sống trong những căn nhà mà HDB xây dựng Và vào cuối thập niên 70, người Singapore chính thức không thiếu nhà để ở HDB - 20 năm - vấn đề có nhà ở cho người dân được giải quyết xong Bằng một thể chế pháp lý mạnh, một cơ chế quản lý, giám sát chặt chẽ và đặc biệt là sự giữ gìn uy tín cao của chính quyền, Singapore đã đạt

được mục tiêu của mình

Một điểm đáng chú ý gợi mở đến cốt lõi của đề tài nghiên cứu của chúng tôi cũng xuất hiện từ đây Những căn hộ xã hội được xây dựng trong giai đoạn này có chủ đầu tư là HDB

nhưng nguồn vốn chủ yếu lại đến từ hệ thống Ngân hàng

HDB đã sử dụng cơ chế cho vay ưu đãi và mua nhà trả góp Để đảm bảo khả năng trả góp tiền mua nhà của người dân, Quỹ Tiết kiệm Trung Ương (CPF) ra đời Các tổ chức tín dụng đóng 13% và người lao động đóng 20% tiền lương của họ vào quỹ Quỹ trả lãi bằng với lãi suất ngân hàng và là chiếc bình phong ngăn khả năng vỡ nợ của người mua nhà CPF cùng

với Ngân sách đã bù lỗ cho HDB

Ngày nay, khoảng 90% dân số Singapore sống trong những căn hộ chung cư cao tầng khá hiện đại nhưng giá bình dân Có thể khẳng định lại: Singapore là điển h́nh nhất trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân

1.3.1.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tây Âu - nhà cho thuê

Nếu như ở Singapore, người có thu nhập thấp phần lớn sở hữu nhà ở thì ở Tây Âu, giải pháp được lựa chọn là nhà cho thuê Nhà cho thuê giải quyết được yêu cầu về vốn đầu tư, giá thuê nhà phù hợp với người thu nhập thấp, thích ứng với tính linh hoạt trong việc làm của người thu nhập thấp Mô hình nhà cho thuê tập trung đăc biệt thích hợp ở các khu đô thị lớn của nước ta Đặc biệt nếu xây dựng nhà ở cho đối tượng công nhân khu công nghiệp tập trung, sinh viên , hoặc bộ phận người dân nông thôn ly hương vào các thành phố kiếm sống thì nhà

cho thuê tập trung là mô hình khả thi nhất

Với mặt bằng giá cả nhà đất hiện nay ở các đô thị lớn, người thu nhập thấp khó có cơ hội sở hữu nhà Nhà nước nên đặt mục tiêu trước mắt là giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân chứ không phải là toàn dân sở hữu nhà ở

1.3.2 Một số kinh nghiệm của các tỉnh thành trong nước 1.3.2.1 Đà Nẵng

Sở dĩ nhóm nghiên cứu chọn Đà Nẵng như một điểm hy vọng trong chương trình giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam là vì chúng tôi rất ấn tượng với một Đà Nẵng “5

không” và “3 có” Sau 5 năm thực hiện thành công “5 không”: không hộ đói, không mù chữ,

không lang thang ăn xin, không ma tuý, không giết người cướp của, năm 2005, Đà Nẵng bắt tay vào làm “3 có” : có nhà ở, có việc làm, có văn minh đô thị Đà Nẵng đã chọn con đường

đi riêng của mình : “an cư mới lạc nghiệp” Mục tiêu của Đà Nẵng trong chương trình “có

nhà ở” là đến năm 2010, xoá bỏ toàn bộ nhà tạm, giải quyết căn bản vấn đề nhà ở cho người

dân

Tuy nhiên, thực tế theo báo cáo của Sở xây dựng Đà Nẵng , từ năm 2006 - 2009, TP Đà Nẵng chỉ mới đầu tư xây dựng trên 3.484 căn hộ chung cư giá thấp, tương đương khoảng 174.200 m2 sàn Để đẩy mạnh việc thực hiện chương trình này, ngày 27-5-2009, Chủ tịch UBND TP.Đà Nẵng Trần Văn Minh đã ban hành chương trình xây dựng 7.000 căn nhà ở xã hội Diện tích mỗi căn tối đa là 70 m2 và tối thiểu là 50 m2 Chương trình này được triển khai trong hai năm 2009 - 2010, với tổng vốn đầu tư 1.700 tỉ đồng

Kết quả đạt được của đề án đến thời điểm cuối tháng 3-2010 như sau:

 Dạng nhà chung cư cho người thu nhập thấp: 14 chung cư hoàn thành với 534 căn hộ đã được bàn giao cho công ty quản lý quỹ nhà Cộng thêm với các dự án đang triển khai

thì Đà Nẵng đã và đang xây dựng 119 chung cư với 10.516 căn hộ

 Dạng ký túc xá cho sinh viên: Sở Xây dựng Đà Nẵng đang là chủ đầu tư của hai khu ký túc xá tập trung: phía tây (tại Q Liên Chiểu với quy mô 5.744 chỗ ở cho sinh viên) và phía đông (khu Nam Tuyên Sơn, quy mô 3.200 chỗ ở cho sinh viên) Khu phía tây khởi công vào tháng 11-2009 Khu phía đông dự kiến đến giữa tháng 4-2010 có đủ hồ sơ để thi công 2 trong số 3 khối nhà song song với việc triển khai thiết kế, dự toán các hạng

mục còn lại

 Dạng nhà tập trung cho công nhân: Thành phố đã duyệt giao 24,9 ha đất tại 10 địa điểm

cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân

(Số liệu từ Báo cáo tại cuộc họp của Chủ tịch UBND Thành phố Đà Nẵng và Sở Xây dựng

về việc rà soát tiến độ thi công nhà ở xã hội đầu tháng 4-2010)

Ý nghĩa không chỉ nằm trên những con số Điều đáng ghi nhân ở Đà Nẵng là chính thái độ chỉ đạo tích cực, kiên quyết, rốt ráo của cơ quan nhà nước để hiện thực những căn nhà ở giá thấp cho người dân

1.3.2.2 Hà Nội

Ngày 1.8.2008, Thủ đô Hà Nội chính thức được mở rộng với diện tích mới là 3.344km2, trở thành 1 trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất Nhưng liệu điều này có giúp giải quyết triệt để vấn đề “quá chật”của Thủ đô? Mật độ dân số Hà Nội năm 2009 là 1.926 người/km2 , cao hơn 7 lần cả nước Khu vực nội đô, quận Đống Đa có mật độ dân số cao nhất, 36.550 người/km2 ( số liệu do Ban chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở Hà Nội cung cấp ngày 30-9-2009) Với con số như thế, một người thu nhập không thấp cũng thật khó sở hữu nhà ở Thủ

đô

Thế nhưng Hà Nội cũng đang rất tích cực đẩy mạnh chương trình chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp Dự kiến đến tháng 10/2010, 800 căn hộ ở khu đô thị Việt Hưng quận Long Biên sẽ được bổ sung vào quỹ nhà ở xã hội của Thành phố Và ngay từ tháng 4/2010, Hà Nội đã tiến hành nhận hồ sơ đăng kí thuê, thuê mua 800 căn hộ này UBND TP.Hà Nội đã đồng ý một số chỉ tiêu điều chỉnh quy hoạch Khu ĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp và Mỹ Đình để triển khai dự án nhà ở cho sinh viên Dự án tại Khu đô thị mới (ĐTM) Pháp Vân - Tứ Hiệp có

quy mô cao 15 tầng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 22.000 sinh viên, do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) thực hiện Dự án tại Khu ĐTM Mỹ Đình II có chiều cao 17 tầng, đáp ứng chỗ ở cho 8.000 sinh viên Ngoài 2 dự án trên, UBND TP Hà Nội cũng đã chấp thuận danh sách đợt 1 các nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội Trong năm 2010, Hà Nội dự định hoàn thành

khoảng 4.000 nhà ở xã hội Thực ra, Hà Nội chưa có một chính sách tổng thể để phát triển

nhà ở cho người thu nhập thấp như Đà Nẵng nhưng điểm đáng chú ý là UBND Thành phố Hà Nội đã làm rất tốt công tác khuyến khích doanh nghiệp cùng tham gia vào thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp Thực tế của quá trình xin-xét-quyết định danh sách người thu nhập thấp được thuê, mua nhà ở xã hội đợt đầu tiên của Hà Nội cũng sẽ để lại cho Thành phố Hồ Chí Minh rất nhiều bài học ý nghĩa

NHẬN XÉT CHƯƠNG 1

Nhà ở cho người có thu nhập thấp là một vấn đề nóng trong lòng đời sống xã hội, đặc biệt là ở các đô thị lớn của Việt Nam Ở các vùng nông thôn, không có điều kiện cất nhà kiên cố thì bà con mình vẫn có thể dựng lên chỗ chui ra chui vào Nói như người dân mình, ở quê có thể không có tiền nhưng không chết đói, còn ở thành phố, mỗi thứ mỗi tiền, không có tiền hay có ít tiền, cơm còn chưa có để ăn, hay ăn no thì nói gì đến mái nhà tử tế để ở Chính bản thân người dân có thu nhập thấp cũng phải nỗ lực để lo cho nhà ở của mình Bên cạnh đó, nói như cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt “chăm lo cho đời sống nhân dân là cam kết lịch sử của Cách mạng” Nhà nước đã và đang hiện thực hoá cam kết cả mình bằng những hành động cụ thể Và nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ Nhà nước mình Kinh nghiệm về vấn đề này của một số nước để lại có Việt Nam nhiều góc nhìn, tốt, chưa tốt, và điều gì phù hợp với chúng ta Còn ở trong nước, mỗi công trình mà các tỉnh và Thành phố khác đang làm để đáp ứng nhu cầu nhà ở giá thấp cho người dân vừa là một tín hiệu mừng vừa là một áp lực lên Thành phố Hồ Chí Minh - đô thị lớn nhất nước

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2001-2010

2.1 Đặc điểm của Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

2.1.1 Đặc điểm kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước Từ khi được Thống sứ Nguyễn Hữu Cảnh theo lệnh chúa Nguyễn đặt cơ sở hành chính năm 1698 , phủ Gia Định hình thành và mau chóng trở thành trung tâm giao thương tấp nập, từng được ví là hòn ngọc viễn đông Sau giải phóng 35 năm, hiện tại đô thị rộng 2.095,01 m2 này hàng năm đóng góp hơn 20% vào GDP cả nước Riêng năm 2009, GDP của Thành phố tăng 8% tương đương 332.076 tỷ đồng Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế cả nước

Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thị cũng được mở rộng Nhiều khu đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc văn phòng, nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập Thành phố ngày càng khang trang và hiện đại hơn Thành phố Hồ Chí Minh cũng là trung tâm tài chính của cả nước, nơi tập trung hầu như đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài chính, chứng khoán của Việt Nam

Tiềm lực kinh tế mạnh hỗ trợ rất nhiều cho Thành phố trong việc phát triển chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp Tuy nhiên cũng vì là đô thị lớn nhất nước mà giá cả bất động sản của Thành phố cũng thuộc dạng cao nhất

2.1.2 Đặc điểm xã hội Dân cư

Theo kết quả sơ bộ cuộc điều tra dân số và nhà ở 1-4-2009, dân số của Thành phố là 7.123.340 người Mật độ dân số trung bình khoảng 3.401 người/km2 , riêng ở nội thành Thành phố, con số đó lên tới trên 40.000 người/km2 Với mật độ dân cư như vậy, áp lực nhà ở là cực lớn, đất chật người đông, giá đất, giá nhà tất yếu bị đẩy lên cao

Thu nhập

Theo cục thống kê Thành phố, thu nhập bình quân đầu người của Thành phố năm 2008 là trên 2500 USD/người, cao hơn 2 lần mức bình quân cả nước Thực tế , đúng là Thành phố Hồ Chí Minh là mảnh đất có thể kiếm được tiền , nhiều tiền, thế nên mới có một làn sóng người nhập cư vào thành phố Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn của người ta rất

nhiều tiền, chi phí sống đắt đỏ Vì vậy với mức thu nhập trung bình khoảng 40 triệu đồng/người, người dân Thành phố cũng phải rất tiết kiệm mới tích luỹ đủ tiền để có thể mua được một căn nhà của riêng mình

2.2 Những chính sách về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1 Quyết định số 322/2003/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 30-12-2003

Đây là quyết định về đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các khu chế xuất và khu công nghiệp Theo đó, các đơn vị xây dựng nhà lưu trú cho công nhân được hưởng chính sách ưu đãi theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP và chỉ thị 07/2003/CT-UB Quỹ đất được điều tiết từ quỹ nhà đất trích lập theo chỉ thị 07/2003 nêu trên và quỹ đất trong các khu chế

xuất và khu công nghiệp

Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân được vay vốn Nhà nước từ nguồn vốn kích cầu, vốn vay ưu đãi lãi suất thấp theo điều kiện , quy họach cụ thể của Quỹ đầu tư phát triển đô thị thành phố; thực hiện có hiệu quả nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở của thành phố với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ cho các dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân Ủy ban nhân dân các quận, huyện theo dõi, phối hợp với ngân hàng xem xét hỗ trợ vay tín chấp cho các hộ dân có nhu cầu chỉnh trang nhà hoặc xây dựng để làm nhà lưu trú cho công

nhân

2.2.2 Quyết định 3823/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 2004

4-8-Quyết định thành lập quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh (Ho Chi Minh City

Housing Development Fund, HOF) Quỹ Phát triển nhà ở là tổ chức tài chính Nhà nước, hoạt

động theo nguyên tắc hoàn vốn và không vì mục tiêu lợi nhuận, đảm bảo bù đắp chi phí đối với các chương trình nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp tại thành phố.Quỹ Phát triển nhà ở có vốn điều lệ ban đầu là 1.000.000.000.000 đồng Việt Nam

Quỹ Phát triển nhà ở có nhiệm vụ tiếp nhận, quản lý và sử dụng có hiệu quả đúng mục tiêu các nguồn vốn (tiền và bất động sản) được ngân sách giao; Huy động hợp pháp các nguồn vốn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để hoạt động theo quy định của pháp luật; Đầu tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà để bán, bán trả góp hoặc cho thuê đúng đối tượng theo chủ trương, quy định của Nhà nước và của thành phố; Cho vay vốn và đầu tư theo mục tiêu hoạt

động của Quỹ Phát triển nhà ở; Thực hiện ủy thác, nhận ủy thác cho vay và đầu tư Đảm bảo

sử dụng đúng mục tiêu và có hiệu quả các nguồn vốn của Quỹ Phát triển nhà ở Những hoạt động chính của HOF :

Cho vay cá nhân: Chương trình cho vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp

Chương trình áp dụng cho các cán bộ, công nhân viên chức có hộ khẩu Thành phố Hồ Chí Minh chưa đứng tên sở hữu nhà đất Các đối tượng này có thể được vay tới 70%giá trị căn hộ nhưng không quá 300 triệu đồng/hồ sơ Thời hạn vay tối đa là 15 năm Lãi suất cho vay

được điều chỉnh theo từng thời kỳ

Theo quyết định của UBND Thành phố Hiện tại , mức lãi suất được áp dụng là 9%/năm, tương đương 0.75%/tháng(từ ngày 01/04/2010) Người mua có khả năng tài chính để có thể trả trước ít nhất 30% tiền mua nhà Hồ sơ và thủ tục vay được quy định chi tiết trên website của HOF Ngoài ra HOF còn cho các cá nhân vay vốn để sửa chữa nhà

Cho doanh nghiệp vay vốn: Chương trình cho vay vốn đối với doanh nghiệp đầu tư xây

dựng nhà ở cho người thu nhập thấp Theo đó, đối với các dự án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở tái định cư, nhà lưu trú cho công nhân, các chủ đầu tư cũng được xem xét vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư( trừ phần vốn đã được Ngân sách hỗ trợ) Điều kiện vay là các dự án phải được UBND Thành phố chấp thuận, có tính khả thi và có tài sản thế chấp Lãi suất vay được điều chỉnh theo thời kỳ, nhưng vẫn đảm bảo ưu đãi hơn lãi suất của Ngân hàng thương mại Thời hạn vay tối đa là 3 năm, kể cả thời gian ân hạn Hồ sơ và thủ tục vay được quy định chi tiết trên website của HOF

Đầu tư: để thực hiện chương trình nhà ở của Thành phố, ngoài chức năng cho vay vốn, HOF còn thực hiện công tác đầu tư trực tiếp bao gồm: đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở, các khu đô thị mới từ quỹ đất được thành phố giao; tìm kiếm các dự án của chủ đầu tư khác để góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở, mua lại quỹ đất thành phẩm và quỹ nhà đã được xây dựng theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố Hiện tại, HOF đang là chủ đầu tư của 2 dự án xây dựng chung cư nhằm tạo lập quỹ nhà giá thấp cho Thành phố Dự án đầu tiên ở số 35 Hồ Học Lãm, Phường An lạc, Quận Bình Tân, tổng diện tích 12.382,5m2, dự kiến xây dựng 809 căn hộ Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp có diện tích 117,495 ha tại phường Hiệp Thành, quận 12 Hiện nay dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Sau 3 năm xây dựng (dự kiến khởi công vào quý IV/2010 và hoàn thành năm 2013), Quỹ Phát triển nhà ở sẽ cung cấp 2.033 căn hộ và 45 lô liên kế mang lại cho

khoảng 8.000 người dân thành phố có nơi an cư ổn định Một số công trình nhà đất thành phẩm mà HOF đã và đang thực hiện mua lại:

 Khu nhà 219/4, Đường Lê Văn Chí, Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức làm nhà lưu trú công nhân

 Chung cư Nguyễn Ngọc Phương, Phường 19, Quận Bình Thạnh  Khu nhà ở Thanh Nhựt, Phường 7, Quận 8

 Chung cư Tân Mỹ, Phường Tân Mỹ, Quận 7

 Chung cư C3 & C4 – khu dân cư thuộc Khu công nghệ cao thành phố, Phường Hiệp Phú, Quận 9

2.2.3 Quyết định 86/2008/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 18-12-2008

Đây là quyết định ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh Có thể nói đây văn bản quy định cụ thể nhất về vấn đề nhà ở xã hội của

Thành phố Hồ Chí Minh Ở quyết định này, nhà ở xã hội được giải thích là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng theo cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, cho các đối tượng quy định tại Điều 4 và Điều 5 của Quy định này

được thuê, thuê mua, nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở, ổn định cuộc sống, yên tâm công tác

Trích điều 4, điều 5 của Quyết định 86/2008/QĐ-UB :

“Điều 4 Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Đối tượng được xem xét, giải quyết cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Quy định này là những đối tượng làm việc tại các cơ quan, đơn vị thuộc phạm vi quản lý của thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm:

1 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức

2 Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ

ngân sách nhà nước

3 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ

4 Các đối tượng khác có thành tích lao động xuất sắc, được Ủy ban nhân dân thành phố phê

duyệt như: nhân sỹ, trí thức, các nhà khoa học, văn nghệ sỹ, công nhân làm việc tại các doanh nghiệp không thuộc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

Điều 5 Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1 Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng quy định tại Điều 4 Quy định này Đối tượng quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quy định này phải có thời gian công tác tại cơ quan, đơn vị nhà nước tối thiểu từ 03 (ba) năm trở lên, trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước

b) Chưa được Nhà nước giải quyết chính sách về nhà ở, đất ở

c) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa có đất ở thuộc quyền sử dụng của mình (kể cả

nhà ở, đất ở được thừa kế, tặng cho), đang ở thuê hoặc ở nhờ nhà của đơn vị, cá nhân khác hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát, diện tích sử dụng bình quân đầu người trong hộ gia đình dưới 5m2

d) Mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích sử dụng tối đa là 60 m2 và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu là 30m2

đ) Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần ðầu 20% giá trị của nhà ở ðýợc

thuê mua

2 Việc lựa chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thứ tự ưu

tiên sau đây:

a) Có nhu cầu bức thiết về nhà ở: chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân

quá thấp

b) Có thành tích xuất sắc trong lao động, công tác: được Nhà nước phong tặng Huân chương,

Huy chương hoặc các danh hiệu Giáo sư, Phó Giáo sư; Nhà giáo hoặc Nghệ sĩ Nhân dân, Ưu tú

c) Là Chuyên viên cao cấp hoặc giữ chức vụ chủ chốt từ Phó Phòng và tương đương trở lên

tại cơ quan, đơn vị đang công tác

d) Cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên.”

( Nguồn: Quyết định 86/2008/QĐ-UB)

Như đã trình bày ở chương 1, chúng tôi thấy rằng hai thuật ngữ “nhà ở xã hội” và “nhà ở cho người thu nhập thấp” là không đồng nhất Tuy nhiên, chúng có liên quan mật thiết với nhau,

nằm trong nhau Do đó, chúng tôi vẫn chọn sử dụng quyết định 86/2008 như là nền tảng chính sách quan trọng nhất về việc quản lý và sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp Đồng thời bổ sung những phương diện mà chúng tôi tiếp cận song chưa được quy định trong quyết định trên

Tóm tắt nội dung chính của quyết định:

 Quy định cụ thể đối tượng , điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

 Thẩm quyền quản lý nhà ở xã hội : thống nhất quyền quản lý quỹ nhà ở xã hội về UBND Thành phố Sở xây dựng là cơ quan thường trực Đơn vị trực tiếp quản lý, bố trí, sử dụng, thu hồi nhà ở xã hội là Công ty Kinh doanh nhà Thành phố và các đơn vị quản lý nhà ở xã hội do các quận, huyện chỉ định

 Quy định về trình tự thủ tục xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

 Quy định về hợp đồng cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội Đáng chú ý là khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

 Khung giá cho thuê nhà ở xã hội đối với nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn tối thiểu 13.000 đồng/m2/1 tháng, tối đa 20.000 đồng/m2/1 tháng

 Khung giá cho thuê nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tối thiểu 15.000đ/m2

/1 tháng, tối đa 28.000đ/m2/1 tháng

 Khung giá cho thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu 18.000đ/m2

/1 tháng, tối đa 30.000đ/m2/1 tháng và phải trả lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua

 Quy định về kiểm tra, xử lý vi phạm , thu hồi nhà ở xã hội  Quy định về việc giải quyết tranh chấp , khiếu nại, tố cáo  Quy định về việc tổ chức thực hiện quyết định

2.2.4 Quyết định 4372/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 21-9-2009

Quyết định 4372 ban hành kế hoạch xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các KCN-KCX, Khu công nghệ cao, Cụm công nghiệp trên địa bàn Thành Phố từ năm 2009-2015 Theo đó riêng trong năm 2009 và 2010, Thành phố sẽ triển khai 9 dự án, đáp ứng khoảng 24 026 chỗ ở cho công nhân Từ 2011-2015, hoàn thành tiếp tục 9 dự án với 67 700 chỗ Danh mục và quy hoạch cụ thể của các dự án được trình bày trong phụ lục 3 và 4

2.2.5 Chính sách đẩy mạnh phát triển ký túc xá cho sinh viên theo Quyết định 2217/QĐ-TTg ngày 31-12-2009

Quyết định 2217/QĐ-TTg do Thủ tướng chính phủ ký phê duyệt danh mục các dự án đầu tư

kí túc xá cho sinh viên trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố hiện

đang quyết liệt chỉ đạo việc triển khai xây dựng và hoàn thành 5 cụm KTX đã được phê duyệt theo quyết định trên Dự kiến khi hoàn thành, 5 cụm KTX này sẽ đáp ứng 72 500 chỗ ở cho sinh viên

Tiến độ thực hiện TT Tên dự án Chủ đầu tư

Phân bổ vốn đầu tư

trái phiếu Chính phủ

năm 2009 (tỷ đồng)

Số sinh viên được đáp ứng

Khởi công

Hoàn thành

A2 Thành phố Hồ Chí Minh

800 75.200

1 KTX cụm trường Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2009-2011

Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí

Minh

715 62.160 2009 2011

2 Dự án KTX Đại học Sư phạm kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh

Đại học Sư phạm kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh

30 3.320 2009 2010

3 Dự án Đại học Tôn Đức Thắng

Đại học Tôn Đức Thắng

10 3.280 2009 2010

4 Dự án KTX Đại học Giao thông vận tải cơ sở 2

Đại học Giao thông vận tải cơ

sở 2

25 1.680 2009 2010

5 Dự án KTX Đại học Văn hóa Thành phố Hồ Chí Minh cơ sở 2

Đại học Văn hóa Thành phố Hồ Chí

Minh

20 4.760 2009 2010

(Trích danh mục các dự án KTX được phê duyệt đầu tư xây dựng đính kèm Quyết

định 2217/QĐ-TTg)

2.3 Thực trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.1 Phân nhóm cán bộ, công nhân viên chức

Cả nước hiện có khoảng 2 triệu cán bộ, công chức Trong đó có 2/3 tự lo được nhà ở 1/3 còn lại hiện đang phải ở ghép, ở nhờ hoặc ở trọ.Theo thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì cán bộ công chức là đối tượng xếp đầu bảng ưu tiên

Trả lời phỏng vấn báo Pháp Luật Thành phố Hồ Chí Minh ngày 5-5-2010, ông Lê Hoài Trung, Phó giám đốc Sở Nội vụ TP.HCM, cho biết: Hiện TP.HCM có hơn 100.000 cán bộ, công chức (CBCC), trong đó có hơn 11.000 công chức hành chính Nhu cầu nhà ở của họ rõ ràng là cấp thiết Không phải tự nhiên cán bộ công chức lại là đối tượng được ưu tiên nhất khi tiếp cận với các chương trình nhà ở giá thấp của nhà nước Mặt bằng lương trong cơ quan công quyền thấp hơn hẳn khu vực tư nhân Tình trạng chảy máu chất xám trong khu vực công ngày càng báo động Lợi ích thấp dẫn đến sự nhiệt tình giảm Hành chính công quyền nhiêu khê…Lương có đủ để công chức mua nhà? Thật quá khó nếu họ chỉ lãnh theo đúng lương nhà nước trả…

Đầu năm 2009 , cử nhân Võ Thị Thanh Tuyền và nhóm đồng sự tại Viện Nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện khảo sát thực tế trên 300 CBCC trẻ của Thành phố Kết quả cho thấy chỉ có 20,3% công chức có nhà riêng, phần lớn vẫn còn sống chung với gia đình (54%); đặc biệt có 17,3% công chức phải chi tiền cho khoản thuê nhà, số còn lại mới được ở nhà do cơ quan lo Cuộc khảo sát cũng cho thấy chỉ có 25,4% công chức có thu nhập từ 3 triệu đồng/tháng trở lên, 74,6% có thu nhập dưới 3 triệu đồng, có đến 12% thu nhập dưới 1 triệu đồng, 70% công chức không có khoản thu nhập thêm Với mức thu nhập như vậy thì nhu

cầu có nhà ở gần như là giấc mơ của các công chức trẻ

2.3.2 Phân nhóm công nhân tại các khu công nghiệp tập trung

Tính đến cuối tháng 12/2008, cả nước có 219 Khu công nghiệp và Khu chế xuất với lượng công nhân khoảng 1,5 đến 2 triệu công nhân 70% số công nhân đó là lao động ngoại tỉnh Và chỉ có khoảng 3% trong số họ sống trong những nhà trọ lưu trú do các chủ đầu tư trong Khu công nghiệp xây dựng Hơn 90% công nhân sống trong những phòng trọ do người dân

xung quanh xây dựng- những phòng trọ rất nhiều cái nhất-ít rộng nhất, ít cao nhất, ít sạch

nhất, ít sáng nhất, ít an toàn nhất…

Theo Ban quản lý các Khu chế xuất - Khu công nghiệp( KCX - KCN) Thành phố Hồ Chí Minh( HEPZA), tính đến thời điểm 31-12-2009, Thành phố có tổng cộng 3 KCX (Tân Thuận, Linh Trung 1, Linh Trung 2), 12 KCN (Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Bình Chiểu, Hiệp Phước, Tân Bình, Tân Thới Hiệp, Lê Minh Xuân, Tây Bắc Củ Chi, Phong Phú, Cát Lái 2, Tân Phú Trung, Tân Quy), với khoảng 250.000 lao động Trong đó, ước tính hơn 70% là lao động ngoại tỉnh

Biểu đồ: Tỷ phần Nhà lưu trú cho công nhân thuê

(Nguồn: Ban quản lý các KCX - KCN Thành phố - HEPZA )

Theo báo cáo tóm tắt kết quả hoạt động năm 2008 của các KCN - KCX trên địa bàn Thành phố của HEPZA , tính đến thời điểm cuối năm 2008, Thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 6 khu lưu trú cho công nhân các KCN - KCX, cung cấp 7.238 chỗ ở cho người lao động

KCN-KCX Thời gian hoàn thành Qui mô Số chỗ ở

Linh Trung 1 7/2008 4 block nhà 5 tầng 3838

Theo quyết định 4372 nêu trên của UBND Thành phố , ngay trong năm 2009, 9 dự án nhà lưu trú cho công nhân đã được khởi công Danh mục dự án được trình bày ở Phụ lục 4 và 5

2.3.3 Phân nhóm trí thức trẻ ngoại tỉnh làm việc tại Thành phố

Đây là phân nhóm khó gọi tên nhất nên chưa có cuộc thống kê nào về số lượng cụ thể Trên thực tế, bộ phận này quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội của các đô thị Phần lớn họ là các sinh viên ngoại tỉnh, ra trường, làm việc và bám trụ lại Thành phố Họ là những con người trẻ, năng động, độc lập và có tương lai về thu nhập cao

Thật ra, phân nhóm này sẽ là phân nhóm kinh tế nhất nếu các chủ đầu tư tư nhân quan tâm đến phân khúc thị trường nhà giá thấp Nhu cầu lớn và thu nhập có thể trang trải là điều kiện để nhà đầu tư có thể suy nghĩ đến một lợi nhuận ổn định khi tham gia xây dựng nhà chung cư để bán với giá tầm vài trăm triệu hoặc xây căn hộ cho thuê tập trung với giá hợp lý

Theo kết quả cuộc khảo sát mà nhóm nghiên cứu thực hiên trên 300 đối tượng trí thức trẻ, 90 % trong đó là dân ngoại tỉnh Tỷ lệ đối tượng đang ở nhà thuê chiếm 70% Họ phải chi trả trung bình 720 ngàn đồng/tháng (tính bình quân từ số liệu của phụ lục 8- kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở) Tất cả họ đều mong muốn sở hữu một căn nhà ở thành phố, nhưng với thu nhập hàng tháng theo thống kê là: dưới 5 triệu đồng(66%), từ 5 đến 10 triệu (24%), 10 đến 15 triệu (3,34%) và trên 15 triệu (6,66%), thì con số mà mọi người điền vào câu hỏi và 10 của bảng khảo sát hầu hết là 5 năm, 10 năm, thậm chí 20 năm

Nhưng với những chính sách hiện tại, Thành phố dường như đã bỏ ngoài rìa nhóm đối tượng này Ví dụ, quyết định 86/2008, quy định đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội của Thành phố phải có hộ khẩu Thành phố, điều đó vô hình đẩy phân nhóm này phải hoàn toàn tự lo về nhà ở cho mình

Nhưng nếu nhìn ở một khía cạnh khác, phân nhóm này đã nhận được sự hỗ trợ tài chính đắc lực từ hệ thống Ngân hàng trong việc tạo lập nhà ở Rõ ràng Ngân hàng nhận diện được tiềm năng thu nhập của phân nhóm này nên đã tung ra nhiều gói sản phẩm tạo lập nhà ở dành cho những trí thức trẻ Chúng ta sẽ có dịp làm rõ nhận định này trong phần sau của đề tài

2.3.4 Sinh viên

Việt Nam hiện có 397 trường Đại học, Học viện và Cao đẳng Tổng số sinh viên ước tính khoảng gần 3 triệu Và chỉ khoảng 22% trong số được sống trong ký túc xá Cứ mỗi dịp

tháng 9 về, khi mà vài trăm ngàn tân sinh viên rời mái nhà của họ lên các thành phố lớn học

hành, gian nan đầu tiên của quãng đời sinh viên-tìm nhà trọ

Theo Vụ giáo dục Đại học thì tính đến cuối năm 2009, Thành phố Hồ Chí Minh có 40 trường đại học và 25 trường cao đẳng Tổng số sinh viên khoảng 328.475, sinh viên ngoại tỉnh chiếm gần 70%, khoảng 230.000 Nhưng Thành phố chỉ có 64 khu KTX với khoảng 5.230 phòng, đáp ứng cho hơn 39.000 sinh viên, chiếm 17% trong tổng số sinh viên ngoại tỉnh Chưa đến 20% sinh viên có nhu cầu được xếp ở KTX, số lượng như vậy, làm sao còn dám bàn đến chất lượng…

KTX Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh là điểm nhấn trong hệ thống KTX của Thành phố Hiện nay, KTX này đã đưa vào sử dụng 15 dãy nhà với gần 7.500 chỗ Bằng việc liên kết với các tỉnh khác có đông sinh viên về trọ ở đây, các cụm KTX theo từng tỉnh đã được hình thành Trong nội đô thành phố, KTX khang trang nhất hiện nay là KTX được đánh giá ngang tầm ba sao của Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh, hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2009 Với 347 phòng, 2.456 chỗ ở khang trang đang và sẽ được cung cấp cho sinh viên với giá hiện tại là 270 nghìn đồng/tháng Vốn đầu tư công trình là 120 tỷ đồng, trong đó BIDV hỗ trợ cho vay 45 tỷ, 75 tỷ trường tự đầu tư, UBND Thành phố hỗ trợ trả lãi vay hàng tháng trong vòng 8 năm, trường Đại học Bách Khoa trả vốn gốc nhờ khoản thu thêm từ việc cho CoopMart thuê mặt bằng bên cạnh Một cơ chế tài chính hợp lý đã giúp KTX Bách Khoa sớm thành hình và trở thành hình mẫu tiêu biểu cho KTX của Thành phố Công trình đáng để các trường Đại học khác và Thành phố nghiên cứu học tập khi quyết định đầu tư một dự án KTX mới

Nhu cầu có được một chỗ trọ ổn định, một môi trường thuận lợi để có thể yên tâm học tập và rèn luyện là mong muốn của mỗi sinh viên Và cũng thật dễ hiểu khi sinh viên đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh chỉ ghen tị với sinh viên Sư Phạm Kỹ Thuật, Nông Lâm, hay đại học Quốc gia chỉ một điểm: “Ký túc xá của họ quá sướng”

2.4 Phân tích đánh giá về chương trình Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2001-2010

2.4.1 Những điều đạt được

Thành quả đầu tiên trong 10 năm qua trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố là hàng ngàn người dân có thu nhập thấp đã thực hiện được giấc mơ nhà ở của họ

Dù con số những người may mắn đó có chiếm được bao nhiêu trong tổng nhu cầu, thì việc

mỗi một người dân có được nhà ở đường hoàng đã là một điều đáng trân trọng

Quỹ phát triển nhà ở Thành phố đã được thành lập Tuy HOF chưa thật sự phát huy được vai trò đầu tàu trong chương trình phát triển nhà ở của Thành phố nhưng nó vẫn đáng được xem

là một điểm hy vọng về một HDB tương lai Quỹ phát triển nhà ở Thành phố đã được thành

lập Một phần từ các mảnh đất công được giải toả, phần khác đến từ sự đóng góp bắt buộc

của các chủ đầu tư (Giống như NĐ 07/2003) Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp

cũng đã góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị của Thành phố Thành phố bây giờ đã bớt dần

những chung cư cũ nát, xập xệ, những dãy nhà tạm ven kênh…

Thành phố cũng thực hiện những ưu tiên cho chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của Chính phủ quy định như miễn thuế sử dụng đất, giảm 5% thuế TNDN, giảm 5% thuế GTGT…Cộng thêm sự năng động của Chính quyền mà giới doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản ngày càng chú ý hơn vào phân khúc thị trường này

Với quyết định 86/2008, Thành phố đã xác định được đối tượng và điều kiện được tiếp cận với nhà ở dành cho người thu nhập thấp Điều này rất có ý nghĩa, hạn chế những tiêu cực sau này, nhất là vấn đề nhà ở dành cho người thu nhập thấp thật sự có thuộc về những người thu

nhập thấp hay không?

Mức đầu tư và độ quan tâm của chính quyền Thành phố ngày càng được nâng cao hơn Đặc biệt rất nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã được khởi công trong năm 2009, 2010 Điều đó cho chúng ta đặt niềm tin vào việc sẽ có thật nhiều người có thu nhập thấp có cơ hội có một ngôi nhà tươm tất trong 10 năm tiếp theo

2.4.2 Những điểm khuyết sót

Chưa có con số kế hoạch nào Thành phố đưa ra được hoàn thành trọn vẹn Ví dụ mục tiêu xây 20.000 phòng cho công nhân và 25.000 căn hộ cho cán bộ công chức đưa ra cho năm 2010, giờ mới đi được 1/3 chặng đường Tiền của, công sức của cả Thành phố, nhà đầu tư và người dân bị lãng phí lớn Và người thu nhập thấp cứ mỏi mòn chờ…

Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố đặt ra các mục tiêu dài hạn nhưng lại thiếu hoạch định thời gian hợp lý khiến một số giai đoạn, chương trình dường như

bị lãng quên (2001-2003, 2005-2007)

Các chính sách đưa ra còn có điểm chưa hợp lý, duy ý chí Nói như GS-TS Đặng Hùng Võ: “công việc của nhà đầu tư là tính toán lợi nhuận” Vậy một trong những công việc của chính quyền là tạo ra môi trường có thể phát sinh lợi nhuận cho chủ đầu tư trong phân khúc nhà ở

dành cho người thu nhập thấp

Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở của Thành phố vẫn rất rườm rà Theo kết quả của Bộ Xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, để hoàn thành hồ sơ thủ tục cho 1 dự án nhà ở mất khoảng 3 năm, với trung bình 33 thủ tục Lạm phát tăng, chí phí tăng, chi phí cơ

hội tăng và niềm tin giảm, doanh nghiệp trở nên thờ ơ, người dân thì lại mỏi mòn chờ…

Các cơ quan chức năng vẫn chưa tạo được một cơ sở pháp lý minh bạch, kiểm soát hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản hay việc mua đi bán lại nhà ở vòng vòng Điều này đẩy giá nhà đất lên cao, bong quả bong bóng bất động sản căng lên Người thu

nhập thấp không thể tiếp cận được với những ngôi nhà mà họ đáng lẽ tiếp cận được

Cuối cùng, Thành phố chưa có những cơ chế rõ ràng, hiệu quả về tín dụng cho nhà ở cho người thu nhập thấp Ở từng dự án, hoặc là vốn hoàn toàn từ Ngân sách, hoặc vốn chủ đầu tư tự lo liệu Ngân hàng chưa được tạo cơ hội trở thành sợi dây liên kết chủ động của các bên trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

NHẬN XÉT CHƯƠNG 2

Mười năm trước, Thành phố Hồ Chí Minh đã có chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, sau 10 năm giấc mơ sở hữu nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chỉ là giấc mơ của phần đông họ mà thôi

Mặc dù Thành phố đã ban hành rất nhiều quyết định để thúc đẩy sự phát triển của nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng rõ ràng chính sách chưa phát huy được hiệu quả như mong muốn Có nhiều nguyên nhân để lý giải thực tế này: Thành phố thiếu quỹ đất, thiếu cơ chế, doanh nghiệp thiếu lợi nhuận, người dân thiếu tiền, Ngân hàng thiếu đảm bảo thu hồi vốn…Việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố gặp phải cái khó nhiều bề

Nhưng dù thế nào đi nữa, một đô thị lớn bậc nhất nước như Thành phố Hồ Chí Minh không thể mãi để một bộ phận lớn cư dân của mình sống chen chúc trong những căn nhà thuê ngay duới chân những cao ốc như “nấm mọc sau mưa” mãi được Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là lẽ tất yếu xét cả về mặt kinh tế và mặt xã hội

Để thực sự tạo được những chuyển biến trong chương trình này, Thành phố cần thực hiện những giải pháp đồng bộ, đặc biệt chú ý tạo điều kiện để Tín dụng ngân hàng hỗ trợ hiệu quả việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG HỖ TRỢ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NAY ĐẾN NĂM 2020

3.1 Định hướng và giải pháp tổng hợp

Mục tiêu của chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp:

 Thứ nhất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chổ ở của người dân Tạo động lực phát triển bền vững theo hướng công nghiệp hóa,hiện đại hóa

 Thứ hai, mở rộng khả năng huy động vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở

 Thứ ba, tiếp tục thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên tại các trường đại học cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng khác) mua hoặc thuê nhà phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng

 Thứ tư, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân Từ đó từng bước phát triển kinh tế, hạ tầng, thay đổi bộ mặt đất nước

3.1.1 Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2010-2015

Ngày 29-9-2009, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã ký tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị phê duyệt Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015 Theo tờ trình này, nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, , Bộ xây dựng đề xuất, trong giai đoạn 2009– 2015, cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000m2 sàn (mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn) Tổng số vốn đầu tư của toàn bộ chương trình khoảng 49.000 tỉ đồng (tính theo mặt bằng giá tại thời điểm quý III/2008) Trong đó, nguồn vốn Nhà nước (khoảng 25.600 tỉ đồng) dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê, trong đó ngân sách Trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỉ đồng; ngân sách địa phương khoảng 14.600 tỉ đồng và vốn huy động của các thành phần kinh tế (khoảng 23.400 tỉ đồng) để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua Chương trình đã được bắt đầu từ năm 2009 tại hai thành phố đông dân là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc của các đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở, đồng thời góp phần kích cầu đầu tư, tạo điều kiện tăng trưởng các ngành, lĩnh vực khác

3.1.2 Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020

Cách đây gần 20 năm, Thành phố Hồ Chí Minh đã đi sớm nhất cả nước về thí điểm xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, tuy nhiên vẫn còn những bất cập như đã đề cập đến ở phần trên Thêm vào đó, cùng với sự phát triển kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh cũng “phát triển” rất nhanh về dân số, trong đó có một lượng lớn là người nhập cư Việc tạo điều kiện để người dân thành phố có nhà ở luôn là bài toán kinh tế - xã hội cần lời giải đáp, bởi vậy cần

có những hướng cụ thể để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp từ nay đến năm 2020

Đầu tiên đó là việc xác định đối tượng và điều kiện được thuê nhà

Thành phố đã thể chế việc này bằng quyết định 86/ UBND ban hành ngày 18-12-2008 Chi tiết của quy định đã đươc trình bày ở chương 2 của đề tài

Tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp

Quỹ đất sạch cho các dự án là một thành phần quan trọng của chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp “Đất sạch” là đất thuộc diện đã được giải phóng mặt bằng, trong tư thế sẳn sàng đưa vào sử dụng Định hướng được đưa ra đó là dành cho nhà ở cho người thu nhập thấp những ưu tiên về đất đai, cung cấp quỹ đất sạch để giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp gắn với các dự án thương mại Sử dụng tối đa quỹ đất công để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Đây cũng là chìa khoá để giảm thiểu giá thành nhà ở

Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau

Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở Hiện tại độ vênh giữa các phân khúc nhà của Thành phố là rất lớn Các cao ốc văn phòng mọc lên rầm rộ, nhu cầu bão hoà trong khi các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng Trong 10 năm tới,

tất yếu một xu hướng cân bằng sẽ được thị trường tự xác lập lại

Phát triển đồng bộ

Tức là nhà ở phải phát triển đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững Tránh tình trạng xây dựng tràn lan thiếu quy hoạch tổng thể dẫn đến nhiều tiêu cực về sau

Phát triển thị trường vốn cho sự phát triển nhà ở

Nhu cầu vốn cho nhà ở cho người thu nhập thấp từ nay đến 2020 là rất lớn Nhà ở xã hội thì cần phải huy động nguồn vốn từ xã hội.Vì vậy, Thành phố xác định sẽ khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân, mở ra nhiều nguồn vốn khác như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, nguồn vốn từ nước ngoài đặc biệt là nguồn vốn tín

nhất

Để có cơ sở triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, công tác quy hoạch để tạo quỹ đất cho dự án có vai trò rất quan trọng Căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp,Thành phố cần xác định rõ định hướng không gian, vị trí mặt bằng, quỹ đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Thành phố nên có một quy hoạch tổng thể phát triển không gian đô thị , trong đó bố trí hợp lý các khu nhà ở cho người thu nhập thấp Đó là công việc chuẩn bị cho tương lai, còn hiện tại Thành phố phải chấp nhận tận dụng những quỹ đất trống hiện có để bố trí cho từng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

Có thể nói cái khó nhất hiện nay của thị trường nhà ở giá rẻ là việc tạo quỹ đất Quỹ đất sạch có thể có từ việc thu hồi đất được quy hoạch làm nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu