0
Tải bản đầy đủ (.pdf) (69 trang)

Hình thành nguồn vốn đầu tư dài hạn để hỗ trợ cho dự án xây dựng nhà ở

Một phần của tài liệu TÍN DỤNG NGÂN HÀNG-GIẢI PHÁP TẤT YẾU ĐỐI VỚI VẦN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP.PDF (Trang 39 -39 )

người có thu nhập thấp Từ ngân sách Thành phố:

Trong năm ngân sách, Thành phố trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu của thành phố: thu từ xổ số kiến thiết, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà ở và thanh lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, các loại phí, lệ phí và phụ thu…và nguồn thu bổ sung nhận từ Ngân

sách trung ương để hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

Từ nguồn vốn huy động:

Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc

huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng .

Vai trò của ngân hàng sẽ được đề cập cụ thể trong phần sau của bài nghiên cứu. Ở đây chỉ

khái quát sơ lượt vai trò kích cầu của ngân hàng, tuy nhiên không phải hàm ý là tạo ra nhu cầu hoặc kích thích tiêu dùng khi cầu kém ( bởi vì nhu cầu nhà ở giá thấp đang rất lớn) mà với ý nghĩa là tạo ra khả năng thanh toán cho nhu cầu đó. Ví dụ, để có thể mua căn hộ có giá

300 triệu thì một gia đình có hai vợ chồng và hai con phải có ít nhất 10 triệu đồng/ tháng và có vốn tích lũy 100 triệu đông để chi cho các khoản sau:

 Đóng tiền mua nhà từ nguồn vốn tích lũy 100 triệu đồng.

 Trả gốc 200 triệu đồng tiền vay trong vòng 15 năm tức khoảng 1,1 triệu đồng/ tháng.

 Tiền lãi tạm tính hàng tháng 1% trên tổng số tiền vay ban đầu là 2 triệu đồng/tháng.

 Tiêu dùng cá nhân 1,6 triệu đồng/người/tháng nhân cho 4 người là 6,4 triệu/tháng. Tổng cộng là 9,5 triệu/tháng. Kết quả này cho thấy quy định người mua nhà ở cho người thu nhập thấp phải có thu nhập dưới 1,5 triêu/tháng là không thực tế, sẽ đưa các chủ đầu tư vào

cảnh xây nhà cho người không có khả năng mua được nhà và ngân hàng cũng không dám cho vay.

Vì vậy để thực hiện được chức năng kích cầu, ngân hàng phải cho vay với lãi suất hợp lý,

giảm số vốn đối ứng ban đầu của người mua nhà xuống dưới mức 30% giá trị nhà như hiện nay . Kéo dài thêm thời gian trả nợ gốc và lãi hơn nữa, càng dài càng tốt và cũng có thể áp

dụng đồng thời ba biện pháp kể trên cùng với việc cho trả nợ gốc ban đầu thật nhẹ sau tăng

dần theo quy luật thu nhập sẽ tăng dần theo thời gian.

Tiếp theo, cần "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tức là các dự án bất động sản thường có giá trị rất lớn, cần được chia nhỏ ra để có thể huy động được vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong dân chúng. Huy động thông qua các hình thức trái phiếu đô thị, tiết kiệm dài hạn, tiết kiệm tích lũy…nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, Thành phố còn có thể xem xét thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở. Người lao động có thể trích một phần tiền lương vào quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ này trả lãi tương đương với lãi suất Ngân hàng.

3.1.3.4. Giải pháp về kiến trúc nhà ở cho người có thu nhập thấp

Đề án phát triển nhà ở xã hội do Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng) đệ trình đề xuất phương án

kiến trúc nhà ở xã hội dạng chung cư từ 5-6 tầng,không thang máy, trang thiết bị mức độ

trung bình nhằm tiết kiệm đất đai và đáp ứng yêu cầu chi phí xây dựng, chi phí vận hành thấp. Tuy nhiên, về lâu dài thì lại quá đắt, phí phạm quỹ đất khi mà giá đất tại Thành phố

Hồ Chí Minh ở mức rất cao.

Kinh nghiệm trong và ngoài nước cho thấy khu nhà ở xã hội nên thiết kế từ khoảng 9 - 15 tầng và các căn hộ có diện tích sàn khoảng 45, 55 và 65 m2, không nên thiết kế căn hộ lớn.

Trừ khu vệ sinh và bếp cố định còn lại các không gian khác nên bố chí linh hoạt, tự do ngăn

chia bằng nội thất theo yêu cầu của người sử dụng. Thiết kế nên đơn giản, tối đa hiệu năng

sử dụng diện tích.

Một điểm đáng chú ý về mặt kiến trúc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp đó là sử dụng các loại vật liệu mới và công nghệ mới.

Cần nhấn mạnh lại rằng nhà ở cho người thu nhập thấp không phải là nhà chất lượng thấp, sử

dựng vật tư kém, thi công ẩu…dẫn đến chất lượng sống kém. Mọi giải pháp thiết kế , xây dựng đều phải được tính toán khoa học hợp lý để đưa đến giá cả căn hộ mà đông đảo người dân có thể chấp nhận được mà chất lượng công trình, chất lượng sống vẫn bảo đảm.

3.1.3.5. Giải pháp về trình tự, thủ tục đầu tư

Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính đối với thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng, tạo

điều kiện cho nhà đầu tư triển khai nhanh chóng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp như thủ tục duyệt quy hoạch, duyệt dự án, giao thuế đất, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng…

Phải tinh giảm tối đa các luật lệ, thủ tục hành chính thông thoáng hết mức có thể cho các dự

án nhà ở cho người có thu nhập thấp, đừng để có quá nhiều thủ tục chồng chéo lên nhau gây

khó khăn cho các nhà đầu tư, nó là một nguyên nhân đẩy giá thành căn hộ lên cao và xảy ra tình trạng cầu vượt quá cung như hiện nay. Có thể nói luật lệ hiện nay chỉ mang tư duy quản lý, bảo mạng chứ không hề có tư duy phát triển, còn cán bộ thụ lý lại thiếu trách nhiệm, đùn đẩy trách nhiệm cho nhau từ đó gây tác hại lớn cho thị trường địa ốc bằng các mầm bệnh mà khi trở trời thì “sốt - lạnh” liên tục theo chu kỳ đã qua. Việc triệt để phá vỡ “lô cốt” thủ tục hành chính sẽ làm các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển nhanh chóng, bằng trái lại thì “gậy ông đập lưng ông”, chương trình này sẽ thất bại.

3.1.3.6. Giải pháp phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung

Mặc dù nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề mang tính xã hội cao, song không thể

phủ nhận mặt kinh tế của nó. Nhà ở là một loại hàng hoá. Mà hàng hoá tất yếu có giá trị của

nó. Người tiêu dùng muốn mua hàng hoá thì phải bỏ ra một lượng giá trị tương đương. Lý thuyết cơ bản đầu tiên về trao đổi hàng hoá đã chỉ ra điều đó. Thực tế, trong các đối tượng thu nhập thấp sẽ có một tỷ lệ mà thu nhập của họ quá thấp để mua nhà dù có nhận được bất kì sự hỗ trợ nào. Nhà nước sẽ không đủ tiềm lực để có thể hỗ trợ cho tất cả các đối tượng thu nhập thấp mua được nhà ở. Vậy thì những người có thu nhập quá thấp ấy trước và sau này

vẫn lựa chọn và chấp nhận ở nhà thuê. Tuy nhiên, hiện nay nhà cho thuê chủ yếu do các hộ gia đình tự xây dựng, phân lẻ, cuộc sống ở nhà thuê thì rất bấp bênh, có thể phải chuyển đi

bất cứ lúc nào. Do đó, chúng tôi cho rằng Thành phố nên đẩy mạnh phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung.

Mô hình này sẽ đặc biệt thích hợp cho sinh viên, và những người có thu nhập hàng tháng

tương đối thấp, phù hợp với cả một lượng rất lớn những người dân nông thôn ly hương vào

Thành phố kiếm sống bằng nghiệp bán hàng rong hay nhiều công việc không tên khác. Nó có thể mang lại cho người thuê nhà một môi trường sống ổn định hơn. Thành phố cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc quản lý dân cư của mình.

3.1.3.7. Giải pháp tự lực của chủ đầu tư và người dân Về phía chủ đầu tư Về phía chủ đầu tư

Nhà nước tuy đóng vai trò quan trọng nhưng không thể bao biện tất cả. Ngân hàng cũng không trực tiếp đầu tư mà chỉ đóng vai trò là người cho vay hỗ trợ vốn. Vì vậy nhà đầu tư là lực lượng không thể thiếu cho việc đưa chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đi vào thực tế cuộc sống. Chức năng kích hoạt của nhà đầu tư được trình bày sau đây:

Nhà đầu tư là người bỏ vốn vào để xây dựng nhà rồi bán lại cho người có mức thu nhập thấp. Theo quy luật cạnh tranh các nhà đầu tư phải tính toán sao cho sản phẩm của họ phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới, điều này làm cho thị trường đa dạng và ngày càng có tính cạnh tranh cao hơn đem lại nhiều ích lợi hơn cho người tiêu dùng.

Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ không phải là rẻ nhất tại vì rẻ mà không phù hợp thì

cũng thất bại vì cung không đáp ứng cầu.

Đầu tiên muốn có căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá đất thấp, giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng hợp lý và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu cho phép đầu tư căn hộ có diện tích dưới 40 m2 thì sẽ tạo điều kiện cho những đôi vợ chồng mới cưới, người

độc thân, người già neo đơn, học sinh sinh viên, cán bộ công chức… có điều kiện mua nhà ở

có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Có ý kiến cho rằng, xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ sẽ tạo ra những khu “ổ chuột trên cao” là không hoàn toàn đúng trong thực tế bởi vì “ổ chuột” hay không là do các yếu tố: chất lượng thiết kế, xây dựng, vật liệu, chất lượng quản lý chung cư, ý thức và sự tuân thủ quy định của người sử dụng căn hộ, chứ không phải do diện tích căn hộ quyết định.

Về phía người dân :

Người dân phải biết tiết kiệm để có tiền đóng trước 20 - 30% và trả góp hàng tháng. Sự chịu khó kiên trì trong chục năm sẽ giúp cho họ có được căn hộ theo nguyện vọng.

3.2. Giải pháp đẩy mạnh vai trò của Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho

người có thu nhập thấp

3.2.1. Quan điểm của hệ thống Ngân hàng đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp

Hiện tại Ngân hàng mới tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp với chức năng

duy nhất là cung cấp tín dụng. Việc cung cấp tín dụng này được thực hiện hai chiều: cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp và cung cấp tín dụng cho người dân có thu nhập thấp mua , thuê nhà ở.

3.2.1.1. Quan điểm của Ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho dự án nhà ở dành cho

người có thu nhập thấp

Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là doanh nghiệp thì gần như chắc chắn trong cấu trúc vốn của dự án có vốn vay Ngân hàng. Quan điểm của các Ngân hàng khi quyết định cho vay hay không vẫn dựa vào quy trình thẩm định dự án. Quy trình thẩm định dự án bất động sản nói chung là rất chặt chẽ bởi rủi ro với dự án bất động sản khá cao và quy mô vốn lớn. Tuy nhiên , dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là loại dự án nhận được rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ, bên cạnh đó là nhu cầu cao, dễ bán, quay vòng vốn nhanh…Do vậy nếu doanh nghiệp chuẩn bị được một dự án tốt thì Ngân hàng sẵn lòng cung cấp tín dụng. Một ví dụ đã được đề cập ở phần trước của đề tài là dự án KTX Đại học Bách khoa TP.Hồ Chí Minh với sự tài trợ 45 tỷ đồng vốn xây dựng từ BIDV.

3.2.1.2. Quan điểm của Ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở

Một cơ chế cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở đã được thiết lập chính thức. Ngày 14-8-2009, NHNN ra thông tư 18/2009 quy định chi tiết việc cho vay của các

NHTM đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nội dung chính của Thông tư như sau:

 Đối tượng đủ điều kiện vay vốn : là các đối tượng thuộc khoản 2 điều 6 Quyết

tượng theo quy định của điều 4, điều 5 của Quyết định 86/2009 của UBND TP-đã được trình bày ở phần trước của đề tài)

 Đối tượng phải được chủ đầu tư chấp nhận bán, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp, có tối thiểu 30% giá trị căn nhà nếu mua trả một lần hoặc 20% giá trị nhà nếu mua trả góp. Các đối tượng này cần phải có khả năng tài chính, có phương án trả nợ

phù hợp với thời gian cam kết trả nợ Ngân hàng.

 Mức cho vay tối đa là 70% giá trị căn nhà nếu mua nhà thanh toán một lần. Thời hạn vay tối thiểu 5 năm.

 Mức cho vay tối đa là 80% giá trị căn nhà nếu cho vay mua nhà trả góp hoặc thuê mua. Thời hạn vay tối thiểu 10 năm.

 Lãi suất và tài sản chế chấp thực hiên theo các quy định của Ngân hàng.

Như vậy, NHNN đã tạo lập cơ chế rõ ràng, dọn đường cho NHTM cho các đối tượng thu nhập thấp vay mua, thuê mua nhà ở. Về phần mình, các NHTM cũng đang tích cực xâm nhập vào phân khúc thị trường tiềm năng này.

Một góc nhìn khi chúng tôi tiếp cận vấn đề cho người thu nhập thấp trên quan điểm vay mua nhà ở của Ngân hàng đó là sự hỗ trợ. Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một vấn

đề xã hội nóng bỏng. Và dù Nhà nước có hỗ trợ doanh nghiệp và người thu nhập thấp nhiều

như thế nào mà thiếu sự tham gia của tín dụng Ngân hàng thì giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp cũng sẽ mãi mong manh. Người dân mình thường than thở thật khó để vay vốn Ngân hàng, nhất là vay mua nhà trong khi thu nhập thì thấp. Nhưng Ngân hàng cũng

phải chịu những áp lực lớn khi cung cấp nguồn tín dụng cho đối tượng này. Những rủi ro luôn phải đối mặt như là không thu hồi được nợ, không có tài sản đảm bảo chắc chắn, thời hạn cho vay thường dài trong khi lạm phát còn là dấu hỏi lớn, lãi suất thì không được cao

do người thu nhập thấp sẽ không gánh nổi…. Ngân hàng đã nỗ lực để tham gia tích cực vào việc cho người thu nhập vay mua nhà, cùng với nhà nước và toàn dân vun đắp ước mơ an cư cho dân mình.

Nhưng Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh, mà công việc của người kinh doanh là tính toán lợi nhuận. Tín dụng nhà ở có một đặc điểm nổi bật là thời gian đáo hạn dài từ 10 đến 20

năm. Chính vì sự trả chậm của người vay,đặc biệt là trong trường hợp lãi suất cố định, Ngân hàng phải đối phó với các vấn đề:

Kỳ hạn:

Các khoản vay phải được tính toán trong thời gian dài.

Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm huy động đầu vào. Các khoản thu từ hoạt động cho vay : bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay.

Các khó khăn có thể xuất hiện đối với ngân hàng cho vay mua nhà ở cho người thu nhập thấp khi ngân hàng không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn . Sự chuyển đổi thời hạn nguồn vốn có thể hiểu là sự thu vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác cho vay dài hạn. Việc rút ồ ạt các khoản tiết kiệm và ký thác có thể

khiến ngân hàng gặp trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Trong khi dòng tiền thu vào từ các

Một phần của tài liệu TÍN DỤNG NGÂN HÀNG-GIẢI PHÁP TẤT YẾU ĐỐI VỚI VẦN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP.PDF (Trang 39 -39 )

×