Tính đến cuối tháng 12/2008, cả nước có 219 Khu công nghiệp và Khu chế xuất với lượng công nhân khoảng 1,5 đến 2 triệu công nhân. 70% số công nhân đó là lao động ngoại tỉnh. Và chỉ có khoảng 3% trong số họ sống trong những nhà trọ lưu trú do các chủ đầu tư trong
Khu công nghiệp xây dựng. Hơn 90% công nhân sống trong những phòng trọ do người dân xung quanh xây dựng- những phòng trọ rất nhiều cái nhất-ít rộng nhất, ít cao nhất, ít sạch nhất, ít sáng nhất, ít an toàn nhất…
Theo Ban quản lý các Khu chế xuất - Khu công nghiệp( KCX - KCN) Thành phố Hồ Chí
Minh( HEPZA), tính đến thời điểm 31-12-2009, Thành phố có tổng cộng 3 KCX (Tân Thuận, Linh Trung 1, Linh Trung 2), 12 KCN (Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Bình Chiểu, Hiệp Phước, Tân Bình, Tân Thới Hiệp, Lê Minh Xuân, Tây Bắc Củ Chi, Phong Phú, Cát Lái 2, Tân Phú Trung, Tân Quy), với khoảng 250.000 lao động. Trong đó, ước tính hơn 70% là lao động ngoại tỉnh.
Biểu đồ: Tỷ phần Nhà lưu trú cho công nhân thuê
(Nguồn: Ban quản lý các KCX - KCN Thành phố - HEPZA )
Theo báo cáo tóm tắt kết quả hoạt động năm 2008 của các KCN - KCX trên địa bàn Thành phố của HEPZA , tính đến thời điểm cuối năm 2008, Thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử
dụng 6 khu lưu trú cho công nhân các KCN - KCX, cung cấp 7.238 chỗ ở cho người lao
động.
KCN-KCX Thời gian hoàn thành Qui mô Số chỗ ở
Tân Bình 6/2004 1 block nhà 3 tầng 380 Tân Tạo 3/2005 40 căn nhà cấp 4 400
Vĩnh Lộc 12/2005 2 block nhà 5 tầng 720
Tân Thuận 8/2007 2 block nhà 5 tầng 1900 Linh Trung 1 7/2008 4 block nhà 5 tầng 3838
Theo quyết định 4372 nêu trên của UBND Thành phố , ngay trong năm 2009, 9 dự án nhà
lưu trú cho công nhân đã được khởi công. Danh mục dự án được trình bày ở Phụ lục 4 và 5.
2.3.3. Phân nhóm trí thức trẻ ngoại tỉnh làm việc tại Thành phố
Đây là phân nhóm khó gọi tên nhất nên chưa có cuộc thống kê nào về số lượng cụ thể. Trên thực tế, bộ phận này quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội của các đô thị. Phần lớn họ là các sinh viên ngoại tỉnh, ra trường, làm việc và bám trụ lại Thành phố. Họ là những con
người trẻ, năng động, độc lập và có tương lai về thu nhập cao.
Thật ra, phân nhóm này sẽ là phân nhóm kinh tế nhất nếu các chủ đầu tư tư nhân quan tâm đến phân khúc thị trường nhà giá thấp. Nhu cầu lớn và thu nhập có thể trang trải là điều kiện
để nhà đầu tư có thể suy nghĩ đến một lợi nhuận ổn định khi tham gia xây dựng nhà chung
cư để bán với giá tầm vài trăm triệu hoặc xây căn hộ cho thuê tập trung với giá hợp lý.
Theo kết quả cuộc khảo sát mà nhóm nghiên cứu thực hiên trên 300 đối tượng trí thức trẻ, 90
% trong đó là dân ngoại tỉnh. Tỷ lệ đối tượng đang ở nhà thuê chiếm 70%. Họ phải chi trả
trung bình 720 ngàn đồng/tháng (tính bình quân từ số liệu của phụ lục 8- kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở). Tất cả họ đều mong muốn sở hữu một căn nhà ở thành phố, nhưng với thu nhập hàng tháng theo thống kê là: dưới 5 triệu đồng(66%), từ 5 đến 10 triệu (24%), 10 đến 15 triệu (3,34%) và trên 15 triệu (6,66%), thì con số mà mọi người điền vào câu hỏi và 10 của bảng khảo sát hầu hết là 5 năm, 10 năm, thậm chí 20 năm.
Nhưng với những chính sách hiện tại, Thành phố dường như đã bỏ ngoài rìa nhóm đối tượng này. Ví dụ, quyết định 86/2008, quy định đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội của Thành phố phải có hộ khẩu Thành phố, điều đó vô hình đẩy phân nhóm này phải hoàn toàn tự lo về
nhà ở cho mình.
Nhưng nếu nhìn ở một khía cạnh khác, phân nhóm này đã nhận được sự hỗ trợ tài chính đắc lực từ hệ thống Ngân hàng trong việc tạo lập nhà ở. Rõ ràng Ngân hàng nhận diện được tiềm
năng thu nhập của phân nhóm này nên đã tung ra nhiều gói sản phẩm tạo lập nhà ở dành cho những trí thức trẻ. Chúng ta sẽ có dịp làm rõ nhận định này trong phần sau của đề tài.
2.3.4. Sinh viên
Việt Nam hiện có 397 trường Đại học, Học viện và Cao đẳng. Tổng số sinh viên ước tính khoảng gần 3 triệu. Và chỉ khoảng 22% trong số được sống trong ký túc xá. Cứ mỗi dịp
tháng 9 về, khi mà vài trăm ngàn tân sinh viên rời mái nhà của họ lên các thành phố lớn học (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
hành, gian nan đầu tiên của quãng đời sinh viên-tìm nhà trọ.
Theo Vụ giáo dục Đại học thì tính đến cuối năm 2009, Thành phố Hồ Chí Minh có 40 trường
đại học và 25 trường cao đẳng. Tổng số sinh viên khoảng 328.475, sinh viên ngoại tỉnh chiếm gần 70%, khoảng 230.000. Nhưng Thành phố chỉ có 64 khu KTX với khoảng 5.230 phòng, đáp ứng cho hơn 39.000 sinh viên, chiếm 17% trong tổng số sinh viên ngoại tỉnh.
Chưa đến 20% sinh viên có nhu cầu được xếp ở KTX, số lượng như vậy, làm sao còn dám
bàn đến chất lượng…
KTX Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh là điểm nhấn trong hệ thống KTX của Thành phố. Hiện nay, KTX này đã đưa vào sử dụng 15 dãy nhà với gần 7.500 chỗ. Bằng việc liên kết với các tỉnh khác có đông sinh viên về trọ ở đây, các cụm KTX theo từng tỉnh
đã được hình thành.. Trong nội đô thành phố, KTX khang trang nhất hiện nay là KTX được
đánh giá ngang tầm ba sao của Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh, hoàn thành và
đưa vào sử dụng năm 2009. Với 347 phòng, 2.456 chỗ ở khang trang đang và sẽ được cung cấp cho sinh viên với giá hiện tại là 270 nghìn đồng/tháng. Vốn đầu tư công trình là 120 tỷ đồng, trong đó BIDV hỗ trợ cho vay 45 tỷ, 75 tỷ trường tự đầu tư, UBND Thành phố hỗ trợ
trả lãi vay hàng tháng trong vòng 8 năm, trường Đại học Bách Khoa trả vốn gốc nhờ khoản thu thêm từ việc cho CoopMart thuê mặt bằng bên cạnh. Một cơ chế tài chính hợp lý đã giúp KTX Bách Khoa sớm thành hình và trở thành hình mẫu tiêu biểu cho KTX của Thành phố. Công trình đáng để các trường Đại học khác và Thành phố nghiên cứu học tập khi quyết
định đầu tư một dự án KTX mới.
Nhu cầu có được một chỗ trọổn định, một môi trường thuận lợi để có thể yên tâm học tập và rèn luyện là mong muốn của mỗi sinh viên. Và cũng thật dễ hiểu khi sinh viên đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh chỉ ghen tị với sinh viên Sư Phạm Kỹ Thuật, Nông Lâm, hay đại học Quốc gia chỉ một điểm: “Ký túc xá của họ quá sướng”.
2.4. Phân tích đánh giá về chương trình Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2001-2010
2.4.1. Những điều đạt được
Thành quả đầu tiên trong 10 năm qua trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố là hàng ngàn người dân có thu nhập thấp đã thực hiện được giấc mơ nhà ở của họ.
Dù con số những người may mắn đó có chiếm được bao nhiêu trong tổng nhu cầu, thì việc mỗi một người dân có được nhà ở đường hoàng đã là một điều đáng trân trọng.
Quỹ phát triển nhà ở Thành phố đã được thành lập. Tuy HOF chưa thật sự phát huy được vai trò đầu tàu trong chương trình phát triển nhà ở của Thành phố nhưng nó vẫn đáng được xem là một điểm hy vọng về một HDB tương lai. Quỹ phát triển nhà ở Thành phố đã được thành lập. Một phần từ các mảnh đất công được giải toả, phần khác đến từ sự đóng góp bắt buộc của các chủ đầu tư (Giống như NĐ 07/2003). Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp cũng đã góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị của Thành phố. Thành phố bây giờ đã bớt dần những chung cư cũ nát, xập xệ, những dãy nhà tạm ven kênh…
Thành phố cũng thực hiện những ưu tiên cho chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của Chính phủ quy định như miễn thuế sử dụng đất, giảm 5% thuế TNDN, giảm 5% thuế GTGT…Cộng thêm sự năng động của Chính quyền mà giới doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản ngày càng chú ý hơn vào phân khúc thị trường này.
Với quyết định 86/2008, Thành phố đã xác định được đối tượng và điều kiện được tiếp cận với nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Điều này rất có ý nghĩa, hạn chế những tiêu cực sau này, nhất là vấn đề nhà ở dành cho người thu nhập thấp thật sự có thuộc về những người thu nhập thấp hay không?
Mức đầu tư và độ quan tâm của chính quyền Thành phố ngày càng được nâng cao hơn. Đặc biệt rất nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã được khởi công trong năm 2009, 2010. Điều đó cho chúng ta đặt niềm tin vào việc sẽ có thật nhiều người có thu nhập thấp có
cơ hội có một ngôi nhà tươm tất trong 10 năm tiếp theo.
2.4.2. Những điểm khuyết sót
Chưa có con số kế hoạch nào Thành phố đưa ra được hoàn thành trọn vẹn. Ví dụ mục tiêu xây 20.000 phòng cho công nhân và 25.000 căn hộ cho cán bộ công chức đưa ra cho năm
2010, giờ mới đi được 1/3 chặng đường. Tiền của, công sức của cả Thành phố, nhà đầu tư và người dân bị lãng phí lớn. Và người thu nhập thấp cứ mỏi mòn chờ…
Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố đặt ra các mục tiêu dài hạn
nhưng lại thiếu hoạch định thời gian hợp lý khiến một số giai đoạn, chương trình dường như
Các chính sách đưa ra còn có điểm chưa hợp lý, duy ý chí. Nói như GS-TS Đặng Hùng Võ: “công việc của nhà đầu tư là tính toán lợi nhuận”. Vậy một trong những công việc của chính quyền là tạo ra môi trường có thể phát sinh lợi nhuận cho chủ đầu tư trong phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở của Thành phố vẫn rất rườm rà. Theo kết quả của Bộ Xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, để hoàn thành hồ sơ thủ tục cho 1 dự án nhà ở mất khoảng 3 năm, với trung bình 33 thủ tục. Lạm phát tăng, chí phí tăng, chi phí cơ
hội tăng và niềm tin giảm, doanh nghiệp trở nên thờ ơ, người dân thì lại mỏi mòn chờ…
Các cơ quan chức năng vẫn chưa tạo được một cơ sở pháp lý minh bạch, kiểm soát hiện (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
tượng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản hay việc mua đi bán lại nhà ở vòng vòng.
Điều này đẩy giá nhà đất lên cao, bong quả bong bóng bất động sản căng lên. Người thu nhập thấp không thể tiếp cận được với những ngôi nhà mà họ đáng lẽ tiếp cận được.
Cuối cùng, Thành phố chưa có những cơ chế rõ ràng, hiệu quả về tín dụng cho nhà ở cho
người thu nhập thấp. Ở từng dự án, hoặc là vốn hoàn toàn từ Ngân sách, hoặc vốn chủ đầu tư
tự lo liệu . Ngân hàng chưa được tạo cơ hội trở thành sợi dây liên kết chủ động của các bên trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
NHẬN XÉT CHƯƠNG 2
Mười năm trước, Thành phố Hồ Chí Minh đã có chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, sau 10 năm giấc mơ sở hữu nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chỉ là giấc mơ của phần đông họ mà thôi.
Mặc dù Thành phố đã ban hành rất nhiều quyết định để thúc đẩy sự phát triển của nhà ở cho
người thu nhập thấp nhưng rõ ràng chính sách chưa phát huy được hiệu quả như mong muốn. Có nhiều nguyên nhân để lý giải thực tế này: Thành phố thiếu quỹ đất, thiếu cơ chế, doanh nghiệp thiếu lợi nhuận, người dân thiếu tiền, Ngân hàng thiếu đảm bảo thu hồi vốn…Việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố gặp phải cái khó nhiều bề.
Nhưng dù thế nào đi nữa, một đô thị lớn bậc nhất nước như Thành phố Hồ Chí Minh không thể mãi để một bộ phận lớn cư dân của mình sống chen chúc trong những căn nhà thuê ngay
duới chân những cao ốc như “nấm mọc sau mưa” mãi được. Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là lẽ tất yếu xét cả về mặt kinh tế và mặt xã hội.
Để thực sự tạo được những chuyển biến trong chương trình này, Thành phố cần thực hiện những giải pháp đồng bộ, đặc biệt chú ý tạo điều kiện để Tín dụng ngân hàng hỗ trợ hiệu quả việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG HỖ TRỢ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NAY ĐẾN NĂM 2020.
3.1. Định hướng và giải pháp tổng hợp
Mục tiêu của chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Thứ nhất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chổ ở của người dân. Tạo động lực phát triển bền vững theo hướng công nghiệp hóa,hiện đại hóa.
Thứ hai, mở rộng khả năng huy động vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở.
Thứ ba, tiếp tục thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên tại các trường đại học cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng khác) mua hoặc thuê nhà phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng.
Thứ tư, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân. Từ đó từng bước phát triển kinh tế, hạ tầng, thay đổi bộ mặt đất nước.
3.1.1. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2010-2015
Ngày 29-9-2009, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã ký tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị phê duyệt Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009- 2015. Theo tờ trình này, nhằm giải quyết chỗở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà
ở tại khu vực đô thị, , Bộ xây dựng đề xuất, trong giai đoạn 2009– 2015, cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000m2 sàn (mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn). Tổng số vốn đầu tư của toàn bộ chương trình khoảng 49.000 tỉ đồng (tính theo mặt bằng giá tại thời điểm quý III/2008). Trong đó, nguồn vốn Nhà nước (khoảng 25.600 tỉ đồng) dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước
để cho thuê, trong đó ngân sách Trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỉ đồng; ngân sách địa
phương khoảng 14.600 tỉ đồng và vốn huy động của các thành phần kinh tế (khoảng 23.400 tỉ đồng) để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua. Chương trình đã
nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc của các đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở,
đồng thời góp phần kích cầu đầu tư, tạo điều kiện tăng trưởng các ngành, lĩnh vực khác.
3.1.2. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn 2010-2020
Cách đây gần 20 năm, Thành phố Hồ Chí Minh đã đi sớm nhất cả nước về thí điểm xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, tuy nhiên vẫn còn những bất cập như đã đề cập đến ở phần trên. Thêm vào đó, cùng với sự phát triển kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh cũng “phát triển”
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});