3.1.3.1. Giải pháp về quy hoạch - tạo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Như chúng ta đã biết, đất đai ở đô thị lớn nhất như Thành phố Hồ Chí Minh đắt đỏ tương đương với các thành phố lớn trên thế giới. Chi phí cho giá đất luôn là gánh nặng đối với các doanh nghiệp muốn tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Nếu thành phố có thể
tạo lập được một quỹ đất sạch đáng kể thì có thể tính tiếp tới việc liên kết cùng doanh nghiệp xây dựng , tận dụng lợi thế của cả đôi bên để tạo ra những sản phẩm nhà giá thấp hiệu quả
nhất.
Để có cơ sở triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, công tác quy hoạch để tạo quỹ đất cho dự án có vai trò rất quan trọng. Căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp,Thành phố cần xác định rõ định hướng không gian, vị trí mặt bằng, quỹ đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố nên có một quy hoạch tổng thể phát triển không gian đô thị , trong đó bố trí hợp lý các khu nhà ở cho người thu nhập thấp. Đó là công việc chuẩn bị cho tương lai, còn hiện tại Thành phố phải chấp nhận tận dụng những quỹ đất trống hiện có để bố trí cho từng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.
Có thể nói cái khó nhất hiện nay của thị trường nhà ở giá rẻ là việc tạo quỹ đất. Quỹ đất sạch có thể có từ việc thu hồi đất được quy hoạch làm nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu
công nghiệp, khu dân cư, đất công, đất do nhà nước tự đền bù, và đất từ các hộ gia đình, cá
nhân đưa vào làm dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Cụ thể:
Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên được bố trí từ quỹ đất đã được thu hồi, bồi
thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch; được sử dụng quỹđất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn và quỹ đất hiện
có được quy hoạch xây dựng nhà ở sinh viên trong khuôn viên các cơ sở đào tạo được quy hoạch xây dựng ký túc xá.
Đối với các khu công nghiệp đã hình thành, UBND Thành phố có trách nhiệm rà soát, bổ
sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới hoặc sử
dụng quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn (nếu phù hợp với quy hoạch) để giao cho Ban quản lý Khu công nghiệp (KCN) của địa phương, hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN, hoặc doanh nghiệp sản xuất trong KCN, hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê…
Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Nếu các doanh nghiệp tự thân vận động được quỹ đất để
xây dựng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thì ưu tiên cho thực hiện.
Để tạo quỹ đất sạch cho nhà ở cho người thu nhập thấp cần làm tốt những công việc sau đây:
Thứ nhất, tăng cường công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) tạo quỹ đất cho nhà ở cho người thu nhập thấp. Làm tốt công tác tuyên truyền chủ trương và quyết định thu hồi đất
đến từng người dân. Nắm bắt kịp thời các thắc mắc và giải quyết cũng kịp thời để tạo sự đồng thuận từ phía người dân.
Thứ hai, kiên trì vận động thuyết phục dân, luôn phối hợp với các nhà đầu tư hỗ trợ dân trong phạm vi và khả năng có thể, từ đó quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn.
Thứ ba, Nhà nước, các cơ quan chức năng tiếp tục chỉ đạo các đơn vị GPMB phải nghiêm túc thực hiện các quy trình GPMB. Rút kinh nghiệm từ những lần GPMB trước đó để các công tác GPMB sau này sẽ được tiến hành thận trọng và kiên quyết hơn, thực hiện kịp tiến
độ của dự án. Ví dụ: một dự án đầu tư xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước hết, Thành phố sẽ ra quyết định phê duyệt kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất. Tiếp theo là ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi và giao đất để kiểm kê, lập phương án bồi thường. Nếu trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng có vấn đề gì tranh chấp hay không đồng thuận từ phía người dân thì phải tổ
chức kiểm tra, tìm hiểu nguyên nhân, từ đó có phương án vận động, tuyên truyền, phối hợp rà soát các thủ tục pháp lý để đảm bảo tính nghiêm minh. Nếu các cá nhân này vẫn cố tình không thực hiện lệnh thu hồi đất từ phía cơ quan chức năng thì phải có biện pháp cưỡng chế, xử phạt hành chính. Khi công việc giải phóng mặt bằng đã hoàn tất thì sẽ bàn giao cho đơn vị thi công công trình.
Thứ tư, thực hiện công tác thanh tra kiểm soát chống tiêu cực trong đền bù GPMB. Để chống tiêu cực, giải quyết tốt việc đền bù GPMB, các cấp chính quyền, đơn vị chức năng cần thực hiện tốt công khai dân chủ về chính sách đền bù GPMB. Cần tăng cường giám sát việc thực hiện phát luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, có đánh giá và kiến nghị những bất hợp lý trong bồi thường GPMB. Hội đồng đền bù GPMB phải thật sự là những người công tâm, giỏi nghiệp vụ trong kiểm kê, đo đạc, áp giá đền bù theo đúng quy định của pháp luật. Nếu có bất kì thắc mắc hay khiếu kiện từ phía người dân thì phải giải quyết kịp thời trước khi khởi công xây dựng công trình. Đồng thời một vấn đề không kém phần quan trọng mà chúng ta
đang thiếu quan tâm đúng mức đó là việc hỗ trợ cho chính các hộ thuộc diện phải di dời
được vay vốn, chuyển đổi nghề, có được chổ ở mới nhằm ổn định cuộc sống.
Làm được những việc trên chúng ta đã tạo ra được một sự chủ động ở khâu quỹ đất, đáp ứng
kịp thời nhu cầu đất sạch cho xây dựng công trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
3.1.3.2. Giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp không thể
thiếu vai trò của nhà nước. Nhà nước có thể hỗ trợ về vốn qua ba hình thức:
Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính như cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà ở.
Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, giá bán.
Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê, thuê mua.
Theo Bộ Xây dựng, mỗi hình thức hỗ trợ nêu trên đều có những ưu, nhược điểm nhất định. Hình thức thứ nhất có ưu điểm là Nhà nước không can thiệp trực tiếp với thị trường nhà ở,
nhưng thủ tục cho vay phức tạp. Hình thức thứ hai khuyến khích tăng nhanh nguồn cung về
nhà ở, nhưng có nhược điểm là phải hỗ trợ qua trung gian. Hình thức thứ ba có ưu điểm là
Nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường, nhưng đòi hỏi Nhà
nước hằng năm phải đầu tư và phải tổ chức bộ máy để thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý quỹ nhà ở này. Do đó, việc lựa chọn áp dụng hình thức hỗ trợ nào phụ thuộc vào điều kiện của từng loại đối tượng, cũng như tình hình và điều kiện cụ thể.
Theo nhiều chuyên gia, giai đoạn hiện nay cần có sự đầu tư của Nhà nước để tạo bước đột phá về nhà ở cho người thu nhập thấp. Bởi trên thực tế, các doanh nghiệp hầu như chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả theo giá thị trường. Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp không phải là mảng thị trường hấp dẫn do vốn đầu tư lớn nhưng tỷ suất sinh lợi thấp. Có doanh nghiệp đã từng ví quá trình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp giống như "đổi tiền chẵn lấy tiền lẻ",
dù có được hỗ trợ bằng cơ chế vay ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất... Thực tế, Bộ Xây dựng đã nhiều lần đôn đốc, nhưng hầu hết các địa phương chưa lập quỹ phát triển nhà và dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại hoặc trích một phần tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên hiện tại nếu một mình Nhà nước thì không đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng nhà ở
cho mọi đối tượng xã hội nên rất cần có sự góp sức của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Trong thời gian này, Thành phố phải chủ động kích cầu
đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tạo tiền đề thu hút các nguồn vốn khác để phát triển lĩnh vực nhà ở giá thấp hiện đang cần lực đẩy tăng trưởng. Đồng thời để thu hút phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, chính quyền Thành phố cần có những cơ chế thoáng hơn cho
những doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Chẳng hạn như cho phép các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nếu bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp cho công nhân thuê thì được hạch toán vào chi phí của doanh nghiệp; hoặc miễn thuế VAT, áp dụng khung thuế suất ưu đãi hay miễn thuế thu nhập doanh nghiệp
vậy thì mới khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xho người thu nhập thấp, đồng thời làm giảm áp lực cho chính quyền thành phố về nhà ở cho các đối tượng này. Vai trò của Thành phố là đề ra cơ chế chính sách giải quyết các nguồn lực trong xã hội, tạo
điều kiện cho các nhà đầu tư đưa ra nhiều sản phẩm cung cấp ra thị trường. Để làm được
điều này Thành phố cần đảm bảo một số yêu cầu sau:
Về cơ chế:
Tạo cơ chế cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn “ đất sạch” để thực hiện dự
án. Thành phố sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn
giao đất từ người có đất ( chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình)
Cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà,
nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh nghiệp nhắm đến. Chủ đầu tư được tự
quyết định số tầng xây dựng phù hợp với thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn nguyên liệu hữu hạn là đất đai.
Quan điểm cho rằng nhà ở cho người thu nhập thấp nên xây dựng thấp tầng, không nên có thang máy để tiết kiệm chi phí xây dựng là đúng nhưng cũng có thể tiết kiệm chi phí bằng công nghệ xây dựng và các biện pháp thi công. Hơn nữa đối với những khu vực có giá đất cao thì xây ít tầng chừng nào thì giá hạch toán tính theo mét vuông xây dựng cao chừng đó. Dĩ nhiên, khi xây cao tầng thì đòi hỏi chi phí đầu tư cao hơn nhưng có thể
tính toán, cân đối để xác định điểm tiệm cận giữa giá thành xây dựng và giá đất sao cho hợp lý nhất thay vì một phương án duy nhất đã được ấn định. Ngoài ra, quy mô đầu tư
lớn sẽ có điều kiện tích hợp những dịch vụ kinh doanh từ đó có khả năng chia sẽ lợi nhuận nhằm hạ giá thành sản phẩm. Và với quy mô lớn thì chi phí quản lý bình quân cho mỗi căn hộ sẽ rẻ vì chi phí này hầu như cố định ít phụ thuộc vào số lượng căn hộ.
Về công tác tổ chức:
Phải thành lập một tổ chức đứng ra nghiên cứu, điều tra xã hội học và đề xuất các chỉ tiêu, biện pháp thực hiện đề án nhà ở cho người thu nhập thấp. Tổ chức này sẽ cung cấp các thông
tin đáng tin cậy về nhu cầu, lượng cung, hay mặt bằng giá thị trường để các nhà đầu tư xem xét đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.
Về cải cách thủ tục hành chính:
Cắt giảm những thủ tục không cần thiết, ưu tiên giải quyết linh hoạt thủ tục đầu tư cho các
dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là cái Thành phố cần làm ngay.
Cùng với đó, Thành phố cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, hộ gia đình có đất và các thành phần khác tham gia vào việc cung ứng nhà ở xã hội thay vì chỉ có một số đối tượng
như quy định hiện hành. Do lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp không mang lại nhiều lợi nhuận, ta lại đang rất thiếu nhà cho người có thu nhập thấp, vì vậy cần xác định đây là công trình đặc thù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cung ứng sản phẩm
nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo như quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh thì càng có nhiều nơi tạo ra hàng hoá thì hàng hóa đó tất yếu phải giảm giá và các chủ đầu tư phải làm cho hàng hóa của mình ngày càng phù hợp hơn so với nhu cầu của người sử dụng.
Để tạo điều kiện cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thì các chỉ tiêu về quy hoạch, kiểm tra như: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số dân cư phải tăng lên 20-50% so với dự
án khác.
3.1.3.3. Hình thành nguồn vốn đầu tư dài hạn để hỗ trợ cho dự án xây dựng nhà ở cho
người có thu nhập thấp Từ ngân sách Thành phố:
Trong năm ngân sách, Thành phố trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu của thành phố: thu từ xổ số kiến thiết, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà ở và thanh lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, các loại phí, lệ phí và phụ thu…và nguồn thu bổ sung nhận từ Ngân
sách trung ương để hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
Từ nguồn vốn huy động:
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc
huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng .
Vai trò của ngân hàng sẽ được đề cập cụ thể trong phần sau của bài nghiên cứu. Ở đây chỉ
khái quát sơ lượt vai trò kích cầu của ngân hàng, tuy nhiên không phải hàm ý là tạo ra nhu cầu hoặc kích thích tiêu dùng khi cầu kém ( bởi vì nhu cầu nhà ở giá thấp đang rất lớn) mà với ý nghĩa là tạo ra khả năng thanh toán cho nhu cầu đó. Ví dụ, để có thể mua căn hộ có giá
300 triệu thì một gia đình có hai vợ chồng và hai con phải có ít nhất 10 triệu đồng/ tháng và có vốn tích lũy 100 triệu đông để chi cho các khoản sau: