Về phía chủ đầu tư
Nhà nước tuy đóng vai trò quan trọng nhưng không thể bao biện tất cả. Ngân hàng cũng không trực tiếp đầu tư mà chỉ đóng vai trò là người cho vay hỗ trợ vốn. Vì vậy nhà đầu tư là lực lượng không thể thiếu cho việc đưa chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đi vào thực tế cuộc sống. Chức năng kích hoạt của nhà đầu tư được trình bày sau đây:
Nhà đầu tư là người bỏ vốn vào để xây dựng nhà rồi bán lại cho người có mức thu nhập thấp. Theo quy luật cạnh tranh các nhà đầu tư phải tính toán sao cho sản phẩm của họ phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới, điều này làm cho thị trường đa dạng và ngày càng có tính cạnh tranh cao hơn đem lại nhiều ích lợi hơn cho người tiêu dùng.
Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ không phải là rẻ nhất tại vì rẻ mà không phù hợp thì
cũng thất bại vì cung không đáp ứng cầu.
Đầu tiên muốn có căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá đất thấp, giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng hợp lý và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu cho phép đầu tư căn hộ có diện tích dưới 40 m2 thì sẽ tạo điều kiện cho những đôi vợ chồng mới cưới, người
độc thân, người già neo đơn, học sinh sinh viên, cán bộ công chức… có điều kiện mua nhà ở
có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng.
Có ý kiến cho rằng, xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ sẽ tạo ra những khu “ổ chuột trên cao” là không hoàn toàn đúng trong thực tế bởi vì “ổ chuột” hay không là do các yếu tố: chất lượng thiết kế, xây dựng, vật liệu, chất lượng quản lý chung cư, ý thức và sự tuân thủ quy định của người sử dụng căn hộ, chứ không phải do diện tích căn hộ quyết định.
Về phía người dân :
Người dân phải biết tiết kiệm để có tiền đóng trước 20 - 30% và trả góp hàng tháng. Sự chịu khó kiên trì trong chục năm sẽ giúp cho họ có được căn hộ theo nguyện vọng.
3.2. Giải pháp đẩy mạnh vai trò của Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho
người có thu nhập thấp
3.2.1. Quan điểm của hệ thống Ngân hàng đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp
Hiện tại Ngân hàng mới tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp với chức năng
duy nhất là cung cấp tín dụng. Việc cung cấp tín dụng này được thực hiện hai chiều: cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp và cung cấp tín dụng cho người dân có thu nhập thấp mua , thuê nhà ở.
3.2.1.1. Quan điểm của Ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho dự án nhà ở dành cho
người có thu nhập thấp
Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là doanh nghiệp thì gần như chắc chắn trong cấu trúc vốn của dự án có vốn vay Ngân hàng. Quan điểm của các Ngân hàng khi quyết định cho vay hay không vẫn dựa vào quy trình thẩm định dự án. Quy trình thẩm định dự án bất động sản nói chung là rất chặt chẽ bởi rủi ro với dự án bất động sản khá cao và quy mô vốn lớn. Tuy nhiên , dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là loại dự án nhận được rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ, bên cạnh đó là nhu cầu cao, dễ bán, quay vòng vốn nhanh…Do vậy nếu doanh nghiệp chuẩn bị được một dự án tốt thì Ngân hàng sẵn lòng cung cấp tín dụng. Một ví dụ đã được đề cập ở phần trước của đề tài là dự án KTX Đại học Bách khoa TP.Hồ Chí Minh với sự tài trợ 45 tỷ đồng vốn xây dựng từ BIDV.
3.2.1.2. Quan điểm của Ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở
Một cơ chế cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở đã được thiết lập chính thức. Ngày 14-8-2009, NHNN ra thông tư 18/2009 quy định chi tiết việc cho vay của các
NHTM đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nội dung chính của Thông tư như sau:
Đối tượng đủ điều kiện vay vốn : là các đối tượng thuộc khoản 2 điều 6 Quyết
tượng theo quy định của điều 4, điều 5 của Quyết định 86/2009 của UBND TP-đã được trình bày ở phần trước của đề tài)
Đối tượng phải được chủ đầu tư chấp nhận bán, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp, có tối thiểu 30% giá trị căn nhà nếu mua trả một lần hoặc 20% giá trị nhà nếu mua trả góp. Các đối tượng này cần phải có khả năng tài chính, có phương án trả nợ
phù hợp với thời gian cam kết trả nợ Ngân hàng.
Mức cho vay tối đa là 70% giá trị căn nhà nếu mua nhà thanh toán một lần. Thời hạn vay tối thiểu 5 năm.
Mức cho vay tối đa là 80% giá trị căn nhà nếu cho vay mua nhà trả góp hoặc thuê mua. Thời hạn vay tối thiểu 10 năm.
Lãi suất và tài sản chế chấp thực hiên theo các quy định của Ngân hàng.
Như vậy, NHNN đã tạo lập cơ chế rõ ràng, dọn đường cho NHTM cho các đối tượng thu nhập thấp vay mua, thuê mua nhà ở. Về phần mình, các NHTM cũng đang tích cực xâm nhập vào phân khúc thị trường tiềm năng này.
Một góc nhìn khi chúng tôi tiếp cận vấn đề cho người thu nhập thấp trên quan điểm vay mua nhà ở của Ngân hàng đó là sự hỗ trợ. Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một vấn
đề xã hội nóng bỏng. Và dù Nhà nước có hỗ trợ doanh nghiệp và người thu nhập thấp nhiều
như thế nào mà thiếu sự tham gia của tín dụng Ngân hàng thì giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp cũng sẽ mãi mong manh. Người dân mình thường than thở thật khó để vay vốn Ngân hàng, nhất là vay mua nhà trong khi thu nhập thì thấp. Nhưng Ngân hàng cũng
phải chịu những áp lực lớn khi cung cấp nguồn tín dụng cho đối tượng này. Những rủi ro luôn phải đối mặt như là không thu hồi được nợ, không có tài sản đảm bảo chắc chắn, thời hạn cho vay thường dài trong khi lạm phát còn là dấu hỏi lớn, lãi suất thì không được cao
do người thu nhập thấp sẽ không gánh nổi…. Ngân hàng đã nỗ lực để tham gia tích cực vào việc cho người thu nhập vay mua nhà, cùng với nhà nước và toàn dân vun đắp ước mơ an cư cho dân mình.
Nhưng Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh, mà công việc của người kinh doanh là tính toán lợi nhuận. Tín dụng nhà ở có một đặc điểm nổi bật là thời gian đáo hạn dài từ 10 đến 20
năm. Chính vì sự trả chậm của người vay,đặc biệt là trong trường hợp lãi suất cố định, Ngân hàng phải đối phó với các vấn đề:
Kỳ hạn:
Các khoản vay phải được tính toán trong thời gian dài.
Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm huy động đầu vào. Các khoản thu từ hoạt động cho vay : bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay.
Các khó khăn có thể xuất hiện đối với ngân hàng cho vay mua nhà ở cho người thu nhập thấp khi ngân hàng không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn . Sự chuyển đổi thời hạn nguồn vốn có thể hiểu là sự thu vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác cho vay dài hạn. Việc rút ồ ạt các khoản tiết kiệm và ký thác có thể
khiến ngân hàng gặp trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Trong khi dòng tiền thu vào từ các hợp đồng cho người thu nhập thấp vay mua nhà ở bị ràng buộc theo từng kỳ.
Giá cả của các khoản cho vay-Lãi suất cho vay:
Đối với ngân hàng thì nó là một thông số quan trọng để tính toán các khoản trả chậm. Lãi suất cho vay trả chậm phải được ngân hàng tính toán sao cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau:
Lãi suất thực tế trả cho các khoản tiền tiết kiệm, ký thác huy động.
Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tương lai.
Đảm bảo được các chi phí hoạt động của ngân hàng.
Cộng thêm vào một biên độ lợi nhuận hợp lý cho Ngân hàng.
Nếu lãi suất cho vay cố định, rủi ro sẽ gia tăng trong trường hợp lãi suất cho vay của thị trường tăng cao.Thông thường các ngân hàng thường dự trù trước khả năng rủi ro dễ xảy ra bằng cách tăng lãi suất trước trong số tiền cho vay mà điều này lại làm phần lớn các hộ có thu nhập thấp không có khả năng vay vốn vì không gánh nổi tiền lãi.
Rủi ro không thu hồi được nợ:
Đây cũng là điều mà các Ngân hàng rất quan ngại. Nền tảng thu nhập của người thu nhập thấp không bảo đảm một sự an toàn đối với việc thu hồi nợ của Ngân hàng. Nếu người thu nhập thấp vì một biến cố nào đó không tiếp tục trả được nợ, Ngân hàng sẽ khó giải quyết tiếp. Việc tịch biên tài sản thế chấp là nhà ở của người thu nhập thấp sẽ vướng phải những vấn đề về chữ “tình”.
Do các đặc điểm trên, bài toán tính toán lợi nhuận khi cho người thu nhập thấp vay mua nhà
ở là một bài toán khó của Ngân hàng. Do đó, để thúc đẩy Ngân hàng tham gia cung cấp tín dụng cho lĩnh vực này, Nhà nước phải hỗ trợ nhiều hơn.
3.2.2. Một số gói sản phẩm cung cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở
của Ngân hàng
3.2.2.1. Dự án “Tài chính nhà ở” với vốn vay từ ADB
Bắt đầu từ tháng 1-2004, dự án Tài chính nhà ở bắt đầu có hiệu lực. 30 triệu USD vốn vay từ
Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) sẽ được giải ngân thông qua Ban quản lý các dự án tín dụng quốc tế của NHNN. Dự án có hai mục tiêu chính: mục tiêu trước mắt là thông qua hệ
thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng cho các đối tượng hộ gia đình nghèo, hộ có thu nhập thấp ở đô thị vay để cải thiện điều kiện nhà ở; và mục tiêu dài hạn là thiết lập một thị trường tài chính nhà ở bền vững tại Việt Nam có khả năng huy động các nguồn vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở, nhưng vẫn có thể tiếp cận và chi trả được đối với các hộ nghèo và thu nhập thấp.
Dự án quy định: các hộ gia đình nghèo đô thị có thu nhập bình quân từ 550 ngàn đồng đến 1,5 triệu đồng/tháng thì có thể được vay đến 28 triệu đồng để sửa chữa nhà ở. Còn những hộ
thu nhập thấp, bình quân từ 1,5 đến 6,6 triệu đồng/tháng, có thể vay mua nhà trị giá đến 300 triệu đồng/căn và thời hạn trả tối đa là 20 năm, kể từ ngày dự án có hiệu lực. Người vay phải có ít nhất 30% số tiền trị giá sửa nhà hoặc nhà mua, và được vay 70% giá trị còn lại từ các ngân hàng tham gia thực hiện dự án, trong 70% đó sẽ có 80-90% là từ nguồn vốn từ ADB, còn lại 10-20% là từ nguồn vốn của chính ngân hàng tham gia thực hiện cho vay. Lãi suất vay của ADB là lãi suất ưu đãi, nên lãi suất cho vay đầu ra cũng phù hợp với đối tượng thu nhập thấp.
Dự án có một tham vọng lớn. Qua 6 năm thực hiện, bước đầu dự án Tài chính nhà ở cũng đạt
được những thành quả nhất định: Theo trả lời của bà Vũ Phương Liên - Trưởng Ban Quản lý các dự án tín dụng quốc tế - Ngân hàng nhà nước Việt Nam, tính đến cuối năm 2008, hơn
1.500 hộ thu nhập thấp đã được vay vốn từ dự án này. Một số NHTM đã tham gia vào dự án
như là: Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long, Ngân hàng phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đông Á, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng Sài Gòn thương tín, Quỹ tín dụng nhân dân trung ương… Tuy nhiên dự án chưa tạo được một hiệu ứng như nó mong muốn. Nếu với thu nhập hiện tại 1,5 đến 6,6 triệu đồng/tháng/hộ gia
đình, khả năng trả nợ sẽ rất thấp và các NHTM sẽ rất ngại khi tham gia dự án này. Dự án cần
điều chỉnh một vài tiêu chí để phù hợp với thực tế để nó tiếp tục duy trì và phát huy được hiệu quả.
3.2.2.2. Sản phẩm “ Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp” của Maritime Bank
Theo gói sản phẩm này, các cá nhân có thu nhập hàng tháng từ 4 đến 10 triệu có cơ hội vay tối đa 500 triệu đồng để mua nhà ở. Thời hạn vay tối đa là 120 tháng. Nếu khách hàng thế
chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank sẽ cung cấp tín dụng tối đa
70% giá trị tài sản.
Mức thu nhập 4 đến 10 triệu là tương đối phù hợp với đối tượng cán bộ công chức của Thành phố hay những thanh niên trẻ mới tốt nghiệp vài năm. Do đó, sản phẩm này của
Maritime bank đã nhận được nhiều sự quan tâm từ khách hàng.
3.2.2.3. Sản phẩm “Gia đình trẻ” của Techcombank
Mục tiêu chính của sản phẩm là tín dụng dài hạn dành cho các cặp vợ chồng trẻ từ 23 đến 40 tuổi mua nhà chung cư. Theo đó, với thu nhập tối thiểu của hai vợ chồng là 6 triệu
đồng/tháng, công việc ổn định, đã tốt nghiệp Đại học hoặc Cao đẳng, Ngân hàng sẽ xem xét
cho vay đến 800 triệu đồng trong tối đa 15 năm, ¼ thời gian đầu tiên chỉ phải trả 15% tổng số tiền vay, sau đó là 25%, 30%, 30%. Với quy định này, Gia đình trẻ đã quan tâm đến khả năng tăng thu nhập trong tương lai của các cặp vợ chồng trẻ. Lãi suất và các quy định khác của sản phẩm có thể điều chỉnh theo thời gian. Lãi suất sẽ giảm 0.02% nếu hai vợ chồng thực hiện trả lương qua Techcombank.
Ngoài ra , Techcombank cũng cung cấp một sản phẩm mang tên “Nhà mới” giúp khách hàng cá nhân vay vốn để thực hiện việc xây, mua, sửa nhà, chuyển quyền thuê lại nhà của nhà
nước, chuyển quyền sử dụng đất. Nếu khách hàng vay dưới 10 năm thì lãi suất là 15.5% /
năm.Nếu từ 10 năm trở lên thì lãi suất là 16% / năm. Thời hạn cho vay tối đa lên đến 25 năm giúp người đi vay chia nhỏ được số tiền vay, giảm áp lực trả nợ, phù hợp với thu nhập của từng đối tượng.
3.2.2.4. Sản phẩm An cư - an cư lạc nghiệp của Sacombank
Sản phẩm cũng hướng tới đối tượng là các hộ gia đình trẻ từ 18-40 tuổi, thu nhập tối thiểu của hộ gia đình là 8 triệu/tháng. Hạn mức vay là 70% nhu cầu vốn. Thời gian vay lên đến 25
năm. Phương thức trả nợ là trả góp hàng tháng vốn gốc, sản phẩm cũng tính đến dòng thu nhập của khách hàng khi số tiền gốc phải trả chia làm 4 giai đoạn tương ứng với mức 15%, 20%, 30% và 35%, trả lãi hàng tháng và giảm dần theo dư nợ thực tế.
3.2.2.5. Sản phẩm ưu đãi vay vốn để mua nhà ở từ ACB
Sở hữu một căn nhà như ý với những điều kiện như: thời hạn vay có thể lên đến 15 năm, có
thể thế chấp bằng chính căn nhà, nền nhà dự định mua hoặc tài sản khác, phương thức trả nợ
linh hoạt: lãi trả dần hàng tháng và vốn trả hàng tháng chia đều hoặc trả góp bậc thang. Được