Ngày 29-9-2009, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã ký tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị phê duyệt Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009- 2015. Theo tờ trình này, nhằm giải quyết chỗở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà
ở tại khu vực đô thị, , Bộ xây dựng đề xuất, trong giai đoạn 2009– 2015, cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000m2 sàn (mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn). Tổng số vốn đầu tư của toàn bộ chương trình khoảng 49.000 tỉ đồng (tính theo mặt bằng giá tại thời điểm quý III/2008). Trong đó, nguồn vốn Nhà nước (khoảng 25.600 tỉ đồng) dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước
để cho thuê, trong đó ngân sách Trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỉ đồng; ngân sách địa
phương khoảng 14.600 tỉ đồng và vốn huy động của các thành phần kinh tế (khoảng 23.400 tỉ đồng) để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua. Chương trình đã
nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc của các đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở,
đồng thời góp phần kích cầu đầu tư, tạo điều kiện tăng trưởng các ngành, lĩnh vực khác.
3.1.2. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn 2010-2020
Cách đây gần 20 năm, Thành phố Hồ Chí Minh đã đi sớm nhất cả nước về thí điểm xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, tuy nhiên vẫn còn những bất cập như đã đề cập đến ở phần trên. Thêm vào đó, cùng với sự phát triển kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh cũng “phát triển” rất nhanh về dân số, trong đó có một lượng lớn là người nhập cư. Việc tạo điều kiện để người dân thành phố có nhà ở luôn là bài toán kinh tế - xã hội cần lời giải đáp, bởi vậy cần có những hướng cụ thể để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp từ nay đến năm 2020.
Đầu tiên đó là việc xác định đối tượng và điều kiện được thuê nhà
Thành phố đã thể chế việc này bằng quyết định 86/ UBND ban hành ngày 18-12-2008. Chi tiết của quy định đã đươc trình bày ở chương 2 của đề tài.
Tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Quỹ đất sạch cho các dự án là một thành phần quan trọng của chính sách phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp. “Đất sạch” là đất thuộc diện đã được giải phóng mặt bằng, trong tư thế
sẳn sàng đưa vào sử dụng. Định hướng được đưa ra đó là dành cho nhà ở cho người thu nhập thấp những ưu tiên về đất đai, cung cấp quỹ đất sạch để giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp gắn với các dự án thương mại. Sử dụng tối đa quỹ đất công để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là chìa khoá để giảm thiểu giá thành nhà ở.
Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau
Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần
tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Hiện tại độ vênh giữa các phân khúc nhà của Thành phố là rất lớn. Các cao ốc văn phòng mọc lên rầm rộ, nhu cầu bão hoà trong khi các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng. Trong 10 năm tới, tất yếu một xu hướng cân bằng sẽ được thị trường tự xác lập lại.
Tức là nhà ở phải phát triển đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗở và phát triển đô thị bền vững. Tránh tình trạng xây dựng tràn lan thiếu quy hoạch tổng thể dẫn
đến nhiều tiêu cực về sau.
Phát triển thị trường vốn cho sự phát triển nhà ở
Nhu cầu vốn cho nhà ở cho người thu nhập thấp từ nay đến 2020 là rất lớn. Nhà ở xã hội thì cần phải huy động nguồn vốn từ xã hội.Vì vậy, Thành phố xác định sẽ khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân, mở ra nhiều nguồn vốn khác như
quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, nguồn vốn từ nước ngoài đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
3.1.3. Gói giải pháp tổng hợp
3.1.3.1. Giải pháp về quy hoạch - tạo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Như chúng ta đã biết, đất đai ở đô thị lớn nhất như Thành phố Hồ Chí Minh đắt đỏ tương đương với các thành phố lớn trên thế giới. Chi phí cho giá đất luôn là gánh nặng đối với các doanh nghiệp muốn tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Nếu thành phố có thể
tạo lập được một quỹ đất sạch đáng kể thì có thể tính tiếp tới việc liên kết cùng doanh nghiệp xây dựng , tận dụng lợi thế của cả đôi bên để tạo ra những sản phẩm nhà giá thấp hiệu quả
nhất.
Để có cơ sở triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, công tác quy hoạch để tạo quỹ đất cho dự án có vai trò rất quan trọng. Căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp,Thành phố cần xác định rõ định hướng không gian, vị trí mặt bằng, quỹ đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố nên có một quy hoạch tổng thể phát triển không gian đô thị , trong đó bố trí hợp lý các khu nhà ở cho người thu nhập thấp. Đó là công việc chuẩn bị cho tương lai, còn hiện tại Thành phố phải chấp nhận tận dụng những quỹ đất trống hiện có để bố trí cho từng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.
Có thể nói cái khó nhất hiện nay của thị trường nhà ở giá rẻ là việc tạo quỹ đất. Quỹ đất sạch có thể có từ việc thu hồi đất được quy hoạch làm nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu
công nghiệp, khu dân cư, đất công, đất do nhà nước tự đền bù, và đất từ các hộ gia đình, cá
nhân đưa vào làm dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Cụ thể:
Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên được bố trí từ quỹ đất đã được thu hồi, bồi
thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch; được sử dụng quỹđất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn và quỹ đất hiện
có được quy hoạch xây dựng nhà ở sinh viên trong khuôn viên các cơ sở đào tạo được quy hoạch xây dựng ký túc xá.
Đối với các khu công nghiệp đã hình thành, UBND Thành phố có trách nhiệm rà soát, bổ
sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới hoặc sử
dụng quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn (nếu phù hợp với quy hoạch) để giao cho Ban quản lý Khu công nghiệp (KCN) của địa phương, hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN, hoặc doanh nghiệp sản xuất trong KCN, hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê…
Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Nếu các doanh nghiệp tự thân vận động được quỹ đất để
xây dựng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thì ưu tiên cho thực hiện.
Để tạo quỹ đất sạch cho nhà ở cho người thu nhập thấp cần làm tốt những công việc sau đây:
Thứ nhất, tăng cường công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) tạo quỹ đất cho nhà ở cho người thu nhập thấp. Làm tốt công tác tuyên truyền chủ trương và quyết định thu hồi đất
đến từng người dân. Nắm bắt kịp thời các thắc mắc và giải quyết cũng kịp thời để tạo sự đồng thuận từ phía người dân.
Thứ hai, kiên trì vận động thuyết phục dân, luôn phối hợp với các nhà đầu tư hỗ trợ dân trong phạm vi và khả năng có thể, từ đó quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn.
Thứ ba, Nhà nước, các cơ quan chức năng tiếp tục chỉ đạo các đơn vị GPMB phải nghiêm túc thực hiện các quy trình GPMB. Rút kinh nghiệm từ những lần GPMB trước đó để các công tác GPMB sau này sẽ được tiến hành thận trọng và kiên quyết hơn, thực hiện kịp tiến
độ của dự án. Ví dụ: một dự án đầu tư xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước hết, Thành phố sẽ ra quyết định phê duyệt kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất. Tiếp theo là ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi và giao đất để kiểm kê, lập phương án bồi thường. Nếu trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng có vấn đề gì tranh chấp hay không đồng thuận từ phía người dân thì phải tổ
chức kiểm tra, tìm hiểu nguyên nhân, từ đó có phương án vận động, tuyên truyền, phối hợp rà soát các thủ tục pháp lý để đảm bảo tính nghiêm minh. Nếu các cá nhân này vẫn cố tình không thực hiện lệnh thu hồi đất từ phía cơ quan chức năng thì phải có biện pháp cưỡng chế, xử phạt hành chính. Khi công việc giải phóng mặt bằng đã hoàn tất thì sẽ bàn giao cho đơn vị thi công công trình.
Thứ tư, thực hiện công tác thanh tra kiểm soát chống tiêu cực trong đền bù GPMB. Để chống tiêu cực, giải quyết tốt việc đền bù GPMB, các cấp chính quyền, đơn vị chức năng cần thực hiện tốt công khai dân chủ về chính sách đền bù GPMB. Cần tăng cường giám sát việc thực hiện phát luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, có đánh giá và kiến nghị những bất hợp lý trong bồi thường GPMB. Hội đồng đền bù GPMB phải thật sự là những người công tâm, giỏi nghiệp vụ trong kiểm kê, đo đạc, áp giá đền bù theo đúng quy định của pháp luật. Nếu có bất kì thắc mắc hay khiếu kiện từ phía người dân thì phải giải quyết kịp thời trước khi khởi công xây dựng công trình. Đồng thời một vấn đề không kém phần quan trọng mà chúng ta
đang thiếu quan tâm đúng mức đó là việc hỗ trợ cho chính các hộ thuộc diện phải di dời
được vay vốn, chuyển đổi nghề, có được chổ ở mới nhằm ổn định cuộc sống.
Làm được những việc trên chúng ta đã tạo ra được một sự chủ động ở khâu quỹ đất, đáp ứng
kịp thời nhu cầu đất sạch cho xây dựng công trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
3.1.3.2. Giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp không thể
thiếu vai trò của nhà nước. Nhà nước có thể hỗ trợ về vốn qua ba hình thức:
Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính như cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà ở.
Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, giá bán.
Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê, thuê mua.
Theo Bộ Xây dựng, mỗi hình thức hỗ trợ nêu trên đều có những ưu, nhược điểm nhất định. Hình thức thứ nhất có ưu điểm là Nhà nước không can thiệp trực tiếp với thị trường nhà ở,
nhưng thủ tục cho vay phức tạp. Hình thức thứ hai khuyến khích tăng nhanh nguồn cung về
nhà ở, nhưng có nhược điểm là phải hỗ trợ qua trung gian. Hình thức thứ ba có ưu điểm là
Nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường, nhưng đòi hỏi Nhà
nước hằng năm phải đầu tư và phải tổ chức bộ máy để thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý quỹ nhà ở này. Do đó, việc lựa chọn áp dụng hình thức hỗ trợ nào phụ thuộc vào điều kiện của từng loại đối tượng, cũng như tình hình và điều kiện cụ thể.
Theo nhiều chuyên gia, giai đoạn hiện nay cần có sự đầu tư của Nhà nước để tạo bước đột phá về nhà ở cho người thu nhập thấp. Bởi trên thực tế, các doanh nghiệp hầu như chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả theo giá thị trường. Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp không phải là mảng thị trường hấp dẫn do vốn đầu tư lớn nhưng tỷ suất sinh lợi thấp. Có doanh nghiệp đã từng ví quá trình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp giống như "đổi tiền chẵn lấy tiền lẻ",
dù có được hỗ trợ bằng cơ chế vay ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất... Thực tế, Bộ Xây dựng đã nhiều lần đôn đốc, nhưng hầu hết các địa phương chưa lập quỹ phát triển nhà và dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại hoặc trích một phần tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên hiện tại nếu một mình Nhà nước thì không đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng nhà ở
cho mọi đối tượng xã hội nên rất cần có sự góp sức của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Trong thời gian này, Thành phố phải chủ động kích cầu
đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tạo tiền đề thu hút các nguồn vốn khác để phát triển lĩnh vực nhà ở giá thấp hiện đang cần lực đẩy tăng trưởng. Đồng thời để thu hút phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, chính quyền Thành phố cần có những cơ chế thoáng hơn cho
những doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Chẳng hạn như cho phép các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nếu bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp cho công nhân thuê thì được hạch toán vào chi phí của doanh nghiệp; hoặc miễn thuế VAT, áp dụng khung thuế suất ưu đãi hay miễn thuế thu nhập doanh nghiệp
vậy thì mới khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xho người thu nhập thấp, đồng thời làm giảm áp lực cho chính quyền thành phố về nhà ở cho các đối tượng này. Vai trò của Thành phố là đề ra cơ chế chính sách giải quyết các nguồn lực trong xã hội, tạo
điều kiện cho các nhà đầu tư đưa ra nhiều sản phẩm cung cấp ra thị trường. Để làm được
điều này Thành phố cần đảm bảo một số yêu cầu sau:
Về cơ chế:
Tạo cơ chế cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn “ đất sạch” để thực hiện dự