TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giảipháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam”sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề xuất một số giải pháp về tài chínhnhằm

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-ĐẶNG THỊ HẰNG

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI

THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng

Mã số: 60 34 20

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP

Hà Nội - Năm 2013

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những nhu cầu

cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàndiện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lựcphục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước Phát triển nhà ở là tráchnhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân

Trong những năm gần đây, giá nhà tăng quá cao, rất nhiềungười dân sống ở đô thị trong diện chính sách, người nghèo, người

có thu nhập thấp….không có điều kiện để tiếp cận được loại hìnhnày Nhà cho người thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sauQuyết định số 67 của Thủ tướng Chính phủ, đã giúp cho một sốngười có thu nhập thấp tại đô thị có điều kiện cải thiện chỗ ở

Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhànước dành cho các đối tượng chính sách, cán bộ, công chức, viênchức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước vàngười có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Tuy nhiên trong quá trìnhthực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp nảy sinh một số khó khăn,vướng mắc Trước hết về vốn Hầu hết các dự án đều đang “chờ” vốnvay ưu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư được áp thuế giátrị gia tăng bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợtín dụng đầu tư từ ngân hàng đầu tư Nói riêng thành phố Hà Nội thìcho đến nay mới chỉ có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng

Xá, Gia Lâm được vay của Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến

độ giải ngân rất chậm Do không được hỗ trợ tín dụng nên giá thànhcủa nhà thu nhập thấp tương đương với giá nhà thương mại (chỉ giảm

chút ít do được miễn tiền sử dụng đất) Thêm nữa, khi vay vốn, cácchủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế chấptrong khi đó đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được miễntiền đất nên đất này không được coi là tài sản thế chấp Bên cạnh đó,đối tượng mua nhà khó tiếp cận vì chưa có cơ chế, chính sách cụ thểtrong việc vay vốn để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còngặp nhiều khó khăn do nguồn vốn ngân sách có hạn, chưa có chế tàibảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả.

Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết nhà ở cho người thu nhậpthấp như thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải pháp tài chínhphát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam”

2 Tình hình nghiên cứu

Nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ mới được triển khai mộtvài năm gần đây nên các chính sách chưa được hoàn thiện, còn nhiềuvấn đề tồn tại và đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong

dư luận, tạo áp lực không nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanhnghiệp thực hiện và cả cho những người được thụ hưởng chính sáchnày đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đô thị những thử thách, khókhăn phức tạp Đây là vấn đề nóng bỏng đang được cả xã hội quantâm

Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho ngườithu nhập thấp(TNT) còn rất ít và sơ sài Cho đến thời điểm hiện nay,theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thư việnQuốc gia và các nguồn khác thì hầu như chưa có nghiên cứu nào đisâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ một sốnghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung

Một vấn đề hết sức quan trọng mà các chủ đầu tư, người thunhập thấp hiện đang gặp phải khi tiếp cận các dự án nhà thu nhậpthấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho ngườiTNT và vốn để đối tượng thụ hưởng có khả năng tiếp cận, chi trả khimua, thuê mua nhà) Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giảipháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam”

sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề xuất một số giải pháp về tài chínhnhằm tháo gỡ khó khăn về tài chính, phát triển nhà thu nhập thấp,đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người TNT ở các đô thị lớnhiện nay

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:

* Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về

việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhậpthấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm một số nước,

đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính phát triển nhà ởcho người thu nhập thấp như: chính sách thuế, chính sách tín dụng,chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiếtkiệm nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện vềvốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và ngườithu nhập thấp, hạ giá thành hình thành phân khúc thị trường nhà giáthấp tạo cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở

- Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tàichính để phát triển nhà ở cho người TNT ở Việt Nam.

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:

* Đối tượng: Các giải pháp tài chính, các chính sách ưu đãi về tàichính của Nhà nước đối với chủ đầu tư, người thụ hưởng nhà ở chongười TNT

đó đưa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu quả giải pháp tài chínhnhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tư, những người thunhập thấp hiện đang gặp phải

7 Kết cấu luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn

Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở

cho người thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua

Chương 3: Định hướng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính

phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020

CHƯƠNG 1 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 1.1 Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp

1.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập

thấp

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Nhà ởkhông những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, giađình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánhtrình độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước, mứcsống dân cư của mỗi dân tộc

1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp

Theo WB (Ngân hàng thế giới) “người thu nhập thấp làngười mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu chokhẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập,còn lại 34% chi dùng cho cac nhu cầu cơ bản khác như: Nhà ở, vănhóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp”

Theo chương trình phát triển nhà ở cho người TNT thì ngườiTNT được hiểu là người (hộ) có mức thu nhập ổn định, trên ngưỡng

nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tíchlũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhànước

1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp

Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá

rẻ dành cho những người có TNT và cho các đối tượng chính sách xãhội

Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng trênquỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân

cư và người lao động có mức TNT dưới mức trung bình của xã hội

Nhà ở cho người TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để chothuê và cho thuê mua

1.1.2 Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở cho người TNT được xây dựng cho một nhóm đốitượng riêng trong xã hội

Nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật

về xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hộitheo quy định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đô thị; cóquy định về giá bán, giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ưuđãi đối với chủ đầu tư và người thụ hưởng nhà ở cho người TNT

1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính

- Giải pháp tài chính được hiểu là tổng thể các cách thức, cáccông cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính được vận dụng để giải quyếtvấn đề đặt ra trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt được mục tiêunhất định

- Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT đượchiểu là tổng thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tàichính được vận dụng nhằm mục đích phát triển nhà ở cho ngườiTNT.

1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người TNT rất đadạng và phong phú Luận văn chỉ nghiên cứu những chính sách chủyếu có tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường nhà ở chongười TNT đó là các chính sách về thuế, chính sách tín dụng, chínhsách giá và chính sách hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà

ở cho người TNT

1.2.2.1 Chính sách tín dụng

Tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tíndụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạnvới các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dàihạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại

và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài

“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cungcấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ,được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoảnvay theo món có tài sản đảm bảo

Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xácđịnh là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đóphải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tíndụng nói chung và tín dụng nhà ở nói riêng

1.2.2.2 Chính sách thuế

a) Thuế bất động sản

b) Chính sách thuế đối với nhà ở cho người thu nhập thấp

Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam nói chung

và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấpnói riêng phải đóng góp các khoản thuế theo quy định của nhà nước.Đối với doanh nghiệp xây dựng các dự án xây nhà cho người TNTđược hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, thuế suất thuế thu nhậpdoanh nghiệp là 10% và được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3năm kể từ khi được giao đất

sử dụng hoặc sở hữu nó trong tương lai

Ở cương vị người bán, do có đầy đủ thông tin về hàng hoá bán

ra nên giá được đưa ra thường được tính:

Giá nhà ở = Giá các yếu tố cấu thành nhà + Giá đất + Giá trịthặng dư

Giá nhà ở được phân chia theo mục đích việc định giá Giá nhà

ở có thể được phân chia thành: Giá mua-bán tài sản nhà ở; giá thuênhà ở; giá cầm cố thế chấp; giá bảo hiểm; giá hạch toán; giá đền bù

1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển

* Kinh nghiệm của Mỹ

* Kinh nghiệm của Singapore

1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển

* Kinh nghiệm của Trung Quốc

* Kinh nghiệm của Thái Lan

1.3.3 Bài học cho Việt Nam

- Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định trongviệc giải quyết nhà ở cho người TNT

- Nhà nước không thể trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho ngườiTNT như ở Singapore hay Thái lan mà nên vận dụng kinh nghiệmcủa Trung quốc trong việc ưu đãi đối với chủ đầu tư và ưu đãi đốivới người TNT để tăng nguồn cung và tăng cầu về nhà TNT

- Cung cấp khung thể chế thế chấp bất động sản là một trong nhữngnội dung quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở cho ngườiTNT

- Thu hút nguồn tài chính giá rẻ là điều kiện không thể thiếu thúc đẩythị trường nhà ở cho người TNT Nguồn tài chính giá rẻ được hìnhthành từ nhiều nguồn khác nhau: đóng góp của dân cư, của khu vực

tư nhân, của chính phủ, các tổ chức tự nguyện…

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA VIỆT

NAM

2.1 Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn

2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị

Quá trình phát triển nhà ở đô thị nước ta có thể chia làm haigiai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trước đổi mới và sau đổi mới

- Thời kỳ trước đổi mới (1955-1985): Thời kỳ nhà nước bao cấp vềnhà ở Giai đoạn này, cung và cầu nhà ở có sự mất cân đối quá lớntrong khi nguồn kinh phí nhà nước lại eo hẹp, việc cung cấp nhà ởbao cấp đã làm cho dân cư đô thị đánh mất cơ hội và ý chí tự cố gắngchăm lo nhà cửa, hoàn toàn thụ động trông chờ vào nhà nước

- Thời kỳ đổi mới (từ 1986 đến 2000): Nhà nước xóa bỏ chế độ baocấp nhà ở, khuyến khích và tạo điều kiện cho dân cư tự xây

Từ 2001 – nay: đây là giai đoạn các thành phố triển khai hàng loạtluật và văn bản dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoànthiện cơ chế pháp luật ở các thị trường có liên quan đến việc pháttriển thị trường nhà ở như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư,Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đô thị… Điều này đã

có tác động tích cực một mặt trợ giúp các đối tượng gặp khó khăn vềnhà ở, mặt khác quản lý chặt chẽ và khuyến khích việc đầu tư xâydựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất độngsản hình thành và từng bước phát triển

2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp

Nhà ở xã hội được nêu trong mục 4 chương 3 luật Nhà ởnăm 2005 Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như

miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuếliên quan Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà chung cư.

Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm

2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triểncác quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạođiều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở

Đến quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một

số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tạikhu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa,thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người TNT”, và không chỉ để chothuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần

2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản

Nhà ở cho người có thu nhập thấp được quy định trong Luậtnhà ở từ năm 2005 Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất độngsản ít quan tâm đến phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấpkhông phải vì không có nhu cầu, ngược lại phân khúc thị trường nàyđược đánh giá là phân khúc thị trường có nhu cầu rất cao nhưng lại íthoặc khó mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

Các khó khăn chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sảngặp phải khi xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp thường tậptrung vào các yếu tố:

1 Hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tư dài, doanhnghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thươngmại rất cao

2 Khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tư,các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án … phức tạp hơnmột dự án kinh doanh bất động sản bình thường.

3 Chưa có sự thống nhất trong các quy định về quỹ đất dành để xâydựng nhà ở cho người có thu nhập thấp

4 Khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của người mua

và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp

2.1.3 Thực trạng nhà ở cho người TNT ở Việt Nam hiện nay

2.1.3.1 Quỹ đất xây dựng

Đối với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các

đô thị, năm 2011 cả nước có 42 dự án khởi công xây dựng với tổngmức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn khoảng 907.000m2, đáp ứng cho khoảng 73.200 người có thu nhập thấp Giai đoạn

2012 -2015, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu phấn đấu diện tích nhà ở bìnhquân đầu người đạt 19,4 m2/người và tăng lên 22 m2/người (năm2015), phấn đấu xây dựng khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội trong 3năm tới

2.1.3.2 Lượng cung, cầu về nhà cho người thu nhập thấp

Theo số liệu cung cấp từ Bộ Xây dựng, trong khoảng thờigian năm 2009 - đầu năm 2010, nhiều địa phương đã báo cáo đề xuấtnhu cầu đầu tư cho giai đoạn 2009 - 2015 là 189 dự án, quy mô là166.390 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 700.000 người Riêng trong hainăm 2009-2010, các DN xây dựng đã đăng ký 150 dự án, quy môxây dựng 5.659.740m2 sàn, số vốn đầu tư 22.738 tỉ đồng, hoàn thành152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 người Tuy nhiên, sau hơn 2năm triển khai, đến nay, mới có 39 dự án được khởi công xây dựng,với tổng mức đầu tư khoảng 3.878 tỉ đồng, tổng diện tích sàn là