TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ĐẶNG THỊ HẰNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng Mã số: 60 34 20 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP Hà Nội - Năm 2013 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những nhu cầu cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân. Trong những năm gần đây, giá nhà tăng quá cao, rất nhiều người dân sống ở đô thị trong diện chính sách, người nghèo, người có thu nhập thấp….không có điều kiện để tiếp cận được loại hình này. Nhà cho người thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sau Quyết định số 67 của Thủ tướng Chính phủ, đã giúp cho một số người có thu nhập thấp tại đô thị có điều kiện cải thiện chỗ ở. Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho các đối tượng chính sách, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp nảy sinh một số khó khăn, vướng mắc. Trước hết về vốn. Hầu hết các dự án đều đang “chờ” vốn vay ưu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư được áp thuế giá trị gia tăng bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu tư từ ngân hàng đầu tư. Nói riêng thành phố Hà Nội thì cho đến nay mới chỉ có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm được vay của Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến độ giải ngân rất chậm. Do không được hỗ trợ tín dụng nên giá thành của nhà thu nhập thấp tương đương với giá nhà thương mại (chỉ giảm 1 chút ít do được miễn tiền sử dụng đất). Thêm nữa, khi vay vốn, các chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế chấp trong khi đó đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được miễn tiền đất nên đất này không được coi là tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, đối tượng mua nhà khó tiếp cận vì chưa có cơ chế, chính sách cụ thể trong việc vay vốn để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còn gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn ngân sách có hạn, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả. Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp như thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” 2. Tình hình nghiên cứu Nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ mới được triển khai một vài năm gần đây nên các chính sách chưa được hoàn thiện, còn nhiều vấn đề tồn tại và đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong dư luận, tạo áp lực không nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thực hiện và cả cho những người được thụ hưởng chính sách này đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đô thị những thử thách, khó khăn phức tạp. Đây là vấn đề nóng bỏng đang được cả xã hội quan tâm. Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp(TNT) còn rất ít và sơ sài. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thư viện Quốc gia và các nguồn khác thì hầu như chưa có nghiên cứu nào đi sâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung. 2 Một vấn đề hết sức quan trọng mà các chủ đầu tư, người thu nhập thấp hiện đang gặp phải khi tiếp cận các dự án nhà thu nhập thấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT và vốn để đối tượng thụ hưởng có khả năng tiếp cận, chi trả khi mua, thuê mua nhà) . Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề xuất một số giải pháp về tài chính nhằm tháo gỡ khó khăn về tài chính, phát triển nhà thu nhập thấp, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người TNT ở các đô thị lớn hiện nay. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu: * Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm một số nước, đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp như: chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiết kiệm nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và người thu nhập thấp, hạ giá thành hình thành phân khúc thị trường nhà giá thấp tạo cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở. * Nhiệm vụ: - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. - Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. 3 - Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho người TNT ở Việt Nam. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: * Đối tượng: Các giải pháp tài chính, các chính sách ưu đãi về tài chính của Nhà nước đối với chủ đầu tư, người thụ hưởng nhà ở cho người TNT. * Phạm vi nghiên cứu: - Thực trạng và các chính sách tài chính nhà TNT của Việt Nam từ năm 2009 đến nay - Tham khảo chính sách tài chính đối với nhà ở cho người TNT của một số nước trong khu vực. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp so sánh - Phương pháp phân tích, tổng hợp 6. Đóng góp của đề tài: Đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam” khi đạt được những mục tiêu nghiên cứu sẽ góp phần đưa ra một cái nhìn tổng quát về tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay, từ đó đưa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu quả giải pháp tài chính nhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tư, những người thu nhập thấp hiện đang gặp phải. 7. Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: 4 Chương 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua Chương 3: Định hướng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020 CHƯƠNG 1 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.1.1 Khái niệm nhà ở Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. 1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp Theo WB (Ngân hàng thế giới) “người thu nhập thấp là người mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho cac nhu cầu cơ bản khác như: Nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp” . Theo chương trình phát triển nhà ở cho người TNT thì người TNT được hiểu là người (hộ) có mức thu nhập ổn định, trên ngưỡng 5 nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nước. 1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho những người có TNT và cho các đối tượng chính sách xã hội. Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có mức TNT dưới mức trung bình của xã hội. Nhà ở cho người TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho thuê mua. 1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở cho người TNT được xây dựng cho một nhóm đối tượng riêng trong xã hội. Nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đô thị; có quy định về giá bán, giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ưu đãi đối với chủ đầu tư và người thụ hưởng nhà ở cho người TNT 1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính - Giải pháp tài chính được hiểu là tổng thể các cách thức, các công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính được vận dụng để giải quyết vấn đề đặt ra trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt được mục tiêu nhất định. 6 - Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT được hiểu là tổng thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính được vận dụng nhằm mục đích phát triển nhà ở cho người TNT. 1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người TNT rất đa dạng và phong phú. Luận văn chỉ nghiên cứu những chính sách chủ yếu có tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường nhà ở cho người TNT đó là các chính sách về thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá và chính sách hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà ở cho người TNT. 1.2.2.1 Chính sách tín dụng Tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài. “Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo. Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng nhà ở nói riêng. 7 1.2.2.2 Chính sách thuế a) Thuế bất động sản b) Chính sách thuế đối với nhà ở cho người thu nhập thấp Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng phải đóng góp các khoản thuế theo quy định của nhà nước. Đối với doanh nghiệp xây dựng các dự án xây nhà cho người TNT được hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% và được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ khi được giao đất. 1.2.2.3 Chính sách giá a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp b) Giá nhà ở Giá nhà ở có thể định nghĩa theo nhiều cách khác nhau: Giá nhà ở là giá trị hiện tại của các lợi ích mang lại cho người sử dụng hoặc sở hữu nó trong tương lai. Ở cương vị người bán, do có đầy đủ thông tin về hàng hoá bán ra nên giá được đưa ra thường được tính: Giá nhà ở = Giá các yếu tố cấu thành nhà + Giá đất + Giá trị thặng dư Giá nhà ở được phân chia theo mục đích việc định giá. Giá nhà ở có thể được phân chia thành: Giá mua-bán tài sản nhà ở; giá thuê nhà ở; giá cầm cố thế chấp; giá bảo hiểm; giá hạch toán; giá đền bù 1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam 1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển 8 * Kinh nghiệm của Mỹ * Kinh nghiệm của Singapore 1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển * Kinh nghiệm của Trung Quốc * Kinh nghiệm của Thái Lan 1.3.3 Bài học cho Việt Nam - Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định trong việc giải quyết nhà ở cho người TNT. - Nhà nước không thể trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT như ở Singapore hay Thái lan mà nên vận dụng kinh nghiệm của Trung quốc trong việc ưu đãi đối với chủ đầu tư và ưu đãi đối với người TNT để tăng nguồn cung và tăng cầu về nhà TNT. - Cung cấp khung thể chế thế chấp bất động sản là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở cho người TNT. - Thu hút nguồn tài chính giá rẻ là điều kiện không thể thiếu thúc đẩy thị trường nhà ở cho người TNT. Nguồn tài chính giá rẻ được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau: đóng góp của dân cư, của khu vực tư nhân, của chính phủ, các tổ chức tự nguyện… CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA VIỆT NAM 9 [...]... hoạch định và thực thi giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT - Ưu tiên hỗ trợ trực tiếp cho người TNT thay cho hỗ trợ gián tiếp thông qua các doanh nghiệp nhằm nâng cao khả năng chi trả, thanh toán nhà ở cho người TNT 3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: 3.1.3.1 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc... pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam , luận văn đã hệ thống hóa, làm rõ các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người TNT và các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT, tìm hiểu kinh nghiệm các nước, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam Thông qua việc phân tích thực trạng sử dụng các chính sách tài chính: các chính thu đối với việc xây dựng, mua bán nhà TNT; các chính. .. những người thu nhập thấp thì mức giá các dự án là cao, trong khi với chủ đầu tư thì đó lại là mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ PHÁT HUY GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 3.1 Quan điểm, định hướng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT Việt Nam đến năm 2020 3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người. .. hợp pháp khác theo quy định của pháp luật) để tạo điều kiện cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở; - Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thu nhà ở nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở và hạn chế đầu cơ, ưu đãi thu đối với các dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhà ở cho người có TNT, nhà ở cho thu 3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà. .. Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam 2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn 2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị Quá trình phát triển nhà ở đô thị nước ta có thể chia làm hai giai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trước đổi mới và sau đổi mới - Thời kỳ trước đổi mới (1955-1985): Thời kỳ nhà nước bao... chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi nhà ở cho người TNT”, và không chỉ để cho thu , mà còn cho thu mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần 2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản Nhà ở cho người có thu nhập thấp được quy... Đồng thời quỹ cũng dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội 2.3 Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: 2.3.1 Chính sách thu Nhà nước đã ban hành những chính sách thu ưu đãi chủ đầu tư nhà ở cho người TNT và người có TNT Tuy nhiên, chỉ trong thời gian ngắn... xây dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thu n lợi cho thị trường bất động sản hình thành và từng bước phát triển 2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhà ở xã hội được nêu trong mục 4 chương 3 luật Nhà ở năm 2005 Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như 10 miễn tiền sử dụng đất, tiền thu đất, được miễn giảm các khoản thu liên quan Nhà ở xã hội... báo về nhà ở của các cơ quan, ban ngành có liên quan thì nhu cầu nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn thực sự là rất lớn, chênh lệch cung – cầu nhà ở dành cho các đối tượng này là vấn đề mà Chính phủ và các doanh nghiệp, người dân đều rất quan tâm 20 3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam Trên cơ sở những... tượng thu nhập thấp Sau hơn 3 năm triển khai mạnh mẽ việc xây dựng nhà ở TNT, không chỉ thất bại về mặt số lượng, nhiều dự án đang triển khai cũng đưa ra mức giá quá cao so với mức sống của người dân, đi ngược lại với mục tiêu nhà TNT 2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam 2.2.1 Chính sách thu - Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà TNT được miễn thu . vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. - Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. 3 -. kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020 CHƯƠNG 1 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC. vực tài chính được vận dụng nhằm mục đích phát triển nhà ở cho người TNT. 1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người