Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị thực trạng và Giải pháp

Luận văn : Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị thực trạng và Giải pháp

Lời nói đầu

ở là một nhu cầu thiết yếu của con ngời để sống, tồn tại và phát triển.Nh

Anghen đã nói: “ Con ngời trớc hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới

có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”.Trong các thời kỳ khácnhau, tâm lý của ngời Việt Nam chúng ta vẫn duy trì quan điểm: có “an c”mới “lạc nghiệp”, phải có chỗ ở thì mới có thể làm việc, xây dựng sự nghiệp,

định c lâu dài Điều đó cũng gắn liền với sự hình thành và phát triển của cáccộng đồng dân c, thôn xóm, làng mạc và các đô thị Do đó nhà ở không chỉ làtài sản co giá trị lớn đối với mỗi gia đình mà nó còn phản ánh trình độ pháttriển kinh tế xã hội của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia

Bớc vào thời kỳ đổi mới nền kinh tế nớc ta phát triển khá mạnh.Các đôthị hiện có phát triển cả về chiều sâu lẫn quy mô, đồng thời hình thành nhiều

đô thị mới.Bắt đầu có sự tăng dân số cơ học tại các đô thị, đặc biệt là các đôthị lớn nh Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Điều này làm nóng thêm nhu cầu về nhà

ở mà vốn dĩ đã rất bức xúc.”Đất chật ngời đông”, giá đất đội lên cao làm chonhiều ngời phải khốn khó về vấn đề nhà ở Nhà ở là tài sản có giá trị lớn trongkhi vẫn còn nhiều nhóm ngời có thu nhập thấp, mức tiết kiệm từ 7% - 10%

Do vậy mà họ thờng ở những căn nhà tạm không đảm bảo vệ sinh, mức độ antoàn Nó ảnh hởng xấu tới mỹ quan đô thị và góp phần làm giảm tốc độ đô thịhoá và công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc

Trong những năm gần đây nhà nớc ta đã có những chính sách tập trungvào phát triển và tăng quỹ nhà ở cho ngời đô thị, đặc biệt là nhóm ngời có thunhập thấp Nhiều công trình dự án đã đợc đa vào thực hiện nhất là nhà chung

c, phần nào giải quyết đợc nhu cầu nhà ở của nhân dân đô thị làm thay đổi bộmặt đô thị phản ánh một cách thiết thực các chính sách của Đảng và nhà nớc

ta

Bên cạch đó ngời cha có nhà ở hoặc nhà ở không đảm bảo các côngdụng thông thờng chiếm tỷ lệ khá lớn nó là vấn đề bức bách trong các đô thịlớn của nớc ta Chính vì lẽ đó mà cần phải đi sâu vào nghiên cứu :

“Vấn đề nhà ở cho ngời thu nhập thấp tại đô thị : thực trạng và giải pháp” để đa ra các biện pháp hữu hiệu giải quyết nhà ở cho họ, đảm bảo sự

công bằng trong xã hội góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá và công nghiệphoá hiện đại hoá đát nớc

Nội dung nghiên cứu bao gồm:

Ch

ơng I - Cơ sở lý luận về nhà ở cho ngời có thu nhập thấp tại đô thị

1- Khái niệm về ngời có thu nhập thấp

2- Đặc điểm nhà ở của ngời có thu nhập thấp

3- Khả năng tiếp cận nhà ở của ngời có thu nhập thấp

4- Chính sách của nhà nớc để khuyến khích phát triển quỹ nhà ởcho ngời có thu nhập thấp tại các đô thị

Ch

ơng II - Hiện trạng giải quyết vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp tại các đô thị

1- Hiện trạng nhà ở của ngời có thu nhập thấp

2- Hiện trạng quỹ nhà ở dành cho ngời có thu nhập thấp tại các đô thị

1- Chiến lợc phát triển nhà ở của nớc ta đến năm 2010

2- Các giải pháp phát triển nhà ở cho ngời có thu nhập thấp tại đô thị

Nội dung

Chơng I – Cở sở lý luận về nhà ở cho ngời có thu nhập thấp

tại đô thị 1- Khái niệm về ng ời có thu nhập thấp tại đô thị

Cho đến nay cha có một khái niệm rõ ràng về “ngời có thu nhậpthấp”.Tuỳ thuộc vào đối tợng hàng hoá tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà

có quan điểm khác nhau về thu nhập Trong quan hệ mua bán hàng hoá thôngthờng có thể họ là ngời có thu nhập trung bình, thậm chí là khá nhng trongquan hệ mua bán trao đổi hàng hoá đặc biệt - nhà đất thì họ lại là nhóm có thunhập thấp Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về ngời có thu nhậpthấp

Theo cách hiểu thông thờng, ngời có thu nhập thấp là những ngời có mứclơng tơng đối ổn định nhng mức độ tiệm cận dới mức thu nhập trung bình củangời dân đô thị bao gồm cả những ngời nghèo đói

Theo quyết định của bộ lao động – thơng binh xã hội năm 2001, ngờinghèo thu nhập trung bình tại đô thị là 150.000 đ/ngời – tháng Các tỉnhthành phố có GĐP cao và tỷ lệ ngời nghèo thấp hơn mức trung bình thì ngỡngnghèo có thể cao hơn Năm 2000, tại TPHCM ngỡng nghèo là 250.000 đ/ngời– tháng

Theo quyết định của Tổng cục Thống kê thì ngời có thu nhập thấp lànhững ngời có mức thu nhập trên 250.000đ/tháng và dới mức thu nhập trungbình của đô thị Và theo quan điểm của tổ chức VeT – một tổ chức phi chínhphủ hoạt động ở Việt Nam chuyên tác những vấn đề về nâng cấp đô thị và nhà

ở cho ngời có thu nhập thấp thì ngời có thu nhập thấp bao gồm những ngời cómức thu nhập trên 250.000đ/tháng và thấp hơn 3.500.000đ/tháng – mức trungbình của đô thị

Theo kết quả điều tra của tổng cục thống kê về mức sống hộ gia đình năm

1999 tại các đô thị mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất là 1960.800 đ/ngời– tháng

Trong chơng trình phát triển nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, khái niệmngời có thu nhập thấp là : ngời có thu nhập ổn định trên ngỡng nghèo và dớimức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện

điều kiện ở nhng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nớc nh cho vay dài hạn với mức lãisuất u đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng

Theo số liệu điều tra năm 2000 Tại TPHCM, mức thu nhập thấp là 250.000 đ

- 1triệu đồng/ngời - tháng, tức là từ 1.25 5tr đồng/hộ.Tại TP Hà Nội là

220.000đ  900.000đ/ngời/tháng, tức là 1,1  4,5tr/hộ/tháng Những ngời cómức thu nhập tiệm cận trên trong khoảng đó , trông có vẻ là cao nhng lại chiphí nhiều nên thu nhập ròng thấp Chẳng hạn, một ngời giáo viên có hộ khẩu ở

Hà Nội đã có căn hộ tập thể ( tất nhiên với chất lợng trung bình hoặc thấp) thunhập 650.000đ/tháng Còn một anh sinh viên mới ra trờng cố bám trụ lại HàNội, có thu nhập 900.000đ/tháng nhng anh ta phải trả tiền thuê nhà250.000đ/tháng Nh vậy anh ta thu nhập chẳng khác gì giáo viên Với mức thunhập nh vậy thì các hộ hầu nh không có khả năng tích lũy để đầu t cải thiệnnhà ở.Theo tính toán, số hộ này chiếm tới 50% số hộ tại đô thị.Đây là một con

số tơng đối lớn, rơi vào các nhóm ngời sau:

- Các công chức, viên chức nhà nớc không có thu nhập ngoài

- Dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị

2- Đặc điểm nhà ở của ng ời có thu nhập thấp

Với mức thu nhập thấp thì việc chi tiêu cho các hàng hoá thông thờng trởnên khó khăn.Thậm chí nhiều ngời, nhiều hộ còn không đủ ăn, huống chi đếnviệc dành tiền để mua sắm, đầu t, nâng cấp, cải tạo nhà ở.Vì vậy,nhà ở củanhóm ngời này thờng có một số đặc điểm sau:

+ Diện tích trên đầu ngời thấp.Tuy có tăng lên so với thời kỳ bao cấp nhng vẫnthuộc loại thấp so với mức trung bình của xã hội ở TP HCM nhiều nơi chothuê nhà với giá 250.000đ/tháng mà có khi tới mời ngời chen chúc nhau nấu ăn

và nghỉ ngơi Hay một số khu KTX trung bình mỗt sinh viên từ 1 – 2 m2/sinh viên…

+ Về mặt kiến trúc:

- Đối với nhóm ngời di c từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn rakiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợbởi các vật liệu kém chất lợng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn, đơn sơ

nh chính cuộc sống của họ Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật liệu

có thể nh tre, nứa, cót ép, lá dừa nớc, giấy dầu thậm chí là cả những phế liệuthải ra từ sản phẩm công nghiệp Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủyếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm và tận dụng lại

- Đối với nhóm ngời định c từ trớc khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn cơ chếbao cấp thì họ thờng ở trong những căn hộ tập thể do nhà nớc phân phối Nay

đã xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu Do đó

nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của ngời nghèo có giá trị thẩm mỹ thấp.Màu sắc tại các khu ở đơn điệu có phần ảm đạm bởi màu sắc của các vật liệuphế thải và tái chế

+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà:

Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch, thậm trí là cơi lới, lấnchiếm vô tổ chức.Do vậy nhà ở đối với ngời thu nhập thấp thờng thuộc diệngiải toả Nhà ở là nơi nghỉ ngơi tái sản xuất sức lao động Bên cạnh đó nó có

ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục tập quán dân tộc Nhng nhà ở cho ngời có thunhập thấp tại các đô thị thì những chức năng đó mới chỉ ở mức độ tối thiểu.Các không gian trong nhà thờng đợc sử dụng đa chức năng Chỗ tiếp kháchcũng là chỗ ngủ, nghỉ ngơi của thành viên trong hộ khi bị đau,ốm bệnh tật Vìkhông có không gian riêng, các căn hộ gần nh không có không gian phụ nhbếp nấu ăn, phòng ăn, phòng tắm, nhà vệ sinh

mà bất cứ một xã hội chủ nghĩa nào cũng cần phải nhanh chóng giải quyết ,

đảm bảo công bằng trong xã hội theo đúng bản chất của nó

Ngoài ra còn một số đặc điểm khác về nhà ở của ngời có thu nhập thấp, các

đặc điểm này sẽ đợc làm rõ hơn trong phần “ thực trạng nhà ở của ngời có thunhập thấp ’’

3- Khả năng tiếp cận nhà ở của ng ời có thu nhập thấp

Ngời thu nhập thấp , tiền dành cho tiết kiệm cũng không phải là nhiều ,thậm chí là không có Với mức tiết kiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập hàngtháng thì đến bao giờ họ mới có một lợng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả dụ nhànớc không có chính sách hỗ trợ Đấy còn cha kể đến yếu tố trợt giá của đồngtiền theo thời gian

Ngời thu nhập thấp có mức thu nhập tiền còn dới mức thu nhập trung bình củaxã hội , bao gồm :

+ Cán bộ công nhân viên chức nhà nớc thuộc các thành phần kinh tế , nhữngngời đợc hởng lơng từ ngân sách nhà nớc nhng không có thu nhập ngoài.+ Sinh viên các trờng đại học, cao đẳng

Sơ đồ: Vòng luẩn quẩn của sự nghèo đói, trong đó có nghèo về nhà ở“ ” “ ”

Do đó cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này,không ai khác chính là Nhà nớc

Sự khác biệt rất lớn cả về giá cả và giá trị sử dụng giữa hàng hoá đặc biệt– nhà ở với các hàng hoá thông thờng dẫn đến sự khác biệt lớn lao trongviệc tiêu dùng giữa hai loại hàng hoá này ở cùng một mức thu nhập.Ta hãyxem đồ thị về mức tiết kiệm dành cho việc cải tạo, nâng cấp hoặc mua đốivới 2 loại hàng hoá này khi thu nhập tăng lên

tối thiểu (cải tạo)

Thu nhập thấp, nghèo Thu nhập khá trở lên

Thu nhập

Nhìn vào đồ thị ta thấy:

- Đối với hàng hoá thông thờng, khi thu nhập bắt đầu tăng thì mức thu tiếtkiệm để dành cho việc chi tiêu hàng hoá cũng tăng Khi họ trở nên giàu có thìmức chi tiêu cho hàng hoá này giảm vì nó trở nên d thừa.

- Đối với hàng hoá đặc biệt – nhà ở: Nó có giá trị lớn, muốn đầu t cải tạonâng cấp phải có một khoản tiền lớn.Khi mức thu nhập ở dới mức trung bình,mức tiết kiệm không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và đến khi thu nhập cao thì

họ mới có tiền để đầu t, nâng cấp hay xây mới

Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không đợc cải thiện thì nhng ngời này

sẽ khó có khả năng tiếp cận đợc nhà ở với các tiện nghi thông thờng hay hiện

đại.Để giải quyết vấn đề này Nhà nớc cần phải có chính sách khuyến khích hỗtrợ

4 – Chính sách của Nhà n ớc để phát triển quỹ nhà ở cho ng ời có thu nhập thấp tại các đô thị

Nhà nớc ta là nhà nớc do dân và vì dân, do vậy mọi đờng lối chính sách của

Đảng và Nhà nớc đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúccho nhân dân Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân ctrong xã hội, trong đó là các nhóm dân c có thu nhập thấp và vấn đề nhà ở đốivới họ Nhà nớc có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, cácthành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, u đãi đối với các doanh nghiệp,các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để các đối tợng có thunhập thấp có nhiều khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở.Thể hiệncác đờng lối chính sách này, cụ thể là Nghị định số71/2001/NĐ - CP ngày15/10/2001 của Chính phủ về việc u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán và chothuê.Các đối tợng đợc bán và cho thuê là:

- Các đối tợng đợc hởng lơng từ Ngân sách Nhà nớc

- Cán bộ, công nhân viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc cácthành phần kinh tế

- Sinh viên các trờng đại học, cao đẳng

- Ngoài ra con u đãi đối với công dân Việt Nam, ngời Việt Nam định c ở

n-ớc ngoài, ngời nn-ớc ngoài định c ở Việt Nam

Chúng ta huy động nguồn nội lực là chủ yếu, tranh thủ sự đầu t, góp vốn từcác tổ chức nớc ngoài vào trong nớc trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng nóichung và nhà ở nói riêng.Nhà nớc khuyến khích tạo điều kiện u đãi đối vớicác doanh nghiệp trong nớc, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thủtục đầu t và xây dựng, về vốn u đãi, về thuế, tiền sử dụng đất, thuế thu nhậpdoanh nghiệp … Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà NCụ thể:

- Về thủ tục đầu t và xây dựng:

Hiện nay, các thủ tục đầu t và xây dựng ở nớc ta còn rờm rà làm mất thờigian cũng nh làm hao tổn nguồn nhân lực của các doanh nghiệp, các nhà đầu

t, ảnh hởng trực tiếp đến lợi nhuận của họ.Vì vậy cần tạo ra cơ chế “thoáng”,cơ chế “một cửa”, loại bỏ những thủ tục không cần thiết.Điều 7 Nghị định số

71/2001/NĐCP ngày15/10/2001 quy định: Đối với những khu vực đã có quy“

hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu t dự án nhà ở đợc tạo điều kiện và u đãi chỉ cần lập một bớc báo cáo nghiên cứu khả thi Trong trờng hợp khu vực dự án có quy hoạch chung nhng cha có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu t đợc phép lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi” hoặc “ Các công trình có thiết kế kỹ thuật đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt thì đợc miễn cấp giấy phép xây dựng ”

- Về huy động vốn và u đãi trong đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng

đất:

Khi tham gia đầu t xây dựng các dự án, vốn là yếu tố cơ bản chi phối toàn

bộ quá trình hoạt động đầu t xây dựng của nhà đầu t Vốn đợc sử dụng trongviệc thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình và cáchạng mục công trình … Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà NNhà nớc cho phép và tạo điều kiện để các chủ đầu t dự

án đợc huy động vốn ứng trớc của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở

Đợc phép vay vốn của các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật Nhànớc xem xét cho vay từ quỹ đầu t phát triển hoặc đợc bảo lãnh tín dụng ( Điều

10 – NĐ số 71/2001/NĐ - CP ) Đền bù giải phóng mặt bằng là một trongnhững vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp Mức đền bù đợc gọi là thoả đángkhông phải là nhỏ Nhà nớc cần hỗ trợ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc đểgiảm bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp Chủ đầu t đợc giao đất phải nộptiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp

đợc trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại về đất của dự án.Trong trờng hợpdoanh nghiệp trong nớc gặp khó khăn về vốn thì đợc nhà nớc tạo điều kiệncho vay vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng ( Điều 8 - NĐ số71/2001/NĐ - CP )

Đợc miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung c caotầng , còn dợc giảm 50% đối với đất không phải là nhà chung c cao tầng Hoặc đợc miễn tiền sử dụng đất xây dựng các loại nhà ở , nếu dự án thuộc địabàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn(Điều 13-NĐ

số 71/2001/NĐ-CP)

Miễn giảm tiền sử dụng đất khi xây dựng các dự án nhà chung c cao tầng, các

dự án nhà ở trên các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn Cho phépcác doanh nghiệp, chủ đầu t chậm nộp tiền sử dụng đất.Nhà nớc có vai trò tolớn trong việc hỗ trợ vốn đối với các chủ dự án đầu t trong xây dựng các côngtrình, các hạng mục công trình Nhà nớc đầu t từ ngân sách để xây dựng cáccông trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật.Nếu nhà nớc cha cân đối kịpthì các doanh nghiệp, chủ đầu t có thể huy động các nguồn vốn hợp pháp, cácnguồn vốn này sẽ đợc trừ khi các doanh nghiệp, chủ đầu t phải nộp các khoảnvào ngân sách nhà nớc theo quy định

- Về thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp:

Khi tham gia các chơng trình hỗ trợ, phát triển mang tính chất chính trị – xã hội thì Nhà nớc phải đứng ra gánh chịu các thiệt thòi hoạt động với ý nghĩaphúc lợi, là một tổ chức hoạt động vì lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợinhuận Do vậy trong dự án đầu t xây dựng nhà ở nhà nớc, có nhiều chính sáchkhuyến khích các doanh nghiệp, chủ đầu t tham gia Một trong những chínhsách đó là giảm thuế xuất, thuế thu nhập doanh nghiệp Cụ thể Điều 14 – NĐ

số 71/2001/NĐ - CP ) quy định: “ thuế suất 15% đối với nhà chung c cao tầng

và các loại nhà ở khác trên địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khókhăn; thuế suất 20% đối với các nhà chung c cao tầng và các loại nhà ở kháctại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn; thuế suất 25% đối với nhàchung c cao tầng và các loại nhà ở khác tại các địa bàn còn lại”

Giải quyết vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp không chỉ mang tínhchất chính trị xã hội mà nó còn là một nghĩa cử phản ánh đúng bản chất củamột nớc XHCN Trong nhóm ngời có thu nhập thấp không chỉ là những cán

bộ công nhân viên chức, sinh viên các trờng đại học cao đẳng mà trong số đókhông ít là các hộ thơng binh liệt sĩ, những ngời có công với cách mạng Theo

đó TPHCM đã có chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23-4-2003 về nhà ở cho đốitợng có thu nhập thấp

Chỉ thị tiếp tục phát triển trên cơ sở Nghị Định 71 / CP

Nhìn chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp cần có sựquan tâm phối hợp của các ngành chức năng mà chính phủ là “đầu tàu “ trongviệc thu hút và phát triển các nguồn vốn trong xã hội

Tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời có những chính sách tác động làm chocầu tiếp cận với nguồn cung tốt hơn Thị trờng nhà ở là một trong những bộphận cấu thành thị trờng bất động sản Trong điều kiện bình thờng hiện naycầu nhà ở rất lớn so với cung Nhng xét trên một khía cạnh khác ,cầu nhà ở

của đối tợng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu nhập của họ không có khảnăng chi trả cho những hàng hoá - nhà ở mà họ cần Đó mới chỉ là nhu cầukhó đợc thực hiện trên thị trờng Với lí do đó Nhà nớc có những chính sáchkhuyến khích các doanh nghiệp đầu t xây dựng các khu nhà ở cho ngời có thunhập thấp ,đặc biệt là các dự án nhà chung c cao tầng nhằm sử dụng đất mộtcách tiết kiệm và hiệu quả.Hỗ trợ các đối tợng có thu nhập thấp trong việcmua nhà để ở , kể cả các nhà lu trú cho công nhân trong các khu công nghiệp ,khu chế xuất, kí túc xá cho sinh viên Cần đề xuất chọn một số dự án thíchhợp để yêu cầu xây dng một tỷ lệ nhà chung c để nhà nớc mua lại hoặc diệnnhà bán trả góp và nhà cho thuê đối với hộ có thu nhập thấp ; ngời có thu nhậpthấp đợc mua nhà trả góp ,căn hộ trong thời gian từ 10- 15 năm ; khi xét duyệtcác quy hoạch và các dự án đầu t phát triển các khu công nghiệp , khu chếxuất , đồng thời phải xét đến quy hoạch , kế hoạch phát triển đồng bộ các khudân c đô thị ,nhà lu trú cho công nhân … Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà N( chỉ thị số 07/2003/CT- UB ngày 23-4-2003 của UBND Thành Phố Hồ Chí Minh )

Chơng II – Hiện trạng, giải quyết vấn đề nhà ở cho ng Hiện trạng, giải quyết vấn đề nhà ở cho ng ời có

1 Hiện trạng nhà ở của ng ời có thu nhập thấp tại các đô thị.

Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có đợc của mỗi ngời, mỗi hộ gia đìnhkhi tham gia lao động.Nó ảnh hởng trực tiếp hay nói cách khác là nó quyết

định lợi ích tinh thần của họ Mọi tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ thông thờnghay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng Thu nhập cao thìmức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con ngời, ngợclại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào tạo, y

tế cho đến các hoạt động nh vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên cứukhoa học… Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà N và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ là những nhucầu tối thiểu của bất kì một con ngời nào ở bất kì một nhà nớc nào mà ngàycàng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn Và mức tiếtkiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng

Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm điểm

“ganh đua” của những nhóm ngời có thu nhập cao Thế nhng với nhóm ngời

có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ ớc mơ caosang” Đặc biệt là các đối tợng có thu nhập thấp tại các đô thị Do vậy hiệntrạng nhà ở của những nhóm ngời này nh sau:

- Nhà ở của ngời thu nhập thấp có diện tích chật hẹp, chất lợng thấp kém, chủyếu là nhà bán kiên cố và nhà tạm Theo kết quả điều tra của Ông KTS Phạm

Tứ thuộc trờng ĐHKT TP HCM năm 2003 tại TP HCM cho thấy:

+ Nhà kiên cố 8%

+ Nhà bán kiên cố 22%

+ Nhà tạm 37,1%

+ Dới mức tạm 32,9%

Diện tích trên một hộ thấp Theo kết quả điều tra dân số năm 1999: hộ

có diện tích dới 36m2 chiếm 34,26%, trong đó số hộ có diện tích dới 15 m2chiếm 3,4%

Kết quả điều tra xã hội ở 2 phờng Tân Mai và Bạch Đằng – Thành phố

Hà Nội tháng 4 và tháng 5/2001 Diện tích sử dụng dới 35 m2 chiếm 45,5%.Diện tích sử dụng từ 45-49 m2 chiếm 30,5%

- Diện tích chặt hẹp nên thờng đợc sử dụng đa năng phòng khách cũng làphòng ngủ, không có bếp hoặc phòng vệ sinh riêng Không gian chiếm dụng

đã nghèo, hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật phục vụ sinh hoạt cũng chẳng khá

hơn Nói chung với những hộ có thu nhập thấp cái gì cũng nghèo nàn nh chínhcuộc sống của họ vậy.

- Hệ thống giao thông nội bộ trong các nhóm nhà vẫn chiếm tỉ lệ cao về ờng tạm Nh bến Chơng Dơng phờng Nguyễn Thái Bình, Quận 1 TPHCM, đ-ờng nội bộ chiếm tới 50% là đờng trải đá không phủ lớp nhựa đờng hay bêtông

đ Diện tích dùng trong sinh hoạt cũng mang tính chất tạm Các hộ thờngcâu móc, nối từ các hộ bên ngoài và thờng quá tải Hiện tợng câu móc điện ởcác khu của ngời nghèo và thu nhập thấp thờng xuyên xảy ra sự cố về điện rấtnguy hiểm, không an toàn trong sử dụng và các thiết bị dùng trong nhà

Do không có đờng dẫn về tận nơi hộ ở nên nhiều hộ đã phải mua lại với giácao từ các hộ khác nên đa phần là sử dụng nớc ngầm từ các giếng khoan dândụng có mức độ an toàn vệ sinh thấp

- Đối với ngời có thu nhập thấp, việc mua nhà hoặc xây mới là rất khókhăn, thậm chí việc tu sửa bảo dỡng, nâng cấp dờng nh cũng bị “saonhãng”.Hiện nạy chỉ riêng tại TP Hồ Chí Minh có hơn 100.000 căn nhà tạm,hàng chục căn nhà ổ chuột, lụp xụp trên kênh rạch.Trong tổng số gần 224triệu m2 nhà ở đô thị hiện nay, có hàng chục triệu m2 nhà cần bảo dỡng, sửachữa và hơn 2 triệu m2 h hỏng nặng cần dỡ bỏ để xây dựng mới

Tại các đô thị vừa và nhỏ, nhà ở hầu hết do ngời dân tự xây dựng, không có

sự giám sát, kiểm tra của các cơ quan nhà nớc.ở một số thành phố, thị xãthuộc các tỉnh hầu nh cha phát triển nhà theo dự án, các khối nhà chung c tuy

đã đợc hình thành song còn ít.Việc phát triển nhà tự phát không theo quyhoạch, không đảm bảo đồng bộ về cơ sở hạ tầng đã ảnh hởng đến cảnh quan

và kiến trúc đô thị

Thực trạng nhà ở, môi trờng ở và đặc điểm kinh tế – xã hội của đối tợng

có thu nhập thấp tại các đô thị ngày càng trở nên bức xúc và gia tăng theo ớng tơng phản với sự phát triẻn của đô thị

h-2 Hiện trạng quỹ nhà ở cho ng ời có thu nhập thấp.

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mỗi ngời ,mỗi gia đình và toànxã hội Nhiều năm qua Đảng và Nhà nớc đã cố gắng quan tâm tào điều kiện

ăn ở cho nhân dân ,đặc biệt là cán bộ công nhân viên chức nhà nớc và nhữngngời có công với cách mạng

Bớc sang cơ chế thị trờng Nhà nớc đã ban hành nhiều văn bản pháp lệnhliên quan đến nhà ở với mục tiêu khuyến khích các tổ chức, cá nhân ,cácdoanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở Điều đó đã làm cho quỹ nhà ở tănglên rõ rệt Từ năm 1991- 2000 ,cả nớc tăng từ 600 triệu lên trên 700 triệu

m2 Diện tích bình quân cũng tăng lên từ 6,7 m2 lên 7,5m2

Tuy nhiên, bên cạnh đó còn bộc lộ nhiều yếu kém cần khắc phục Tuy quỹnhà đã tăng nhng cha đáp ứng đợc nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội.Tốc độtăng dân số cả mặt tự nhiên lẫn cơ học ,đặc biệt là quá trình đô thị hoá diễn ramạnh khiến cho vấn đề nhà ở trở nên bức xúc Nhà ở dành cho ngời có thunhập thấp cha đợc quan tâm đúng mức ,dẫn đến sự phân hoá ngày càng lớngiữa hộ giàu và hộ nghèo Điều này tất yếu dẫn đến việc cơi lới lấn chiếmkhông gian một cách vô tổ chức ,bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác và ảm đạmbiểu hiện từ các căn nhà của nhóm ngời có thu nhập thấp Năm 2001, xét trêntổng thể , nhà ở của cả nớc còn trong tình trạng kém Nhà kiên cố mới chiếm13.06% ; nhà bán kiên cố 49,87%; nhà tạm 37,05% Trong đó ,một số vùng

có tỷ lệ nhà tạm cao nh :Đồng bằng sông Cửu Long74,48% ; Tây Bắc 55,4% ;Tây Nguyên 47,72% ; Đông Bắc 37,23%; Đông Nam Bộ 33,05%; Duyên hảiNam Trung Bộ 30,61%… Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà N

Tại TP Hồ Chí Minh ,nhà kiên cố 8%; nhà bán kiên cố 22%; nhà tạm37,1%; nhà dới mức tạm 32,9% Theo kết quả khảo sát năm 2000,dọc theocác tuyến kênh rạch ở TP.Hồ Chí Minh trong 18 quận nội thành vẫn còn đếngần 100.000 ngôi nhà ổ chuột , lụp sụp ,chiếm khoảng 10% tổng số căn nhà lànơi c trú của 400.000 dân nằm rải rác ở 188 khu vực khác nhau

Tại TP Hà Nội có khoảng 12triệu m2trong tổng số 81triệu m2nhà củacả nớc Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nớc khoảng 5triệu m2 Trong đó ngành

địa chính nhà đất quản lí cho thuê 2triệu m2 ,còn lại 3 triệu m 2 do các cơ quanchủ quản Nhà ở t nhân 7 triệu m2 Tuy nhiên giải quyết nhà ở cho hàng chụcvạn gia đình nhng cũng chỉ giải quyết đợc 30% nhà ở cho cán bộ công nhânviên chức nhà nớc Sau khi nhà nớc xoá bỏ cơ chế bao cấp nhà theo Quyết

định số 188/TTg năm 1992 của Chính Phủ ,đại bộ phận cán bộ công nhân viênchức và các hộ có thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn Nhng đồng thời Nhà n-

ớc đã có nhiều chính sách để phát triển nhà ở ,từ năm 1996 đến năm 2000

tổng số m2 đợc đầu t xây dựng mới tại Hà Nội là hơn 1,5 triệu m2.Quỹ nhàthuộc các dự án đầu t của các doanh nghiệp ,nhà đầu t hiện còn khánhiều Trong thị trờng bất động sản ,nhiều quan điểm cho rằng cầu rất lớn sovới cung nhng thực tế lại không hẳn nh vậy Tuy đất có giới hạn, nhà ở ,cáccông trình trên đất có thể tăng lên rất lớn nhng do hạn chế về mức thu nhậpnên nhu cầu ở rất lớn lại không trở thành cầu đợc hay cầu cha gặp cung Nhiều nhà đầu t sau khi xây dựng nhà ở nhng vẫn cha bán đợc ,đang tích cựctìm kiếm thị trờng để tiêu thụ Đó là một thực tế bất hợp lí ,trong khi nhà ởvẫn còn nhiều nhng ngời dân phải chịu đựng sống trong các căn nhà lụp sụp ,ổchuột … Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà N.

Nh vậy quỹ nhà ở dành cho ngờ có thu nhập thấp không phải là ít Vấn đề

là cần phải điều hoà mối quan hệ giữa cung và cầu Đặc biệt là nhu cầu – những ngời thu nhập thấp, làm cho nhu cầu đó phải thực sự trở thành cầu, phải

có chính sách giúp đỡ họ có khả năng tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng nhất

Đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng ,phát triển nhà ,đầu tkhông vì mục tiêu lợi nhuận là chính Nh thế mới có thể giải quyết đợc sự bấthợp lí nêu trên

3 Đánh giá khả năng tiếp cận nhà ở của ng ời có thu nhập thấp

Đất nớc ta đã chuyển sang cơ chế thị trờng có điều tiết của nhà nớc theo

định hớng xã hội chủ nghĩa Ngoài những kết quả đạt đợc thì nó bộc lộ không

ít những mặt trái của nó Trên phơng diện vấn đề nghiên cứu ,đó là khoảngcách giàu nghèo gia tăng một cách trầm trọng Rút ngắn khoảng cách ,hỗ trợgiúp đỡ ngời nghèo ,ngời có thu nhập thấp không chỉ là vấn đề kinh tế mà cònmang tính chất chính trị – xã hội ,đạo lí của ngời Việt Nam

Nh trớc đã trình bày ,thu nhập thấp kéo theo hàng loạt các vấn đề ,trong

đó có vấn đề nhà ở.Trong những năm qua, Đảng và Nhà nớc có nhiều chínhsách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp, các nhà đầu t tham gia xây dựngnhà ở cho ngời thu nhập thấp.Đồng thời quan tâm đến mức thu nhập củanhững ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp Điều đó đã giải quyết phần nào nhà

ở cho họ, đảm bảo đời sống ổn định, công bằng xã hội, bộ mặt đô thị vănminh hơn Tuy nhiên, hiện nay tỷ lệ hộ nghèo, ngời có thu nhập thấp cha cónhà ở kiên cố hoặc bán kiên cố vẫn chiếm tỷ lệ cao Khả năng cải thiện nhà ởcủa ngời thu nhập thấp là rất hạn hẹp

Điều này bắt nguồn từ lợng tiền thu nhập thấp nên tỷ lệ tích luỹ thấp, ờng từ 7- 10%, trong khi tài sản – nhà đất có giá trị rất lớn.Ta hãy xem xét số

th-liệu của Tổng cục thống kê năm 1999 về mức độ đầu t nhà ở và tài sản cố

định trong năm một hộ theo 5 nhóm (mỗi nhóm 20%)