III. Mô hình tổng quát thanh toán tiền nhà cho ngời có thu nhập thấp.
3.2.1. Hình thức vay và thanh toán thông thờng (cơ bản)
Đối với một căn hộ có giá gốc là 200 triệu đồng, một hộ gia đình có thể theo đuổi một hợp đồng vay thế chấp để mua nhà, và lựa chọn các phơng án thanh toán đợc thiết kế sẵn.
Đối với thời gian thanh toán ngắn nhất (15 năm) và với lãi suất cao nhất (13,5%/năm), số tiền thanh toán định kỳ hàng tháng xấp xỉ 2,6 triệu đồng. Theo các giả thiết nêu trên, mức thanh toán này đòi hỏi thu nhập hàng tháng của hộ gia đình vào khoảng 8 triệu đồng, tức là tiền lơng trung bình mỗi ngời là khoảng 4 triệu
đồng/tháng (một mức không đơn giản đối với hầu hết ngời làm công ăn lơng và công chức hiện nay). Nếu với lãi suất 10%/năm và thời hạn trả nợ 30 năm, số tiền trả hàng tháng sẽ là 1,75 triệu đồng và sẽ đòi hỏi thu hập hộ gia đình khoảng trên 5 triệu đồng. Đây là mức đợc coi là khả thi nhất đối với các hộ gia đình thuộc diện có thu nhập thấp hiện nay. Tuy nhiên, trong điều kiện thời giá bất động sản nh hiện nay, việc tìm đợc một căn hộ có giá 200 triệu đồng không phải là dễ dàng.
Tiếp tục phát triển mô hình đối với các mức giá cao hơn, tiến hành tính toán đối với phơng án vay thế chấp để thanh toán ngay tiền nhà cho các công ty xây dựng, rồi sau đó tiến hành thanh toán định kỳ hàng tháng cho các định chế tài chính trun gian, đối với các mức giá thanh toán cao hơn (giãn cách 50 triệu đồng), các kết quả tính toán đợc thể hiện chi tiết nh trên. Đối với các mức giá nhà cao hơn, với giả định lãi suất và thời gian thanh toán tơng tự, mức trả định kỳ hàng tháng (hoặc cuối mỗi năm) đã tăng lên đáng kể. Với căn hộ trị giá 450 triệu đồng, lãi suất giả định 12%/năm và thời gian thanh toán trong 20 năm, số tiền trả góp mỗi tháng lên tới gần 5 triệu đồng, nghĩa là theo giả định của mô hình về tỷ lệ thu nhập dành cho nhà ở từ 25 - 30% thì thu nhập hàng tháng của hộ gia đình phải khoảng 15 triệu đồng (một mức thu nhập mơ ớc của nhiều ngời). Còn đối với phơng án giá nhà là 600 triệu đồng, mức giá cha phải cao so với thời giá bất động sản hiện nay, thì mức thanh toán định kỳ hàng tháng lên tới trên 6,6 triệu đồng. Bảng tính trên cho thấy, rõ ràng việc có đợc căn hộ đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp là điều không đơn giản.
Để gia tăng tính khả thi của mô hình, đồng thời nhằm mô tả nhiều trờng hợp đa dạng trên thực tế, cần tiến hành điều chỉnh các biến số tính toán theo các hình thức khác với cho vay trả góp thông thờng. Đó là: