ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Tạo điều kiện cho người laođộng có chỗ ở, nhằm phát huy khả năng lao động, để người lao động có độnglực phát triển, lao động và làm việc tạo ra nguồn lực to lớn ở nước ta cho sựphát triể

CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN

ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Đơn vị thực hiện: Nguyễn Thị Thủy Ngân

Nguyễn Thanh Thủy Đặng Quốc Việt Kiều Văn Hoàn Nguyễn Trần Trí Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Hồng Minh

Lời cảm ơn

Chúng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn HồngMinh đã luôn tận tình hướng dẫn, góp ý , động viên, giúp đỡ và chỉ bảo chúng

em trong quá trình thực hiện đề án

Chúng em xin chân thành cảm ơn các thầy cô khoa Đầu tư, trường Đạihọc Kinh tế quốc dân đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để chúng

em thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học này

Chúng em cũng gửi lời cảm ơn tới các doanh nghiệp (liệt kê, ko có thì kểđại) … đã hỗ trợ nhiệt tình cho chúng em trong giai đoạn thực hiện

Xin chân thành cảm ơn bạn bè, anh chị, những người đã luôn sát cánh,động viên và gửi những tài liệu vô cùng quý giá trong quá trình nghiên cứu.Đặc biệt là bạn Cung Đức Kiên, đã giúp nhóm trong thời gian đầu thực hiện dựán

Cuối cùng, xin được dành tặng cho những người cha, người mẹ trong giađình đã hết lòng quan tâm, giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất để chúng em hoànthành đề tài

Chúng em đã cố gắng hết mình để hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học,nhưng do vốn kiến thức còn hạn chế nên những sai sót là điều không tránhkhỏi Vì vậy, chúng em kính mong được lắng nghe sự đóng góp, chia sẻ từ cácthầy cô giáo và các anh chị

Nhóm sinh viên thực hiện

IF2

MỤC LỤC

LỜI GIỚI THIỆU

Invest for future (IF2) được thành lập bởi những sinh viên lớp kinh tế

đầu tư 51B – trường Đại học Kinh tế Quốc dân để hưởng ứng cuộc phát động

phong trào Sinh viên nghiên cứu khoa học của khoa Đầu tư – trường Đại học

Kinh tế quốc dân

Nhóm gồm 5 thành viên:

- Đặng Quốc Việt

- Nguyễn Trần Trí

- Nguyễn Thị Thủy Ngân

- Nguyễn Thanh Thủy

- Kiều Văn Hoàn

Với sự giúp đỡ, cố vấn của TS Nguyễn Hồng Minh – trưởng khoa Đầu tư,trường ĐH Kinh tế Quốc dân

Ngoài mục đích tham gia nghiên cứu khoa học, IF2 để các thành viên có

cơ hội được tiếp xúc, khám phá và trải nghiệm thực tế khả năng của mình, bướcđầu tiếp xúc với môi trường làm việc nhóm, điều tra thực tế, cách làm đề án…

Để từ đó trau dồi các kĩ năng mềm, kinh nghiệm, hoàn thiện bản thân

PHẦN MỞ ĐẦU

I Lý do lựa chọn đề tài

1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội

Từ sau Đại hội lần thứ VI năm 1986, Đảng Cộng sản đề ra định hướngđưa đất nước ta từ chuyển từ mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang môhình kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước, Việt Nam đã có nhiềuchuyển biến mạnh mẽ cả về kinh tế và xã hội

Sau hơn 25 năm nhìn lại, chúng ta đã gặt hái được nhiều kết quả và thànhtựu đáng kể, làm đổi thay rõ rệt tình hình đất nước Nền kinh tế Việt Nam đãthoát ra khỏi khủng hoảng kinh tế, dần đạt được tốc độ tăng trưởng nhanh (cảnăm 2010 tăng khoảng 6,7% Khu vực nông nghiệp tăng 2,6%, công nghiệp vàxây dựng tăng 7,6%, dịch vụ tăng 7,5% GDP bình quân đầu người năm 2010đạt khoảng 1.160 USD, tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 5 năm 2006 -

2010 đạt khoảng 7%/năm), cùng với tăng cường cơ sở vất chất và những bướcvững chắc cho giai đoạn phát triển công nghiệp hóa- hiện đại hóa, từng giaiđoạn đưa nước ta từ một nước tụt hậu với nền kinh tế trong khu vực và thế giới,phấn đầu tới năm 2020 cơ bản là một nước công nghiệp hiện đại

Đi cùng với sự phát triển chung của đất nước, thủ đô Hà Nội cũng gópphần không nhỏ vào thắng lợi kể trên bằng sự tiến bộ vượt bậc về kinh tế và xãhội

Tuy vậy, một vấn đề không thể không lưu tâm tới, đó là khả năng pháttriển bền vững của thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung Song hànhvới sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống xã hội cũng là sự cần thiết hơn

cả Hà Nội đang dần trở nên văn minh hiện đại với nhiều trung tâm hành chínhđược xây mới lại, các tòa nhà cao tầng mọc lên san sát, các dịch vụ vui chơigiải trí mở ra phục vụ cho đời sống tinh thần của nhân dân

Nhưng liệu phần lớn người dân Hà Nội đã thực sự thỏa mãn với cuộc sống

họ đang có hay chưa? Có thể khẳng định đây không phải là câu hỏi khó tìm rađáp án Vậy thì do đâu? Một trong những thực trạng đang là vấn đề nhức nhốivới Hà Nội hiện nay đó là “Đất chật người đông”

Khi mà ánh sáng về phồn hoa đô thị thu hút người dân ở các tỉnh lẻ đổ về,với mong muốn cải thiện nhanh chóng cuộc sống hiện tại đã làm dân cư thủ đôđông lên mà lượng đất đai nhà ở thì chỉ có giới hạn (Năm 2007: Hà Nội: 3.490người/km2 (gấp gần 100 lần mật độ chuẩn)), hệ quả tất yếu là những người dân

có thu nhập thấp không đủ khả năng để chi trả cho nơi mình sống và họ đổ xôtìm những căn hộ cho thuê giá rẻ, khu phòng trọ với chất lượng thấp, làm cho

bộ mặt thủ đô ngày càng bị xuống dốc

2 Mức cần thiết của đề tài

Nhà ở và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân là một vấn đề kinh tế xãhội có tính toàn cầu, là mối quan tâm của nhiều quốc gia trên thế giới

Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người để sống, tồn tại

và phát triển Như Anghen đã nói: “ Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ

ở và mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”.Trongcác thời kỳ khác nhau, tâm lý của người Việt Nam chúng ta vẫn duy trì quanđiểm: có “an cư” mới “lạc nghiệp”, phải có chỗ ở thì mới có thể làm việc, xâydựng sự nghiệp, định cư lâu dài Điều đó cũng gắn liền với sự hình thành vàphát triển của các cộng đồng dân cư, thôn xóm, làng mạc và các đô thị Do đónhà ở không chỉ là tài sản co giá trị lớn đối với mỗi gia đình mà nó còn phảnánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia

Chủ tịch Hồ Chí Minh từng nói: “Chủ nghĩa xã hội trước hết nhằm làmcho nhân dân lao động thoát khỏi bần cùng, làm cho mọi người có công ăn việclàm, được ấm no và được sống một đời hạnh phúc” Tư tưởng của người luôn

là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhànước ta về giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động

Vì vậy, tạo nơi ăn chốn ở cho người lao động là vấn đề nóng bỏng, cấpthiết cho từng ngành, địa phương và từng gia đình Tạo điều kiện cho người laođộng có chỗ ở, nhằm phát huy khả năng lao động, để người lao động có độnglực phát triển, lao động và làm việc tạo ra nguồn lực to lớn ở nước ta cho sựphát triển kinh tế - xã hội, mặt khác, là cơ sở để cải thiện và nâng cao đời sốngcho nhân dân, góp phần quan trọng giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn

xã hội, tạo động lực mạnh mẽ thực hiện sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đạihoá đất nước

Trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã có một số biện pháp nhằm giảiquyết vấn đề chỗ ở cho người dân, nhưng qua thực tiễn cho thấy cũng chỉ giảiquyết được một số vấn đề nhỏ Các nhà cho người có thu nhập thấp đã đượcxây nhưng chưa thật sự hiệu quả và còn gặp nhiều bất cập

3 Tiềm năng phát triển của đề tài

Rõ ràng việc bảo người dân đừng di cư tới Hà Nội là một điều khôngtưởng, họ về với thủ đô tìm môi trường tốt nhất để sinh sống, học tập và làmviệc Mặt khác những người đã ở trong thành phố cũng chắc chắn không dễdàng chuyển đi nơi khác khi chưa tới ngưỡng không thể chấp nhận Do đó, đấttrống đang ngày một thu hẹp dần và chiếm tỉ lệ quá nhỏ so với nhu cầu cần cócủa người dân Hà Nội (Cần số liệu bổ sung)

Trên con đường tiến lên CNXH, đất nước ta nói chung và Hà Nội cần cónhững bước phát triển trên mọi mặt trong đó có cải thiện đời sống nhân dân.Trước những vấn đề kể trên, giải pháp hữu hiệu được đưa ra là xây dựng nhữngkhu nhà chung cư, trên diện tích nhỏ nhưng có nhiều căn hộ

Cũng theo thực tế cho thấy, phần lớn những người chưa có nhà thường cómức lương không cao, không ổn định …, vì vậy các dự án xây nhà cho người

có thu nhấp tầm trung và tầm thấp đang là vấn đề cấp bách đối với thủ đô HàNội Tốc độ đô thị hóa ở Hà Nội đi kèm là hàng loạt dự án đầu tư xây dựng đã

và đang được triển khai cố gắng đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao về nhà

ở của người dân Thủ đô

Tuy nhiên, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trong quá trình triểnkhai thực hiện vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn Cụ thể trong những năm qua,Thành phố đã đầu tư xây dựng nhà ở cho các cán bộ công nhân viên, người cóthu nhập thấp: Thành phố quy định các dự án phát triển nhà phải để dành 50%quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ công nhân viên trên địa bàn thành phố Nhưng kết quả mới dừng lại ở các mô hình thí điểm Theo tính toán của

Bộ Xây dựng, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho thuê và nhu cầu về nhà tạm cư,

cả nước cần đến 11 triệu m2 Riêng tại Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội dự báođến năm 2010, Thành phố cần ít nhất là 7 triệu m2 để đáp ứng nhu cầu chokhoảng 120.000 hộ gia đình, trong đó có khoảng 30% là dành các hộ gia đìnhtái định cư, các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc các khu tạm cư dành cho các

dự án đầu tư mới

Với sự quan tâm của các cấp chính quyền cùng quyết tâm của các chủ đầu

tư, tính tới thời điểm cuối năm 2010, dự án nhà thu nhập thấp đầu tiên của HàNội là CT1 tại Ngô Thì Nhậm đã được bán cho các đối tượng Vấn đề tiếp theođặt ra là việc quản lý các dự án đang xây dựng và sau khi hoàn thành chưa thểgọi là hoàn toàn hợp lý

Nắm bắt thực tế nói trên, nhóm nghiên cứu chúng tôi đã quyết định chọn

đề án “Đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà

Nội” để phân tích tình hình, thực trạng và đề ra những giải pháp cũng như

hướng đi mới cho vấn đề kể trên tại thủ đô Hà Nội

II Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu

1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng hướng tới của đề tài là người có thu nhập thấp

Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, kháiniệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo

và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cảithiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạnvới mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng

Xét trên phương diện nhà ở thì người có thu nhập thấp là những người

không có điều kiện tu sửa lại Họ phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặctrả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho những nhu cầu cơ bản.

Về cụ thể người có thu nhập thấp sẽ được đề cập đến trong phần sau của

đề tài

2 Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

2.1.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng về đầu tư phát triển chung cư chongười có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội trong các năm trở lại đây, sẽthấy có những ưu điểm, những tồn tại và tiềm năng về vấn đề nhà ở chongười dân, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở

để nâng cao chất lượng cuộc sống của những người lao động trên địabàn Hà Nội, góp phần thúc đẩy chiến lược phát triển kinh tế - xã hội củathủ đô

- Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng đầu tư phát triển chung cư chongười có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nôi trong giai đoạn 2005-2010 Sốliệu sơ cấp thu thập được lấy từ năm 2005- 2010

3 Phương pháp nghiên cứu:

- Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp biện chứng duy vật

- Phương pháp điều tra thực tế

- Phương pháp quan sát, phỏng vấn

- Phương pháp tổng hợp, thống kê.

- Phương pháp phân tích, xử lí, phân tích và đánh giá số liệu

- Phương pháp lượng hóa

- Phương pháp mô hình hóa

- Phương pháp dự báo

4 Nội dung nghiên cứu:

Đề án xem xét một cách tổng quát và có hệ thống thực trạng hoạt động đầu

tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội, nhữngthành tựu và những mặt còn tồn tại, từ đó đề xuất những giải pháp khắc phụcnâng cao hiệu quả hoạt động

Nội dung đề tài: gồm bốn chương, nội dung bốn chương như sau:

Chương I: Cơ sở lí luận và những vấn đề lí luận chung

Chương II: Tình hình đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhậpthấp tại địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm gần đây

Chương III: Nguyên nhân và một số giải pháp nhằm thúc đẩy hiệu quảđầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.Chương IV: Dự đoán xu hướng phát triển chung cư cho người có thu nhậpthấp trong giai đoạn 2010-2020

Chương V: Tổng kết nghiên cứu

(xem xét lại sau)

5 Ý nghĩa, lí luận và thực tiễn của đề tài:

Về lí luận, đề tài sẽ đưa ra một cái nhìn mới về vấn đề đầu tư phát triểnchung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội Nhu cầu về nhà ởtại Hà Nội hiện nay không những đòi hỏi về số lượng mà còn cả về chất lượng

và điều kiện sống ngày càng cao, vấn đề này chỉ có thể được giải quyết bằngviệc đầu tư mạnh mẽ cho nhà ở, chung cư

Tuy nhiên vấn đề nhà ở lại là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảmnên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết Do vậy pháttriển nhà ở đặc biệt là chung cư cho những người có thu nhập thấp cần phảiđược cả xã hội quan tâm và giải quyết

Về thực tiễn, đề tài đã nêu lên phần nào thực trạng nhà ở của một bộphận người có thu nhập thấp hiện nay, đồng thời phản ánh hiện trạng đầu tư vàphát triển chung cư đang còn có nhiều hạn chế và vướng mắc chưa được giải

Qua đó, đề án cũng đã đưa ra một số giải pháp cụ thể giúp cho quá trìnhhoàn thiện các chính sách nhà nước nhằm đưa ra hướng đi cho hoạt động đầu tưphát triển góp phần cải thiện chỗ ở cho một lượng lớn những người có thu nhậpthấp, không những trên địa bàn thành phố Hà Nội mà còn cả ở những thành phốlớn đông dân cư trên cả nước

Nếu đề tài được đưa vào thực hiện và thành công sẽ đem lại nhiều lợiích kinh tế xã hội Trước hết, đề tài sẽ giải quyết được “bài toán” nhà cho ngườithu nhập thấp, tháo gỡ được phần nào những khó khăn và thách thức đang đặt

ra cho những nhà quản lí đô thị Đầu tư phát triển chung cư sẽ đảm bảo đượcvấn đề về an sinh xã hội, đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở cho ngườidân, nâng cao điều kiện sống của dân cư tạo một môi trường sống tốt đẹp hơn,văn minh hơn

Bên cạnh việc giải quyết được vấn đề nhà ở cho dân cư, việc phát triển vàđầu tư xây dựng chung cư theo đúng quy hoạch còn đảm bảo đầy đủ cơ sở hạtầng kinh tế xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị khắc phục tình trạng lộnxộn, manh mún mất mĩ quan, đẩy nhanh quá trình hoàn thiện đô thị, từng bướcphù hợp với sự phát triển chung của nền kinh tế và mức sống của người dân.Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ hấpdẫn các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, tiếp thu công nghệ hiện đại tạođộng lực phát triển kinh tế

Xây dựng chung cư tại các khu đô thị mới với đầy đủ tiêu chuẩn kĩ thuật

về nhà ở và các công trình dịch vụ sẽ thu hút một lượng lớn dân cư từ cácchung cư, đô thị cũ đến sống và làm việc góp phần làm giảm lượng người trongtrung tâm ra các khu ngoại ô thành phố, làm giảm ách tắc giao thông và có điềukiện cải tạo lại các chung cư, đô thị đã cũ và đang xuống cấp hiện nay

Phần nội dung

Chương I: Cơ sở lí luận và những vấn đề

lí luận chung

1 Đầu tư phát triển

1.1 Khái niệm “đầu tư”

Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiên tại (như tiền, tàinguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ… ) để nhằm thu lại kết quả tốt hơntrong tương lai bằng cách tiến hành các hoạt động cụ thể

Xét trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư được hiểu là quá trình sửdụng vốn để tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật, vốn đầu tư đượchình thành từ tiền tích lũy của xã hội, từ các cơ sở kinh doanh dịch vụ; từ tiềntiết kiệm của dân và huy động từ các nguồn khai thác được đưa vào sử dụngtrong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo tiềm lựcmới cho nền sản xuất xã hội Do vậy, đầu tư chính là chìa khóa cơ bản của sựtăng trưởng của một quốc gia

Đầu tư, vì thế, còn được gọi là hình thành tư bản hoặc tích lũy tư bản Tuy

nhiên, chỉ có tăng tư bản làm tăng năng lực sản xuất vật chất mới được tính.Còn tăng tư bản trong lĩnh vực tài chính tiền tệ và kinh doanh bất động sản bịloại trừ Việc gia tăng tư bản tư nhân (tăng thiết bị sản xuất) được gọi là đầu tư

tư nhân Việc gia tăng tư bản xã hội được gọi là đầu tư công cộng Mặc dù đầu

tư làm tăng năng lực sản xuất (phía cung của nền kinh tế), song việc xuất tưbản để đầu tư lại được tính vào tổng cầu

Đầu tư tư nhân I và đầu tư công cộng G là các nhân tố quan trọng hìnhthành tổng cầu Y trong phương trình: Y = C + I + G + X - M (với C là tiêudùng cá nhân, X là xuất khẩu và M là nhập khẩu)

Khái niệm về đầu tư cho thấy tính đa dạng của hoạt động kinh tế này.Hoạt động đầu tư có thể được phân loại theo những tiêu thức khác nhau,mỗi cách phân loại đều có ý nghĩa riêng trong việc theo dõi, quản lý và thựchiện hoạt các động đầu tư

a Theo các lĩnh vực của nền kinh tế ở tầm vĩ mô, hoạt động đầu tư

có thể chia thành:

- Đầu tư tài sản vật chất: là hình thức đầu tư nhằm tạo ra cơ sở vật

chất-kĩ thuật cho nền kinh tế hay tăng cường năng lực hoạt động củacác cơ sở vật chất, kĩ thuật làm nền tảng tiềm lực sản xuất kinh doanh

và các hoạt động xã hội khác

- Đầu tư tài chính: là hình thức đầu tư dưới dạng cho vay hoặc mua các

chứng chỉ lãi suất để hưởng lãi suất định trước (gửi tiền vào các ngânhàng, mua trái phiếu…) hoặc hưởng lãi suất tùy theo kết quả hoạt độngsản xuất kinh doanh của công ty hiện hành (cổ phiếu công ty, tráiphiếu công ty…) Đầu tư tài chính không trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất

kĩ thuật mới cho nền kinh tế song đây là một trong những nguồn cungcấp vốn quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển Do đó đầu tư tàichính còn gọi là sự đầu tư di chuyển

- Đầu tư thương mại: Là hình thức đầu tư dưới dạng bỏ tiền vốn mua

hàng hóa để bán với giá cao hơn nhằm thu được lợi nhuận do chênhlệch giá mua và giá bán Đầu tư thương mại nói chung không tạo ra tàisản cho nền kinh tế, song lại có vai trò rất quan trọng đối với quá trìnhlưu thông hàng hóa, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và các hoạt độngđầu tư phát triển

- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực: Là hình thức đầu tư vào các hoạt

động bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn, nâng cao về học vấn và kỹ thuậtcho lực lượng lao động để nâng cao tay nghề chất lượng nguồn nhânlực phục vụ phát triển kinh tế-xã hội

- Đầu tư phát triển khoa học công nghệ: Là hình thức đầu tư dưới dạng

phát triển các cơ sở nghiên cứu khoa học, công nghệ và đầu tư cho cáchoạt động nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ vào thực

tế các lĩnh vực của nền kinh tế

b Căn cứ vào quan hệ quản lí của các chủ đầu tư, đầu tư được chia rathành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp:

- Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn không

trực tiếp tham gia quản lí, điều hành quá trình thực hiện và vận hànhkết quả đầu tư

- Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp

tham gia quản lí, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả

đầu tư Đầu tư trực tiếp lại bao gồm đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát

triển.

c Theo thời hạn đầu tư, có thể phân chia thành:

- Đầu tư dài hạn từ 10 năm trở lên.

- Đầu tư trung hạn từ 5 năm đến 10 năm.

- Đầu tư ngắn hạn dưới 5 năm.

d Theo hình thức đầu tư, có thể phân chia thành:

- Đầu tư mới (để tạo công trình mới)

- Đầu tư theo chiều sâu (cải taọ, nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ

hóa…)

- Đầu tư mở rộng công trình đã có.

e Theo nội dung kinh tế của đầu tư:

- Đầu tư xây dựng cơ bản: Là hình thức đầu tư nhằm tạo ra hay hiện đại

hóa tài sản cố định thông qua xây dựng mới, cải tạo tài sản cố định haymua bán bản quyền sở hữu công nghiệp

- Đầu tư vào xây dựng tài sản cố định: Là hình thức đầu tư mua sắm tư

liệu sản xuất giá trị nhỏ, nguyên vật liệu… nhằm đảm bảo cho các hoạtđộng sản xuất kinh doanh trong quá trình đầu tư tiến hành liên tục

- Đầu tư vào lực lượng lao động: Là hình thức đầu tư nhằm tăng cường

chất lượng và số lượng lao động thông qua đào tạo thuê mướn côngnhân, bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ quản lý…

1.2 Khái niệm “đầu tư phát triển”

Có thể hiểu “đầu tư phát triển là đầu tư để phát triển”

Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư trong đó người có tiền bỏ tiền ra để

tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, tăng tiềm lực sảnxuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việclàm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động

Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạtầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡng đào tạonguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt dộngcủa các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại vàtạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội

Nói cách khác, đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là mộtphương thức của đầu tư trực tiếp Hoạt động đầu tư này nhằm duy trì và tạo ranăng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống của xãhội

Đầu tư phát triển là tiền đề, là cơ sở cho các hoạt động đầu tư khác Cáchình thức đầu tư gián tiếp, dịch chuyển không thể tồn tại và vận động nếukhông có đầu tư phát triển

Đầu tư phát triển đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực Theo nghĩa hẹp,nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là tiền vốn Theo nghĩa rộng, nguồnlực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động, máy móc, thiết bị, tài nguyên.Như vậy, khi xem xét lựa chọn dự án đầu tư hay đánh giá hiệu quả hoạt độngđầu tư phát triển cần tính đúng tính đủ các nguồn lực tham gia

Đối tượng của đầu tư phát triển là tập hợp các yếu tố được chủ đầu tư bỏ

vốn thực hiện nhằm đạt được những mục tiêu nhất định Có nhiều cách chianhóm đối tượng theo các tiêu chú khác nhau:

- Trên quan điểm phân công lao động xã hội, có hai nhóm đối tượng đầu

tư chính là đầu tư theo ngành và đầu tư theo lãnh thổ

- Trên góc độ tính chất và mục đích đầu tư, đối tượng đầu tư chia làmhai nhóm chính: công trình vì mục tiêu lợi nhuận và công trình phi lợinhuận

- Trên góc độ xem xét mức độ quan trọng, đối tượng đầu tư chia thành:loại được khuyến khích đầu tư, loại không được khuyến khích đầu tư

và loại cấm đầu tư

- Từ góc độ tài sản, đối tượng đầu tư chia thành: những tài sản vật chất(tài sản thực) và tài sản vô hình Tài sản vật chất, ở đây, là những tàisản cố định được sử dụng cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

và nền kinh tế và tài sản lưu động Tài sản vô hình như phát minh sángchế, uy tín, thương hiệu…

Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất (nhà

xưởng, thiết bị… ), tài sản trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học, kỹthuật…) và tài sản vô hình (những phát minh sáng chế, bản quyền…) Các kếtquả đạt được của đầu tư góp phần làm tăng thêm năng lực sản xuất của xã hội Hiệu quả của đầu tư phát triển phản ánh quan hệ so sánh giữa kết quả kinh

tế xã hội thu được với chi phí chi ra để đạt kết quả đó Kết quả và hiệu quả đầu tưphát triển cần được xem xét cả trên phương diện chủ đầu tư và xã hội, đảm bảokết hợp hài hoà giữa các loại lợi ích, phát huy vai trò chủ động sáng tạo của chủđầu tư, vai trò quản lý, kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp Thực tế, có những khoản đầu tư tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định

và tài sản lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh như đầu tư cho y tế, giáodục, xoá đói giảm nghèo… nhưng lại rất quan trọng để nâng cao chất lượng cuộcsống và vì mục tiêu phát triển, do đó, cũng được xem là đầu tư phát triển

1.3 Đặc điểm và chức năng của đầu tư phát triển

1.3.1 Các đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển

Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc điểm chủ yếu sau :

- Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư thường rất lớn Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình

thực hiện đầu tư Quy mô vốn đầu tư lớn đòi hỏi phải có giải pháp tạovốn và huy động vốn hợp lý, xây dựng các chính sách, quy hoạch, kếhoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốntheo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm

- Lao động cần sử dụng cho các dự án rất lớn, đặc biệt đối với các dự án

trọng điểm quốc gia Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng vàđãi ngộ cần tuân thủ một kế hoạch định trước, sao cho đáp ứng tốt nhấtnhu cầu từng loại nhân lực theo tiến độ đầu tư, đồng thời, hạn chế đến

mức thấp nhất những ảnh hưởng tiêu cực do vấn đề “hậu dự án” tạo ranhư việc bố trí lao động, giải quyết lao động dôi dư…

- Thời kỳ đầu tư kéo dài Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởi công thực hiện

dự án đén khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động Nhiều côngtrình đầu tư phát triển có thời gian đầu tư kéo dài hàng chục năm Dovốn nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư nên để nângcao hiệu quả vốn đầu tư, cần tiến hành phân kỳ đầu tư, bố trí vốn vàcác nguồn lực tập trung hoàn thành dứt điểm từng hạng mục côngtrình, quản lý chặt chẽ tiến độ kế hoạch đầu tư, khắc phục tình trạngthiếu vốn, nợ đọng vốn đầu tư xây dựng cơ bản

- Thời gian vận hành các kết quả đầu tư kéo dài Thời gian này tính từ

khi dưa công trình vào hoạt động cho đến khi hết thời hạn hoạt động

và đào thải công trình Trong suốt quá trình vận hành, các thành quảđầu tư chịu sự tác động hai mặt, cả tích cực và tiêu cực của nhiều yếu

tố tự nhiên, chính trị, kinh tế, xã hội…

- Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển mà là các công trình xây dựng thường phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên Do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ vận hành các

kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế

xã hội vùng

- Đầu tư phát triển có độ rủi ro cao Do quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ

đầu tư kéo dài và thời gian vận hành các kết quả đầu tư cũng kéo dài,các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu

tố không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như:điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệquốc tế dẫn đến mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư phát triển cao

1.3.2 Vai trò của đầu tư phát triển với kinh tế xã hội

Xét trên góc độ vĩ mô:

a Đầu tư là nhân tố quan trọng tác động đến tăng trưởng kinh tế:

Về mặt lí luận, hầu hết các tư tưởng, mô hình và lí thuyết về tăngtrưởng kinh tế đều trực tiếp hoặc gián tiếp thừa nhận đầu tư và việc tích lũyvốn cho đầu tư là một nhân tố quan trọng cho việc gia tăng năng lực sảnxuất, cung ứng dịch vụ cho nền kinh tế

Theo mô hình Horrod-Domar, mức tăng trường của nền kinh tế phụ thuộctrực tiếp vào mức gia tăng vốn đầu tư đơn thuần

1

OR

Y Y K I g

Y I IC

OR

Y I IC

∆ =

Trong đó:

∆Y: là mức gia tăng sản lượng

∆K: là mức gia tăng vốn đầu tư

I: là mức đầu tư thuần

K: tổng quy mô vốn của nền kinh tế

Y: là tổng sản lượng của nền kinh tế

ICOR: là hệ số gia tăng vốn-sản lượng

Mối quan hệ giữa đầu tư và tăng trưởng kinh tế ngày càng thể hiện rõhơn trong quá trình đổi mới đất nước, mở cửa nền kinh tế nước ta trongthời gian qua Các nguồn vốn đầu tư cả trong nước và nước ngoài ngàycàng đa dạng hóa và gia tăng về quy mô, tốc độ tăng trưởng đạt được cáckết quả khả quan Cuộc sống vật chất và tin thần của đại bộ phận dân cưngày càng được cải thiện

b Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Đầu tư có tác động đến chuyển cơ cấu kinh tế thông qua nhưngchính sách tác động đến cơ cấu đầu tư Trong khi điều hành chính sáchđầu tư, nhà nước có thể can thiệp trực tiếp như thực hiện chính sách phân

bố vốn, kế hoạch hóa, xây dựng cơ chế quản lí đầu tư hoặc điều tiết giántiếp thông qua các công cụ chính sách như thuế , tín dụng, lãi suất để xáclập và định hướng một cơ cấu đầu tư dẫn dắn sự dịch chuyển cơ cấu kinh

tế ngày càng hợp lí hơn

Chính sách đầu tư hợp lí sẽ tạo đà cho tăng trưởng và chuyển dịch

cơ cấu kinh tế Giữa đầu tư và tăng trưởng kinh tế cũng như dịch chuyển

cơ cấu kinh tế có mối quan hệ khăng khít với nhau

Việc đầu tư vốn nhằm mục đích mang lại hiệu quả kinh tế cũng sẽdẫn đến hình thành cơ cấu hợp lí Ngược lại, tăng trưởng kinh tế cao kếthợp với việc chuyển dịch cơ cấu đầu tư hợp lí sẽ tạo nguồn vốn đầu tư dồidào, định hướng đầu tư vào các nhành hiệu quả hơn

c Đầu tư tác động làm tăng năng lực khoa học công nghệ của đất nước:

Đầu tư và đặc biệt là đầu tư phát triển trực tiếp tạo mới và cải tạpchất lượng năng lực sản xuất, phục vụ của nền kinh tế và của các đơn vị

cơ sở Chính vì vậy, đầu tư cũng là điều kiện tiên quyết cho quá trình đổimới và nâng cao năng lực công nghệ của quốc gia

d Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu:

Đầu tư (I) là một trong những bộ phận quan trọng của tổng cầu

AD = C + I + G + X – M

Vì vật , ki quy mô đầu tư thay đổi cũng sẽ tác động trực tiếp đếnquy mô tổng cầu.Tuy nhiên, tác động của đầu tư đến tổng cầu là ngắnhạn Khi tổng cung chưa kịp thay đổi, sự tăng lên của đầu tư sẽ làm chotổng cầu tăng kéo theo sự gia tăng của sản lượng và giá cả các yếu tốđầu vào Trong dài hạn, khi các thành quả của đầu tư đã được huy động

và phát huy tác dụng, năng lực sản xuất tăng lên và cung ứng dịch vụ giatăng thì tổng cung cũng sẽ tăng lên

Khi đó sản lượng tiềm năng sẽ tăng và đạt mức cân bằng trong khigiá cả của sản phẩm sẽ có xu hướng đi xuống Sản lượng tăng trong khigiá giảm sẽ kích thích tiêu dùng và hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụcủa nền kinh tế

Xét trên góc độ vi mô:

Đầu tư là yếu tố quyết định sự gia đời, tồn tại và phát triển của các

cơ sở sản xuất, cung ứng dịch vụ và của tất cả đơn vị vô vị lợi Để tạodựng cơ sở vật chất kĩ thuật cho sự ra đời của bất kì cơ sở, đơn vị sản xuất

cà cung ứng dịch vụ nào đều cần phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạtầng, mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị, tiến hành các công tác xây dựng

cơ bản khác và thực hiện các chi phí gắn liền với hoạt động trong một chu

kì của các cơ sơ vật chất kĩ thuật vừa tạo ra Đây chính là biểu hiện cụ thểcủa hoạt động đầu tư

Đối với các đơn vị đang hoạt động, khi cở sở vật chất kĩ thuật củacác cơ sở này hao mòn, hư hỏng cần phải tiến hành sự sửa chữa lớn hoặcthay mới các cơ dở vất chất kĩ thuật đã hư hỏng, hào mòn này hoặc đổimới để thích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triển khoa học

kĩ thuật và nhu cầu tiêu dùng của nền sản xuất xã hội, phải mua sắm cácthiết bị mới thay thế cho các trang bị cũ đã lỗi thời, đó cũng chính là hoạtđộng đầu tư

1.4 Nguồn vốn cho đầu tư phát triển

1.4.1 Nguồn vốn đầu tư phát triển trên góc độ vĩ mô

Vốn đầu tư là một nguồn lực quan trọng cho hoạt động đầu tư Đứng trên

góc độ vĩ mô, nguồn vốn đầu tư phát triển bao gồm nguồn vốn trong nước vànguồn vốn nước ngoài

Nguồn vốn đầu tư trong nước được hình thành từ phân tích lũy của nội

bộ kinh tế Nguồn vốn trong nước bao gồm nguồn vốn nhà nước và nguồn vốnkhu vực dân doanh Trong đó:

- Nguồn vốn đầu tư nhà nước bao gồm nguồn vốn của ngân sách nhà

nước, nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và nguồn vốnđầu tư của doanh nghiệp nhà nước

- Nguồn vốn dân doanh bao gồm phần tích lũy của dân cư, của các

doanh nghiệp dân doanh(công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp

tư nhâ, công ty cổ phần, hợp tác xã,…) được đưa vào quá trình táu sảnxuất xã hội thực hiện các hoạt động đầu tư phát triển

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài bao gồm: nguồn tài trợ phát triển chính

thức (ODF) trong đó ODA chiếm tí trọng cơ bản; nguồn vốn đầy tư trực tiếp từnước ngoài (FDI); nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại nước ngoài vànguồn huy động qua thị trường vốn quốc tế

1.4.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển trên góc độ vi mô

Trên góc độ vi mô, nguồn vốn đầu tư của các cơ sở cũng được hình thành

từ hai nguồn: Nguồn vốn tự tài trợ của đơn vị và nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài

- Nguồn vốn tự tài trợ bao gồm vốn chủ sở hữu, thu nhập giữ lại và khấuhao tài sản cố định

- Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm nguồn vốn tài trợ gián tiếpqua các trung gian tài chính như các ngân hàng, tổ chức tín dụng, …

và nguồn vốn tài trợ trực tiếp qua thị trường tài chính dài hạn như thịtrường chứng khoán, thị trường tín dụng thuê mua…

Tùy thuộc vào từng đơn vị cụ thể mà cơ cấu và đặc trưng của các nguồnvốn có thể khác nhau:

- Đối với các cơ quan quản lí nhà nước, các cơ sở hoạt động phúc lợicông công thì vốn đầu tư có thể hình thành từ ngân sách cấp, từ vốnviện trợ không hoàn lại trực tiếp cho cơ sở và vốn tự có của đơn vị

- Đối với các doanh nghiệp quốc doanh, vốn đầu tư có thể hình thành từnguồn ngân sách, từ khấu hao cơ bản, từ phần tự tích lũy, từ nguồn vốnbay hoặc góp vốn liên doanh liên kết

- Đối với danh nghiệp dân doanh nguồn vốn có thể bao gồm vốn tự có,vốn góp cổ phần, góp liên doanh liên kết và từ vốn vay

2 Đầu tư phát triển nhà ở

2.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu

• Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm hoạt động của xây dựng.không gian bên trong có tổ chức và được ngăn cách với bên ngoài dùng

để ở

• Trên góc độ kinh tế xã hội: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đờisống con người Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thờitiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người.Tại đây con ngườiđược sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành Đó là một trong nhữngnhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người

Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được coi là mộtsản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:

- Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu

và vật liệu xây lên nó Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến

60 năm và cũng có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa

- Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như

trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiếntrúc cũng khó khăn và tốn kém

- Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng

như khả năng của từng đối tượng Hơn thế nhu cầu này còn thay đổitheo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội

- Thứ tư: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và

chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xãhội Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại

có tác động mạnh mẽ đến bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tácđộng trở lại của đô thị như: giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện,thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạtcủa những người trong ngôi nhà

2.2 Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở

Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong

và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư vớimục đích thu được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội

Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng

là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọinguồn trong xã hội như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinhdoanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những người có nhu cầu và nhữngnguồn khác…

Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau

nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp haythu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứthay cho thuê…

Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau: vì đây là loại hình đầu tư lớn nên nó có quan hệ với nhiều ban ngành

khác nhau, 1 cá nhân, tổ chức không thể tự mình làm và thực hiện được Ngoài

ra, việc xây dựng nhà ở còn phải huy động 1 nguồn lực lớn mới có thể hoànthành

Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối vớimỗi đô thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung Nó vữa ảnhhưởng vừa phản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trongnhững giai đoạn nhất định

2.3 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở

Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ởcũng chịu sự tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủquan và khách quan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư…Sựthay đổi của các nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhưng cũng có lúc tác độngtích cực đến hoạt động đầu tư Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:

- Lãi suất: Đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sựgia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng

vì sử dụng một lượng vốn lớn

Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyếnkhích các nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu

tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xã hội và ngược lại

Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lãi suất

là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nước Thông quaviệc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trường Nhà nước có thể tácđộng đến mọi lĩnh vực kinh tế

Hơn nữa Nhà nước còn sử dụng các mức lãi suất ưu đãi khác nhaunhư một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộcvào chính sách ưu tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ

Đối với nhà ở trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọhoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế thị trường để khuyến khích

sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước có thể áp dụng lãisuât ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo

ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của người dân

- Tỷ suất lợi nhuận bình quân: Đây là một nhân tố khách quan vừa

phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặtkhác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác

Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng cónghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn vàkích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây

Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bìnhquân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn Nhà ở đang là lĩnh vực đượcNhà nước khuyến khích đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thôngqua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự thamgia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng chongân sách Nhà nước

Những chính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chímiễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưuđãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian qua cộng với sự buông lỏng quản lý trong lĩnhvực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạtđộng đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những thành phố lớn trong đó

có Hà nội

- Chu kỳ kinh doanh: Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế

theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy.Nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy

là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thịtrường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau,đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại

Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hỏimột lượng tài chính không nhỏ, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này

sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thunhập của người lao động được nâng lên và có khả năng chi trả chonhững nhu cầu cao như nhà ở

Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung vàđầu tư nhà ở nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường(cạnh tranh hay độc quyền), chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tốcần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa dạng

của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược vàgiải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể.

2.4 Đầu tư phát triển nhà ở đô thị

Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người cónhu cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loạihàng hoá này và cung ứng cho thị trường

Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhấtđịnh bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân Điều này không nên vàkhông thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tănglên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn Hình thức này chỉ phù hợp vớivùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng như diện tích đất

Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờquá trình đầu tư và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tàisản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng Thôngqua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cungcấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở

để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chungcủa xã hội

(Chém thêm)

3 Quỹ đất

3.1 Khái niệm quỹ đất

3.2 Tình hình về quỹ đất tại Hà Nội

Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vàokhoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2chiếm hơn40% quỹ nhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước dongành Địa chính Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợpđồng thuê nhà ở; nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000căn hộ) Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2chiếm gần 60% quỹ nhà Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư

nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc

sử dụng đất hợp pháp

Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành củacác doanh nghiệp; khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tưnước ngoài và đầu tư trong nước

Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –

3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng) Những năm vừa qua, quỹnhà ở tư nhân do nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng20% quỹ nhà ở tư nhân

Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạtầng kỹ thuật chắp vá, thiếu niên nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môitrường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trungtâm; Khu vực 36 phố cổ có mật độ dân số tới 40.000 người/km2 so với mật độdân số trung bình toàn Thành phố là 26.000 người/km2

3.3 Quản lí quỹ đất

Việc trích 20% quỹ đất từ các dự án phát triển đô thị (có diện tích từ 10hatrở lên) nên giao cho chính những chủ dự án đó đầu tư xây dựng và kinh doanhnhà ở xã hội Cần nhất là phải quyết liệt thu đất để xây nhà, thay vì thu tiềnchênh lệch Với quỹ đất 20%, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ không còn là điềuđáng lo ngại

4 Vốn đầu tư

4.1 Khái niệm về “ vốn đầu tư”

Theo Tổng cục Thống kê, “vốn đầu tư là toàn bộ những chi tiêu để làmtăng hay duy trì tài sản vật chất trong một thời kỳ nhất định Vốn đầu tư thườngđược thực hiện qua các dự án đầu tư và một số chương trình mục tiêu quốc giavới mục đích chủ yếu là bổ sung tài sản cố định và tài sản lưu động”

Vậy theo quan điểm kinh tế vĩ mô vốn đầu tư trong kinh tế bao gồm banội dung chính là:

- Vốn đầu tư làm tăng tài sản cố định

- Vốn đầu tư tài sản lưu động

- Vốn đầu tư vào nhà ở