Phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh hà tĩnh

Bài báo đã đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại đô thị và lưu trú cho công nhân ở các khu công nghiệp trên địa bàn cả nước, từ đó rút ra những hạn c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

NGUYỄN NHẬT LINH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

Hà Nội - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác

Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu của người khác đảm bảo theo đúng các quy định Các nội dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách báo, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của Luận văn

Tác giả luận văn

(Ký, ghi rõ họ tên)

Nguyễn Nhật Linh

LỜI CẢM ƠN

Luận văn Thạc sỹ với đề tài “Phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên, khích lệ của các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và người thân Qua trang viết này, tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tác giả trong thời gian học tập và nghiên cứu vừa qua

Đặc biệt, tôi xin chân thành bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến Cô giáo TS Hoàng Triều Hoa, người đã trực tiếp hướng dẫn đề tài, hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành Luận văn

Xin bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể Quý thầy cô trong Khoa Kinh tế chính trị trường Đại học Kinh tế thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa sau Đại học trường Đại học Hà Tĩnh đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và thực hiện

đề tài

Xin chân thành cảm ơn đến các Sở, Ban, ngành tỉnh Hà Tĩnh, văn phòng UBND tỉnh, văn phòng HĐND tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Công thương, Sở Tài chính, Cục Thống Kê, Cục Thuế tỉnh Hà Tĩnh đã cung cấp những báo cáo, số liệu liên quan đến đề tài và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi có được những tài liệu, số liệu quý báu về các nội dung liên quan đến đề tài nghiên cứu

Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn đến lãnh đạo cơ quan, gia đình, bạn bè và các bạn đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện về mặt thời gian để tôi có thể tham gia lớp học và hoàn thành Luận văn này

Hà Nội, tháng 11 năm 2017

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC HÌNH VẼ iii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN CẤP TỈNH 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu về nhà ở cho người có thu nhập thấp 5

1.1.1 Những nghiên cứu của các nước trên thế giới 5

1.1.2 Những nghiên cứu ở Việt Nam 6

1.1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 8

1.2 Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp 8

1.2.1 Các khái niệm cơ bản 8

1.2.2 Nội dung phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp 13

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp 19

1.2.4 Các tiêu chí đánh giá hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp 22

1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp 25

1.3.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên thế giới 25

1.3.2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại một số địa phương 29

1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho việc phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam và tỉnh Hà Tĩnh 32

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36

2.2 Phương pháp xử lý tài liệu, số liệu 36

2.2.1 Phương pháp phân tích tổng hợp: 36

2.2.2 Phương pháp thống kê mô tả và thống kê suy luận 38

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘICHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH 39

3.1 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh 39

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 39

3.1.2 Đặc điểm về kinh tế - xã hội 40

3.1.3 Đặc điểm về dân số 42

3.2 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2017 44

3.2.1 Tổ chức bộ máy quản lý 44

3.2.2 Xây dựng kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội 47

3.2.3 Huy động và phân bổ các nguồn lực 50

3.2.4 Triển khai, thực hiện hoạt động phát triển nhà ở xã hội 53

3.2.5 Kiểm tra, giám sát 55

3.3 Đánh giá hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh 57

3.3.1 Những kết quả đạt được 57

3.3.2 Những hạn chế 60

3.3.3 Nguyên nhân của các hạn chế 60

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH ĐẾN NĂM 2022 64

4.1 Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh 64

4.1.1 Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội 64

4.1.2 Dự báo về khả năng cung ứng nhà ở xã hội 65

4.2 Quan điểm, định hướng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

tại tỉnh Hà Tĩnh 67

4.2.1 Quan điểm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp 67

4.2.2 Định hướng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh 68

4.3 Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2022 70

4.3.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy quản lý 70

4.3.2 Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 70

4.3.3 Giải pháp về huy động và phân bổ các nguồn lực 72

4.3.4 Giải pháp về triển khai thực hiện hoạt động phát triển nhà ở xã hội 75

4.3.5 Giải pháp về hoàn thiện công tác kiểm tra giám sát 76

KẾT LUẬN 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

1 AFD (French Development Agency) Cơ quan phát triển Pháp

2 BĐS Bất động sản

3 BOT (Building Operation Transfer) Hợp đồng xây dựng, kinh

doanh và chuyển giao

4 BT (Building Transfer ) Hợp đồng xây dựng và chuyển giao

7 GDP (Gross Domestic Product)Tổng sản phẩm quốc nội

8 HDB (Housing and Development Board) Cơ quan phát triển

nhà

9 HĐND Hội đồng nhân dân

10 LĐTBXH Lao động thương binh xã hội

11 NSĐP Ngân sách địa phương

12 NSTƯ Ngân sách Trung ương

13 ODA (Official Development Agreement) Viện trợ phát triển

chính thức

14 PCCC&CNCH Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ

15 SGD Singapore Dollar ( Đô la Sing Ga Po)

16 TMCP Thương mại cổ phần

17 TNHH Trách nhiệm hữu hạn

18 TP HCM thành phố Hồ Chí Minh

DANH MỤC BẢNG BIỂU

1 Bảng 1.1 Thang điểm chấm duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội 10

2 Bảng 3.1 Tăng trưởng GDP của Hà Tĩnh qua các năm 42

3 Bảng 3.2 Dân số của tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2015 42

4 Bảng 3.3 Tình trạng nhà ở của người dân Hà Tĩnh năm 2015 43

5 Bảng 3.4 Nhu cầu về căn hộ của các đối tượng thụ hưởng chính

sách nhà ở xã hội tại thành phố Hà Tĩnh năm 2016 43

6 Bảng 3.5

Cơ cấu nguồn đầu tư cho toàn dự án Khu nhà ở thí điểm cho công nhân và người lao động thuê tại Khu kinh tế Vũng Áng

51

7 Bảng 3.6

Cơ cấu nguồn vốn đầu tư giai đoạn 1 dự án Khu nhà ở thí điểm cho công nhân và người lao động thuê tại Khu kinh tế Vũng Áng

51

8 Bảng 3.7

Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án Thí điểm nhà ở xã hội tại phường Thạch Linh, thành phố Hà Tĩnh - Giai đoạn 1

52

DANH MỤC HÌNH VẼ

1 Hình 3.1 Bản đồ hành chính Hà Tĩnh 39

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiểu của con người, là nơi cư trú, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, là tổ ấm hạnh phúc, là môi trường giáo dục con em, đây

là thước đo về sự phồn thịnh của xã hội Từ bản Hiến pháp đầu tiên (1946) của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đến Hiến pháp (2013) của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đều quy định về quyền được có nhà ở của mỗi công dân, cụ thể tại Khoản 3, Điều 59, Hiến pháp 2013 có ghi rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở” Đồng thời từ khi ban hành Luật nhà ở

số 56/2005/QH11 đến nay là Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua, luôn xác định rõ nội dung đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc trong và ngoài khu công nghiệp và một số đối tượng có thu nhập thấp khác có khó khăn về nhà ở được thuê, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội Những năm qua, Đảng và Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều các chính sách, cơ chế ưu đãi để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở

xã hội, tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về thu nhập và đã đưa lại những hiệu ứng tích cực

Ở nước ta nói chung và tỉnh Hà Tĩnh nói riêng, cùng với quá trình đô thị hóa, phát triển nền kinh tế thị trường ngày càng sâu rộng, thì nhu cầu mua bán bất động sản đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang nhận được sự quan tâm của các cấp chính quyền Trung ương lẫn địa phương Diện tích đất ở tại trung tâm các huyện, thị xã, thành phố của tỉnh Hà Tĩnh đang ngày càng bị thu hẹp đáng kể, cùng với đó là giá cả bất động sản ngày càng tăng cao, vì vậy để sở hữu một căn hộ gần như trở thành điều không tưởng đối với nhiều hộ gia đình Đối với khu công nghiệp tập trung, các doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh trong khu công nghiệp chưa có giải pháp hữu hiệu để cung cấp đủ nhà ở cho công nhân và người lao động của mình

Để giải quyết vấn đề này, trong những năm qua tỉnh Hà Tĩnh đã có chính sách phát triển nhà ở công nhân, chính sách cấp đất cho các đối tượng là cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, quân nhân chuyên nghiệp hưởng lương từ ngân sách làm việc và sinh sống trên địa bàn tỉnh nhà Dự án Khu nhà ở thí điểm cho công nhân và người lao động thuê tại Khu Kinh tế Vũng Áng là dự án nhà ở xã hội đầu tiên của tỉnh Hà Tĩnh đã đi vào hoạt động và phần nào đã giải quyết được chỗ ở cho một bộ phận dân cư có thu nhập thấp và các đối tượng được ưu tiên Tuy vậy, tình trạng nhà ở của cán bộ, công nhân viên chức, người lao động trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh còn rất khó khăn, một bộ phận lớn đang sống tạm bợ ở những khu tập thể cũ kỹ được xây dựng từ hơn 30 năm trước hoặc đi thuê nhà ở tại các khu nhà trọ không đảm bảo vệ sinh, an toàn nên vấn đề cần giải quyết hiện nay là làm sao để đưa ra một giải pháp hợp lý giúp những đối tượng thu nhập thấp sớm ổn định nhà ở, chuyên tâm công tác Việc nghiên cứu về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp là vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn đối với Việt Nam nói chung và đối với tỉnh Hà Tĩnh nói riêng Chính vì vậy, học viên đã chọn đề tài “Phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh” làm đề tài Luận văn Thạc

sỹ, với mục đích thông qua nghiên cứu thực trạng để đề xuất giải pháp hoàn thiện

hoạt động phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Hà Tĩnh

2 Câu hỏi nghiên cứu

Hoạt động phát triển nhà ở xã hội ở Hà Tĩnh gặp những thuận lợi và khó khăn gì? UBND tỉnh Hà Tĩnh cần phải làm gì để phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh?

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Làm rõ hệ thống cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

+ Trên cơ sở lý luận đó, Luận văn sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

+ Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Hà

Tĩnh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Luận văn nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

+ Thời gian: Từ năm 2012 đến nay, đề xuất giải pháp đến năm 2022

+ Về nội dung: Nghiên cứu việc cụ thể hóa các chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước trong điều kiện của tỉnh Hà Tĩnh bao gồm việc xây dựng bộ máy quản lý; lập quy hoạch, kế hoạch phát triển; huy động và phân bổ các nguồn lực về tài chính và đất đai; triển khai thực hiện; kiểm tra, giám sát

5 Dự kiến đóng góp của đề tài:

Về mặt lý luận: Luận văn góp phần hoàn thiện khung lý thuyết về phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

Về mặt thực tiễn: Các giải pháp đưa ra trong luận văn có ý nghĩa thực tiễn, góp phần đưa những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội đi vào đời sống, có giá trị thiết thực hơn và tạo điều kiện cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội có nơi ở ổn định để an cư lạc nghiệp, tạo nguồn thu ngân sách và bình ổn thị trường bất động sản

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm

Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

Chương 4: Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2022

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1.1 Những nghiên cứu của các nước trên thế giới

“Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Bài học từ Singapore”, của Sim Loo Lee (2009), Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội đã đề cập đến những chính sách giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp Từ một đất nước phần lớn người dân sống trong khu ổ chuột, nhà cửa lụp xụp, dột nát đến nay đã hơn 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó hơn 80% người dân sở hữu nhà thu nhập thấp Để

có được những thành quả như ngày hôm nay, Chính phủ Singapore đã thiết lập những chính sách hết sức cấp thiết về quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội Cơ quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất và các chính sách ưu đãi,

hỗ trợ đối với các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở thu nhập thấp Quỹ tiết kiệm Trung ương cũng tham gia trong việc huy động người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng và các tổ chức tiếp nhận lao động đóng 13% tiền trả lương mỗi tháng vào quỹ để tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng vào mục đích mua nhà ở trong tương lai

Đây là nguồn tham khảo hết sức bổ ích, giúp tác giả có cái nhìn tổng thể về định hướng phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Singapore

„„Phát triển nhà ở thương mại ở đô thị Trung Quốc‟‟, bài nghiên cứu trên tạp chí Urban Studies của tác giả Ya Ping Wang và Alan Murie đề cập đến việc tư nhân hóa nhà ở, đây là chính sách cải cách về nhà ở gặt hái được nhiều thành công trong giai đoạn 1980-1990 ở nhiều quốc gia Chính sách cải cách nhà ở của Trung Quốc hết sức độc đáo và được rất nhiều các quốc gia học hỏi Bài nghiên cứu cũng cung cấp về tình hình phát triển, mức độ đầu tư của những năm 90, ngoài ra còn phân tích

về chất lượng, thiết kế, và thị trường nhà ở thương mại và cách quản lý nhà ở trong

khoảng thời gian đó Cuối cùng, tác giả có điểm qua những khó khăn trong việc phát triển nhà ở do thiếu hệ thống luật pháp và kiểm soát chặt chẽ

„„Giá cả nhà ở đô thị Trung Quốc do cầu và cung quyết định‟‟, Bài nghiên cứu trên tạp chí Pacific Economics Review của tác giả Gregory C Chow, Linlin Niu (2015) đề cập đến những nghiên cứu liên quan đến cung cầu về nhà ở tại đô thị của Trung Quốc từ cuối những năm 1980 khi nhà ở được thương mại hóa, qua đó tác giả cũng chỉ ra được lý do giá cả nhà ở tăng cao do lượng cầu về nhà ở tăng nhanh cung như sự tăng nhanh của thu nhập và sự tăng nhanh về chi phí xây dựng Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng độ co giãn của cầu theo thu nhập đối với nhà ở đô thị bằng 1, độ co giãn của cầu theo giá là khoảng -1,1 và độ co giãn của cung theo giá của tất cả nhà ở là khoảng 0,5

1.1.2 Những nghiên cứu ở Việt Nam

„„Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam‟‟, Luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thị Hằng, năm 2013 Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam Đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam như chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, thành lập quỹ tiết kiệm nhà

“Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai - Giai đoạn 2011-2020”, Luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thiệu Thành, năm

2012 Luận văn được hình thành và phát triển dựa trên tâm huyết của tác giả về một vấn đề nóng bỏng của xã hội hiện đại mà hiện nay vẫn chưa có lời giải thỏa đáng Tác giả cũng đã đưa ra một số giải pháp góp phần vào quá trình hoàn thiện thêm chính sách của nhà nước và giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp tại địa phương

“Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh”, Luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Văn Bình, năm 2016 Luận văn dựa trên thực tế công tác triển các

dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh những năm gần đây để tìm ra những khó khăn, bất cập qua đó đề xuất các giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020

“Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trên thế giới”, bài báo trên trang báo điện tử của Bộ Xây dựng, ngày 07/03/217 của tác giả Khánh Phương Tác giả phân tích các hình mẫu của việc xây dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội từ kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển cao ở châu Âu đến những nền kinh tế mới nổi của châu Á…thông qua đó gợi ý về cách thức áp dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm phát triển các dự án Nhà ở xã hội để đem lại phúc lợi cho hàng triệu người dân như nhiều nước đã làm

“Các giải pháp và cơ chế chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp”, bài báo trên Tạp chí Kiến trúc Số 3/2016 của tác giả Nguyễn Đăng Sơn

- Phó Viện trưởng - Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, năm 2016 Bài báo

đã đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại đô thị

và lưu trú cho công nhân ở các khu công nghiệp trên địa bàn cả nước, từ đó rút ra những hạn chế, bất cập cốt lõi trong xây dựng chính sách về nhà ở xã hội, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó, hoàn chỉnh cơ chế, chính sách để người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được các chính sách hỗ trợ về nhà ở nhằm ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống và để thu hút các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư phát triển nhà ở xã hội

“Phát triển nhà ở xã hội: thiếu hụt nhà ở đối với công nhân”, bài báo được đăng trên tạp chí Báo Xây dựng điện tử - Cơ quan của Bộ Xây dựng của tác giả Linh Anh, ngày 22/5/2017 Bài báo đã tổng hợp các số liệu thống kê từ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam về số lượng công nhân tại các khu công nghiệp và khả năng đáp ứng nhà ở cho các đối tượng này, đồng thời tác giả đã nghiên cứu, phân tích thực trạng về nhu cầu

và khả năng cung ứng nhà ở công nhân tại một số khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc như Bắc Ninh, Hà Nam, Quảng Ninh…từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân để đảm bảo thực hiện tốt và hiệu quả chính sách an sinh xã hội

“Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam - con đường phía trước”, Báo cáo tư vấn dành cho Chính phủ Việt Nam do Ngân hàng Thế giới thực hiện với sự hợp tác của Bộ Xây dựng, tháng 10/2015 Báo cáo đã đánh giá lại tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong hai thập kỷ qua, phân tích thực trạng các chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp của Nhà nước và đưa ra các sáng kiến cho một chương trình tổng thể của quốc gia về nhà ở giá cả hợp lý

“Quảng Bình: Vì sao khó phát triển nhà ở xã hội?”, bài báo được đăng trên tạp chí Báo điện tử của Bộ Xây dựng của tác giả Nhất Linh, ngày 5/6/2017 Bài báo

đã tổng hợp số liệu về nhu cầu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, người lao động ở các đô thị, số lượng học sinh, sinh viên có nhu cầu lưu trú…đưa ra luận điểm để lý giải vì sao các dự án phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Quảng Bình vẫn còn ách tắc

1.1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Những công trình nghiên cứu nêu trên đã đưa ra được những vấn đề lý luận

và thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội, đề cập đến những hạn chế cũng như thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội ở một số tỉnh thành, tuy nhiên chưa có công trình nghiên cứu nào đưa ra được bộ tiêu chí đánh giá về phát triển nhà ở xã hội nói chung dưới góc độ quản lý kinh tế và đặc biệt là nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nói riêng Do vậy, luận văn cần tiếp tục nghiên cứu những vấn đề sau:

Về lý thuyết: Tiếp tục hoàn thiện khung lý thuyết về phát triển nhà ở xã hội

cho người có thu nhập thấp, đưa ra các tiêu chí đánh giá hoạt động phát triển nhà ở

xã hội cho người có thu nhập thấp dưới góc độ quản lý kinh tế

Về thực tiễn: Nghiên cứu thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho người có

thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở Hà Tĩnh

1.2 Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.2.1 Các khái niệm cơ bản

1.2.1.1 Khái niệm người có thu nhập thấp

Để định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp là một vấn đề hết sức phức tạp Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra được những tiêu chuẩn để định nghĩa

người có thu nhập thấp do vấn đề này tùy thuộc vào quan điểm về điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế, xã hội và phong tục, tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Cho nên, để định nghĩa chuẩn thế nào là người

có thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu của các hộ gia đình

Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và Chương trình phát triển liên hợp quốc, người có thu nhập thấp là người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại cho nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ, tiệc tùng… Xét theo phương diện về thu nhập, người có thu nhập thấp là người thuộc nhóm trung bình trở xuống, nghĩa là có thu nhập dưới mức thu nhập GDP bình quân đầu người Theo con số ước tính của cơ quan xếp hạng tín nhiệm Standard&Poor's, năm 2016, Việt Nam có thu nhập bình quân đầu người xấp xỉ 50 triệu/năm, nghĩa là khoảng 4,17 triệu đồng/tháng Vì thế, có thể xem người có thu nhập thấp là người

có thu nhập hàng tháng không quá 4,17 triệu (C.Sơn, 2016)

Xét theo phương diện nhà ở, người được coi là có thu nhập thấp là những người chưa có nhà, hoặc có nhà nhưng nhà ở chật hẹp, tồi tàn, không đảm bảo các yêu cầu cơ bản về vệ sinh môi trường, về an toàn cháy nổ, về tiện ích sinh hoạt…và

có diện tích bình quân đầu người dưới 10 m2 (tiêu chuẩn Bộ Xây dựng)

Theo quy định của Bộ Xây dựng, người có thu nhập thấp là người lao động tự do hoặc người làm việc tại các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị thuộc các thành phần kinh tế

có mức thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nghĩa là thu nhập chịu thuế sau khi trừ các khoản được phép giảm trừ theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân vẫn nhỏ hơn 9 triệu sẽ thuộc đối tượng được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội

Theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, có 10 đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội, tuy nhiên, trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến phát triển nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn phải đảm bảo có mức thu nhập ổn định, có khả năng tích lũy thu nhập để chi trả các khoản tiền mua, thuê, thuê mua nhà hàng tháng với sự hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất cũng như thời gian vay vốn (đối với người mua nhà) Tóm lại, những đối tượng

có thu nhập thấp được nghiên cứu trong luận văn này là những đối tượng làm việc

và sinh sống tại khu vực đô thị, có thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (được cơ quan chủ quản hoặc chi cục thuế xác nhận) và tích lũy thu nhập của họ phải đảm bảo đủ chi trả tiền mua, thuê, thuê mua nhà hàng tháng, đồng thời chưa được hỗ trợ của Nhà nước về cấp đất ở, nhà ở (được UBND cấp xã xác nhận) hoặc các đối tượng sinh sống làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung (không cần xét tiêu chí về thu nhập, vì những đối tượng này làm việc cách xa trung tâm sẽ gặp những khó khăn nhất định về chỗ ở sinh hoạt) Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vì thế căn cứ vào thực tế từng dự án, UBND cấp tỉnh có thể quy định đối tượng ưu tiên, thang điểm xét duyệt dựa trên quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản

lý nhà ở xã hội

Bảng 1.1: Thang điểm chấm duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội

- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, 2 10

- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01

- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2 4

Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các

tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có

thang điểm cao nhất

4 Tiêu chí ưu tiên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, nếu có) 10

Nguồn: Nghị định 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Những người có thu nhập thấp thường chi phần lớn thu nhập cho các nhu cầu như ăn uống, giáo dục, đi lại và phần tiền dành cho chi phí nhà ở rất ít vì thế họ thường phải sống trong các khu nhà ở tập thể tồi tàn, cũ kỹ, được xây dựng từ rất nhiều năm trước hoặc đi thuê trọ giá rẻ ở các khu vực không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt cơ bản Cho nên, nhu cầu được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước là rất lớn để cải thiện chỗ ở, cuộc sống, điều kiện sinh hoạt và học hành cho con cái Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở của những đối tượng này ngày một tăng cao

1.2.1.2 Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

Khái niệm nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng để ở và để phục vụ các nhu

cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Nhà ở là nơi che mưa, che nắng, chống lại những ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người, là nơi tái tạo sức lao động, là môi trường văn hóa, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo phồn vinh và tiến bộ của xã hội Tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng và trưởng thành, là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không những là tài sản có giá trị mà nó là thước đo của trình độ phát triển, góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo của đô thị lẫn nông thôn Quyền được có nhà ở là một trong những quyền chính đáng của công dân, được quy định ở Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Khái niệm nhà ở xã hội: Theo từ điển mở Wikipedia, nhà ở xã hội là một loại

hình nhà ở thuộc sở hữu của các cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có chỗ ở ổn định, người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở….và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ hơn giá thị thị trường Theo nghĩa rộng, nhà ở

xã hội là nhà do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu mua, thuê và thuê mua thực tế trên thị

trường của các đối tượng có thu nhập thấp sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương và được hưởng các hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước Trong phạm vi luận văn này, tất cả những dự án phát triển nhà ở công nhân

và người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị có sự hỗ trợ của Nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng được gọi chung là nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có những đặc điểm riêng, khác với nhà ở thương mại Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp thường là những căn hộ được xây với diện tích nhỏ, điều này nhằm tạo điều kiện cho người có nhu cầu về nhà ở mà khả năng tài chính hạn hẹp có thể mua, thuê hoặc thuê mua Để tiết kiệm diện tích đất, đồng thời để giảm giá thành căn hộ, các dự án phát triển nhà ở xã hội thường đầu tư xây dựng nhà ở chung cư, căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn mỗi căn hộ tối thiểu

là 25 m2 sàn, tối đa 77 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch được phê duyệt

Về chất lượng, mặc dù nhà ở xã hội được xây với diện tích nhỏ nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng xây dựng và đảm bảo nhu cầu sử dụng tối thiểu của người

có thu nhập thấp

Về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Ở các nước trên thế giới, giá bán hoặc giá cho thuê nhà ở xã hội phải được quy định riêng, thấp hơn giá nhà thương mại và thường được nhà nước trợ giá

1.2.1.3 Khái niệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

Phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có thể hiểu là sự phát triển

về số lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội cho đối tượng là người có thu nhập thấp Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà

ở cung cấp cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu

tư phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của người có thu nhập thấp Ở nhiều nước trên thế giới, nhất là các nước có phúc lợi xã hội cao,

đa số người dân được sống trong các căn hộ nhà ở xã hội do Chính phủ xây dựng,

họ được thuê với giá rẻ và được Nhà nước hỗ trợ tiền thuê nhà

Viê ̣c thiếu điều kiê ̣n sinh hoạt tối thiểu có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội , làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong viê ̣c lành ma ̣nh hóa xã hô ̣i thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao Viê ̣c phát triển nhà ở xã hô ̣i sẽ giải quyết đươ ̣c phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gă ̣p khó khăn trong viê ̣c tìm kiếm chỗ ở Mă ̣t khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế , xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu n hâ ̣p thấp, giúp họ có được

mô ̣t điều kiê ̣n sinh hoa ̣t tốt hơn trước Điều này có mô ̣t ý nghĩa tích cực trong viê ̣c nâng cao điều kiê ̣n sống dân cư , ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hô ̣i , từng bước thực hiê ̣n tốt các mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

1.2.2 Nội dung phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.2.2.1 Xây dựng bộ máy quản lý:

Nhìn chung ở các nước trên thế giới, bộ máy quản lý phát triển nhà ở xã hội được xây dựng tùy thuộc vào chiến lược, mục tiêu phát triển về nhà ở của các nước Chính phủ có thể giao việc quản lý này cho một cơ quan thuộc Chính phủ hoặc thành lập riêng một cơ quan chuyên trách quản lý

Ở Việt Nam, bộ máy quản lý phát triển nhà ở xã hội bao gồm UBND cấp tỉnh

là cơ quan quản lý về chủ trương, chính sách phát triển, các Sở ban ngành trực thuộc làm nhiệm vụ do UBND tỉnh giao và mỗi một Sở, Ban ngành có chức năng riêng trong lĩnh vực quản lý nhà ở xã hội như:

- Sở xây dựng làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Chủ trương đầu tư, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Thẩm định

và cấp giấy phép xây dựng cho dự án; Theo dõi, giám sát quá trình thi công của Chủ đầu tư; Phối hợp Sở Tài chính để tính toán, đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định; Hướng dẫn

chủ đầu tư và người thụ hưởng chính sách về nhà ở thực hiện đầy đủ các thủ tục về

hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Thẩm định danh sách các đối tượng được mua nhà ở xã hội do Chủ đầu tư trình, đồng thời công bố công khai danh sách các đối tượng được xét duyệt lên trang thông tin điện tử của Cơ quan

- Sở Tài chính: Nghiên cứu tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh cấp nguồn ngân sách hỗ trợ hạ tầng cho dự án phát triển nhà ở xã hội và bù lãi suất cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội (nếu các đối tượng vay vốn từ ngân hàng thương mại); Quyết toán dự án sau đầu tư, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

- Sở Kế hoạch và Đầu tư: Kêu gọi, xúc tiến đầu tư trong và ngoài nước, huy động các nguồn lực tài chính để đảm bảo thực hiện dự án; Thẩm định kế hoạch đầu thầu các gói thầu sau khi xong giai đoạn chuẩn bị đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở xã hội dùng vốn Nhà nước để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

- Sở Tài nguyên và Môi trường: Lập hồ sơ đề xuất vị trí đất để thực hiện dự án; Tham mưu, đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định thu hồi, giao đất để thực hiện dự án; Thẩm định đánh giá tác động môi trường và các nội dung khác liên quan đến dự án, trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt

- Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm nghiên cứu lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích phát triển nhà ở xã hội; Đền bù, hỗ trợ, tái định cư để giao cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội

- Hệ thống ngân hàng: Bố trí nguồn vốn ưu đãi cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội vay, thẩm định hồ sơ vay vốn của các đối tượng mua nhà ở xã hội, tiến hành giải ngân và quản lý khoản vay theo đúng các quy định của Pháp luật

1.2.2.2 Xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:

* Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội:

Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội là cụ thể hóa một bước chiến lược nhà ở xã hội, bao gồm tập hợp các mục tiêu và sự bố trí, sắp xếp các nguồn lực tương ứng để thực hiện mục tiêu đề ra

Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội phải dựa trên quy hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia cùng thời gian Điều đó có nghĩa là dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cơ quan có thẩm quyền xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc, trên cơ sở quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc, xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, bao gồm nhà ở xã hội cho khu vực đô thị, cho công nhân các khu vực công nghiệp tập trung

* Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội:

Kế hoạch trung hạn phát triển nhà ở xã hội: là việc cụ thể hóa các mục tiêu và biện pháp đã lựa chọn trong chiến lược, thường có thời hạn từ 3 - 5 năm Kế hoạch

5 năm phát triển nhà ở xã hội xác định hệ thống các mục tiêu, chỉ tiêu về nhà ở, các chính sách phân bổ nguồn lực, cho các chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội Nội dung cơ bản của việc lập kế hoạch 5 năm đối với việc phát triển nhà ở xã hội gồm: Xác định nhiệm vụ tổng quát và các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong kỳ; xác định các chương trình, dự án cho phát triển nhà ở xã hội; xác định các chương trình, xây dựng các giải pháp lớn của kế hoạch 5 năm

Kế hoạch hàng năm phát triển nhà ở xã hội: là cụ thể hóa kế hoạch trung hạn nhằm thực hiện nhiệm vụ kế hoạch trung hạn, là cơ sở để chỉ đạo, điều hành các quan hệ và hoạt động phát triển nhà ở xã hội trong năm Nội dung của kế hoạch hằng năm là xác định các chỉ tiêu định lượng bao gồm: số lượng các dự án triển khai hoặc hoàn thành trong năm, cơ cấu căn hộ trong từng dự án, cơ cấu dự án trong từng vùng, địa phương, phân công, phân cấp thực hiện…

1.2.2.3 Huy động và phân bổ các nguồn lực:

* Nguồn lực tài chính:

Với ý nghĩa là một chính sách an sinh xã hội, Nhà nước đã xây dựng chính sách trích một phần từ nguồn ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương kết hợp các nguồn vốn huy động từ xã hội hóa đầu tư, huy động từ các đối tượng mua nhà

để hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phương Cụ thể cơ cấu nguồn vốn như sau:

Thứ nhất, vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, Quỹ phát triển nhà địa phương, Quỹ của bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, công trái nhà ở, huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

Thứ hai, vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn vay của nước ngoài

Thứ ba, nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm: vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc hộ gia đình, cá nhân; Vốn vay ưu đãi từ ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định; trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư; Vốn vay thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác

Nguồn vốn địa phương trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội được coi là nguồn vốn trọng tâm trong lộ trình phát triển nhà ở xã hội Nguồn vốn này không giống nhau giữa các địa phương, tùy vào khả năng của từng địa phương mà có cơ cấu vốn hợp lý Trong đó có các nguồn vốn như sau: Tiền thoái thu từ việc thu thuế trên địa bàn được ngân sách Trung ương cho phép chi đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn; Tiền thu từ bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; Tiền được trích từ nguồn thu trong hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Theo quy định, số tiền này được trích 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn Mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét; Tiền bán nhà, xưởng thuộc sở hữu của Nhà nước dôi dư hoặc sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, kém hiệu quả trên địa bàn; Tiền tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế dành cho địa phương; Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước cho việc phát triển của địa phương; Tiền các địa phương tự huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

Ngoài ra có thể huy động vốn từ xã hội hóa, đây là một kênh huy động vốn có tính khả thi cao và nguồn vốn tương đối dồi dào Bằng các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, Nhà nước có thể thúc đẩy, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc này bằng nguồn vốn tự có, vốn vay các ngân hàng thương mại và vốn góp của các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội Theo quy định hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định

Đối với nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, Sở Tài chính có trách nhiệm nghiên cứu, tham mưu UBND cấp tỉnh ban hành các quy định hướng dẫn về sử dụng và quản lý nguồn vốn hiệu quả

* Nguồn lực đất đai:

Hằng năm, căn cứ vào tình hình nhu cầu cụ thể, các địa phương phải có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị theo thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

Đồng thời, phải tiến hành công tác đền bù, hỗ trợ, tái định cư để bàn giao mặt bằng sạch cho các chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

1.2.2.4 Triển khai thực hiện hoạt động phát triển nhà ở xã hội:

Trên cơ sở kế hoạch đã được lập và phê duyệt, các nguồn lực được huy động

và phân bổ, cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền tiến hành triển khai thực hiện hoạt động phát triển nhà ở xã hội theo các nội dung sau:

Thứ nhất, phê duyệt các dự án, chủ đầu tư và đơn vị thực hiện dự án: Đối với các

dự án được đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước, UBND cấp tỉnh sẽ phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công

và tổng dự toán công trình, phê duyệt kế hoạch đấu thầu từ giai đoạn bắt đầu tiến hành đầu tư Đối các dự án sử dụng các nguồn vốn khác, UBND cấp tỉnh chỉ phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch 1/500, các bước tiếp theo được phê duyệt bởi chủ đầu tư trên cơ sở thẩm định của các cơ quan chuyên ngành về xây dựng

Thứ hai, quản lý tiến độ thực hiện dự án, chất lượng dự án, kinh phí thực hiện

dự án: Đối với tất cả các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, UBND tỉnh

có trách nhiệm giao cho các Sở, ban ngành chuyên môn giám sát, quản lý tiến độ và

chất lượng và tổng mức đầu tư dự án đảm bảo dự án đi vào vận hành, khai thác

đúng kế hoạch đề ra và đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng theo quy

định hiện hành

Thứ ba, sau khi dự án hoàn thành, triển khai cho người có thu nhập thấp mua,

thuê, thuê mua: Tùy thuộc vào tính chất của từng dự án phát triển nhà ở xã hội, quy

trình xét duyệt đối tượng sẽ được tiến hành theo các hình thức khác nhau Đối với

các dự án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người lao động thuê tại khu

công nghiệp tập trung không bị điều chỉnh bởi Nghị định 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu

tư sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ dựa trên hồ sơ công việc của người có nguyện vọng

đăng ký thuê căn hộ Riêng đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có

thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quy trình xét duyệt sẽ được ban hành bởi UBND

cấp tỉnh, theo đó chủ đầu tư phải tuyệt đối tuân thủ các quy tắc, quy định nói trên

1.2.2.5 Kiểm tra, giám sát hoạt động phát triển nhà ở xã hội:

Thứ nhất, kiểm tra, giám sát quá trình lập kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở

xã hội để đảm bảo đúng các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đảm

bảo phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và phù

hợp với điều kiện, thu nhập, nguyện vọng của các đối tượng thụ hưởng chính sách

về nhà ở xã hội

Thứ hai, kiểm tra, giám sát quá trình phân bổ quỹ đất đảm bảo các tiêu chí sử

dụng đất, phù hợp với quy hoạch tổng thể của các địa phương Đồng thời có kế

hoạch giám sát, kiểm tra sát sao công tác huy động và sử dụng nguồn vốn hiệu quả,

đúng mục đích, thời gian giải ngân đúng kế hoạch đề ra

Thứ ba, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện dự án về tiến độ, chất lượng, mỹ

quan công trình: Trên địa bàn cả nước nói chung, Sở Xây dựng và Phòng quy hoạch

đô thị của UBND cấp huyện sẽ phối hợp với chủ đầu tư trong công tác quản lý tiến

độ và chất lượng, mỹ quan công trình, đưa ra các khuyến nghị giúp chủ đầu tư có

Comment [M1]: Triển khai các ý này ra

các giải pháp khắc phục kịp thời để đảm bảo các tiêu chuẩn về xây dựng và tiến độ

đúng kế hoạch

Thứ tư, kiểm tra, giám sát việc lựa chọn đối tượng thụ hưởng chính sách về

nhà ở xã hội theo đúng các quy định của Pháp luật: Phải đảm bảo quy trình xét

duyệt công khai, minh bạch và chính xác; Phải công bố danh sách những người

được xét duyệt mua, thuê, thuê mua căn hộ lên các trang điện tử chính thống của cơ

quan quản lý Nhà nước về nhà ở để người dân theo dõi

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.2.3.1 Các chính sách và Pháp luật của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở

xã hội

Các chính sách vĩ mô của Nhà nước về quỹ đất, quy hoạch xây dựng; Chính

sách về tài chính, tiền tệ, thuế; Chính sách về thủ tục hành chính…ảnh hưởng trực

tiếp hoặc gián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội

Chính sách kinh tế vĩ mô: Nhà nước duy trì ổn định môi trường kinh tế vĩ mô

sẽ tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách và chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội

thực hiện hoạt động đầu tư một cách trôi chảy Ngược lại, sẽ gây ra các khó khăn,

các hệ lụy không tốt đối với các dự án nhà ở xã hội

Chính sách quy hoạch xây dựng, hỗ trợ hạ tầng: Vì chi phí đầu tư hạ tầng

thường lớn, nên tư nhân không muốn hoặc không có khả năng để đầu tư Việc quy

hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ tạo động lực cho các thành phần kinh tế

tham gia lĩnh vực đầu tư về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng

Chính sách về thủ tục hành chính: Hoạt động phát triển nhà ở xã hội hướng

đến đối tượng là những người có thu nhập thấp, người nghèo, không đủ điều kiện để

trang trải chi phí thuê, mua nhà ở Vì vậy, Nhà nước cần phải đảm bảo tính công

bằng, công tâm trong khâu xét duyệt để mọi người dân bình đẳng trước cơ hội được

mua nhà ở xã hội, phải giảm thiểu thủ tục hành chính nhằm tiết kiệm thời gian và

tiền bạc cho người dân Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến hiệu

quả kinh tế - xã hội của dự án phát triển nhà ở xã hội

Các chính sách của Nhà nước về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở:

Comment [M2]: Triển khai các ý này ra

Đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người không thể tự tạo

lập được nhà ở do những hạn chế nhất định về tài chính, nguồn lực đất đai…đó là

cán bộ công chức làm việc trong các cơ quan, tổ chức Nhà nước, những người lao

động làm công ăn lương có thu nhập thấp, những người nghèo, những người khó

khăn về nhà ở…Đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội càng đa dạng thì đòi

hỏi nguồn lực càng lớn, mức độ tương hợp với các đối tượng càng khó

Về điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển

nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng

các điều kiện được quy định cụ thể ở Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về

phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tuy nhiên cần nghiên cứu tùy theo tính chất của

dự án (dự án phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, nhà ở công nhân tại khu

công nghiệp tập trung…) để có thể quy định rõ các đối tượng được thụ hưởng chính

sách nhà ở xã hội phù hợp

Các chủ trương, chính sách về nhà ở xã hội được ban hành có ảnh hưởng trực

tiếp đến phát triển nhà ở xã hội Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ của

chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước xây

dựng, ban hành và thực thi hệ thống Pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội: Hiến

pháp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…Hệ thống pháp luật phải tạo thành

một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành vi của các chủ thể tham

gia vào hoạt động phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường

Bằng hệ thống Pháp luật, Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà nước,

doanh nghiệp, của hộ gia đình và người dân; Nhà nước quy định những hành vi tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong

hoạt động phát triển nhà ở xã hội

1.2.3.2 Các chiến lược đầu tư của doanh nghiệp:

Các chiến lược của doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở xã

hội nói riêng ảnh hưởng rất nhiều đến nguồn cung cho thị trường, khi những khó

khăn, vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ thì doanh nghiệp sẽ

Comment [M3]: Gộp 2 phần này lại vì đều là

chính sách của nhà nước

không muốn đầu tư nhà ở xã hội, dẫn đến nguồn cung thấp hơn so với nhu cầu và

ảnh hưởng đến hoạt động phát triển nhà ở xã hội

Ngoài ra, các chiến lược đầu tư dài hạn và ngắn hạn được đề ra của doanh

nghiệp đều ảnh hưởng trực tiếp đến thành bại của doanh nghiệp đó trong bất cứ lĩnh

vực nào Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, sự tham gia của doanh nghiệp sẽ đóng vai

trò chủ chốt và là hướng đi bền vững trong tương lai Vì vậy, có thể khẳng định các

chiến lược đầu tư của doanh nghiệp có những tác động rất lớn đến công tác phát

triển nhà ở xã hội

1.2.3.3 Nhu cầu và thu nhập của người dân

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu, không thể thiếu đối với mỗi

người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu

nhập của người dân, khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực

và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại

hoặc thậm chí giảm đi, thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn

thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng đồng biến

1.2.3.4 Các yếu tố về dân số:

Mức độ chuyển dịch lao động tăng dẫn đến tăng trưởng dân số, đây là nhân tố

làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên Lượng

cầu bất động sản nói chung và lượng cầu về nhà ở xã hội nói riêng là một đại lượng

tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra

những đột biến về nhà ở Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào

các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả

Mối quan hệ thuận chiều là: Quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về

diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần

phụ thuộc vào sự thay đổi quy mô, mà còn phụ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay

đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng

hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay

nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay

đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của

Comment [M4]: Nội dung không khớp với tiêu

đề Nên đặt lại là “Các yếu tố về dân số”

con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung…) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên, vượt qua giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở cũng tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn

1.2.3.5 Năng lực bộ máy quản lý của Nhà nước và năng lực quản lý của doanh nghiệp

Trong bất kỳ lĩnh vực nào, nguồn lực con người là một trong những nhân tố ảnh hưởng chính đến sự phát triển của lĩnh vực đó Năng lực cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực bộ máy quản lý, năng lực quản lý thấp kém kéo theo sự trì trệ, bế tắc không thể phát triển được và ngược lại

1.2.4 Các tiêu chí đánh giá hoạt động phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

Đánh giá hiệu quả của hoạt động phát triển nhà ở xã hội là việc làm cần thiết

và quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách nhà ở xã hội, nhất là trong điều kiện nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao Việc làm này giúp các nhà hoạch định chính sách thấy được những mặt đạt được cũng như những hạn chế, yếu kém trong hoạt động phát triển nhà ở xã hội, từ đó có những điều chỉnh thích hợp nhằm phát triển thế mạnh, khắc phục những điểm yếu nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác phát triển nhà ở xã hội

1.2.4.1 Sự phù hợp với quy hoạch

Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn

Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; Quy hoạch xây dựng các

cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong khu quy hoạch

1.2.4.2 Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai

Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai là một tiêu chí để đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phương Số lượng các dự án phản ánh cung

- cầu của thị trường, mức độ đáp ứng với nhu cầu về nhà ở xã hội của thị trường Ngoài ra dựa vào kết quả đạt được từ các dự án đã triển khai, chúng ta sẽ đánh giá được những khó khăn, bất cập của thực tiễn để từ đó đưa ra giải pháp khắc phục

1.2.4.3 Chất lượng các dự án nhà ở xã hội

Chất lượng của dự án nhà ở xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Nhà ở xã hội có chất lượng tốt, hạ tầng cơ sở đồng bộ sẽ đảm bảo an toàn cuộc sống, giúp người dân an cư, lạc nghiệp

từ đó xây dựng được niềm tin của người dân đối với các dự án nhà ở xã hội, qua đó

sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

1.2.4.5 Mức độ hài lòng của người dân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, niềm tin của người tiêu dùng là một trong những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, khi người dân hài lòng với sản phẩm họ được cung cấp, niềm tin sẽ tăng lên từ đó doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm hơn Đối với nhà ở xã hội cũng tương tự như vậy

1.2.4.6 Tính công bằng, tính nhân đạo, tính đô thị

Tính công bằng xã hội: Tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹ nhà ở xã hội và tình trạng phân bổ đối với các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội Tính công bằng còn thể hiện ở sự bình đẳng của mọi đối tượng thụ hưởng chính sách trước cơ hội có nhà, khả năng điều tiết, hỗ trợ nhiều hơn cho người có nhu nhập thấp và hỗ trợ ít hơn cho những người có thu nhập cao hơn Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách và hệ thống quản lý thì tình trạng bất công xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở xã hội nói riêng ngày càng trầm trọng Tầng lớp thu nhập thấp hơn, nghèo hơn sẽ đứng trước khả năng khó có thể có nhà so với tầng lớp có thu nhập cao hơn

Tính nhân đạo: Tính nhân đạo được biểu hiện bằng kết quả mà hoạt động phát triển nhà ở xã hội đem lại cho các tầng lớp dân cư dễ bị tổn thương Hiệu quả này được đánh giá bằng kết quả chăm lo về nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, người có công với cách mạng của toàn xã hội Tính nhân đạo còn thể hiện ở thái độ đối với người bị Nhà nước thu hồi đất, người trả lại nhà công vụ…

Tính đô thị: Tính đô thị của hoạt động phát triển nhà ở xã hội biểu hiện ở kết quả góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển đô thị của nó Trực tiếp nhất là tác động của hoạt động phát triển nhà ở xã hội tới mỹ quan, kiến trúc và môi trường sống của người dân đô thị, thỏa mãn mục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền vững của đô thị Tính đô thị thể hiện cụ thể ở mục tiêu và phương pháp quy hoạch, cải tạo, phát triển nhà ở xã hội trong đô thị Suy cho cùng, quy hoạch đô thị

là để phục vụ nơi ăn, chốn ở, chỗ làm việc, sinh hoạt, vui chơi, giải trí của con người, làm sao để cho người dân sống thuận tiện nhất Nếu như có một sự phân định ranh giới trách nhiệm thì bài toán kinh tế sẽ giải quyết vấn đề việc làm và thu nhập,

là vấn đề cốt tử nhất và bài toán đô thị giải quyết vấn đề sinh sống và làm việc của người dân Như vậy tính đô thị của hoạt động phát triển nhà ở xã hội phải được đánh giá bằng môi trường sống tại khu vực ở của người dân, trong đó cảnh quan là một phần quan trọng của môi trường sống

1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.3.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên thế giới

1.3.1.1 Kinh nghiệm của Singapore

“Singapore được biết đến là quốc gia ở châu Á giải quyết thành công nhất bài toán xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Mô hình nhà ở xã hội ở Singapore phần lớn đều do Nhà nước đảm nhận đầu tư thông qua một cơ quan chuyên trách là

Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB)

Trước khi vận hành thành công các chính sách, chương trình phát triển nhà ở như hiện nay thì Singapore những năm 1960 cũng phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở một cách trầm trọng, người dân phải sống trong những khu dân cư quá tải, điều kiện sống hết sức tồi tàn, không đảm bảo vệ sinh, an toàn Để tập trung giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, Chính phủ Singapore năm

1960 đã quyết định thành lập Cơ quan phát triển nhà (HDB) với nhiệm vụ chủ chốt

là nhanh chóng giải quyết vấn đề khủng hoảng nhà ở ở quốc gia này

Trong vòng chưa đầy 3 năm kể từ khi thành lập, HDB đã xây dựng 21.000 căn

hộ và đến năm 1965, tổng cộng 54.000 căn hộ nhà ở xã hội đã được xây dựng xong, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình phát triển nhà ở xã hội 5 năm đầu Với chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá cả hợp lý, chỉ trong vòng

10 năm kể từ khi thành lập, HDB đã nhanh chóng giúp Chính phủ tháo gỡ khủng hoảng về nhà ở Hiện nay, khoảng 85% người dân Singapore sống trong các căn hộ

do HDB xây dựng, so với con số 9% vào năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng 6% còn lại đi thuê

Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ Singapore dựa trên 3 nhân tố: Thứ nhất, Singapore đã thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội dựa trên một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về phát triển nhà ở xã hội để phân bổ, quy hoạch nguồn nhân lực hiệu quả hơn Việc này giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt hiệu quả cao nhất

Thứ hai, áp dụng phương pháp tiếp cận tổng thể đối với nhà ở Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch

Cuối cùng, là có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình

và đến được với người dân có nhu cầu thực sự

Nhằm đa dạng hóa về nhà ở xã hội, năm 2005, Chính phủ Singapore đã triển khai chương trình thiết kế, xây dựng và bán Singapore cũng đưa ra các kiểu căn hộ nhà ở xã hội phong phú từ 01 phòng ngủ đến 05 phòng ngủ để đáp ứng nhu cầu của người dân ở từ người độc thân cho tới các hộ gia đình lớn (3 thế hệ)

Theo số liệu thống kê, số các căn hộ nhà ở xã hội có 04 phòng ngủ do HDB bán ra chiếm số lượng nhiều nhất (41,2%), tiếp đó căn hộ có 03 phòng ngủ (24,2%) Theo thiết kế quy định, tất cả các khu nhà ở xã hội đều phải đảm bảo các dịch vụ thiết yếu về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng, mua sắm…cho người dân sống ở khu vực đó Ví dụ theo quy định, tất cả các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng trong phạm vi 400 mét

Do việc mua nhà ở xã hội có sự ưu đãi của Chính phủ, Singapore đưa ra cũng như thực hiện rất chặt chẽ các điều kiện và quy định đối với người mua, sử dụng căn hộ loại này Theo quy định, những hộ gia đình được mua nhà ở xã hội trước hết

vợ chồng phải là công dân Singapore hoặc một người là công dân Singapore và người còn lại có thẻ cư trú dài hạn, thu nhập của hộ gia đình hàng tháng không quá 8.000 SGD

Chính phủ Singapore cũng đưa ra một số quy định nhằm tránh tình trạng đầu

cơ Chính phủ quy định, những người mua nhà ở xã hội không được bán hoặc cho thuê các căn hộ này trong vòng 5 năm kể từ ngày mua Ngoài ra, về mặt tài chính, Chính phủ Singapore đã thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà Để dân chúng có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà

Đồng thời thiết lập quỹ nhà ở Trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, nhằm trợ cấp để giá bán nhà thấp hơn giá thị trường

Dù đã bán cho người dân, song trên thực tế các khu nhà ở xã hội này vẫn thuộc quyền quản lý của Chính phủ, mà cơ quan quản lý trực tiếp là HDB HDB có trách nhiệm quản lý, duy trì, bảo dưỡng đối với các khu nhà này

Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội, HDB cũng tập trung cũng tập trung, chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với các dịch vụ tốt hơn Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với nhà ở cao cấp

Nhìn chung, với tầm nhìn xa và có quy hoạch rất tốt trong việc xây dựng các khu nhà ở xã hội, Chính phủ Singapore một mặt đã giải quyết tốt các vấn đề về nhà

ở của người dân và phát triển kinh tế của đất nước, mặc khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác.” (Báo Việt Nam Plus, 2015)

1.3.1.2 Kinh nghiệm Thượng Hải - Trung Quốc

Về đặc điểm của nhà ở xã hội ở Thượng Hải, trải qua 60 năm phát triển và xây dựng, nhà ở xã hội tại Thượng Hải đã hình thành 4 đặc điểm sau:

Thứ nhất, số tầng cao của nhà ở tăng dần hằng năm Vào những năm

1950-1970, chủ yếu là nhà ở thấp tầng từ 2-4 tầng, những năm 1980-1990 có nhà nhiều tầng từ 5-6 tầng Từ năm 200 đến nay, thịnh hành nhất là loại nhà có từ 11 tầng trở lên Hiện nay, các khu nhà ở xã hội xuất hiện những tòa nhà cao tầng trên 18 tầng Thứ hai, tiêu chuẩn căn hộ tăng trước giảm sau Trong những năm 1050, tiêu chuẩn diện tích căn hộ tăng tổng thể từ 30 m2 của nhà thấp tầng lên đến 42-52 m2

của nhà nhiều tầng, hay 60-65 m2 của nhà cao tầng Sau những năm 1980 -1990 thì diện tích tiêu chuẩn tăng lên 60-70 m2 của nhà nhiều tầng, hay 70-80 m2 của nhà cao tầng Tuy nhiên hiện nay tiêu chuẩn diện tích của nhà ở giá rẻ đã giảm xuống: Nhà nhiều tầng 60 m2, còn nhà cao tầng 65-70 m2

Thứ ba, điều kiện của bếp và phòng vệ sinh tiếp tục được cải thiện Từ việc sử dụng chung những năm 1950-1960, đến năm 1970 các hộ gia đình đã được sử dụng độc lập và dùng chung hành lang, cầu thang Khu bếp và vệ sinh càng ngày càng được chú trọng về diện tích, chiếu sáng và thông gió tự nhiên

Thứ tư, không gian sống ngày càng hoàn thiện Những năm 1950-1970, nhà ở

xã hội của Thượng Hải vẫn chưa có khái niệm phòng sinh hoạt chung, phòng khách,

mà tất cả đều ghép với phòng ngủ Đến những năm 1990 mới bắt đầu phân chia chức năng các phòng, xuất hiện phòng sinh hoạt chung để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các thành viên gia đình như ngày nay

Điều kiện xin hưởng nhà ở xã hội là điều kiện cần thiết đối với các đối tượng muốn được hưởng những ưu đãi về nhà ở xã hội của thành phố Mỗi loại hình nhà ở

xã hội có các điều kiện áp dụng riêng để phù hợp với từng đối tượng Về mặt loại hình, hiện nay nhà ở xã hội tại Thượng Hải bao gồm 4 loại nhà ở giá rẻ, nhà ở cho thuê chi phí thấp, nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở tái định cư

Trong vài năm qua, nhà ở xã hội đã trở thành một trong những điểm sáng nhất trong đời sống của người dân Thượng Hải Trong vòng 5 năm gần đây, loại hình nhà ở giá rẻ đã được xây dựng mới khoảng 15 triệu m2, nhà ở di dân và tái định cư khoảng 36,3 triệu m2, nhà ở cho thuê công cộng khoảng 3 triệu m2 Những con số này mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng với xã hội, bởi đằng sau những con số đó là biết bao gia đình nghèo khó, biết bao người lao động nghèo khổ, khó khăn về chỗ ở

đã có một căn nhà Gần đây, chính quyền Thượng Hải tiếp tục đưa ra khái niệm

“bốn trong một” đối với nhà ở xã hội, đó là khái niệm đề cập đến bốn loại hình nhà

ở giá rẻ, nhà ở cho thuê chi phí thấp, nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở di dời và tái định cư như đề cập ở trên Mục đích của mô hình này là để đáp ứng yêu cầu “bảo hiểm cơ bản, phủ sóng rộng, chính sách thống nhất và phát triển bền vững”, giúp chính quyền thành phố phân loại giải quyết một cách nhanh chóng, tổng thể vấn đề nhà ở xã hội cho các cá nhân và gia đình có thu nhập thấp

Quy trình xin hưởng nhà ở xã hội được áp dụng từ tháng 6/2009 gồm hai bước thẩm tra Người xin mua nhà ở giá rẻ phải chấp hành các quy định của thành phố và xin xác nhận của nơi cư trú về tình trạng nhân thân, giấy chứng nhận khó khăn một cách đầy đủ, trung thực, bằng chứng về quyền sở hữu nhà đất, giấy chứng nhận đang ở trong nhà thuê (nếu có) và các chứng nhận về thu nhập gia đình Sau khi nhận hồ sơ xin thẩm định, cơ quan chức năng sẽ thực hiện hai bước thẩm tra, hai lần công báo và hai lần bốc thăm công khai

Có thể thấy với những chính sách hết sức chặt chẽ, có tính đồng bộ, trong vòng mấy năm qua, hoạt động phát triển nhà ở xã hội ở Thượng Hải đã có những bước phát triển vượt bậc, đưa lại những giá trị tinh thần to lớn cho người dân và xã hội, góp phần hoàn thiện các chính sách an sinh xã hội của thành phố (Ngô Lê Minh, 2015)

1.3.2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại một số địa phương

1.3.2.1 Kinh nghiệm của Bình Dương

Tỉnh Bình Dương có dân số khoảng 2 triệu người, trong đó có hơn 1 triệu người nhập cư, chiếm tỷ lệ khoảng 52% dân số, là tỉnh có tỷ lệ dân nhập cư thuộc hàng cao nhất cả nước, đa số người dân nhập cư là công nhân, người lao động làm việc trong các khu công nghiệp Diện tích nhà ở bình quân của tỉnh đạt mức 25

m2/người Người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa của tỉnh nhưng đây nó cũng tạo áp lực nặng nề cho tỉnh Bình Dương trong việc giải quyết chỗ ở và an sinh xã hội Để giải quyết nhu cầu về nhà ở cấp bách cho công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp, Tỉnh ủy đã

có nghị quyết lãnh đạo và Ủy ban nhân dân đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở trong quá trình công nghiệp hóa, trọng điểm là phát triển nhà ở xã hội, với tên gọi là “nhà ở an sinh xã hội”

Toàn tỉnh hiện có khoảng 85 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 43 dự án do Tổng Công ty Becamex làm chủ đầu tư với tổng diện tích 3,1 triệu m2, gồm 70.000 căn Sau 4 năm thực hiện, đến nay đã có 25 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng với tổng diện tích 491.262 m2 sàn, trong đó Becamex đã thực hiện 5 dự án có tổng diện tích 298.097 m2

sàn với 6.595 căn hộ, chiếm 60,67% tổng số nhà ở xã hội được xây dựng

Bên cạnh đó, đã có khoảng 200 doanh nghiệp trong các khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động với tổng diện tích khoảng 27.000 m2 sàn, đưa tổng diện tích sàn nhà ở xã hội toàn tỉnh lên đến 761.000 m2 với khoảng 16.900 căn hộ, giải quyết được khoảng 17% nhu cầu của công nhân, người lao động nhập cư Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân cũng đã đầu tư xây dựng

nhà trọ với số lượng khoảng 180.000 căn đáp ứng nhu cầu cho 540.000 công nhân, người lao động, sinh viên và người thu nhập thấp đô ở đô thị thuê, giải quyết được khoảng 55% nhu cầu nhà ở công nhân, lao động, người nhập cư của tỉnh

Một số kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động phát triển nhà ở xã hội của tỉnh Bình Dương:

Một là, quyết tâm chính trị rất lớn của Tỉnh ủy, Ủy ban nhân dân tỉnh chủ trương thực hiện chương trình phát triển nhà ở trong quá trình công nghiệp hóa, trọng điểm là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở an sinh xã hội đã được quán triệt thống nhất, đồng bộ thông suốt từ Ủy ban nhân dân tỉnh, đến các Sở, Ban, ngành và các địa phương

Hai là, các doanh nghiệp tích cực hưởng ứng, thực hiện, đặc biệt vai trò Becamex là chủ lực, nòng cốt, dẫn dắt thực hiện chương trình nhà ở an sinh xã hội

Ba là, ngay từ trước năm 2005, lãnh đạo tỉnh Bình Dương đã ra chủ trương khi quy hoạch phát triển đô thị phải dành tối thiểu 7% diện tích đất ở để phát triển nhà ở

xã hội trước khi Luật Nhà ở năm 2005 mới bắt đầu quy định tại Khoản 1 Điều 48:

“Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội”

Bốn là, sử dụng triệt để và hiệu quả quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội, các khu nhà ở an sinh xã hội của Becamex đều được xây dựng trên quỹ đất công, được hỗ trợ toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng, các công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong tỉnh phải có trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Năm là,lựa chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phải gần nơi làm việc, căn hộ nhỏ nhưng được thiết kế rất hợp lý, có diện tích sử dụng 30

m2 (bao gồm gác lửng), giá cả hợp lý phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà là công nhân, người lao động, người thu nhập thấp, người nhập cư; người mua nhà được hỗ trợ vay vốn ưu đãi, để giảm giá bán các căn hộ an sinh xã hội (30 m2) thì căn hộ tầng trệt (45 m2) được bán với giá cao hơn (khoảng 400 triệu đồng/căn)