Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (tt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN TẤN VIỆT CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số : 60.34.04.10 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC S QUN Lí KINH T H NI, 2017 Công trình đ-ợc hoàn thành tại: HC VIN KHOA HC X HI Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: TS TƠ THỊ ÁNH DƢƠNG Ph¶n biƯn 1: TS ĐINH QUANG TY Ph¶n biƯn 2: TS NGUYN TH T QUYấN Luận ó đ-ợc bảo vệ tr-ớc Hội đồng chấm luận thạc sĩ họp t¹i: Häc viƯn Khoa häc x· héi Hồi .giờ ngày 14 tháng 10 năm 2017 Cã thĨ t×m hiểu luận văn tại: Th- viện Học viện Khoa học x· héi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tiếp cận sở hữu nhà thuận lợi, Chính phủ ban hành Nghị 02/2013/NQ-CP năm 2013 quy định sách hỗ trợ lãi suất cho đối tượng có thu nhập thấp Để cụ thể hóa Nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 hướng dẫn giải ngân chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà với mức lãi ưu đãi trung bình mức %/năm với thời gian ưu đãi lãi suất 10 năm Việc ban hành gói hỗ trợ nhận quan tâm đơng đảo đa số người có thu nhập thấp, tham gia tích cực ngân hàng thương mại chủ đầu tư cung cấp nhà xã hội, song trình triển khai chủ trương tích cực bộc lộ nảy sinh khơng bất cập đến từ chế hành tình trạng trục lợi sách, đó, đề tài “Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp” nhằm phân tích đánh giá thực trạng q trình triển khai sách cho vay hỗ trợ người có thu nhập thấp, nêu, lý giải phân tích bất cập phát sinh trình triển khai đưa số đề xuất nhằm hoàn thiện sách, đảm bảo lợi ích tối đa bên tham gia Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có số cơng trình nghiên cứu nước sách nhà nói chung cho người lao động Khu Công nghiệp, nhiên, cơng trình tiếp cận khía cạnh tổng thể sách nhà mà chưa sâu đề cập đến góc độ hỗ trợ lãi suất, tồn bất cập trình triển khai gói hỗ trợ cho đối tượng có thu nhập thấp, cụ thể, nguồn cung nhà xã hội lại nhỏ nhiều so với cầu nhà xã hội thân chủ đầu tư gặp khó khăn nguồn vốn xây dựng, sách hỗ trợ thủ tục pháp lý liên quan đến việc xây dựng nhà xã hội Ngoài ra, qua tiếp cận nghiên cứu cơng trình nghiên cứu quốc tế sách nhà châu Á Viện Ngân hàng Phát triển châu Á (ADBI) chưa đề cập đến trường hợp Việt Nam Tóm lại, tại, chưa có cơng trình nghiên cứu cụ thể đánh giá thực trạng triển khai sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp từ chủ trương đạo Chính phủ việc ban hành văn hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước liên quan đến sách hỗ trợ lãi suất Do đó, đề tài tiếp cận chủ yếu từ góc độ thực tế để phân tích, đánh giá vấn đề nảy sinh, từ đề xuất giải pháp sách hỗ trợ lãi suất phát huy hiệu cao Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu - Mục tiêu tổng quát : Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp - Mục tiêu cụ thể : Để đạt mục tiêu tổng quát trên, cần thực mục tiêu cụ thể sau : + Hệ thống hóa sở lý luận sách lãi suất sách hỗ trợ lãi suất + Phân tích thực trạng việc triển khai sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, thành cơng, hạn chế nguyên nhân + Đề xuất giải pháp hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Góp phần hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp - Đánh giá thực trạng triển khai sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội, với khách thể nghiên cứu nhóm đối tượng có thu nhập thấp Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung : Tập trung nghiên cứu việc triển khai sách hỗ trợ lãi suất từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng Chính phủ đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp đối tượng tham gia vào q trình triển khai sách từ hệ thống ngân hàng thương mại, chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội, quan quản lý nhà nước trực tiếp đối tượng có thu nhập thấp - Phạm vi khơng gian : Tiến hành nghiên cứu chủ yếu Hà Nội, TP HCM - Phạm vi thời gian : Từ năm 2013 đến năm 2017 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Phương pháp luận đề tài dựa sở phân tích sách lãi suất Ngân hàng Trung ương, đánh giá điểm đạt tồn bất cập sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, từ đưa giải pháp góp phần hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin Số liệu sử dụng đề tài số liệu cơng bố qua sách, báo, tạp chí, báo cáo tổng kết, nghiên cứu thực … bao gồm thông tin từ văn liên quan tới chế sách, thơng tin thống kê từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, UBND Tỉnh - Thành phố (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), Sở Xây dựng Ban - Ngành liên quan Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh tình hình thực sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp - Phương pháp phân tích số liệu Đề tài sử dụng phương pháp phân tích sau : + Phương pháp thống kê mơ tả + Phương pháp thống kê so sánh Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn - Về ý nghĩa lý luận: Góp phần hệ thống hóa sở lý luận sách lãi suất NHTW, làm sáng tỏ thêm ý nghĩa hiệu xã hội sách hỗ trợ lãi suất cho người có thu nhập thấp vay mua nhà xã hội - Về ý nghĩa thực tiễn: Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Cơ cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục, Luận văn chia làm 03 Chương có nội dung sau: Chương - Lý luận chung sách lãi suất sách hỗ trợ lãi suất Chương - Thực trạng sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Việt Nam Chương - Giải pháp hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Chƣơng LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT 1.1 Tổng quan sách lãi suất 1.1.1 Khái niệm lãi suất, sách lãi suất 1.1.1.1 Khái niệm lãi suất Lãi suất tỷ lệ mà theo tiền lãi người vay trả cho việc sử dụng tiền mà họ vay từ người cho vay Cụ thể, lãi suất phần trăm tiền gốc phải trả cho số lượng định thời gian thời kỳ (thường tính theo năm) Có nhiều loại lãi suất khác nhau, cụ thể : - Căn vào tính chất khoản vay + Lãi suất tiền gửi ngân hàng : Là lãi suất ngân hàng trả cho khoản tiền gửi vào ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng có nhiều mức khác tùy thuộc vào loại tiền gửi (không kỳ hạn, tiết kiệm ), thời hạn gửi quy mô tiền gửi + Lãi suất liên ngân hàng : Là lãi suất mà ngân hàng áp dụng cho vay thị trường liên ngân hàng + Lãi suất : Là lãi suất ngân hàng sử dụng làm sở để ấn định mức lãi suất kinh doanh - Căn vào giá trị thực tiền lãi thu : + Lãi suất danh nghĩa : Là lãi suất tính theo giá trị danh nghĩa, không kể đến tác động lạm phát Lãi suất danh nghĩa thường công bố thức hợp đồng tín dụng + Lãi suất thực tế : Là lãi suất điều chỉnh lại cho theo thay đổi lạm phát - Căn vào tính linh hoạt lãi suất : + Lãi suất cố định: Là loại lãi suất quy định cố định suốt thời hạn vay Nó có ưu điểm số tiền lãi cố định biết trước Nhưng nhược điểm bị ràng buộc vào mức lãi định khoảng thời gian, lãi suất thị trường thay đổi + Lãi suất thả : Là lãi suất quy định lên xuống theo lãi suất thị trường thời hạn tín dụng - Căn vào loại tiền cho vay : + Lãi suất nội tệ : Là lãi suất cho vay vay đồng nội tệ + Lãi suất ngoại tệ : Là lãi suất cho vay vay đồng ngoại tệ - Căn vào nguồn tín dụng nước hay quốc tế : + Lãi suất nước : Là lãi suất áp dụng hợp đồng tín dụng nước + Lãi suất quốc tế : Là lãi suất áp dụng với hợp đồng tín dụng quốc tế Lãi suất quốc tế thường thấy LIBOR (London Interbank Offered Rate) lãi suất quốc tế lấy thị trường liên ngân hàng London Ngồi có lãi suất quốc tế khác NIBOR (trên thị trường NewYork), TIBOR (trên thị trường Tokyo), SIBOR (trên thị trường Singapore) 1.1.1.2 Chính sách lãi suất Chính sách lãi suất cơng cụ sách tiền tệ Ngân hàng Nhà nước sử dụng nhằm thực mục tiêu phát triển kinh tế Mục tiêu theo đuổi sách lãi suất phải nằm mục tiêu sách tiền tệ ổn định tiền tệ, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ổn định kinh tế vĩ mô 1.1.2 Các lãi suất điều hành Ngân hàng Trung ương - Lãi suất - Lãi suất chiết khấu - Lãi suất tái cấp vốn - Lãi suất tái chiếu khấu - Lãi suất cho vay cầm cố - Lãi suất thị trường liên ngân hàng 1.1.3 Tác động sách lãi suất 1.1.3.1 Tiếp cận từ góc độ ngân hàng thương mại, sách lãi suất có tác động: - Khuyến khích tích lũy trung gian tài - Hướng nguồn tài vào hoạt động có tỷ suất lợi nhuận cao - Lãi suất tín dụng dùng công cụ để vận hành chế tạo tiền 1.1.3.2 Tiếp cận từ góc độ DN, sách lãi suất tác động đến khả tiếp cận vốn chi phí đầu vào doanh nghiệp 1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất 1.2.1 Khái niệm hỗ trợ lãi suất, sách hỗ trợ lãi suất - Hỗ trợ lãi suất phần lãi suất ưu đãi mà Chính phủ đạo hệ thống Ngân hàng thương mại áp dụng cho đối tượng vay vốn theo sách hỗ trợ thúc đẩy sản xuất - kinh doanh sách xã hội khác Lãi suất ưu đãi thường có tỷ lệ thấp so với mức lãi suất vay thương mại thông thường khung biểu lãi suất cho vay ngân hàng thương mại - Mở rộng từ khái niệm hỗ trợ lãi suất, hiểu sách hỗ trợ lãi suất văn Chính phủ Ngân hàng Nhà nước ban hành nhằm dành phần ưu đãi hỗ trợ lãi suất cho đối tượng có liên quan (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp…) nhằm mục tiêu hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội ổn định đời sống dân sinh 1.2.2 Các sách hỗ trợ lãi suất 1.2.2.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất sản xuất – kinh doanh 1.2.2.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất phát triển cơng nghiệp hỗ trợ 1.2.2.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất đào tạo nghề giải việc làm 1.2.2.4 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp 1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 1.3.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp 1.3.1.1 Nhà xã hội Theo Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 “nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này” 1.3.1.2 Người có thu nhập thấp Tại mục 1của Thông tư 14/2014/TT-BXD năm 2014 Bộ Xây dựng, người (lao động) có thu nhập thấp người làm việc quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế lao động tự khu vực thị có mức thu nhập khơng phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật Thuế Thu nhập cá nhân Như vậy, theo nội dung Thông tư tổng thu nhập người có thu nhập thấp phải mức khơng phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân (dưới triệu đồng/tháng) 1.3.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp - Về khái niệm : Là sách theo đó, đối tượng có thu nhập thấp người lao động khu công nghiệp, cán công chức công tác quan ban nghành trung ương - địa phương, cán chiến sỹ công tác lực lượng vũ trang nhân dân, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tiếp cận vay vốn mua nhà thuộc dự án xây dựng nhà xã hội với lãi suất ưu đãi Ngân hàng Nhà nước quy định thời kỳ với mức lãi suất trung bình %/năm suất tín dụng giảm trì mức độ định phù hợp với khả người vay Ngồi ra, Chính phủ Mỹ đặc biệt quan tâm hình thức phát triển nhà giá thấp 1.4.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Indonesia Chính phủ Indonesia thực chủ trương cho phép thành lập quỹ tiết kiệm để tạo nguồn vốn xây dựng nhà dành cho cán bộ, công chức Người thu nhập thấp vay với lãi suất ưu đãi thấp lãi suất thị trường, thời gian cho vay từ 15 - 20 năm để mua thuê nhà 1.4.1.4 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Trung Quốc -Về đối tượng thuê mua nhà : Có điều kiện áp dụng với đối tượng thuê mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân địa phương, có diện tích nhà bình qn 7m2/người có tài khoản ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống - Về phát triển nhà quản lý thị trường bất động sản: Theo quy định, cơng ty có đủ điều kiện vốn, nhân lực uy tín cấp giấy phép kinh doanh bất động sản - Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư phép huy động vốn người mua nhà cơng trình xây dựng 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn - Về thuế: Trung Quốc thu thuế bất động sản người dân thực giao dịch bất động sản Có loại thuế: người mua phải nộp thuế để sở hữu nhà (như phí trước bạ) người bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà 1.4.1.5 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Singapore Chính phủ quốc gia ln hỗ trợ mạnh mẽ hình thức cam kết trị, tài pháp lý giúp đưa chương trình nhà chất lượng với giá phải quỹ đạo xây dựng chỗ cho người dân 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 10 - Thứ : Xây dựng quỹ đất phát triển nhà xã hội Quỹ đất phát triển nhà xã hội cần quy hoạch đầy đủ đảm bảo có tính dài dạn để tránh bị tác động quy luật thị trường bất động sản vốn coi lợi nhuận mục tiêu số - Thứ hai : Xây dựng nhà công cộng cho thuê giá rẻ Ưu điểm việc cho thuê nhà công cộng đáp ứng số lượng lớn nhu cầu có nhà với chi phí rẻ, nhiên Chính phủ nhà đầu tư áp dụng giải pháp cần phải có kế hoạch, khơng thể có nhiều vốn để xây nhiều hệ thống nhà công cộng - Thứ ba : Huy động vốn xây dựng nhà xã hội Thay phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách hỗ trợ từ Nhà nước thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, chủ đầu tư tự cân đối nguồn vốn chủ sở hữu kết hợp với nguồn vốn huy động từ người mua nhà để đẩy nhanh trình xây dựng Tóm lại, Chương 1, luận văn nêu số lý luận lãi suất, sách lãi suất sách hỗ trợ lãi suất Đặc biệt, luận văn sâu nghiên cứu sách nhà nói chung, sách nhà cho người có thu nhập thấp nói riêng số nước Hàn Quốc, Mỹ, Indonesia, Trung Quốc Singapore, đồng thời, rút ba học kinh nghiệm cho Việt Nam (Kinh nghiệm xây dựng quỹ đất phát triển nhà xã hội; Kinh nghiệm xây dựng nhà công cộng cho thuê giá rẻ; Kinh nghiệm huy động vốn xây dựng nhà xã hội) 11 Chƣơng THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp Việt Nam 2.1.1 Q trình hình thành sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Năm 2013, sách phát triển nhà xã hội lần Chính phủ đề cập nội dung Nghị 02/NQ-CP ban hành ngày 7/1/2013.Để cụ thể hóa chủ trương trên, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 quy định chi tiết đối tượng vay, thời hạn vay, mức lãi suất vay 2.1.2 Các đặc điểm sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp NỘI DUNG ĐẶC ĐIỂM (1) Quy mơ gói tín dụng 30.000 tỷ (2) Lãi suất cho vay 2013 %/năm 2014 %/năm 2015 %/năm 2016 %/năm (3) Thời điểm kết thúc  1/6/2016 : áp dụng DN tham gia đầu tư dự án vay vốn ngân hàng thương mại  31/12/2016 : áp dụng cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân hàng thương mại 2.2 Thực trạng sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp Việt Nam 12 2.2.1 Đánh giá chung nhu cầu nhà xã hội Theo số liệu Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Bộ Xây dựng nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp đô thị dự báo đến năm 2020 triệu căn, nay, dự án nhà xã hội đáp ứng trung bình 10.000 căn/năm Ngồi ra, nhà cho người lao động khu công nghiệp có 20% người lao động có chỗ ổn định Dự báo đến năm 2020 cần 33,6 triệu m2 nhà cho 4,2 triệu lao động 2.2.2 Nhu cầu nhà xã hội Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh 2.2.2.1 Nhu cầu nhà xã hội Hà Nội Theo số liệu thống kê tổng hợp từ Sở Xây dựng Hà Nội Cục Thống kê Hà Nội năm 2017 : - Về số lượng hộ có nhu cầu sở hữu nhà xã hội : Trên 61.000 hộ gia đình có nhu cầu mua nhà xã hội, 53.000 hộ hộ nghèo, tập trung chủ yếu vào đối tượng lao động khu cơng nghiệp DN, lại khoảng 1000 hộ cán công chức viên chức cơng tác quan hành nghiệp nhà nước Trung ương Hà Nội - Về diện tích nhà xã hội :Tổng diện tích nhà xã hội cần thêm triệu m2 sàn, diện tích nhà xã hội có khoảng triệu m2 sàn 2.2.2.2 Nhu cầu nhà xã hội TP Hồ Chí Minh Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), Thành phố Hồ Chí Minh có gần 13 triệu dân, có 476.000 hộ chưa có nhà riêng, 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà xã hội, 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà xã hội Chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà xã hội địa bàn TP.HCM giai đoạn 2016-2020 có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, đó, 10.000 hộ cán cơng chức; 39.000 hộ số hộ thu nhập nghèo, cận nghèo; 17.000 hộ số hộ lao động 13 khu cơng nghiệp Hầu hết nhóm đối tượng chọn phương thức thuê, mua nhà xã hội chiếm tỉ lệ từ 65%-94% 2.2.3 Chủ đầu tư cung cấp nhà xã hội Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm đầu năm 2017, chủ đầu tư địa phương hoàn thành đầu tư xây dựng 184 dự án, với quy mô 72.000 hộ; đồng thời, địa phương tiếp tục triển khai 195 dự án từ chủ đầu tư với quy mô xây dựng khoảng 165.000 hộ chương trình phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp, học sinh, sinh viên 2.2.4 Các ngân hàng thương mại Các ngân hàng thương mại tham gia giải ngân gói hỗ trợ lãi suất thực tốt chủ trương, hướng dẫn khách hàng thu thập đầy đủ hồ sơ thực ký hợp đồng tín dụng theo lãi suất đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành Ngoài ra, phải kể đến tham gia tích cực Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam (VBSP) Ngay Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 630/QĐ-TTg ngày 10/5/2017 lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định, Ngân hàng Chính sách xã hội chủ động đào tạo nhân viên quy trình tín dụng nhà xã hội để hướng dẫn khách hàng cách chi tiết, trình tiếp cận vay vốn mua nhà xã hội 2.2.5 Quản lý nhà nước 2.2.5.1 Hệ thống văn pháp lý - Nghị 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu - Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 phát triển quản lý nhà xã hội 14 - Thông tư 11/2013/ TT-NHNN ngày 15 tháng 05 năm 2013 quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/2013/NQ-CP 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ 2.2.5.2 Hệ thống tổ chức quan quản lý nhà nước - Về chức năng, nhiệm vụ quan quản lý nhà nước tham gia vào trình quản lý sách hỗ trợ lãi suất trực tiếp quản lý, giám sát, tra, kiểm tra việc tổ chức thực chấp hành chủ trương đạo Chính phủ đối tượng tham gia vào sách hỗ trợ lãi suất - Về tổ chức, hệ thống quan quản lý nhà nước tham gia vào q trình quản lý sách hỗ trợ lãi suất bao gồm 02 cấp : + Cấp Trung ương + Cấp địa phương 2.2.6 Kết thực sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Theo Ngân hàng Nhà nước, đến thời điểm 31/12/2016 mốc kết thúc theo Thơng tư 11/2013/TT-NHNN, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng giải ngân 95% số tiền cam kết cho vay đạt số 29.679 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn ngân hàng Nhà nước Tính đến nay, nước có 50.000 cá nhân, hộ gia đình khó khăn nhà tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất giá rẻ từ sách hỗ trợ tín dụng mua nhà xã hội Chính phủ triển khai 2.3 Đánh giá sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp Việt Nam 2.3.1 Những mặt tích cực 2.3.1.1 Chính sách Chính phủ Về bản, sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà xã hội Chính phủ trọng chế thực việc thu xếp vốn đáp ứng nhu cầu, đó, đơn vị tích cực tham gia góp phần nâng cao hiệu gói tài trợ Ngân hàng Nhà nước ban 15 hành Thông tư 11/2013/TT-NHNNvới quy mơ gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng Ngồi sách hỗ trợ tín dụng gói 30.000 tỷ, khách hàng người có thu nhập thấp tiếp tục có hội tiếp cận gói vay tín dụng nhà xã hội với quy mơ 1000 tỷ đồng Ngân hàng Chính sách Xã hội ban hành theo Quyết định số 630/QĐ-TTg ngày 10/5/2017 Thủ tướng Chính phủ 2.3.1.2 Sự tham gia tích cực chủ đầu tư bất động sản Tại Hà Nội, chủ đầu tư lớn Vingroup tập đoàn Mường Thanh triển khai nhiều dự án nhà xã hội : - Ngày 3/12/2016, Tập đồn Vingroup thức cơng bố mắt thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity - dòng bất động sản với mức giá bình qn từ 700 triệu đồng/căn - Trong đó, dự kiến từ đến cuối năm 2017, Tập đoàn Mường Thanh tung thị trường khoảng 3.000 hộ, với mức giá bán 11 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT), bình quân giá hộ từ 500-600 triệu đồng/căn Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội) 2.3.1.3 Sự chủ động quan quản lý nhà nước Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, lực lượng quản lý nhà nước thực tương đối tốt hoạt động kiểm tra, tra, giám sát sách nhà xã hội địa bàn quản lý Cụ thể, vai trò quản lý nhà nước Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước 02 địa phương góp phần giúp sách hỗ trợ lãi suất nhanh chóng vào sống, phòng/ban chun mơn Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tổ chức hướng dẫn, kiểm tra việc thực sách hỗ trợ lãi suất Ngân hàng Thương mại địa bàn, tập trung kiểm tra việc hướng dẫn khách hàng thu thập đủ hồ sơ mua nhà xã hội theo quy định, kiểm tra hồ sơ tín dụng có lãi suất, thời hạn vay đảm bảo quy định hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước ban hành thời kỳ 16 2.3.2 Những mặt bất cập 2.3.2.1 Thủ tục hành điều kiện xét duyệt mua nhà xã hội Chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà xã hội theo đánh giá thực tế, vướng mắc mặt thủ tục Để tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng, nói người thu nhập thấp phải qua nhiều “cửa ải” để xin xác nhận loại giấy tờ, thủ tục hành chính…Bên cạnh khó khăn, rắc rối mặt thủ tục, “nút thắt” lớn ngân hàng dùng chế cho người nghèo vay tiền giống cho người giàu vay tiền, tức bắt họ chứng minh thu nhập, chứng minh khả trả nợ, phải có tài sản chấp… 2.3.2.2 Nguồn cung nhà xã hội chưa đáp ứng kịp nhu cầu nhà xã hội Theo số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội Sở Xây dựng TP HCM Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, tính đến đầu năm 2017, tổng nguồn cung nhà xã hội 72.000 hộ, đó, tổng số hộ có nhu cầu nhà xã hội 92.000 hộ, tức tổng nguồn cung mới đáp ứng 78 % nhu cầu 2.3.2.3 Ngân sách cấp bù lãi suất chưa bố trí kịp thời Nguồn vốn ngân sách cho chương trình nhà xã hội chưa xây dựng kế hoạch ngân sách Bộ Kế hoạch Đầu tư, đó, mặt chế, Ngân hàng Nhà nước thực đạo điều hành Ngân hàng thương mại tham gia cho vay, mặt thực tế triển khai, Ngân hàng Nhà nước “bị nợ” khoản từ Bộ Kế hoạch - Đầu tư Bộ Tài 2.3.2.4 Trục lợi sách từ gói hỗ trợ lãi suất Xuất tình trạng trung gian“chạy” thủ tục vay gói 30.000 tỷ đồng, hay tượng “đặt cọc” để mua nhà xã hội Tại số dự án nhà xã hội, DN đầu tư trục lợi sách cách tiến hành làm thủ tục xin cấp phép thực dự án nhà xã hội 17 để hưởng mức lãi suất vay ưu đãi thấp, sau đó, chủ đầu tư “xin chế” chuyển phần dự án sang dự án nhà thương mại để bán với giá cao 2.3.2.5 Thời gian triển khai sách có phạm vi hẹp Theo nội dung Thơng tư 11/2013/TT-NHNN, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng có thời gian kéo dài 03 năm (2013 – 2016), lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố định kỳ vào đầu năm với mức lãi suất trung bình %/năm Tuy nhiên, nhược điểm gói hỗ trợ tín dụng lại quy định cá nhân, hộ gia đình vay vốn phải trả lãi suất vay thương mại phần vốn giải ngân sau ngày kết thúc chương trình (01/06/2016) 2.3.3 Nguyên nhân bất cập 2.3.3.1 Văn pháp luật chưa hồn thiện kịp thời Trong q trình thực thi, văn pháp luật liên quan đến sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp chưa cập nhật thực tế, ví dụ, theo quy định hộ : Các đối tượng mua nhà xã hội phải có hộ thường trú KT3 thường trú năm trở lên nơi đăng ký vay vốn dự án nhà xã hội, quy định tạo nên nghịch lý mà lao động tỉnh khác đến lao động sinh sống TP HCM Hà Nội (nơi có nhu cầu lớn nhà xã hội) phải tìm cách để có KT3 mượn hộ thường trú muốn vay vốn 2.3.3.2 Lực lượng tra chuyên ngành vừa thiếu - vừa yếu - Lực lượng tra đơn vị chức mỏng, , ví dụ Ngân hàng Nhà nước Hà Nội, lực lượng tra trung bình 10 cán chuyên môn - Lực lượng tra chuyên ngành khơng thiếu mà đơi yếu chuyên môn kế hoạch kiểm tra Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh chưa có nhiều đợt kiểm tra tập trung vào việc chấp hành 18 sách lãi suất theo Thơng tư 11/2013/TT-NHNN, lại tập trung kiểm tra vào thị trường ngoại hối - thị trường vàng 2.3.3.3 Khả thương mại hóa dự án nhà xã hội mức thấp Do khả thương mại hóa dự án nhà xã hội thấp nhiều so với dự án nhà thương mại khiến đa phần chủ đầu tư không mặn mà tham gia đầu tư dự án Các đối tượng có thu nhập thấp ln có nhu cầu sở hữu nhà xã hội, khả để đáp ứng điều kiện mua nhà xã hội khơng phải đáp ứng được, đặc biệt điều kiện vốn đối ứng nguồn tài trả nợ nộp hồ sơ vay vốn mua nhà xã hội ngân hàng thương mại Điều dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bị tồn đọng số lượng nhà 2.3.3.4 Ngân sách thực sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội chưa đưa vào kế hoạch Nguồn vốn ngân sách cho chương trình nhà xã hội nói chung, có gói sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội, chưa xây dựng kế hoạch ngân sách Bộ Kế hoạch Đầu tư Do đó, mặt chế, Ngân hàng Nhà nước thực đạo điều hành ngân hàng thương mại tham gia cho vay, mặt thực tế triển khai, Ngân hàng Nhà nước “bị nợ” khoản từ Bộ Kế hoạch - Đầu tư Bộ Tài kế hoạch ngân sách chưa cân đối vốn kịp thời để Ngân hàng Nhà nước cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại 2.4 So sánh sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Việt Nam với số quốc gia giới Trên sở nghiên cứu kinh nghiệm số nước sách nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, từ thực tiễn Việt Nam, tác giả lập bảng so sánh sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Việt Nam với nước (Hàn Quốc, Mỹ, Indonesia, Trung Quốc, Singapore) khía cạnh sau : (1) Về sách hỗ trợ; (2) 19 Về điều kiện áp dụng với đối tượng mua nhà; (3) Về điều kiện tiêu chí xây dựng nhà xã hội; (4) Về quan tham mưu sách; (5) Về cơng tác quy hoạch đất đai Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 3.1 Bối cảnh, định hƣớng sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 3.1.1 Bối cảnh sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp cụ thể hóa quan điểm Đảng Nhà nước sách an sinh xã hội, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, bối cảnh đất nước trình phát triển hội nhập quốc tế sâu rộng, sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa quan trọng, giúp ổn định đời sống xã hội, qua đó, tạo tảng cho kinh tế phát triển bền vững 3.1.2 Định hướng sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Để tiếp tục phát huy hiệu sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp, định hướng mục tiêu Chính phủ tiếp tục phải đẩy mạnh tín dụng sách xã hội giai đoạn 2017 - 2022 (bao gồm gói hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp), theo kênh giải ngân vốn sách xã hội tập trung chủ yếu thông qua hệ thống điểm giao dịch Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam (VBSP) 3.2 Giải pháp hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 3.2.1 Mở rộng quy mơ thời gian gói hỗ trợ lãi suất 20 Thực tế cho thấy gói 30.000 tỷ nảy sinh khơng bất cập liên tục phải điều chỉnh thời gian, lãi suất khiến việc tiếp cận gói tín dụng trở nên khó khăn, cần mở rộng quy mô (phục vụ với số lượng người vay đơng hơn) thời gian gói hỗ trợ lãi suất (đảm bảo cho cá nhân DN chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội hưởng mức ưu đãi thời gian dài hơn) 3.2.2 Đơn giản hóa thủ tục hành kết hợp tăng cường vai trò quản lý nhà nước Đề xuất quyền địa phương cần thành lập Ban Văn phòng phát triển nhà giá rẻ trực thuộc UBND tỉnh - thành phố để định hướng, tổ chức, hỗ trợ doanh nghiệp việc đầu tư, thủ tục thi cơng Ngồi ra, quyền địa phương cần có quy trình riêng thủ tục hành cho việc đầu tư xây dựng nhà xã hội để rút ngắn thời gian khoảng 3-6 tháng nhằm giảm chi phí cho doanh nghiệp Chú trọng vai trò Hội đồng Nhân dân cấp Tỉnh, Thành phố, cần có quy chế phối hợp Hội đồng Nhân dân Liên đoàn Lao động Tỉnh thành phố để tổ chức đôn đốc, kiểm tra việc thực chương trình, kế hoạch Ngân hàng Nhà nước cần chủ động cử lực lượng tra phối hợp với Bộ Xây dựng quyền địa phương tra trường hợp tiếp cận vốn Ngân hàng để đảm bảo sách hỗ trợ tín dụng nhà xã hội đến đối tượng 3.2.3 Nhà nước ưu tiên bố trí nguồn vốn ngân sách triển khai gói hỗ trợ lãi suất Bộ Kế hoạch - Đầu tư nên kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Chính sách xã hội quan có liên quan huy động nguồn vốn khác ngân sách nhà nước để thực sách hỗ trợ nhà xã hội 21 Về lâu dài, giải pháp phù hợp Ngân hàng Nhà nước phải có chương trình tái cấp vốn cho Ngân hàng thương mại Ngồi ra, nghiên cứu phương án trích % GDP cho việc phát triển nhà xã hộitương tự quy định trích % dành cho chương trình nghiên cứu khoa học quốc gia 3.2.4 Xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà xã hội Áp dụng xây dựng nhà xã hội theo mơ hình hợp tác nhà nước - tư nhân (Public PrivateParnership - PPP) hình thức khác : - Góp vốn chung; - Hợp tác đầu tư; - Đồng thực sách (việc bố trí cá nhân lĩnh vực tư nhân bên tư nhân tham gia vào việc xây dựng triển khai thực số sách cơng đó); - Chuyển nhượng; - Ký hợp đồng hợp tác 3.2.5 Hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn đôi với cải tiến công tác quy hoạch phát triển đất đai Ngoài việc ban hành Thơng tư 11/2013/TT-NHNN với quy mơ gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng, Bộ, ngành Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng thực việc triển khai khoản hỗ trợ tín dụng thường xuyên cho phát triển nhà xã hội theo quy định Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 22 KẾT LUẬN Nhu cầu sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp nhu cầu đại đa số người dân khu đô thị, nhiên, nhu cầu thực tế ln tồn khoảng cách, vấn đề thu nhập Khơng phải có đủ tiền để mua riêng cho ngơi nhà, ngược lại, lại có phận xã hội lại sở hữu nhiều nhà ở, bất cập tồn chủ yếu thị trường bất động sản Và giải pháp để khắc phục bất cập phải cung cấp nhà xã hội giá rẻ cho đối tượng có thu nhập thấp Xuất phát từ thực trạng trên, nhiều năm qua, Chính phủ đạo ban hành nhiều sách để hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập sở hữu nhà, có sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Bằng nguồn vốn Ngân sách, Chính phủdành phần ưu đãi với lãi suất thấp (trung bình %/năm) để người vay lẫn chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội hưởng lợi nhằm mục tiêu chung đáp ứng tối đa nhu cầu sở hữu nhà giá rẻ đông đảo người dân xã hội Nổi bật phải đề cập đến, gói sách hỗ trợ lãi suất với quy mô vốn 30.000 tỷ đồng ban hành từ Thông tư 11/2013/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước Tuy nhiên, để phát huy tối đa hiệu xã hội - tính nhân văn sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội, thời gian tới, Chính phủ Bộ Nghành liên quan cần khẩn trương ban hành thêm nhiều gói sách hỗ trợ tương tự để mở rộng đáp ứng nhu cầu đối tượng xã hội, đặc biệt đối tượng sách người nghèo, người có thu nhập thấp, người lao động KCN đội ngũ cán công chức công tác đơn vị hành nhà nước TW địa phương 23 Tóm lại, luận văn “Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp” đạt số kết sau: Luận văn khái qt hóa lý luận chung sách lãi suất, sách hỗ trợ lãi suất Luận văn nghiên cứu kinh nghiệm số nước (Hàn Quốc, Mỹ, Indonesia, Trung Quốc, Singapore) sách nhà xã hội nói chung, sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp nói riêng, từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Luận văn nghiên cứu, đánh giá thực trạng sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp số thành phố (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh); So sánh q trình triển khai sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội Việt Nam với số nước Luận văn đề xuất số sách để góp phần hồn thiện sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Việt Nam Các giải pháp có tính thực tiễn cao 24 ... Chính sách hỗ trợ lãi suất đào tạo nghề giải việc làm 1.2.2.4 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội cho người có thu nhập thấp 1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập. .. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 3.1 Bối cảnh, định hƣớng sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 3.1.1 Bối cảnh sách hỗ trợ lãi suất. .. nhập thấp 1.3.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội người có thu nhập thấp 1.3.1.1 Nhà xã hội Theo Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ