Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (LV thạc sĩ)

Chính phủ, ngoài ra, các ngân hàng tham gia cũng chưa nhiều do chính sách này không có nhiều thiết thực với bản thân các ngân hàng

- Công trình nghiên cứu ở nước ngoài :

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã tham khảo tài liệu quốc tế của Viện Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADBI) liên quan đến chính sách nhà ở tại các nước châu Á :

Naoyuki Yoshino - Matthias Helble (2016) The housing challenge in emerging Asia - Options and solutions, ADBI, Tokyo, Japan

Tài liệu trên đề cập chi tiết chính sách nhà ở tại một số quốc gia châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, tuy nhiên chưa đề cập cụ thể đến chính sách nhà ở tại Việt Nam

Tóm lại, về cơ bản, vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào ở Việt Nam đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp từ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ cho đến việc ban hành văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến chính sách hỗ trợ lãi suất

Trên cơ sở đó, đề tài luận văn tiếp cận chủ yếu từ góc độ thực tế để phân tích, đánh giá các vấn đề nảy sinh, từ đó đề xuất các giải pháp chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp phát huy hiệu quả cao nhất

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích

- Mục tiêu tổng quát :

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà

ở xã hội cho người có thu nhập thấp

- Mục tiêu cụ thể :

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất + Phân tích thực trạng của việc triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, chỉ ra những hạn chế, thành công và nguyên nhân

+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

3.2 Nhiệm vụ

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà

ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp

- Đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội, với khách thể nghiên cứu là nhóm đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Tập trung nghiên cứu việc triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp hiện nay cũng như các đối tượng tham gia vào quá trình triển khai chính sách từ hệ thống các ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như trực tiếp các đối tượng

có thu nhập thấp

- Phạm vi về không gian: Tiến hành nghiên cứu chủ yếu tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Phương pháp luận của đề tài dựa trên cơ sở phân tích chính sách lãi suất của NHTW, đánh giá những điểm đạt được và chỉ ra những tồn tại bất cập trong chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, từ đó đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội

5.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin

Nguồn số liệu sử dụng trong đề tài là các số liệu, các thông tin thống kê từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, UBND các Tỉnh - Thành

phố (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), Sở Xây dựng và các Ban - Ngành liên quan tại Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh về tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

- Phương pháp phân tích số liệu

Đề tài sử dụng các phương pháp phân tích sau :

+ Phương pháp thống kê mô tả : Sử dụng các số bình quân, số tương đối, số tuyệt đối, bảng biểu, số liệu, đồ thị biểu diễn các nội dung của đề tài liên quan đến các số liệu về nhà ở và chính sách nhà ở

+ Phương pháp thống kê so sánh : Dùng để phân tích, đánh giá so sánh số liệuvề nhà ở xã hộigiữa các thời điểm, thời kỳ, ví dụ : Bảng so sánh chính sách nhà

ở xã hội giữa Việt Nam và một số quốc gia; Biểu đồ so sánh số liệu diện tích nhà ở

xã hội tại Hà Nội

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Về ý nghĩa lý luận: Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi suất của NHTW, làm sáng tỏ thêm ý nghĩa và hiệu quả xã hội của chính sách hỗ trợ lãi suất cho người có thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội

- Về ý nghĩa thực tiễn: Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách

hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Luận văn được chia làm 03 Chương có nội dung như sau :

Chương 1- Lý luận chung về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất Chương 2 - Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người

có thu nhập thấp ở Việt Nam

Chương 3 - Giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT 1.1 Tổng quan về chính sách lãi suất

1.1.1 Khái niệm lãi suất, các loại lãi suất và chính sách lãi suất

1.1.1.1 Khái niệm lãi suất

Lãi suất là tỷ lệ mà theo đó tiền lãi được người vay trả cho việc sử dụng tiền

mà họ vay từ một người cho vay Cụ thể, lãi suất là phần trăm tiền gốc phải trả cho một số lượng nhất định của thời gian mỗi thời kỳ (thường được tính theo năm)

Lãi suất thường được thể hiện như một tỷ lệ phần trăm của tiền gốc trong một khoảng thời gian một năm

Các mục tiêu lãi suất là một công cụ quan trọng của chính sách tiền tệ và được tính tới khi xử lý các biến số như đầu tư, lạm phát và thất nghiệp Các ngân hàng trung ương hoặc các ngân hàng dự trữ của các nước nói chung có xu hướng giảm lãi suất khi họ muốn tăng cường đầu tư và tiêu dùng trong nền kinh tế của đất nước

Tuy nhiên, một lãi suất thấp như là một chính sách kinh tế vĩ mô có thể là rủi

ro và có thể dẫn đến việc tạo ra một bong bóng kinh tế, trong đó một lượng lớn các đầu tư được đổ vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán

1.1.1.2 Các loại lãi suất

Có rất nhiều loại lãi suất khác nhau, tùy theo cách phân loại Cụ thể :

- Căn cứ vào tính chất của khoản vay:

+ Lãi suất tiền gửi ngân hàng là lãi suất ngân hàng trả cho các khoản tiền

gửi vào ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng có nhiều mức khác nhau tùy thuộc vào loại tiền gửi (không kỳ hạn, tiết kiệm ), thời hạn gửi và quy mô tiền gửi

Lãi suất cho vay ngân hàng là lãi suất mà người đi vay phải trả cho ngân hàng khi đi vay từ ngân hàng

Lãi suất tín dụng ngân hàng có nhiều mức tùy theo loại hình vay (vay kinh doanh, vay trả góp, vay qua thẻ tín dụng), theo mức độ quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng và tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên

Lãi suất chiết khấu ngân hàng là loại lãi suất áp dụng khi ngân hàng cho khách hàng vay dưới hình thức chiết khấu thương phiếu hoặc giấy tờ có giá khác chưa đến hạn thanh toán của khách hàng Nó được tính bằng tỷ lệ % trên mệnh giá của tờ thương phiếu, và được khấu trừ ngay khi ngân hàng đưa tiền vay cho khách hàng Như vậy, lãi suất chiết khấu được trả trước cho ngân hàng chứ không trả sau như lãi suất tín dụng thông thường

Lãi suất tái chiết khấu của ngân hàng TW đối với các ngân hàng thương mại khi cho vay dưới hình thức tái chiết khấu các thương phiếu hoặc giấy tờ có giá ngắn hạn chưa đến hạn thanh toán của các ngân hàng này

Hoạt động tái chiết khấu cung ứng nguồn vốn cho các ngân hàng thương mại nên lãi suất tái chiết khấu thường thấp hơn lãi suất chiết khấu

Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng TW muốn hạn chế khả năng mở rộng của tín dụng để đối phó với lạm phát thì lãi suất tái chiết khấu có thể lớn hơn lãi suất chiết khấu của các ngân hàng thương mại

+ Lãi suất liên ngân hàng là lãi suất mà các ngân hàng áp dụng cho nhau khi

vay trên thị trường liên ngân hàng Lãi suất liên ngân hàng được hình thành qua quan hệ cung cầu vốn vay trên thị trường liên ngân hàng và chịu sự chi phối bởi lãi suất mà ngân hàng TW cho các ngân hàng trung gian vay Mức độ chi phối này phụ thuộc vào sự phát triển của hoạt động thị trường mở và tỷ trọng sử dụng vốn vay ngân hàng trung ương của các ngân hàng trung gian

+ Lãi suất cơ bản là lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố làm cơ sở cho

các tổ chức tín dụng ấn định lãi suất kinh doanh [7, tr 58]

Lãi suất cơ bản được hình thành khác nhau tùy từng nước Lãi suất này có thể do ngân hàng TW ấn định (Nhật Bản); hoặc có thể do bản thân các ngân hàng tự xác định căn cứ vào tình hình hoạt động cụ thể của ngân hàng mình (Anh, Mỹ, Úc)

Hoặc căn cứ vào mức lãi suất cơ bản của một số ngân hàng đứng đầu rồi cộng trừ biên độ dao động theo một tỷ lệ phần trăm nhất định để hình thành lãi suất

cơ bản của mình (Malaysia); một số nước lại sử dụng lãi suất liên ngân hàng làm lãi suất cơ bản (Singapore, Pháp)

Ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước công bố lãi suất cơ bản Các ngân hàng thương mại ấn định mức lãi suất đi vay và cho vay dựa trên mức lãi suất cơ bản đó sao cho phù hợp với điều kiện kinh doanh của mình

- Căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được :

+ Lãi suất danh nghĩa là lãi suất được tính theo giá trị danh nghĩa, không kể

đến tác động của lạm phát Lãi suất danh nghĩa thường được công bố chính thức trên hợp đồng tín dụng

+ Lãi suất thực tế là lãi suất được điều chỉnh lại cho đúng theo những thay

để tính toán lượng thu nhập hoặc các ích lợi thực tế của một quyết định kinh tế

Để thấy rõ hơn sự khác nhau giữa lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế, ta nghiên cứu ví dụ sau: Giả sử một khách hàng đến ngân hàng vay một khoản tiền để đầu tư kinh doanh với lãi suất 7,5% một năm Theo dự tính ban đầu, khách hàng này cho rằng mức giá sẽ không đổi trong thời gian một năm tới Vì là người đi vay nên cuối năm khách hàng sẽ phải trả 7,5% lãi suất, tức là khách hàng mất đi cơ hội mua một món hàng có giá trị bằng 7,5% món vay Lúc này, lãi suất thực tế mà khách hàng phải trả theo qui đổi của lượng hàng hóa và dịch vụ là 7,5%, tức là: Ir = 7,5% - 0% = 7,5%

Giả sử tỷ lệ lạm phát tăng lên 5% và lãi suất ngân hàng cho vay tăng lên mức 10% một năm thì lãi suất thực tế mà khách hàng phải trả theo qui đổi của lượng hàng hóa và dịch vụ là: Ir = 10% - 5% = 5%

Nếu khách hàng này là người nắm bắt được lãi suất thực tế thì khách hàng sẽ quyết định vẫn tiếp tục vay tiền để đầu tư vào dự án của mình mặc dù lúc này lãi suất tăng lên 10% so với 7,5% như ban đầu

Bởi vì chi phí thực mà khách hàng phải trả cho ngân hàng là thấp hơn so với

dự tính ban đầu Như vậy, có thể nói rằng lãi suất thực tế là chỉ dẫn tốt hơn cho người dân khi quyết định gửi tiền hay vay tiền từ ngân hàng, để đầu tư vào chứng khoán công ty hay mua trái phiếu chính phủ

Nếu chỉ nhìn vào lãi suất danh nghĩa có thể có những đánh giá sai về thị trường tín dụng bởi vì lãi suất danh nghĩa cao không có nghĩa là thị trường tín dụng đang rất căng thẳng do chi phí đi vay quá cao Nếu tỷ lệ lạm phát cao thì chi phí đi vay thực ra rất thấp

- Căn cứ vào tính linh hoạt của lãi suất :

+ Lãi suất cố định là loại lãi suất được quy định cố định trong suốt thời hạn

vay Nó có ưu điểm là số tiền lãi được cố định và biết trước Nhưng nhược điểm là

bị ràng buộc vào một mức lãi nhất định trong một khoảng thời gian, mặc dù lãi suất thị trường đã thay đổi

+ Lãi suất thả nổi là lãi suất được quy định là có thể lên xuống theo lãi suất

thị trường trong thời hạn tín dụng Lãi suất thả nổi vừa chứa đựng rủi ro lẫn lợi nhuận Khi lãi suất tăng lên, người đi vay bị thiệt so với trường hợp xác định lãi suất cố định, người cho vay được lợi Khi lãi suất giảm xuống, người cho vay bị thiệt, người đi vay được lợi

- Căn cứ vào loại tiền cho vay :

+ Lãi suất nội tệ là lãi suất cho vay và đi vay đồng nội tệ

+ Lãi suất ngoại tệ là lãi suất cho vay và đi vay đồng ngoại tệ

Mối liên hệ giữa hai loại lãi suất này được thể hiện qua phương trình:rd = rf + ΔE Trong đó: rd là lãi suất nội tệ, rf là lãi suất ngoại tệ, ΔE là mức tăng giá dự tính của tỷ giá hối đoái (hay đồng ngoại tệ)

Phương trình này là biểu hiện của lý thuyết ngang giá sức mua Lập luận cơ bản là lợi tức dự tính của việc nắm giữ nội tệ phải bằng lợi tức dự tính của việc nắm giữ ngoại tệ Nếu tồn tại chênh lệch về mức lợi tức dự tính, sẽ xuất hiện sự di

chuyển vốn từ loại tiền gửi này sang loại tiền gửi kia để hưởng được mức lợi tức cao hơn

Kết quả của sự di chuyển này là lợi tức dự tính của các khoản tiền gửi sẽ được điều chỉnh lại dưới ảnh hưởng của quan hệ cung cầu và sự cân bằng sẽ được thiết lập lại Vì lợi tức dự tính của việc nắm giữ các khoản tiền bằng nội tệ là lãi suất nội tệ, còn mức lợi tức dự tính của việc nắm giữ các khoản tiền gửi bằng ngoại

tệ là lãi suất ngoại tệ cộng với mức tăng giá dự tính của đồng ngoại tệ, nên chúng ta

có phương trình trên

Tuy nhiên, phương trình trên chỉ tồn tại trong điều kiện chế độ tự do ngoại hối, tức là được tự do chuyển đổi từ đồng nội tệ sang ngoại tệ và ngược lại Nếu quản lý ngoại hối chặt chẽ thì sẽ vẫn tồn tại chênh lệch vì vốn không chuyển đổi giữa hai loại tiền được

- Căn cứ vào nguồn tín dụng trong nước hay quốc tế :

+ Lãi suất trong nước hay lãi suất quốc gia là lãi suất áp dụng trong các hợp

đồng tín dụng trong nước

+ Lãi suất quốc tế là lãi suất áp dụng với các hợp đồng tín dụng quốc tế Lãi

suất quốc tế thường thấy LIBOR (London Interbank Offered Rate) là lãi suất quốc

tế lấy trên thị trường liên ngân hàng London Ngoài ra còn có các lãi suất quốc tế khác như NIBOR (trên thị trường NewYork), TIBOR (trên thị trường Tokyo), SIBOR (trên thị trường Singapore)

Nếu các hợp đồng tín dụng quốc tế áp dụng mức lãi suất quốc gia thì lãi suất quốc gia trở thành lãi suất quốc tế Lãi suất quốc gia thường chịu ảnh hưởng của lãi suất quốc tế Nếu thị trường vốn quốc gia tự do thì lãi suất quốc gia sẽ lên xuống theo lãi suất quốc tế

1.1.1.3 Chính sách lãi suất của NHTW

Chính sách lãi suất là một công cụ của chính sách tiền tệ được NHTW sử dụng nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển của nền kinh tế Mục tiêu theo đuổi của chính sách lãi suất phải nằm trong mục tiêu của chính sách tiền tệ, quá trình vận hành cơ chế chính sách lãi suất trong từng thời kỳ luôn phải đảm bảo mục tiêu bao trùm của chính sách tiền tệ là ổn định tiền tệ, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng

kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô Điều đó có nghĩa là sự thay đổi cơ chế điều hành chính sách lãi suất không được gây ra những cú sốc thị trường, đảm bảo tính ổn định và thực hiện các mục tiêu kiểm soát lạm phát, tăng trưởng kinh tế, và đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong hoạch định chính sách lãi suất trong từng thời kỳ.

1.1.2 Các lãi suất điều hành của Ngân hàng TW

Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang quản lý các loại lãi suất điều hành như sau :

- Lãi suất cơ bản: Là lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố làm cơ sở

cho các tổ chức tín dụng ấn định lãi suất kinh doanh

- Lãi suất chiết khấu: Là lãi suất Ngân hàng Nhà nước áp dụng để tính số

tiền thanh toán khi thực hiện chiết khấu giấy tờ có giá Lãi suất chiết khấu do Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố, phù hợp với mục tiêu chính sách tiền tệ trong từng thời kỳ

- Lãi suất tái cấp vốn: Là lãi suất do Ngân hàng Nhà nước áp dụng khi cấp

tín dụng có bảo đảm nhằm cung ứng vốn ngắn hạn và phương tiện thanh toán cho các ngân hàng

- Lãi suất tái chiếu khấu: Là hình thức lãi suất tái cấp vốn được áp dụng khi

Ngân hàng Nhà nước tái chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá ngắn hạn cho các

tổ chức tín dụng

- Lãi suất cho vay cầm cố: Là lãi suất tái cấp vốn mà Ngân hàng Nhà nước

áp dụng khi thực hiện cho vay cầm cố đối với các tổ chức tín dụng và được Ngân hàng Nhà nước công bố trong từng thời kỳ

- Lãi suất thị trường liên ngân hàng : Là lãi suất vay mượn lẫn nhau giữa các

ngân hàng thông qua thị trường liên ngân hàng dựa trên quan hệ cung cầu vốn Lãi suất liên ngân hàng được quy định bởi Ngân hàng TW, phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường và tỷ trọng sử dụng vốn

Trong hệ thống lãi suất điều hành trên, thực tế, các lãi suất có vai trò cơ bản được Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhằm định hướng, kiểm soát hoạt động lãi suất của các ngân hàng thương mại là : Lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn, lãi suất

tái chiết khấu và lãi suất thị trường liên ngân hàng

1.1.3 Tác động của chính sách lãi suất đối với NHTM và DN

Chính sách lãi suất là một trong những công cụ cơ bản, quan trọng của chính sách tiền tệ với mục tiêu hướng đến tăng trưởng kinh tế, kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô Xuất phát từ quan hệ cung cầu về vốn trên thị trường, chính sách lãi suất sẽ tác động trực tiếp đến việc điều hành chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng đảm bảo phù hợp trong từng giai đoạn, thời kỳ của nền kinh tế

a/ Tiếp cận từ góc độ các ngân hàng thương mại, chính sách lãi suất có các

tác động như sau :

- Khuyến khích tích lũy và là trung gian tài chính

- Hướng các nguồn tài chính vào các hoạt động có tỷ suất lợi nhuận cao nhất

- Lãi suất tín dụng được dùng như một công cụ để vận hành cơ chế tạo tiền Nếu muốn hạn chế việc tạo tiền của các ngân hàng thương mại, Ngân hàng

TW sẽ tăng lãi suất tái cấp vốn, từ đó làm cho lãi suất trên thị trường giữa các ngân hàng tăng lên, vốn khả dụng giảm, Ngân hàng TW sẽ thận trọng trong việc cấp tín dụng, từ đó, tín dụng được cấp cho doanh nghiệp sẽ bị hạn chế

Ngược lại, nếu Ngân hàng TW muốn mở rộng việc tạo tiền (cung ứng thêm tiền cho nền kinh tế) thì làm ngược lại tức là giảm lãi suất tín dụng đối với các ngân

hàng thương mại

b/ Tiếp cận từ góc độ các DN, chính sách lãi suất tác động đến khả năng tiếp cận vốn và chi phí đầu vào của doanh nghiệp Tại Việt Nam, sự biến động của chính

sách lãi suất đã khiến nhiều DN vừa và nhỏ chịu những ảnh hưởng nhất định, nhất

là khi khoảng 70% DN vừa và nhỏ vẫn chọn nguồn vốn ngân hàng để đáp ứng vốn

cho nhu cầu sản xuất - kinh doanh

Thực tế, có nhiều nhân tố tác động đến khả năng vay vốn của DN vừa và nhỏ như điều kiện thế chấp, khó khăn về thời hạn vay, khó khăn về thiếu dự án kinh doanh…nhưng sự thay đổi về lãi suất (tăng cao) là nhân tố hàng đầu khiến cho khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn Mức lãi suất cho vay tăng cao khiến cho các ngân hàng cũng dè dặt hơn khi cho vay đối với các DN vừa

và nhỏ do phần lớn các DN này có qui mô nhỏ, trình độ sản xuất yếu kém, chưa tạo

được thương hiệu, uy tín trên thị trường cộng với sự thiếu minh bạch về tài chính, khiến cho khoản cho vay của các ngân hàng với các DN vừa và nhỏ rủi ro hơn

Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách lãi suất cũng có tác động tích cực đến nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.Mặc dù áp lực về chính sách lãi suất có ảnh hưởng xấu đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng mặt khác, mức lãi suất tăng cao giúp cho việc sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém và ngày càng nâng cao hơn hiệu quả hoạt động trong doanh nghiệp Thực tế cho thấy, khi chính sách lãi suất thắt chặt lập tức các ngân hàng lựa chọn những khách hàng có tình hình tài chính tốt và dự án có khả thi Điều này chứng tỏ chỉ những doanh nghiệp nào làm ăn thực sự có hiệu quả và có dự án phát triển tốt sẽ được vay vốn, còn đối với những doanh nghiệp không đáp ứng được điều kiện này

sẽ phải chấp nhận dừng bước trên thị trường

1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất

1.2.1 Khái niệm hỗ trợ lãi suất, chính sách hỗ trợ lãi suất

- Khái niệm hỗ trợ lãi suất : Hỗ trợ lãi suất là phần lãi suất ưu đãi mà Chính phủ chỉ đạo hệ thống các ngân hàng thương mại áp dụng cho các đối tượng vay vốn theo các chính sách hỗ trợ thúc đẩy sản xuất - kinh doanh và các chính sách xã hội khác Lãi suất ưu đãi này thường có tỷ lệ thấp hơn so với mức lãi suất vay thương mại thông thường trong khung biểu lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại

Ví dụ, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội của gói tín dụng nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng là 5 %/năm, mức lãi suất này thấp hơn so với lãi suất vay mua nhà ở thông thường được các ngân hàng thương mại áp dụng trung bình ở mức từ 10 % -

12 %/năm

- Mở rộng ra từ khái niệm hỗ trợ lãi suất, có thể hiểu chính sách hỗ trợ lãi suất là các văn bản do Chính phủ và Ngân hàng TW ban hành nhằm dành phần ưu đãi hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có liên quan (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp…) nhằm mục tiêu hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội cũng như ổn định đời sống dân sinh

1.2.2 Các chính sách hỗ trợ lãi suất

Tại Việt Nam, các chính sách hỗ trợ lãi suất được Chính phủ chỉ đạo linh hoạt ở từng thời điểm phù hợp với tình hình của nền kinh tế nhằm mục tiêu hướng tới sự ổn định và tăng trưởng kinh tế Về cơ bản, cơ cấu tín dụng theo chính sách chỉ đạo chung của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước hiện nay vẫn đang tiếp tục theo hướng tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ nhằm hỗ trợ có hiệu quả cho tăng trưởng kinh tế Trong cơ cấu tín dụng đó, phần chính sách hỗ trợ lãi suất được ưu tiên bố trí

để tạo điều kiện cho các đối tượng hưởng thụ được tiếp cận tối đa nguồn vốn có chi phí rẻ nhằm hiện thực hóa khả năng công việc với hiệu quả đảm bảo tối đa Các chính sách hỗ trợ lãi suất khá đa dạng Cụ thể :

- Chính sách hỗ trợ lãi suất sản xuất - kinh doanh

- Chính sách hỗ trợ lãi suất phát triển công nghiệp hỗ trợ

- Chính sách hỗ trợ lãi suất đào tạo nghề và giải quyết việc làm

- Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

1.3.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

1.3.1.1 Nhà ở xã hội

- Khái niệm nhà ở xã hội

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì “nhà ở xã hội là nhà ở có sự

hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo

quy định của Luật này” [9]

Căn cứ theo nội dung của Luật Nhà ở thì có thể hiểu nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một

số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà

ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định

- Về phân loại nhà ở xã hội

Nghị định 100/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định phân loại nhà

ở xã hội như sau :

(+) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn

hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án

(+) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2

, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự

án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

(+) Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể

về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ

(+) Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận

1.3.1.2 Người có thu nhập thấp

Tại mục 1 của Thông tư 14/2014/TT-BXD năm 2014 của Bộ Xây dựng, người (lao động) có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân Như vậy, theo nội dung Thông tư này thì tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (dưới 9 triệu đồng/tháng)

1.3.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

- Về khái niệm : Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu

nhập thấp là chính sách theo đó, các đối tượng có thu nhập thấp như người lao động tại các khu công nghiệp, cán bộ công chức công tác tại các cơ quan ban nghành ở

TW - địa phương, cán bộ chiến sỹ công tác trong các lực lượng vũ trang nhân dân, các hộ gia đình nghèo, cận nghèo được tiếp cận vay vốn mua nhà thuộc các dự án xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi do Ngân hàng Nhà nước quy định từng thời kỳ với mức lãi suất trung bình 5 %/năm

- Về mục tiêu: Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu

nhập thấp hướng đến đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở giá rẻ của những người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách, người có công với nhiều ưu đãi khác nhau từ mức lãi suất, hạn mức vay cho đến thời hạn vay Đồng thời, các chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội được thực hiện nhất quán thống nhất cho các đối tượng có thu nhập thấp trên phạm vi toàn quốc, không phân biệt nghề nghiệp, giới tính, trình

độ văn hóa Có thể nói, hiệu quả về mặt xã hội chính là đích hướng đến của chính sách này

- Về chức năng nhiệm vụ : Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội dành

cho người có thu nhập thấp thực hiện chức năng nhiệm vụ đảm bảo an sinh xã hội,

đảm bảo công bằng xã hội trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng, đặc biệt là các đối tượng nghèo - đối tượng có thu nhập thấp Có thể nói chức năng này

đã thể hiện tính ưu việt của chế độ, sự quan tâm của Đàng và Nhà nước đến các đối tượng nghèo

1.3.2 Tiêu chí đánh giá chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.3.2.1 Tính khả thi

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là chính sách đáp ứng được tính khả thi trong điều kiện thực tế bởi chính sách đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng có thu nhập thấp mong muốn sở hữu một ngôi nhà Ngoài ra, Chính phủ cũng đã có kế hoạch về nguồn vốn ngân sách để đảm bảo thực hiện chính sách

1.3.2.2 Tính hiệu quả

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là chính sách cần thiết, đáp ứng hiệu quả về mặt xã hội, tức là chính sách hướng đến việc đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở đối với các đối tượng có thu nhập thấp Việc đáp ứng nhu cầu này góp phần ổn định đời sống của các đối tượng có thu nhập thấp, qua

đó tạo nền móng cơ bản cho xã hội phát triển bền vững

1.3.2.3 Tính hiệu lực

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được Chính phủ chính thức ban hành theo Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 1 năm 2013 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu do Chính phủ ban hành Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 1 năm 2013 của Chính phủ Thông tư 11/2013/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01 tháng 06 năm 2013

1.3.2.4 Tính công bằng

Tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹ nhà ở xã hội và tình trạng phân bổ nhà ở xã hội của các đối tượng có thu nhập thấp Tính công bằng còn thể hiện ở sự bình đẳng của mọi người dân trước cơ hội có nhà, khả năng điều tiết, hỗ

trợ từ tầng lớp có thu nhập cao cho tầng lớp có thu nhập thấp Xu hướng “ phân kỳ” tức là khoảng cách giàu-nghèo càng lớn trong thu nhập giữa các tầng lớp dân cư là xu hướng phổ biến và tự nhiên trong nền kinh tế thị trường Nghĩa là nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách và hệ thống quản lý thì tình trạng bất công

xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở xã hội nói riêng là ngày càng trầm trọng

1.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội

1.4.1.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào các Công ty Nhà ở Hàn Quốc - một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào các Công ty Nhà ở Hàn Quốc, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp Cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở Vốn của các Công ty Nhà ở Hàn Quốc cũng được thu hồi theo thời gian

sở hữu nhà, vì thế chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình

Đồng thời, các Công ty Nhà ở Hàn Quốc cũng tiến hành xây dựng nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp Để cân đối lại khoản thâm hụt này, các Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên Một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành:

- Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua

nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở Khoản vay từ chương trình này có thể lên

đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm

- Chính sách quản lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất

tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá

rẻ cho người có thu nhập thấp Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu

cơ bất động sản, Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã

có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng [26]

Bảng 1.1: Chính sách hỗ trợ lãi suất phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc

Nội dung Cung

Chính sách

Cầu Chính sách

Chính sách tài chính Các quy định vĩ mô

Chương

trình 2 triệu Nhà ở Phúc lợi nhà ở

-/ Tự do hoá thị trường tài chính nhà ở

-/ Thành lập thị trường thế chấp thứ cấp

Trần về tỷ lệ cho vay

và giá trị nợ và thu nhập tỉ lệ

Mốc thời

gian 1989 -1992

2015 (lần đầu tiên được đưa

ra vào năm

1999 như một hợp phần của trợ cấp phúc lợi chung)

-/ Đảm bảo tiêu chuẩn nhà ở tối thiểu được đáp ứng

-/ Tạo điều kiện hỗ trợ mua nhà

-/ Mở rộng tài chính nhà

ở bằng cách khai thác thị trường vốn

-/ Kiềm chế nhu cầu vay nhà ở trong một thị trường nhà ở quá nóng

-/ Ngăn ngừa rủi ro hệ thống từ thị trường nhà ở

Mục tiêu Tất cả các Các nhóm thu Các hộ gia đình có thu Người vay tiền để

và giám sát giá thuê

-/ Điều chỉnh tỷ lệ lãi suất

-/ Thành lập tổ chức thị trường thứ cấp (Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc)

Điều chỉnh mức trần cho vay đối với giá trị

Giúp gia tăng quyền sở hữu nhà

Giúp ngăn chặn sự bùng nổ trong giá nhà đất

Khoản nợ gia đình gia tăng

Hạn chế cơ hội mua nhà tại một số hộ gia đình

Nguồn : Naoyuki Yoshino - Matthias Helble The housing challenge in emerging Asia - Options and solutions Asia Development Bank Institute, Tokyo, Japan.2016

1.4.1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Mỹ

Nhà ở xã hội là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên vừa qua Một trong những vấn đề nan giải nhất cần giải quyết đó là chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp Các đối tượng này phải dành hơn 30

% tổng thu nhập của hộ gia đình để chi trả tiền mua nhà ở Theo thống kê năm

1999, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở chiếm 1/7 dân số cả nước

Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ đã được giao quỹ quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu nhập thấp và các hộ nghèo

Các hình thức hỗ trợ tài chính được triển khai thực hiện rất đa dạng, trong

đó phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua nhà, xây dựng và cải tạo nhà Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức độ nhất định phù hợp với khả năng của người vay Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp được triển khai như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới

và cải tạo nhà ở, hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở Ngoài ra, Chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà giá thấp Qua nhiều thập niên triển khai thực hiện, đến nay, nước Mỹ đã rút ra bài học kinh nghiệm, trong đó, nguyên nhân quan trọng dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ nhà ở giá thấp [1, tr 29]

1.4.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Indonesia

Chính phủ Indonesia chủ trương thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách

để xây dựng nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (khoảng 500.000 căn hộ

có diện tích vừa và nhỏ, trang thiết bị đơn giản đã được xây dựng trong 05 năm từ

2013 - 2017)

Để góp phần thúc đẩy phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp, Chính phủ Indonesia quy định trong mỗi dự án nhà ở bắt buộc phải thực hiện phát triển các loại nhà theo tỷ lệ 1 : 3 : 6, nghĩa là 01 đơn vị nhà ở cao cấp, 03 đơn vị nhà ở cho đối tượng trung bình và 06 đơn vị nhà ở cho người có thu nhập thấp Việc quy định như trên tạo điều kiện cho cộng đồng hỗ trợ lẫn nhau, khắc phục tình trạng sống

chia tách giữa các tầng lớp dân cư dẫn tới sự bất bình đẳng giữa nhóm người giàu

và nhóm người nghèo trong xã hội

Chính phủ Indonesia cũng thực hiện chủ trương cho phép thành lập quỹ tiết kiệm để tạo nguồn vốn xây dựng nhà ở dành cho cán bộ, công chức Người thu nhập thấp được vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, thời gian cho vay từ 15 - 20 năm để mua hoặc thuê nhà Quỹ tiết kiệm cũng là nguồn vốn quan trọng để xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp được mua trả dần hoặc thuê với giá thấp [1, tr 31]

1.4.1.4 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Trung Quốc

Trung Quốc được biết đến là một quốc gia đông dân nhất thế giới, để giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho người dân trong đó có nhà ở, là một thách thức vô cùng lớn Trước năm 2008, làn sóng di cư ồ ạt, mạnh mẽ từ nông thôn đến các thành phố lớn khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã được giải quyết nhờ những chính sách quản lý tốt

Năm 2008, theo thống kê của Cục Quản l ý nhà ở Trung Quốc, tổng đầu tư cho nhà ở của đất nước này chiếm khoảng 20% tổng đầu tư của quốc gia Cũng trong năm này, Nhà nước đã xây dựng được hơn 500 triệu m2

nhà ở xã hội, hỗ trợ cho khoảng 2 triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ hỗ trợ cho nhà ở bằng khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội Năm 2009, ngân sách trung ương đầu tư khoảng 49 tỷ nhân dân tệ (khoảng hơn 7 tỷ USD) để hỗ trợ xây dựng nhà ở cho khoảng 3 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp Trong 3 năm tiếp theo, Trung Quốc đã đầu tư cho khoảng 15 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp

Có được những kết quả trên là do một số chính sách tích cực sau:

- Về chính sách phát triển nhà ở xã hội: Các địa phương chủ động lập kế

hoạch xây dựng nhà ở xã hội, căn cứ vào kế hoạch của địa phương, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cho toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách

mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội Chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội Phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội có hai cách, thứ nhất, dành từ 2-5% diện tích đất trong

dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội; thứ hai, xây dựng dự án nhà ở xã

hội riêng Nhà ở xã hội là nhà chung cư và có hai loại: Nhà cho thuê và nhà để bán theo giá Chính phủ quy định với các diện tích 50 m2 - 70 m2 - 95m2

- Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở xã hội : Do chính quyền địa phương quy

định, có hai phương thức bán hoặc cho thuê nhà ở: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê Giá bán, giá cho thuê bằng khoảng 50% giá thị trường Còn lại, đối tượng không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất, những người có nhu cầu mua nhà thì sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng chi trả thì được vay tiền để mua nhà ở (kể cả nhà ở thương mại) Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương

- Về phát triển nhà ở và quản lý thị trường bất động sản: Theo quy định, chỉ

các công ty có đủ điều kiện về vốn, nhân lực và uy tín thì mới được cấp giấy phép kinh doanh bất động sản Để có đất xây dựng nhà ở, Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, các chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước

- Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư chỉ được phép huy động

vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn Trước khi huy động vốn, công ty xây dựng nhà ở phải xin phép Ủy ban Nhà ở và xây dựng đô thị, Ủy ban nông thôn thành phố hoặc Cục nhà ở thuộc quận Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi

về lãi suất Quá trình mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản

lý nhà ở kiểm soát Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản

- Về thuế: Trung Quốc chỉ thu thuế về bất động sản khi người dân thực hiện

giao dịch bất động sản Có 2 loại thuế, đó là người mua phải nộp thuế để được sở hữu nhà ở (như phí trước bạ) và người bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở

- Về cải tạo chung cư cũ: Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo

tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ Đối với nhà ở tại các khu

vực khác thì thực hiện tân trang lại Nếu trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây

dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy

hoạch của cơ quan có thẩm quyền Đồng thời, các chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng

sau đó bán nhà để thu hồi vốn, Nhà nước chỉ xây dựng đường Việc bồi thường, tái

định cư được thực hiện theo 2 phương thức: Bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở

Bảng 1.2 Các biện pháp hỗ trợ thúc đẩy chính sách hỗ trợ lãi suất

mua nhà ở xã hội tại Trung Quốc

Tháng 7-1998 Hội đồng Nhà nước Thông báo thành lập thị trường nhà ở hàng hóa

Giảm lãi suất các khoản vay của các hộ nghèo kỳ

hạn dưới 05 năm còn 4.14 %/năm

Cơ quan Thuế Nhà

nước Miễn thuế đối với Quỹ Bảo trợ Nhà ở

Tháng 9 - 2000

Cơ quan Thuế Nhà

nước Giảm thuế thu nhập cho thuê nhà xuống còn 3%

Nguồn: Naoyuki Yoshino - Matthias Helble The housing challenge in emerging

Asia - Options and solutions Asia Development Bank Institute, Tokyo, Japan.2016

1.3.1.5 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Singapore

Vào thập niên 1950, khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore phải sống trong

những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong

những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố Những khu ổ chuột này không có hệ

thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát

của tội phạm và các tệ nạn xã hội Đề ra chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất

lượng với giá phải chăng, chỉ trong vòng 10 năm Chính phủ Singapore đã nhanh

chóng giải quyết xong khủng hoảng nhà ở Đến năm 2016, khoảng 85% người dân

Singapore sống trong các căn hộ do Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng, so với con số 9% vào năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng 6% còn lại là đi thuê

Có 3 kinh nghiệm mà Singapore rút ra được thông qua chương trình nhà ở quốc gia như sau :

- Thứ nhất, lập ra một cơ quan, tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở

chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng thuộc Bộ Phát triển Quốc gia Năm 1960, ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng được thành lập được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ các khu nhà ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở Từ đó, Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm

Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng ưu tiên hàng đầu là tăng mạnh việc xây dựng số lượng các căn hộ theo nhiệm vụ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất Sau 5 năm, chương trình xây dựng của Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng đã hoàn thành 53.777 căn hộ Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở Thực hiện được điều này bởi Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng là tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí

- Thứ hai, từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng,

thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn Thí dụ, theo quy định, tất cả các khu nhà ở xã hội đều phải bảo đảm các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng (các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng trong phạm vi

400 m), mua sắm, cho người dân sống ở trong khu vực đó Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở

- Thứ ba, Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết

chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân

Năm 1964, Chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn Nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng theo ý của mình Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của Cơ quan Nhà ở và Phát triển xây dựng và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới

Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển chung của xã hội, Cơ quan Nhà ở

và Phát triển xây dựng cũng chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với những nhà ở cao cấp.Với tầm nhìn xa và có quy hoạch tốt trong việc xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ Singapore một mặt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế đất nước, mặt khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác [26]

1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Có thể thấy các quốc gia trên thế giới như đã đề cập ở phần trên đều có được những chính sách tốt hỗ trợ việc phát triển nhà ở xã hội, mỗi quốc gia có đặc thù riêng về hoàn cảnh nên chính sách hỗ trợ thực hiện cũng rất khác nhau, nhưng tựu chung lại có thể thấy các chính sách này đều hướng đến việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho các đối tượng có thu nhập thấp Các chính sách này được tổng kết qua Bảng 1.3

về chính sách hỗ trợ thúc đẩy sở hữu nhà ở xã hội tại một số quốc gia :

Bảng 1.3 Chính sách hỗ trợ thúc đẩy sở hữu nhà ở xã hội tại một số quốc gia

Nâng cấp tiêu chuẩn chất lƣợng

Xây dựng nhà ở hoặc cung cấp đất

đai Cầu/

Giảm chi phí tài chính nhà ở

Nâng cao mức sống và độ bền Góp phần vào các chính sách môi trường

Đẩy nhanh việc xây dựng nhà ở

Đảm bảo chất lượng nhà ở

nợ hộ gia đình

Gánh nặng tài chính

Ít hiệu quả đối với các nhóm thu nhập thấp

Gia tăng số lượng nợ hộ gia đình

Chi phí thực hiện cho hộ gia đình và chính phủ

Năng lực cung cấp quá tải

Thiếu tính đa dạng

Làm cho nhà ở rẻ hơn cho các nhóm thu nhập thấp

Mỹ Nhật Bản

Trung Quốc Hàn Quốc

Nhật Bản Indonexia Hàn Quốc Singapore

Thứ nhất, xây dựng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Mặc dù một số địa phương tại Việt Nam (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương …) đã chủ động việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội xong quy hoạch vẫn chưa đồng bộ với quy hoạch tổng thể chung của chiến lược phát triển

nhà ở, đa phần các kế hoạch xây dựng chưa đảm bảo bền vững do vẫn phụ thuộc vào các yếu tố khách quan khác (sự phát triển của các dự án nhà ở thương mại, sự

hỗ trợ hạ tầng từ nhà nước …), tỷ lệ % đất cho nhà ở xã hội vẫn ở mức thấp Trong khi đó, tại các quốc gia như Singapore, Trung Quốc, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được quy hoạch một cách tổng thể từ rất sớm, kế hoạch phát triển của các địa phương đồng bộ với kế hoạch tổng thể chung của Nhà nước nên quỹ đất cho nhà ở

xã hội đảm bảo cung ứng đủ cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội

Đối với giải pháp này, cần lưu ý, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải được quy hoạch đầy đủ đảm bảo có tính dài dạn để tránh bị tác động bởi các quy luật thị trường bất động sản vốn coi lợi nhuận là mục tiêu số một Thời gian qua, một số dự

án nhà ở xã hội tại Việt Nam đã xuất hiện dấu hiệu sử dụng sai mục đích, sau khi chủ đầu tư được phê duyệt cấp đất, được hưởng các ưu đãi về thuế - xây dựng - lãi suất …, chủ đầu tư đã lách bằng việc xin chuyển đổi một phần sang dự án nhà ở thương mại, sau khi trót lọt, bằng nhiều hình thức các dự án này đã lột xác hoàn toàn thành các dự án nhà ở thương mại

Thứ hai, xây dựng nhà ở công cộng và cho thuê giá rẻ

Trung Quốc và một số quốc gia - vùng lãnh thổ như Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc là những quốc gia thực hiện rất tốt chính sách xây nhà ở công cộng và cho thuê với giá rẻ Ví dụ tại Trung Quốc, trên cơ sở quy hoạch quỹ đất riêng cho việc phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ Trung Quốc tập trung chỉ đạo xây dựng và phát triển quỹ nhà ở công cộng cho thuê giá rẻ, đây là loại nhà có chất lượng đảm bảo yêu cầu tối thiểu, phù hợp với các đối tượng có thu nhập thấp Cơ chế kinh doanh loại nhà này do Chính phủ quy định thông qua chính sách quản lý giá thuê nhà, giá bán nhà trả dần

Ở Việt Nam, một số địa phương bước đầu cũng đã xây dựng các dự án nhà ở cho thuê giá rẻ, chủ yếu tại các KCN tập trung đông lao động Ưu điểm của việc cho thuê nhà ở công cộng là đáp ứng được một số lượng lớn nhu cầu có nhà với chi phí

rẻ, tuy nhiên Chính phủ cũng như các nhà đầu tư khi áp dụng giải pháp này cần phải

có kế hoạch, vì không thể có nhiều vốn để xây nhiều hệ thống nhà ở công cộng, mặt

khác, nhà đầu tư cũng không mặn mà với hình thức này do lợi nhuận thấp, đó là chưa

kể đến chất lượng công trình trong quá trình vận hành và sử dụng nhà ở

Thứ ba, huy động vốn xây dựng nhà ở xã hội

Theo kinh nghiệm của Trung Quốc, chủ đầu tư được phép huy động vốn của người mua nhà ở xã hội (với điền kiện công trình xây dựng được 25% khối lượng)

và Nhà nước không khống chế mức huy động Trước khi huy động vốn, công ty xây dựng nhà ở phải xin phép Ủy ban Nhà ở và Xây dựng đô thị, Ủy ban Nông thôn Thành phố hoặc Cục Nhà ở thuộc Quận Quá trình mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát Cách làm này của Trung Quốc

đã giải quyết vấn đề cơ bản cho việc phát triển nhà ở xã hội, đó là nguồn vốn Thay

vì phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách hỗ trợ từ Nhà nước thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư có thể tự cân đối bằng nguồn vốn chủ sở hữu kết hợp với nguồn vốn huy động từ người mua nhà để đẩy nhanh quá trình xây dựng

Ở Việt Nam, hiện tại, với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hầu như đang tiếp cận vốn từ nguồn vốn vay ưu đãi của gói hỗ trợ này

mà chưa thể huy động thêm từ các kênh vốn khác, đó là chưa kể đến việc hoàn thiện

hồ sơ thủ tục để tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ lãi suất cũng không đơn giản với rất nhiều nút thắt, đặc biệt về thủ tục hành chính

Tóm lại, trong Chương 1, luận văn đã nêu một số lý luận cơ bản về lãi suất, chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất Đặc biệt, luận văn đi sâu nghiên cứu chính sách nhà ở nói chung, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng của một số nước như Hàn Quốc, Mỹ, Indonesia, Trung Quốc và Singapore, đồng thời, rút ra ba bài học kinh nghiệm cho Việt Nam (Kinh nghiệm về xây dựng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; Kinh nghiệm xây dựng nhà ở công cộng và cho thuê giá rẻ; Kinh nghiệm huy động vốn xây dựng nhà ở xã hội)

Chương 2 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở

XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

2.1 Khái quát về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

2.1.1 Quá trình hình thành chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người

có thu nhập thấp

Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay thì không phải mọi người dân đều tự

lo được nhà ở cho mình, đặc biệt là ở thành phố Theo Tổng cục Thống kê năm 2016, với mức thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam chỉ gần 2.200USD/năm (tương đương khoảng 50 triệu đồng/năm), mức lương tối thiểu ở khu vực thành thị chỉ 3.500.000đ, mức lương cơ bản của công chức viên chức nhà nước là 1.210.000đ thì một bộ phận lớn người lao động, công chức, viên chức không thể tự lo được nhà ở Vì vậy Nhà nước cần phải hỗ trợ giúp người dân có nhà ở thông qua các công cụ chính sách của mình Nhà ở xã hội không vì mục tiêu lớn nhất là lợi nhuận mà mang tính xã hội, cộng đồng, chăm lo đến chỗ ở của một bộ phận có thu nhập thấp Chính vì vậy phải có chính sách để khuyến khích động viên các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Chính sách về nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp là chính sách rất quan trọng xét ở khía cạnh xã hội, do đó, chính sách này được Quốc hội và Chính phủ quan tâm từ rất sớm do đây là chính sách thể hiện sự quan tâm của Đảng

và Nhà nước đến các đối tượng có thu nhập thấp vốn là những đối tượng dễ bị tổn thương và tác động bởi sự phát triển của cơ chế thị trường trong bối cảnh Việt Nam

đã đang hội nhập quốc tế sâu rộng

Năm 2013, chính sách phát triển nhà ở xã hội lần đầu được Chính phủ đề cập trong nội dung của Nghị quyết 02/NQ-CP được ban hành ngày 7/1/2013 với thông tin như sau: “ Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát

có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế

hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cầu, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương, nhu cầu của thị trường Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ưu đãi để người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng.” [33]

Để cụ thể hóa hơn chủ trương trên, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông

tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 quy định chi tiết về đối tượng vay, thời hạn vay, mức lãi suất vay … Đáng chú ý, mức lãi suất vay theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN là 6 %/năm, thời hạn vay tối thiểu là 10 năm và quy mô gói tín dụng ưu đãi

là 30.000 tỷ đồng Đây chính là mốc quan trọng đánh dấu sự ra đời của gói chính sách hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng

2.1.2 Các đặc điểm cơ bản của chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

- Đối tượng vay vốn :

+ Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và đối tượng thu nhập thấp vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội;

+ Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và đối tượng thu nhập thấp vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2

; + Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội;

- Mức lãi suất cho vay : 6 %/năm (thời hạn áp dụng cho vay mức lãi suất ưu đãi tối đa 10 năm)

- Thời hạn vay tối thiểu: 10 năm Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay dưới 10 năm thì khách hàng được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu

 Các ngân hàng tham gia cho vay bao gồm :

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam

Ngân hàng TMCP Phát triển nhà đồng bằng Sông Cửu Long

 Nguyên tắc cho vay :

Ngân hàng Nhà nước thực hiện tái cấp vốn cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11/2013/TT-NHNN Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối

đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư 11/2013/TT-NHNN có hiệu lực (01/06/2013)

Bảng 2.1 Nội dung và đặc điểm của gói hỗ trợ lãi suất mua nhà ở

xã hội cho người có thu nhập thấp

(2) Lãi suất cho vay

(3) Thời điểm kết thúc  1/6/2016 : áp dụng đối với DN tham gia đầu tư dự

án vay vốn tại các ngân hàng thương mại

 31/12/2016 : áp dụng đối với cá nhân có nhu cầu vay vốn tại các ngân hàng thương mại

Nguồn : Ngân hàng Nhà nước, tác giả tự tổng hợp

2.2 Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

2.2.1 Đánh giá chung về nhu cầu nhà ở xã hội

Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và của Bộ Xây dựng thì nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị dự báo đến năm 2020 là một triệu căn hộ, trong khi hiện nay, các dự án nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng trung bình hơn 10.000 căn hộ/năm Ngoài ra, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp hiện mới có 20% người lao động có chỗ ổn định Hiện đang triển khai 59 dự

án nhà ở công nhân khu công nghiệp với quy mô 66.950 căn hộ đáp ứng khoảng

30-40 vạn người Dự báo đến năm 2020 sẽ cần 33,6 triệu m2 nhà ở cho 4,2 triệu người

Do khoảng cách giữa cung và cầu còn rất lớn nên tại các đô thị là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai đang có khoảng 284.000 hộ đang sống trong nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ, số nhà ở dưới 30m2 (dưới 7m2/người) là 1.131.000 căn hộ, công nhân khu công nghiệp đa số đều phải ở thuê nhà trọ của tư nhân trong điều kiện hầu hết chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo Điều đó đã ảnh hưởng xấu đến sức khỏe, đời sống của người lao động

Bảng 2.2 Tỷ lệ hộ có nhà ở tại Việt Nam giai đoạn 2002 - 2016

Đơn vị : %

Cả

nước

Loại nhà Nhà

kiên cố

Nhà bán kiên cố

Nhà thiếu kiên cố

Nhà tạm và nhà khác

cố và nhà tạm Như vậy có thể thấy xét trên bình diện hộ chưa có nhà cố định là tương đối lớn, nhu cầu sở hữu một ngôi nhà kiên cố dưới hình thức nhà ở xã hội có chi phí thấp chắc chắn là điều mong mỏi của không ít đối tượng, trong đó có các đối tượng có thu nhập thấp

Hiện nay, thị trường đang dư thừa nguồn cung bất động sản (BĐS) cao cấp

mà lại thiếu nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì 70% nhu cầu của thị trường lại là phân khúc nhà ở trung bình trở xuống

Tổng hợp báo cáo của các địa phương về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện vẫn còn không ít hộ gia đình phải sống trong các căn nhà chật hẹp, chất lượng kém Cả nước vẫn còn hơn 770.000 hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân dưới 5

m2/người và hơn 4,6 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân từ 6 - 10

m2/người

Từ số liệu thống kê trên có thể thấy nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội của người

có thu nhập thấp nói chung, trong đó có nhu cầu được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội là vô cùng bức thiết, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thấp do chính sách của nhà nước không thực sự khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội, thì số lượng người lao động muốn sở hữu nhà ở xã hội lại đang rất cao Như vậy, tiếp cận từ góc độ nhu cầu thực tế, có thể thấy chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là chính sách có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội giá rẻ cho các đối tượng có thu nhập thấp

2.2.2 Nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.2.1 Nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội

Hiện tại, Hà Nội đạt dân số xấp xỉ 8 triệu dân, trong đó nhu cầu về nhà ở xã hội là rất cao bởi tốc độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thể đáp ứng hết nhu cầu, trong khi nguồn cung cấp lại đang chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp

Theo số liệu thống kê tổng hợp từ Sở Xây dựng Hà Nội và Cục Thống kê Hà Nội trong năm 2017 :

- Về số lượng hộ có nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội: Trên 61.000 hộ gia đình có

nhu cầu mua nhà ở xã hội, trong đó 60.000 hộ là hộ nghèo/hộ có thu nhập thấp, tập trung chủ yếu vào đối tượng lao động tại các khu công nghiệp và các DN, còn lại

khoảng 1000 hộ là cán bộ công chức viên chức đang công tác tại các cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước tại Trung ương và Hà Nội

- Về diện tích nhà ở xã hội: Tổng diện tích nhà ở xã hội cần thêm hơn 3 triệu m2

sàn, trong khi diện tích nhà ở xã hội hiện tại đang chỉ có khoảng trên 1 triệu m2 sàn

Để đáp ứng nhu cầu trên, Hà Nội đã đang triển khai rất nhiều dự án nhà ở xã hội khác nhau, ví dụ, hiện tại, Hà Nội đang triển khai thí điểm xây dựng hơn 800 căn hộ để cho thuê, cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng, đồng thời, Hà Nội cũng dành khoảng 20 ha đất tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long để xây dựng 1 khu nhà ở cho hơn 10.000 công nhân với chất lượng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội

Đặc biệt, sau khi có quy định của Chính phủ yêu cầu các dự án nhà ở xã hội phải có nhà ở cho thuê, một số chủ đầu tư trên địa bàn đã chủ động dành 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở xã hội để xây dựng và cho thuê như:

+ Dự án Đặng Xá (Gia Lâm) : 270 căn

+ Dự án Ecohome 2 (Long Biên): 120 căn

+ Dự án Đồng Mô - Đại Kim (Hoàng Mai) : 137 căn

Thành phố cũng đã thực hiện chuyển đổi 12 dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với tổng số hơn 8.883 căn hộ để cung cấp cho các đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu mua

Với những nỗ lực trên, Hà Nội được đánh giá là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp với hàng nghìn căn hộ được đưa vào sử dụng Tính đến hết năm 2016, toàn Thành phố đã có trên 36

dự án nhà ở xã hội được hoàn thành với hơn 1,3 triệu m2 sàn, đáp ứng được cho nhu cầu của khoảng hơn 18.000 hộ gia đình trên địa bàn

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa ngày một gia tăng, Thủ đô Hà Nội ngày càng có sức hút với người dân nhiều địa phương không chỉ về bề dầy văn hóa mà cả

sự năng động về kinh tế thời gian gần đây Việc gia tăng cư dân đi kèm với nhu cầu

về nhà ở ngày một lớn hơn Đặc biệt, các lao động trẻ chiếm đa phần trong dòng người đang đổ về Hà Nội, họ đa số là thanh niên khởi nghiệp chưa có nhiều tích lũy

về kinh tế nhưng luôn có nhu cầu “an cư lập nghiệp” sở hữu một căn nhà có chi phí

thấp, nhất là nhà ở xã hội Do đó, để tiếp tục đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trong 05 năm tới, Hà Nội sẽ cần xây dựng thêm 3,3 triệu m2

sàn nhà ở xã hội

Biểu đồ 2.1.Thực trạng và nhu cầu diện tích nhà ở xã hội tại Hà Nội

(Ghi chú : NƠXH – Nhà ở xã hội)

Như vậy, so với năng lực hiện tại, Hà Nội vẫn còn thiếu khoảng 3 triệu m2nhà ở xã hội (năng lực đáp ứng là 1,3 triệu m2 sàn so với nhu cầu 4,3 triệu m2 sàn) cho trên 61.000 hộ gia đình trong thời gian tới Đó là những áp lực không hề nhỏ đối với một đô thị đang trong quá trình phát triển nhanh và phải đối mặt với rất nhiều thách thức về dân số và nhà ở như Hà Nội

2.2.2.2 Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh

Theo Bộ Xây dựng, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng khoảng 2,8%/năm, nằm trong số các nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất khu vực với dân số đô thị chiếm hơn 26% (theo số liệu thống kê năm 2016), trong đó Thành phố Hồ Chí Minh

có tốc độ đô thị hóa cao nhất nước với dân số tăng trung bình mỗi năm tương đương dân số một quận (tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm, cao hơn tốc độ tăng dân số

tự nhiên 1,07%/năm)

Theo số liệu Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh đang có gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư Trong tổng số gần 13 triệu dân, hiện có hơn 476.000 hộ chưa có nhà ở riêng, 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, 143.000