Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia.
Thực trạng số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội Lời nói đầu Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng phát triển kinh tế xã hội quốc gia Trong năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội trở thành vấn đề quan trọng ngày ý dư luận Thủ đô Các phương tiện báo chí , truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản, tới vấn đề cập nhập thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế nước nói chung thủ nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu thiếu được, đất ở, nhà vơ quan trọng ngươì Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trường bất động sản thường đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu đất, mua bán trao tay sốt đất Hà Nội khởi đầu từ năm qua đến chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng khơng bình thường cuả kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn cao bất hợp lý so với thu nhập đại đa số người lao động; thị trường bất động sản giai đoạn sơ khai, thị trường khơng thức (nhà nước khơng kiểm sốt được)…Từ cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội cần thiết có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua có giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội Thủ Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ cịn hạn chế khơng thể tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy cơ, cán Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, bạn để rút kinh nghiệm nghiên cứu , làm việc sau Chương I: Cơ sở lý luận khoa học thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản sau: + Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể rài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sanr khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nước có thẩm quỳên + Nhà đất: - theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác - theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà, đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trường loại thị trường a) Thị trường Là hợp phần bắt buộc kinh tế hàng hố đời, phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hố, thơng qua trao đổi hàng hố thị trường tạo gắn bó thị trường kinh tế hàng hoá Vậy thị trường phạm trù kinh tế hàng hoá, kết phân cơng lao động cuả kinh tế hàng hoá, phạm trù khách quan tất yếu, yếu tố nội sản xuất hàng hoá Vậy thị trường : ‘ tổng thể quan hệ thực hàng hoá dịch vụ, nơi diễn trình trao đổi tác động qua lại lẫn người mua người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống xác định số lượng, chất lượng , giá hàng hoá dịch vụ Thị trường đa dạng, phức tạp chủ yếu đất qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía b) Phân loại thị trường Để nắm băt chất thị trường , nhận biết loại thị trường , xư hướng hình thành vận động loại thị trường Vì cần phải phân loại thị trường , tức phân chia thị trường theo giác độ khách quan, khoa học Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nơng thơn miền núi Theo đặc điểm tính chất sản phẩm trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trường hàng hoá tiêu dùng dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trường yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thơng tin khoa học công nghệ theo mức độ cạnh tranh: vào số lượng người tham gia thị trường sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, hình thành phương thức ứng xử bên tham gia thị trường c) Các hình thái thị trường phân loại bổ ngang bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh số người tham gia thị trường : Người mua Một Một số Nhiều Người bán Một độc quyền tay độc quyền bán độc quyền Một đôi hạn chế bán độc quyền mua độc quyền song độc quyền Nhiều hạn chế phương cạnh tranh độc quyền mua bán độc quyền cạnh Cạnh tranh tranh mua Thực tế người ta phân loại thị trường sau: + thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương + thị trường không hoàn hảo thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người mua bán loại hàng hoá không người mua bán riêng lẻ tác động đến giá thị trường điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều - Không có hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu - Ra nhập rút lui rễ ràng - Các doanh nghiệp có thơng tin đầy đủ thị trường Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ để gây ảnh hưởng đến giá Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán sản phẩm định, sản phẩm nhiều khác ( khác biệt mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…) d ) Thị trường bất động sản Là địa điểm, nơi người mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thể Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản sau: - thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th - Thị trường bán lại cho thuê lại cônng trình mua cho thuê 1.2 ) Vai trò thị trường bất động sản Vai trò thị trường bất động sản to lớn thể sau: 1) thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh Thị trường nơi chuyển hố từ hình thái vật sang hình thái gía trị nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng kinh doanh, hiệu kinh doanh Cho nên địn h đời tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Quá trình kinh goanh bất động sản trình tạo bất động sản q trình thể tiền tệ hố yếu tố sản xuất có đất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố dung lượng thị trường 2) Thị trường bất động sản cầu nối người sản xuât tiêu dùng bất động sản , người xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất 3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất 4) Góp phần đổi quản lý đất đai nhà cơng trình gắn liền với đất 5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 1) Mang tính chất khơng tập trung Trải rộng khắp nơi, phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm khơng thể di dời, tiêu huỷ đất thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mô khác thị có trình độ qui mơ chất lượng cao nông thôn 2) Là thị trường khơng hồn hảo - đất đai khơng tái tạo , mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trường hàng hoá, biến động giá đât mạnh so với giá hàng hoá khác - đặc tính tài sản đất đai, thiếu thông tin giao dịch bất động sản góp phần tạo nên khong hồn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản - cấu trúc tồ nhà, mõi đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ 3) Cung thị trường bất động sản phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Vì tính bền vững bất động sản gây tính thích nghi hai mặt cung cầu thị trường Việc tăng cung loại bất động sản địi hỏi nhiều thời gian xin cấp giấy phép xây dựng biến động xảy chậm so với phần lớn thị trường Vì khơng có khả điều chỉnh tăng cung kịp thời giá đột ngột tăng cầu tăng Do ‘ phải đo nhịp đập chu kỳ kinh tế’ gắn với biến động cấu dân cư, thu nhập dân cư… thời điểm, từ dự đốn vận động hợp lý điều kiện thị trường , thay đổi dòng thu nhạp tạo nên cho tài sản cho trước, thời gian cho trước, sở phục vụ xác định giá trị bất động sản 4) Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Mặc dù cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng đất cố định việc hạn chế qui hoạch , kiểm soát ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể đó, phải 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản 1) Nhà nước người sử dụng đất Đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn 2) Người kinh doanh bất động sản Là người thơng qua q trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội có loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, tổ chức đoàn thể, người dân 3) Chính phủ cấu phủ Chính phủ cấu phủ quản lý, giám sát, qui tắc vận hành thị trường bất động sản Sự tham gia phủ thể hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch địn bẩy, phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng thị trường bất động sản; thứ hai, thơng qua chế thị trường phủ điều tiết quan hệ cung – cầu gía bất động sản 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi cơng xây dựng cơng trình từ chủ đầu tư bất động sản 6) Chuyên gia tư vấn loại Các chuyên gia tư vấn : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp đặt cơng trình ; kế tốn lo hạch tốn kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế giá giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; mơi giới 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản - Thị trường đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nhằm : phát huy ưu chế thị trường hạn chế khắc phục khuyết tật đất chế phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt thành phần kinh tế tạo môi trường điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ xử lý vi phạm pháp luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hoà phát triển kinh tế- xã hội - Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh môi trường hợp tác cạnh tranh Các chủ thể kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản độc lập với họ toàn quyền định việc kinh doanh - Trình độ phân cơng lao động xã hội xã hội hoá phát triển đến mức độ định - Người bán người mua bất động sản tự giao dịch, tự lựa chọn tuỳ theo khả mình, hoạt động giao dịch thị trường phải tuân thủ theo yêu cầu thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin thị trường bất động sản - Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trường bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhà quản lý II) Sự vận động thị trường bất động sản 2.1) Cung bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản thị trường khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm đó, với mức giá giới hạn định Điều kịên hình thành cung : - người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán - bất động sản phải dáp ứng yêu cầu thị trường thị trường chấp nhận giá trị sử dụng - giá phải phù hợp với sức mua, khả tốn - phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch thị trường thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất cung nhà 10 ... khoa học thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản sau: + Bất động sản tài sản không... điểm…) d ) Thị trường bất động sản Là địa điểm, nơi người mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thể Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua... tin thị trường bất động sản - Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trường bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhà quản lý II) Sự vận động thị trường bất động sản