III) Tỡnh hỡnh cầu bất động sản tại Hà nội 1) Tỡnh hỡnh cầu bất động sản tại Hà nộ
2) Một số nhõn tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội a)Sự tăng dõn số.
a)Sự tăng dõn số.
Trong vài năm gõn đõy dõn số của Hà nội tăng rất nhanh. Dõn số Hà nội năm 1999: 2.672.212; năm 2000: 2.736.400. năm 2000: 2.841.700. Như vậy so với năm 1999 dõn số năm 2000 tăng 2,4%, năm2001 tăng 6,34% và tăng 3,9% so với năm 2000 .Đõy là một tốc độ tăng cao.
Theo niờn giỏm thống kờ năm 1999, dõn số Hà nội như sau:
Số hộ toàn TP: 641.863 ; + trong đú thành thị : 377.563 (58%); + nụng thụn: 240.327 .
Dõn số :2.672.212; +thành thị :1.523.936 (57%),+ nụng thụn: 1.151.230. Trong khi đú quĩ đất đụ thị chỉ chiếm 10,7%số quĩ đất toàn TP .
Theo dự bỏo dõn số Hà nội năm 2010 sẽ khoảng 3,2 triệu người, và đến năm 2020 sẽ tăng gấp đụi.
Hà nội là trung tõm chớnh trị , kinh tế ,văn hoỏ của cả nước ,vỡ vậy ngoài sự gia tăng dõn số tự nhiờn, thỡ gia tăng cơ học cũng rất đỏng kể. Việc di dõn từ cỏc tỉnh lẻ vào TP cũng là nhõn tố đỏng kể trong việc làm tăng cầu về nhà ở.
Việc tăng dõn số núi chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp về đất ở ,nhà ở, và đồng thời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ cỏc mục đớch như :giải trớ ,vui chơi, thương mại, văn hoỏ , giỏo dục…
b)Sự nõng cao mức thu nhập
Tăng trưởng kinh tế Hà nội trong giai đoạn 1991-1995 là 12,52%, giai đoạn 1996-2000 là 10,38%. Thu nhập bỡnh quõn tăng rừ rệt năm 1991 là 470 $/người, đến năm 1999 là 915$/người và năm 2000 là 990$/người gấp 3 lần so với thu nhập trung bỡnh của cả nước.
Như vậy sự tăng trưởng kinh tế cao và mức thu nhập tăng nhanh của người dõn thủ đụ trong thời gian qua đó khụng những tỏc động đến cầu mà cũn tỏc động đến sức mua về bất động sản.
c)Tõm lý , mục đớch sử dụng bất động sản
Hiện nay , nhiều người đổ xụ đi mua bất động sản với nhiều mục đớch, thị hiếu khỏc nhau .
Dõn ta thường cú ý nghĩ ‘an cư rồi mới lạc nghiệp’ vỡ vậy mọi người luụn cú tõm lý muốn cú nhà ở ổn định trước.Điều này làm cho nhu cầu về đất ở ,nhà ở tăng, nhất là đối với những người ở độ tuổi 25-35 là độ tuổi của những người cú nhu cầu tự lập cuộc sống riờng , nhũng gia đỡnh trẻ; hoặc với những cỏn bộ thuyờn chuyển cụng tỏc…
Mặt khỏc hiện nay cú tõm lý chung là ‘đầu tư vào đất là khụng lỗ’ vỡ vậy người ta mua đất như là một kiểu tớch trữ tài sản ,hoặc để đầu cơ kinh doanh bất động sản . Việc mua bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đớch, thị hiếu của người mua.Khụng chỉ sử dụng với mục đớch để ở mà cũn để kinh doanh hàng hoỏ ,dịch vụ hoặc kết hợp cỏc mục đớch đú với nhau .
Hiện nay cú hai mục đớch chớnh để mua bất động sản là: +mục đớch đầu cơ kinh doanh bất động sản ,đõy là yếu tố cầu giả tạo làm tăng cầu hiện nay; + mục đớch để ở ,sử dụng để kinh doanh hàng hoỏ , dịch vụ, làm văn phũng,trụ sở.
Như vậy với những tõm lý, mục đớch mua bất đọng sản như trỡnh bày ở trờn đó gúp phần làm tăng cầu bất động sản nhất là khi hiện nay thu nhập của người dõn thủ đụ được nõng cao.
e)Nhu cầu đất ở , nhà ở tăng nhanh
Tổng cầu về bất động sản bao gồm cầu về cỏc loại bất động sản, trong đú cú bất động sản là đất ở , nhà ở. Cầu về đất ở , nhà ở tăng nhanh đó làm cho tổng cầu bất động sản núi chung tăng lờn.
Quyền cú chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được nhà nước cụng nhận và chăm lo thụng qua cỏc chớnh sỏch nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viờn trong xó hội tạo lập được chỗ ở phự hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực của mỡnh . Cầu về đất ở, nhà ở tăng nhanh cú thể được phõn tớch bởi một số nguyờn nhõn sau đõy:
e1) Biến động tăng dõn số cả về tự nhiờn và cơ học rất nhanh. Như đó phõn tớch ở
trờn so với năm 1999 dõn số năm 2000 tăng 2,4%, năm 2001 tăng 6,34% , điều đú đương nhiờn đó làm gia tăng nhu cầu về nhà ở.
e2) Tuy Hà nội cú quĩ nhà đứng thứ 2 cả nước , khoảng 15% tổng qũi nhà cả nước trong đú khoảng 40%quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Song bỡnh quõn diện tớch bỡnh quõn nhà ở khụng chỉ thấp hơn mức bỡnh quõn chung của cả nước, mà cũn cú xu hướng giảm từ năm 1954-1992 và tăng chậm trong thời gian gần đõy, cú thể thấy được qua bảng sau:
Năm 1954 1965 198 0 1990 1992 1995 1996 1998 1999 2000 Bỡnhquõ n m2/ người 6,7 6,2 5,8 4,6 4,5 4,8 5,0 5,5 5,7 6,0
Năm 1994 bỡnh quõn nhà ở đụ thị toàn quốc là 5,8 m2/người, riờng TP Hồ Chớ Minh là 7,3 m2/người, cũn mức của nhiều đụ thị cỏc nước trong khu vực là 10-12 m2/người, thỡ Hà nội chỉ đạt mức 4,8 m2/người ( cú tới 30% dõn đụ thị ở dưới mức 3m2/người).
Những năm gần đõy 1996-2000, TP đó đầu tư xõy mới được 1.648.000 m2 nhà đạt 109,8% kế hoạch đề ra, làm cho mức bỡnh quõn được cải thiện và dần tăng . Với quĩ nhà và diện tớch bỡnh quõn như vậy thỡ làm phỏt sinh tăng nhu cầu về nhà ở bao gồm :tăng diện tớch nhà ở cho những hộ đang ở quỏ chật ; những cỏn bộ ,viờn chức,lực lượng vũ trang …chưa cú nhà hoặc mới chuyển đến.
e3)Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến làm việc lõu dài.
Cỏc khu nhà ở hiện nay của cỏc chuyờn gia nước ngoài tại Hà nội chỉ vẻn vẹn cú một số biệt thự kiểu phỏp được cải tạo lại và một số ngụi nhà mới xõy dựng ở rải
rỏc cỏc khu trung tõm TP. Nguồng cung cấp hiện tại khụng đỏp ứng đủ nhu cầu tức thời và chỉ số ớt đỏp ứng được nhu cầu cần cỏc căn nhà hiện đại đạt tiờu chuẩn quốc tế , đặc biệt là cỏc khu nhà dành cho cộng đồng người nước ngoài ,nhất là dành cho cỏc gia đỡnh cú con cỏi. Vỡ vậy cần bổ sung thờm về số lượng ngụi nhà hiện đại đỏp ứng nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài.
e4)Nhu cầu chỗ ở của những hộ di rời để giải phúng mặt bằng theo qui hoạch.
Hiện nay Hà nội đang cú nhiều dự ỏn qui hoạch về phỏt triển kinh tế –xó hội , giao thụng , xõy dựng khu đụ thị mới…và số hộ cần phải di rời để giải phúng mặt bằng theo qui hoạch rất nhiều . Trong khi đú việc cung cấp chỗ ở cho số hộ dõn này cũn hạn chế . Hiện nay đó xõy dựng được nhiều nhà chung cư phục vụ đỏp ứng nhu cầu của số hộ di dõn này , nhưng vẫn chưa đủ phần là vỡ họ khụng thớch sống ở nhà chung cư mà thớch sống trong nhà chia lụ, biệt lập hơn. Theo qui hoạch đến năm 2010 số hộ phải di dời là 35.000 hộ , diện tớch bị thu hồi để phỏt triển đụ thị là 8.450 ha. Như vậy là nhu cầu này rất bỳc xỳc và cú xu hướng chuyển ra ngoại thành do khu vực nội thành đó quỏ chật trội và giỏ nhà quỏ cao. Theo kế hoạch giai đoạn 2001-2005 diện tớch nhà ở phục vụ di dõn GPMB 232.000 m2, diện tớch đất khoảng 43 ha, kinh phớ ước tớnh 394,4 tỉ đồng, khoảng 5000 căn hộ. Như vậy theo kế hoạch mới chỉ phục vụ được 5000 hộ , cũn rất ớt so với số hộ phải di dời theo qui hoạch đến năm 2010 là 35000 hộ.
Trước nhu cầu bỳc xỳc như vậy, trước hết cần phải phỏt triển nhà ở trực tiộp làm tăng cung nhà ở đỏp ứng cầu nhà ở ngày càng tăng trờn địa bàn TP, cải thiện điều kiện sống cho dõn , gúp phần đảm bảo cụng bằng xó hội và ổn định phỏt triển kinh tế xó hội.PTNO cũn gúp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xó hội và hạ tầng kĩ thuật đụ thị , cải tạo cảnh quan và mụi trường Thủ đụ theo hướng hiện đại , văn minh.
Ngoài tất cả những yếu tố kể trờn ,thỡ cũn nhiều yếu tố khỏc tỏc động đến tổng cầu như: luật phỏp, cỏc chớnh sỏch tài chớnh tớn dụng, ngõn hàng, sự phỏt triển kinh tế của cả nước ,của Hà nội, sự đa dạng hoỏ cỏc phương thức thanh toỏn…những yếu tố đú đều gúp phần tỏc động đỏng kể đến tổng cầu bất động sản Hà nội.
Những yếu tố cơ bản trờn thực tế luụn được điều chỉnh và đó ngày càng kớch cầu bật lờn và là động lực để tăng cung bất động sản.Như vậy thị trường bất động sản Hà nội đang cú nhu cầu lớn ,nhưng chưa được đỏp ứng, đặc biệt là đất ở, nhà ở. Nhu cầu về bất động sản sẽ càng phỏt triển tăng lờn cựng với mức tăng dõn số, tăng thu nhập& mức sống , sự phỏt triển cỏc khu đụ thị mới và yờu cầu của cuộc sống văn minh hiện đại .
I.V) Tỡnh hỡnh cung bất động sản Hà nội. 1) Tỡnh hỡnh cung bất động sản Hà nội
Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mụ mang tớnh qui luật của nền kinh tế thị trường .Đõy là hai đại lượng luụn luụn biến đổi do chịu đựng của nhiều yếu tố tự nhiờn và kinh tế xó hội .
Tổng cung bất động sản được xỏc định bao gồm tổng số lượng cung về cỏc loại bất động sản, nú là toàn bộ số lượng bất động sản cú thể và sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bỏn trờn thị trường . Tổng cung khụng hoàn toàn trựng khớp với tổng số bất động sản hiện cú , bởi cú những bất động sản khụng được tham gia vào thị trường theo qui định phỏp luật và bởi chủ sở hữu sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ khụng cú nhu cầu bỏn ,chuyển nhượng hoặc cú nhu cầu bỏn nhưng khụng phải bằng giỏ hiện hành mà chờ giỏ cao hơn để bỏn. Những nguồn bất động sản trờn khụng được tớnh vào tổng cung bất động sản tại một thời điểm nào đú .
Bất động sản là đất đai cú thuộc tớnh của tài sản mang tớnh chất một loại hàng hoỏ đặc biệt :đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành tớnh hạn chế số lượng , tớnh khụng đồng nhất , tớnh khụng thay thế , tớnh cố định , tớnh vĩnh cửu. Xuất phỏt từ tớnh chất đặc biệt đú mà lượng cung về bất động sản cũng mang những nột rất đặc thự so với cỏc hàng hoỏ thụng thường khỏc .Đất đai là sản phẩm cú nguồn gốc tự nhiờn với số lượng giới hạn và khụng thể tự tạo thờm cung đất đai theo ý muốn chủ quan.Từ đú
giữa cỏc loại đất theo mục đớch sử sụng khỏc nhau thỡ sự thay đổi về cung của loại đất