V) Tỡnh hỡnh giỏ đất tại Hà Nộ
2) Diễn biến giỏ đất trờn thị trường giai đoạn 1994-
Giỏ đất trong giai đoạn này luụn cú sự biến động phức tạp. Sự biến động đú tạo thành những ‘cơn sốt’ về giỏ đất khiến cho thị trường bất động sản luụn được hõm núng. Ta lấy giỏ đất theo điều tra thớ điểm tại một đường phố để làm minh hoạ cho diễn biến giỏ đất ở Hà nội ,đú là ở đường Bà Triệu, Trần Bỡnh Trọng (giỏ trung bỡnh năm) .
gia dat (nghin dong /m2)
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1994 1996 1998 2000 2002
gia dat (nghin dong /m2)
đườngBàTriệu
gia dat(nghin dong/m2) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1994 1996 1998 2000 2002 gia dat(nghin dong/m2) đườngTrầnBỡnhTrọng
Qua hai biểu đồ trờn ta thấy được giỏ đất tại 2 khu vực trờn cũng giống như tỡnh hỡnh giỏ đất tại TP luụn biến động. Theo qui luật thỡ giỏ đất luụn luụn tăng. Điều này cú thể giải thớch là do cung đất luụn khụng đổi trong khi cầu về đất đai lại luụn tăng( nhu cầu đất đai cho chỗ ở, kinh doanh , xõy dựng , đụ thị hoỏ …tăng cựng với gia tăng dõn số), sẽ làm cho giỏ đất luụn tăng . ở một thời điểm nào đú nếu giỏ đất cú giảm thỡ đú chỉ là nhất thời , sau đú giỏ đất lại tăng lờn theo qui luật của nú. Năm 1994, 1995 giỏ đất núi chung tương đối ổn định nhưng đến năm 1996, giỏ đất tăng vọt (gấp 4 lần so với năm 1994).Đõy là cơn sốt khụng chỉ xảy ra ở nước ta mà cũn xảy ra ở cỏc nước trong khu vực, do lỳc đú cỏc nhà đầu tư kinh doanh ở nước ta cũng như ở cỏc nước trong khu vực đổ xụ vào kinh doanh bất động sản , xõy dựng hàng loạt nhà hàng , khỏch sạn ..đó làm tăng cầu giả tạo về đất đai.
Đến khi cỏc ngành kinh doanh này chững lại, cỏc chủ đầu tư khụng cú tiền để trả ngõn hàng và họ đó phải bỏn đất đai , nhà cửa, văn phũng, khỏch sạn, nhà hàng … với giỏ rẻ mong muốn thu hồi vốn . Bởi nờn giỏ đất trong năm 1997-1998 đột ngột
giảm xuống .Đõy chớnh là thời kỳ xảy ra cuộc khủng hoảng tài chớnh , tiền tệ Chõu ỏ, hàng loạt cỏc ngõn hàng đó bị phỏ sản do cỏc nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bị phỏ sản khụng trả nợ được.
Từ năm 1999, gớa đất lại đi vào ổn định (tăng theo qui luật). Nhưng đến cuối năm 2000(thỏng 11-2000) giỏ đất lại tăng cao trở lại, hoạt động mua bỏn bất động sản diễn ra sụi nổi ,thị trường bất động sản lại ‘núng lờn’ cú thể thấy được điều này qua minh chứng về trị giỏ trao đổi bất động sản tại ngõn hàng ACB như sau:
85723 128734 278565 350314 77875 114168 248440 308743 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 31/1 2/98 31/1 2/99 31/1 2/00 31/5 /01
tri gia BDS mua ban (luong)
tri gia BDS thanh toan qua ngan hang (luong)
Trị giỏ BĐS mua bỏn và thanh toỏn qua ngõn hàng ACB
Như vậy, gớa đất tăng mạnh trở lại vào năm 2000 và đến nay giỏ đất vẫn đang tăng. Đầu năm 2001 xảy ra ‘cơn sốt’ đất lớn thứ 2 kể từ khi ‘cơn sốt ’ lớn đầu tiờn vào năm 1992 và hiện nay nú vẫn đang tăng.Thực chất đú là sự gia tăng giỏ cả đột biến đất đụ thị và cỏc địa bàn đang được đụ thị hoỏ, yếu tố làm tăng giỏ đất đột biến trong thời gian này thỡ cú nhiều song cú thể ra một số yếu tố sau đõy :
+Đầu năm 2001 sự thụng thoỏng của luật Doanh nghiệp đi vào cuộc sống, hàng nghỡn doanh nghiệp mới ra đời làm cho nhu cầu về đất để xõy dựng văn phũng ,nhà
xưởng tăng nhanh, đõy là nhõn tố chớnh để khởi động nờn ‘cơn sốt’ đất . Đồng thời việc những điều chỉnh mới trong chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng đó tạo thờm kớch thớch cho ‘cơn sốt’ đất. Thờm vào đú là một nguồn vốn khỏc lặng lẽ nhưng cũng rất đỏng kể và quan trọng đang chảy về thành phố ,đú là cỏc gia đỡnh khỏ giả ở cỏc tỉnh mua đất , mua nhà ở Hà nội, nhiều người sinh sống làm việc tại Hà nội sau một thời gian tớch luỹ thu nhập thỡ cú nhu cầu mua nhà để ở.
+Ngoài những yếu tố kể trờn thỡ yếu tố đầu cơ gúp phần đỏng kể vào tăng giỏ đất, yếu tố đú tạo nờn cơn sốt ảo bắt nguồn từ những nhu cầu tớch trữ, kinh doanh kiếm lời. Yếu tố này do tỏc động bởi yếu tố ‘tõm lý’, yếu tố ‘lũng tin’ vào kinh doanh, mua đất thỡ khụng sợ bị lỗ và họ tin rằng giỏ đất sẽ cũn tiếp tục tăng, vỡ vậy người đầu cơ tiếp tục ‘găm đất đẩy giỏ lờn cao’, điều này càng thể hiện rừ hơn trong thời gian đầu năm 2002 này, giỏ đất ở cỏc khu vực ngoại thành nhất là tại cỏc khu vực cú dự ỏn phỏt triển đụ thị giỏ tăng cao gấp hơn 10 lần so với trước khi chưa cú dự ỏn . Mặt khỏc, do sự sụi động của thị trường và sự tăng giỏ đất cao hiện nay cũng đó kớch thớch cỏc doanh nghiệp, người dõn đầu cơ đất đai ( đầu cơ phỏt sinh), Việc lợi nhuận cao từ đầu cơ kinh doanh đất đai đó làm khiến họ chuyển hướng đầu tư kinh doanh cỏc hàng hoỏ ,dịch vụ…sang kinh doanh lĩnh vực bất động sản. Như vậy ‘cầu giả tạo’ ngày càng tăng lờn đó khiến cho giỏ đất ngày càng tăng lờn quỏ cao so với giỏ trị thực, với khả năng sinh lợi hiện tại của bất động sản .