II) Thực trạng bất động sản Hà Nộ
a) Tỡnh hỡnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để cú thể hỡnh thành thị trường ‘đất đai’ mang quyền sử dụng đất ra làm hàng hoỏ trao đổi trờn thị trưũng, thỡ trứoc hết phải cú người sở hữu đớch thực của hàng hoỏ đú . Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thỳc quỏ trỡnh đăng ký quyền sử dụng đất hợp phỏp. Vỡ vậy ,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư phỏp lý xac lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất ,giỳp người cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú tư cỏch phỏp lý khi cú nhu cầu chuyển nhượng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất .Nơi nào ,người nào chưa đựợc cấp giấy chứng nhận thỡ nơi đú ,người đú chưa thể quản lý chặt chẽ đất đai theo phỏp luật , ngưũi sử dụng đất chưa thể phỏt huy hết quyền và nghĩa vụ của mỡnh trong sử dụng đất ,tài nguyờn đất đai chưa thể khai thỏc với hiệu kinh tế –xó hội cao nhất và việc chuyển nhưọng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất với giấy tờ trao tay chỉ cú gớa trị giữa người mua và người bỏn , khụng cú tớnh chất phỏp lý ,khi xảy ra tranh chấp sẽ khụ ng được phỏp luật baỏ vệ.
Để phỏt huy cao độ năng lực nụi sinh ,đồng thời thu hỳt đầu tư của nước ngoài, việc cấp giỏy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giải ph ỏp cụ thể với Viờt Nam .
Do phải giải quyết nhiốu vấn đề mang tớnh lịch sử nờn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đỏt theo tinh thần của luật phỏp hiện hành là khụng đơn giản, cú nhiều qui trỡnh phải tuõn thủ và nhiều hạn chế cũn tồn tại .Hơn nữa ,do sự phỏt triển khụng đồng đều về k inh tế – xó hội giữa cỏc địa phưong nờn cụng việc này khụng thể tiến hành đồng loạt về thời gian , khụng gian mà phai lựa chiọn những vựng, những đối tương cần làm trước.
Quỏ trinh xem xột cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một quỏ trỡnh nõng cao giỏc ngộ phỏp luật của người sử dụng đất, đào tạo ,bồi dưỡng cỏn bộ quản lý Nhà nước về đất đai.
*Tỡnh hỡnh cấp giõy chứng nhận một số loại đất ở Hà Nội
-Vờ cụng tỏc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp theo
Nghị định 6 4/CP. Đến thỏng 12/2000 đó chỉ đạo và phối hợp với cỏc huyện hoàn
thành cơ bản 100% số xó đó duyệt xong qui hoạch phõn bổ sử dụng đất và phương ỏn giao đất, tổ chức giao đất tại hiện trường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp dược 157.038 giấy trờn tổng số giấy chứng nhận cần cấp là: 193.269 đạt 81,5% trong đú với tổng diện tớch đất nụng nghiẹp là 26.882 đạt 80,4%. Hiện cũn 3 xó chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xó Hội Xỏ (huyện gia lõm), xó yờn sở (huỵen thanh trỡ), xó vừng la (huyện đụng anh).
Trong năm 2000, cấp giõy chứng nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp của cỏc huyờn như sau:
- Huyện Súc Sơn: 17.863 giấy –80,2% - Huyện Từ Liờm: 14.417 giỏy-76,28% - Huyện Thanh Trỡ :1.800,67 giấy –70,36%
-Về cụng tỏc cõp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
thực hiện Nghị định 60/CP.Tổng sú hộ cú nhà ở sở hữu tư nhõn đó kờ khai đăng
ký là 195.743 hộ.Đến cuối thỏng 12/00 , toàn Thành phố đó cấp được 61.980 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại khu vực đụ thị:trong đú cấp theo NĐ 60/CP là 32.218 giấy; theo NĐ 61/CP là 23.762 giấy. Riờng năm 2000 đó cấp 31.060 giấy theo NĐ 60/CP đạt 102,51% kế hoạch và 11.230 giấy theo NĐ 61./CP đạt 112,3% kế hoạch.Trong đú:
+quận Hai Bà Trưng cấp 6.288 giấy đạt 121% kế hoạch
+quận Hoàn kiếm cấp 1.210 giấy đạt 121% kế hoạch
+huyện Súc Sơn cấp 227 giấy đạt 45,4% kế hoạch
+huyện Thanh Trỡ cấp 222 giấy đạt22,6% kộ họach
Kết quả thực hiện năm 2000 đó cú bước chuyển vượt bạc, thực hiện cấp 31.060 giấy chứng nhận đạt 102,51% so với kế hoạch năm 2000 được UBND Thành Phố giao và tăng hơn 4 lần so năm 1999.
Năm 2001 thực hiện bỏn nhà theo NĐ 61 ,cấp 9.747 GCN quyền sử dụng đất ở & quyền sở hữu nhà ở-đạt 168% kế hoạch năm, theo NĐ 60/CP cấp 37.101 hộ. Kết quả khả quan trờn cú được do mọt số nguyen nhõn sau:
-Sau khi cú quyết định số 69/1999/QĐ_UB ngày 18/8/1999 của UBND TP được ban hành.Sở Địa Chớnh Nhà Đất đó kịp thời tổ chức tập huấn cho toàn bộ cỏn bộ tham gia cụn tỏc thực hiện cấp GCN của cỏc quận ,huyện nhờ đú việc triển khai thực hiện đó nhanh chúng đi vào nố nếp.
-Trong quỏ trỡnh thực hiện , cụng tỏc cải cỏch hành chớnh luụn được chỳ trọng ,phương thức xột duỵet hồ sơ thường xuyờn được cải tiến như giảm bớt thành viờn hội đồng xột duyệt , đơn giản hoỏ phương thức phõn loại hồ sơ tại cấp phường , giảm bớt cụng tỏc xột duỵet cấp quận (chỉ xột những trường hựop vướng mỏc..)nhờ đú số lưọng hồ sơ xột cấp giấy chứng nhận đó tăng lờn và chất lượng cũng được nõng cao.
- Cỏc vứong mắc trong cụng tỏc xột cấp GCN trờn địa bàn TP nhất là tại cỏc phướng ,thị trấn đó được phỏt hiẹn ngay và trỡnh TP kịp thời cú cỏc biện phỏp xử lý đó tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại cỏc hội đồng xột cấp GCN quận ,huỵen.
Tuy nhiờn , trong quỏ trỡnh thực hiện vẫn cũn tồn tại một số khú khăn ,vướng mắc làm chậm trễ tiến độ cấp giõy chứng nhận của TP.Đến nay tổng số GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đó cấp trờn địa bàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đõy là con số khụng phải là cao.
Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bổ sung ,UBND TP qui định kể từ ngày
15/3/01 UBND quận Hai Bà Trưng ,huỵen Đụng Anh,Từ Liờm ,Súc Sơn, Gia lõm ,Thanh Trỡ sẽ được quyền tổ chức thẩm định và quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại cỏc đụ thị cho cỏc trường hợp đó kờ khai đăng ký nhà đất tại phường ,thị trấn. Cỏc trường hợp sau vẫn theo qui trỡnh cũ là Sở Địa Chớnh trực tiếp thẩm định rồi trỡnh UBND TP quyết định cấp GCN : nhà cải tạo ,nhà vắng chủ, nhà cụng ty hợp doanh, nhà của người Hoa ; trường hợp cũn nợ tiền sử dụng
đất theo qui định của NĐ 61/ CP. Cỏc quận cũn lại vẫn do TP cấp .Với quy định
này sẽ gúp phần giỳp cho TP đẩy nhanh tiến độ cấp GCN.
b) Sự phỏt triển cỏc khu đụ thị mới của Hà nội.
Bước vào giai đoạn phỏt triển kinh tế thị trưũng ,cựng với sự phỏt triển kinh tế ,thỡ tốc đụ thị húa gia tang , cựng với đú vấn đố nhà ở nổi lờn như một nhu cầu bức bỏch mang tớnh kinh tế –xó hội cao trờn bỡnh diện quốc gia,nhất là ở tại cỏc khu vực đo thị,thành phố .
Việc đụ thị hoỏ tạo ra cung đồng thời cũng tạo ra cầu về bất động sản trờn thị trưũng ,nú gúp phần kớch thớch và làm sụi động thị trường bất động sản tại khu vực được phỏt triển và những khu vực lõn cận .
-Xõy dựng Thủ đụ Hà nội thành trung tõm chớnh trị ,van hoỏ , khoa học-kỹ thuõt ,tài chớnh ,thương mại &kinh tế của Việt Nam,như NQ08 Bộ chớnh trị đó khẳng định đú là nhiệm vụ hàng đầu của Thủ đụ Hà nội .
-Chớnh vỡ vậy ,qui hoach và xõy dựng thủ đụ đàng hoàng hơn ,to đẹp hơn,hiờn đại ngang tầm với thủ đụ của cả nước trong khu vực và trờn thế giới xứng đỏng là Thủ đụ anh hựng là một việc cú ý nghĩa hết sức quan trọng và cần thiết.
-Đầu tư xõy dựng đụ thị mới gúp phần làm giảm sự căng thẳng về nhà ở,về hạ tầng kỹ thuật và mụi trường đụ thị ,đồng thời xõy dựng được một đụ thị chuẩn mực hiện đại ,gúp phần phỏt triển kinh tế –xó hội là một chiến lược cho cụng cuộc xõy dựng Thủ đụ vừa cổ kớnh vừa hiện đại .
*Mục tiờu xõy dựng đụ thị mới của Hà nội:
-Phỏt triển Thủ đụ Hà Nội trở thành một thủ đụ hiện đại bền vững ,xứng đỏng là trung tõm chớnh trị –kinh tế – văn hoỏ-và giao dịch quốc tờ Việt Nam .
-Gúp phõn tạo dựng mụ hỡnh phỏt triển kinh tế mới với cỏc hỡnh thức đầu tư đa dạng tạo được nhiều cụng ăn việc làm ,nõng cao đời sống vật chất và văn hoỏ của người dõn Hà nội.
-Tiếp nhận đầu tư khoa học kỹ thuật , chuyển giao cụng nghệ mới cho đội ngũ cỏn bộ khoa học ,kỹ thuạt và quản lý của Nhà nước, đồng thời nõng cao chất luợng cuộc sống văn hoỏ ,tinh thần cho người dõn thủ đụ.
-Tạo điều kiện để bảo tồn phố cổ Hà nội,điều tiết dõn cư ,bảo vệ mụi trường sinh thỏi ,cải tạo trị thuỷ và khai thỏc cảnh quan mặt nước Sụng Hồng, gỡn giữ bảo tồn di sản kớờn trỳc ,văn hoỏcủa Việt Nam và tiếp thu cỏc nền văn minh của thế giới.
* Sự phỏt triển cỏc khu đụ thị mới
Theo số liệu của hội nghị trỉển khai kế hoạch phỏt triển nhà ở 5 năm ( 01- 05 ) của TP,hiện Hà nội cú 65 dự ỏn phỏt triển khu đụ thị mới và cỏc khu đụ thị tạp trung .Trong đú hiện cú 53 dự ỏn cú tớnh khả thi tương ứng với 20 tr m2 nhà ở và khoảng 6 tr m2 trụ sở văn phũng , cụng trỡnh hạ tầng xó họi đảm bảo cho 37 vạn người ở trong cỏc nhà ở cao tầng, 16 vạn nhà ở trong cỏc khu thấp tầng .
Cho đến nay cụng tỏc qui hoạch đó đi trước một bước, hướng phỏt triển cỏc khu đụ thị mới(cú qui mụ 0,3 ha trở lờn) được tập trung ở hướng Tõy ,Tõy nam&Tõy bắc TP. Tại cỏc khu đụ thị này đó thực hiện điều chỉnh qui hoạch chi tiết cỏc khu đụ thị mới chưa triển khai xay dựng để nõng cao chất lượng qui hoạch kiến trỳc ,cơ cấu căn hộ,kiến trỳc cảnh quan, bảo đảm khụng gian hợp lý ,tạo mặt phố cho trục chớnh. Theo đú cỏc khu đụ thị mới sẽ thực hiện việc điều chỉnh qui hoạch đảm bảo cú tỷ lệ 60% nhà ở căn hộ cao tầng(từ 9 tầng trở lờn),40% biệt thự ,nhà vườn ,chia lụ xõy dựng nhà ống.
Danh mục cỏc khu đụ thị ,đất ,mớớ dự kiến phỏt triển nhà ở xõy dựng giai đoạn 1996-2000 và 2010 (UBND TP HN) T T Tờn cỏc dự ỏn Diện tớch khu đất(ha) Tổng diện tớch sử dụng (m2) ước tớnh kinh phớ (tỉ đồng)
1 Khu Trung Hoà-Yờn Hoà
37 319000 281
2 Khu Định Cụng 35 297 000 287
3 Khu Yờn Hoà 39 300 000 200
4 Khu Đầm Trấu 6,1 67 000 130
5 Khu Phỳc xỏ 2 3,8 50 000 100
6 Khu Đại Cồ Việt 4,7 75 000 460
7 Khu Linh Đàm 110 150 000 500
8 Khu Trung Hoà- Nhõn Chớnh
65,3 500 000 1000
Cụng
10 Khu Di dõn quận Hai Bà Trưng
9,5 90 000 36
11 Khu Hồ Giải Đỏ 8,9 20 000 30
Cỏc dự ỏn liờn doanh và vay vốn nước ngoài
T T Tờn cỏc dự ỏn Diện tớch khu đất(ha) Tổng diện tớch sử dụng (m2) ước tớnh kinh phớ (triờu USD) 1 Khu Nam Thăng
Long –Nội bài
329,5 4.000.000 2 100 2 Khu Bắc Thăng Long 86 5.00.000 240 3 Khu Nghĩa Đụ 22 2.00.000 100 4 Làng Quốc tế Thăng Long 10,2 1.24.000 185
Hiện đó cú12 dự an với tổng diện tớch đất hơn 230 ha đó và đang triển khai xay dựng, đú là khu đụ thị mới Trung Yờn ,Làng quốc tế Thăng long, khu nhà ở Bắc linh đàm, khu nhà ở dịch vụ tổng hợp Hồ linh đàm, khu định cụng, khu đền lừ,Làng sinh viờn, Khu ĐTM Cầu Diễn…
Trong năm 2002 Hà nội sẽ cú 14 khu ĐTM sẽ dược khởi cụng xõy dựng và hoàn thanh vào 2005.Đõy là 14 khu đụ thị được UBND TP xếp vào loại ‘trọng điểm’ đú là: khu ĐTM Mễ Trỡ Hạ, Mỹ Đỡnh- Mễ Trỡ, Mỹ Đỡnh ii, Nam đường Trần Duy Hưng, khu TP giao lưu,Thạch Cầu-Thạch bàn,khu ĐTM Tõy Nam(SAPROP)… Trong tưong lai để đảm bảo sự phỏt triển kinh tộ Hà nội cú sự phỏt trỉen nhanh bền vững ,phải phỏt triển HN với khụng gian mở theo hướng Bắc &Tõy Bắc ,hướng Tõy & Tõy Nam, xõy dựng mạng lưới đụ thị vệ tinh xung quanh thủ dụ theo qui hoạch thống nhất .Trong đú cú khu đụ thị mới Bắc Sụng Hồng& Tõy Hồ Tõy là sự phất triển chiến lược của TP, chưa từng cú từ trước tới nay, với tổng diện tớch 8830 ha trong đú Đụng Anh là 7990 ha ,Từ Liờm là 840 ha.
Những vấn đề thực trạng về nhà đất nờu trờn đó cho thấy thực trạng về nhà đất Hà nội.Từ đú cho thấy sự tỏc động của nú đối với thị trường bất động sản Hà nội,chẳng hạn như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũn chậm là trong những nguyờn nhõn của sự phức tạp của thị trường này (hiện tượng mua bỏn trao tay cũn phổ biến …).Quĩ nhà chật hẹp ,chất lựơng thấp …làm cho cầu về nhà tăng.Sự mở rọng và phỏt triển cỏc khu đụ thị hiện nay đó tạo ra lượng cung đỏng kể,đồng thời kớch thớch cầu, làm cho thị trường nhà đỏt hiện nay rất sụi động…Tất cả điều đú đều là những nhõn tố tỏc động và ảnh hưởng sõu sắc đến thị trường bất động sản.