V) Tỡnh hỡnh giỏ đất tại Hà Nộ
5) Phỏt triển thị trường bất động sản phải gắn với bảo vệ mụi trường.
Phỏt triển thị trường bất động sản phải phự hợp với yờu cầu phỏt triển bền vững của đất nước, tức là khụng làm ụ nhiễm mụi trường sống , khụng làm huỷ hoại và kạn kiệt cỏc nguồn tài nguyờn thiờn nhiờn , khụng gõy ra những tai hoạ. Nú cũng đũi hỏi cỏc đụ thị phải thực hiện kế hoạch hoỏ gia đỡnh để hạ thấp tỷ lệ tăng dõn số tự nhiờn và khống chế số người nhập cư để hạn chế tỷ lệ tăng dõn số cơ học.
II) Cỏc giải phỏp chủ yếu phỏt triển thị trường bất động sản Hà Nội 1) Xõy dựng khung phỏp luật về thị trường bất động sản .
Hiến phỏp nước Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992 quy định: cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất và thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất. Về nhà ở, Hiến phỏp quy định: mọi cụng dõn cú quyền cú nhà ở đồng thời khuyến khớch, giỳp đỡ tập thể và cụng dõn xõy dựng nhà ở theo quy hoạch. Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 đó hỡnh thành một khung phỏp lý về giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận đất cú giỏ và qui định cỏc quyền của người sử dụng đất. Nghị định 60/CP cụng nhận 3 hỡnh thức sở hữu nhà ở đụ thị: sở hữu của cỏc tổ chức, sở hữu tư nhõn. NĐ 61/CP cụng nhận quyền mua bỏn nhà ở , NĐ 87/CP quy định cơ sở để tớnh gớa đất. Bộ luật dõn sự qui định về quyền sở hữu tài sản , hợp đồng mua bỏn nhà , thuờ nhà,; qui định về quyền sử dụng đất , thế chấp quyền sử dụng đất …để tớnh hoỏ quan hệ phỏp lý và hợp đồng.
Những qui định của cỏc văn bản phỏp luật trờn đay là cơ sở phỏp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta nhằm duy trỡ trật tự an toàn xó hội của thị trường kinh doanh bất động sản, cu thể :
- Là cụng cụ bắt buộc cỏc tổ chức, cỏ nhõn thực hiện cỏc nghĩa vụ đối với Nhà nước.
- Đảm bảo sự bỡnh đẳng, cụng bằng giữa cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa cỏc lợi ớch.
Việc đảm bảo khung phỏp luật, thể chế, cỏc cơ chế và chớnh sỏch ưu đói khuyến khớch đầu tư là nhằm tạo ra ‘ sõn chơi ’ tốt nhất cho thành phần kinh tế hoạt động hiệu quả cao. Trước mắt tập trung vào viẹc soạn thảo Luật kinh doanh bất động sản, cỏc văn bản qui phạm phỏp luật cho việc ký kết hợp đồng, thành lập cơ quan cú thẩm quyền đăng ký và thống kờ, xõy dựng trỡnh tự thủ tục đăng ký thống kờ; xõy dựng hệ thống nghĩa vụ tài chớnh một cỏch cương quyết đối với cỏc hành vi vi phạm phỏp luật…
Đối với đất đai, cần tập trung sửa đổi xõy dựng mới chớnh sỏh địa ốc; hoàn chỉnh cỏc quyền và nghĩa vụ của cỏc tổ chức , cỏ nhõn tham gia thị trường bất động sản ; định giỏ đất, chớnh sỏch cho vay bằng thế chấp tại cỏc ngõn hàng…tiến tới xõy dựng Bộ luật đất đai.
Đối với nhà ở, thực hiện cải cỏch triệt để trong cung cấp nhà ở, phỏt triển lưu thụng tiền tệ trong thị trường nhà ở; khuyến thớch mua nhà kết hợp với biện phỏp giảm gớa nhà để tăng sức mua của cỏc thành phần kinh tế . Trong tương lai, nhu cầu xõy dựng Luật nhà ở là rất cấp bỏch.
Xõy dựng cơ chế vận cơ hành cho thị trường bất động sản chớnh thức nhằm khắc phục sự phiền hà trong việc giải quyết cỏc thủ tục hành chớnh hiện nay, qiỳp người mua tỡm đến người bỏn; cung cấp cụng khai và rộng rói giỏ cả về nhà đất; đảm bảo an toàn cho người mua và người bỏn; hoàn chỉnh chế độ thu thuế và lệ phớ …
Trong việc triển khai cỏc hoạt động thị trường bất động sản , nhà nước cần hạn chế tối đa việc can thiệp vào cac hoạt động như tự do giao dịch dõn sự, thoả thuận giữa người mua và ngườ bỏn .
Thực hiện quản lý hành chớnh đối với thị trường bất động sản thụng thường sử dụng cỏc biện phỏp sau:
Thứ nhất: cú kế hoạch hợp lý và khoa học đối với việc phỏt triển và cung cấp đất
đai cho xõy dựng để điều chỉnh cỏc mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất
động sản và tăng cường việc kiểm soỏt giỏ đất, giỏ nhà. Đối với cỏc nhu cầu phỏt triển của kinh tế và xó hội , một kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung cấp đất đai. Đõy là một phương tiện và biện phỏp của nhà nước để thực hiện việc độc quyền trong việc phõn bổ đất đai, ổn định giỏ đất, kiểm soỏt thị trường đất, phõn bổ cú hiệu quả tài nguyờn đất, kiểm soỏt cỏc nguồn thu ngõn sỏch, điều chỉnh cơ cấu đầu tư và giỏm sỏt được qui mụ xõy dựng cơ bản
Sự phỏt triển bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu cụng nghiệp và thương mại đối với sản phẩm của xõy dựng . Vỡ vậy, kinh doanh bất động sản cần phải phỏt triển cõn bằng và phự hợp với tỡnh hỡnh kinh tế của Hà nội. Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải cõn đối nhu cầu phỏt triển của cỏc ngành kinh tế – xó hội khỏc nhau và kinh tế xó hội toàn diện. Việc cung cấp khụng đầy đủ chắc chắn sẽ hạn chế sự phỏt triển kinh tế và đem lại những ảnh hưởng tiờu cực đến đời sống xó hội. Nhưng nếu cung cấp thừa sẽ dẫn đến những tiờu cực lóng phớ đất đai, tiền của; đến lượt nú sẽ gõy ra sự tỏc động tiờu cực đối với sự phỏt triển kinh tế . Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải đỏp ứng một cỏch nhạy bộn những nhu cầu của thị trường . ở đõu cú dấu hiệu bựng nổ đột ngột của thị trường bất động sản , nhà nước cần phải xuất hiện cựng với sự cung cấp kịp thời về nhà đất. Cú như vậy giỏ nhà đất mới được kiểm soỏt và ổn định, ở đõu cú đấu thầu giảm giỏ thị trường bất động sản thỡ việc cấp đất ở đú cũng cần phải giảm giỏ để trỏnh sự sỳt giảm giỏ đất đột ngột. Đối với việc thực hiện kế hoạch, Chớnh phủ nờn nắm chắc thẩm quyền điều chỉnh và khống chế toàn bộ thị trường . Một mặt, đất đai cần phải được dự trữ phục vụ cho việc điều phối và khống chế. Mặt khỏc, lượng đất tớch tụ trong mỗi cụng ty phỏt triển bất động sản cần phải giảm tới mức thấp nhất, cú như vậy
đất dự trữ mới khụng can thiệp vào thị trường gõy khú khăn cho việc điều chỉnh và thống kờ .
Thứ hai: Sử dụng chức năng giỏ đất như một đũn bẩy kinh tế
Tại đụ thị, hầu hết những người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất đều khụng ngoài mục đớch là khụng để xõy dựng cụng trỡnh cụng trỡnh trờn đất đú. Do việc trả tiền sử dụng đất mà giỏ nhà chủ yếu bao gồm: giỏ đất, chi phớ xõy dựng , lợi nhuận, lợi ớch , thuế… trong một thời gian nhất định, chi phớ xõy dựng lói suất ngõn hàng. Tỷ lệ lói chắc chắn sẽ vào ngõn sỏch nhà nước ; việc đầu tư kiếm lời sẽ bị khống chế và thị trường sẽ bị tỏc động bởi những thăng trầm quỏ mạnh. Kết quả là bỡnh thường hoạt động của thị trường và quản lý được cỏc doanh nghiệp. Đối với thị trường, khụng kiếm được lợi nhuận thỡ cú nghĩa là khụng cú cơ hội để đạt được sự thành cụng. Lợi nhuận cần được điều tiết ở một mức độ nhất định. Biện phỏp để đạt được mục tiờu này là thu thuế giỏ trị gia tăng cú chức năng điều chỉnh lợi nhuận vượt mức trở lại cho kho bạc nhà nước . Cỏi được gọi là lệ phớ chuyển nhượng, được tớnh toỏn ở tỷ lệ nhất định và đỏnh thuế. Bờn cạnh thuế giỏ trị gia tăng, thuế luỹ tiến đối với sự chuyển nhượng bất động sản sẽ làm tăng được thu nhập quốc dõn và ngăn chặn được sự chuyển nhượng quỏ mức của bất động sản . Tỡnh trạng đầu cơ được khống chế và lói suất của chuyển nhượng cũng được đưa ra xem xột một cỏch đỳng đắn.
Để làm rừ ràng quyền sử hữu đất đai thuộc toàn dõn do nhà nước thống nhất quản lý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định. Sau khi đất được chuỷờn nhượng, ngoài giỏ đất, một khoản lệ phớ tượng trưng hàng năm chỉ thể hiện rằng đất đai được nhà nước thống nhất quản lý .
Thứ ba: hạn chế đỳng đắn được ỏp dụng đối với khỏch hàng của loại hàng hoỏ là nhà ở.
Theo chương trỡnh phỏt triển nhà ở Hà nội đến năm 2010, diện tớch nhà ở bỡnh quõn trờn đầu người là 8-9 m2/người; nhu cầu cú nhà ở của người dõn là 28.000.000 m2, diện tớch nhà ở cần xõy dựng thờm là 12.490.000 m2, trong đú: dõn tự cải tạo là 5.000.000 m2 (tăng thờm 15% quỹ nhà ở tư nhõn), xõy dựng cỏc khu nhà mới riờng cho người được hưởng chớnh sỏch ưu đói của nhà nước là 400.000 m2. Đõy là một cụng việc đũi hỏi cố gắng lớn, hiện tại số lượng gia đỡnh khụng cú nhà để ở tăng nhanh mà khụng cú chiều hướng giảm sỳt. Bởi vậy, cần thiết phải đặt ra một số điều kiện đối với người mua nhà. ở Hà nội, cỏc căn hộ để bỏn hầu hết đỏp ứng được nhu cầu ở bỡnh thường, ở tạm thời của những người nước ngoài cú đõu tư hoặc quản lý cỏc dự ỏn kinh doanh tại đõy. Trong hiện tại cũng như trong tương lai, nhà nước nờn đề ra chủ trương : một gia đỡnh thường trỳ tại Hà nội chỉ được suất buộc phải sử dụng tỷ lệ lói suất trung bỡnh của xó hội. Vỡ vậy, việc khống chế giỏ đất cú hiệu quả thỡ cú nghĩa là giỏ nhà cũng được khống chế hiệu quả. Việc khống chế giỏ cả đất là việc cần phải làm, đối với thị trường bất động sản giỏ đất đúng một vai trũ quan trọng- là đũn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất nước, điều chỉnh và giỏm sỏt thị trường. Ngoài việc điều tiết và giỏm sỏt thị trường thụng qua quy hoạch, việc điều tiết giỏ đất được thực hiện bằng nhiều phương thức khấc nhau của chuyển nhượng trong thời hạn khỏc nhau và của cỏc đối tượng khỏc nhau. Ba phương thức :bỏn tự do, đấu thầu và hợp đồng thụng qua thương lượng được sử dụng một cỏch linh hoạt; và làm như vậy giỏ đất sẽ bị khống chế, dẫn đến khúng chế giỏ nhà. Trong giai đoạn ban đầu, khi việc kinh doanh bất động sản đang được hỡnh thành, hệ thụng phỏp luật chưa hoàn chỉnh, việc chiển khai thị trường chưa được chớnh thức, giỏ cả thị trường thường xuyờn biến động, khả năng và tõm lý của cỏc doanh nghiệp khụng thể ngay lập tức thớch nghi ngay được với mọi thay đổi của thị trường , vỡ
vậy khụng thể trỏnh được việc ỏp dụng can thiệp hành chớnh. Việc mua bỏn tự do cũng bị ảnh hưởng bởi cỏc yếu tố của thị trường , mà trong một số giai đoạn đặc biệt, cú khuynh hướng nõng giỏ đất lờn một cỏch nhanh chúng. Mặt khỏc, sử dụng quỏ nhiều phương phỏp đàm phỏn ký hợp đồng sẽ gõy khú khăn cho thị trường hoạt động và mục tiờu cạnh tranh cụng bằng. Vỡ vậy, nú sẽ làm hại cho sự phỏt triển của thị trường . Do đú trong giai đoạn ban đầu của thị trường bất động sản, nờn hướng tới việc sử dụng nhiều phương phỏp đấu thầu. Như vậy, một mặt hỡnh thành được văn minh cạnh tranh và thị trường , mặt khỏc khống chế được gớa đất theo tiến trỡnh đi lờn một cỏch thụng suốt trong khuụn khổ kiểm soỏt được. Giỏ đất được phự hợp với khả năng kinh tế, nờn giai đoạn chuyển tiếp từ cơ chế cũ sang cơ chế mới là rất quan trọng, cần được xem xột thận trọng.
Thứ tư: xõy dựng hệ thống thuế đất, vai trũ của thuế đất trong việc điều tiết thị trường bất động sản :
Rừ ràng rằng cơ chế của thị trường bất động sản là rất đỳng đắn và hoạt động của nú là đương nhiờn, giỏ cả của nú về cơ bản là phải cụng khai về giỏ đất và giỏ theo thị trường . Và chớnh phủ núi chung khụng cần phải khống chế trực tiếp. Nú sẽ chấp nhận phương phỏp dựng thuế thay thế để điều tiết thị trường và trật tự cỏc mối quan hệ trong phõn phối . Lợi nhuận thặng dư cú một nhà ở. Những người tạm trỳ, về nguyờn tắc chỉ được thuờ nhà mà khụng cú quyền mua nhà. Cỏc loại nhà hàng hoỏ khụng được phộp tuỳ ý bỏn cho người nước ngoài, nàh cho người nước ngoài phải do nhà nước quản lý theo kế hoạch.
Thứ năm: tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường thứ cấp và sau thứ cấp của bất động sản :
Nhà nứơc cần cú những qui định về phỏp luật đối với việc bỏn , chuyển nhượng , cho thuờ và thế chấp nhà và đất như:
- Thực việc bỏn nhà cần phải cú một số điều kiện tiờn quyết và phải được văn phũng xõy dựng phờ chuẩn theo qui định. Những nhà đó bỏn rồi thỡ khụng được sử dụng làm vật thế chấp . Người mua khụng được phộp chuyển nhượng nhà trước khi hoàn thành cỏc thủ tụa mua và chớnh thức sở hữu ngụi nhà đú .
- Chuyển nhượng và thế chấp bất động sản phải được tiến hành theo đỳng thủ tục về đăng ký và chuyển nhượng hoặc thế chấp tại cơ quan đăng ký cú thẩm quyền , chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ phớ .
- Việc sử dụng đất khụng phải trả tiền hoặc chuyển nhượng đất được miễn giảm thỡ khụng được phộp chuyển nhượng hoặc thế chấp trước khi trả đầy đủ giỏ đất đó qui định trước đú.
- Đối việc cho thuờ bất động sản, cơ chế kiểm tra trước khi thụng qua và đăng ký được chấp nhận. Khụng được phộp cho thuờ nhà khụng hợp phỏp nếu khụng được sự phờ duyệt và đăng ký của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền .Một số hạn chế được hạn chế đối với tiền thuờ, điều kiện đối với hai bờn về việc cho thuờ, khống chế tiền thuờ, quyền và lợi nhuận của người thuờ và cho thuờ cần phải được thể hiện rừ ràng thành cỏc điều khoản trong khi xõy dựng cỏc qui định. - Dựa trờn việc đẩ đai được quản lý thống nhất, nhà và đấ là một thể thống nhất,
khụng thể tỏch rời, giấy chứng nhận, bất động sản bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà . Nhà bỡnh thường và nhà để bỏn theo giỏ chuẩn ( standard – cots- commodity ) do cơ quan Quản lý Nhà quản lý cũng như cỏc toà nhà ở và những nhà để bỏn với lợi nhuận thấp xõy dựng bằng ngõn sỏch nhà nước và cỏc tổ chức cụng cộng khụng được phộp đưa ra thị trường . Lý do tại sao đất đai được sử dụng làm sao cơ sở cho việc thống nhất quản lý nhà và đất là vỡ nhà và đất đú gắn với nhau, chỳng khụng thể tỏch rời. Hơn nữa, nhà phải đi kốm với đất, đú là thực tế về bất động sản như là một thực thể bao trựm hoặc về cơ cấu giỏ trị.
Quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một trong những chức năng quản trọng giỳp nhà nước thống nhất quản lý , điều tiết thị trường theo qui hoạch và phỏp luật. Cụng tỏc quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một quỏ trỡnh mà thực chất là thụng qua đú, Đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tỏc động vào thực trạng thị trường bất động sản một cỏch cú lợi nhất cho quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế- xó hội, bảo vệ cảnh quan mụi trường …, ngăn chặn những tiờu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường . Đõy là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trỡnh hoạt động phỏt triển kinh doanh bất động sản .
Hiến phỏp của ta đó thể hiện đường lối ‘Nhà nước thống nhất quản lý đất đai