V) Tỡnh hỡnh giỏ đất tại Hà Nộ
b) Cỏc hỡnh thức tạo điều kiện:
Việc tạo điều kiện cho người cú thu nhập thấp cải thiện nhà ở cú thể thực hiện bằng nhiều hỡnh thức khỏc nhau tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể của tựng địa phương và nhu cầu về nhà của cỏc đối tượng cần trợ giỳp. Đối với người cú thu nhập thấp cú điều kiện danh dụ, tiết kiệm thỡ cú thể ỏp dụng cỏc hỡnh thức tạo điều kiện khỏc nhau để họ cải thiện nhà ở:
+) Tạo điều kiện về đất ở và cỏc cụng trỡnh kỹ thuật hạ tầng:
Để cú quỹ đất tạo dựng nhà ở đối với cỏc đụ thị cỡ nhỏ chớnh quyền đụ thị cần sắp xếp quy hoạch cỏc khu đất ở rồi cho người cú thu nhập thấp thuờ để tạo dựng nhà ở. Cỏc trường hợp cần phải trang bị hệ thống cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật thỡ huy động vốn của cỏc hộ để xõy dựng cỏc cụng đú trước khi chia lụ đấtcho cỏc hộ
thuờ. Đối với cỏc đụ thị lớn như Hà Nội, đặc biệt là cỏc khu nội thành, cần hạn chế hoặc cấm giao đất cho từng hộ xõy dựng nhà nhằm tiết kiệm đất và trỏnh xu hướng phố huyện hoỏ thành phố. Đối với cỏc khu nhà ổ chuột, cỏc điểm dõn cư tự phỏt, lấn chiếm đất cụng, khụng cú cụng trỡnh kỹ thuật hạ tầng, trước mắt phải chấp nhận chỳng như những khu nhà quỏ độ, chưa thể xúa bỏ ngay được vỡ khụng dễ dàng và rất tốn kộm cho tài chớnh đụ thị. Hơn nữa, người sống ở đõy phần lớn là dõn nghốo, đời sụng khú khăn, họ khụng cú khả năng mua hoặc xõy nhà nơi khỏc. Việc tạo điều kiện của nhà nước đối với nhữ khu nhà này là lập dự ỏn xõy dựng cỏc cụng trỡnh kỹ thuật hạ tầng tối thiểu nhằm tạo điều kiện sống tốt hơn, trong đú nhà nước cú thể hỗ trợ một phần tài chớnh cũn một phần đất ở cộng dồng đúng gúp. Trong quỏ trỡnh quy hoạch xõy dựng phỏt triển đụ thị, phải lập và đẩy nhanh cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở để dần dần xoỏ bỏ cỏc điểm dõn cư nay, tạo cỏc khu ở mới tốt hơn. +) Tạo điều kiện về nhà ở :
Mặc dự cú điều kiện thuận lợi về đất ở và cong trỡnh hạ tầng, nhưng người cú thu nhập thấp cũng cần nhà nước cú nhưng biện phỏp tạo ra quỹ nhà cho thuờ hoặc bỏn trả gúp dài hạn.
Hiện nay hỡnh thức bỏn nhà trả gúp dài hạn chưa phổ biến ở nước ta nhưng rất phổ biến ở nhiều nước khỏc. Đõy là hỡnh thức cú rất nhiều ưu điểm, nú tạo điều kiện cho dõn nghốo cú khả năng sở hữu một ngụi nhà, co điều kiện sụng tụt hơn, giảm đi sự cỏch biệt giữa cỏc tõng lớp dõn cư. Kinh phớ xõy dựng nhà ở cho người cú thu nhập thấp và người nghốo thuờ hoặc mua trả dần đất ở thành phố đầu tư từ “Quỹ phỏt triển nhà ở” của thành phố, trong đú dự kiến thời gian thu hồi vốn khụng quỏ 20 năm đối với nhà bỏn trả dần và khụng quỏ 25 năm kể từ khi bắt đầu thuờ đối với nhà cho thuờ. Để giảm giỏ thành xõy dựng nhà ở, sẽ ỏp dụng một số biện phỏp như : ỏp dụng chế đọ tiền thuờ đõt theo gia nhà nước: khụng ỏp dụng hinh thức giao đất, chỉ xõy dựng nhà nhiốu tầng, nhiều căn hộ khộp kớn, sự dụng tiện lợi . Diện
tớch sử dụng mỗi căn hộ từ 28-50 m2, riờngtầng một được xõy dựng với tiện nghi cao, diện tớch rộng để bỏn theo giỏ thoả thuận hoặc cho thuờ giỏ theo kinh doanh chi cỏc đối tượng cần sử dụng làm cửa hàng để buụn bỏn, dịch vụ, văn phũng… nhằm làm giảm giỏ thành cỏc căn hộ tầng trờn. Kinh phớ đền bự, giải phúng mặt bằng san nền, xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật của dự ỏn nhà ở khụng phõn bổ vào giỏ thành của phần nhà dành cho người thu nhập thấp và người nghốo, mà phõn bổ vào cỏc cụng trỡnh kinh doanh như khỏch sạn, trung tõm thương mại, văn phũng cho thuờ, nhà ở cao cấp…( trừ cỏc dự ỏn định cư ).Đơn vị trỳng thầu xõy dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và người nghốo được miễn giảm khoản nụp 4% lói địng mức theo quy định. Cụng ty kinh doanh nhà ở cũng được miễn nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức đối với hoạt động cho gười thu nhập thấp và người nghốo thuờ hoặc mua bỏn dần. Nhưng ưu đói núi trờn cũgn nhăm hạ giỏ thành nhà ở cho người cú thu nhập thấp và người nghốo, tạo điều kiện cho họ co đủ khả năng thuờ hoặc mua căn hộ đú.
c) Cơ chế tổ chức và kiểm tra:
Đõy là yếu tố hết sức quan trọng đảm bảo tớnh hiệu quả của chớnh sỏch nhà ở núi trung và nhà ở cho người cú thu nhập thấp và người nghốo núi riờng. Đồng thời trỏnh được hiện tượng tiờu cực cú thể xẩy ra. Để đảm bảo việc tạo điều kiện cua nhà nước và tỏc động đến người cú thu nhập thấp và người nghốo cần phải cú 3 yếu tố:
- Cú chớnh sỏch của nhà nước .
- Co tổ chức chỉ đạo thực hiện chu đỏo .
- Cú sự kiểm tra, kiểm soỏt chặt chẽ từ cỏc cơ quan phỏp luật, chớnh quyền cơ sở đoàn thẻ quần chỳng và cụng đồng dõn cư.
Về tổ chức chỉ đạo thực hiện, trờn cơ sở chớnh sỏch của nhà nước, từng địa phương, cỏc tỉnh , thành phố phải lập chương trỡnh nhà ở cho người cú thu nhập thấp, là một bộ phận cấu thành của chương trỡnh nhà của tỉnh, thành phố để hội đồng nhõn dõn cỏc cấp phờ duyệt và chỉ đạo thực hiện, theo chương trỡnh đú, ban chỉ đạo cỏc tỉnh về chinh sỏch nhà ở, đất ở tổ chức chỉ đạo chương trỡnh nhà ở tại địa phương, chỳ trọng tổ chức , xõy dựng cỏc phong trao quần chỳng, cuộc vận động xõy dựng cho người cú thu nhập thấp và người nghốo .
Về tổ chức xõy dựng nờn giao cho cụng ty kinh doanh phỏt triển nhà ở ( hiện đang quản lý, cho thuờ quỹ nhà ở của nhà nước theo quyết định 33/TTg của thủ Tướng Chớnh Phủ ), việc xõy dựng cỏc cụng trỡnh phục vụ, chương trỡnh nhà ở cho người cú thu nhập thấp và người nghốo thụng qua phương thức đấu thầu. Sau đú thử nghiệm thu sản phẩm và tổ chức tiờu thụ sản phẩm cho người cú thu nhập thấp và người nghốo theo kế hoạch của thành phố .
Cỏc cụng ty kinh doanh nhà và cỏc đơn vị nhận thầu được miễn cỏc khoản thuế tương ứng với khối lượng cụng trỡnh xõy dựng cho người cú thu nhập thấp hay cỏc cụng ty này sẽ phải nhận kốm một số khối lượng này cựng với khối lượng xõy dựng nhà ở cao cấp khỏc cú khả năng thu lói cao.
Nguồn tài chớnh xõy dựng nhà ở cho người cú thu nhập thấp được lấy từ quỹ phỏt triển nhà ở của thành phố theo nguyờn tỏc bảo toàn vốn.
Về tổ chức kiẻm tra, kiểm soỏt phải coi trọng vai trũ của cộng đồng dõn cư và chớnh quyền cơ sở, cỏc cơ quan thanh tra cỏc cấp trong việc giỏm sỏt, kiểm tra thực hiện cỏc quy định, tiờu chuẩn, chế độ trong quỏ trỡnh triển khai chớnh sỏch này. Uỷ ban nhõn dõn và hội đồng nhõn dõn cung cấp những kết quả cũng như vướng mắc trong việc thực hiện cụng việc để kịp thời rỳt kinh nghiệm và kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh chớnh sỏch.
Trong điều kiện nước ta hiện nay đang phỏt triển nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng XHCN thỡ chớnh sỏch nhà ở cho người cú thu nhập thấp cú ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tớnh ưu việt và vai trũ của nhà nước trong điều
tiết và quản lý tụt thị trường nhà ở. Giỳp cho người cú thu nhập thấp cú cơ hội cải thiện nơi ở của mỡnh, gúp phần ổn định xó hội, nhanh chúng đỏp ứng yờu cầu nhà ở của nhõn dõn đụ thị trong nhưng năm tới, phự hợp với mục tiờu phỏt triển kinh tế theo hướng cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước.
7 ) Tạo điều kiện cho cỏc doanh nghiệp và cỏ nhõn tham gia phỏt triển nhà và đất: Lực lượng phỏt triển nhà và đất giữ vai trũ chủ yếu trong việc tạo ra những sản phẩm là nhà, đất và kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả món nhu cầu của mọi người về số lượng giỏ cả, mỹ quan, tiện nghi và mức độ bền chắc của sản phẩm .
Để xõy dựng lực lượng này, trước hết nhà nước cần cú chớnh sỏch khuyến khớch việc mở rụng cỏc hỡnh thức : giao dịch dõn dự trong việc mua bỏn nhà đất, tạo điều kiện cho người muốn mua nhà, đất cú thể tiếp xỳc trực tiếp với ngườ cú nhà, đất cần chuyển nhượng ; hoàn chinh quy chế “đang ký hoạt động của cỏc cụng trỡnh đầu tư kinh doanh phỏt triển nhà và đất”, xỏc định rừ quyền và trỏch nhiệm của họ khi được giao làm chủ đầu tư cỏc dự ỏn phỏt triển cỏc khu đụ thị ; cd cơ cế cho tư nhõn được xõy dựng nhà và thực hiện cỏc dự ỏn chia lụ, phỏt triển đất đỏp ứng nhu cầu cuat thị trường.
Bờn cạnh đú, nhà nước cần cú nhưng quy định cụ thể đối với cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Hiện nay, cỏc doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đó được hỡnh thành và hoạt động ở cỏc địa phương, đặc biệt ở cỏc thành phố lớn. Nhưng nhỡn chung cỏc doanh nghiệp đú chưa vững vang và vẫn cũn lỳng tỳng trong điều kiện cạnh tranh của cơ chế thị trường. Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyờn mụn nghiệp vụ chưa được đào tạoỷơ cỏc trường lớp chớnh quy, đại bộ phận trỏi nghành và trưởng thành qua thực tế, đú là một trở ngại lớn. Cần sắp tổ chức lại cỏc doanh nghiệp nhà nước theo hướng tổ chức cỏc Tổng cụng ty địa ốc
mạnh để thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển đụ thị của nhà nước ; xõy dựng và ban hành những qui chế, chớnh sỏch hỗn hợp về vốn, về đất và đào tạo chuyờn mụn nghiệp vụ đầu tư kinh doanh bất động sản .
Để đỏp ứng nhu cầu phỏt triển kinh tế – xó hội và nhu cầu cải thiện đời sống của tầng lớp dõn cư, thị trường bất động sản ngày càng được mở rộng, thu hỳt sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Đõy là nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thỏc tài nguyờn quý hiếm đất đai của nhà nước , nờn nú khụng những mang ý nghĩa kinh tế mà cũn mang ý nghĩa quan trọng về chớnh trị- xó hội quan trọng. Để tạo điều kiện cho cỏc doang nghiệp nhà nước vươn lờn làm nũng cốt đầu tư xõy dựng , cỏc khu dõn cư mới , cần thực hiện cỏc chớnh sỏch giao vốn bằng qũi đất cho cỏc doanh nghiệp đầu tư xõy dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở tại cỏc khu dõn cư đụ thị, với cơ chế tài chớnh phự hợp như định giỏ đất tại thời điểm giao đất và cú thể trả tiền sử dụng đất khi khai tỏc cụng trỡnh hạ tầng hoặc cụng trỡnh kiến trỳc . Mặt khỏc, chớ phớ đền bự giải toả và đầu tư hạ tầng kỹ thuật- xó hội sẽ được trừ nghĩa vụ về đất.
Để khắc phục sự phõn tỏn và hoạt động tự phỏt của cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo đỳng qui định của phỏp luật . Đồng thời, phải tăng cường cụng tỏc thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phỏt hiện, xử lý cỏc trường hợp vi phạm chế độ quản lý và sử dụng. Mở rộng hệ thống ngõn hàng chuyờn doanh tham gia vào thị trường bất động sản , gúp phần nõng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đỏp ứng nhu cầu vốn đõu tư cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và gúp phần quản lý thị trường bất động sản .
8) Đào tạo nghiệp vụ chuyờn mụn trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, vỡ vậy cần chỳ trọng đào tạo những kỹ năng phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản .