III) Tỡnh hỡnh cầu bất động sản tại Hà nội 1) Tỡnh hỡnh cầu bất động sản tại Hà nộ
dân tự đầu tư xây dựng
hàng năm chỉ đạt 200000 m2.
Trong năm 2001 kết quả đạt được như sau:
Kế hoạch(m2) Thực hiện (m2)
Tổng cộng 620887 843410
-theo dự ỏn 417585
-dõn tự đầu tư xõy dựng 425825
Kết quả trờn được biểu diễn như sau ( nghỡn m2)
0100000 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1998 1999 2000 2001 theo dự án
dân tự đầu tư xâydựng dựng
tổng cộng
Từ cỏc số liệu trờn và tỡnh hỡnh thực tế ta thấy rằng việc phỏt triển nhà ở đang ngày tăng một cỏch mạnh mẽ .
Tổng số m2 nhà ở xõy dựng mới trong 3 năm 98- 00 là 1.352.212 m2 trong đú PTNO theo dự ỏn đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh gúp phần đỏng kể vào viẹc PTNO, riờng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xõy mới trong năm.
Kết quả trong PTNO theo dự ỏn của cỏc chủ dự ỏn phõn theo chủ đầu tư như sau : - Cỏc chủ đầu tư thuộc địa phương xõy dựng được : 241.883 m2 chớếm 60%
tổng m2 nhà ở theo dự ỏn .
- Cỏc chủ đầu tư thuộc Trung ương xõy dựng được: 160.976 m2 chiếm 40% tổng m2 nhà ở theo dự ỏn .
Qua kết quả PTNO trờn cho thấy cỏc Doanh nghiệp là nhà đầu tư kiờm nhà thầu thực hiện được khối lưọng lớn hơn cỏc Doanh nghiệp là nhà thầu kiờm nhà đõu tư .Vớ dụ Tổng cụng ty Đầu tư & Phỏt triển Đụ thị (HUD) trong 3 năm 98-00 đó thực hiện dược 99.032 m2 chiếm 61,5% trong tổng khối lượng thực hiện của cỏc chủ đầu tư thuộc trung ương (160.976 m2) và chiếm tỷ lệ 24,58 % trong tổng số khối lượng PTNO theo cỏc dự ỏn của Thành phố.
*PTNO theo dự ỏn phõn theo địa bàn quận ,huyện:
Trong 3 năm 98-00 ,kết quả nhà ở xõy dựng mới theo dự ỏn phõn theo địa bàn quận ,huyện như sau:
Quận Hai Bà Trưng :91.866 m2; Huyện Thanh Trỡ :74.496 m2 ; Quận Cầu Giấy : 56.860 m2; Quận Ba Đỡnh :56.168 m2.
Cỏc địa bàn ở mức trung bỡnh: Đống Đa ,Từ Liờm ,Thanh Xuõn.
Cỏc địa bàn kộm phỏt triển: Hoàn Kiếm ,Gia Lõm,Tõy Hồ , riờng Đụng Anh, Súc Sơn khụng cú sản phẩm m2 nhà ở theo cỏc dự ỏn.
-PTNO phõn theo cỏc dự ỏn nhỏ lẻ &khu đụ thị mới, khu dõn cư tập trung :_+ PTNO phõn theo cỏc dự ỏn nhỏ lẻ giảm dần theo cac năm :1998(90%) ,1999(70%), 2000(50%). Ngược lại tại cỏc khu đụ thị mới, khu dõn cư tập trung lại tăng lờn.
Trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xõy dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.Trong đú :
-Cỏc địa bàn phỏt triển với khối lượng tương đối lớn là :Hai Bà Trưng,Cầu Giấy,Đống Đa ,Thanh Xuõn ,Tõy Hồ .
-Cỏc địa bàn phỏt triển với khối lượng trung bỡnh là : Ba Đỡnh , Hoàn Kiếm.
-Cỏc địa bàn phỏt triển với khối lượng ở mức thấp là: Gia Lõm, Đụng Anh, Thanh Trỡ, Từ Liờm ,Súc Sơn.
Việc nhà ở do dõn tự đầu tư xõy dựng , cải tạo phần lớn là xõy dựng sai phộp ,trỏi phộp ,thời diểm 2000 là 3,7% so với tổng số nhà dõn tự xõy dựng.
** Mục tiờu kế hoạch PTNO năm 2001-2005,và 2010.
Năm 2001-2005 đầu tư xõy mới 3,5 tr m2 nhà ở. Đến 2010 phấn đấu mục tiờu bỡnh quan 9m2/người, đầu tư xõy đựng mới từ 9-10 tr m2 nhà ở.
Cỏc chỉ tiờu kế hoạch2001-2005 như sau: +PTNO theo dự ỏn :1,2-1,5 tr m2
+PTNO do dõn tự đầu tư xõy dựng :1,8-2 tr m2 +Tổng cộng: 3-3,5 tr m2
Trong đú nhu cầu về quĩ nhà ở do ngõn sỏch đầu tư 315.402 m2, diện tớch đất khoảng 433 ha ,ứớc tớnh 536,2 tỷ đồng, bao gồm:
- Nhà ở phục vụ di dõn GPMB :232000 m2, kinh phớ ước tớnh 394,4 tỷ đồng ,khoảng 5000 căn họ đang là nhu cầu cấp bỏch .
- Nhà ở phục vụ theo NQ số 58/1998/NQ UBTVQH-10 ngày 20/8/1998 cuả UBTV QH vố giao dịch dõn sự về nhà ở xỏc lập, trước ngày 1/7/1991:42162 m2 nhà ở ,14054 m2 đất, kinh phớ ước tớnh 37,74 tỷ đồng.
- Nhà ở để cải tạo ,di chuyển dõn đang ở cỏc nhà chung cư cao tầng trong tỡnh trạng nguy hiểm:19.240 m22 nhà với 481 căn hộ , kinh phớ ước tớnh 32, 708 t ỷ đồng.
- Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước để TP quản lý cho thuờ ,bỏn.Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500000m2 quĩ nhà của nhà nước thuộc khu nàh ở do TP quản lý và tiộp nhận nhà tự quản với kinh phớ 500 tỷ đồng (chưa kể kinh phớ đầu tư XDHTKT).
Như vậy, hiện nay ở Hà nội nguồn cung về đất ở , nhà ở chủ yếu do nhà nước và nhõn dõn tự đầu tư xõy dựng:
- Nhà nước thực hiện đầu tư qua cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở,và cỏc cụng ty hiện đang thực hiện cỏc dự ỏn này ở Hà nội là Tổng Cty đầu tư và phỏt triển đụ thị của Bộ Xõy Dựng, Tcty đầu tư và phỏt triển nhà thành phố Hà nội, Tcty Xõy Dựng Hà Nội. Phỏt triển nhà ở theo cỏc dự ỏn được duyệt trong thời gian qua như sau: Tổng số m2 nhà ở xõy dựng mới trong 3 năm 98-00 là 1.352.212 m2 trong đú PTNO theo dự ỏn đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh gúp phần đỏng kể vào viẹc PTNO, riờng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xõy mới trong năm.
- PTNO do dõn tự đầu tư xõy dựng, cải tạo. giai đoạn 1996- 2000:1.177.256 m2, trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xõy dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%. Như vậy, trong thời gian qua khu vực do dõn tự đầu tư xõy dựng nhà ở là chủ yếu và chiếm phần lớn số lượng nhà ở xõy mới . Cỏc hoạt động tăng cung này thường độc lập với những nguyờn tắc , qui định trong kỹ thuật xõy dựng và kiến trỳc nhà ở của nhà nước và cũng được đầu tư phỏt triển từ nguồn vốn tư nhõn. Những bất động sản được hỡnh thàth bằng cỏch tự xõy dựng thiết kế riờng tuỳ theo khả năng tài mớnh của từng người nờn chỳng rất đa dạng về cấp độ , mang tớnh chất và phạm vi ,địa bàn khỏc nhau, đồng thời tạo thành một nguồn lượng cung bất động sản khỏ lớn và phong phỳ trờn thị trường.
Trong thời gian qua, việc tăng cung bất động sản trờn địa bàn Hà nội cũn chậm ,nhưng đó huy động được cỏc nguồn lực và phỏt huy nội lực thu hỳt vốn đầu tư ,
thỳc đẩy tiờu dựng và lưu thụng tiền tệ gúp phần chống lạm phỏt , ổn định kinh tế – xó hội và gúp phần đỏng kể vào sự phỏt triển kinh tế –xó hội của Thành phố .
2) Những nguyờn nhõn làm cung bất động sản tăng chậm.
- Việc quỏn triệt và thể chế hoỏ cỏc quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phỏt triển nhà ở thành kế hoạch hành động cũn hạn chế, nhiều giải phỏp , chớnh sỏch về phỏt triẻn nhà ở chưa được thể chế hoỏ thành qui định của chớnh quyền để đưa vào cuộc sống.
- Quản lý của chớnh quyền và cỏc ngành, cỏc cấp về phỏt triển nhà ở trong tỡnh hỡnh mới chưa chuyển mạnh theo yờu cầu quản lý phỏt triển, ớt chỳ ý đến tạo mụi trường về cơ chế chớnh sỏch, về mụi trường đầu tư, tài chớnh, tớn dụng ,mụi trường phỏp lý và chỉ đạo tổ chức , cỏc mụ hỡnh phỏt triển nhà ở theo tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, cũn cú tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chớnh sỏch chưa đồng bộ của nhà nước , ớt quan tõm tỡm giải phỏp vận dụng sỏng tạo luật phỏp , chớnh sỏch của nhà nước để phỏt triển nhà ở cho dõn cư tại địa phương , đơn vị mỡnh.
- Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xó hội hoỏ phỏt triển nhà ở với xó hội hoỏ cỏc lĩnh vực khỏc chưa tập trung đồng bộ nờn hiệu quả đầu tư cũn thấp , quản lý khai thỏc cũn lỳng tỳng , chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại cỏc vựng ven đụ.
- Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của cỏc ngành , cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của cỏc nhà đầu tư cũn hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thớ điểm .Một số dự ỏn đó được phờ duyệt đầu tư , đó cú quyết định giao đất nhưng triển khai cũn chậm .
- Hạn chế về khả năng tài chớnh của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật phỏp chưa thể vượt qua như cơ sở phỏp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp gớấy phộp xõy dựng nhà ở cho dõn , về quyền của cỏc nhà đầu tư khu đụ thị mới trong việc xử lý cỏc trường hợp xõy dựng trỏi
phộp, sai phộp,và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp cú chỗ ở đụ thị ,về quĩ đất cho nhu cầu di dõn giải phúng mặt bằng…đang là những khú khăn cần nhanh chúng giải quyết.
- Cụng tỏc giải phúng mặt bằng cũn gặp nhiều khú khăn làm chậm tớen độ triển khai dự ỏn:
+ Do chi phớ đền bự giải toả mặt bằng và tỏi định cư quỏ lớn gõy khú khăn về vốn đầu tư.
+ Chớnh sỏch đền bự và tỏi định cư cũn nhiều vướng mắc.
Trờn đõy là một số nguyờn nhõn khiến cho cung nhà đất cũn chậm . Những nguyờn nhõn này cú khỏch quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chớnh. Do vậy để giải quyết vấn đề naỳ chớnh quyền cỏc cấp , ngành liờn quan phải nỗ lực hơn nữa. Việc phỏt triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đỏp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà nội, tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhõn dõn, nõng cao cơ sở hạ tầng xó hội và hạ tầng kĩ thuật đụ thị theo hướng văn minh hiẹn đại . Mặt khỏc, phỏt triển nhà ở núi riờng và phỏt triển bất động sản núi chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nõng cao thu nhập cho người lao động. Phỏt triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dõy chuyền kớch cầu đầu tư tiờu dựng cho phỏt triển cỏc ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khỏc trực tiếp và giỏn tiếp liờn quan . Hơn nữa, trong bối cảnh giảm sỳt tổng cầu thị trường và sự biến động cỏc cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay, thỡ việc đầu tư phỏt triển bất động sản lại càng cú ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế –xó hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai.