MỤC LỤC
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. + Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng. Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định. + Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản. + Chính sách và pháp luật của nhà nước. Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất. 4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung.
Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản. - các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển về bên trái.
- thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội. Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà.
Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh thái, an ninh xã hội.
Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT. Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh thái, an ninh xã hội. nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác. Như vậy, kinh tế đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở. II) Thực trạng bất động sản Hà Nội.
* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tương đối lớn và không đồng đều. - Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác động của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở.
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 ,chiếm hơn 40% quĩ nhà ở TP,trong đó ngành nhà đất mới chỉ quản lý được khoảng 1,8 tr m2, số còn lại dio các cơ quan tự quản (bảng sau).Quĩ nha ở thuộc sở hữu Nhà nứoc do TP quản lý rất đa dạng ,bao gồm nhà trưng thu sau chỉ nhà đất, nàh chung cư thấp tầng và cao tầng .Quĩ nhà ở trong khu phố cổ ,phố cũ đều đan xen sở hữu tư nhân & Nhà nước quản lý , do vậy công tác quản lý vô cùng phức tạp. Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ , mang hạ tầng kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân cư phân bố khồng đều, quá tải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phưòng có mật độ tới 40.000 người/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 người /km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tíên hành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Hà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đòi hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụng trong tương lai. Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội. ý kiến đánh giá điện Nước Khu. Vệ sinh môi trường. d) Về tính chất quản lý. Nhà ở hà Nội rất lộn xộn do quản lý phân tán và bị buông lỏng thơi gian dài nên trật tự kỷ cương giẳm.Tình trạng xây dựng cơi nới không phép va trái phép trên 80% .Nhà ở tự quản thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm gì cũng đựoc ,không theo chế độ chính sách chung. Nhiều cơ quan bỏ rơi không quản lý các khu nhà tập thể nhất là đối với các cơ quan bị giải thể .người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa ,lấn chiếm hoặc chuyển nhượng cho người ngoai cơ quan dến ở. Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngưòi thue nhà tự cho mình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuê nhà thực thi chức năng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ra những điều kiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần di chuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhà theo qui định của pháp luật .Tình trạng tự do chuyển nhượng không thông qua cơ quan quản lý về nhà là phổ biến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trường hợp chuyển đổi hợp đồng chưa đăng ký lại với cơ quan quản lý của TP. Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nên việc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thượng phổ biến ,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần. e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội.
-Trong quá trình thực hiện , công tác cải cách hành chính luôn được chú trọng ,phương thức xét duỵet hồ sơ thường xuyên được cải tiến như giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt , đơn giản hoá phương thức phân loại hồ sơ tại cấp phường , giảm bớt công tác xét duỵet cấp quận (chỉ xét những trường hựop vướng mác.)nhờ đó số lưọng hồ sơ xét cấp giấy chứng nhận đã tăng lên và chất lượng cũng được nâng cao. - Các vứong mắc trong công tác xét cấp GCN trên địa bàn TP nhất là tại các phướng ,thị trấn đã được phát hiẹn ngay và trình TP kịp thời có các biện pháp xử lý đã tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại các hội đồng xét cấp GCN quận ,huỵen. Tuy nhiên , trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khó khăn ,vướng mắc làm chậm trễ tiến độ cấp giây chứng nhận của TP.Đến nay tổng số GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đã cấp trên địa bàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đây là con số không phải là cao. Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bổ sung ,UBND TP qui định kể từ ngày 15/3/01 UBND quận Hai Bà Trưng ,huỵen Đông Anh,Từ Liêm ,Sóc Sơn, Gia lâm ,Thanh Trì sẽ được quyền tổ chức thẩm định và quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các đô thị cho các trường hợp đã kê khai đăng ký nhà đất tại phường ,thị trấn. Các trường hợp sau vẫn theo qui trình cũ là Sở Địa Chính trực tiếp thẩm định rồi trình UBND TP quyết định cấp GCN : nhà cải tạo ,nhà vắng chủ, nhà công ty hợp doanh, nhà của người Hoa ; trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất theo qui định của NĐ 61/ CP. Các quận còn lại vẫn do TP cấp .Với quy định này sẽ góp phần giúp cho TP đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội. Những vấn đề thực trạng về nhà đất nêu trên đã cho thấy thực trạng về nhà đất Hà nội.Từ đó cho thấy sự tác động của nó đối với thị trường bất động sản Hà nội,chẳng hạn như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn chậm là trong những nguyên nhân của sự phức tạp của thị trường này (hiện tượng mua bán trao tay còn phổ biến …).Quĩ nhà chật hẹp ,chất lựơng thấp …làm cho cầu về nhà tăng.Sự mở rọng và phát triển các khu đô thị hiện nay đã tạo ra lượng cung đáng kể,đồng thời kích thích cầu, làm cho thị trường nhà đát hiện nay rất sôi động…Tất cả điều đó đều là những nhân tố tác động và ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản.
Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có những đối tượng, thành phần trong xã hội xuất hiện nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại khong trở thành cầu thực tế vì thiếu khả năng thanh toán, ngược lại có những đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu đùng nhưng có nhu cầu tích luỹ ,đầu cơ bất động sản và có khả năng thanh toán thì lại trở thành nhu cầu thực tế .Do vạy, cầu về môĩ loại bất động sản nói riêng và tổng cầu về bất động sản nói chung đều có mối quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán. Như vậy do nhiều yếu tố khác nhau, cầu bất động sản hiện nay ở Hà nội đang tăng mạnh , điều đó rễ dàng nhận ra trong sư sôi động của thị trường bất động sản hiện nay.Trong đó đặc biệt là cầu về đất ở ,nhà ở tăng mạnh ,điều đáng chú ý nữa là cầu hiện naychủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục đích tích trữ ,đầu cơ kinh doanh bất động sản của một bộ phận người có thu nhập cao, người có khả năng thanh toán.
Trước nhu cầu búc xúc như vậy, trước hết cần phải phát triển nhà ở trực tiép làm tăng cung nhà ở đáp ứng cầu nhà ở ngày càng tăng trên địa bàn TP, cải thiện điều kiện sống cho dân , góp phần đảm bảo công bằng xã hội và ổn định phát triển kinh tế xã hội.PTNO còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị , cải tạo cảnh quan và môi trường Thủ đô theo hướng hiện đại , văn minh. Ngoài tất cả những yếu tố kể trên ,thì còn nhiều yếu tố khác tác động đến tổng cầu như: luật pháp, các chính sách tài chính tín dụng, ngân hàng, sự phát triển kinh tế của cả nước ,của Hà nội, sự đa dạng hoá các phương thức thanh toán…những yếu tố đó đều góp phần tác động đáng kể đến tổng cầu bất động sản Hà nội.
Để đảm bảo kinh tế Thủ đô có nhịp độ tăng trưởng nhanh bền vững đến năm 2010, tổng sản phẩm xã hội (GDP) của Hà Nôi tăng 2,7 lân so năm 2000 ,thu nhập bình quân của nhân dân tăng 2 lân so với năm 2000, tốc độ tăng trưỏng hàng năm khoảng 10%-11%, phải phát triển Hà nội với không gian mở theo hướng Bắc&Tây Bắc ,hướng Tây và Tây Nam ; nghiên cứu việc chỉnh trị Sông Hồng và qui hoạch khai thác hai bên Sông hồng; xây dựng mạng lứới đô thị vệ tinh xung quanh Thủ đô theo qui hoạch thống nhất hiện đại hoá hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị trước một bước so với yêu cầu phát triển Thủ đô. - Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước để TP quản lý cho thuê ,bán.Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500000m2 quĩ nhà của nhà nước thuộc khu nàh ở do TP quản lý và tiép nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng (chưa kể kinh phí đầu tư XDHTKT). Như vậy, hiện nay ở Hà nội nguồn cung về đất ở , nhà ở chủ yếu do nhà nước và nhân dân tự đầu tư xây dựng:. - Nhà nước thực hiện đầu tư qua các dự án phát triển nhà ở,và các công ty hiện đang thực hiện các dự án này ở Hà nội là Tổng Cty đầu tư và phát triển đô thị của Bộ Xây Dựng, Tcty đầu tư và phát triển nhà thành phố Hà nội, Tcty Xây Dựng Hà Nội. Phát triển nhà ở theo các dự án được duyệt trong thời gian qua như sau:. - PTNO do dân tự đầu tư xây dựng, cải tạo. Như vậy, trong thời gian qua khu vực do dân tự đầu tư xây dựng nhà ở là chủ yếu và chiếm phần lớn số lượng nhà ở xây mới. Các hoạt động tăng cung này thường độc lập với những nguyên tắc , qui định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của nhà nước và cũng được đầu tư phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những bất động sản được hình thàth bằng cách tự xây dựng thiết kế riêng tuỳ theo khả năng tài mính của từng người nên chúng rất đa dạng về cấp độ , mang tính chất và phạm vi ,địa bàn khác nhau, đồng thời tạo thành một nguồn lượng cung bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường. Trong thời gian qua, việc tăng cung bất động sản trên địa bàn Hà nội còn chậm ,nhưng đã huy động được các nguồn lực và phát huy nội lực thu hút vốn đầu tư ,. thúc đẩy tiêu dùng và lưu thông tiền tệ góp phần chống lạm phát , ổn định kinh tế – xã hội và góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế –xã hội của Thành phố. 2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm. - Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế, nhiều giải pháp , chính sách về phát triẻn nhà ở chưa được thể chế hoá thành qui định của chính quyền để đưa vào cuộc sống. - Quản lý của chính quyền và các ngành, các cấp về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phát triển, ít chú ý đến tạo môi trường về cơ chế chính sách, về môi trường đầu tư, tài chính, tín dụng ,môi trường pháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, còn có tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ít quan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp , chính sách của nhà nước để phát triển nhà ở cho dân cư tại địa phương , đơn vị mình. - Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp , quản lý khai thác còn lúng túng , chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại các vùng ven đô. - Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành , cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thí điểm .Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư , đã có quyết định giao đất nhưng triển khai còn chậm. - Hạn chế về khả năng tài chính của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật pháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp gíấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quyền của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái. phép, sai phép,và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị ,về quĩ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng…đang là những khó khăn cần nhanh chóng giải quyết. - Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn làm chậm tíen độ triển khai dự án:. + Do chi phí đền bù giải toả mặt bằng và tái định cư quá lớn gây khó khăn về vốn đầu tư. + Chính sách đền bù và tái định cư còn nhiều vướng mắc. Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho cung nhà đất còn chậm. Những nguyên nhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính. Do vậy để giải quyết vấn đề naỳ chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa. Việc phát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà nội, tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân, nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị theo hướng văn minh hiẹn đại. Mặt khác, phát triển nhà ở nói riêng và phát triển bất động sản nói chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động. Phát triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan. Hơn nữa, trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay, thì việc đầu tư phát triển bất động sản lại càng có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế –xã hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai. V) Tình hình giá đất tại Hà Nội.
Trong báo cáo Chính trị tại Đại hội lần thứ IX ( T4/2000) có nêu : ‘ hình thành và phát triển thị trường bất động sản , bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư’. Cụ thể hoá hơn, trong phương hướng nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế – xó hội 5 năm 2001-2005 trỡnh tại Đại hội ĩ cũng nờu rừ : ‘ phỏt triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất tạo đièu kiênj thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất , mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quĩ đất của các doang nghiệp nhà nước , cơ quan nhà nước lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí , kếm hiẹu quả. Hoang thành dứt điểm việc đăng ký và cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên toàn quốc, trước hết là các đô thị… sửa đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà , thúc đẩy quả trình bán nhà thuộc sở hữu nhà nước tại các khu đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh bất động sản … từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Quy hoạch sử dụng đất nhất là ở các đô thị theo hướng văn minh hiện đại , công bố công khai quy hoạch này để doanh nghiệp và người dân thực hiện’. Dựa theo những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta như trên, thì thị trường bất động sản phải được thực hiện dựa trên những quan điểm cụ thể như sau:. 1) Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có vai ttò to lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và đang ở giai sơ khai, hoạt động của thị trường còn mang tính chất tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Trong những năm tới , để hình thành một thị trường bất động sản chính thức , phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực của thị trường bất động sản , cần tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên những phương diện sau:. Thứ nhất: tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai. Thứ hai: Nhà nước thống nhất quản lý t heo qui hoạch và pháp lỵât. Nhà nước cần tăng cường xây dựng và nâng cao chất lượng quản lý , triển khai thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất , đưa qui hoạch và kế hoạch trở lại đúng vị trí là công cụ phục vụ cho quá trình phát triển về kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng. Thứ ba: đổi mới hệ thống tổ chức quản lý đất đai cùng với việc xây dựng một đội ngũ cán bộ chuyên ngành tương ứng là cần thiết, có vai trò quyết định. 2) Quan điểm kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống và hiện đại. Bất kỳ một quốc gia nào muốn phát triể n vững mạnh đều phải chú ý kết hợp các yếu tố lịch sử, truyền thống và hiện đại trên mọi lĩnh vực: kinh tế, văn hoá, xã hội. Phát triển thị trường bất động sản là một yêu cầu cấp thiết để phát triển kinh tế đất nước nói chung và thủ đô Hà nội nói riêng; đầu tư kinh doanh bất động sản là một ngành luôn đòi hỏi có những ý tưởng mới lạ, hiện đại trong xây dựng và phát trỉen. Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản cũng không thể bỏ qua được các yếu tố lịch sử , truyền thống của Thủ đô, của đất nước. Đó là bản sắc dân tộc cần được kế thừa phát huy, thời gian vừa qua Nhà nước đã gia quyết định bảo tồn khu phố cổ , người dân không tự tự ý mua bán, xây dựng thay đổi kiểu dáng , thiết kế của các ngôi nhà trobng khu phố cổ. 3) Khuyến khích sự phát triển của các thành phần kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản la lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn. Việc phát triển các thành phần kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là cần thiết để khai thác tiềm năng của các thành phần kinh tế , phát triển sản xuất. Do yêu cầu phát triển của đất nước nói chung cũng như của Thủ đô nói riêng trong thời gian tới , ngành đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ thu hút của nhiều thành phần kinh tế trong và ngời nước. Đây là một ngành kinh tế quan trọng , vì vậy phải kích thích các thành phần kinh tế phát triển lĩnh vực này, trong đó các doanh nghiệp nhà nước đóng vai trò chủ đạo. Thực hiện tỏ chức sắp xếp các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật. Các hoạt động t ư vấn , môi giới bất động sản cần được chấn chỉnh lại để đảm bảo hoạt động có hiệu quả trên các mặt : cung cấp thông tin, pháp luật và dịch vụ về bất động sản. 4) Mở rộng hợp tác trong và ngoài nước. So với các nước trong khu vực và trên thế giới, thị trường bất động sản ở Viêt nam còn kém phát triển, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt nam còn thiếu kinh nghiệm. Bởi vậy, trong những năm tới môt trong những biện pháp có hiệu quả để phát triển thị trường bất động sản đó là mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước. Qua đó , các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ học hỏi được nhiều rủi ro cũng như tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường. Các nhà thiết kế thi công xây dựng công trình , tiếp thu được những công nghệ hiện đại, trình đọ quản lý, qua đó hàng hoá trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng phong phú về kiểu dáng, chất lượng.đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng. 5) Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với bảo vệ môi trường. Phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp với yêu cầu phát triển bền vững của đất nước, tức là không làm ô nhiễm môi trường sống , không làm huỷ hoại và kạn kiệt các nguồn tài nguyên thiên nhiên , không gây ra những tai hoạ. Nó cũng đòi hỏi các đô thị phải thực hiện kế hoạch hoá gia đình để hạ thấp tỷ lệ tăng dân số tự nhiên và khống chế số người nhập cư để hạn chế tỷ lệ tăng dân số cơ học. II) Các giải pháp chủ yếu phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 1) Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992 quy định: các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Về nhà ở, Hiến pháp quy định: mọi công dân có quyền có nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch. Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 đã hình thành một khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá và qui định các quyền của người sử dụng đất. Nghị định 60/CP công nhận 3 hình thức sở hữu nhà ở đô thị: sở hữu của các tổ chức, sở hữu tư nhân. Bộ luật dân sự qui định về quyền sở hữu tài sản , hợp đồng mua bán nhà , thuê nhà,; qui định về quyền sử dụng đất , thế chấp quyền sử dụng đất …để tính hoá quan hệ pháp lý và hợp đồng. Những qui định của các văn bản pháp luật trên đay là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta nhằm duy trì trật tự an toàn xã hội của thị trường kinh doanh bất động sản, cu thể :. - Là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. - Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Việc đảm bảo khung pháp luật, thể chế, các cơ chế và chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư là nhằm tạo ra ‘ sân chơi ’ tốt nhất cho thành phần kinh tế hoạt động hiệu quả cao. Trước mắt tập trung vào viẹc soạn thảo Luật kinh doanh bất động sản, các văn bản qui phạm pháp luật cho việc ký kết hợp đồng, thành lập cơ quan có thẩm quyền đăng ký và thống kê, xây dựng trình tự thủ tục đăng ký thống kê;. xây dựng hệ thống nghĩa vụ tài chính một cách cương quyết đối với các hành vi vi phạm pháp luật…. Đối với đất đai, cần tập trung sửa đổi xây dựng mới chính sáh địa ốc; hoàn chỉnh các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức , cá nhân tham gia thị trường bất động sản ; định giá đất, chính sách cho vay bằng thế chấp tại các ngân hàng…tiến tới xây dựng Bộ luật đất đai. Đối với nhà ở, thực hiện cải cách triệt để trong cung cấp nhà ở, phát triển lưu thông tiền tệ trong thị trường nhà ở; khuyến thích mua nhà kết hợp với biện pháp giảm gía nhà để tăng sức mua của các thành phần kinh tế. Trong tương lai, nhu cầu xây dựng Luật nhà ở là rất cấp bách. Xây dựng cơ chế vận cơ hành cho thị trường bất động sản chính thức nhằm khắc phục sự phiền hà trong việc giải quyết các thủ tục hành chính hiện nay, qiúp người mua tìm đến người bán; cung cấp công khai và rộng rãi giá cả về nhà đất; đảm bảo an toàn cho người mua và người bán; hoàn chỉnh chế độ thu thuế và lệ phí …. Trong việc triển khai các hoạt động thị trường bất động sản , nhà nước cần hạn chế tối đa việc can thiệp vào cac hoạt động như tự do giao dịch dân sự, thoả thuận giữa người mua và ngườ bán. 2) Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản. Về tổ chức xây dựng nên giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ở ( hiện đang quản lý, cho thuê quỹ nhà ở của nhà nước theo quyết định 33/TTg của thủ Tướng Chính Phủ ), việc xây dựng các công trình phục vụ, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo thông qua phương thức đấu thầu. Sau đó thử nghiệm thu sản phẩm và tổ chức tiêu thụ sản phẩm cho người có thu nhập thấp và người nghèo theo kế hoạch của thành phố. Các công ty kinh doanh nhà và các đơn vị nhận thầu được miễn các khoản thuế tương ứng với khối lượng công trình xây dựng cho người có thu nhập thấp hay các công ty này sẽ phải nhận kèm một số khối lượng này cùng với khối lượng xây dựng nhà ở cao cấp khác có khả năng thu lãi cao. Nguồn tài chính xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được lấy từ quỹ phát triển nhà ở của thành phố theo nguyên tác bảo toàn vốn. Về tổ chức kiẻm tra, kiểm soát phải coi trọng vai trò của cộng đồng dân cư và chính quyền cơ sở, các cơ quan thanh tra các cấp trong việc giám sát, kiểm tra thực hiện các quy định, tiêu chuẩn, chế độ trong quá trình triển khai chính sách này. Uỷ ban nhân dân và hội đồng nhân dân cung cấp những kết quả cũng như vướng mắc trong việc thực hiện công việc để kịp thời rút kinh nghiệm và kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh chính sách. Trong điều kiện nước ta hiện nay đang phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng XHCN thì chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính ưu việt và vai trò của nhà nước trong điều. tiết và quản lý tôt thị trường nhà ở. Giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội cải thiện nơi ở của mình, góp phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà ở của nhân dân đô thị trong nhưng năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. 7 ) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất:. Lực lượng phát triển nhà và đất giữ vai trò chủ yếu trong việc tạo ra những sản phẩm là nhà, đất và kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu của mọi người về số lượng giá cả, mỹ quan, tiện nghi và mức độ bền chắc của sản phẩm. Để xây dựng lực lượng này, trước hết nhà nước cần có chính sách khuyến khích việc mở rông các hình thức : giao dịch dân dự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người muốn mua nhà, đất có thể tiếp xúc trực tiếp với ngườ có nhà, đất cần chuyển nhượng ; hoàn chinh quy chế “đang ký hoạt động của các công trình đầu tư kinh doanh phỏt triển nhà và đất”, xỏc định rừ quyền và trỏch nhiệm của họ khi được giao làm chủ đầu tư các dự án phát triển các khu đô thị ; cd cơ cế cho tư nhân được xây dựng nhà và thực hiện các dự án chia lô, phát triển đất đáp ứng nhu cầu cuat thị trường. Bên cạnh đó, nhà nước cần có nhưng quy định cụ thể đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hiện nay, các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được hình thành và hoạt động ở các địa phương, đặc biệt ở các thành phố lớn. Nhưng nhìn chung các doanh nghiệp đó chưa vững vang và vẫn còn lúng túng trong điều kiện cạnh tranh của cơ chế thị trường. Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyên môn nghiệp vụ chưa được đào tạoỷơ các trường lớp chính quy, đại bộ phận trái nghành và trưởng thành qua thực tế, đó là một trở ngại lớn. Cần sắp tổ chức lại các doanh nghiệp nhà nước theo hướng tổ chức các Tổng công ty địa ốc. mạnh để thực hiện các dự án phát triển đô thị của nhà nước ; xây dựng và ban hành những qui chế, chính sách hỗn hợp về vốn, về đất và đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đầu tư kinh doanh bất động sản. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày càng được mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Đây là nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thác tài nguyên quý hiếm đất đai của nhà nước , nên nó không những mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa quan trọng về chính trị- xã hội quan trọng. Để tạo điều kiện cho các doang nghiệp nhà nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng , các khu dân cư mới , cần thực hiện các chính sách giao vốn bằng qũi đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở tại các khu dân cư đô thị, với cơ chế tài chính phù hợp như định giá đất tại thời điểm giao đất và có thể trả tiền sử dụng đất khi khai tác công trình hạ tầng hoặc công trình kiến trúc. Mặt khác, chí phí đền bù giải toả và đầu tư hạ tầng kỹ thuật- xã hội sẽ được trừ nghĩa vụ về đất. Để khắc phục sự phân tán và hoạt động tự phát của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo đúng qui định của pháp luật. Đồng thời, phải tăng cường công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm chế độ quản lý và sử dụng. Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản , góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và góp phần quản lý thị trường bất động sản. 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản:. Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, vì vậy cần chú trọng đào tạo những kỹ năng phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản. Trung gian môi giới là sự hội tu lại với nhau giữa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản. Hoa hồng của dịch vụ này thường tính bằng. % trên doanh số của thương vụ được môi giới do bên bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế giới , các trung gian hoạt động như một đại lý bất động sản được đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân , đăng ký trụ sở. Họ đóng via trò quan trọng trên thị trường bất động sản địa phương và hoạt động công khai theo pháp luật. Nhà nước ta cần đào tạo và sớm ban hành quy chế pháp lý về trung gian và đại lý bất động sản. Hệ thống này với nghiã vụ và quyền lợi pháp định sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Hệ thống này năng động , nhạy bén và nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên , có khả năng tự điều hoà cung cầu trên thị trường đại phương. b) Nghề định giá bất động sản. Sự đinh giá bất động sản là tiến trình thẩm định giá trị của một bất động sản. Dù rằng những người môi giới bất động sản có thể hiểu biết giá trị bất động sản như là một phần kiến thức đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn chuyên môn khi cần định giá để mua bán bất động sản. Các chuyên viên phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm vững chắc và kiến thức chi tiết về các phương pháp định giá. c) Nghề phát triển bất động sản.