Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển hồ chí minh chi nhánh quảng bình

- ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KẾ TỐN – TÀI CHÍNH ọc Kin ht ếH uế - - ại h KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC gĐ PHÂN TÍCH CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI Trư ờn NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH (HDBANK) – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH NGUYỄN THỊ HƢƠNG Khố học: 2018 - 2022 - ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KẾ TỐN – TÀI CHÍNH Kin ht ếH uế - - ọc KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC ại h PHÂN TÍCH CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI gĐ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN Trư ờn HỒ CHÍ MINH (HDBANK) – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH Sinh viên thực hiện: Giảng viên hƣớng dẫn: Nguyễn Thị Hƣơng ThS.Nguyễn Tuyết Trinh Ngành: Tài – Ngân hàng Lớp: K52 Ngân Hàng Huế, tháng 04 năm 2022 - Lời Cảm Ơn Thời gian thực tập vừa qua hội cho em tổng hợp hệ thống hóa lại kiến thức học, đồng thời kết hợp với thực tế để nâng cao kiến thức ếH uế chun mơn Tuy có tháng thực tập, qua trình thực tập, em mở rộng tầm nhìn tiếp thu nhiều kiến thức thực tế Từ em nhận thấy, việc cọ xát thực tế vơ quan trọng, giúp sinh viên xây dựng tảng lý thuyết học trường vững Trong trình thực tập, từ chỗ ht bỡ ngỡ thiếu kinh nghiệm, em gặp phải nhiều khó khăn với giúp đỡ tận tình q thầy khoa Kế tốn - Tài nhiệt tình cán bộ, Kin anh chị, bạn thực tập sinh quan giúp em có kinh nghiệm q báu để hồn thành tốt tập cuối khóa Lời cảm ơn em xin gửi đến lãnh đạo phòng ban, cán bộ, ọc anh chị Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh ại h Quảng Bình, đơn vị tiếp nhận nhiệt tình tạo điều kiện thuận lợi cho em tiếp cận quy trình cho vay khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng Em xin cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế, gĐ Đại học Huế, thầy khoa Kế tốn – Ngân hàng tận tâm giảng dạy truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho em Đặc biệt, em xin cám ơn cô luận Trư ờn ThS.Nguyễn Tuyết Trinh người tận tình hướng dẫn em hồn thành tốt khóa Vì thời gian kiến thức cịn hạn hẹp nên báo cáo khơng tránh khỏi thiếu sót, mong góp ý Ngân hàng, quý thầy cô bạn, để em rút kinh nghiệm hoàn thành tốt Em xin chân thành cảm ơn! - MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC I ếH uế DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VI DANH MỤC BẢNG BIỂU .VII DANH MỤC HÌNH ẢNH VIII PHẦN I - ĐẶT VẤN ĐỀ .1 ht Lí chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Kin 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu ọc 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu .3 ại h Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập liệu .3 gĐ 4.2 Phương pháp xử lý số liệu Kết cấu đề tài PHẦN II - NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .5 Trư ờn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát công tác thẩm định tín dụng cho vay khách hàng doanh nghiệp 1.1.1 Khái quát thẩm định thẩm định tín dụng 1.1.2 Khái quát tài sản bảo đảm .5 1.1.3 Vai trị cơng tác thẩm định i - 1.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp 1.2.1 Khái quát bất động sản 1.2.1.1 Phân loại bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản ếH uế 1.2.1.3 Giá bất động sản .9 1.2.1.3.1 Giá thị trường bất động sản 1.2.1.3.2 Giá trị phi thị trường bất động sản 10 1.2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 10 ht 1.2.2 Thẩm định giá bất động sản .11 1.2.2.1 Đặc điểm bất động sản làm tài sản đảm bảo .12 Kin 1.2.2.2 Tiêu chuẩn bất động sản làm tài sản bảo đảm 12 1.2.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 13 1.2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM 15 ọc 1.2.2.4.1 Phương pháp so sánh 15 1.2.2.4.2 Phương pháp chi phí .16 ại h 1.2.2.4.3 Phương pháp thặng dư 17 1.2.2.4.4 Phương pháp thu nhập 18 gĐ 1.2.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận 18 1.2.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản tổng quát cho vay Ngân hàng thương mại .19 Trư ờn 1.2.2.6 Các tiêu chí phản ánh kết hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM .22 1.2.2.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp NHTM 23 1.2.2.7.1 Nhóm nhân tố khách quan 23 1.2.2.7.2 Nhóm nhân tố chủ quan 23 1.3 Tổng quan nghiên cứu trƣớc thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp ngân hàng thƣơng mại 24 1.3.1 Thực tiễn nghiên cứu nước 24 ii - 1.3.2 Thực tiễn nghiên cứu nước 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH .28 ếH uế 2.1 Tổng quan ngân hàng thƣơng mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình .28 2.1.1 Tổng quan trình hình thành phát triển ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình .28 ht 2.1.1.1 Tổng quan tỉnh Quảng Bình tình hình thị trường bất động sản 28 2.1.1.2 Khái quát ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – Chi nhánh Quảng Kin Bình 29 2.1.1.3 Các giai đoạn phát triển Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 29 ọc 2.1.2 Sơ đồ cấu tổ chức nhiệm vụ phịng ban chức HDBank Quảng Bình 31 ại h 2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn năm 2017 – 2021 34 gĐ 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 42 Trư ờn 2.2.1 Các văn quy định liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 42 2.2.1.1 Các văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 42 2.2.1.2 Các quy định liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 43 2.2.1.2.1 Thẩm định pháp lý BĐS 43 2.2.1.2.2 Thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc 44 iii - 2.2.1.2.3 Thẩm định trạng thực tế BĐS 44 2.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình chi nhánh Quảng Bình 45 ếH uế 2.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình chi nhánh Quảng Bình 45 2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho vay áp dụng Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình .47 ht 2.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 47 2.2.4.2 Phương pháp chi phí 48 Kin 2.2.4.3 Phương pháp thu nhập 49 2.2.4.4 Phương pháp thặng dư 50 2.2.5 Thực trạng kết công tác thẩm định giá BĐS cho vay KHDN ọc Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình 50 2.2.5.1 Cơ cấu đảm bảo tiền vay loại tài sản đảm bảo 50 ại h 2.2.5.2 Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản 56 2.2.5.3 Thời gian trung bình thực thẩm định xử lý giá bất động sản 58 gĐ 2.2.5.4 Số lần tái thẩm định giá năm bất động sản 60 2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản cho vay KHDN ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình .61 Trư ờn 2.3.1 Những kết đạt công tác thẩm định giá bất động sản cho vay KHDN Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 61 2.3.2 Những hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 62 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản cho vay KHDN Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 62 2.3.3.1 Nguyên nhân bên .62 iv - 2.3.3.2 Nguyên nhân bên .63 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 64 ếH uế 3.1 Cơ sở đề xuất kiến nghị 64 3.1.1 Mục tiêu phương hướng phát triển hoạt động cho vay KHDN NHTM cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017-2021 64 3.1.2 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát ht triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 – 2021 65 3.1.3 Nhận định thị trường cho vay khách hàng Doanh nghiệp tỉnh Quảng Kin Bình thời gian tới 65 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá cho vay KHDN ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 67 ọc 3.2.1 Đối với Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình 67 3.2.2 Đối với quan quản lý 69 ại h PHẦN III - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 Kết luận 71 gĐ Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trư ờn PHỤ LỤC v - DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ngân hàng NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước TMCP Thương mại cổ phần KHDN Khách hàng doanh nghiệp TĐV Thẩm định viên BĐS Bất động sản TSĐB Tài sản đảm bảo TĐG Thẩm định giá TTTĐG TSBĐ Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm Trư ờn gĐ ại h ọc Kin ht ếH uế NH vi - DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình dư nợ cho vay ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 - 2021 36 ếH uế Bảng 2.2 Kết hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017- 2021 39 Bảng 2.3 Kết đảm bảo tiền vay loại tài sản cho vay KHDN ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai ht đoạn năm 2017-2021 .51 Bảng 2.4 Bảng kết tăng trưởng dư nợ đảm bảo BĐS ngân hàng thương Kin mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 – 202153 Bảng 2.5 Bảng kết tăng trưởng số lượng hồ sơ giá trị hợp đồng thẩm định giá ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình ọc giai đoạn 2017 – 2021 57 ại h Bảng 2.6 Kết thời gian thẩm định BĐS cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017-2021 58 Trư ờn gĐ Bảng 2.7 Kết số lần tái thẩm định giá năm 60 vii - PHỤ LỤC MB.09.DGTSBD Phụ lục 01: BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN (Áp dụng ĐVKD với tài sản bất động sản ngoại trừ chung cư) ếH uế (Ban hành kèm theo Quyết định số …… /2021/QĐ-ĐGTSBĐ ngày … /… /2021 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh) I Thông tin chung: Người thẩm định: - Đơn vị: - Địa BĐS thẩm định: - Chủ sở hữu: Điện thoại: Hồ sơ pháp lý tài sản: ọc II Kết thẩm định trạng: Kin ht - Căn vào giấy chứng nhận QSDĐ số: - Hoặc hồ sơ là/số: ại h - Đặc điểm trạng tài sản: Đánh giá, mơ tả Thơng tin BĐS Diện tích cấp theo Trư ờn A Nội dung gĐ STT GCN Diện tích sử dụng thực tế Hình dạng, kích thước thực tế so với GCN  Riêng………  Chung………  Chiều rộng………  Chiều dài: ………  Riêng………  Chung………  Chiều rộng………  Chiều dài: ………  Phù hợp  Không phù hợp, ……………………………… lý - Hướng tiếp giáp mặt đường …………………………………………… …… 03 hướng tiếp giáp với ba Hướng……………….tiếp giáp với…………… mặt lại bất động Hướng……………….tiếp giáp với…………… sản Hướng……………….tiếp giáp với…………… ếH uế  Để  Kinh doanh, làm văn phịng Mục đích sử dụng  Nhà xưởng  Khác: ……………………………………… ht  Thuộc quy hoạch  Không thuộc quy hoạch Phạm vi sử dụng Vị trí BĐS Địa thực tế BĐS lạc BĐS  Nhỏ (m):……………… bất động sản tới trục  Lớn (m):…………… … đường/phố khu Tên trục đường/phố Trư ờn Chiều rộng đường vào (từ vực) ại h Mô tả ngắn gọn vị trí tọa gĐ ọc B Kin  Một phần thuộc quy hoạch Loại đường: □ Trải nhựa □ Bê tông □ Đường đất khu vực Khoảng cách từ BĐS đến trục đường/phố (m) Vị trí BĐS (theo quy định UBND tỉnh/TP) Khoảng cách từ BĐS đến ……………………………………………………  VT1  VT2  VT3  VT4  Đất nông thôn Chợ/TTTM……… ; Bệnh - Viện………………… Trường học …… ……; Bến xe ……………… Sơ đồ vị trí BĐS thẩm định (vẽ hình dáng sơ bộ, vị trí đường vào BĐS) C Các đặc điểm bất thƣờng BĐS Kin ht ếH uế Hình dáng chữ L □ Hình đa giác □ Hình □ Hình nở hậu□ Hình tóp hậu □ Hình gấp khúc ại h □ Hình vng ọc □Hình chữ nhật □ Hình vịng cung Cốt □ Gần sông/kênh/ao hồ □ Gần đường ray, nhà ga Các yếu tố □ Gần Chợ, siêu thị, trung tâm lợi □ Khu dân cư sầm uất kinh doanh □ Khu phù hợp để xã hội, □ Cao □ Gần bãi rác bán kính 100 m □ Gần mộ, nghĩa trang, nhà tang lễ bán kính 100m Trư ờn □ Thấp môi trường Các yếu tố □ Bằng đường gĐ □ Gần chùa, nhà thờ, đình, am bán kính 100m D Thơng tin tài sản gắn liền với đất Hiện trạng thực tế Số tầng/Kết cấu □ Có đường đâm vào nhà □ Khu kinh doanh bn bán nhỏ lẻ □ Đã hồn thành □ Đang xây dựng sửa chữa …… tầng gồm: 01trệt; ……lầu/lửng □ Đang - Mái: □ BTCT □ Mái tôn;Năm XD (CLCL): ……… Diện tích thực tế sử dụng ……m2; Diện tích XD cơng ……m2 Diện tích XD không công nhận: ……m2 nhận ; Giấy phép xây dựng □có ếH uế □khơng có Biên kết thúc vào lúc , ngày Các đọc lại đồng ý ký tên bên Nhân viên QHKH Ngƣời thẩm định Tôi cam kết đất hướng (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) ht Chủ tài sản/ ngƣời hƣớng dẫn Kin dẫn theo sơ đồ vị trí đất ghi giấy chứng nhiệm trước pháp luật ại h Mối quan hệ chủ tài sản ọc nhận, sai chịu trách người hướng dẫn: Trư ờn gĐ (Ký ghi rõ họ tên) - Phụ lục 02 MẪU CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM (TÊN CHI NHÁNH)* Độc lập – Tự – Hạnh phúc ếH uế TÊN DOANH NGHIỆP ., ngày tháng năm ht Số: Kin CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: . ọc Căn Hợp đồng thẩm định giá số ngày ./ ./ ký kết và/hoặc văn yêu cầu/ đề nghị thẩm định giá số ngày ./ ./ ; gĐ Căn Báo cáo kết thẩm định giá số ngày ./ ./ ; Trư ờn Căn khác (nếu có), cung cấp Chứng thư thẩm định giá số ngày ./ ./ với nội dung sau đây: Khách hàng thẩm định giá - Tên quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ tiếng Việt): - Địa trụ sở chính: - Số điện thoại: Số fax: - - Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: . Thông tin tài sản thẩm định giá Tên chủng loại tài sản, đặc điểm mặt pháp lý kỹ thuật tài sản thẩm ếH uế định giá Thời điểm thẩm định giá Mục đích thẩm định giá Căn pháp lý ht Nêu rõ văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành có liên quan Kin đến thẩm định giá tài sản Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Chỉ áp dụng loại sở giá trị (thị trường phi thị trường) ọc loại tài sản Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) ại h Cách tiếp cận, phƣơng pháp thẩm định giá Nêu rõ cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng lựa chọn gĐ Kết thẩm định giá 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá Trư ờn 12 Các tài liệu kèm theo - Báo cáo kết thẩm định giá - Các phụ lục kèm theo (nếu có) Chứng thư thẩm định giá phát hành tiếng Việt (trong trường hợp Chứng thư thẩm định giá phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) giữ bản, khách - hàng thẩm định giá giữ bản, bên thứ ba (nếu có theo thỏa thuận hợp đồng thẩm định giá liên quan ký kết) giữ bản- có giá trị Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm định giá khơng có đồng ý văn hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NGHỀ NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH ht GIÁ ĐƢỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƢ Kin THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người đại điện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm định giá người đại ọc diện theo uỷ quyền lĩnh vực thẩm định giá gĐ ại h (nếu có) doanh nghiệp thẩm định giá/Chức danh người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành chứng thư thẩm định giá) Họ tên Trư ờn Số thẻ thẩm định viên giá: Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: - Phụ lục 03: Bổ sung phƣơng pháp thẩm định trạng BĐS STT Phƣơng pháp thẩm định Cơng việc Xác định vị trí, kích - Vẽ sơ đồ vị trí BĐS thể rõ khoảng cách vào từ trục đường chính, ghi vị trí dễ nhận động sản biết tương ứng với khoảng cách đến BĐS ếH uế thước; hình dáng bất - Ngoại trừ đất nơng nghiệp có diện tích lớn hơn, NV thẩm định trực tiếp đo xác định ht sơ kích thước cạnh hình dạng thực tế đất, diện tích đất, hướng đất Kin - Đối với đất không xác định xác kích thước, hình dánh BĐS, tài sản khơng có mốc ranh giới rõ ràng chủ tài sản cá nhân tham gia thẩm định trạng xác định ọc ranh giới tài sản thực tế, ghi nhận nội dung ại h vào biên trạng để làm sở đối chứng sau Trư ờn gĐ - Trường hợp đất có địa khơng rõ ràng khác với địa hồ sơ pháp lý, NVĐG kiểm tra vị trí tài sản đồ vệ tinh, hình dáng BĐS phù hợp với hồ sơ pháp lý cung cấp NVĐG ghi nhận địa thực tế yếu tố nêu để làm xác định vị trí tài sản Xác định diện tích BĐS  Đối với quyền sử dụng đất: tính giá trị - Diện tích đất diện tích ghi giấy chứng nhận QSD đất giấy tờ hợp lệ khác theo quy định quản lý TSĐB - - Trường hợp diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng đất BĐS nhỏ diện tích đất thực tế diện tích đất tính giá trị diện tích ghi chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS ếH uế Trường hợp diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng đất BĐS lớn diện tích đất thực tế diện tích đất tính giá trị diện tích thực tế đất: ht  Đối với nhà ở, CTXD, tài sản gắn liền với Kin - Nếu có chênh lệch diện tích thực tế diện tích ghi nhận chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS tính giá trị cho phần diện tích ọc nhỏ GCN thực tế - Đối với phần diện tích vượt diện tích ghi nhận ại h hồ sơ pháp lý, thực xác định giá trị theo quy định VCCB (nếu có) Trư ờn sản gĐ Chụp ảnh trạng tài - Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh chi tiết, theo hướng khác để nhận biết tài sản Các hình ảnh phải đính kèm Tờ trình/báo cáo định giá tài sản phần tách rời hồ sơ định giá - Chụp ảnh BĐS từ đường bên ngồi BĐS, phải thấy tồn BĐS từ đường bên ngồi (ảnh chụp mặt đứng) - Chụp ảnh bên trong/ trạng BĐS (kể quyền sử dụng đất), CTXD phải chụp nơi thể phần nội thất - nhà (VD: phòng khách, bếp ), nhà xưởng phải chụp khung cột, kèo, xà gồ, cầu trục (nếu có) - Chụp ảnh thể yếu tố thuận lợi/bất lợi ếH uế ảnh hưởng đến giá trị BĐS (nếu có) Xác định đường vào - Xác định BĐS có đường vào hay khơng có BĐS đường vào; nhận diện dấu hiệu tranh chấp đường vào BĐS; Nhận diện khác biệt ht đường vào hồ sơ pháp lý thực tế BĐS - Trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ không Kin thể đường vào đất, trạng thực tế có đường vào đất: NVĐG ghi nhận trạng đường vào tài sản thực tế đề ọc nghị khách hàng bổ sung văn quan cấp xã/ phường cấp cao xác nhận - Trường hợp hồ sơ pháp lý thể BĐS gĐ nằm cách mặt tiếp giáp đường khoảng Trư ờn ại h đấ có đường vào trước nhận chấp đất trống, khơng có mơ tả cụ thể quyền sử dụng/quản lý với phần đất NVĐG kiểm tra điều kiện: + Phần đất nằm hoàn toàn lộ giới đường giao thông và; +Khách hàng quản lý, sử dụng khơng có dấu hiệu tranh chấ phần đất trống - Nếu BĐS thỏa hai điều kiện nêu NVĐG thực định giá sở BĐS tiếp giáp mặt đường ghi nhận vào Tờ trình - định giá - Nếu BĐS không thỏa hai điều kiện nêu NVĐG đề nghị bổ sung xác nhận quan cấp xã/phường việc phần đất phía trước ếH uế thuộc quyền quản lý sử dụng chủ tài sản, khơng có tranh chấp trước nhận chấp Xác định rủi ro - Các yếu tố bất lợi BĐS: Mồ mã, trạng khác BĐS đình/miếu/các cơng trình tâm linh ht - Rủi ro tranh chấp ranh đất với cơng trình xung quanh Kin - Rủi ro người sử dụng hữu BĐS chủ sở hữu BĐS theo hồ sơ pháp lý - Tính khoản BĐS khu vực ọc - NVĐG ghi nhận yếu tố rủi ro này, trường hợp vi phạm điều kiện nhận chấp ại h theo quy định VCCB đề nghị ĐVKD trình Trư ờn gĐ ngoai lệ theo quy định - Phụ lục 04: Minh họa cho phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí áp dụng HDBank Quảng Bình Thơng tin chung: ếH uế Tên chủ sở hữu tài sản: Ông Lê Hùng Anh Tên KH cấp tín dụng : Cơng ty TNHH ĐƠNG PHÚ Đơn vị khảo sát/thẩm định giá: TRUNG TÂM ĐG TSĐB Đơn vị phê duyệt giá: TRUNG TÂM ĐG TSĐB ht Mô tả bất động sản làm tài sản đảm bảo:  Vị trí bất động sản Đường : Trần Hưng Đạo Thành phố: Đồng Hới Kin Tờ đồ số: 159 Tổ : 36 Phường: Đồng Mỹ ọc Vị trí: Tọa lạc mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo (Đầu kiệt đường nhựa rộng 4m, kiệt bê tông trước nhà rộng 3m, đoạn kiệt rộng 2.5m), cách đường Phạm ại h Ngũ Lão khoảng 300m, cách UBND phường Đồng Mỹ khoảng 1000m; khu vực dân cư sinh sống đông đúc, phù hợp để Diện tích thực tế 89.5m2, chiều dài 15m, chiều gĐ rộng 6m Tài sản gắn liền với đất nhà phố, xây dựng từ năm 2017 Tiện nghi đầy đủ, cấu trúc nhà trệt, lửng đúc tường gạch, mái phần lợp tôn phần đúc lát gạch men Diện tích sử dụng thực tế 166.10m2, diện tích sử dụng theo Trư ờn giấy phép xây dựng 153.20m2 Khoảng cách từ ĐVKD đến TSĐG: 17km  Chứng từ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: CK033995, vào sổ cấp GCN: CTs 134063, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đồng Hới cấp ngày 28/07/2017, cập nhật thay đổi chủ sở hữu ngày 24/08/2017 Giấy phép xây dựng số: 1591/GPXD UBND phường Đồng Mỹ cấp ngày 23/09/2017 cấp cho ông Lê Hùng Anh - QSD đất xác định theo thứ tự ưu tiên phương pháp so sánh thu thập đủ thông tin tài sản so sánh để xác định đơn giá QSD đất: ếH uế Giá trị QSDĐ = Diện tích đất Đơn giá QSD đất theo phương pháp so sánh Trong trường hợp này, sau thu thập đầy đủ thông tin BĐS cần so sánh từ số nguồn: liệu có sẵn HDBank, nguồn bên ngồi, báo chí, internet, sàn giao dịch BĐS, khung giá đất HDBank, khung giá đất UBND tỉnh/ TP ban hành ht Có 03 thơng tin tài sản so sánh khác phù hợp với điều kiện theo quy định HDBank thông tin bất động sản so sánh Kin TSSS 01: Mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo( kiệt bê tông rộng 3.5m), phường Đồng Mỹ, Đồng Hới, Quangr Bình TSSS 02: Mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo(kiệt bê tông rộng 3.5m), phường ọc Đồng Mỹ, Đồng Hới, Quảng Bình TSSS 03: Mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo(kiệt bê tông rộng 3.5m), phường ại h Đồng Mỹ, Đồng Hới, Quangr Bình Bảng kết thẩm định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh TÀI SẢN ảnh hƣởng SS 01 trƣớc Trư ờn Đơn giá đất điều chỉnh (đ/m2) Pháp lý Quy mơ, kích thƣớc Hình dáng TÀI SẢN SS gĐ ác yếu tố 02 TÀI SẢN SS 03 TÀI SẢN THẨM ĐỊNH 14,378,096 15,833,333 17,156,863 GCN GCN GCN GCN 7.7 x 26m 4.5 x x 20.4m#102m2 x 15m# 89.5m2 2 #181.7m 26.6m#120m 10% 5% 0% Cân đối tóp Vuông vức Vuông vức Vuông vức - nhẹ hậu 5% 0% 0% Hai mặt kiệt Giao thông, Môi trƣờng an ninh Yếu tố khác Hệ số điều đoạn rộng #2.5m Tương đồng Tương đồng TSTĐ TSTĐ 0% 0% Tương đồng Tương đồng TSTĐ TSTĐ 0% 0% 0% Không Không Không 0% 0% 0% 5% -5% 1.05 0.95 16,625,000 16,299,020 Không 15% 1.15 Trư ờn chỉnh tông rộng #2m 0% gĐ điều chỉnh hông rộng 3m, 0% 0% Tổng tỷ lệ 3.5m kiệt bê ếH uế 3.5m trước nhà + bên -5% ht doanh tông 3.5m Đường bê tơng Tương đồng TSTĐ Bình thường 0% 0% Tương đồng TSTĐ Tốt Kin Lợi kinh Đường bê tông ọc tầng Đường bê ại h sở hạ Đơn giá đất sau điều 16,534,810 chỉnh (đ/m2) Đơn giá đất thẩm định 16,500,000 (đ/m2) Thực trình thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh, theo Quyết định số 157/2018/QĐ-ĐGTSĐB Tổng Giám đốc ban hành ngày - 24/07/2018 việc Ban hành Quy định thẩm định tài sản đảm bảo “Trường hợp cơng trình xây dựng có giấy phép tính lợi thương mại cơng trình xây dựng cho BĐS 100% giá trị CTXD” Do đó, TTĐG TSĐB tính giá trị lợi 100% giá trị CTXD theo quy định ếH uế Ngồi ra, q trình thu thập thông tin thực tương tự theo hướng dẫn thu thập thơng tin BĐS đính kèm Phụ lục khóa luận Kết thẩm định Sau thu thập đánh giá các, thông tin BĐS so sánh địa điểm BĐS cần thẩm định tọa lạc, phận thẩm định xác định đơn giá thị trường 16.500.000đ/m2 ht Tổng giá trị thẩm định thể bảng sau phương pháp chi phí: Giá trị (VNĐ) Đơn giá (VNĐ/m2) Giá trị (VNĐ) 16.500.000 1,476,750,000 Khoản mục Loại đất DT(m2) Đất phù hợp 89.5 ọc quy hoạch Kin 1/ Giá trị quyền sử dụng đất Loại tài DT(m2) ại h 2/ Giá trị tài sản gắn liền với đất/ Lợi thương mại đất Đơn giá LTTM (VND/m2) Nhà phố 153.20 Tổng giá trị tài sản 5,500,000 gĐ sản 100% GTCL 1,476,750,000 825,748,000 Giá trị (VNĐ) (%) 98% 825,748,000 2,302,498,000 Trư ờn Trị giá tài sản làm tròn: 2,302,000,000 Các kiến nghị kết định giá Nhà diện tích thực tế khoảng 166.1m2 lớn diện tích cấp theo Giấy phép xây dựng số: 1591/GPXD UBND thành phó Địng Hới cấp ngày 19/09/2017 chủ sở hữu xây dựng vượt phép diện tích #12.9m2, chưa hồn cơng CVĐG tính giá trị CTXD theo diện tích ghi nhận GDXD Khi CTXD hồn cơng (nếu có) có thay đổi tso với GPXD đề nghị ĐVKD gửi Trung tâm Định giá TSBĐ để tiến hành định giá lại tài sản Đề nghị chủ tài sản ký văn cảm kết/hợp đồng chấp song phương phần tài sản/diện tích với ngân hàng