Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển hồ chí minh – chi nhánh quảng bình (1)

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KẾ TỐN – TÀI CHÍNH  KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC PHÂN TÍCH CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH (HDBANK) – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH NGUYỄN THỊ HƢƠNG Khố học: 2018 - 2022 ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KẾ TỐN – TÀI CHÍNH  KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC PHÂN TÍCH CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH (HDBANK) – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH Sinh viên thực hiện: Giảng viên hƣớng dẫn: Nguyễn Thị Hƣơng ThS.Nguyễn Tuyết Trinh Ngành: Tài – Ngân hàng Lớp: K52 Ngân Hàng Huế, tháng 04 năm 2022 Lời Cảm 𝖰n Thời gian thực tập vừa qua hội cho em tổng hợp hệ thống hóa lại kiến thức học, đồng thời kết hợp với thực tế để nâng cao kiến thức chuyên môn Tuy có tháng thực tập, qua q trình thực tập, em mở rộng tầm nhìn tiếp thu nhiều kiến thức thực tế Từ em nhận thấy, việc cọ xát thực tế vô quan trọng, giúp sinh viên xây dựng tảng lý thuyết học trường vững Trong q trình thực tập, từ chỗ cịn bỡ ngỡ thiếu kinh nghiệm, em gặp phải nhiều khó khăn với giúp đỡ tận tình quý thầy khoa Kế tốn - Tài nhiệt tình cán bộ, anh chị, bạn thực tập sinh quan giúp em có kinh nghiệm q báu để hồn thành tốt tập cuối khóa Lời cảm ơn em xin gửi đến lãnh đạo phòng ban, cán bộ, anh chị Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình, đơn vị tiếp nhận nhiệt tình tạo điều kiện thuận lợi cho em tiếp cận quy trình cho vay khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng Em xin cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế, Đại học Huế, thầy khoa Kế tốn – Ngân hàng tận tâm giảng dạy truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho em Đặc biệt, em xin cám ơn ThS.Nguyễn Tuyết Trinh người tận tình hướng dẫn em hồn thành tốt khóa luận Vì thời gian kiến thức hạn hẹp nên báo cáo khơng tránh khỏi thiếu sót, mong góp ý Ngân hàng, quý thầy cô bạn, để em rút kinh nghiệm hoàn thành tốt Em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC I DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VI DANH MỤC BẢNG BIỂU VII DANH MỤC HÌNH ẢNH VIII PHẦN I - ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Lí chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập liệu 4.2 Phương pháp xử lý số liệu Kết cấu đề tài PHẦN II - NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái qt cơng tác thẩm định tín dụng cho vay khách hàng doanh nghiệp 1.1.1 Khái quát thẩm định thẩm định tín dụng 1.1.2 Khái quát tài sản bảo đảm 1.1.3 Vai trò công tác thẩm định i 1.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp 1.2.1 Khái quát bất động sản 1.2.1.1 Phân loại bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.2.1.3 Giá bất động sản 1.2.1.3.1 Giá thị trường bất động sản 1.2.1.3.2 Giá trị phi thị trường bất động sản 10 1.2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 10 1.2.2 Thẩm định giá bất động sản 11 1.2.2.1 Đặc điểm bất động sản làm tài sản đảm bảo 12 1.2.2.2 Tiêu chuẩn bất động sản làm tài sản bảo đảm 12 1.2.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 13 1.2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM 15 1.2.2.4.1 Phương pháp so sánh 15 1.2.2.4.2 Phương pháp chi phí 16 1.2.2.4.3 Phương pháp thặng dư 17 1.2.2.4.4 Phương pháp thu nhập 18 1.2.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận 18 1.2.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản tổng quát cho vay Ngân hàng thương mại 19 1.2.2.6 Các tiêu chí phản ánh kết hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM 22 1.2.2.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp NHTM 23 1.2.2.7.1 Nhóm nhân tố khách quan 23 1.2.2.7.2 Nhóm nhân tố chủ quan 23 1.3 Tổng quan nghiên cứu trƣớc thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp ngân hàng thƣơng mại 24 1.3.1 Thực tiễn nghiên cứu nước 24 ii 1.3.2 Thực tiễn nghiên cứu nước 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 28 2.1 Tổng quan ngân hàng thƣơng mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 28 2.1.1 Tổng quan trình hình thành phát triển ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 28 2.1.1.1 Tổng quan tỉnh Quảng Bình tình hình thị trường bất động sản 28 2.1.1.2 Khái quát ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 29 2.1.1.3 Các giai đoạn phát triển Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 29 2.1.2 Sơ đồ cấu tổ chức nhiệm vụ phòng ban chức HDBank Quảng Bình 31 2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn năm 2017 – 2021 34 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 42 2.2.1 Các văn quy định liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 42 2.2.1.1 Các văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 42 2.2.1.2 Các quy định liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 43 2.2.1.2.1 Thẩm định pháp lý BĐS 43 2.2.1.2.2 Thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc 44 iii 2.2.1.2.3 Thẩm định trạng thực tế BĐS 44 2.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình chi nhánh Quảng Bình 45 2.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình chi nhánh Quảng Bình 45 2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho vay áp dụng Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình 47 2.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 47 2.2.4.2 Phương pháp chi phí 48 2.2.4.3 Phương pháp thu nhập 49 2.2.4.4 Phương pháp thặng dư 50 2.2.5 Thực trạng kết công tác thẩm định giá BĐS cho vay KHDN Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình 50 2.2.5.1 Cơ cấu đảm bảo tiền vay loại tài sản đảm bảo 50 2.2.5.2 Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản 56 2.2.5.3 Thời gian trung bình thực thẩm định xử lý giá bất động sản 58 2.2.5.4 Số lần tái thẩm định giá năm bất động sản 60 2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản cho vay KHDN ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 61 2.3.1 Những kết đạt công tác thẩm định giá bất động sản cho vay KHDN Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 61 2.3.2 Những hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 62 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản cho vay KHDN Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 62 2.3.3.1 Nguyên nhân bên 62 iv 2.3.3.2 Nguyên nhân bên 63 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 64 3.1 Cơ sở đề xuất kiến nghị 64 3.1.1 Mục tiêu phương hướng phát triển hoạt động cho vay KHDN NHTM cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017-2021 64 3.1.2 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 – 2021 65 3.1.3 Nhận định thị trường cho vay khách hàng Doanh nghiệp tỉnh Quảng Bình thời gian tới 65 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá cho vay KHDN ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình 67 3.2.1 Đối với Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình67 3.2.2 Đối với quan quản lý 69 PHẦN III - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 Kết luận 71 Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NH Ngân hàng NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước TMCP Thương mại cổ phần KHDN Khách hàng doanh nghiệp TĐV Thẩm định viên BĐS Bất động sản TSĐB Tài sản đảm bảo TĐG Thẩm định giá TTTĐG TSBĐ Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình dư nợ cho vay ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 - 2021 36 Bảng 2.2 Kết hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017- 2021 39 Bảng 2.3 Kết đảm bảo tiền vay loại tài sản cho vay KHDN ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn năm 2017-2021 51 Bảng 2.4 Bảng kết tăng trưởng dư nợ đảm bảo BĐS ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 – 202153 Bảng 2.5 Bảng kết tăng trưởng số lượng hồ sơ giá trị hợp đồng thẩm định giá ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 – 2021 57 Bảng 2.6 Kết thời gian thẩm định BĐS cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017-2021 58 Bảng 2.7 Kết số lần tái thẩm định giá năm 60 vii PHỤ LỤC MB.09.DGTSBD Phụ lục 01: BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN (Áp dụng ĐVKD với tài sản bất động sản ngoại trừ chung cư) (Ban hành kèm theo Quyết định số /2021/QĐ-ĐGTSBĐ ngày … /… /2021 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh) I Thông tin chung: - Người thẩm định: - Đơn - Địa BĐS thẩm định: - Chủ sở hữu: Điện thoại: vị: II Kết thẩm định trạng: Hồ sơ pháp lý tài sản: - Căn vào giấy chứng nhận QSDĐ số: - Hoặc hồ sơ là/số: Đặc điểm trạng tài sản: Nội dung STT A Đánh giá, mơ tả Thơng tin BĐS Diện tích cấp theo GCN Diện tích sử dụng thực tế  Riêng………  Chung………  Chiều rộng………  Chiều dài: ………  Riêng………  Chung………  Chiều rộng………  Chiều dài: ……… Hình dạng, kích thước thực tế so với GCN  Phù hợp  Không phù hợp, ……………………………… lý Hướng tiếp giáp mặt đường …………………………………………… …… 03 hướng tiếp giáp với ba Hướng……………….tiếp giáp với…………… mặt lại bất động Hướng……………….tiếp giáp với…………… sản Hướng……………….tiếp giáp với……………  Để Mục đích sử dụng  Kinh doanh, làm văn phòng  Nhà xưởng  Khác: ………………………………………  Thuộc quy hoạch Phạm vi sử dụng  Không thuộc quy hoạch  Một phần thuộc quy hoạch B Vị trí BĐS Địa thực tế BĐS Mô tả ngắn gọn vị trí tọa lạc BĐS Chiều rộng đường vào (từ  Nhỏ (m):……………… bất động sản tới trục  Lớn (m):…………… … đường/phố khu vực) Tên trục đường/phố khu vực Loại đường: □ Trải nhựa □ Bê tông □ Đường đất Khoảng cách từ BĐS đến trục đường/phố (m) Vị trí BĐS (theo quy định UBND tỉnh/TP) Khoảng cách từ BĐS đến ……………………………………………………  VT1  VT2  VT3  VT4  Đất nông thôn Chợ/TTTM… ; Bệnh Viện………………… Trường học …… ……; Bến xe ……………… Sơ đồ vị trí BĐS thẩm định (vẽ hình dáng sơ bộ, vị trí đường vào BĐS) C Các đặc điểm bất thƣờng BĐS □Hình chữ nhật Hình dáng chữ L □ Hình vng □ Hình đa giác □ Hình □ Hình nở hậu□ Hình tóp hậu □ Hình gấp khúc □ Hình vịng cung Cốt Các yếu tố xã hội, môi trường □ Bằng đường □ Thấp □ Cao □ Gần sông/kênh/ao hồ □ Gần đường ray, nhà ga □ Gần bãi rác bán kính 100 m □ Gần mộ, nghĩa trang, nhà tang lễ bán kính 100m □ Gần chùa, nhà thờ, đình, am bán kính 100m Các yếu tố □ Gần Chợ, siêu thị, trung tâm lợi □ Khu dân cư sầm uất kinh doanh □ Khu phù hợp để D Thông tin tài sản gắn liền với đất Hiện trạng thực tế Số tầng/Kết cấu □ Có đường đâm vào nhà □ Khu kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ □ Đã hoàn thành □ Đang xây dựng sửa chữa …… tầng gồm: 01trệt; ……lầu/lửng □ Đang Mái: □ BTCT □ Mái tôn;Năm XD (CLCL): ……… Diện tích thực tế sử dụng ……m2; Diện tích XD cơng ……m2 Diện tích XD khơng cơng nhận: ……m2 nhận ; Giấy phép xây dựng □có □khơng có Biên kết thúc vào lúc , ngày Các bên đọc lại đồng ý ký tên Chủ tài sản/ ngƣời hƣớng dẫn Nhân viên QHKH Ngƣời thẩm định Tôi cam kết đất hướng (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) dẫn theo sơ đồ vị trí đất ghi giấy chứng nhận, sai chịu trách nhiệm trước pháp luật Mối quan hệ chủ tài sản người hướng dẫn: (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục 02 MẪU CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06) TÊN DOANH NGHIỆP CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM (TÊN CHI NHÁNH)* Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: , ngày tháng năm CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Căn Hợp đồng thẩm định giá số ngày ./ ./ ký kết và/hoặc văn yêu cầu/ đề nghị thẩm định giá số ngày ./ ./ ; Căn Báo cáo kết thẩm định giá số ngày ./ ./ ; Căn khác (nếu có), cung cấp Chứng thư thẩm định giá số ngày ./ ./ với nội dung sau đây: Khách hàng thẩm định giá - Tên quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ tiếng Việt): - Địa trụ sở chính: - Số điện thoại: Số fax: - Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: . Thông tin tài sản thẩm định giá Tên chủng loại tài sản, đặc điểm mặt pháp lý kỹ thuật tài sản thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá Mục đích thẩm định giá Căn pháp lý Nêu rõ văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành có liên quan đến thẩm định giá tài sản Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Chỉ áp dụng loại sở giá trị (thị trường phi thị trường) loại tài sản Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Cách tiếp cận, phƣơng pháp thẩm định giá Nêu rõ cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng lựa chọn Kết thẩm định giá 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá 12 Các tài liệu kèm theo - Báo cáo kết thẩm định giá - Các phụ lục kèm theo (nếu có) Chứng thư thẩm định giá phát hành tiếng Việt (trong trường hợp Chứng thư thẩm định giá phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) giữ bản, khách hàng thẩm định giá giữ bản, bên thứ ba (nếu có theo thỏa thuận hợp đồng thẩm định giá liên quan ký kết) giữ bản- có giá trị Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm định giá khơng có đồng ý văn hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NGHỀ NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƢỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Chức danh người đại điện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm định giá người đại diện theo uỷ quyền lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) doanh nghiệp thẩm định giá/Chức danh người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành chứng thư thẩm định giá) Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: Phụ lục 03: Bổ sung phƣơng pháp thẩm định trạng BĐS STT Công việc Phƣơng pháp thẩm định Xác định vị trí, kích - Vẽ sơ đồ vị trí BĐS thể rõ khoảng cách vào thước; hình dáng bất từ trục đường chính, ghi vị trí dễ nhận động sản biết tương ứng với khoảng cách đến BĐS - Ngoại trừ đất nơng nghiệp có diện tích lớn hơn, NV thẩm định trực tiếp đo xác định sơ kích thước cạnh hình dạng thực tế đất, diện tích đất, hướng đất - Đối với đất khơng xác định xác kích thước, hình dánh BĐS, tài sản khơng có mốc ranh giới rõ ràng chủ tài sản cá nhân tham gia thẩm định trạng xác định ranh giới tài sản thực tế, ghi nhận nội dung vào biên trạng để làm sở đối chứng sau - Trường hợp đất có địa không rõ ràng khác với địa hồ sơ pháp lý, NVĐG kiểm tra vị trí tài sản đồ vệ tinh, hình dáng BĐS phù hợp với hồ sơ pháp lý cung cấp NVĐG ghi nhận địa thực tế yếu tố nêu để làm xác định vị trí tài sản Xác định diện tích BĐS  Đối với quyền sử dụng đất: tính giá trị - Diện tích đất diện tích ghi giấy chứng nhận QSD đất giấy tờ hợp lệ khác theo quy định quản lý TSĐB - Trường hợp diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng đất BĐS nhỏ diện tích đất thực tế diện tích đất tính giá trị diện tích ghi chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS Trường hợp diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng đất BĐS lớn diện tích đất thực tế diện tích đất tính giá trị diện tích thực tế  Đối với nhà ở, CTXD, tài sản gắn liền với đất: - Nếu có chênh lệch diện tích thực tế diện tích ghi nhận chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS tính giá trị cho phần diện tích nhỏ GCN thực tế - Đối với phần diện tích vượt diện tích ghi nhận hồ sơ pháp lý, thực xác định giá trị theo quy định VCCB (nếu có) Chụp ảnh trạng tài sản - Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh chi tiết, theo hướng khác để nhận biết tài sản Các hình ảnh phải đính kèm Tờ trình/báo cáo định giá tài sản phần tách rời hồ sơ định giá - Chụp ảnh BĐS từ đường bên ngồi BĐS, phải thấy tồn BĐS từ đường bên ngồi (ảnh chụp mặt đứng) - Chụp ảnh bên trong/ trạng BĐS (kể quyền sử dụng đất), CTXD phải chụp nơi thể phần nội thất nhà (VD: phòng khách, bếp ), nhà xưởng phải chụp khung cột, kèo, xà gồ, cầu trục (nếu có) - Chụp ảnh thể yếu tố thuận lợi/bất lợi ảnh hưởng đến giá trị BĐS (nếu có) Xác định đường vào BĐS - Xác định BĐS có đường vào hay khơng có đường vào; nhận diện dấu hiệu tranh chấp đường vào BĐS; Nhận diện khác biệt đường vào hồ sơ pháp lý thực tế BĐS - Trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ đường vào đất, trạng thực tế có đường vào đất: NVĐG ghi nhận trạng đường vào tài sản thực tế đề nghị khách hàng bổ sung văn quan cấp xã/ phường cấp cao xác nhận đấ có đường vào trước nhận chấp - Trường hợp hồ sơ pháp lý thể BĐS nằm cách mặt tiếp giáp đường khoảng đất trống, khơng có mơ tả cụ thể quyền sử dụng/quản lý với phần đất NVĐG kiểm tra điều kiện: + Phần đất nằm hoàn tồn lộ giới đường giao thơng và; +Khách hàng quản lý, sử dụng khơng có dấu hiệu tranh chấ phần đất trống - Nếu BĐS thỏa hai điều kiện nêu NVĐG thực định giá sở BĐS tiếp giáp mặt đường ghi nhận vào Tờ trình định giá - Nếu BĐS không thỏa hai điều kiện nêu NVĐG đề nghị bổ sung xác nhận quan cấp xã/phường việc phần đất phía trước thuộc quyền quản lý sử dụng chủ tài sản, khơng có tranh chấp trước nhận chấp Xác định rủi ro trạng khác BĐS - Các yếu tố bất lợi BĐS: Mồ mã, đình/miếu/các cơng trình tâm linh - Rủi ro tranh chấp ranh đất với cơng trình xung quanh - Rủi ro người sử dụng hữu BĐS chủ sở hữu BĐS theo hồ sơ pháp lý - Tính khoản BĐS khu vực - NVĐG ghi nhận yếu tố rủi ro này, trường hợp vi phạm điều kiện nhận chấp theo quy định VCCB đề nghị ĐVKD trình ngoai lệ theo quy định Phụ lục 04: Minh họa cho phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí áp dụng HDBank Quảng Bình Thơng tin chung: Tên chủ sở hữu tài sản: Ông Lê Hùng Anh Tên KH cấp tín dụng : Cơng ty TNHH ĐƠNG PHÚ Đơn vị khảo sát/thẩm định giá: TRUNG TÂM ĐG TSĐB Đơn vị phê duyệt giá: TRUNG TÂM ĐG TSĐB Mô tả bất động sản làm tài sản đảm bảo:  Vị trí bất động sản Tổ : 36 Tờ đồ số: 159 Đường : Trần Hưng Đạo Phường: Đồng Mỹ Thành phố: Đồng Hới Vị trí: Tọa lạc mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo (Đầu kiệt đường nhựa rộng 4m, kiệt bê tông trước nhà rộng 3m, đoạn kiệt rộng 2.5m), cách đường Phạm Ngũ Lão khoảng 300m, cách UBND phường Đồng Mỹ khoảng 1000m; khu vực dân cư sinh sống đơng đúc, phù hợp để Diện tích thực tế 89.5m2, chiều dài 15m, chiều rộng 6m Tài sản gắn liền với đất nhà phố, xây dựng từ năm 2017 Tiện nghi đầy đủ, cấu trúc nhà trệt, lửng đúc tường gạch, mái phần lợp tôn phần đúc lát gạch men Diện tích sử dụng thực tế 166.10m2, diện tích sử dụng theo giấy phép xây dựng 153.20m2 Khoảng cách từ ĐVKD đến TSĐG: 17km  Chứng từ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: CK033995, vào sổ cấp GCN: CTs 134063, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đồng Hới cấp ngày 28/07/2017, cập nhật thay đổi chủ sở hữu ngày 24/08/2017 Giấy phép xây dựng số: 1591/GPXD UBND phường Đồng Mỹ cấp ngày 23/09/2017 cấp cho ông Lê Hùng Anh QSD đất xác định theo thứ tự ưu tiên phương pháp so sánh thu thập đủ thông tin tài sản so sánh để xác định đơn giá QSD đất: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất ở× Đơn giá QSD đất theo phương pháp so sánh Trong trường hợp này, sau thu thập đầy đủ thông tin BĐS cần so sánh từ số nguồn: liệu có sẵn HDBank, nguồn bên ngồi, báo chí, internet, sàn giao dịch BĐS, khung giá đất HDBank, khung giá đất UBND tỉnh/ TP ban hành Có 03 thơng tin tài sản so sánh khác phù hợp với điều kiện theo quy định HDBank thông tin bất động sản so sánh TSSS 01: Mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo( kiệt bê tông rộng 3.5m), phường Đồng Mỹ, Đồng Hới, Quangr Bình TSSS 02: Mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo(kiệt bê tông rộng 3.5m), phường Đồng Mỹ, Đồng Hới, Quảng Bình TSSS 03: Mặt tiền kiệt đường Trần Hưng Đạo(kiệt bê tông rộng 3.5m), phường Đồng Mỹ, Đồng Hới, Quangr Bình Bảng kết thẩm định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh ác yếu tố TÀI SẢN TÀI SẢN SS ảnh hƣởng SS 01 02 14,378,096 15,833,333 17,156,863 Pháp lý GCN GCN GCN GCN Quy mô, 7.7 x 26m 4.5 x x 20.4m#102m2 x 15m# 89.5m2 TÀI SẢN SS 03 TÀI SẢN THẨM ĐỊNH Đơn giá đất trƣớc điều chỉnh (đ/m2) kích thƣớc Hình dáng 2 #181.7m 26.6m#120m 10% 5% 0% Cân đối tóp Vng vức Vng vức Vuông vức nhẹ hậu 5% 0% 0% Hai mặt kiệt Giao thông, sở hạ tầng Đường bê Đường bê tông tông 3.5m 3.5m Đường bê tông trước nhà + bên 3.5m kiệt bê hông rộng 3m, tông rộng #2m đoạn rộng #2.5m Lợi kinh doanh Môi trƣờng an ninh Yếu tố khác Tổng tỷ lệ điều chỉnh Hệ số điều chỉnh 0% 0% -5% Tương đồng Tương đồng TSTĐ TSTĐ 0% 0% Tương đồng Tương đồng TSTĐ TSTĐ 0% 0% 0% Không Không Không Không 0% 0% 0% 0% 15% 5% -5% 1.15 1.05 0.95 16,534,810 16,625,000 16,299,020 Tương đồng TSTĐ Bình thường 0% 0% Tương đồng TSTĐ Tốt Đơn giá đất sau điều chỉnh (đ/m2) Đơn giá đất thẩm định 16,500,000 (đ/m2) Thực trình thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh, theo Quyết định số 157/2018/QĐ-ĐGTSĐB Tổng Giám đốc ban hành ngày 24/07/2018 việc Ban hành Quy định thẩm định tài sản đảm bảo “Trường hợp cơng trình xây dựng có giấy phép tính lợi thương mại cơng trình xây dựng cho BĐS 100% giá trị CTXD” Do đó, TTĐG TSĐB tính giá trị lợi 100% giá trị CTXD theo quy định Ngồi ra, q trình thu thập thông tin thực tương tự theo hướng dẫn thu thập thơng tin BĐS đính kèm Phụ lục khóa luận Kết thẩm định Sau thu thập đánh giá các, thông tin BĐS so sánh địa điểm BĐS cần thẩm định tọa lạc, phận thẩm định xác định đơn giá thị trường 16.500.000đ/m2 Tổng giá trị thẩm định thể bảng sau phương pháp chi phí: Khoản mục Giá trị (VNĐ) 1/ Giá trị quyền sử dụng đất 1,476,750,000 Loại đất DT(m2) Đơn giá (VNĐ/m2) Giá trị (VNĐ) Đất phù hợp 89.5 16.500.000 1,476,750,000 quy hoạch 2/ Giá trị tài sản gắn liền với đất/ Lợi thương mại đất 825,748,000 Loại tài Giá trị (VNĐ) DT(m2) sản Đơn giá LTTM (VND/m2) Nhà phố 153.20 5,500,000 GTCL (%) 100% Tổng giá trị tài sản 98% 825,748,000 2,302,498,000 Trị giá tài sản làm tròn: 2,302,000,000 Các kiến nghị kết định giá Nhà diện tích thực tế khoảng 166.1m2 lớn diện tích cấp theo Giấy phép xây dựng số: 1591/GPXD UBND thành phó Địng Hới cấp ngày 19/09/2017 chủ sở hữu xây dựng vượt phép diện tích #12.9m2, chưa hồn cơng CVĐG tính giá trị CTXD theo diện tích ghi nhận GDXD Khi CTXD hồn cơng (nếu có) có thay đổi tso với GPXD đề nghị ĐVKD gửi Trung tâm Định giá TSBĐ để tiến hành định giá lại tài sản Đề nghị chủ tài sản ký văn cảm kết/hợp đồng chấp song phương phần tài sản/diện tích với ngân hàng ... TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình 61 2.3.2 Những hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản cho vay khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng. .. tắc thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình chi nhánh Quảng Bình 45 2.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản cho. .. TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 28 2.1 Tổng quan ngân hàng thƣơng mại cổ phần phát