Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản STT : 26 Họ tên : Phùng Nhật Quỳnh Mã sinh viên : 1973402011804 Lớp tín : CQ57/18.1LT2 Ngày 08 tháng 06 năm 2021 Giờ thi 45 phút Năm học 2020 – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận tơi độc lập nghiên cứu Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực nội dung tiểu luận Hà Nội, ngày 08 tháng năm 2021 Sinh viên Phùng Nhật Quỳnh Mục lục I Phương pháp thẩm định giá Khái niệm Đặc trưng ……………………………………………………………………… II Khái quát thẩm định giá phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí.3 Phương pháp thu nhập ………………………………………………………… 1.1 Cơ sở lý luận…………………………………………………………………3 1.2 Các bước tiến hành………………………………………………………… 1.3 Phương pháp xác định……………………………………………………….4 Phương pháp chi phí…………………………………………………………….5 2.1 Cơ sở lý luận…………………………………………………………………5 2.2 Các loại chi phí………………………………………………………………5 2.3 Các bước tiến hành………………………………………………………… III Hạn chế phương pháp thẩm định giá……………………………….7 Phương pháp thu nhập………………………………………………………… Phương pháp chi phí…………………………………………………………….7 IV Điều kiện áp dụng phương pháp thẩm định giá…………………………8 Phương pháp thu nhập………………………………………………………… Phương pháp chi phí…………………………………………………………….8 V Hạn chế phương pháp thẩm định giá thơng qua tình thẩm định giá bất động sản………………………………………………………… ….9 Tình phương pháp thu nhập………………………………………….9 1.1 Tình cụ thể…………………………………………………………….9 1.2 Xử lý tình huống…………………………………………………………… 1.3 Hạn chế phương pháp thể qua tình huống…………………………10 Tình phương pháp chi phí………………………………………… 10 2.1 Tình cụ thể……………………………………………………… ….11 2.2 Xử lý tình huống………………………………………………………… 12 2.3 Hạn chế phương pháp thể qua tình huống……………………… 12 I Phương pháp thẩm định giá Khái niệm: - Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ - Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” Đặc trưng - Sai số thẩm định giá - 10% ⇨ Mang tính chất xác tương đối - Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao - Giá trị tài sản tính tiền - Đối tượng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản - Thẩm định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định - Thẩm định giá cơng việc xác định cho mục đích định - Thẩm định giá liệu, thông tin sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trường + Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường, + Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,… II Khái quát thẩm định giá phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập 1.1 Cơ sở lý luận - Phương pháp thu nhập hay gọi phương pháp đầu tư, xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, lý thuyết giá trị thị trường hành BĐS ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ BĐS Như vậy, biết trước thu nhập mà BĐS tạo hàng năm, tìm giá trị BĐS, tương ứng với chi phí hội để tạo khoản thu nhập - Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp đầu tư việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư 1.2 Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm bất động sản Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo thu nhập hàng năm Bước 3: Ước tính thu nhập ròng năm dựa vào chênh lệnh thu nhập hàng năm chi phí hàng năm (= bước – bước 2) Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn Cách 1: Lấy lãi suất diều kiện khơng rủi ro + phụ phí Cách 2: Lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu Cách 3: Xác định tỷ lệ chiết khấu theo tỉ suất sinh lời trung bình loại hình kinh doanh thị trường Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa 1.3 Phương pháp xác định 1.3.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp: áp dụng trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vơ hạn Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính thu nhập từ hoạt động ròng hàng năm tài sản mang lại Thu nhập hoạt động ròng = thu nhập tiềm – thất thu không sử dụng hết cơng suất hoạt động – chi phí hoạt động (duy tu, tu sửa, bảo dưỡng) Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định tương lai theo công thức: 𝐈 𝐕= 𝐡𝐨ặ𝐜 𝐕 = 𝐈 × 𝐘𝐏 𝐑 Trong đó: I: thu nhập ròng hàng năm R: tỷ suất chiết khấu YP: hệ số thu nhập (là nghịch đảo R gọi số nhân) 1.3.2 Phương pháp chiết khấu dịng tiền: phương pháp ước tính giá trị bất động sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát khơng ổn định thu nhập: 𝐧 𝐕=∑ 𝐭=𝟏 𝐂𝐅𝐭 𝐕𝐧 + (𝟏 + 𝐫)𝐭 (𝟏 + 𝐫)𝐧 Trong đó: V: giá trị thị trường bất động sản CFt : thu nhập năm thứ t Vn : giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n n: thời gian nắm giữ bất động sản r: tỷ suất chiết khấu - Trình tự bước tiến hành tương tự phương pháp vốn hoá thu nhập Tuy nhiên, với bất động sản có dự án cải tạo, đầu tư phức tạp đòi hỏi thẩm định viên đánh giá cách kỹ việc lập dự toán, phân biệt cách rõ rang dòng tiền thu chi đảm bảo độ tin cậy hiệu kinh tế dự án đầu tư Phương pháp chi phí 2.1 Cơ sở lý luận - Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản xác định ngang với tổng chi phí thị trường phải bỏ để tạo bất động sản tương đương thay 2.2 Các loại chi phí 2.2.1 Chi phí tái tạo - Là chi phí hành để thay cơng trình mục tiêu bao gồm điểm lỗi thời - Cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính khơng hiệu lỗi thời - Xét lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị xác hơn, khơng thực, thực tế, khó tìm nguồn tài trợ để tái tạo lỗi thời khơng hiệu 2.2.2 Chi phí thay - Là chi phí hàng để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời 6 - Thông thường, “ chi phí thay thế” thấp “ chi phí tái tạo”, khơng tính đến chi phí tái tạo phận lỗi thời tính toán dựa vật liệu kỹ thuật đại, “ chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên thực tế thường sử dụng nhiều so với “ chi phí tái tạo” 2.3 Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất BĐS, cách coi đất trống sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình Cơng thức : Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng Tỷ lệ giảm giá: - Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn từ tính giảm giá cơng trình 𝐭𝐮ổ𝐢 đờ𝐢 𝐡𝐢ệ𝐮 𝐪𝐮ả 𝐭ỷ 𝐥ệ 𝐡𝐚𝐨 𝐦ị𝐧 = 𝐱 𝟏𝟎𝟎% 𝐭𝐮ổ𝐢 đờ𝐢 𝐤𝐢𝐧𝐡 𝐭ế Trong đó: Tuổi thọ kinh tế thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế Tuổi hiệu thời gian sử dụng thực tế có hiệu - Căn vào hư hỏng hao mịn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình ∑𝐧𝐢=𝟏 𝐇𝐤 𝐢 𝐱 𝐓𝐤 𝐢 𝐇= ∑𝐧𝐢=𝟏 𝐓𝐤 𝐢 Trong đó: H: hao mịn cơng trình xây dựng, tính theo tỷ lệ % Hk i : hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tk i : tỷ trọng kết cấu thứ i tổng tỷ trọng cơng trình n: số kết cấu cơng trình Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng chi phí xây dựng hành trừ số tiền giảm giá (= bước - bước 3) Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình xây dựng (= bước + bước 4) 7 III Hạn chế phương pháp thẩm định giá Phương pháp thu nhập - Trong phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục khách hàng thông tin điều chỉnh - Nhiều liệu ước tính, điểu chỉnh, địi hỏi trình độ kinh nghiệm điều chỉnh phải cao phải đầy đủ thơng tin Độ xác bị hạn chế mức độ chuẩn xác thông tin dự báo - Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai - Áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định, tổng lợi nhuận hàng năm từ BĐS cố định Trong hiệu BĐS khứ có tầm quan trọng hàng đầu kêu gọi vốn đầu tư, quan tâm nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng - Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định xác tổng thu nhập từ BĐS năm phải dự đốn thu nhập tồn thời gian kinh tế lại BĐS Đây cơng việc khó khăn, đặc biệt quốc gia kinh tế thị trường chưa phát triển nước ta - Phương pháp thu nhập tính tốn phức tạp Vì vậy, phương pháp thường sử dụng định giá hàng loạt, mà thường sử dụng để định giá BĐS cá biệt Phương pháp chi phí - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí + Các thơng tin giao dịch thường khó đồng với BĐS cần định giá, đặc biệt tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành công thường diễn trước thời điểm cần định giá BĐS mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn + Phương pháp sử dụng giá bán thực trước để làm sở cho giá ước tính Vì vậy, thị trường có biến động mạnh phương pháp trở nên hiệu 8 - Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiện, thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi - Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng Nhìn chung phương pháp dùng trường hợp quan trọng IV Điều kiện áp dụng phương pháp thẩm định giá Phương pháp thu nhập - Phương pháp thu nhập sử dụng để định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm dự báo trước cách hợp lý - Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa bất động sản Vì bất động sản đưa vào kinh doanh tạo thành Thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị - Phương pháp thường áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư Phương pháp chi phí - Phương pháp chi phí sử dụng để định giá bất động sản sử dụng với mục đích riêng biệt trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,… - Phương pháp chi phí sử dụng theo hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản - Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí ví phương pháp cứu cánh cuối khơng tìm kiếm bất động sản tương đương thay kiện thị trường liên quan đến tài sản Cần thay V Hạn chế phương pháp thẩm định giá thông qua tình thẩm định giá bất động sản Tình phương pháp thu nhập 1.1 Tình cụ thể 1, Một nhà đầu tư xem xét mua lại đất trồng lúa rộng dựa tài liệu sau: STT Chỉ tiêu ĐVT Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tổng sản lượng kg 70.000 73.000 75.000 Giá bán bình quân đ/kg 11.000 11.500 12.000 Chi phí sản xuất đơn vị đ/kg 5.500 6.000 7.000 Tổng thuế thu nhập Đồng 3.500.000 3.800.000 5.000.000 2, Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3,5% giá trị giao dịch 3, Những giao dịch mua bán mảnh đất trồng hàng năm địa phương cho thấy, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá đấu thầu với giả thiết cuối năm thứ 12 bán mảnh đất với giá 1.500 triệu đồng? 1.2 Xử lý tình Bước 1: - Tổng thu nhập năm là: 11.000 × 70.000 + 11.500 × 73.000 + 12.000 × 75.000 = 2.509.500.000 (đồng) Bước 2: - Tổng chi phí sản xuất năm là: 5.500 × 70.000 + 6.000 × 73.000 + 7.000 × 75.000 = 1.348.000.000(đồng) - Tổng thuế năm là: 3.500.000 + 3.800.000 + 5.000.000 = 12.300.000 (đồng) Bước 3: - Thu nhập bình quân năm là: (2.509.500.000 − 1.348.000.000 − 12.300.000): = 383.066.666,7 (đồng) Bước 4: Xác định tỷ suất chiết khấu - r = 10% = 0,1 Bước 5: - Giá trị khoản thu nhập ròng tương lai là: 10 12 383.066.666,7 × ∑ 𝑡=1 1.500.000.000 + = 3.088.044.441 𝑡 (1 + 0,1) (1 + 0,1)12 (đồng) - Gọi X mức giá đấu thầu tối đa (giá trị giao dịch) mà nhà đầu tư đưa (đơn vị: đồng) - Chi phí giao dịch là: 3,5% × X (đồng) - Giá trị = giá trị giao dịch + chi phí giao dịch => Giá trị giao dịch = giá trị – chi phí giao dịch => Giá trị giao dịch tối đa ≤ giá trị – chi phí giao dịch X ≤ 3.088.044.441 − 3,5% × X X + 0,35X ≤ 3.088.044.441 1,35X ≤ 3.088.044.441 X ≤ 2.287.440.327 Vậy mức giá đầu thầu tối đa mà nhà đầu tư đưa 2.287.440.327 đồng 1.3 Hạn chế phương pháp thể qua tình - Trong bước 1, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tổng sản lượng, thay đổi giá bán bình quân tương lai Ở bước 2, cần phải điều chỉnh chi phí sản xuất đơn vị thuế năm Điều làm cho giá trị ước tính thu nhập rịng năm khơng xác (bước 3) Dẫn đến khó thuyết phục khách hàng thơng tin điều chỉnh - Năng suất thu hoạch lúa bị ảnh hưởng giống lúa tốt hay xấu, phương pháp trồng, cách chăm sóc, cách sử dụng thuốc diệt cỏ,…ngồi cịn có ảnh hưởng thời tiết, khí hậu làm cho suất thu hoạch năm khác Chúng ta khơng thể dự đốn xác giá trị dòng tiền tương lai - Áp dụng tỷ lệ lãi suất rủi ro cố định (10%) lãi ruất rủi ro thay đổi dẫn đến lợi nhuận hàng năm mang lại thay đổi (bước 4) - Việc ước tính chi phí giao dịch mang tính tương đối chủ quan tương lai phát sinh thêm chi phí khác trình giao dịch, đồng thời áp dụng tỷ lệ vốn hố cố định, tổng lợi nhuận hàng năm từ BĐS cố định (bước 5) 11 Tình phương pháp chi phí 2.1 Tình cụ thể Trụ sở làm việc quan Nhà nước xuống cấp với tốc độ nhanh Yêu cầu xác định giá trị trụ sở để lập báo cáo tài dựa thơng tin sau: 1, Tài liệu trụ sở làm việc - Diện tích đất 790m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 450m2 - Hao mịn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thông tin liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 850m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp vừa bán với giá 7500 triệu đồng - Theo qui định hành: đất khơng có tranh chấp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước qui định diện tích hạn mức, 100% diện tích vượt hạn mức - Giá đất qui định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo qui định 350m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: Móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 4,5 triệu đồng/m2 - Chi phí khắc phục lạc hậu hệ thống điều hịa khơng khí 100 triệu đồng 2.2 Xử lý tình Bước 1: - Số tiền phải nộp để hợp pháp hố quyền sử dụng lơ đất chứng cớ là: 350 m2 × trđ/m2 × 50% + (850 − 350)m2 × trđ/m2 × 100% = 2700trđ - Giá trị thực tế ước tính hồn chỉnh pháp lý quyền sử dụng lơ đất là: 7500 trđ + 2700 trđ = 10200 trđ - Giá mét vng đất hồn thành thủ tục pháp lý là: 10200 trđ ∶ 850 m2 = 12 trđ/m2 - Giá trị thị trường ước tính mảnh đất mục tiêu là: 790 m2 × 12 trđ/m2 = 9480 trđ 12 Bước 2: - Chất lượng cịn lại kết cấu chính: Móng (68%), tường (56%), sàn (64%), mái (56%) - Chất lượng lại cơng trình là: [(68% × 8%) + (56% × 18%) + (64% × 16%) + (56% × 14%)]: (8% + 18% + 16% + 14%) = 60% - Giá trị ước tính phần xây dựng là: 450 m2 × 4,5 trđ/m2 × 60% − 100 trđ = 1115 trđ Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình - Khơng có chi phí giảm giá Bước 4: - Giá trị ước tính phần xây dựng 1115 trđ Bước 5: - Giá trị ước tính cho trụ sở là: 9480 trđ+ 1115 trđ = 10595 trđ Vậy giá trị trụ sở để lập báo cáo tài 10595 trđ 2.3 Hạn chế phương pháp thể qua tình - Ở bước 1, phương pháp định giá đất mang tính chất tương đối trụ sở quan Nhà nước với mảnh đất trống bên cạnh khơng hồn tồn giống Phương pháp sử dụng giá bán thực trước để làm sở cho giá ước tính Vì vậy, thị trường có biến động mạnh phương pháp trở nên hiệu - Ở bước 2, chi phí hành áp dụng làm thay đổi chi phí bất động sản áp dụng kỹ thuật đại làm chênh giá ngun vật liệu + Chi phí khơng phải lúc ngang với giá trị yếu tố cung cầu lạm phát + Các thông số tỷ lệ hao mịn móng, sàn, mái, tường, mang yếu tố chủ quan người thẩm định - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiện, tình trên khơng giảm giá thực vị trí địa lý, cảnh quan xung quanh,… tác động đến việc có giảm giá hay không (bước 3) 13 Tài liệu tham khảo Ts Nguyễn Minh Hồng, Ts Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình Định giá tài sản, Nxb Tài Chính, Hà Nội Học viện Tài Chính, Hệ thống câu hỏi tập Định giá tài sản, Nxb Tài Chính, Hà Nội, 2012 Minh Lan (2019), Phương pháp thu nhập (Income Approach) định giá tài sản gì?, từ https://vietnambiz.vn/phuong-phap-thu-nhap-income-approach-trongdinh-gia-tai-san-la-gi-20190918162423278.htm, tr 4 Ưu, nhược điểm phương pháp thu nhập, Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí,10/8/2014, từ http://dinhgiataisan.org/?p=87, tr 7-8 14