Luận văn Thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG VÕ THỊ NHƯ ÁNH HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THUONG MAI CO PHAN XUAT NHAP KHAU VIET NAM Chuyén nganh: Tai chinh —- Ngân hàng Mã số: 60.34.20 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH 2015 | PDF | 129 Pages buihuuhanh@gmail.com Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Trường Sơn Đà Nẵng - Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bồ bắt kỳ cơng trình khác Tae giả luận văn VO TH] NHU ANH MỤC LỤC MO DAU al Tính cấp thiết đê tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bồ cục đề tài Tổng quan tải liệu nghiên cứu vee CHUONG 1: CO SO LY LUAN VE CONG TAC THAM DINH GIA BAT DONG SAN TRONG CHO VAY TAI CAC NGAN HANG THUONG MAL 1.1 BAT DONG SAN VA BAT DONG SAN THE CHAP 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.2 Khái quát bất động sản thể chấp 1.2 THAM BINH GIA BAT BONG SAN TRONG CHO VAY TAI CAC NGAN HANG THUONG MAL 1.2.1 Khái niệm thâm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại 16 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản „17 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bắt động sản cho vay Ngân hàng thương mại „20 1.2.4 Nội dung công tác thẩm định giá bắt động sản cho vay Ngân hàng thương mại 36 13 CAC NHAN TO ANH HUONG DEN CONG TAC THAM DINH GIA BAT DONG SAN TRONG CHO VAY TAI CAC NGAN HANG THUONG MẠI " 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan Nhóm nhân tố khách quan 38 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG I “ CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 42 2.1 TONG QUAN VE NGAN HANG TMCP XUAT NHAP KHAU VIET NAM (EXIMBANK), 22122211rrrreeeeo.42 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Eximbank 2.1.2 Sơ lược Trung tâm Thẩm định giá Tài sản Eximbank 43 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khâu Việt Nam giai đoạn 201 1-2013 44 2.2 THUC TRANG CONG TAC THAM BINH GIA BAT DONG SAN TRONG CHO VAY TAI NGAN HANG TMCP XUAT NHAP KHAU VIET NAM 2.2.1 Các quy định Eximbank vẻ cho vay chấp sản 2.2.2 Các nguyên tắc thẩmđịnh giábắt động sản tai Eximbank 2.2.3 Thực trạng việc áp dụng phương pháp thâm định giá bất động sản cho vay Eximbank 22:2ttrrztrrrrtrrrrree.SO) 2.2.4 Nội dung quy trình cơng tác thâm định giá bắt động sản cho vay Eximbank 53 2.2.5 Quy định số trường hợp cụ thể thẩm định giá bắt động sản cho vay Eximbank 2: 2tttrrrrrrrrrrrere.Š7 2.2.6 Kết thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank giai đoạn 201 1-2013 _ .62 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THÂM DINH GIA BAT DONG SAN TRONG CHO VAY TẠI EXIMBANK 67 2.3.1 Những kết đạt công tác thâm định giá sản cho vay Eximbank 2212121 21 crecee.Ổ7 2.3.2 Những hạn chế công tác thẩm định giá bắt động sản hoạt động cho vay Eximbank . -s22t.tztterrrrrrrrrrrse.ĐØ 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế TB KẾT LUẬN CHƯƠNG - 79 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THÁM DINH GIA BAT DONG SAN TRONG CHO VAY TAI NGAN HANG TMCP XUÁT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 80 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIÊN CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 80 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 82 3.2.1 Hồn thiện cơng tác tô chức tác nghiệp hoạt động thâm định giá bắt động sản cho vay Eximbani 82 3.2.2 Hồn thiện cơng tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác thẩm định giá bất động sải 84 3.2.3 Hoan thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 88 sản 3.2.4 Ứng dụng linh hoạt phương pháp thâm định giá bất động 90 3.2.5 Hồn thiện sở liệu phục vụ cơng tác thâm định giá động sản Xeeeeeerrerereeee.ĐT 3.3 MỘT SĨ KIỀN NGHỊ VỀ QUẢN LÝ VĨ MƠ 97 KẾT LUẬN, DANH MỤC TÀI LIỆU1 THAM KHẢO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐÈ TÀI (bản sao) PHỤ LỤC "H .ÔÐ DANH MUC CAC CHU VIET TAT Ký hiệu BDS cBTD CLCL DVTDG — NHNN NHTM QsDD TSBD TDG TMCP TNDN Bất động sản Cần thâm định Chất lượng lại [Dịch vụ thâm định giá Ngân hàng Nhà Nước Ngân hàng thương mại Quyén sir dung dat Tai san bao dam Thâm định giá Thương mại cô phân Thu nhập doanh nghiệp Ý nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tén bang Trang) [Tình hình hoạt động kinh doanh Eximbank 2011 — 2012] 45 bang 2.1 2013 242 |Điểu kiện tỷ lệ cấp tín dụng TSBĐ bất động | 47 sản 2.3 |Kêt bảo đảm tiên vay băng loại tài sản Eximbank| 63 giai đoạn 201 1-2013 2.4 |Số lượng hỗ sơ xử lý giá trị bất động sản thâm định tại| 64 Eximbank giai đoạn 2011 — 2013 DANH MỤC HÌN Sơ hiệu Tên hình hình [Trang 2.1 Sơ đô tô chức Trung tâm TĐG tài sản Eximbank 2.2 |Nội dung quy trình thâm định giá bất động sản 33 [Eximbank 2.3 [Tỷ lệ giá trị thâm định thực tê Trung tâm so với toàn| Ihé thong nam 2013 66 MO D Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế thị trường ngày phát triển, nguồn lực vốn, vật tư, lao động, đặc biệt đất đai trở thành hàng hóa tham gia vào q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nhu cầu TĐG tài sản kinh tế xuất nhanh chóng xã hội thừa nhận Trên giới TĐG thật phát triển hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau năm 40 kỷ 20 Tuy bước đầu hoạt động từ năm 1993 ~1994 Việt Nam cơng nhận thành viên thức Hiệp hội Thẩm định giá Asean (1997), từ ngày 01/06/1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá với tư cách Hội viên thông tắn đến tháng 11/2009 trở thành thành viên thức Hội đồng tiêu chuẩn Tham định giá quốc tế IVSC Mặc dù đạt thành tựu hoạt động TĐG Việt Nam mẻ, cịn thiếu sót va bộc lộ nhiều hạn chế Bởi lẽ thị trường BĐS sơ khai, chưa ôn định; khuôn khô pháp lý điều chỉnh hoạt động thâm định giá BĐS có nhiều đổi chưa đồng đầy đủ; hệ thống thông tin, sở đữ liệu thâm định giá BĐS chưa xây dựng chuẩn mực, cịn nghèo nàn, manh mún, thiếu tính thống Bên cạnh đó, trình độ quản lý, lực kinh nghiệm nhiều cơng ty TĐG cịn hạn chế, chất lượng dich vụ chưa đáp ứng yêu cầu thực tế đòi hỏi Ngày thấm định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM quan tâm mà rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn khó lường bắt ngân hàng Hơn nữa, công tác thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu Thẩm định giá BĐS cho vay không đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn khách hàng Thẩm định giá BĐS cho vay NHTM Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động Việc thâm định giá BĐS cho hợp lý, sát với gid thi trường vấn đề quan trọng đặt Nếu định giá thấp ảnh hưởng đến quy mô vay vốn khách hàng, ngược lại định giá cao, ngân hàng gặp rủi ro việc thu hồi nợ vay khách hàng mắt khả toán, buộc ngân hàng phải lý BĐS với giá thấp so với mức giá định gây tồn thất cho ngân hàng Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam số ngân hàng TMCP có Trung tâm TĐG Tài sản độc lập, với lực lượng CBTĐ vững kiến thức cơng tác TĐG, có đạo đức nghề nghiệp mạng lưới thông tin phong phú Tuy nhiên, trình tác nghiệp, Trung tâm TĐG Tài sản tồn số bất cập rủi ro định ảnh hưởng đến công, tác thâm định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng hoạt động thẳm định giá BĐS kết hợp với thực tế Ngân hàng TMCP Xuất Khâu Việt Nam, tơi định chọn đề tài “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THÁM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỌNG SAN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CO PHAN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM” nhằm nghiên cứu hoạt động thấm định giá BĐS cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống lại sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS cho vay tai NHTM Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thẳm định giá BĐS cho Phụ lục 2.2: Hướng dẫn khảo sát điều chỉnh giá đất Trung tâm thấm định giá Tài săn Eximbank ban hành nội bo NGUYÊN TÁC ÁP DỤNG 1.1 Các đất không vi phạm quy hoạch có diện tích chuẩn từ 80m? (4m x 20m) đến 100mỶ (Sm x 20m) 1.2 BĐS có vị trí nằm hẻm có địa mang tên đường áp dụng đơn giá đất đường đó, trường hợp BĐS có vị trí hẻm thơng nhiều đường có đơn giá đất khác đơn giá đất xác định theo hẻm dẫn đường gần theo địa BĐS 1.3 BĐS nằm hẻm, có địa mang tên đường đường khơng có hẻm dẫn vào mà phải vào hẻm đường khác có địa ghi tên ấp, khóm, tổ, khu phó khơng ghi tên đường thi don gid dat tính theo hẻm dẫn đường gần 1.4 Sau xác định đơn giá quyền sử dụng đắt BĐS so sánh, bắt đầu tiến hành điều chỉnh giá BĐS 1.5 Việc điều chỉnh giá dựa vào yếu tố chủ yếu sau: a) Vị trí BĐS; b) Hình dáng BĐS; ©) Quy mơ diện tích BĐS; đ) Mục đích sử dụng; e) Quy hoạch sử dụng tương lai (nếu có); 9) Các yếu tố ảnh hưởng (nếu có) CAC YEU TO DIEU CHÍNH GIÁ 2.1 Vị trí bất động sản: a) Cách xác định hệ số vị trí quy định cụ thể sau: Vị trí Vị trí I Mặt tiền >5m 05 Vị trí Vị trí Vị trí 3m mặt tiền đường (hẻm) tỷ lệ tăng từ 5% - 15% (tùy độ rộng đường, hẻm) 2.2 Hình dáng bất động sản: - BĐS có hình dáng cân đối ~ BĐS có hình dáng khơng ) giảm từ 10% - 30% so với - BĐS nở hậu = tăng từ 5% vuông vức = 100% giá thị trường vuông vức (tóp hậu, hình tứ giác, tam giác BĐS có hình dáng vng vức - 15% so với BĐS có hình dáng vng vức 2.3 Quy mơ diện tích: Chúng ta lấy diện tích BĐS chuẩn 80mỶ - 100m, Diện tích 'Tăng/giảm so với diện tích chuẩn 80m? 300m? Giam tir 20% - 50% 25 tang =ls[>[s[9[=[e[s[>[s[s[=[=] Nhà T- Cột, đã, mái băng BTCT; Tường gach; Nén lat gach ceramic loại hay tương đương Cột, đà BTCT; mái BTCT; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương, Cột gỗ; Tường gạch; Mái không phai bé tong; Nén Lit gach ceramic loại hay tương đương, Cốt, đã, sản, mái BTCT, “Tường gạch; Nền lát gach ceramic loại hay tương đương Cột, đà, sản BTCT; Tường gach, Mái bê tông, Nền lit gach xi miing ceramic hay tương đương Cột BTCT; Tường gach; Sản giả bê tong, Mái bê tông; Nền lát gạch xi măng ceramic hay tương đương T_ Chung cư < tầng Chung cư - 10 ting Chung cư II - 15 tang T Chung cur 16-20 ting Cổng trình XD 50m" nà —— bể Tường BTCT, nấp BTCT TU Hồ nước mái " Dung tích < 50m” 06 05 03 015 01 025 014 014 01 đông/m”) 24 2.8 Dung tích > S0m` — 100m) 35 Dung tich> 100m 65 Tung xây gạch, nấp bê tông cốt thép (riệu đơng/m`) Dung tích < S0m' Dung tích < S0m” I Tường BTCT, nấp BTCT Dung tich > 50m” — 100m Dụng tích> 100m T bơi 25 Ss Ghi chú: Suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình tính ImẺ sàn xây dựng Suất vốn đầu tư xây dựng đơn giá xây dựng cơng trình xây dựng thời điểm thẩm định Khi thẩm định cơng trình xây dựng cụ thé, CBTĐ phải đánh giá chất lượng cơng trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ lại phù hợp Suất vốn đầu tư xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng cong trình xây dựng hồn thiện đưa vào sử dụng khơng bao gồm trang thiết bị, nội thất (kể thang máy) cơng trình xây dựng Đối với cơng trình có tầng hằm, suất đầu tư xây dựng điều chỉnh theo hệ số điều chỉnh sau: ~ tầng hằm: Hệ số điều chỉnh: Kạ¿= 1,10— 1,18 - tang ham: Hệ số điều chỉnh: Kạ.= 1,19— 1,21 ~ tầng hằm: Hệ số điều chỉnh: Kạ¿ = 1,22 - 1,25 Việc thực điều chỉnh suất vốn đầu tư theo hệ số Kạ bảng thực điều chỉnh tổng diện tích sàn xây dựng khơng bao gồm diện tích xây dựng sàn tầng ham Các trường hợp cơng trình xây dựng khác có vật liệu xây dựng đặc biệt, đơn giá xây dựng Ban thâm định định Trong trường hợp sử dụng vào mục đích bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Thực theo quy định phương án bồi thường dự án quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt