Công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần thẩm định giá ivc việt nam thực trạng và giải pháp,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Họ tên sinh viên : HOÀNG THU TRANG Lớp : TCL-K15 Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng năm 2016 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -***** - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Họ tên sinh viên Lớp : HOÀNG THU TRANG : TCL – K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : Tài Giáo viên hƣớng dẫn : ThS Tạ Thị Bích Thủy Hà Nội, tháng năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Công tác định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Thực trạng giải pháp” cơng trình nghiên cứu thân em, dựa kiến thức chuyên môn học, xuất phát từ việc nghiên cứu thực tiễn đơn vị thực tập dƣới hƣớng dẫn Ths Tạ Thị Bích Thủy Cơ sở lý luận tham khảo từ tài liệu chuyên ngành, nội dung tình hình thực tiễn đơn vị thơng tin thực tế, mang tính trung thực Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp Một lần em xin khẳng định tính trung thực lời cam đoan Hà Nội, ngày 17 tháng năm 2016 Sinh viên thực Hoàng Thu Trang MỤC LỤC BẢNG TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản .6 1.2 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .8 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc điểm hình thái bất động sản chấp 1.2.3 Vai trò bất động sản chấp 10 1.3 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .10 1.3.1 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 11 1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 11 1.3.3 Quy trình định giá bất động sản chấp 15 1.3.4 Các phƣơng pháp định giá bất động sản 18 1.3.5 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá bất động sản chấp 23 1.4 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM .32 2.1 GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM .32 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 32 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh công ty 32 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI IVC .33 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản chấp IVC 33 2.2.2 Nội dung thẩm định giá bất động sản chấp IVC 35 2.2.3 Ví dụ minh họa 46 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI IVC 54 2.3.1 Kết thực 54 2.3.2 Hạn chế công tác định giá nguyên nhân 55 Kết luận .62 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM .63 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 63 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI IVC .64 3.2.1 Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế môi trƣờng pháp lý 64 3.2.2 Nhóm giải pháp đầu tƣ nâng cao chất lƣợng nhân .65 3.2.3 Nhóm giải pháp đầu tƣ tăng cƣờng chất lƣợng thơng tin .68 3.2.4 Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế quy định phƣơng pháp định giá 72 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN CÓ LIÊN QUAN .75 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nƣớc 75 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài .78 3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá 80 KẾT LUẬN .82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO BẢNG TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TĐV: Thẩm định viên TĐG: Thẩm định giá CTCP: Công ty Cổ phần LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hƣởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trƣờng Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, hoạt động mua, bán, giao dịch, dự án đầu tƣ liên quan đến Bất động sản trở nên đa dạng phức tạp định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tƣ sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hết Ở Việt Nam, định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tƣ sử dụng đất khơng cịn vấn đề mẻ, song chƣa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dƣng phát triển, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tƣ sử dụng đất cho công tác quản lý nhƣ vận hành kinh tế thi trƣờng Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hồn thiện kiến thức đƣa vài ý kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập CTCP Thẩm định giá IVC bƣớc đầu tiếp xúc với công tác định giá qua hiểu đƣợc vấn đề cơng tác định giá BĐS công ty CTCP Thẩm định giá IVC tồn vấn đề chƣa đƣợc thành cơng qua nêu ý kiến đóng góp cơng tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu CTCP Thẩm Định Giá IVC, em chọn đề tài: “Công tác định giá Bất động sản chấp Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá IVC Việt Nam Thực trạng giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận Trong khóa luận em sử dụng phƣơng pháp: • Phân tích • Tổng hợp • Thu thập • Đánh giá Khóa luận em gồm phần với nội dung nhƣ sau: Chƣơng 1: Lý luận chung định giá bất động sản chấp Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Do phạm vi nghiên cứu chƣa rộng nên đề tài cịn nhiều thiếu sót Em mong thầy giáo, giáo góp ý để em hoàn thiện đề tài cách tốt Em xin chân thành cảm ơn ThS Tạ Thị Bích Thủy tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn! CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm Cách phân chia tài sản thành hai loại: động sản bất động sản hình thức phân chia phổ biến quốc gia giới, có nguồn gốc từ thời La Mã đƣợc ghi Bộ luật La Mã Bất động sản (BĐS) với tính chất quan trọng mà tồn nhiều khái niệm khác Tuy nhiên khái niệm thống chỗ coi BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tất đƣợc tạo mảnh đất sức lao động ngƣời BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng,… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất phận cấu thành lãnh thổ Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 20051, BĐS đƣợc định nghĩa đất đai cơng trình gắn liền với đất đai ngƣời tạo Theo Điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 20052, Điều 107 Bộ Luật Dân Việt Nam năm 20173 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam4 thống quy định: BĐS tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài ngun gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC 2005 Bộ Luật Dân 2005 số 33/2005/QH11 ban hành ngày 14/06/2005, hết hiệu lực ngày 31/12/2016 Bộ Luật Dân 2017 số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 phân loại tài sản ban hành kèm theo Thông tƣ 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ trƣởng Bộ Tài Ƣu điểm khái niệm BĐS tài sản khó có khả di dời, tồn ổn đinh lâu dài Tuy nhiên định nghĩa chƣa liệt kê rõ ràng cơng trình gắn liền với đất đai ngƣời tạo Từ khái niệm quan niệm BĐS cách phổ biến là: BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Chúng ta coi tài sản BĐS có điều kiện sau đây: - Là yếu tố vật chất có ích cho ngƣời - Đƣợc chiếm hữu cá nhân cộng đồng - Có thể đo lƣờng giá trị định - Không thể di dời, di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái không thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.2 Đặc điểm bất động sản BĐS mang đặc điểm tài sản cịn có đặc điểm riêng biệt sau:  Thứ tính cố định vị trí: BĐS loại tài sản đặc biệt, có tính cố định vị trí khó có khả di dời Đặc điểm BĐS đất đai cơng trình gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Đây điều khác biệt rõ rệt để phân biệt BĐS loại tài sản khác Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, khơng xác định tiêu thức đo lƣờng địa lý thông thƣờng mà đƣợc đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng nhƣ thƣơng mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi Do định giá BĐS cần phải dự tính đến yếu tố tác động nhƣ đến BĐS  Thứ hai tính bền vững: 69 thu thập phân tích thơng tin cịn chƣa tốt Để hồn thiện cơng tác này, sử dụng số giải pháp nhƣ sau: - Công ty nên vận động TĐV tìm hiểu, thu thập thêm thơng tin giá loại BĐS thị trƣờng để làm phong phú thêm thông tin thân, đồng thời nắm bắt nhanh nhạy trƣớc diễn biến thị trƣờng - Trƣớc tiến hành thu thập thông tin, TĐV cần xác định đƣợc thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt đƣợc nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thông tin cần thu thập kể đến: + Thơng tin tài sản mục tiêu + Thông tin giao dịch thị trƣờng làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh + Thơng tin văn pháp lý Nhà nƣớc quyền địa phƣơng có ảnh hƣởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS + Thơng tin tổng hợp kinh tế, trị, văn hố, xã hội, Việc xác định thông tin cần thu thập giúp cho TĐV tránh đƣợc khả bỏ sót thơng tin, thơng tin quan trọng Trong loại thông tin, TĐV cần phải liệt kê thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thơng tin chủ yếu thứ yếu có sở đánh giá giá trị BĐS Để đạt đƣợc hiệu cao hơn, q trình thu thập thơng tin, TĐV nên lập biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất BĐS Đồng thời, sau thu thập thơng tin nên lƣu giữ thơng tin máy tính để làm thành sở liệu chung cho hoạt động định giá khác - TĐV cần phải xác định đƣợc nguồn thu thập thơng tin Qua đó, kiểm tra đƣợc độ tin cậy thông tin Các thơng tin liên quan đến hoạt động định giá thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhƣ: + Khách hàng cung cấp + Qua khảo sát thực tế 70 + Qua sở liệu + Qua tổ chức có liên quan nhƣ: quan chun mơn, ngân hàng, Chính phủ, Xác định nguồn thu thập thông tin sở để TĐV kiểm tra độ tin cậy thơng tin, xác định đƣợc tính thị trƣờng thƣơng vụ so sánh Từ đó, TĐV có để lựa chọn nguồn thông tin khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, đánh giá BĐS so sánh, TĐV sử dụng giá đất mà quyền địa phƣơng ban hành mà phải vào giá giao dịch đƣợc điều tra thời gian gần Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thơng tin nhƣ tính chất thơng tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; khơng nên thu thập thơng tin từ nguồn khơng đủ tin cậy, TĐV khơng có khả kiểm tra để làm để định giá Thơng tin cần thu thập nhiều thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trƣờng, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thơng tin xác hồn tồn đáng tin cậy - Để hoạt động thu thập thơng tin nói chung khảo sát tài sản nói riêng đạt đƣợc hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phƣơng tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản - Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV lần thẩm định sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phƣơng pháp định giá BĐS, đặc biệt phƣơng pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải thiếu sót định Do vậy, TĐV q trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định Bên cạnh đó, TĐV cần tăng cƣờng công tác nghiên cứu thị trƣờng tƣơng lai để đƣa mức giá hợp lý sát với giá trị thị trƣờng 71 BĐS Từ việc nghiên cứu thị trƣờng, TĐV khơng có đƣợc nhìn tổng quát thị trƣờng mà tăng am hiểu sâu sắc thị trƣờng BĐS Ngồi có phƣơng pháp cơng ty tham khảo đánh giá thị trƣờng thông qua tin hay buổi hội thảo thị trƣờng BĐS Một cách để công ty tăng cƣờng mở rộng mạng lƣới thơng tin thành lập mạng nội chia sẻ thơng tin với tổ chức định giá hay tổ chức tín dụng khác để tận dụng nguồn liệu phong phú từ doanh nghiệp Cơng ty nên chủ động mở rộng mối liên kết, hợp tác với tổ chức định giá khác không để chia sẻ tài nguyên thông tin mà cịn để học hỏi kinh nghiệm cơng tác định giá Khơng dừng lại đó, mối quan hệ mà cơng ty cần mở rộng cần có thêm quan chức năng, cán quyền để dễ dàng nắm bắt nhanh thông tin tình hình quy hoạch sử dụng đất hay thay đổi pháp luật liên quan đến định giá BĐS Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, nhƣng việc xử lý, đánh giá thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối thẩm định Cơng việc phân tích thông tin phải đƣợc tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đƣợc đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hƣởng đến giá trị tài sản Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin nhỏ nhặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định - Khi phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trƣờng, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trƣờng hay khơng, có dựa sở ngƣời bán tình nguyện bán ngƣời mua tình nguyện mua hay khơng - Khi ƣớc tính chất lƣợng cịn lại cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trƣờng hợp, để có đƣợc kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, nƣớc 72 - Khi lập luận để đến kết cuối cùng, TĐV cần phải xem xét yếu tố thị trƣờng có liên quan ảnh hƣởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp, chất thị trƣờng đa dạng thay đổi liên tục Ngoài để nâng cao chất lƣợng lƣu trữ thông tin, IVC nên sử dụng dịch vụ lƣu trữ liệu cơng ty tin học cung cấp đem lại lợi ích nhƣ dung lƣợng lƣu trữ lớn, có đảm bảo bảo mật thơng tin, có hƣớng dẫn bảo hành trƣờng hợp công ty gặp cố lƣu trữ Việc sử dụng phần mềm chuyên dụng cho công tác thẩm định giá giúp công tác thẩm định trở nên thuận tiện Nó khơng giúp cơng ty quản lý số vụ thẩm định mà quản lý đƣợc liệu thị trƣờng Bên cạnh đó, cơng ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu hay quan tâm đến vấn đề vật chất nhƣ nâng cao chất lƣợng thiết bị tin học, phƣơng tiện, công cụ phục vụ công tác thẩm định giá nhƣ máy tính, máy ảnh, phƣơng tiện lại,… Để hồn thiện cơng tác phân tích, đánh giá thơng tin, ngồi biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi phải nâng cao trình độ chun mơn TĐV Đây tảng bền vững hoạt động 3.2.4 Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế quy định phƣơng pháp định giá 3.2.4.1 Về quy trình định giá Quy trình định giá đóng vai trị quan trọng hoạt động định giá, có tính chất định đến thành cơng tổ chức định giá Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có quy trình định giá khoa học, hiệu Do đó, để hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS Cơng ty Thẩm định giá IVC cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá Quy trình định giá đƣợc áp dụng Công ty Thẩm định giá IVC đầy đủ, song cịn mang tính chất chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bƣớc quy trình cần phải cụ thể hố cách rõ ràng công việc, nhƣ phải xây dựng đƣợc kế hoạch tổng thể để thực công việc 73 - Trong bƣớc lập kế hoạch định giá, sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách hàng, TĐV cần phải thực công việc: + Nhận biết loại tài liệu cần đƣợc sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, tài liệu chứng cớ động thái thị trƣờng + Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng đƣợc + Lên chƣơng trình, thời biểu công tác, gồm: Lập danh mục thứ tự cơng việc: thu thập phân tích số liệu; xác định thời hạn cho phép công việc; xác định phần việc uỷ nhiệm + Xây dựng đề cƣơng hình thức trình bày báo cáo định giá Cần tách việc thu thập xử lý thơng tin thành bƣớc quy trình nghiệp vụ Phân tích tài liệu công việc quan trọng, ảnh hƣởng trực tiếp đến kết cuối công tác định giá Tuy nhiên, q trình nêu bƣớc khơng đƣợc cụ thể hố cách rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV q trình thực Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau lập kế hoạch xác định trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thơng tin Dựa tài liệu có, TĐV cần tiến hành loại phân tích chủ yếu sau: - Phân tích thị trƣờng: nhằm nhận diện đánh giá yếu tố thị trƣờng ảnh hƣởng đến giá trị BĐS cần định giá - Phân tích tài sản: nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS mục tiêu có ảnh hƣởng đến giá trị - Phân tích so sánh: lựa chọn đƣa tiêu chuẩn để thực phƣơng pháp kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp giao dịch chứng cớ - Phân tích sử dụng tốt hiệu Ngồi cơng ty nên tăng lƣợng thời gian khảo sát thực tế thu thập thơng tin thị trƣờng Để phục vụ điều cần công ty thực giải pháp nhân hay nâng cao chất lƣợng phƣơng tiện, thiết bị phục vụ công tác định giá 74 Không thế, TĐV cần xếp công việc hợp lý, đảm bảo thời gian hợp lý, kịp thời hợp đồng định giá để nâng cao uy tín khách hàng Các giải pháp đƣợc đƣa dựa thực trạng, hạn chế nguyên nhân hạn chế việc áp dụng phƣơng pháp quy trình định giá Cơng ty Thẩm định giá IVC Để thu đƣợc hiệu quả, giải pháp cần phải đƣợc thực cách đồng bộ, toàn diện thƣờng xuyên, liên tục Đồng thời q trình thực cần có hỗ trợ Nhà nƣớc nhƣ cấp ngành liên quan 3.2.4.2 Về phương pháp định giá - Đối với phƣơng pháp so sánh: TĐV cần phải thu thập nhiều thông tin thị trƣờng BĐS mục tiêu, BĐS so sánh thời điểm định giá, tìm nhiều BĐS so sánh nhƣ công ty thƣờng làm để thêm xác định giá trị BĐS mục tiêu Khi sử dụng thông tin cần ghi rõ nguồn, sử dụng tỷ lệ điều chỉnh theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam dùng tỷ lệ điều chỉnh đƣợc thống kê có để tránh yếu tố chủ quan việc xác định tỷ lệ Đồng thời tìm hiểu thơng tin thị trƣờng cần phải đảm bảo độ tin cậy, xác thơng tin Để hạn chế đánh giá chủ quan TĐV cơng ty nên đề quy tắc định giá cụ thể tránh thông đồng TĐV khách hàng - Đối với phƣơng pháp chi phí: Khi tính tốn giá trị cơng trình xây dựng cần cập nhật đơn giá xây dựng phù hợp, không đƣợc đánh giá thấp cơng trình xây dựng đất dù khơng chiếm nhiều tổng giá trị BĐS chấp Công ty nên thu thập nhiều thông tin đơn giá ngun vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí thiết kế đƣợc thị trƣờng chấp nhậ cách trực tiếp khảo sát cửa hàng cung cấp nguyên vật liệu xây dựng uy tín hay xin báo giá công ty xây dựng lập mẫu thống kê Để tính tốn hợp lý giá trị hao mịn cơng trình TĐV cần quan sát thu thập thông tin kỹ chi tiết nhỏ nhƣ cầu thang, tƣờng để ƣớc tính 75 chi tiết mức giảm giá Đồng thời công ty cần quan tâm đến hao mòn kinh tế nhƣ hao mòn lỗi thời chức - Đối với phƣơng pháp thu nhập phƣơng pháp thặng dƣ: TĐV sử dụng phƣơng pháp để định giá BĐS cần phải lựa chọn tỷ lệ chiết khấu cho phù hợp với thị trƣờng, tƣơng đối sát với tỷ lệ chiết khấu tổ chức định giá khác Đồng thời với khoảng thời gian tạo thu nhập khác nhau, TĐV cần ý tính lại tỷ lệ chiết khấu cho phù hợp với khoảng thời gian để kết định giá có tính xác cao hơn, hợp lý với thị trƣờng 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN CĨ LIÊN QUAN Để hồn thiện cơng tác định giá nhƣ vận dụng cách rộng rãi thực tiễn đơn vị làm đƣợc mà địi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành, đặc biệt Nhà nƣớc Bộ tài lãnh đạo tổng cộng Sau số kiến nghị: 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nƣớc Với tƣ cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nƣớc tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá không nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nƣớc có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song lại chƣa thật hiệu Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nƣớc cần phải có biện pháp tích cực hơn, cụ thể: - Tăng cƣờng cơng tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực tốn khó tất quốc gia, đặc biệt nƣớc phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trƣớc tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lƣợng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lƣợng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực cịn Hiện nay, nƣớc có số trƣờng đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nƣớc cần quan 76 tâm mở thêm nhiều trƣờng đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội, đồng thời tăng cƣờng tổ chức thi cấp thẻ TĐV giá để cung cấp đội ngũ TĐV đủ tiêu chuẩn hành nghề Việc mở rộng quy mơ đào tạo đƣợc thực cách thành lập trƣờng đại hoc, cao đẳng mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lƣợng sinh viên trƣờng đào tạo Mặt khác, Nhà nƣớc cần quan tâm nhiều đến chất lƣợng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ TĐV nƣớc ta nhìn chung cịn thiếu trình độ chun mơn nhƣ kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ ngƣời chuyển từ lĩnh vực khác sang, chƣa qua đào tạo bản, chƣa có kỹ nghề nghiệp Hơn nữa, chất lƣợng đào tạo nhiều trƣờng chƣa cao, không sát với thực tế thị trƣờng Do đó, nâng cao chất lƣợng đào tạo cần thiết Bên cạnh tổ chức thƣờng xuyên hội thảo trao đổi nghiệp vụ TĐV với nhau, hay buổi trao đổi kinh nghiệm, tƣ vấn TĐV giàu kinh nghiệm với sinh viên chuyên ngành thẩm định giá Ngoài việc tổ chức đào tạo nƣớc, trƣờng đại học nên liên kết đào tạo với nƣớc có ngành định giá phát triển nhƣ Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, nên mở rộng nâng cao trình độ đào tạo lĩnh vực có liên quan nhƣ: quy hoạch, phong thuỷ,… để làm mở rộng vốn hiểu biết TĐV - Nhà nƣớc cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phƣơng pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chƣa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm soát đƣợc hoạt động Điều làm ảnh hƣởng đến việc áp dụng quy trình phƣơng pháp định giá TĐV Vấn đề đặt Nhà nƣớc cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho 77 phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực khơng phải sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tƣ vấn nhiều chuyên gia nhƣ tổ chức quốc tế - Nhà nƣớc cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trƣờng BĐS Quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng chƣa hiệu quả, thị trƣờng minh bạch Trong thời gian tới Nhà nƣớc cần quan tâm phát triển thị trƣờng nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch BĐS Để làm đƣợc điều Nhà nƣớc cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực Đồng thời, nhanh chóng cho phép phát hành chứng BĐS niêm yết chứng BĐS cơng ty BĐS thị trƣờng chứng khốn, luật mơi giới BĐS, Nhà nƣớc cần xây dựng đƣợc thƣ viện điện tử giao dịch BĐS thị trƣờng để kiểm sốt thị trƣờng tốt nhƣ phục vụ cho hoạt động định giá Bên cạnh đó, cơng tác quản lý hoạt động định giá cần đƣợc tăng cƣờng Nhà nƣớc cần phải xây dựng đƣợc hệ thống chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế - Thúc đẩy phát triển thị trƣờng chứng khoán Thị trƣờng chứng khốn nơi cung cấp thơng tin đầy đủ tƣơng đối xác Phát triển thị trƣờng tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV việc thu thập thông tin liên quan Một thị trƣờng chứng khoán minh bạch nguồn cung cấp thông tin phong phú tin cậy Nhà nƣớc nên tạo điều kiện cho nhiều công ty tham gia niêm yết chứng khoán thị trƣờng, đặc biệt công ty kinh doanh lĩnh vực BĐS 78 - Tăng cƣờng hợp tác quốc tế hoạt động thẩm định giá Hiện ngành thẩm định giá Việt Nam có bƣớc phát triển sâu rộng dù khởi đầu muộn so với nƣớc khác giới Việc tăng cƣờng hợp tác quốc tế tạo cho lĩnh vực thẩm định giá Việt Nam nhiều hội học hỏi kinh nghiệm kiến thức nƣớc trƣớc Sự phát triển việc tăng cƣờng hợp tác quốc tế đạt đƣợc nhiều hiệu nhƣ Hội Thẩm định giá Việt Nam thành lập năm 2005 nhƣng trờ thành thành viên Hiệp hội Thẩm định giá giới (WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế (IVSC), Hiệp hội TĐG Đông Nam Á (AVA) Để tiếp tục trì phát triển tốt đẹp cần thƣờng xuyên tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo TĐG, cử TĐV nƣớc nghiên cứu, học tập, từ có hội trao đổi, học hỏi kinh nghiệm, kiến thức định giá nƣớc trƣớc BĐS nói riêng quan trọng Để hồn thiện công tác định giá BĐS, can thiệp Nhà nƣớc thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hƣớng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phƣơng có liên quan khác 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài quản lý cách trực tiếp hoạt động cuả tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý bộc lộ số yếu định Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá cúng nhƣ hoạt động TĐV, cụ thể: - Bộ Tài cần phải ban hành thông tƣ hƣớng dẫn kịp thời, hƣớng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Tốc độ ban hành thông tƣ hƣớng dẫn chậm, không theo kịp phát triển kinh tế nhƣ động thái thị trƣờng Định giá BĐS lĩnh vực liên quan đến nhiều lĩnh vực, quan nên tốc độ ban hành văn chậm trễ, ảnh hƣởng đến việc áp dụng phƣơng pháp định giá cac TĐV Để khắc phục hạn chế cần: 79 + Đẩy nhanh tốc độ thông tƣ hƣớng dẫn + Nội dung thông tƣ phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế + Các thơng tƣ hƣớng dẫn phải đƣợc thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan + Hƣớng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tƣ đơn vị - Hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lƣợng định giá Hiện nay, hầu hết chất lƣợng định giá đơn vị chƣa đƣợc kiểm sốt chặt chẽ, chƣa có quan chuyên trách đảm nhận công tác Do đó, kết định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lƣợng nhiều không cao Để nâng cao chất lƣợng thẩm định, Bộ Tài thời gian tới nên: + Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lƣợng định giá + Thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lƣợng định giá đơn vị Ban quy tụ chuyên gia giỏi lĩnh vực định giá, có khả đánh giá kết thẩm định công ty + Thƣờng xuyên tiến hành kiểm tra chất lƣợng thẩm định có biện pháp xử lý thích hợp trƣờng hợp vi phạm - Tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi cấp thẻ Thẩm định cho cá nhân Trong năm gần đây, nhu cầu học tập thi lấy thẻ TĐV ngày tăng, công ty BĐS Tuy nhiên, số ngƣời đƣợc cấp thẻ TĐV chƣa nhiều, chất lƣợng chƣa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp kịp thời nhằm hồn thiện cơng tác này, cụ thể: + Nâng cao chất lƣợng đào tạo TĐV Trong trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nƣớc để học hỏi thêm kinh nghiệm + Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều ngƣời tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao + Quản lý chặt chẽ hoạt động nhũng TĐV đƣợc cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trƣờng hợp vi phạm 80 Hiện nay, hoạt động tổ chức thi, cấp thẻ, quản lý thẻ thẩm đinh viên Bộ Tài đảm trách, hoạt động Bộ nhiều Trong thời gian tới, để có hiệu quả, Bộ Tài giao cơng tác cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam Đây tổ chức chun mơn lĩnh vực định giá, vậy, việc quản lý sát mang lại hiệu cao hơn, Bộ định hƣớng đạo hoạt động cơng tác Ngồi ra, Bộ Tài Chính nên nâng cao chất lƣợng hoạt động hai trung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Trung tâm thơng tin Định giá miền Nam Trung tâm Định giá miền Bắc để đáp ứng tốt vai trò tƣ vấn định giá cho Nhà nƣớc nhƣ đáp ứng nhu cầu toàn xã hội 3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá Sự hợp tác khách hàng yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến chất lƣợng nhƣ kết thẩm định giá Trong trình thực công tác định giá, TĐV cần hợp tác khách hàng, đặc biệt vấn đề cung cấp thông tin, hồ sơ đầy đủ BĐS chấp cần định giá Đồng thời khách hàng cần đảm bảo tính pháp lý thơng tin cung cấp chịu trách nhiệm trƣờng hợp phát gian dối thông tin Sự hợp tác khách hàng tạo nhiều thuận lới cho TĐV tiết kiệm đƣợc thời gian việc thu thập xác minh thông tin, tạo điều kiện thuận lợi để lựa chọn phƣơng pháp định giá hiệu 81 Kết luận Trƣớc hạn chế cịn tồn cơng tác định giá Công ty Thẩm định giá IVC nguyên nhân nó, chƣơng đề xuất số nhóm giải pháp để góp phần hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp cơng ty nhƣ nhóm giải pháp khắc phục hạn chế môi trƣờng pháp lý; nhóm giải pháp đầu tƣ nâng cao chất lƣợng đội ngũ nhân sự; nhóm giải pháp đầu tƣ tăng cƣờng chất lƣợng thơng tin nhóm giải pháp khắc phục hạn chế việc áp dụng quy trình phƣơng pháp định giá Ngồi cịn kiến nghị số đề xuất Nhà nƣớc, Bộ Tài nhƣ bên khách hàng yêu cầu định giá để có tác động giúp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp IVC 82 KẾT LUẬN Định giá BĐS nói chung hay định giá BĐS chấp nói riêng ngày trở thành nhu cầu cấp thiết phục vụ nhiều hoạt động sống Sự phát triển kinh tế nhƣ xu tồn cầu hóa ngày địi hỏi chất lƣợng cao công tác thẩm định giá BĐS Để nâng cao chất lƣợng thẩm định giá BĐS việc nhìn nhận thực trạng cơng tác thẩm định giá BĐS đƣa giải pháp việc làm cần thiết Nó có ý nghĩa khơng tăng chất lƣợng kết thẩm định mà cịn góp phần thúc đẩy phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam qua trình hoạt động kể từ ngày thành lập đến đạt đƣợc nhiều thành tựu, dần khẳng định tên tuổi uy tín khách hàng nhƣ lĩnh vực thẩm định giá Việt Nam Trên sở nhận thức lý luận định giá BĐS với trình thực tập Công ty Thẩm định giá IVC, em học hỏi đƣợc nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đề xuất số giải pháp khắc phục hạn chế công tác định giá BĐS chấp Công ty Thẩm định giá IVC Bên cạnh đƣa vài ý kiến với Nhà nƣớc, với Bộ Tài hay bên khách hàng yêu cầu thẩm định nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS Trong q trình thực hiện, cịn số hạn chế nhận thức nhƣ kinh nghiệm thực tế mà khóa luận em chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đƣợc góp ý từ thầy giáo, giáo để khóa luận em đƣợc hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – Bộ Tài Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC 2005 Giáo trình Định giá Bất động sản – TS Phạm Tiến Đạt – Học viện Ngân hàng, NXB Tài năm 2015 Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản – TS Phạm Tiến Đạt – Học viện Ngân hàng, NXB Tài năm 2015 Tài liệu học tập Thẩm định giá Bất động sản 2016 – Học viện Ngân hàng, NXB Bách khoa năm 2016 Website: www.vnvc.com.vn Website: www.sadeco.com.vn Website: www.batdongsan.com.vn