LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Phân chia tài sản thành động sản và bất động sản là một phương pháp phổ biến trên toàn cầu, có nguồn gốc từ thời La Mã và được ghi nhận trong Bộ luật La Mã.
Bất động sản (BĐS) không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra trên mảnh đất nhờ sức lao động của con người Điều này bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và các yếu tố liên quan đến đất đai Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS được định nghĩa là đất đai và các công trình gắn liền với đất đai do con người tạo ra.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2017 và Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, có sự thống nhất trong quy định về các vấn đề liên quan đến thẩm định giá.
Bất động sản (BĐS) bao gồm nhiều loại tài sản như: a) Đất đai; b) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả tài nguyên liên quan; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC 2005
2 Bộ Luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 ban hành ngày 14/06/2005, hết hiệu lực ngày 31/12/2016
3 Bộ Luật Dân sự 2017 số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04, được ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, quy định về phân loại tài sản Khái niệm này nhấn mạnh rằng bất động sản (BĐS) là loại tài sản khó di dời, có khả năng tồn tại và ổn định lâu dài.
Tuy nhiên định nghĩa này chƣa liệt kê rõ ràng những công trình gắn liền với đất đai do con người tạo ra là gì
BĐS, hay bất động sản, được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và tồn tại lâu dài Để được coi là BĐS, tài sản cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Đƣợc chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
BĐS ngoài mang những đặc điểm của tài sản còn có những đặc điểm riêng biệt sau:
Thứ nhất là tính cố định về vị trí:
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản đặc biệt với tính cố định về vị trí, khó di dời, do liên quan đến đất đai và các công trình gắn liền Đặc điểm này phân biệt BĐS với các loại tài sản khác, khiến giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể Giá trị BĐS không chỉ được xác định qua tiêu chí địa lý thông thường mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Sự thay đổi của các yếu tố này cũng ảnh hưởng đến tính vị trí của BĐS, do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét tác động của các yếu tố này.
Thứ hai là tính bền vững:
Bất động sản (BĐS) là hàng hóa có tính bền vững cao, gắn liền với sự trường tồn của đất Tính bền vững của BĐS thể hiện ở khả năng tồn tại và tuổi thọ dài lâu, nhờ vào việc đất đai không bị mất đi và có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Các công trình xây dựng và kiến trúc thường có tuổi thọ lâu năm, vì vậy khi định giá BĐS, cần xem xét cả tuổi thọ vật lý lẫn tuổi thọ kinh tế Để có cơ sở định giá chính xác, các nhà định giá (TĐV) thường lựa chọn tuổi thọ ngắn hơn làm căn cứ.
Thứ ba là tính khác biệt:
Mỗi bất động sản (BĐS) đều là một tài sản độc nhất, mang những đặc điểm riêng biệt không giống với bất kỳ BĐS nào khác Sự khác biệt này xuất phát từ nhiều yếu tố như vị trí lô đất, kết cấu kiến trúc, hướng lô đất, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh Do đó, việc định giá BĐS cần phải xem xét và nghiên cứu kỹ lưỡng để xác định những điểm nổi bật của tài sản cần định giá.
Thứ tƣ là tính khan hiếm:
Tính khan hiếm của bất động sản (BĐS) chủ yếu xuất phát từ sự hạn chế về diện tích đất đai và tính cố định của vị trí Điều này dẫn đến mối quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS luôn mất cân đối, với cung thường thấp hơn cầu, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ Hơn nữa, BĐS thường nằm dưới sự quản lý của các cơ quan chức năng và bị ảnh hưởng bởi các chính sách chống đầu cơ cũng như hạn chế sở hữu Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét các yếu tố cung cầu trên thị trường và các chính sách quản lý của Nhà nước.
Thứ năm là BĐS là tài sản có giá trị lớn:
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn nhờ vào giá trị đất đai cao, thời gian thi công dài và chi phí đầu tư xây dựng lớn BĐS không chỉ mang lại khả năng sinh lời cao mà còn có tiềm năng tạo vốn mới vượt trội so với các loại tài sản khác Vì vậy, BĐS được coi là phương tiện cất trữ của cải quan trọng, bên cạnh việc sử dụng cho mục đích ở, kinh doanh và làm tài sản thế chấp trong tín dụng Sự thay đổi chỉ 1% trong giá trị BĐS cũng có thể tạo ra giá trị tuyệt đối lớn, do đó, các nhà đầu tư cần thận trọng và hợp lý khi xác định giá trị của BĐS.
Thứ sáu là tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các bất động sản (BĐS) có sự tác động lẫn nhau, ảnh hưởng đến giá trị và giá trị sử dụng của nhau Sự xuất hiện hoặc hoàn thiện của một BĐS có thể dẫn đến sự ra đời hoặc mất đi của BĐS khác, cũng như làm tăng hoặc giảm giá trị của chúng Điều này đặc biệt rõ ràng trong mối liên hệ giữa các BĐS liền kề và có công năng tương tự Vì vậy, khi đầu tư xây dựng một công trình BĐS, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến các công trình xung quanh, đồng thời trong quá trình đánh giá giá trị BĐS, cũng cần tính đến khả năng tác động của các công trình khác khi chúng xuất hiện.
Thứ bảy là BĐS chịu ảnh hưởng của điều kiện văn hóa xã hội:
Bất động sản (BĐS) có những đặc điểm nổi bật hơn so với hàng hóa thông thường, đặc biệt là sự ảnh hưởng mạnh mẽ của thị hiếu, văn hóa và tâm lý xã hội Các yếu tố như tôn giáo, tín ngưỡng và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong nhu cầu BĐS Những yếu tố này sẽ tác động khác nhau đến nhu cầu bất động sản tùy thuộc vào phong tục và tâm lý của người dân ở từng địa phương, khu vực hoặc quốc gia.
Thứ tám là BĐS chịu sự quản lý của Nhà nước:
Bất động sản (BĐS) là tài sản thiết yếu đối với cá nhân, doanh nghiệp và Nhà nước, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân nhờ vào sự ảnh hưởng của các giao dịch BĐS đến các mối quan hệ kinh tế khác Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó BĐS luôn chịu sự quản lý chặt chẽ từ hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà nước Vì vậy, trong quá trình định giá BĐS, người thẩm định viên (TĐV) cần nắm vững và tuân thủ các quy định cũng như yếu tố pháp lý liên quan đến việc định giá này.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Tùy vào từng tiêu thức, người ta có nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Một số cách phân loại phổ biến nhƣ sau:
Theo đặc tính vật chất:
BĐS chia làm 3 loại bao gồm:
- Đất đai: là đất tự nhiên, bao gồm đất trồng và đất đang sử dụng
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời
+ Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống nước, điện, cấp thoát nước,… + Các tài sản gắn liền với công trình: Điều hòa, thang máy,…
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, cánh đồng làm muối, công trình nuôi trồng thủy hải sản, công trình du lịch thể thao và công trình khai thác mỏ Những tài sản này không chỉ đóng góp vào nền kinh tế mà còn tạo ra nhiều cơ hội phát triển bền vững cho khu vực.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS đƣợc chia làm hai loại: đất đai và công trình kiến trúc, trong đó:
- Đất phân loại theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất và kinh doanh ngày càng gia tăng Những người thiếu vốn thường tìm đến ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để vay, và để được chấp thuận, họ cần có tài sản đảm bảo, chủ yếu là bất động sản.
Theo Điều 342 của Luật Dân sự 2005, thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp, mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp bất động sản (BĐS) là việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ vay Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định Vì vậy, thế chấp BĐS thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng các tài sản trên đất.
Bất động sản (BĐS) được sử dụng làm tài sản thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý, bao gồm quyền sở hữu và quyền sử dụng của người vay, không có tranh chấp về quyền sở hữu Định nghĩa BĐS thế chấp có thể được hiểu là BĐS được dùng để vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu.
1.2.2 Đặc điểm và hình thái bất động sản thế chấp
Ngoài những đặc điểm của BĐS nói chung, BĐS thế chấp còn mang những đặc điểm khác nhƣ sau:
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn chịu ảnh hưởng đáng kể từ thị trường Do đó, trong quá trình thế chấp, việc đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp là vô cùng quan trọng.
Theo Bộ Luật Dân sự 2005 số hiệu 33/2005/QH11, ban hành ngày 14/06/2005, giá trị của bất động sản (BĐS) thế chấp thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro, với giá trị BĐS thế chấp được ước lượng tương đương với giá trị thị trường của nó trong điều kiện thị trường xấu nhất.
Bất động sản (BĐS) thế chấp không phải là tài sản vật chất mà là các quyền liên quan đến BĐS, bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Trong khi tài sản cầm cố là hiện vật, thì tài sản đảm bảo là BĐS thế chấp chỉ bao gồm các quyền về BĐS Do đó, để BĐS thế chấp có giá trị pháp lý, cần phải có đầy đủ giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên vay Đối với đất đai, cần phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi bất động sản (BĐS) đã được sử dụng làm tài sản thế chấp, chủ sở hữu chỉ còn quyền sử dụng mà không có quyền định đoạt hay chiếm hữu Trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng và khai thác BĐS, nhưng không được phép trao đổi, chuyển nhượng hay kê khai bất động sản đó làm vốn cho bất kỳ doanh nghiệp nào.
Bất động sản thế chấp phải không có tranh chấp nào liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp và bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng đảm bảo, để các cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét và xử lý trong quá trình vay.
Bất động sản (BĐS) có khả năng giao dịch và bán được là những tài sản mà pháp luật không cấm các hoạt động như mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Dựa vào những đặc điểm trên có thể thấy BĐS thế chấp có những hình thái sau:
Nhà ở và công trình xây dựng là tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật có thể được thế chấp Nếu trên đất có tài sản gắn liền, bất động sản thế chấp sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản đó.
Khi thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, tài sản thế chấp sẽ bao gồm cả vật phụ đó Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, vật phụ sẽ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên.
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản sẽ được hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng, bao gồm hoa lợi, công trình xây dựng và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
1.2.3 Vai trò của bất động sản thế chấp
Đối với chủ sở hữu bất động sản:
Thế chấp bất động sản (BĐS) là phương thức sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn từ các tổ chức tín dụng, mang lại khả năng huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả cho cá nhân và tổ chức Hình thức này không chỉ giúp chủ sở hữu BĐS có thêm nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh mà còn cho phép họ tiếp tục sử dụng tài sản của mình trong thời gian vay.
Đối với các tổ chức tín dụng:
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.3.1 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
Sự phát triển của nền kinh tế thúc đẩy hoạt động tín dụng, khi nhu cầu vay vốn của cá nhân và tổ chức ngày càng tăng Tuy nhiên, các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng trả nợ ảnh hưởng lớn đến các tổ chức tín dụng Do đó, việc định giá bất động sản thế chấp trở nên quan trọng, không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro và tổn thất cho các tổ chức tín dụng mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Định giá bất động sản thế chấp cần tuân thủ giá trị thị trường để đảm bảo lợi ích cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp Việc định giá chính xác giúp tổ chức tín dụng dễ dàng phát mại tài sản, trong khi định giá cao hơn giá thị trường có thể gây khó khăn trong việc này Ngược lại, định giá thấp sẽ khiến người vay thiệt thòi và không thể đáp ứng nhu cầu vốn, đồng thời giảm khả năng cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác Do đó, quy trình định giá bất động sản thế chấp cần có tính khoa học, khách quan và chuyên môn hóa cao Đối với những bất động sản phức tạp, các tổ chức tín dụng thường thuê chuyên gia định giá để đảm bảo kết quả chính xác.
Trong bối cảnh định giá bất động sản ngày càng quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, các tổ chức định giá chuyên nghiệp cần nâng cao cả về số lượng và chất lượng Điều này không chỉ hỗ trợ cho hoạt động của các tổ chức tín dụng mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 6 , có 11 nguyên tắc định giá đƣợc sử dụng chủ yếu nhƣ sau:
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 quy định các nguyên tắc kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá, được ban hành theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính Những nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định giá, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài sản và đầu tư Việc tuân thủ các tiêu chuẩn này không chỉ hỗ trợ các chuyên gia thẩm định giá trong công việc mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng chỉ được xác định khi được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất là tối đa hóa mức hữu dụng trong khuôn khổ pháp lý, kỹ thuật và tài chính, phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó
1.3.2.2 Nguyên tắc cung - cầu Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung - cầu Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng đƣợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản
Nguyên tắc này được ưu tiên áp dụng trong quá trình thẩm định hầu hết các loại tài sản và cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó
Giá trị tài sản hình thành từ những thay đổi liên tục, phản ánh mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này luôn biến động, vì vậy trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần hiểu rõ mối quan hệ nhân quả trong trạng thái động Họ phải phân tích quá trình thay đổi để xác định mức sử dụng tài sản một cách tối ưu và hiệu quả.
Khi có hai hoặc nhiều tài sản có khả năng thay thế lẫn nhau, giá trị của chúng sẽ được xác định dựa trên sự ảnh hưởng qua lại giữa các tài sản.
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương tự, tài sản nào có mức giá chào bán thấp nhất sẽ được bán trước Giá trị tài sản thường bị giới hạn bởi chi phí mua một tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ quá mức ảnh hưởng đến việc thay thế Người mua cẩn trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Khi áp dụng nguyên tắc này, cần chú ý đến thông tin về giá cả và chi phí sản xuất của các tài sản tương tự tại thời điểm định giá, cũng như cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt sự cân bằng, tài sản sẽ có khả năng sinh lời tối đa và mức hữu dụng cao nhất Để ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản, cần phân tích sự cân bằng giữa các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
1.3.2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ gia tăng liên tục cho đến khi đạt một mức nhất định Sau đó, mặc dù đầu tư vẫn tiếp tục tăng, nhưng mức thu nhập tăng thêm sẽ có xu hướng giảm dần.
1.3.2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập trong quá trình sản xuất được tạo ra từ sự kết hợp của đất đai, vốn, lao động và quản lý, và có thể phân phối cho từng yếu tố này Nếu phân phối được thực hiện theo nguyên tắc hợp lý, phần thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Khi kết hợp với các tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam có trụ sở chính đặt tại phòng
Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, được thành lập vào ngày 26 tháng 6 năm 2009, tọa lạc tại tầng 14, số 4A đường Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, Tp Hà Nội Chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án, IVC Việt Nam đã phục vụ nhiều khách hàng với chất lượng cao, xây dựng được lòng tin từ các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế Công ty đã khẳng định năng lực và trở thành một trong những đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty
Trong năm 2015, IVC cung cấp các sản phẩm dịch vụ sau cho thị trường thẩm định giá:
- Tƣ vấn xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm, xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất;
- Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp và chuyển nhƣợng…;
- Thẩm định giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, máy xây dựng;
- Xác định giá trị doanh nghiệp và tƣ vấn tài chính doanh nghiệp;Dịch vụ cung cấp thông tin về giá vật liệu xây dựng (VLXD );
- Thẩm định giá sản cho mục đền bù giải phóng mặt bằng (ĐBGPMB);
- Lập dự toán công trình và thẩm tra dự toán;
- Xây dựng các chỉ số bất động sản
Hoạt động kinh doanh của công ty có nhiều thuận lợi nhƣ:
Cổ đông sáng lập và thành viên hội đồng quản trị sở hữu nhiều kinh nghiệm trong ngành, đồng thời có chiến lược phát triển mạng lưới khách hàng và cộng tác viên trên toàn quốc, đặc biệt tập trung vào hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh.
- Ban Giám đốc điều hành của Công ty năng động, kỹ năng quản trị tốt làm cho các hoạt động kinh doanh của Công ty hiệu quả hơn
Đội ngũ nhân sự của IVC đã được ổn định và đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ cũng như kỹ năng mềm, qua đó nâng cao đáng kể trình độ chuyên môn.
Trong suốt quá trình hoạt động, công ty IVC đã khẳng định chất lượng dịch vụ của mình, tạo dựng uy tín và sự tin cậy từ khách hàng cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước.
Công ty tập trung vào các sản phẩm dịch vụ chủ lực nhằm mang lại lợi ích cho khách hàng và tạo ra lợi thế cạnh tranh, bao gồm: xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn xác định đơn giá thuê đất hàng năm, xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, và xây dựng bảng giá đất.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, IVC Việt Nam đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật, quy tụ đội ngũ thẩm định viên và chuyên gia có phẩm chất đạo đức, năng lực và kinh nghiệm phong phú Công ty cam kết đảm bảo tính chính xác và trung thực trong kết quả thẩm định giá, đồng thời luôn đáp ứng nhu cầu chính đáng của khách hàng với dịch vụ chu đáo, trách nhiệm và chuyên nghiệp.
(Chi tiết về báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm 2014 –
2015 được đính kèm ở phụ lục)
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI IVC
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản thế chấp của IVC
2.2.1.1 Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội;
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP về quy định thi hành một số điều luật của Luật Giá về thẩm định giá;
Trong suốt quá trình hoạt động, IVC luôn tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá, bao gồm tiêu chuẩn, nghĩa vụ và quyền hạn của tổ chức định giá Ngoài ra, IVC cũng chú trọng đến điều kiện thành lập, chức năng, nhiệm vụ, cũng như các quy định về hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá Hơn nữa, IVC cam kết thực hiện đúng quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá và xử lý các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành của Bộ tài chính:
+ Thông tƣ 158/2014/TT- BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
+ Thông tƣ 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
+ Thông tƣ 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10
Hoạt động định giá tài sản của IVC được thực hiện dựa trên 10 tiêu chuẩn quy định trong ba quyết định chính Từ những tiêu chuẩn này, công ty sẽ xây dựng quy trình và phương pháp định giá phù hợp.
2.2.1.2 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản, xây dựng
- Luật Đất đai số 45/2013/QH12 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
IVC tuân thủ các văn bản luật trong hoạt động định giá để xác định quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan đến thế chấp bất động sản Công ty dựa vào các căn cứ pháp lý để xác nhận quyền sở hữu đất đai và nhà ở, đảm bảo rằng mọi hoạt động thẩm định giá bất động sản đều phù hợp với quy định pháp luật.
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Bộ Luật này quy định rõ quyền và nghĩa vụ của công ty trong hoạt động thẩm định giá, đồng thời thiết lập nguyên tắc định giá bất động sản Nó cũng nêu yêu cầu về chứng thư và chứng chỉ định giá bất động sản, cùng với các quy định liên quan đến đấu giá và đấu thầu bất động sản, nhằm đảm bảo hoạt động đấu giá, đấu thầu của công ty diễn ra hiệu quả và hợp pháp.
- Đơn giá đất ở theo khung giá nhà nước QĐ 51/2012/QĐ-UBND của TP.Hà Nội;
Đơn giá xây dựng được quy định tại quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của UBND TP Hà Nội, nhằm công bố giá xây dựng mới cho nhà ở, công trình và vật kiến trúc Quy định này được áp dụng làm căn cứ cho việc bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội.
- Hợp đồng số 06-1213/HĐ-BĐS ngày 09/12/2013 giữa Công ty Cổ phần lương thực Bình Minh với Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất số BI 792675 được UBND quận Cầu Giấy cấp vào ngày 19/03/2012, do Công ty Cổ phần Lương thực Bình Minh cung cấp.
- Kết quả khảo sát và đánh giá thực tế về tài sản thẩm định, tài sản so sánh và thông tin thị trường
2.2.2 Nội dung thẩm định giá bất động sản thế chấp tại IVC
2.2.2.1 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại IVC
Quy trình chung định giá của IVC đƣợc xây dựng trên nền tảng quy trình định giá 6 bước theo tiêu chuẩn thẩm định giá
Trên thực tế công ty sẽ tiến hành 5 bước như sau:
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của khách hàng
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định
- Ký kết hợp đồng thẩm định giá
- Lập biên nhận hồ sơ định giá
Bước 2: Lập phương án định giá tài sản
1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng mà các bộ thực hiện thẩm định giá cần xác định và nhận thức rõ ràng từ khách hàng Việc nêu rõ mục đích thẩm định giá không chỉ giúp đảm bảo tính chính xác mà còn cần được ghi chú cụ thể trong Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá
Trong quá trình xác định đối tượng thẩm định giá, cán bộ thực hiện cần đưa ra các giả thiết và điều kiện ràng buộc liên quan đến yêu cầu và mục đích thẩm định của khách hàng, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Điều này bao gồm các giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, và việc sử dụng kết quả thẩm định Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của cán bộ thẩm định giá cũng phải được xác định rõ ràng theo hợp đồng thẩm định giá.
Cán bộ thực hiện thẩm định giá cần đưa ra các điều kiện hạn chế và ràng buộc dựa trên sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng, đồng thời nhận thức rõ ràng về tác động của những điều kiện này đến bên thứ ba Các điều kiện này phải tuân thủ quy định của pháp luật và các quy định hiện hành liên quan Trong quá trình thẩm định, nếu phát hiện các điều kiện này không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, Cán bộ cần xem xét lại và thông báo ngay cho Lãnh đạo và khách hàng.
- Xác định thời điểm thẩm định giá
Sau khi ký hợp đồng thẩm định giá, việc xác định đặc điểm và bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá là rất quan trọng Ý kiến đánh giá về giá trị tài sản phải được đưa ra trong thời gian quy định của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Để thực hiện thẩm định giá hiệu quả, cán bộ cần nắm rõ đặc điểm và loại hình tài sản cần thẩm định Việc xác định loại hình giá trị, bao gồm giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường, là bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá.
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)
Việc xác định giá trị cho thẩm định giá cần tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
2 Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch cho một cuộc thẩm định giá là cần thiết để xác định rõ ràng các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước, cũng như tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung-cầu phù hợp với chức năng và đặc tính của tài sản mua/bán, cùng với các quyền liên quan và đặc điểm thị trường là rất quan trọng.
Để xây dựng một nghiên cứu thị trường hiệu quả, cần xác định các tài liệu cần thu thập liên quan đến thị trường, tài sản và các tài liệu so sánh Đồng thời, việc phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy và được kiểm chứng là rất quan trọng để đảm bảo chất lượng thông tin.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
+ Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường: