Công tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay

Một số khái nịêm cơ bản

Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản

 Khái niệm bất động sản.

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 174, Bộ luật dân sự

“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai, Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được và tồn tại ổn định, lâu dài Như vậy, một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi

 Phân loại bất động sản.

BĐS có thể được phân thành các nhóm sau đây:

- Đất đai: đất đài là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS Định nghĩa về đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất”

C.Mac viết rằng: “ Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đất là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: Đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống loài người Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của nó. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư có định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.

Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không gắn liền với đất đai

- Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…

Việc phân loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của các BĐS từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định giá trị của BĐS đó.

 Đặc điểm của bất động sản.

Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với tài sản đơn thuần khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi vậy người định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như nào đến giá trị của BĐS.

- Cố định về vị trí: Trước hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định.Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lí thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khỏang cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và điều kịên môi trường Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo.

- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý.

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý Không có

2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của bất động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với bất động sản, khác nhau về quang cảnh môi trường…Do đó, cán bộ thẩm định phải quan tâm đến vấn đề này.

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng tới việc định giá bất động sản thế chấp.

- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội Nhà nước phải thống nhất quản lí về bất động sản Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.

 Thế chấp bất động sản.

- Thế chấp được hiểu là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, kể cả tài sản hình thành từ vốn vay, để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với Ngân hàng và không chuyển giao tài sản đó cho Ngân hàng Tài sản thế chấp do bên bảo đảm giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp

Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp

Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn Xác định chính xác giá trị của bất động sản sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị BĐS là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được"bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các cơ quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo

1.1.2.2 Trong cho vay vốn có tài sản đảm bảo

Theo như em được biết thì hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự thoả thuận và chịu trách nhiệm xác định giá trị của bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay

Do vậy hoạt động định giá BĐS là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại Ngân hàng hiện nay Kết quả định BĐS là căn cứ, cơ sở để các Ngân hàng xét duyệt khoản vay cho khách hàng Đồng thời, giá trị định giá càng chính xác, phù hợp và xác thực với thị trường sẽ đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng và hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng

Việc cấp tín dụng tại các ngân hàng trước hết dựa trên cơ sở tin cậy, có độ an toàn cao nhất Khi cho vay, các ngân hàng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi vay Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch

Như vậy có thể nói cho vay có tài sản bảo đảm là một trong những cơ chế tốt nhất để giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đảm bảo hoạt động an toàn cho cả hệ thống.

Những quy định về thế chấp bất động sản

Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng Tài sản thế chấp gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.3.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới giá trị bất động sản a) Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí của BĐS: Bản thân BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí: vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối Trên thực tế chúng ta cũng thấy được những BĐS nằm ở trung tâm thành phố, đô thị, rồi tại các ngã 3, ngã 4, trên các trục đường giao thông quan trọng bao giờ cũng có giá trị hơn những BĐS ở các vị trí khác Như vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của BĐS là rất quan trọng, nó có liên quan trực tiếp đến việc xác định giá trị BĐS

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đẩt tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư Ví dụ ở Hà Nội, với nhu cầu để ở thì thửa đất mà đạt tiêu chuẩn thì phải có mặt tiền4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

- Đặc điểm công trình trên đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý, độ màu mỡ của đất, độ tơi xốp của đất ) Những yếu tố trên ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS. b) Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường BĐS, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá trị BĐS cũng càng cao Nhưng giá BĐS chỉ tăng cao ở khu vực thành thị còn khu vực nông thôn không bị ảnh hưởng nhiều Điều đó cũng nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường BĐS đô thị đối với giá đất.

- Lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản BĐS là hạn ngạch lưu thông lớn, cho việc đầu tư hoặc mua bán BĐS có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đực biệt là nắm tình hình về biến động lãi suất

1.3.1.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến giá trị bất động sản

- Tình trạng của thửa đất: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có.

- Các quy định về xây dựng, các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất (Ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống cảu máy bay không được cao quá 3 tầng )

1.3.1.3 Các yếu tố chung bên ngoài a) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng cảu hệ thông tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, BĐS trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại BĐS trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng b) Các yếu tố xã hội

Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng.

Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản

Trình độ của đội ngũ cán bộ định giá Định giá BĐS là một công việc quan trọng và đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp.Muốn xác định chính xác giá trị của quyền sử dụng đất đòi hỏi người định giá phải nắm vững kiến thức về thị trường BĐS cũng như về thị trường đất đai, về pháp luật đất đai có liên quan hay những quy định về công tác định giá

Cơ sở vật chất cho công tác định giá

Các cơ sở vật chất hỗ trợ cho công tác định giá như: máy ảnh, điện thoại, máy tính, các phần mềm chuyên dụng nếu được các tổ chức định giá chuẩn bị đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho định giá viên trong quá trình định giá.

Quy định, văn bản của ngân hàng áp dụng cho công tác định giá.

Ngoài việc tuân thủ các quy định của Nhà nước, mỗi ngân hàng đều có những quy định, văn bản riêng áp dụng cho công tác định giá Đây là nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất đối với mỗi ngân hàng và cũng chính điều này là yếu tố quan trọng tạo nên sự khác biệt về định giá đất giữa các ngân hàng.

Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp

- Bản thân các yếu tố của BĐS: Việc định giá BĐS phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng và khai thác BĐS.Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS: Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS…

- Yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào…

- Điều kiện thị trường Đó là sự cạnh tranh của thị trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển kinh tế nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng

- Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các luật pháp không liên quan đến bản thân BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, những quy định của luật pháp liên quan đến hoạt động định giá như Nghị định 188/2004 về phương pháp xác định giá đất…Trên cơ sở đó, hoạt động định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây.

Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

1.4.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Bất động sản đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hòan cảnh kinh tế xã hội thực tế, phù hợp có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

+ Được phép về mặt pháp lý.

+ Đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.

Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có motọ tài sản tương tự.

Giá trị của một tài sản có thể được đo lường bằng chi phí để có một tài sản tương đương.

Các BĐS có thể thay thế cho nhau do vậy , khi định giá BĐS này phải xem giá trị của BĐS khác có thể thay thế cho nó.

Khi hai BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì BĐS đó sẽ bán đuợc truớc.

1.4.2.3 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai.

Gía trị một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng Phải dự kiến được các khỏan lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.

Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

Gía trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đi bao nhiêu.

Gía cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.

Gía cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản Do đó, giá cả có thể có khỏang cách rất xa so với giá trị Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng phân tích cung-cầu, tình trạng thị trường.

Các phương pháp định giá bất động sản

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào (hoặc gần) thời điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản

Phương pháp so sánh được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thử nguyên tắc thay thế Nghĩa là: giá trị của bất động sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của bất động khác có thể thay thế Giới hạn trên của giá trị bất động sản thường có xu hứớng được thiết lập bới chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương Một người thận trong sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất động sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự đã được giao dịch với giá trị bất động sản cần đựợc định giá có mối liên hệ với nhau.

Và do đó, về mặt kỹ thuật định giá thì không cần thiết phải xây dựng mô hình hay công thức tính tóan mà chỉ cần tìm các bằng chứng thị trường về giá trị những bất động sản tương đương có thể so sánh.

1.5.1.2 Các trường hợp áp dụng.

Phương pháp này là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản… Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản nhưng thông thường người ta sử dụng phương pháp thu nhập cho trường hợp xác định tiền thuê.

Dùng để định giá đất hoặc giá nhà đất Đặc biệt thích hợp để định giá các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các nhà liền kề, các mảnh đất trống… những bất động sản được mua bán phổ biến trên thị trường.Phương pháp so sánh được ít sử dụng đối với những bất động sản công nghiệp, biệt thự, công sở, trường học, bệnh viện, khách sạn… vì trên thị trường ít hoặc không có giao dịch làm cơ sở so sánh.

1.5.1.3 Các bước tiến hành phương pháp so sánh.

Việc ĐGBĐS theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được.Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: pháp lý, vật chất kỹ thuật, công trình xây dựng,vị trí hay đặc điểm, thời điểm giao dịch và các điều kiện thu thập thông tin, các điều khoản và điều kiện của giao dịch trên thị trường, các vấn đề quy hoạch.

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.

- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh Các BĐS được chọn để làm căn cứ so sánh là các BĐS có tính chất tương đồng (hoặc gần tương đồng) với các BĐS cần định giá.

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh.Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh tương đối hoặc tuyệt đối.

- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐSđã điều chỉnh. Thầm định viên cần quyết định giá trị ước tính cuối cùng cho BĐS cần định giá dựa trên các tiêu chí:

-Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất.

-Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt.

-Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

1.5.1.4 Ưu điểm của phương pháp so sánh. Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản.

1.5.1.5 Hạn chế của phương pháp so sánh.

Phương pháp chi phí

Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế: Giá trị BĐS dựa trên chi phí tái tạo một BĐS tương tự với BĐS cần định giá để xác định giá trị thị trường củaBĐS cần định giá Do vậy, nếu có đầy đủ thong tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để có một BĐS tương tự bằng cách mua đất và xây dựng.

Các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS: Giá trị đất, các chi phí đầu tư xây dựng các công trình BĐS, các yếu tố làm giảm giá.

1.5.2.2 Các trường hợp áp dụng.

Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá những BĐS có mục đích riêng biệt như:

- Các BĐS khó dự đoán được khả năng sinh lời, các BĐS không cóc chứng cứ thị trường, các BĐS đặc biệt, chuyên dụng như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện,….

- Định giá cho mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.

- Định giá cho mục đích đấu thầu.

- Thường được dung có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.

1.5.2.3 Các bước thực hiện phương pháp chi phí.

Phương pháp chi phí được tiến hành qua 5 bước sau:

- Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Khi xác định giá trị miếng đất cần tuân theo các nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật đất đai và các nguyên tắc xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ ngành có liên quan,… Thông thường khi xác định giá đất người ta dùng phương pháp so sánh trên cơ sở các giao dịch các miếng đất tương tư gần đây.

- Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán

Các phương pháp khi xác định chi phí : phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng, phương pháp khảo sát số lượng, phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết câú xây dựng, phương pháp so sánh thị trường.

- Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy của các công trình hiện có trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

Phương pháp đo giảm giá gồm 2 phương pháp là: phương pháp đo giảm giá mang tính kỹ thuật và phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường.

+ Phương pháp đo giảm giá mang tính kỹ thuật là phương pháp được các nhà kỹ thuật sử dụng phổ biến Phương pháp này sử dụng biện pháp điều tra, quan sát và thống kê các hư hỏng theo từng nguyên nhân gây ra nó, sau đó xác định mức giảm giá tương ứng với từng loại hư hỏng.

Theo phương pháp này hiện tượng giảm giá gồm 3 loại : giảm giá tự nhiên, giảm giá theo lỗi thời chức năng, giảm giá theo lỗi thời bên ngoài.

+ Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường để ước tính tổng mức giảm giá đối với BĐS, không phân biệt theo từng nguyên nhân khác nhau Nó phù hợp khi ước tính giá trị BĐS mà có nhiều thông tin về BĐS tương tự được giao dịch trong thời gian gần trên thị trường.

- Bước 4 : Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hịên có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hịên tại của công trình.

Gía trị còn lại của công trình Chi phí tái tạo hoặc thay thế mới

- Mức giảm giá tích lũy

- Bước 5 : Cộng giá trị đất đai ( bước 1) với chi phí giảm giá (bước 4) sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.

= Giá trị đất đai + Giá trị còn lại của công trình

1.5.2.4 Ưu điểm của phương pháp chi phí. Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí :

Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thoái hoá.

Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.

1.5.2.5 Nhược điểm của phương pháp chi phí. Định giá bằng phương pháp chi phí phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường Do vậy phương pháp chi phí cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh.

Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất với giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận công tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.

Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào chủ quan của người đánh giá, tỷ lệ giảm giá không giống nhau với từng khách hàng Chuyên viên định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư) trong định giá bất động sản dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thư nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá Qúa trình chuyển đổi các dòng thu nhập còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập.

Cơ sở lý luận của phương pháp này được xây dựng trên nguyên tác dự kiến: các khỏan lợi ích kinh tế trong tương lai Nghĩa là một bất động sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu nó, nếu những yếu tố khác không đổi thì thu nhập mang lại từ bất động sản càng cao thì giá trị của bất đông sản càng cao.

Phương pháp này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khỏan thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.

Phương pháp này được áp dụng cho những BĐS mang lại một khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý Phương pháp thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định đầu tư.

1.5.3.2 Trường hợp áp dụng. Định giá các bất động sản có thể dự tính được khỏan thu nhập ròng trong tương lai Với một bất động sản đầu tư người ta có thể dự kiến được các khỏan thu nhập đem lại Trường hợp khác, với những bất động sản không đựợc đầu tư người ta cũng có thể dự kiến được các khỏan thu nhậo trong tương lai một cách khá chính xác thông qua việc so sánh với các bất động sản tương tự đã đựợc đầu tư.

Phương pháp này rất phù hợp với việc định giá các bất động sản mà giá trị của bất động sản đí rất khó trong việc so sánh với các bất động sản tương tự do giá trị của bất đọng sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản Ví dụ như: khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, trung tâm thương mại, khu công nghịêp… Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

1.5.3.3 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập.

Phương pháp này được tiến hành qua 4 bước sau:

- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Xác định thu nhập ròng hằng năm.

Thu nhập ròng hàng năm = Thu nhập hằng năm – Chi phí hằng năm Để thụân tiện cho việc dự kiến thu nhập ròng thông thường người ta quy ước: + Thời điểm định giá là thời điểm t =0.

+ Các khỏan thu nhập và chi phí liên quan đến bất động sản cần định giá phát sinh ở các thời điểm khác nhau trong một năm đều được quy về thời điểm cuối năm để tính tóan.

- Bước 3: Xác định tỷ lệ chiết khấu ( tỷ suất chiết khấu) hiện tại hóa, được xác định căn cứ vào khả năng sinh lời và rủi ro đầu tư của BĐS cần định giá Thông thường, người ta lấy tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư trên thị trường ở lĩnh vực BĐS tương ứng với mức độ rủi ro khi đầu tư vào BĐS cần định giá làm tỷ lệ chiết khấu hiện tại hóa Ngoài ra, người ta có thể sử dụng tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư hay chi phí sử dụng vốn đầu tư để làm tỷ suất chiết khấu hiện tại hóa.

- Bước 4: Dùng công thức hiện tại hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu.

Trong đó: V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai (giá trị của BĐS).

CFt: Thu nhập tương lai mà BĐS mang lại ở năm thứ t. i: Tỷ suất hiện tại hoá. n: Thời gian nhận được thu nhập tính theo năm

1.5.3.4 Ưu điểm của phương pháp thu nhập.

Ngoại trừ việc yêu cầu cần am hiểu kỹ thuật chiếu khấu và toán tài chính thì phương pháp thu nhập tương đối đơn giản, dễ hiểu và dễ áp dụng.

Phương pháp thu nhâp là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì tiếp cận trực tiếp vơi lợi ích mà BĐS cần định đem lại.

Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh để tìm được thu nhập ròng và xác định được tỷ lệ chiết khấu có độ tin cậy cao.

1.5.3.5 Hạn chế của phương pháp thu nhập.

Khi định giá BĐS bằng phương pháp trên thì luồng thu nhập trong tương lai là rất khó dự báo, không chính xác do sự biến động của thị trường

Có nhiều yếu tố rủi ro mà chúng ta không thể tính được hết, tỷ lệ lạm phát cao hơn bình thường

Hạn chế về giả định thu nhập ròng.

Kết quả nhạy cảm đối với những sự thay đổi của các tham số tính tóan Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về đầu tư và kinh nghiệm trong việc tính tóan các tham số tài chính.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản ( tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư, thực chất là phương pháp đầu tư được sử dụng đặc biệt cho mục đích định giá BĐS có tiềm năng phát triển Thay bằng cách hiện tại hóa các khoản thu nhập trong tương lai như phương pháp thu nhập, thì chúng ta lại ước tính riêng hai bộ phân thu nhập từ BĐS và chi phí đầu tư để có được thu nhập đó Và căn cứ trên nguyên tác đóng góp thì giá trị của BĐS cộng với chi phí đầu tư phải bằng thu nhập mà BĐS đem lại Từ đó, tính ra được giá trị vốn hiện có của BĐS cần định giá.

Phương pháp thặng dư là phương pháp đặc biệt mà các bước tiến hành nó lại chứa đựng các phương pháp khác Điều này đòi hỏi phải nắm vững năm nguyên tắc trong định giá Tuy nhiên, cơ sở của phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp Nghĩa là giá trị của một tài sản được xác định căn cứ vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Trong thực tế, quá trình phát triển của xã hội luôn có những bất động sản trống hoặc những bất động sản cần được phá hủy và tạo dựng nhằm phù hợp với quá trình phát triển và việc tạo lập nó thành một bất động sản mới đó là quá trình phát triển mà thu nhập thu được chính là giá trị của sự phát triển Do đó, trong phương pháp này, việc ước tính những khỏan thu nhập( doanh thu) được gọi là ước tính của sự phát triển Và các chi phí được ước tính là chi phí tạo ra sự phát triển.

Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng phát triển nghĩa là BĐS mà giá trị tiểm năng của nó được bộc lộ khi có sự đầu tư vào nó.

Các bất động sản này có thể là:

+ Đất trống hoặc chưa phát triển , được phép hoặc chắc chắn sẽ được phép phát triển nó.

+ Đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ ( công trình không sử dụng, không đem lại hiệu quả kinh tế) xây dựng công trình mới trên đất nhằm tạo ra sự phát triển.

Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS cần định giá Việc xác định phương án sử dụng cần được căn cứ vào nội dụng của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của sự phát triển trên cơ sở các phương pháp so sánh hoặc phương pháp đầu tư để xác định giá trị của sự phát triển Tổng doanh thu từ sự phát triển bao gồm: tổng tiền bán BĐS, tiền cho thuê BĐS và các khoản thu khác,…

Nếu thời điểm phát sinh các khoản thu nhập khác nhau thì quy về giá trị hiện tại, tại thời điểm định giá.

Trong đó: DT0: tổng doanh thu phát triển của BĐS (giá trị hiện tại các khoản doanh thu).

DTt : doanh thu năm t. t: năm thứ t. n: số năm phát sinh doanh thu. r: tỷ lệ chiết khấu.

Trừ khỏi doanh thu các khỏan giảm trừ doanh thu và các khỏan chi ra để có doanh thu nhưng không phải là chi phí phát triển.

Giá trị sau khi tính tóan thu được là giá trị của sự phát triển.

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí để tạo lên giá trị phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí khác và lợi nhuận đầu tư.

Nếu thời điểm phát sinh các khoản chi phí khác nhau thì quy về giá trị hiện tại, tại thời điểm định giá.

Trong đó: CPo =tổng chi phí phát triển của BĐS (giá trị hiện tại của các khoản chi phí).

CPt= chi phí năm t. t: năm thứ t. n: số năm phát sinh chi phí r: tỷ lệ chiết khấu.

Trừ khỏi chi phí phát triển các khỏan giảm trừ chi phí và các khỏan thu được nhưng không phải là doanh thu từ sự phát triển.

Bư c 4: Xác đ nh giá tr th ng d (hay giá tr còn l i) b ng cách l y giá trặng dư (hay giá trị còn lại) bằng cách lấy giá trị ư ại) bằng cách lấy giá trị ằng cách lấy giá trị ấy giá trị c a s phát tri n tr chi phí phát tri n.ủa sự phát triển trừ chi phí phát triển ự phát triển trừ chi phí phát triển ển trừ chi phí phát triển ừ chi phí phát triển ển trừ chi phí phát triển.

Giá trị thặng dư (giá trị còn lại)

= Giá trị phát triển – Chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu

Dựa vào giá trị thặng dư hay giá trị còn lại và các yếu tố dự kiến để có được khả năng phát triển BĐS như chi phí pháp lý, các khoản thuế, phí, chi phí tài chính và lợi nhuận của nhà đầu tư để xác định giá vốn hiện có của BĐS mục tiêu.

= Giá trị thặng dư (giá trị còn lại) – Chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính, lợi nhuận nhà đầu tư,…

1.5.4.4 Ưu điểm của phương pháp thặng dư.

Phương pháp thặng dư rất thích hợp để định giá các BĐS có tiềm năng phát triển. Được sử dụng để đưa ra các mức giá khi tham gia đấu thầu.

Các bước tiến hành của phương pháp này thực hiện việc phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS Do đó, nó có giá trị quan trọng trong việc tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

1.5.4.5 Nhược điểm của phương pháp thặng dư.

Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tính toán, phân loại rất nhiều loại chi phí, trong quá trình sử dụng phải áp dụng rất nhiều công thức, do đó phương pháp này bị phê bình là không gọn và chứa quá nhiều biến số.

Việc xác định mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của thửa đất cũng rất khó khăn và mang tính chủ quan của người định giá.

Việc ước tính chi phí khi phát triển trên đất của công trình mang tính hiện tại, có thể thay đổi theo điều kiện của thị trường.

Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư, tuy nhiên công việc này rất phức tạp và chưa có hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền, các đơn vị chức năng. Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước lượng các chi phí và giá bán.

Yêu cầu người định giá phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt về thị trường BĐS, xây dựng để ước tính các khoản mục khác nhau.

Quy trình định giá bất động sản

Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

Trong bước này, cần xác định được những nội dung sau:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá

- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong khi xác định đối tượng định giá

- Xác định thời điểm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu, thông tin cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của quyền sử dụng đất

- Lập kế hoạch định giá

Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Cần khảo sát và thu thập thông tin về: Vị trí thực tế của BĐS và so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS đó.

Phải thu thập các thông tin sau:

Thông tin liên quan đến giá bán, lãi suất, thu nhập của các BĐS tương tự.

Các thông tin về trên thị trường BĐS cũng như thị trường đất đai như cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường…

Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.

Những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị của BĐS

Trong quá trình thu thập thông tin, định giá viên phải dựa vào thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và phải ghi chép, nêu rõ nguồn thông tin để có cơ sở đối chiếu, kiểm chứng. Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá trị BĐS, bao gồm việc phân tích tất cả các thông tin thu thập được từ các bước trên.

Phân tích thông tin về bất động sản

Dựa trên những tài liệu đã thu thập được các định giá viên sẽ tiến hành phân tích tài liệu theo các phương pháp như: phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Trong quá trình khảo sát, nhằm đảm bảo có đầy đủ chứng cớ cho việc định giá,định giá viên cần chụp ảnh thửa đất theo các góc độ khác nhau.

Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Dựa vào loại bất động sản và lượng thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để xác định giá BĐS Bên cạnh đó cũng phải phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp được sử dụng trong quá trình định giá.

Nếu trong quá trình định giá, định giá viên lựa chọn nhiều hơn 1 phương pháp định giá thì phải chỉ rõ, sử dụng phương pháp nào là chính, phương pháp nào đưa ra với mục đích tham khảo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị của quyền sử dụng đất.

Xác định giá trị bất động sản

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, định giá viên cần thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của quyền sử dụng đất.Tùy từng trường hợp cụ thể mà định giá viên sẽ áp dụng các kỹ thuật khác nhau Đặc biệt, trong trường hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá nhưng trong đó chỉ có một phương pháp chính, các phương pháp còn lại chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ trong hồ sơ và chứng thư định giá Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau.

Giá trị BĐS cuối cùng của thửa đất cần định giá có thể được xác định là con số cụ thể nhưng cũng có thể nằm trong một khoảng giá trị nào đó, tuỳ theo định giá viên phân tích BĐS theo định tính hay định lượng.Quá trình hoà hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị đất cần phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá.

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại

2.2.1 Các văn bản của Nhà nước hướng dẫn việc định giá bất động sản

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/5/2002.

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.

- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá.

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2004 của Chính phủ về thẩm định giá.

- Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).

- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng bộ Tài chính trong đó có các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).

Ngòai ra căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành về Luật đất đai, Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn và thi hành Luật đất đai…Nghị định 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999của Chính phủ, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ, thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Ngân hàng Nhà nước về đảm bảo tiền vay của tổ chức tín dụng, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch đảm bảo, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT về đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT –BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2.2.2 Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại 2.2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp tại các Ngân hàng thương mại.

Hiện nay, do tầm quan trọng của các hoạt động thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay của ngân hàng nên việc thế chấp bất động sản được rất nhiều các văn bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh như đã nêu trên Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của tòan dân, do Nhà nước thống nhất quản lý ( Hiến pháp năm 1992) nên mọi hoạt động liên quan đến đất đai cần phải được quy định cụ thể, chi tiết , đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của nhà nước và của các chủ thế trong quan hệ đất đai Dựa theo những văn bản luật trên mà các ngân hàng đã tự ban hành những quy định nhằm hướng dẫn thi hành cụ thể hoạt động cho vay thế chấp này Ví dụ như về tỷ lệ vay vốn khi có bất động sản thế chấp, các ngân hàng sẽ căn cứ vào giá trị tài sản đảm bảo , nhu cầu vay vốn, hệ số thanh khỏan chuẩn, hệ số tín dụng chuẩn … từ đó các Ngân hàng thương mại sẽ duyệt phương án vay vốn đa phần từ 60%-80% giá trị bất động sản thế chấp Tuy nhiên tỷ lệ cấp tín dụng này còn phụ thuộc chính sách của từng ngân hàng trong mỗi một thời kì đối với bất động sản cũng như xếp hạng tín dụng đối với khách hàng Cụ thể:

+ Các ngân hàng thường cho vay từ 65%-80% giá trị thẩm định

- Đối với đất vườn liền kề:

+ Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong thực hiện cho vay với tỷ lệ bằng 40% so với giá trị thẩm định đất ở.

+ Ngân hàng thương mại cổ phần nhà – Habubank cho vay 85% giá trị định giá.

- Đối với đất nông nghiệp:

+ Ngân hàng thương mại kỹ thương Việt Nam không nhận thế chấp đất nông nghiệp. + Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong thì lại có những quy định sau:

 Giá trị thẩm định quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc không có trích lục bản đồ là giá do UBND tỉnh/thành phố ban hành tại thời điểm thẩm định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng.

 Các trường hợp khác giá trị thẩm định quyền sử dụng đất nông nghiệp áp dụng đơn giá thị trường đã được Tổng Giám đốc phê duyệt hoặc áp dụng giá do UBND Tỉnh/Thành phố quy định nhân với hệ số K.

Hệ số K: Là thương số giữa đơn giá đất thẩm định với đơn giá đất do Nhà nước công bố tại thời điểm định giá.

 Đất trồng cây lâu năm nếu không có thông tin so sánh thì giá thẩm định chỉ áp dụng tối đa bằng 30% giá thẩm định đất ở liền kề

 Hệ số an toàn áp dụng so với giá thị trường tối đa là 70%.

Trên đây là một vài ví dụ về những quy định của các ngân hàng thương mại trong việc nhận thế chấp là bất động sản làm tài sản đảm bảo Tùy thuộc vào mục tiêu kinh doanh cũng nhằm hạn chế rủi ro tín dụng thì mỗi ngân hàng tự tạo cho mình những quy định để thực hiện hiệu quả hoạt động cho vay với bất động sản làm tài sản thế chấp.

2.2.2.2 Các quy định về BĐS thế chấp tại các NHTM.

Tại các Ngân hàng thương mại, có những quy định liên quan đến bất động sản thế chấp như: phân loại bất động sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên nhận và bên thế chấp bất động sản, hợp đồng thế chấp…

* Phân loại bất động sản thế chấp.

Các Ngân hàng thương mại hiện nay thực hiện phân loại bất động sản thế chấp như sau:

- Quyền sở hữu nhà ở mà pháp luật quy định được thế chấp.

- Nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất.

* Điều kiện đối với bất động sản thế chấp. Để tạo thuận lợi cho cả ngân hàng cũng như khách hàng trong quá trình thẩm định bất động sản thế chấp, các Ngân hàng thương mại đã có những quy định liên quan đến các bất động sản được phép thế chấp làm tài sản đảm bảo dựa trên những quy định chung của Pháp luật đất đai cũng như quy định cấp tín dụng của Ngân hàng nhà nước Cụ thế như sau : a BĐS riêng lẻ:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ít nhất có 4 trang bìa)

- Tờ khai lệ phí trước bạ (áp dụng bắt buộc đối với địa bàn TP Hồ Chí Minh)

- Giấy phép xây dựng (nếu có)

- Quyết định về cấp đổi số nhà (nếu có)

- Chứng minh thư của cá nhân hoặc giấy đăng ký kinh doanh đối với tổ chức là chủ tài sản. b Trường hợp là đất thuê:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy phép xây dựng hoặc chứng chỉ quy hoạch

- Hoá đơn trả tiền thuê đất năm gần nhất.

- Chứng minh thư của cá nhân hoặc giấy đăng ký kinh doanh đối với tổ chức là chủ tài sản.

- Bản vẽ bố trí tổng mặt bằng của các hạng mục công trình.

- Bản vẽ kiến trúc các hạng mục công trình

- Hồ sơ quyết toán hoặc hồ sơ hoàn công (nếu chưa hoàn công có thể bổ sung các hợp đồng xây lắp và hoá đơn liên quan đến xây dựng công trình).

Như vậy, chúng ta đã có những cái nhìn tổng quát nhất về cách phân loại, quy định chi tiết, cụ thể về điều kiện đối với các bất động sản thế chấp của các Ngân hàng thương mại Việc phân loại của các Ngân hàng thương mại đều dựa trên nhu cầu thực tế của những giao dịch dân sự liên quan đến hoạt động sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hiện nay Từ những sự phân loại trên mà các Ngân hàng thương mại sẽ có nhữg phương thức định giá cụ thể áp dụng với từng loại bất động sản Sau đây, để minh chứng cụ thể hơn cho công tác định giá bất động sản thế chấp thì chuyên đề sẽ tập trung nghiên cứu những quy định và phương pháp định giá bất động sản thế chấp làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong.

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Định hướng phát triển của các Ngân hàng thương mại

Như chúng ta được biết năm 2008 đã đánh dấu một thời kỳ khá rối ren trong đời sống kinh tế do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và cộng với sự điều hành vĩ mô của chính phủ Kinh tế thế giới suy giảm tăng trưởng, nhiều quốc gia như Mỹ, Nhật, Anh, Singapore lâm vào suy thoái Lạm phát trong năm 2008 lên đến 23% trong đó tăng trưởng GDP chỉ ở mức 6.23% cho thấy tốc độ phát triển kinh tế chẳng những không đạt được như kỳ vọng mà sự giảm sút còn trở thành nhân tố kéo tụt thành quả đã đạt được của hai năm trước đó Cùng với đó thị trường chứng khoán và thị trường Bất động sản tuột dốc kỷ lục Do tình hình vô cùng khó khăn như vậy nên nhiều tổ chức tài chính, tập đoàn kinh tế lâm nguy phải nhờ sự ứng cứu của Chính phủ, hoặc buộc phải để phá sản.

Sự suy giảm của thị trường chứng khoán và thị trường Bất động sản như vậy cũng ảnh hưởng khá nhiều đến hoạt động của các hệ thống Ngân hàng trên một số phương diện như: thanh khoản, chất lượng tài sản và mức độ rủi ro Nhưng kết quả cho thấy hệ thống các Ngân hàng vẫn có những bước phát triển quan trọng xét trên góc độ quản trị rủi ro và bối cảnh hoạt động trong giai đoạn khó khăn, cho dù kinh doanh của nhiều ngân hàng không đạt như kết quả ban đầu đặt ra Cùng với xu hướng chung của thế giới, đến năm 2009 kinh tế Việt Nam bước đầu vẫn gặp khó khăn do triển vọng xuất khẩu, đầu tư nước ngoài, và các hoạt động kinh tế trong nước còn bị hạn chế Nhưng đến cuối năm 2009 thì nền kinh tế đã đạt được những thành quả đáng kể Và hoạt động của các hệ thống ngân hàng đã bước đầu được phát triển, với những thay đổi rõ ràng hơn về cơ cấu trong hệ thống Đến năm 2010 dưới tác động của các chủ trương thắt chặt tiền tệ hơn năm 2009, tăng trưởng dư nợ tín dụng được kiểm soát ở mức 25% diễn biến tỷ giá còn khó dự báo, chỉ tiêu lợi nhuận được các ngân hàng cân nhắc kỹ Hoạt động kinh doanh của hầu hết các NHTM được dự báo vẫn sẽ tăng trưởng trong năm 2010, nhưng lợi nhuận sẽ không có nhiều đột biến, một số Ngân hàng phụ thuộc quá nhiều vào hoạt động tín dụng của Ngân hàng mình sẽ gặp nhiều khó khăn hơn Mục tiêu phát triển thận trọng, ổn định và bền vững sẽ được đặt lên hàng đầu Mặc dù ngành Ngân hàng không hẳn là ngành được ưu tiên trong năm 2010, nhưng vẫn là ngành có triển vọng tăng trưởng cao và phù hợp hơn với hoạt động đầu tư dài hạn Tiếp theo đó, vào thời điểm tháng 12/2011, lạm phát đang ở mức cao ngất ngưởng trên hai con số 18,13%, chỉ một năm sau – 2012, con số đó đã được hạ xuống 6,81%, vượt xa mức kỳ vọng Con số này đã chứng tỏ hiệu quả điều hành CSTT của NHNN là không thể phủ nhận Đặc biệt, vấn đề thanh khoản VND của toàn hệ thống cũng được cải thiện mạnh mẽ, sẵn sàng đủ vốn để cung ứng cho DN và hộ dân, giúp nền kinh tế lấy lại đà tăng trưởng. Cùng với lạm phát, thanh khoản thì lãi suất cũng là một trong những điểm sáng được đánh giá cao trong điều hành CSTT của NHNN Chỉ trong vòng một năm, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay đã giảm mạnh về mức định hướng của NHNN đề ra ngay từ đầu năm nhưng với lộ trình giảm nhanh hơn dự kiến Các mức lãi suất điều hành cũng đã được điều chỉnh giảm tới 6%/năm Trong đó, lãi suất huy động giảm từ 3-6%/năm và lãi suất cho vay giảm 5-9%/năm so với cuối năm 2011 Khi mà năm 2013 sắp kết thúc, nhìn lại diễn biến trên thị trường tài chính năm qua, có thể thấy Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã bám sát mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và chỉ đạo của Chính phủ, thực hiện đồng bộ các biện pháp ổn định tỷ giá và thị trường ngoại tệ, tạo điều kiện tăng dự trữ ngoại hối Nhà nước, hỗ trợ cho việc thực thi chính sách tiền tệ, góp phần kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô NHNN đã điều chỉnh tăng 1% tỷ giá bình quân liên ngân hàng từ mức 20.828 VND/USD lên mức 21.036 VND/USD kể từ ngày 28/6/2013, đồng thời điều chỉnh giảm lãi suất tối đa đối với tiền gửi bằng USD của tổ chức, cá nhân tại tổ chức tín dụng (TCTD), đảm bảo phù hợp với diễn biến cung cầu ngoại tệ, các cân đối vĩ mô, diễn biến cán cân thanh toán quốc tế, chính sách điều hành lãi suất VND và tiếp tục khuyến khích người dân nắm giữ VND, giảm nắm giữ ngoại tệ Từ những giải pháp đồng bộ và quyết liệt trên có thể thấy năm 2013 thị trường ngoại tệ và tỷ giá về cơ bản diễn biến ổn định, phù hợp với diễn biến cung cầu ngoại tệ trên thị trường và góp phần thực hiện mục tiêu kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, khuyến khích xuất khẩu, kiểm soát nhập khẩu, hạn chế nhập siêu và tăng dự trữ ngoại hối nhà nước, chuyển dần quan hệ huy động - cho vay ngoại tệ sang quan hệ mua - bán ngoại tệ, đảm bảo an toàn hệ thống TCTD, tăng niềm tin vào đồng Việt Nam.

Vượt qua cơn bão tài chính tòan cầu, trong những năm qua hệ thống các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã thể hiện sự nỗ lực vượt bậc trong việc hoàn thành các kế hoạch được giao về xây dựng hạ tầng kiến trúc cho ngành ngân hàng Thời gian tới các Ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục mở rộng hệ thống chi nhánh và các phòng giao dịch trên toàn quốc Với mong muốn phục vụ khách hàng tốt nhất, các Ngân hàng thương mại nỗ lực hết sức để mang lại cho khách hàng những dịch vụ không những hiện đại mà còn dễ sử dụng nhất Các NHTM xây dựng và hoàn thiện nhiều sản phẩm cho khách hàng doanh nghiệp, cá nhân, chính sách về lãi suất, biểu phí, chính sách khách hàng trọng tâm; hỗ trợ thông tin ngành hàng, xây dựng danh mục khách hàng ; đẩy mạnh công tác phát triển khách hàng theo ngành và địa bàn kinh doanh, phát triển quan hệ với hiệp hội, các cơ quan chức năng, các tổ chức xúc tiển thương mại Một loạt các sản phẩm tín dụng tiêu dùng phù hợp hơn với nhu cầu của khách hàng như: cho vay mua nhà, cho vay kinh doanh bất động sản, cho vay mua ôtô, cho vay tín chấp, cho vay cầm cố chứng khoán, cho vay hỗ trợ phát triển kinh doanh, thấu chi cho tài khoản

Các Ngân hàng thương mại không ngừng ứng dụng công nghệ để cung cấp tới khách hàng những sản phẩm và dịch vụ tài chính hiệu quả, giản đơn trên một nền tảng hoạt động ngân hàng bền vững.

Định hướng trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại

Những năm qua, trong bối cảnh tình hình kinh tế tài chính trong nước cũng như thế giới đã có những thay đổi to lớn Dự báo được điều đó, các Ngân hàng thương mại đã có những định hướng cho mình và cụ thể hơn cho nghiệp vụ tín dụng nói chung và công tác định giá nói riêng :

- Đồng thời có những năm, khi mà chỉ số giá nguyên vật liệu giảm mạnh, kết hợp lãi suất ngân hàng cho vay cũng giảm nhiều, đây là cơ hội để các cá nhân và tổ chức đầu tư phát triển bất động sản và kinh doanh Điều này thúc đẩy dịch vụ tài chính phát triển Các Ngân hàng thương mại đã dự báo tổng dư nợ cho vay sẽ tăng cao và chủ yếu ưu tiên cho vay thế chấp tài sản, bất động sản

- Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng Lấy chất lượng thẩm định làm căn cứ để đánh giá năng lực, trình độ và hiệu quả đối với cán bộ thẩm định.

+ Thể hiện thẩm định các dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của các chi nhánh ngân hàng và toàn hệ thống.

+) Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả, phương án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, hay nợ xấu đối với bản thân các Ngân hàng.

+) Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng thẩm định cho đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định Làm tốt công tác kiểm tra, già soát chất lượng báo cáo thẩm định.

- Tranh thủ và tiếp cận các ngành có liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp và địa phương để nắm bắt thông tin phục vụ cho tiếp cận các dự án và thẩm định giá dự án cho vay. Đẩy mạnh công tác phân tích kinh tế vi mô và vĩ mô, phân tích khách hàng nhằm gắn việc tìm kiếm cơ hội đầu tư và khai thác

- Tâp trung nâng cao chất lượng công tác định giá theo sự chỉ đạo của Ngân hàng nhà nước để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng Tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ định giá của tòan hệ thống.

- Kiện toàn bộ máy làm làm công tác định giá tài sản bảo đảm chuyên trách từ hội sở cho đến chi nhánh của từng Ngân hàng thương mại để không ngừng nâng cao chất lượng công tác định giá.

Các giải pháp nhằm hòan thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại

3.2.1 Đổi mới nhận thức của lãnh đạo NH trong công tác định giá BĐS thế chấp. Để nâng cao chất lượng của hoạt động định giá trước hết cần có sự thay đổi trong tư tưởng và trong nhận thức của lãnh đạo- những người đứng đầu trong các NHTM Trước đây, để tránh rủi ro đảm bảo an tòan trong hoạt động cho vay, các ngân hàng thường định giá thấp giá trị BĐS thế chấp nói riêng và tài sản đảm bảo nói chung Mặc dù điều này làm cho chất lượng tín dụng được đảm bảo hơn nhưng về dài hạn lại gây ra những ảnh hưởng tiêu cực khi khả năng cho vay thế chấp bằng BĐS giảm do việc định giá không sát với giá trị thực tế của tài sản dẫn đến khách hàng tìm đến những ngân hàng khác và làm giảm trực tiếp giá trị của tài sản thế chấp Bên cạnh đó, những số liệu thống kê về gía trị vay, giá trị tài sản đảm bào làm xấu chất lượng cho vay của chính ngân hàng về ý nghĩa thống kê Bởi vậy, các Ngân hàng cần nhận thức được việc xác định giá trị của TSĐB theo đúng giá trị của nó để có kế họach vay hợp lí và đánh giá chính xác chất lượng nợ của Ngân hàng.

Do có những quan điểm không coi trọng hoạt động định giá tài sản đảm bảo,coi đó chỉ là một khâu trong quy trình cấp tín dụng nên khá nhiều Ngân hàng thương mại đã không hề có sự đầu tư đúng đắn và hợp lí về mặt nhân sự, cơ cấu tổ chức, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật điều này tác động trực tiếp tới hoạt động định giá Chính vì vậy trong thời gian tới lãnh đạo các NHTM cần thay đổi nhận thức này để có thể đầu tư tương xứng cho nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chuyên môn và cơ sở kỹ thuật phục vụ cho công tác định giá. Định giá là việc xác định giá trị BĐS ở thời điểm hiện tại, song khỏan vay thường mang tính chất dài hạn trong khi giá trị BĐS lại thay đổi theo thời gian, do đó trong quá trình thẩm định cũng cần dự báo trước những xu hướng biến động, đặc biệt khi phát mại tài sản để đảm bảo thu hồi được nợ cho ngân hàng Bên cạnh đó, cũng cần dự báo được tính thanh khỏan của tài sản đảm bảo để xác định được mức độ rủi ro do biến động giá để từ đó có cơ sở cho ngân hàng xác định được tỷ lệ chiết khấu phù hợp.

Trong xu thế hội nhập với thị trường tài chính tiền tệ quốc tế cùng với sự cạnh tranh gay gẳt của Hệ thống các NHTM nước ngòai đòi hỏi những nhà lãnh đạo của các Ngân hàng thương mại Việt Nam cần phải thay đổi quan điểm của mình khi đứng trong môi trường đầy tính cạnh tranh hiện nay Quan điểm của các Ngân hàng thương mại là coi hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay tuy nhiên nhiều ngân hàng nhận thấy được rằng để có thể phát triển được thì cần phải đứng vững trong môi trường cạnh tranh, do đó hoạt động cho vay phải có các phương thức để thu hút khách hàng, trong đó việc nâng cao giá trị cho vay là một trong những giải pháp chính Với quan điểm này, hiện nay đa số các Ngân hàng thương mại đều đã áp dụng các phương pháp định giá sao cho phù hợp, dựa trên một quy trình chặt chẽ, hợp lý cùng nguồn nhân lực được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá nhằm tạo nên tính chuyên nghiệp cho các NHTM.

Ngòai ra, nhận thức và quan điểm lãnh đạo Ngân hàng cũng cần được thay đổi theo hướng phát triển trong mối liên hệ giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.

Từ đó, việc thế chấp tài sản không chỉ đơn thuần là phục vụ mục đích cho vay mà đây chính là một kênh dẫn vốn cho nền kinh tế Bởi vậy, hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện tại và trong tương lai cần được chuyên nghiệp hóa với đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn kết hợp cơ sở kỹ thuật thuận lợi để phục vụ cho công tác định giá Với những nhận thức này, các NHTM cần có định hướng phát triển và chiến lược cho hoạt động cho vay của mình cũng như nâng cao chất lượng trong công tác định giá tài sản đảm bảo trong đó có BĐS.

3.2.2 Hòan thiện công tác tổ chức định giá

Hiệu quả của việc đinh giá BĐS phụ thuộc phần lớn vào việc tổ chức tiến hành định giá BĐS thế chấp Hiện nay công tác tổ chức định giá tái sản thế chấp ở nhiều ngân hàng được tiến hành song song với hoạt động cho vay Khi có đơn xin vay của khách hàng và hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản đảm bảo là BĐS, bộ phận tín dụng thực hiện các thủ tục pháp lý về cho vay và chuyển hồ sơ thẩm định tài sản sang bộ phận định giá tài sản để xử lý Bới vậy, tùy theo tính chất đặc thù của từng Ngân hàng thương mại, tính chất của từng khỏan vay, mức độ quan trọng và phức tạp của tài sản đảm bảo là BĐS mà các Ngân hàng có thể lựa chọn các hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện và hòan cảnh của ngân hàng mình nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho việc định giá Các ngân hàng có thể lựa chọn một trong ba hình thức tổ chức:

- Việc định giá có thể do bộ phận tín dụng đảm nhiệm , tức là nhân viên tín dụng kiêm luôn công tác định giá Hình thức này áp dụng đối với những Ngân hàng thương mại chưa có bộ phận định giá độc lập hoặc tỷ lệ tài sản đảm bảo bằng BĐS trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng là không lớn và thường xuyên, khỏan vay nhỏ, tài sản đảm bảo có giá trị thấp và dễ dàng định giá, hệ thống thông tin sẵn có, nhân viên tín dụng có nhiều kinh nghiệm trong thẩm định và xác định giá trị tài sản.

- Giao cho phòng định giá độc lập thực hiện Hình thức này áp dụng đối với các Ngân hàng thương mại mà hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn , khách hàng và khối lượng cho vay nhiều, thường xuyên Bộ phận định giá độc lập này hòan tòan hoạt động mang tính khách quan, giá trị của tài sản đảm bảo được xác định sẽ là căn cứ để bộ phận tín dụng ra quyết định cho vay và tỷ lệ chiết khấu phù hợp Tuy nhiên, muốn lựa chọn hình thức tổ chức này, các ngân hàng cần phải thành lập phòng định giá độc lập tại Hội sở chính, có thể nằm trong bộ phận quản lí rủi ro

- Thuê một công ty định giá khi khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lượng cán bộ định giá hoặc tài sản định giá có giá trị quá lớn và phức tạp Việc thuê định giá từ các tổ chức, công ty bên ngòai cần được cân nhắc và lựa chọn các đối tác có kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực định giá.

3.2.3 Đào tạo nghiệp vụ cho các chuyên viên thẩm định

Một hoạt động định giá BĐS đòi hỏi CVĐG phải có trình độ và thực sự hiểu biết về lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác liên quan như: xây dựng, thiết kế…Chính vì vậy, mỗi NHTM cần phải đào tạo nâng cao nghiệp vụ thường xuyên đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực định giá Các Ngân hàng thương mại cần phối hợp với các cơ quan đào tạo để tổ chức các buổi đào tạo nhằm gây dựng nên đội ngũ những chuyên viên định giá BĐS có trình độ cao, có kiến thức tốt về thị trường để từ đó đưa ra kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường, qua đó hạn chế được rủi ro cho các Ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, hoạt động định giá BĐS là một lĩnh vực mới được hình thành và phát triển, hiện nay đội ngũ định giá viên của các Ngân hàng thương mại còn trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều; trong khi đó thị trường BĐS biến động bất ổn, liên tục tạo ra những cơn sốt đất, không theo một quy luật chung, cùng với đó là những thay đổi trong cơ chế chính sách của Nhà nước, thực tế này đòi hỏi bản thân các Ngân hàng thương mại phải không ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt các thông tin mới về thị trường BĐS và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường BĐS, do đó các Ngân hàng thương mại cần phải đầu tư tài chính cho chuyên viên định giá của mình đi học các lớp ngắn hạn về đào tạo để nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định giá xây dựng… Cần phải tổ chức những cuộc hội thảo hoặc thành lập một trung tâm ĐGBĐS chuyên nghiệp giữa các NHTM với nhau, qua đó các chuyên viên định giá có dịp tìm hiểu, trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau, nâng cao trình độ của từng chuyên viên định giá. Cần phải có sự chuyên môn hoá trong đội ngũ định giá tài sản nói chung và đội ngũ chuyên viên định giá bất động sản nói riêng, phải sắp xếp theo từng loại BĐS, ví dụ như: định giá nhà ở, nhà chung cư; định giá nhà xưởng, định giá dự án, khu công nghiệp… hoạt động định giá đất sẽ mang tính chuyên môn hoá cao, đem lại kết quả chính xác và phù hợp với thị trường.

3.2.4 Hòan thiện quy trình định giá trong mỗi một Ngân hàng thương mại

Quy trình định giá được tính bắt đầu từ khâu tiếp nhận hồ sơ thẩm định cho đến việc phân công cán bộ định giá tiếp đó là lên kế hoạch định giá, đi thực tế và trao trả kết quá cho phòng tín dụng và khách hàng để ra quyết định cho vay Như vậy có thể thấy công tác định giá đòi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên môn của người định giá Bởi vậy để hòan thiện quy trình định giá BĐS thế chấp trước hết cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận có liên quan trong ngân hàng, quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bộ phận thẩm định cũng như nội dung công việc phải tiến hành định giá ra sao Hiện nay, hầu hết các Ngân hàng thương mại đều đang tự xây dựng quy trình định giá riêng căn cứ vào điều kiện hoạt động và quy trình cấp tín dụng của từng ngân hàng Công tác tổ chức và quy trình định giá thường gắn liền với hoạt động của bộ phận tín dụng bởi hoạt động định giá là hoạt động đầu tiên quyết định đến hạn mức cấp tín dụng đồng thời cũng là bước thẩm định khả năng đảm bảo vốn vay của khách hàng cho ngân hàng Nhiều ngân hàng vẫn còn lúng túng trong việc xây dựng quy trình định giá và còn có sự nhầm lẫn với quy trình tín dụng Nguyên nhân là bởi ở một số khâu trong quy trình định giá nằm trong quy trình cấp tín dụng Do vậy, việc hòan thiện quy trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gon nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý và chính xác của giá trị cần thẩm định Cần rút ngắn thời gian trong một số khâu của quy trình định giá, đặc biệt là khâu thẩm định hồ sơ của chuyên viên thẩm định tài sản và bộ phận kiểm sóat làm sao để việc định giá được tiến hành trong khỏang thời gian ngắn nhất nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí

Hiện nay, một số khâu trong quy trình định giá của các NHTM vẫn chưa thực sự rõ ràng và chặt chẽ Để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tài sản đảm bảo, các Ngân hàng thương mại cần tiếp tục hòan thịên công tác tổ chức định giá và xây dựng quy trình định giá Một quy trình định giá cụ thể, chi tiết sẽ góp phần rất lớn không chỉ đối với công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại mà còn góp phần rất lớn trong việc hạn chế những rủi ro có thể đem lại đối với các NHTM.

3.2.5.Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin

Giá trị BĐS phụ thuộc chủ yếu vào thông tin thị trường Do vậy, vì vậy việc thu thập thông tin cần phải chính xác, phản ánh chân thực giá trị thị trường đúng thời điểm định giá Việc thu thập thông tin cần dựa vào nhiều kênh, nguồn thông tin như: báo trí, báo điện tử, mạng internet, cơ quan nhà nước, khảo sát trực tiếp ở thực địa nơi bất động sản toạ lạc… Để thông tin có tính tin cậy cao cần phải:

- Để có được thông tin chuyên viên thẩm định tài sản phải thu thập trên báo trí, internet… cần phải đi khảo sát trên thực tế, tìm các giao dịch đã thành công và không bị chi phối bởi bất kỳ yếu tố chủ quan nào Thông tin có nguồn gốc đạt tính trung thực cao

Kiến nghị

3.3.1.Kiến nghị với Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền

3.3.1.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá

Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta luôn trong trạng thái biến động, sự biến động của nó khó có thể kiểm soát được nếu chúng ta không có những biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm đưa hệ thống tư vấn thẩm định giá bất động sản đi vào hoạt động như một công cụ điều tiết và quản lý sự vận hành của thị trường bất động sản. Bên cạnh những kết quả đạt được thì trong quá trình phát triển, mặt hạn chế của thị trường bất động sản và thẩm định bất động sản là chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định Do đó có nhiều ý kiến chung quanh tính chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản dưới sự biến động không ngừng của thị trường bất động sản Các chính sách thay đổi trong quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trở nên kém bền vững thông qua các động thái của thị trường.

Do đó để thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản đi theo đúng hướng và để hoạt động định giá bất động sản thực sự trở thành công cụ điều tiết hiệu quả thìNhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản và hoạt động định giá, tránh tình trạng quá nhiều văn bản chồng chéo và chưa đầy đủ như hiện nay Cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá thì hệ thống văn bản pháp lý đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp định giá,các tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế Đây là vấn đề khó khăn nhất cần phải có những chính sách định hướng vĩ mô của Nhà nước, sự trợ giúp của nhiều tổ chức quốc tế và thông qua quá trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ các nước trên thế giới.

3.3.1.2 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá

Trên cơ sở nhận thức được tầm quan trọng của thông tin trong hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng một ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời đây sẽ là cầu nối giữa khách hàng và các tổ chức định giá Để làm được điều này, cần:

- Phân vùng lưu trữ các dữ liệu về bất động sản ở từng vùng, địa phương cụ thể. Ở từng địa phương, cơ quan lưu trữ này phải được quản lý, giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Yêu cầu các doanh nghiệp thực hiện trong lĩnh vực định giá bất động sản và kinh doanh bất động sản cùng xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin này.

3.3.1.3 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá trong nước và tăng cường hợp tác quốc tế

Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã thể hiện rõ vai trò, tầm quan trọng của mình trong nền kinh tế thị trường Do đó mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng cả về chiều rộng và chiều sâu là rất cần thiết Cụ thể cần tiến hành các biện pháp để:

- Tạo điều kiện trong việc thống nhất các qui trình định giá giữa các nhà định giá cũng như các tiêu chuẩn thống nhất về pháp luật.

- Tạo điều kiện cho các nhà định giá trong nước phát triển tốt khả năng định giá của mình thông qua sự hỗ trợ và so sánh với hoạt động định giá của Trung Ương Ở đây hoạt động định giá Trung Ương có thể coi là một chuẩn mẫu trong công tác định giá, giúp các doanh nghiệp mới hoạt động trong lĩnh vực định giá thuận lợi hơn khi hành nghề.

- Xây dựng một mối liên hệ, một hệ thống các doanh nghiệp định giá để giúp đỡ nhau trong quá trình định giá khi cần Một mặt giúp các doanh nghiệp định giá có thể hỗ trợ nhau trong quá trình định giá, mặt khác có thể học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau.

- Xác định rõ nhiệm vụ và quyền hạn của tổ chức định giá Trung Ương.

Một nguyên nhân nữa góp phần quan trọng vào những thành công ban đầu trong việc phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam trong thời gian qua đó là tăng cường hợp tác quốc tế Bắt nguồn từ chỗ tiếp cận, học hỏi kinh nghiệm của các nước đặc biệt là các nước trong Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA), do đó ngành thẩm định giá Việt Nam tuy mới ra đời và phát triển song cũng đã bắt kịp được với sự phát triển của khu vực

Vì vậy để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết của thị trường hiện nay thì Việt Nam cần tăng cường hơn nữa hợp tác quốc tế để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ sự trợ giúp từ Chính phủ, từ các tổ chức quốc tế về thẩm định giá nói chung và thẩm định giá nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững chắc ở Việt Nam.

3.3.2 Kiến nghị với NHNN Việt Nam

Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sử dụng đất. Qua đó các Ngân hàng thương mại sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp Đồng thời nên khẩn trương thành lập tổ chức định giá BĐS Trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan của Nhà nước ở Trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, điạ phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản Do hiện nay các Ngân hàng thương mại vừa tiến hành định giá các tài sản đảm bảo vừa tiến hành cho vay nên kết quả thẩm định không được chính xác do các Ngân hàng vẫn e ngại rủi ro, không thu hồi được các khoản tín dụng đã cho vay.Vì thế NHNN Việt Nam nên có quyết định chuyển giao công việc định giá các BĐS thế chấp trong các Ngân hàng thương mại cho các tổ chức định giá độc lập Có như vậy thì hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong ngân hàng mới minh bạch, rõ ràng, chuyên nghiệp và khách hàng, người dân và các tổ chức có tài sản thế chấp tại ngân hàng mới tin tưởng hơn vào kết quả định giá.

Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá bất động sản phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nước và nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh.

Hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay vẫn còn những hạn chế do công tác quản lí cũng như những cơ chế của nhà nước vẫn có nhiều bất cấp.Nhận thức được điều đó, chuyên đề đã đưa ra những phương pháp đồng thời những kiến nghị nhằm giúp cho các NHTM có hướng đi đúng đắn và hợp lí trong tương lai Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp sẽ góp phần rất lớn trong việc giảm rủi ro tín dụng cho Hệ thống NHTM trong thời gian tới đây.

Có thể nói công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại hiện nay đã có những bước tiến quan trọng Tuy là một lĩnh vực còn mới nhưng bản thân từng Ngân hàng thương mại đã áp dụng những quy định của NHNN một cách hợp lý và có sáng tạo Trên thực tế không có nhiều Ngân hàng có phòng thẩm định tài sản độc lập với bộ phận tín dụng điều này là một hạn chế lớn Bới nếu như phòng thẩm định tài sản độc lập với bộ phận tín dụng sẽ làm cho cách định giá bất động sản thế chấp có những người có thẩm quyền quan tâm, có quan điểm định giá rõ ràng, có một quy trình thẩm định giá chặt chẽ hơn.

Tuy nhiên định giá Bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn một phần do cơ chế chính sách và pháp luật chưa quy định rõ ràng cụ thể và hoàn chỉnh về vấn đề này Vì vậy em mong muốn các ban nghành chức năng cùng các Ngân hàng thương mại phối hợp đồng bộ để hoàn thiên công tác này.