Công tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BCTĐ BĐS BĐSSS BĐSTĐ BTCT CLCL CN CVĐG DN DT ĐGBĐS ĐGV GCN GCNQSDĐ HTTD HTQT KD KH NHNN NHTM NHTMCP PGD P.TĐTSĐL P.QLRR QLRR QH SXKD UBND TPB TPHCM TPHN : Báo cáo thẩm định : Bất động sản : Bất động sản so sánh : Bất động sản thẩm định : Bê tơng cốt thép : Chất lượng cịn lại : Chi nhánh : Chuyên viên định giá : Doanh nghiệp : Diện tích : Định giá bất động sản : Định giá viên : Giấy chứng nhận : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Hỗ Trợ tín dụng : Hệ thống Quản trị : Kinh doanh : Khách hàng : Ngân hàng nhà nước : Ngân hàng Thương mại : Ngân hàng Thương mại Cổ phần : Phòng giao dịch : Phòng thẩm định tài sản độc lập : Phòng quản lý rủi ro : Quản lý rủi ro : Quy hoạch : Sản xuất kinh doanh : Uỷ ban nhân dân : Tien phong bank : Thành phố Hồ Chí Minh : Thành phố Hà Nội DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá bất động sản chấp .36 Bảng 2.1 Bảng giá xây dựng Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong 39 Bảng 2.2: Bảng dùng thông tin BĐS SS để đưa đơn giá đất thẩm định .42 Bảng 2.3: Tỷ lệ % theo vị trí tầng trường hợp nhà mặt tiền có khả kinh doanh tốt 45 Bảng 2.4: Tỷ lệ % theo vị trí tầng trường hợp nhà mặt tiền có khả kinh doanh .45 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .3 1.1 Một số khái nịêm 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, chấp bất động sản 1.1.2 Sự cần thiết chấp bất động sản định giá bất động sản chấp .6 1.2 Những quy định chấp bất động sản 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp .8 1.2.2 Điều kiện bất động sản chấp 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản định giá bất động sản 1.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản .11 1.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 11 1.4.1 Các định giá bất động sản chấp 11 1.4.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 12 1.5 Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.5.1 Phương pháp so sánh 14 1.5.2 Phương pháp chi phí 16 1.5.3 Phương pháp thu nhập 19 1.5.4 Phương pháp thặng dư 21 1.6 Quy trình định giá bất động sản 24 1.6.1 Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản 24 1.6.2 Khảo sát trường, thu thập thông tin 25 1.6.3 Phân tích thơng tin bất động sản .25 1.6.4.Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 25 1.6.5 Xác định giá trị bất động sản .26 1.6.6 Lập hồ sơ chứng thư định giá 26 CHƯƠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 27 2.2 Thực trạng quy định bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 28 2.2.1 Các văn Nhà nước hướng dẫn việc định giá bất động sản 28 2.2.2 Thực trạng quy định bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 29 2.3.Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong 32 2.3.1 Hoạt động xác định đơn giá đất thị trường 32 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong 35 2.3.3 Một số trường hợp định giá bất động sản chấp NHTMCP Tiên Phong 38 2.4 Đánh giá chung công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 47 2.4.1 Ưu điểm .47 2.4.2 Hạn chế 49 2.4.3 Những vấn đề vướng mắc công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 50 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .52 3.1 Phương hướng phát triển công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 52 3.1.1 Định hướng phát triển Ngân hàng thương mại 52 3.1.2 Định hướng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 54 3.2 Các giải pháp nhằm hịan thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại 55 3.2.1 Đổi nhận thức lãnh đạo NH công tác định giá BĐS chấp 55 3.2.2 Hịan thiện cơng tác tổ chức định giá .57 3.2.3 Đào tạo nghiệp vụ cho chuyên viên thẩm định 57 3.2.4 Hòan thiện quy trình định giá Ngân hàng thương mại 58 3.2.5.Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin 59 3.2.6 Tổ chức tốt việc tác nghiệp phòng thẩm định giá tài sản với khối ban ngành khác ngân hàng 60 3.2.7 Hoàn thiện văn quy định rõ: Căn cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 61 3.2.8 Mỗi Ngân hàng thương mại cần xây dựng tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp .61 3.3 Kiến nghị .62 3.3.1.Kiến nghị với Nhà nước quan có thẩm quyền .62 3.3.2 Kiến nghị với NHNN Việt Nam 64 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày nay, bối cảnh kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao tiến trình hội nhập quốc tế, thân thị trường có nhiều thay đổi ngày bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá thị trường biến động gây hoang mang cho tồn xã hội, lúc việc phát triển hoạt động định giá Ngân hàng khơng địi hỏi tất yếu mà cịn cấp bách Việt Nam, góp phần quan trọng việc minh bạch hóa thơng tin thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Việc định giá cần thiết BĐS chuyển đổi chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng hoạt động mua bán, cho thuê, chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ ngân hàng… Trong trình cho vay, ngân hàng phải yêu cầu người vay chấp tài sản để đảm bảo khả thu hồi vốn lợi nhuận ngân hàng Để định có cho vay hay không cho vay bao nhiêu, ngân hàng phải tiến hành thẩm định giá tài sản Có thể nói cơng tác định giá bất động sản có vai trị ý nghĩa định hoạt động cho vay ngân hàng.Tuy nhiên thực tế việc định giá tài sản bảo đảm bất động sản diễn tình trạng bất cập công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường không sát với giá trị thực BĐS…Chính điểm hạn chế việc phân tích nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cần thiết Do vậy, em định chọn đề tài: “Công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại nay” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học hoạt động định giá bất động sản chấp - Tìm hiểu thực trạng cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại - Đưa phương hướng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Phương pháp nghiên cứu Trên sở tảng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng sử dụng kết hợp nhiều phương pháp đặc biệt phương pháp: - Phương pháp điều tra xử lý thơng tin - Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp 4.Kết cấu nội dung chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Chương 2: Công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Chương 3: Phương hướng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Một số khái nịêm 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, chấp bất động sản  Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Ở Việt Nam khái niệm BĐS thể điều 174, Bộ luật dân “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Một cách hiểu phổ biến BĐS là: Bất động sản tài sản vật chất di dời tồn ổn định, lâu dài Như vậy, tài sản coi BĐS có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tồn lâu dài  Phân loại bất động sản BĐS phân thành nhóm sau đây: - Đất đai: đất đài yếu tố thành phần tạo nên BĐS Định nghĩa đất đai sau: “ Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất” C.Mac viết rằng: “ Đất tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông lâm nghiệp Đất vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời kết trình hoạt động tổng hợp yếu tố gồm: Đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình thời gian Đất lớp bề mặt trái đất, có khả cho sản phẩm trồng để ni sống lồi người Mọi hoạt động người gắn liền với lớp bề mặt theo thời gian khơng gian định Chất lượng đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, công trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, cơng trình phúc lợi khác, cánh đồng để người trồng trọt, chăn nuôi Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư có định, thước đo giàu có quốc gia Đất đai bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng Nếu khơng có đất đai khơng thể có BĐS ngược lại khơng có loại BĐS lại khơng gắn liền với đất đai - Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình Nhà cửa xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… Việc phân loại BĐS giúp người định giá hiểu chất BĐS từ rút đặc điểm riêng biệt BĐS để có sở xác định giá trị BĐS  Đặc điểm bất động sản Bên cạnh đặc điểm tài sản BĐS có đặc tính riêng mà tài sản khác khơng có tạo nên tính khác biệt BĐS với tài sản đơn khác, đồng thời yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi người định giá cần phải xem xét đặc điểm ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Cố định vị trí: Trước hết BĐS tài sản gắn liền với đất đai đất đai khơng di dời được, ln coi tài sản có vị trí cố định Chính vậy, giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lí thơng thường mà đánh giá chủ yếu khỏang cách đến trung tâm, đến điểm dịch vụ công cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Cũng BĐS có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị giá trị lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Nhiệm vụ người định giá cần phải đánh giá tác động yếu tố vị trí đến giá trị BĐS điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều kịên mơi trường Khi có thay đổi yếu tố giá trị BĐS thay đổi theo - Tính bền vững: BĐS, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy, cán tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn BĐS chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý - Tính khác biệt: Giữa BĐS có khác đáng ý Khơng có BĐS hồn tồn giống nhau, lí có khác vị trí bất động sản, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền bất động sản, khác quang cảnh mơi trường…Do đó, cán thẩm định phải quan tâm đến vấn đề - Tính khan hiếm: Sự khan bất động sản chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn bất động sản có tính khác biệt, cố định vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều ảnh hưởng tới việc định giá bất động sản chấp - Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Chính vậy, chấp bất động sản vay vốn nhiều so với hình thức đảm bảo khác cầm cố tài sản - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: bất động sản thường có tác động qua lại với có ảnh hưởng hoạt động kinh tế- xã hội Nhà nước phải thống quản lí bất động sản Khi định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình bất động sản khác đời  Thế chấp bất động sản - Thế chấp hiểu việc bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu mình, kể tài sản hình thành từ vốn vay, để bảo đảm việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ Ngân hàng không chuyển giao tài sản cho Ngân hàng Tài sản chấp bên bảo đảm giữ bên thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản chấp Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn kinh doanh cá nhân, tổ chức, họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn, kinh tế cạnh tranh chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước BĐS nói chung nhà đất nói riêng Khơng có vậy, nhờ chấp BĐS mà tổ chức tín dụng tránh khỏi rủi ro cho vay hoạt động có hiệu Từ coi chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay phạt lãi hạn) bên cho vay (bên nhận chấp) Tất BĐS thuộc sở hữu cá nhân hay tổ chức chấp để vay vốn Khi chấp, hai bên ngân hàng khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS chấp ký kết hợp đồng chấp có chứng nhận Phịng cơng chứng Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, quan Nhà nước, tổ chức trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài Trong chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản chấp để vay vốn ngân hàng 1.1.2 Sự cần thiết chấp bất động sản định giá bất động sản chấp 1.1.2.1 Trong giao dịch tranh chấp dân Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho giao dịch đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, chấp thực cách trôi chảy Điều quan trọng việc đánh giá giá trị doanh nghiệp cổ phần hố cách xác, trước giá trị đất đai doanh nghiệp nhà nước thường chưa tính đến có thường mức thấp khác xa giá trị thị trường, vậy, giá trị đất đai trình cổ phần hố khơng đánh giá lại ngân sách nhà nước bị thất thoát lớn Xác định xác giá trị bất động sản tránh tranh chấp đất đai giá nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Một lý quan trọng