CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân .4 Khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Mỗi quốc gia sở hữu nguồn tài sản quý giá từ thiên nhiên và sự sáng tạo của con người Tài sản được định nghĩa là của cải vật chất phục vụ cho sản xuất hoặc tiêu dùng, và có nhiều loại khác nhau tùy theo cách phân chia Tất cả các nước thường phân chia tài sản thành hai loại chính: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã tồn tại từ hàng nghìn năm trước, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong bộ luật La Mã.
Theo Bộ luật Dân sự điều 181, bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời Điều này có nghĩa là bất động sản không chỉ là tài sản mà còn bao gồm đất đai và các vật thể cố định gắn liền với đất Những vật thể này tồn tại trên đất và không thể tách rời mà không gây hư hại hoặc tốn kém chi phí, như các công trình kiến trúc và công trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
Để xác định bất động sản, đất phải là loại không di dời được hoặc có thể di dời nhưng không đáng kể Những loại đất như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không được coi là bất động sản.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đai đó )
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó :
Nhà cửa xây dựng cố định, như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng, không thể di dời hoặc chỉ di dời không đáng kể Ngược lại, các cấu trúc tạm thời như nhà bạt của gánh xiếc, lâu đài bằng băng đá, và nhà nghỉ di động trên xe lăn không được xem là bất động sản mà thuộc về động sản hoặc công cụ lao động.
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng bao gồm máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, và các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan Những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công năng không thay đổi, như máy điều hòa di động, chậu cây cảnh trong vườn treo, tranh ảnh, và các thiết bị đồ dùng khác, không được xem là bất động sản.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
Các tài sản khác do pháp luật quy định đã tạo ra sự thống nhất trong nhận thức về bất động sản trên toàn quốc Điều này giúp người dân hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng và thực thi các chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này, tuân thủ các quy định hiện hành.
Bất động sản có nhiều loại, nhưng để được thế chấp, cần đảm bảo các yêu cầu pháp lý như quyền sở hữu và sử dụng của người vay hoặc bên bảo lãnh, cũng như không có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.
Thế chấp bất động sản là quá trình mà bên vay sử dụng tài sản bất động sản của mình làm tài sản bảo đảm cho khoản vay từ bên cho vay, và bên cho vay đồng ý nhận tài sản đó làm bảo đảm.
Thông qua hoạt động cho vay thế chấp bất động sản, ngân hàng có thể giảm thiểu rủi ro từ việc khách hàng không có khả năng trả nợ Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ thực hiện việc thu hồi bất động sản đã thế chấp để bù đắp khoản nợ mà khách hàng không thanh toán.
1.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại ngân hàng là cầu nối quan trọng giữa cung và cầu vốn vay, giúp cá nhân và tổ chức kinh tế có nguồn vốn cần thiết để đầu tư sản xuất kinh doanh Việc thế chấp bất động sản không chỉ tạo điều kiện cho khách hàng có vốn mà còn cho phép họ tiếp tục sử dụng tài sản đó, nâng cao hiệu quả sử dụng Để thực hiện thế chấp, bất động sản cần có giấy tờ hợp pháp, đòi hỏi khách hàng phải hoàn tất các thủ tục tại cơ quan quản lý nhà nước, qua đó giảm thiểu tình trạng bất động sản không hợp pháp và cải cách thủ tục hành chính.
Các ngân hàng thu lợi từ cho vay thế chấp bằng bất động sản, góp phần tăng lợi nhuận chung và đảm bảo hoạt động kinh doanh Điều này giúp hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, đồng thời quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông theo chính sách của Ngân hàng Nhà nước Sự phát triển của thị trường tài chính lành mạnh là yếu tố quan trọng để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh.
Việc cho vay thế chấp bất động sản không chỉ đóng vai trò quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố then chốt thúc đẩy sự phát triển kinh tế Do đó, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp để tối ưu hóa lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng.
1.1.3 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Định giá là quá trình xác định giá trị của tài sản trên thị trường, nhưng trong nhiều trường hợp không có thị trường, nhà định giá phải dựa vào các cơ sở phi thị trường Định giá bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, được thực hiện bởi các chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và tính trung thực Nhiều học giả nhấn mạnh rằng khái niệm định giá cần được xác định rõ ràng như một thuật ngữ chuyên ngành.
Theo từ điển Oxford, "định giá (valuation)" được định nghĩa là ước tính trị giá bằng tiền của một tài sản, hay cụ thể hơn, là ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh.
Theo giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích rõ ràng.
Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp
Theo Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hướng dẫn các quy định về bảo đảm tiền vay cho các tổ chức tín dụng Cùng với Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003, hướng dẫn về trình tự và thủ tục đăng ký cũng như cung cấp thông tin liên quan đến thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các tổ chức tín dụng cần tuân thủ những quy định này khi thực hiện cho vay theo quy chế của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
2.1 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
Giá trị quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tài sản của doanh nghiệp nhà nước là những tài sản được nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng, đồng thời được dùng để đảm bảo cho các khoản vay theo quy định pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
Đối với các tài sản khác, để được vay vốn, khách hàng và bên bảo lãnh phải là chủ sở hữu hợp pháp Nếu tài sản thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, thì khách hàng vay và bên bảo lãnh cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Tài sản được phép giao dịch là những tài sản mà pháp luật công nhận và không cấm thực hiện các hoạt động như mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Tài sản không có tranh chấp là những tài sản mà quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay và bên bảo lãnh không gặp phải bất kỳ sự tranh chấp nào tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Trước khi thực hiện cho vay, ngân hàng cần kiểm tra kỹ lưỡng tất cả các điều kiện liên quan để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và giảm thiểu rủi ro cho tổ chức.
2.2 Các loại bất động sản thế chấp
Ngân hàng Nhà nước đã quy định rõ ràng về các loại bất động sản được phép thế chấp, áp dụng cho tất cả tổ chức tín dụng Các loại bất động sản này bao gồm:
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác có liên quan đến đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Tài sản hình thành trong tương lai đề cập đến bất động sản sẽ được hình thành sau khi ký kết giao dịch thế chấp Những tài sản này sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản phát sinh từ vốn vay, công trình xây dựng, và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, vật phụ sẽ được coi là một phần của tài sản thế chấp Ngược lại, nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có sự thoả thuận rõ ràng giữa các bên.
2.3 Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp
2.3.1 Hồ sơ cho vay thế chấp
Trong trường hợp đăng ký thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, hoặc đăng ký thế chấp và bảo lãnh kết hợp với tài sản gắn liền với đất, hồ sơ đăng ký cần được chuẩn bị đầy đủ.
Để đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm đơn yêu cầu đăng ký (03 bản) và văn bản ủy quyền nếu người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất cần có 02 bản Đồng thời, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất yêu cầu 03 bản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là tài liệu quan trọng khi thực hiện thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở và nhà ở tại đô thị.
Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới
Trong thời gian qua, Việt Nam đã học hỏi kinh nghiệm và kiến thức từ các quốc gia đi trước trong lĩnh vực định giá Chúng ta đang từng bước hình thành các tổ chức nghề nghiệp và trung tâm tư vấn, định giá bất động sản, từ đó khẳng định vị trí của mình trên thị trường.
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường đang hợp tác để phát triển các phương pháp và nguyên tắc định giá cơ sở, dựa trên việc áp dụng những kinh nghiệm đã tích lũy vào thực trạng của Việt Nam.
Nhà nước đã ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với các nghị định và quy định liên quan đến điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá Những quy định này nhằm cấp chứng chỉ hành nghề định giá, từ đó hoàn thiện khung pháp lý, đảm bảo chất lượng cho hoạt động định giá bất động sản.
Hàng năm, các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hành đơn giá đất để phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tạo cơ sở cho cá nhân và tổ chức thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, với nghề định giá phát triển từ thế kỷ 19 Mặc dù các phương pháp định giá đã được phát triển đầy đủ và áp dụng rộng rãi, tên gọi của các phương pháp này có thể khác nhau ở mỗi quốc gia.
Trong nhiều quốc gia, dịch vụ định giá bất động sản đã phát triển mạnh mẽ với các tiêu chuẩn và quy định rõ ràng về đào tạo, kinh nghiệm, chứng chỉ và giấy phép hành nghề Nhiều nước đã thành lập hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế, cung cấp các khóa học đào tạo và nâng cao kỹ năng nghề nghiệp Những hiệp hội này còn thiết lập các tiêu chuẩn hành nghề và đạo đức nghề nghiệp, giúp định giá viên nâng cao kiến thức chuyên môn và nhận được hỗ trợ trong quá trình hoạt động thông qua việc chia sẻ thông tin và kinh nghiệm.
Tại Singapore, cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng Đất đai, thực hiện chức năng quản lý đất công và bất động sản, cũng như xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật liên quan Văn phòng này gồm bốn phòng: bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước và hợp tác phát triển Văn phòng định giá có nhiệm vụ định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí, với bốn phòng chuyên môn như xử lý thông tin, định giá bất động sản, định giá bất động sản đặc biệt và định giá theo tổng giá trị bất động sản Các tổ chức định giá tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn và phải có giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá trung ương cấp, trong khi Viện định giá Singapore là tổ chức nghề nghiệp có quy chế hoạt động riêng.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN
Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín
1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín
1.1.1 Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín
Tên Tiếng Việt : Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín
Tên tiếng Anh : GREAT TRUST JOINT STOCK COMMERCIAL BANK Tên viết tắt : TRUST BANK
Chủ tịch hội đồng quản trị :
Hội sở : Số 01 Thị tứ Long Hoà - Cần Đước - Long An
Website : http://www.trustbank.com.vn
Email : info@trustbank.com.vn
1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng
Ngân hàng Đại Tín, được thành lập cách đây 18 năm, là Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến, đánh dấu sự ra đời của ngân hàng cổ phần đầu tiên tại tỉnh Long An.
Từ số vốn ban đầu 3,4 tỷ đồng, ngân hàng đã vượt qua nhiều khó khăn trong quá trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường, cùng với việc vượt qua khủng hoảng tín dụng đầu thập kỷ 90 Nhờ sự chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo và nỗ lực của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành và cán bộ công nhân viên, ngân hàng đã phát triển vững chắc, với tổng nguồn vốn hiện nay đạt hơn 2000 tỷ đồng Sự bền vững và chất lượng dịch vụ của ngân hàng trong 18 năm qua đã tạo dựng được niềm tin vững chắc từ phía khách hàng.
Ngân hàng Rạch Kiến là một trong bảy ngân hàng cổ phần được vinh dự tham gia Quỹ Tài chính Nông thôn I (Quỹ RDF1), do Ngân hàng Thế giới tài trợ từ năm 1998 Hiện nay, ngân hàng tiếp tục tham gia vào Quỹ RDF 2, do Sở Giao dịch III Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam làm chủ dự án Ngân hàng cũng đang chuẩn bị để tham gia Quỹ RDF 3 trong tương lai.
Việc Việt Nam gia nhập WTO một năm trước đã mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp trong nước, nhưng cũng đặt ra thách thức lớn do sự chênh lệch về vốn, kỹ thuật và quy tắc ứng xử quốc tế Đặc biệt, hệ thống tài chính ngân hàng đang đối mặt với những thách thức này Gần đây, nhiều ngân hàng đã mở rộng hoạt động, tăng vốn và hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài để nâng cao năng lực quản lý và công nghệ Để đáp ứng nhu cầu phát triển, vào ngày 17/08/2007, Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến đã được chấp thuận chuyển đổi mô hình thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị và đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín, tạo tiền đề cho sự phát triển trong tương lai.
Ngân hàng Đại Tín đã được chấp thuận chuyển đổi mô hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị, giúp nâng cao năng lực tài chính và mở rộng mạng lưới kinh doanh Sự chuyển đổi này đánh dấu một giai đoạn phát triển mới, với mục tiêu trở thành ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế Ngân hàng sẽ cung cấp đa dạng sản phẩm dịch vụ từ cơ bản đến cao cấp, hướng tới việc trở thành một trong những ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt nhất tại Việt Nam.
Ngân hàng Đại Tín có nhiều năm kinh nghiệm trong việc cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp, đặc biệt tại các khu vực có ngành nghề đặc thù như cơ khí-lắp ráp xà lan, nuôi trồng thủy hải sản và trồng rau màu Đội ngũ nhân viên tận tụy và am hiểu nhu cầu của nông dân là những ưu điểm nổi bật của ngân hàng Đại Tín cam kết phát huy những lợi thế này và triển khai các giải pháp mới để đạt được các mục tiêu phát triển đã đề ra.
- Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình do Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ trên 3.000 tỷ
Ngân hàng TMCP Đại Tín tập trung vào việc phát triển nguồn vốn huy động thông qua các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng đa dạng Điều này giúp ngân hàng tăng cường khả năng huy động vốn trong nền kinh tế, từ đó đảm bảo hoạt động của ngân hàng ngày càng phát triển, ổn định, an toàn và hiệu quả.
Ngân hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để nhanh chóng tạo ra lợi nhuận và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định lâu dài Chính sách của ngân hàng tập trung vào việc đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ Ngân hàng nghiên cứu đầu tư và tham gia liên doanh góp vốn cho các dự án trọng điểm, đồng thời cơ cấu lại tài sản sinh lời để đảm bảo hoạt động an toàn và ổn định thông qua các nghiệp vụ đầu tư trên thị trường liên ngân hàng, cũng như đầu tư vào trái phiếu và chứng khoán.
Để nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng, cần chú trọng cải thiện và phát triển các dịch vụ hiện có nhằm phục vụ khách hàng tốt hơn Đồng thời, việc liên kết với các ngân hàng bạn cũng là yếu tố quan trọng để mở rộng và tối ưu hóa các dịch vụ ngân hàng, từ đó hỗ trợ hiệu quả cho các nghiệp vụ khác.
Ngân hàng Đại Tín đang tích cực mở rộng mạng lưới hoạt động để nâng cao khả năng tiếp cận và cung cấp sản phẩm ngân hàng đến tay khách hàng Việc phát triển này tập trung vào các vùng trọng điểm kinh tế trong nước, nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường.
Nằm trong kế hoạch đó, ngày 15/12/2007 Đại Tín đã khai trương chi nhánh tại Long
Công ty có chi nhánh tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh, với các phòng giao dịch phân bố tại quận 1, 3, 7 và 8 Đến cuối năm 2008, công ty sẽ mở rộng bằng cách thành lập thêm các chi nhánh và phòng giao dịch tại các thành phố lớn trên toàn quốc.
Để phát triển nguồn nhân lực hiệu quả, ngân hàng cần xây dựng kế hoạch phát triển hợp lý và áp dụng chính sách tiền lương, thưởng công bằng Điều này sẽ giúp thu hút và đào tạo đội ngũ cán bộ, nhân viên tài năng và tâm huyết, từ đó vượt qua khó khăn và thử thách, đảm bảo hoạt động phát triển an toàn và hiệu quả.
Hiện đại hóa công nghệ ngân hàng là một định hướng quan trọng nhằm nâng cao quản trị và phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng Hoạt động kinh doanh tài chính không chỉ hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương mà còn đóng góp vào các chính sách xã hội như cứu trợ thiên tai và hỗ trợ người nghèo Để phát triển bền vững, ngân hàng Đại Tín cần đạt được các mục tiêu đã đề ra và thực hiện các bước đột phá mới Trong bối cảnh hội nhập, ngành ngân hàng cần cải cách để đạt chuẩn mực quốc tế, nâng cao năng lực tài chính và chất lượng tín dụng, góp phần đưa ngành ngân hàng trở thành một trong những lĩnh vực kinh tế lớn trong khu vực và trên thị trường tài chính quốc tế.
1.1.3 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín
Đại hội cổ đông là cơ quan quyền lực tối cao của Ngân hàng, có trách nhiệm quyết định chiến lược phát triển và bầu Hội đồng quản trị cùng ban kiểm soát Đại hội này diễn ra định kỳ hàng năm và có thể tổ chức bất thường giữa hai kỳ đại hội thường niên.
Hội đồng quản trị ngân hàng là cơ quan quản lý chủ chốt, có quyền đại diện ngân hàng để đưa ra quyết định về các vấn đề liên quan đến mục tiêu và quyền lợi của ngân hàng, ngoại trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền riêng của hội đồng quản trị.
