Khóa luận công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần đại tín chi nhánh hà nội

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .4 Khái niệm vai trò chấp Bất động sản kinh tế quốc dân .4 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản 1.1.2 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân 1.1.3 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản 1.1.4 Các định giá 1.2 Nguyên tắc định giá 10 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 12 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 12 1.3.2 Phương pháp chi phí 17 1.3.3 Phương pháp vốn hoá .21 1.4 Quy trình định giá bất động sản 22 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá giá trị sở 23 1.4.2 Lập kế hoạch định giá 24 1.4.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 24 1.4.4 Phân tích thơng tin 25 1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá .26 1.4.6 Lập báo cáo chứng thư định giá 26 Quy định chung Ngân hàng bất động sản chấp .26 2.1 Tiêu chuẩn bất động sản chấp .26 2.2 Các loại bất động sản chấp 27 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.3 Quy định cho vay bất động sản chấp 28 2.3.1 Hồ sơ cho vay chấp 28 2.3.2 Quyền hạn nghĩa vụ bên 28 2.3.3 Mức cho vay tối đa 30 2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản chấp 31 Kinh nghiệm định giá bất động sản số nước giới 31 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 33 Một số nét khái quát ngân hàng TMCP Đại Tín 33 1.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Đại Tín 33 1.1.1 Thông tin ngân hàng TMCP Đại Tín .33 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng .33 1.1.3 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Đại Tín .36 1.1.4 Phịng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 39 1.1.4.1 Chức nhiệm vụ 39 1.1.4.2 Cơ cấu tổ chức 39 1.2 Tình hình hoạt động chấp ngân hàng 39 1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh .39 1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín 43 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 46 2.1 Các pháp lý cho hoạt động tín dụng chấp tài sản Ngân hàng Đại Tín .46 2.2 Các quy định Ngân hàng TMCP Đại Tín bất động sản chấp 48 2.2.1 Các loại bất động sản chấp Ngân hàng 48 2.2.2 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 49 2.2.2.1 Đối với đất đai, cơng trình đất cá nhân , hộ gia đình 49 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.2.2.2 Đối với đất, công trình đất tổ chức 49 2.3 Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 51 2.3.1 Quy trình định giá bất động sản chấp .51 2.3.1.1 Phỏng vấn khoản vay 51 2.3.1.2 Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tiếp nhận hồ sơ .52 2.3.1.3 Thẩm định điều kiện cho vay 53 2.3.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 60 2.3.2.1 Định giá quyền sử dụng đất cơng trình đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 60 2.3.2.2 Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 64 Đánh giá chung 69 3.1 Những kết đạt .69 3.2 Những mặt tồn nguyên nhân 71 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 75 Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội thời gian tới .75 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín 77 Những kiến nghị 79 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CBQLKH : Cán quản lý khách hàng CP : Chính phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Uỷ ban nhân dân Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh 41 Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng phi tín dụng 43 Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng q 1/2009 ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .44 Bảng 2.4: Báo cáo kết cho vay tháng 12/08 45 Bảng 2.5: Các tiêu chí so sánh BĐS mục tiêu BĐS so sánh 66 Bảng 2.6: Điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 67 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần khơng nhỏ tới phát triển kinh tế Trong năm 2008, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trị quan trọng Ngân hàng coi trung gian, cầu nối vốn tới nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín ngân hàng khác hoạt động nguyên tắc an toàn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường địi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng Định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam hoạt động định giá mẻ nhiều hạn chế, thiếu xác Trong thời gian thực tập phịng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em định chọn đề tài : “Công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, làm cho hoạt động ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá mặt sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản chấp, khái niệm, quy định, vai trò, phương pháp định giá kinh nghiệm số nước giới Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, nắm bắt quy trình, cơng việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín địa bàn thành phố Hà Nội Số liệu nghiên cứu sử dụng năm gần : 2006- 2008 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng phương pháp vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm chương: Chương I : Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Do trình độ thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hoàn chỉnh Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Em xin chân thành cảm ơn anh chị phịng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành luận văn tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo góp ý, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp em hoàn thiện Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái niệm vai trò chấp Bất động sản kinh tế quốc dân 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản Mỗi quốc gia có nguồn tài sản vô quý giá thiên nhiên ban tặng người sáng tạo Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành hai loại bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại ghi luật La mã Bộ luật Dân điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản tài sản di dời ” Như bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác di dời Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bị hư hại tốn nhiều cơng sức, chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản ) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng, chất lượng đất đai ) Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng : + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt gánh xiếc, lâu đài lằm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, công cụ lao động ) + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng : máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng chúng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác ) + Các công trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Định nghĩa bao trùm hầu hết loại bất động sản, tạo thống nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn bất động sản, góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách cho việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản sở tuân theo quy định bất động sản kể Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 31 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo 2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản chấp Giá trị bất động sản chấp xác định thời điểm hai bên chấp nhận chấp ký hợp đồng, thời điểm không áp dụng bên nhận chấp xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ bất động sản có giá trị biên động theo thời gian, giá thời điểm hai bên kí kết hợp đồng khác so với giá bất động sản hai bên lý hợp đồng Điều phải quy định rõ hợp đồng để tránh tranh chấp làm giảm lợi ích cho hai bên Việc định giá bất động sản chấp bên nhận chấp đơn phương tiến hành thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều hai bên bàn bạc thống Kinh nghiệm định giá bất động sản số nước giới Trong thời gian qua, nước ta nước sau lĩnh vực định giá, nhiên học hỏi kiến thức kinh nghiệm định giá số quốc gia giới Nước ta hình thành tổ chức nghề nghiệp, trung tâm tư vấn, định giá bất động sản khẳng định vị trí thị trường Bộ tài với tài ngun mơi trường kết hợp xây dựng nên phương pháp, nguyên tắc sở định giá sở vận dụng kinh nghiệm tích luỹ vào thực trạng nước ta Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, nghị định, quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng hành nghề định giá, ngày hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo chất lượng hoạt động định giá bất động sản Hàng năm tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hành đơn giá loại đất phục vụ cho cơng tác đền bù, giải phóng mặt sở để cá nhân, tổ chức tiến hành hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuê lại Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 32 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Định giá bất động sản lĩnh vực nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá phát triển từ kỉ 19 nhiều nước, mặt lý thuyết phương pháp định giá phát triển đầy đủ áp dụng rộng rãi Tuy nước tên gọi phương pháp khác Về tổ chức hoạt động nước dịch vụ định giá bất động sản phát triển từ lâu, nước đưa tiêu chuẩn quy định cho hoạt động loại dịch vụ Đó quy định đào tạo, thời gian kinh nghiệm, cấp chứng giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn Ở nhiều nước tổ chức hiệp hội định giá hiệp hội định giá quốc tế Những hiệp hội thường cung cấp khoá học đào tạo nâng cao nghề định giá đưa tiêu chuẩn hoạt động nghề nghiệp tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Định giá viên tham gia hiệp hội nghề nghiệp có hội trau dồi kiến thức chuyên môn hỗ trợ q trình hoạt động chia sẻ thơng tin, kinh nghiệm Tại Singapore quan quản lý nhà nước định giá bất động sản Văn phòng đất đai quan thực chức quản lý nhà nước đất công, quản lý nhà nước bất động sản, xây dựng văn quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản Văn phòng đất đai có bốn phịng: bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển đất Văn phịng định giá có chức thực công việc định giá bất động sản để thu thuế lệ phí theo quy định pháp luật Văn phịng định giá có phịng: Xử lý thơng tin, định giá bất động sản, định giá bất động sản đặc biệt sân golf, bóng đá, casino, định giá theo tổng giá trị bất động sản Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn bất động sản, kinh doanh bất động sản Công ty tư vấn dịch vụ định giá hoạt động theo giấy phép hành nghề hội đồng định giá trung ương cấp Tổ chức hội nghề nghiệp Viện định giá Singapore, có điều lệ quy chế hoạt động riêng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 33 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN Một số nét khái quát ngân hàng TMCP Đại Tín 1.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Đại Tín 1.1.1 Thơng tin ngân hàng TMCP Đại Tín Tên Tiếng Việt : Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín Tên tiếng Anh : GREAT TRUST JOINT STOCK COMMERCIAL BANK Tên viết tắt : TRUST BANK Chủ tịch hội đồng quản trị : Tổng giám đốc : Hội sở : Số 01 Thị tứ Long Hoà - Cần Đước - Long An Tel: (072) 3880 126 – 3886 032 Fax: (072) 3880 447 Website : http://www.trustbank.com.vn Email : info@trustbank.com.vn Vốn điều lệ : 2000 tỷ 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng Ngân hàng Đại Tín thức thành lập cách 18 năm, Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến ngân hàng cổ phần tỉnh Long An Từ số vốn ban đầu có 3,4 tỷ đồng, trải qua bao khó khăn chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường có quản lý nhà nước theo chủ trương phủ vượt qua giai đoạn khủng hoảng hệ thống tín dụng vào đầu thập kỷ 90 kỷ trước Nhờ quan tâm đạo kịp thời lãnh đạo cấp, ngành tỉnh với cố gắng, nỗ lực Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành tập thể Cán công nhân viên đưa Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 34 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo ngân hàng vượt qua khó khăn phát triển vững ngày hôm So với ngày đầu thành lập, đến tổng nguồn vốn ngân hàng đạt 2000 tỷ đồng Sự bền vững ngân hàng nhu chất lượng dịch vụ đơn vị 18 năm qua nhận tin tưởng khách hàng Từ kết trên, Ngân hàng Rạch Kiến ngân hàng cổ phần vinh dự tham gia vào quỹ tài nơng thơn I (Quỹ RDF1) ngân hàng giới tài trợ từ năm 1998 tiếp tục tham gia vào quỹ RDF sở giao dịch III ngân hàng đầu tư phát triển Viện Nam làm chủ dự án Hiện Ngân hàng chuẩn bị tiếp tục tham gia quỹ RDF Việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO cách năm hội lớn để doanh nghiệp Việt Nam hội nhập vào sân chơi lớn.Tuy nhiên thách thức lớn cộng đồng doanh nghiệp có chênh lệnh qui mô vốn ,chuyên môn kỹ thuật, qui tắc ứng xử theo thông lệ quốc tế….Đặc biệt hệ thống tài ngân hàng.Thời gian vừa qua, hàng lọat ngân hàng liên tục mở rộng địa bàn, tăng vốn, ký kết hợp tác chiến lược với nhà đầu tư nước ngòai nhằm tranh thủ nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý công nghệ tiên tiến để phát triển hệ thống tài ngân hàng ngang tầm khu vực giới Đứng trước nhu cầu đó, ngày 17/08/2007, ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch kiến thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam chấp thuận thức chuyển đổi mơ hình hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển thời gian tới Việc chấp thuận cho ngân hàng Đại Tín chuyển đổi mơ hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị tạo thuận lợi cho ngân hàng có điều kiện nâng cao lực tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh phát triển, đánh dấu giai đoạn phát triển ngân hàng với mục tiêu phấn đấu trở thành ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ đại theo chuẩn mực quốc tế, cung cấp sản Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 35 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo phẩm dịch vụ đa dạng từ đến cao cấp, hoàn thành mục tiêu đưa ngân hàng trở thành số ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt Việt Nam Có nhiều năm kinh nghiệm họat động cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp địa bàn có nhiều ngành nghề đặc thù : khí-lắp ráp xà lan phục vụ giao thơng đường thủy, ni trồng thủy hải sản, trồng rau màu……có đội ngũ nhân viên tận tụy, thấu hiểu nhu cầu nơng dân Đó ưu điểm mà ngân hàng Đại Tín tiếp tục phát huy đưa giải pháp nhằm giúp ngân hàng đạt mục tiêu đề như: - Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ 3.000 tỷ - Phát triển nguồn vốn huy động: Với sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, Ngân hàng TMCP Đại Tín huy động nguồn vốn kinh tế đảm bảo Ngân hàng hoạt động ngày phát triển, ổn định, an toàn, hiệu - Xác định đối tượng sách họat động kinh doanh: Trước mắt, Ngân hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để vừa nhanh chóng tạo lợi nhuận, vừa đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định lâu dài Ngân hàng có sách tập trung đầu tư cho doanh nghiệp vừa nhỏ, loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ năm qua Nghiên cứu đầu tư, tham gia liên doanh góp vốn, số dự án trọng điểm; cấu lại tài sản sinh lời nhằm đảm bảo họat động an tịan ổn định thơng qua nghiệp vụ đầu tư thị trường liên Ngân hàng, đầu tư trái phiếu, chứng khoán - Phát triển dịch vụ Ngân hàng: Chú trọng nâng cấp chất lượng dịch vụ có để phục vụ khách hàng ngày tốt hơn, tạo điều kiện hỗ trợ cho nghiệp vụ khác phát triển Liên kết với Ngân hàng bạn để phát triển dịch vụ Ngân hàng nhằm phục vụ khách hàng ngày tốt - Phát triển mạng lưới hoạt động: Việc phát triển mạng lưới nhằm giúp cho Ngân hàng tiếp cận mang sản phẩm Ngân hàng đến với khách hàng Ngân hàng Đại Tín tiếp tục phát triển mạng lưới đến vùng trọng điểm kinh tế nước Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 36 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Nằm kế hoạch đó, ngày 15/12/2007 Đại Tín khai trương chi nhánh Long An , chi nhánh Hà Nội, Đà Nẵng thành phố Hồ Chí Minh với phịng giao dịch quận 1,3,7,8 Đến cuối năm 2008 thành lập chi nhánh phòng giao dịch tỉnh thành phố lớn nước - Phát triển nguồn nhân lực: Với kế hoạch phát triển nguồn nhân lực phù hợp, sách tiền lương, thưởng hợp lý, Ngân hàng thu hút đào tạo nhiều cán bộ, nhân viên giỏi có tâm huyết với nghề, từ dễ dàng vượt qua khó khăn, thử thách, họat động phát triển an toàn hiệu - Hiện đại hóa cơng nghệ Ngân hàng định hướng quan trọng Ngân hàng, nhằm phục vụ ngày tốt công tác quản trị, điều hành, đồng thời tảng cho việc phát triển sản phẩm dịch vụ Ngân hàng đại Suốt thời gian vừa qua, họat động kinh doanh tài ngân hàng khơng mang ý nghĩa hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương mà hàng năm cịn góp phần vào sách đền ơn đáp nghĩa, xóa đói giảm nghèo thơng qua hoạt động xã hội : Tham gia cứu trợ thiên tai, ủng hộ quỹ người nghèo, trao tặng nhà tình nghĩa- tình thương, tặng đồng phục, tập học bổng cho em học sinh có hồn cảnh khó khăn địa bàn họat động đơn vị Để phát triển lớn mạnh thời gian đến ngân hàng Đại Tín ngồi việc phải hồn thành mục tiêu đề cần có có bước đột phá Nhất bối cảnh hội nhập đặt áp lực đòi hỏi toàn ngành ngân hàng phải đẩy mạnh cải cách nhằm đạt tới chuẩn mực, thông lệ quốc tế hoạt động tiền tệ, ngân hàng, tiếp tục nâng cao lực tài chính, chất lượng tín dụng để tiếp cận tiêu chuẩn quốc tế Góp phần đưa ngành ngân hàng phấn đấu trở thành ngành kinh tế lớn khu vực thị trường tài quốc tế giai đoạn 20102020 1.1.3 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Đại Tín Ban lãnh đạo gồm : Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 37 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo - Đại hội cổ đơng quan có thẩm quyền cao Ngân hàng có quyền định chiến lược phát triển Ngân hàng bầu Hội đồng quản trị ban kiểm soát Đại hội cổ đơng tiến hành định kì hàng năm tổ chức bất thường kì đại hội thường niên - Hội đồng quản trị Ban kiểm soát Hội đồng quản trị quan quản trị ngân hàng, có quyền nhân danh ngân hàng để định vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi ngân hàng trừ vấn đề thuộc thẩm quyền hội đồng quản trị Ban kiểm soát quan kiểm tra hoạt động tài Ngân hàng, giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán, hoạt động hệ thống kiểm tra kiểm toán nội Ngân hàng Ban kiểm soát gồm: Trưởng ban kiểm soát, 02 kiểm soát viên Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 38 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG BAN KIỂM SỐT HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ VĂN PHỊNG HĐQT TỔNG GIÁM ĐỐC Khối dịch vụ DNo & cá nhân Khối dịch vụ cá nhân Khối ngân quỹ Khối điều hành Khối hỗ trợ Khối CN - TT Các chi nhánh Sở giao dịch Các công ty thuộc khu vực trực thuộc Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 39 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo 1.1.4 Phịng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 1.1.4.1 Chức nhiệm vụ Hoạt động tín dụng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng Đánh giá tầm quan trọng hoạt động tín dụng, Ngân hàng TMCP Đại Tín định thành lập phịng kinh doanh chi nhánh Hà Nội với chức sau : tiếp nhận hồ sơ chấp vay vốn khách hàng, định giá xác định giá trị Bất động sản chấp, đưa lượng vốn cho khách hàng vay 1.1.4.2 Cơ cấu tổ chức Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội có trưởng phịng, phó phịng, 10 nhân viên Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu thị trường kế hoạch phát triển mở rộng Ngân hàng số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắn tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng công việc ngày lớn Các nhân viên phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội phần lớn người trẻ tuổi, đào tạo chuyên mơn, nghiệp vụ vững vàng an tồn hiệu quả, nhiệt tình, động hầu hết có trình độ đại học, chất lượng công việc đảm bảo, tạo tin tưởng cho khách hàng số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày gia tăng 1.2 Tình hình hoạt động chấp ngân hàng 1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh Năm 2008 năm lề kế hoạch năm (2006-2010) đồng thời năm ngành ngân hàng nói chung ngân hàng TMCP Đại Tín nói riêng gặp phải nhiều khó khăn chịu ảnh hưởng khủng hoảng tài tồn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội giới nước có nhiều bất lợi Trên giới giá dầu mỏ giá vàng tăng nhanh, có thời điểm cao vịng 30 năm qua Cuộc khủng hoảng tài Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài tồn cầu Ở nước kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức như: nhập siêu tăng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 40 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu tư từ nước ngồi đạt mức cao vừa có mặt tích cực đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời gây sức ép Chính phủ việc điều hành tỷ giá kiểm soát phương tiện toán, số giá tiêu dùng tăng cao lạm phát đạt mức cao 12 năm trở lại Nhưng tới cuối năm 2008, lạm phát chuyển sang giảm phát thời gian ngắn làm cho kinh tế khó khăn bội phần, hoạt động sản xuất kinh doanh thu hẹp đáng kể, hàng hoá ứ đọng mức tiêu dùng giảm sút Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường liên ngân hàng gặp phải biến động phức tạp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trì sách tiền tệ thắt chặt tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấp đôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh Ngân hàng Mặc dù phải đối mặt với khó khăn kinh tế , Ngân hàng TMCP Đại Tín nỗ lực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực tiêu đại hội cổ đông năm 2007 đề Năm 2008 năm đánh dấu phát triển trưởng thành Ngân hàng TMCP Đại Tín thời kì đầy khó khăn thách thức, đồng thời tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển năm sau Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần tóm tắt lại số tiêu hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín từ năm 2006-2008 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 41 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm Năm Năm % tăng so với 2006 2007 2008 năm trước 07/06 Tổng tài sản 08/07 10395 14456 24764 Vốn chủ sở hữu 965 1882 2804 95% 48% Vốn điều lệ 740 1250 2089 69% 67% Tổng nguồn vốn huy động 6354 9176 Dư nợ cho vay 4715 5986 8425 27% 40,7% Tổng doanh thu 836 1209 1996 45% Tổng chi phí 638 903 1452 41,5% 60,8% Lợi nhuận trước thuế 198 306 544 54,5% 77,7% 151,2 234,4 Lợi nhuận sau thuế 39% 71,3% 12272 44,4% 33,7% 407,9 55% 65% 74% Nguồn : Báo cáo tài kiểm tốn Ngân hàng TMCP Đại Tín năm 2006, 2007, 2008 Trong năm vừa qua, giá trị tổng tài sản Ngân hàng TMCP Đại Tín không ngừng tăng lên, tổng tài sản năm 2007 tăng 39 % so với năm 2006 đến năm 2008 tổng tài sản tăng 71,3 % so với năm 2007 Trong phần tài sản chủ yếu bất động sản lớn, toạ lạc nhiều vị trí đẹp Tổng thu nhập tăng cao qua năm, năm 2008 kinh tế gặp nhiều khó khăn ngân hàng hoàn thành tiêu đại hội cổ đông đặt Quy mô vốn ngân hàng không ngừng tăng cao qua năm, năm 2008 tăng lên 67% so với năm 2007 với tăng lên tổng tài sản, lợi nhuận kinh doanh năm 2008 tăng 74 % so với năm 2007 Vốn điều lệ tăng lên chủ yếu trích lợi nhuận kinh doanh đưa vào lợi nhuận để lại nhằm bổ sung vốn mở rộng kinh doanh Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 42 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Trong năm 2008, Ban điều hành tổ chức triển khai thực kế hoạch kinh doanh tài Ngân hàng theo Nghị đại hội cổ đông thông qua năm 2007 Thực định Ngân hàng Nhà nước cải tiến đổi chế hoạt động theo chuẩn mực thông lệ quốc tế, sẵn sàng cho hội nhập xu cạnh tranh sâu sắc Trong bối cảnh kinh tế giới chưa có dấu hiệu hồi phục, kinh tế nước gặp nhiều khó khăn thách thức Ngân hàng TMCP Đại Tín nhận thức đầy đủ hội thuận lợi sau đây: - Với ưu uy tín thương hiệu mạng lưới, với tin cậy nhà đầu tư quan hệ khách hàng thân thiết giúp Ngân hàng TMCP Đại Tín khẳng định vị , tạo động lực vượt qua thách thức khó khăn năm tới - Kế thừa phát huy mặt làm khắc phục mặt hạn chế rút từ học kinh nghiệm đạo điều hành kinh doanh năm 2008, sở vững để thực thành công kế hoạch năm 2009 - Tận dụng triệt để hội khoảng trống thị trường, dùng hoạt động phi tín dụng bù đắp cho hoạt động tín dụng với nhiều rủi ro bối cảnh kinh tế khó khăn phát huy cách triệt để - Nhanh chóng đại hố cơng nghệ Ngân hàng , tăng cường công tác quản lý rủi ro tập trung đẩy mạnh công tác tự kiểm tra chấn chỉnh nội để đảm bảo cho Ngân hàng phát triển an toàn bền vững hiệu năm 2009 năm Bên cạnh thuận lợi nêu trên, Ngân hàng TMCP Đại Tín dự báo nhận diện rủi ro thách thức trình thực kế hoạch kinh doanh năm 2009 nhằm đề giải pháp tình để đối phó : - Nền kinh tế đối diện với giảm phát nguy lạm phát quay trở lại tiềm ẩn rủi ro khoản, rủi ro kì hạn rủi ro tỷ giá, kể rủi ro niềm tin hệ thống Ngân hàng Ngân hàng TMCP Đại Tín phát huy kinh nghiệm đối phó rủi ro năm vừa qua, tăng cường công tác dự báo bám sát Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 43 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo diễn biến thị trường để tổ chức điều hành kinh doanh an toàn hiệu ổn định - Sự khó khăn hoạt động kinh doanh năm 2008 doanh nghiệp nguy phát sinh nợ hạn cấu lại khoản vay - Thị trường chứng khoán thị trường bất động sản năm 2008 gặp nhiều khó khăn chưa thực hồi phục có tác động định tới hoạt động kinh doanh ngân hàng Phát huy nội lực với nhận thức đầy đủ hội, thách thức trách nhiệm mình, Ngân hàng TMCP Đại Tín tâm hồn thành vượt mức tồn diện kế hoạch kinh doanh năm 2009 đề với tất niềm tin tinh thần cẩn trọng cao 1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín Hoạt động tín dụng hoạt động đem lại nguồn thu lớn cho khách hàng Trong năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng an tồn lành mạnh hiệu Đại Tín đặc biệt quan tâm Ta thấy thu nhập hoạt động từ hoạt động tín dụng nguồn thu chủ yếu Ngân hàng TMCP Đại Tín qua bảng 2: Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng phi tín dụng Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Thu nhập từ hoạt động tín dụng 834,21 69 % 1337,32 67% Thu nhập từ hoạt động phi tín dụng 374,79 31 % 658,68 33% Tổng thu nhập 1209 100 % 1996 100 % Nguồn : Báo cáo tài kiểm tốn Ngân hàng TMCP Đại Tín năm 2007, 2008 Thu nhập từ hoạt đơng tín dụng năm 2007 chiếm gần 70 % tổng thu nhập Ngân hàng Quy mơ tín dụng Ngân hàng tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng nguồn vốn, thể phù hợp cấu nguồn sử dụng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 44 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo nguồn Ngân hàng Hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Đơn vị : Triệu đồng STT a b a b a b Chỉ Tiêu Số liệu % so với tổng số Nguồn vốn huy động 1.024.042 Doanh số cho vay 71.774 100 % Ngắn hạn 48476,876 67,5 % Trung dài hạn 23297,124 32,5 % Doanh số thu nợ 93318,416 100 % Ngắn hạn 82154,124 88 % Trung dài hạn 11.164,292 12 % Dư nợ kinh tế 221.244,173 100 % Ngắn hạn 197.947,050 89,4 % Trung dài hạn 23297,123 10,6 % Nợ xấu Nguồn : Báo cáo hoạt động tín dụng q I/2009 từ phịng tài Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Đầu năm 2008 , Ngân hàng TMCP Đại Tín mở chi nhánh Hà Nội Tuy chi nhánh thành lập khơng lâu thu thành tích đáng kể Trong quý I/09 chi nhánh Hà Nội đạt doanh số cho vay 71744 triệu đồng , cho vay ngắn hạn 48476,876 chiếm tỷ trọng 67,5 % tổng doanh số cho vay Tỷ lệ nợ xấu tính đến cuối quý I/09 chiếm % tổng dư nợ Tại chi nhánh Hà Nội để giảm bớt rủi ro tín dụng hầu hết khoản vay có tài sản chấp Vì việc định giá tài sản chấp phải hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, ko gây khó khăn q trình vay vốn Ngân hàng Phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội chủ yếu tiếp nhận hồ sơ vay có tài sản chấp Tài sản bảo đảm phần lớn bất động sản Trong báo cáo kết cho vay tháng 12/08 phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội dư nợ cho vay 50,35 tỷ đồng dư nợ bảo đảm quyền sử dụng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 45 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Vũ Thị Thảo đất 50 tỷ, dư nợ đảm bảo tài sản khác chiếm tỷ lệ nhỏ 0,35 tỷ đồng tương ứng với 0,019 % tổng dư nợ Bảng 2.4: Báo cáo kết cho vay tháng 12/08 Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Số dư % so với tổng số I Dư nợ cho vay 50,35 - Phân theo thời hạn vay 50,35 100 % - Ngắn hạn 50,35 100 % 0% 50,35 100 % 0,25 0,49 % - Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để 0,1 0,21 % - Trả tiền quyền sử dụng đất 50 99,3 % 50.35 100% - Đối với khách hàng cá nhân 0,35 0,7 % - Đối với khách hàng tổ chức 50 99,3% 50,35 100 % - Thế chấp giá trị QSD đất 50 99,3 % - Thế chấp giá trị QSD đất tài sản gắn liền 0,1 0,21 % 0,25 0,49 % Tổng dư nợ cho vay khơng có tài sản bảo đảm - II Dư nợ xấu - - Trung hạn, dài hạn Phân theo nhu cầu vốn vay(thống kê tồn chi phí liên quan đến nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai ) - Xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh Mức cho vay Tổng dư nợ có bảo đảm tài sản - Bảo đảm tài sản khác Nguồn : Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Theo báo cáo Phịng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội tháng 12/ 2008 tổng dư nợ cho vay 50,35 tỷ đồng có tài sản bảo đảm, 100 % khoản vay ngắn hạn khơng có nợ xấu, điều cho Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 ... phịng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em định chọn đề tài : ? ?Công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội? ?? làm luận văn tốt nghiệp... hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển thời gian tới Việc chấp thuận cho ngân hàng. .. cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường địi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất