Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM Sinh viên thực : Nguyễn Thị Ngát Lớp : K20CLCE Khóa học 20 Mã sinh viên : 20A4011147 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Văn Tâm Hà Nội, tháng 05 năm 2021 i Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126782431000000 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM” đề tài thân em nghiên cứu thực Em xin cam đoan liệu, số liệu kết quản nghiên cứu có khóa luận em thu thập từ đơn vị thực tập Trung tâm định giá quản lý Tài sản bảo đảm Ngân hàng Thương mại cổ phần Hàng hải Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2020 Tác giả Nguyễn Thị Ngát ii LỜI CẢM ƠN Bằng kiến thức em tích lũy q trình suốt năm đại học giảng dạy nhiệt tình tâm huyết thầy q trình tháng trải nghiệm thực tế quan thực tập Trung tâm định giá quản lý Tài sản bảo đảm – Ngân hàng TMCP Hàng Hải, em hoàn thành khóa luận Trong q trình thực hiện, em nhận giúp đỡ nhiệt tình từ thầy cô hướng dẫn anh chị quan thực tập Đầu tiên, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới Quý thầy, cô giảng viên mơn ban lãnh đạo khoa Tài chính, Chương trình chất lượng cao lãnh đạo HVNH giảng dạy, định hướng giúp đỡ, hỗ trợ em năm vừa qua để chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm, giúp chúng em có tảng kiến thức chuyên môn nghề nghiệp Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn tri ân sâu sắc đến giàng viên hướng dẫn ThS Nguyễn Văn Tâm – thầy trực tiếp giúp đỡ, dành thời gian hướng dẫn em hồn thành khóa luận Bên cạnh đó, em xin gửi lời cảm ơn đến ban giám đốc Trung tâm định giá quản lý Tài sản bảo đảm – Hội sở Ngân hàng TMCP Hàng hải cho em hội thực tập quý quan Ngoài ra, em xin cảm ơn anh chị Trung tâm định giá ln giúp đỡ em q trình thực tập, cho em nhiều chia sẻ bổ ích kinh nghiệm làm việc Do thời gian thực tập không nhiều vài hạn chế kiến thức nên khơng tránh khỏi sai sót, em mong nhận góp ý, bảo từ thầy anh chị để khóa luận em hồn thiện Cuối cùng, em xin kính chúc thầy cô Học viện Ngân hàng anh chị thuộc Trung tâm định giá Ngân hàng MSB có thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc thành đạt Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 10 tháng 05 năm 2021 Sinh viên thực Nguyễn Thị Ngát iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Tổng quan nghiên cứu 2.1.1 Tổng quan nghiên cứu nước 2.1.2 Tổng quan nghiên cứu nước 2.2 Cơ sở lý luận công tác thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 2.2.1 Thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 2.2.1.1 Bất động sản 2.2.1.2 Khái niệm đặc điểm tài sản bảo đảm 2.2.2 Cho vay có tài sản bảo đảm NHTM 2.2.2.1 Khái niệm cho vay có tài sản bảo đảm 2.2.2.2 Cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản 10 2.2.2.3 Thẩm định giá bất động sản 11 2.2.2.4 Thẩm định giá bất động sản NHTM 11 2.2.3 Công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 11 2.2.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 11 2.2.3.2 Quy trình thực định giá BĐS 14 2.2.3.3 Phương pháp thẩm định giá: 16 Phương pháp so sánh 19 Phương pháp chi phí .20 Phương pháp thu nhập 21 Phương pháp thặng dư 22 Phương pháp chiết trừ 23 2.2.4 Tổ chức máy thẩm định giá bất động sản NHTM 25 2.2.5 Các tiêu chí phản ánh kết thẩm định tài sản bảo đảm cho vay khách hàng ngân hàng thương mại 25 2.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM 28 2.2.6.1 Nhân tố thuộc ngân hàng 28 2.2.6.2 Nhân tố bên 30 2.2.7 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản NHTM giới Việt Nam .32 CHƯƠNG 3: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .35 4.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 35 iv 4.1.1 Khái quát lịch sử hình thành trình phát triển 35 4.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng MSB 36 4.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng MSB 39 4.2.1 Tổ chức máy thực công tác thẩm định giá bất động sản ngân hàng MSB 39 4.2.1.1 Sơ lược Trung tâm Thẩm định giá Tài sản MSB 39 4.2.1.2 Chức trung tâm quản lý định giá 39 4.2.1.3 Nhiệm vụ Trung tâm định giá quản lý TSBĐ .40 4.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam 41 4.2.3 Phương pháp định giá BĐS Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam 43 4.2.4 Ví dụ điển hình định giá BĐS phục vụ cho vay Ngân hàng MSB 45 4.3 Tác động thực công tác thẩm định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng ngân hàng TMCP Hàng Hải 54 4.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Hàng Hải 58 4.4.1 Kết đạt 58 4.4.2 Hạn chế 59 4.4.3 Nguyên nhân hạn chế 60 4.5 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Hàng Hải 62 4.5.1 Định hướng phát triển Ngân hàng MSB năm 2021 62 4.5.2 Định hướng phát triển Trung tâm định giá quản lý TSBĐ ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải 64 4.6 Giải pháp hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS Ngân hàng TMCP Hàng Hải 64 4.6.1 Giải pháp quy trình 64 4.6.2 Giải pháp phương pháp 65 4.6.3 Nhóm giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ định giá 66 4.6.4 Đầu tư nhiều vào công nghệ hỗ trợ định giá 68 4.6.5 Đẩy mạnh việc hợp tác với quan, tổ chức hỗ trợ công tác định giá 69 4.7 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải 69 4.7.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước 69 4.7.2 Kiến nghị với Bộ Tài 70 4.7.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TĐG Thẩm định giá TTĐG Trung tâm định giá QLTSBĐ Quản lý tài sản bảo đảm BĐS Bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại TMCP Thương mại cổ phần NHNN Ngân hàng nhà nước ĐVKD Đơn vị kinh doanh CVĐG Chuyên viên định giá CBĐG Cán định giá GCN Giấy chứng nhận CTXD Cơng trình xây dựng HSPL Hồ sơ pháp lý GPXD Giấy phép xây dựng QSDĐ Quyền sử dụng đất NHCD Ngân hàng chuyên doanh KQĐG Kết định giá TS Tài sản TSSS Tài sản so sánh PLĐG Phụ lục định giá CLCL Chất lượng lại ĐNĐG Đề nghị định giá DANH MỤC BẢNG BIỂU vi Bảng Trang Bảng 3.1: Chỉ tiêu kế toán tiêu biểu MSB (2018 – 2020) 35 Bảng 3.2: Kết hoạt động kinh doanh MSB giai đoạn 2018 – 2020 (ĐVT: Triệu VND) 36 Bảng 3.3: Thông tin bất động sản cần định giá 44 Bảng 3.4 Đặc điểm trạng bất động sản mục tiêu 45 Bảng 3.5 Kết bảo đảm tiền vay loại tài sản MSB giai đoạn 2018 – 2020 Bảng 3.6: Số lượng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định MSB giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 3.7: Kết thời gian thẩm định BĐS cho vay MSB giai đoạn 2018 - 2020 Bảng 4.1 Mục tiêu tài năm 2021 MSB 53 54 55 62 DANH MỤC HÌNH Hình Trang Hình 3.1: Sơ đồ máy tổ chức Trung tâm định giá Quản lý tài sản bảo đảm Ngân hàng MSB vii 38 CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, nói ngân hàng đóng vai trị quan trọng coi huyết mạch kinh tế Với tư cách chủ thể “đi vay vay”, ngân hàng cầu nối giúp luân chuyển vốn từ bên thừa sang bên thiếu vốn, thực tốt hoạt động huy động vốn mà sử dụng vốn cách hiệu quả, cụ thể hoạt động tín dụng Ngày nay, tất ngân hàng hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro nên hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm nói chung bất động sản nói riêng ngày đầu tư, trọng Bởi lẽ, thẩm định giá bất động sản sở để thơng qua ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng cách hiệu Thẩm định giá bất động sản hoạt động cho vay không đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, coi “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng xảy rủi ro ngân hàng thu hồi lại nguồn vốn mà giúp nâng cao ý thức trách nhiệm cách sử dụng hiệu nguồn vốn vay khách hàng Mặc dù Nhà nước ta ban hành nhiều văn quy định hướng dẫn NHTM thực công tác thẩm định tài sản bảo đảm hoạt động tín dụng Tuy nhiên, hoạt động thẩm định TSBĐ hầu hết NHTM gặp phải nhiều khó khăn, bất cập Nhận thấy vai trị đặc biệt quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS kết hợp với trình nghiên cứu, thực tập Ngân hàng TMCP Hàng hải, em xin lựa chọn đề tài khóa luận “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM” nhằm nghiên cứu công tác thẩm định giá BĐS cho vay, từ phân tích kết đạt đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm số vấn đề sau trình nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản nói chung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản lý thuyết - Phân tích, đánh giá quy trình phương pháp định giá bất động sản cho vay ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam - Trên sở lý luận thực tiễn nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS NHTM - Phạm vi nghiên cứu: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp sau để nghiên cứu: - Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu - Phương pháp thu thập, suy luận logic,… Bố cục khóa luận Bài khóa luận chia thành chương riêng biệt: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu sở lý luận thẩm định giá BĐS cho vay NHTM Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Hàng Hải Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng TMCP Hàng Hải CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Tổng quan nghiên cứu 2.1.1 Tổng quan nghiên cứu nước Hầu hết nghiên cứu cho công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo cho vay Ngân hàng đóng vai trị cần thiết quan trọng, trực tiếp tác động tới hoạt động kinh doanh Ngân hàng Tác giả Ngô Thị Phương Thảo (2011) đề cập đến thực trạng chung công tác thẩm định giá việc cấp tín dụng ngân hàng thương mại Đồng thời tác giả hệ thống giải pháp để giảm thiểu rủi ro tín dụng mà ngân hàng thương mại gặp phải Việc thẩm định giá BĐS góp phần tích cực vào kết kinh doanh hàng quý ngân hàng, tốc độ chất lượng tín dụng tăng trưởng qua năm Tuy nhiên, ngân hàng thương mại chưa có chế thống chuẩn mực với yêu cầu TSBĐ trước chấp thuận định giá Tác giả Trần Thị Thoa (2011) nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Hàng hải giai đoạn từ 2008 – 2010 thực trạng định giá bất động sản ngân hàng kết đạt Nghiên cứu cho thấy quy trình định giá Ngân hàng chưa cụ thể, việc áp dụng phương pháp định giá chưa thống dẫn đến kết định giá cịn có chênh lệch Tác giả đưa vài giải pháp để công tác định giá TSBĐ BĐS hoàn chỉnh Tác giả Võ Thị Như Ánh (2015) số điểm mấu chốt trình thẩm định giá BĐS Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam, ví dụ bước xác minh lại thơng tin hồ sơ khách hàng; đưa kế hoạch thẩm định giá Bởi lẽ, quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm hầu hết ngân hàng nói chung Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam nói riêng cịn nhiều lỗ hổng thời gian cách thức kiểm định thông tin khách hàng xác có Điều dẫn đến nhiều sai sót kết định giá chưa xác với giá trị tài sản bảo đảm Trong nghiên cứu, tác giả đưa giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng Nghiên cứu tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh (2016) lỗ hổng bật Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng công tác thẩm định giá bất động sản Chuyên viên thẩm định giá thường gặp khó khăn q trình thu thập số liệu, thơng tin liên quan đến BĐS khiến