TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan nghiên cứu
2.1.1 Tổng quan nghiên cứu trong nước
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay tại ngân hàng là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng Nghiên cứu của Ngô Thị Phương Thảo (2011) chỉ ra thực trạng thẩm định giá trong cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại và đề xuất giải pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng Việc thẩm định giá bất động sản đã góp phần tích cực vào kết quả kinh doanh của ngân hàng, với tốc độ và chất lượng tín dụng tăng trưởng ổn định Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại chưa có tiêu chuẩn thống nhất về yêu cầu tài sản đảm bảo trước khi chấp thuận định giá Nghiên cứu của Trần Thị Thoa (2011) về định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng hải trong giai đoạn 2008-2010 cho thấy quy trình định giá chưa cụ thể và phương pháp áp dụng chưa đồng nhất, dẫn đến chênh lệch trong kết quả định giá Tác giả cũng đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng này.
Tác giả Võ Thị Như Ánh (2015) đã nêu rõ những điểm quan trọng trong quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, bao gồm việc xác minh thông tin hồ sơ khách hàng và lập kế hoạch thẩm định giá Quy trình này hiện còn nhiều lỗ hổng về thời gian và phương pháp kiểm định thông tin, dẫn đến sai sót và kết quả định giá không chính xác Trong nghiên cứu, tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng.
Nghiên cứu của Nguyễn Hữu Hoàng Anh (2016) chỉ ra hai lỗ hổng chính trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Các chuyên viên thẩm định giá thường gặp khó khăn trong việc thu thập dữ liệu và thông tin liên quan đến bất động sản.
Việc tổng hợp dữ liệu tốn thời gian và ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá, trong khi thông tin chủ yếu từ nguồn không đáng tin cậy có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng Mặc dù các chuyên viên tại Agribank và AMC được đào tạo bài bản, nhưng kinh nghiệm thực tế của họ chưa phù hợp với yêu cầu cụ thể trong ngân hàng và sự biến động của thị trường Các giải pháp trong luận văn chỉ mang tính chất chung chung, chưa xác định rõ nguyên nhân hạn chế trong từng giai đoạn thẩm định tài sản, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng thực tiễn để khắc phục triệt để các vấn đề hiện tại.
Bài nghiên cứu của TS Nguyễn Quỳnh Hoa từ Đại học Kinh tế TP HCM tập trung vào ứng dụng phương pháp TĐG hàng loạt trong quản lý nhà nước về đất đai Với hơn bốn mươi năm lịch sử, phương pháp này đã được áp dụng rộng rãi trên thế giới để định giá tài sản cho nhiều mục đích quản lý, nhưng vẫn chưa được biết đến nhiều tại Việt Nam Tác giả đã tổng hợp các mô hình đánh giá và phân tích vai trò cũng như kinh nghiệm ứng dụng phương pháp này trên toàn cầu Qua đó, tác giả trình bày các nghiên cứu thực nghiệm về TĐG đất hàng loạt tại TP HCM và đề xuất áp dụng phương pháp TĐG trong quản lý đất đai ở Việt Nam.
Theo nghiên cứu của PGS.TS Trần Văn Tuấn từ trường Đại học Khoa học Tự nhiên, việc định giá đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý tài chính và phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu nhấn mạnh rằng việc đánh giá giá đất giúp các nhà đầu tư xác định giá trị thực tế, từ đó hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai hiệu quả hơn Đồng thời, ngành định giá cũng có ý nghĩa đặc biệt đối với các ngân hàng thương mại trong việc ra quyết định đầu tư và cho vay.
Th.S Phan Nguyễn Linh Đa (2010) trong luận văn đã nêu rõ cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản, đồng thời phân tích những hạn chế và nguyên nhân trong công tác này tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng Mặc dù vậy, các giải pháp được đề xuất trong luận văn chủ yếu mang tính kế thừa và ghi nhận, chưa đưa ra những cải tiến đáng kể cho công tác thẩm định giá.
5 nhiều công trình nghiên cứu và từ các nguồn tài liệu khác nhau nên một số giải pháp vẫn còn chưa sát với Công ty nghiên cứu
2.1.2 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài Đề tài nghiên cứu các phương pháp định giá định bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn trong ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Trung Quốc của Kwong Chaw, Wailai (2002) Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để nhằm xác định giá trị của bất động sản thế chấp
Man Cho và Isaac F Megbolugbe (1996) đã nghiên cứu về thẩm định tài sản và thế chấp, tập trung vào rủi ro đạo đức trong quá trình thẩm định Họ phát hiện rằng hơn 80% trường hợp thẩm định có giá trị cao hơn từ 0 đến 5% so với giá mua giao dịch, trong khi chỉ 5% trường hợp thẩm định thấp hơn, và 30% trường hợp thẩm định giống hệt giá giao dịch Để giải thích những hiện tượng này, cần một mô hình thống kê mạnh Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng kết quả thẩm định được coi là một yếu tố rủi ro với trọng số khác nhau cho các khoản vay có đặc điểm khác nhau, như tỷ lệ khoản vay trên giá trị và giá nhà.
Nghiên cứu của Maury Seldin và Elaine Worzala (2011) nhấn mạnh sự cần thiết phải áp dụng một mô hình thay thế trong việc định giá bất động sản, với lý thuyết độ phức tạp và các mô hình hệ thống thích ứng giúp giải thích bản chất giá trị bất động sản Việc định giá cần được thực hiện qua nhiều thời điểm, vì thẩm định tài sản thường nhằm xác định giá trị để thế chấp cho khoản vay, và người cho vay yêu cầu ước tính giá trị tại thời điểm cho vay Do đó, cả người cho vay và người thẩm định phải xem xét giá trị thị trường của tài sản trong suốt thời gian vay, nhằm kiểm soát giá trị trước những biến động của thị trường bất động sản và rủi ro lãi suất.
Crosby, N., Hughes, C và Murdoch, J (2004) nhấn mạnh rằng một yếu tố quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng tại Anh là việc đảm bảo bằng tài sản thương mại, trong đó quy trình định giá đóng vai trò then chốt.
Quản lý rủi ro trong lĩnh vực ngân hàng gặp phải 6 thiếu sót quan trọng, đòi hỏi quá trình định giá phải được thực hiện một cách độc lập và khách quan Việc này không chỉ đảm bảo hoạt động cho vay có bảo đảm mà còn phản ánh quan điểm của cả người cho vay và người đi vay Nghiên cứu nhằm mục đích kiểm tra tính khách quan và minh bạch trong định giá liên quan đến hoạt động cho vay của ngân hàng, đồng thời xác định những ảnh hưởng có thể tác động đến quy trình này Nhiều bên liên quan như người cho vay, người đi vay và người môi giới có thể tác động đến quá trình định giá theo nhiều cách khác nhau Bằng chứng rõ ràng nhất về sự ảnh hưởng này đến từ việc lựa chọn người định giá, với các bên liên quan được coi là có ảnh hưởng lớn Kết quả định giá thường bị chi phối bởi những yếu tố từ các bên liên quan này.
Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
2.2.1 Thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
* Khái niệm về bất động sản
Bất động sản (BĐS) là khái niệm phổ biến toàn cầu, được định nghĩa theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là đất đai cùng các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất Đây bao gồm các tài sản hữu hình nằm trên, phía trên hoặc dưới mặt đất Tại Việt Nam, khái niệm này được quy định rõ ràng trong Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2015.
Bất động sản bao gồm các loại tài sản như: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó, cùng với những tài sản khác gắn liền với đất đai và nhà Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo tiêu chuẩn số 07 của hệ thống thẩm định giá Việt Nam, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, gắn liền với một vị trí cụ thể BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng liên quan, cũng như các tài sản gắn liền với những công trình này và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm của bất động sản a, Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được
Bất động sản là tài sản cố định về địa lý, không thể di dời và có vị trí xác định bởi tọa độ nhất định, điều này dẫn đến khó khăn trong việc điều chỉnh cung cầu khi xảy ra mất cân đối Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí và môi trường xung quanh Đất đai, được xem là tài sản thiên nhiên, mang tính bền vững vì không thể mất đi, và các công trình trên đất có thể tồn tại lâu dài sau khi được cải tạo và nâng cấp Tuy nhiên, cần phân biệt giữa tuổi thọ kinh tế, kết thúc khi chi phí sử dụng bằng lợi ích thu được, và tuổi thọ vật lý, tính theo thời gian công trình bị lão hóa và không còn an toàn Cuối cùng, bất động sản cũng mang tính khan hiếm, làm tăng giá trị của nó.
Tính khan hiếm của bất động sản xuất phát từ sự giới hạn về diện tích của từng mảnh đất và khu vực, trong khi diện tích đất tự nhiên không thể mở rộng để đáp ứng sự phát triển dân số ngày càng tăng Điều này dẫn đến xu hướng tăng giá bất động sản trong tương lai Hơn nữa, các quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cho phép cũng góp phần làm giảm nguồn cung bất động sản, tạo nên tính độc đáo và khác biệt cho từng loại hình bất động sản.
Bất động sản có tính khan hiếm và cố định, dẫn đến sự cá biệt trong hàng hóa này Trong một khu vực nhỏ, rất hiếm khi có bất động sản giống nhau Ngay cả giữa các bất động sản liền kề hay các căn hộ trong cùng một tòa nhà, dù có thiết kế và kiến trúc tương tự, vẫn tồn tại sự khác biệt do các yếu tố chủ quan như hướng nhà, số tầng và phong thủy Hơn nữa, bất động sản còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, tâm lý và xã hội, khác biệt rõ rệt giữa các vùng, khu vực và quốc gia Nhu cầu về bất động sản phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của người dân địa phương, trong khi yếu tố tâm lý xã hội, cũng như các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu này Điều này cho thấy tính chất ảnh hưởng lẫn nhau của thị trường bất động sản.
Bất động sản có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một bất động sản có thể bị tác động bởi những bất động sản khác xung quanh Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực Chính vì vậy, bất động sản luôn được xem là một tài sản có giá trị cao.
Đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) đòi hỏi vốn lớn và dài hạn do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng lớn Khả năng sinh lời cao cùng với việc tái tạo vốn là yếu tố quan trọng trong việc quay trở lại đầu tư Do đó, sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng là cần thiết trong hoạt động kinh doanh BĐS Hơn nữa, hàng hóa bất động sản cũng chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Bất động sản (BĐS) có tính khan hiếm và giá trị cao, dẫn đến việc thường xuyên xảy ra tranh chấp Các giao dịch BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế, chính trị và xã hội Để duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả, Nhà nước cần quản lý BĐS và thị trường BĐS Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Quản lý bất động sản (BĐS) là một nhiệm vụ phức tạp do giá trị lớn và đa dạng của các loại hình tài sản Người quản lý BĐS cần có năng lực cao và chi phí quản lý thường cao hơn so với các loại hàng hóa thông thường Đặc biệt, đầu tư xây dựng công trình và kinh doanh cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng yêu cầu nghiên cứu kỹ lưỡng và chi phí quản lý đáng kể.
2.2.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm
Theo khoản 7, Điều 3, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm:
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Đặc điểm của tài sản bảo đảm bao gồm tính chất bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm và khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Theo điều 4, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm:
1 Tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch
2 Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm
3 Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Số liệu trong khóa luận được cung cấp bởi Ngân hàng Thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam, thông qua Trung tâm định giá và quản lý Tài sản bảo đảm của ngân hàng Thông tin này được tổng hợp từ website chính thức của ngân hàng.
- Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2018, phương hướng nhiệm vụ năm 2019;
- Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2019, phương hướng nhiệm vụ năm 2020;
- Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2020, phương hướng nhiệm vụ năm 2021;
- Hồ sơ thẩm định giá khách hàng
- Báo cáo số lượng hồ sơ thẩm định của Trung tâm định giá và Quản lý tài sản bảo đảm của ngân hàng
Khóa luận áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính, bao gồm thống kê, tổng hợp và phân tích so sánh, nhằm luận giải các vấn đề một cách sâu sắc và có hệ thống.
Trước khi phân tích thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam, bài nghiên cứu sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về ngân hàng này.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
4.1.1 Khái quát về lịch sử hình thành và quá trình phát triển
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam (MSB) được thành lập theo Giấy phép số 001/NH-GP ngày 08/06/1991 và chính thức hoạt động từ ngày 12/07/1991 tại Hải Phòng Lúc khởi đầu, MSB có 24 cổ đông với vốn điều lệ ban đầu là 40 tỷ đồng, cùng với các chi nhánh tại một số tỉnh thành lớn như Hải Phòng và TP.
Đến năm 2005, Ngân hàng MSB đã chuyển trụ sở chính từ Hải Phòng lên Hà Nội, đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ với 16 điểm giao dịch trên toàn quốc Trong giai đoạn 2005 – 2009, số lượng phòng giao dịch của MSB tăng vọt lên 100 điểm, gấp 7 lần so với trước đó, cùng với vốn điều lệ tăng lên 3000 tỷ đồng.
Năm 2010, MSB hợp tác với McKinsey để ra mắt bộ nhận diện thương hiệu mới, đồng thời tăng vốn điều lệ lên 5000 tỷ đồng Đến hết quý I/2011, ngân hàng đã có 144 điểm giao dịch trên toàn quốc Cũng trong năm này, MSB vinh dự nhận Huân chương Lao động Hạng 3 từ Chủ tịch nước nhờ những đóng góp nổi bật trong việc cung cấp các sản phẩm dịch vụ tối ưu cho khách hàng.
Năm 2014: Ngân hàng đã tăng vốn điều lệ lên 8000 tỷ đồng với 44 chi nhánh và
MSB hiện có 145 phòng giao dịch trên toàn quốc và đã thành lập một công ty con cùng với 31 quỹ tiết kiệm Ngân hàng này cũng nằm trong số 10 ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước lựa chọn để triển khai áp dụng tiêu chuẩn Basel II.
Năm 2015, MSB chính thức sáp nhập với Ngân hàng TMCP Phát triển Mê Kông, qua đó nâng cao quy mô và vị thế trên thị trường tài chính Vốn điều lệ của ngân hàng đạt 11.750 tỷ đồng và tổng tài sản lên tới 1.043.111 tỷ đồng, cùng với gần 300 điểm giao dịch Số lượng khách hàng đạt khoảng 1,4 triệu khách hàng cá nhân và 30.000 khách hàng doanh nghiệp, trong đó có 600 doanh nghiệp lớn.
Năm 2018, ngân hàng đã chú trọng áp dụng công nghệ tiên tiến, trở thành ngân hàng đầu tiên ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong phát hành thẻ tín dụng và tích hợp tính năng M-QR với hai phương thức thanh toán lớn là Vnpay và Payoo Lợi nhuận trước thuế tăng 540% và tổng tài sản tăng 23% so với năm 2017 Dưới sự hỗ trợ của Kinsey, MSB đã hoàn thành việc xây dựng chiến lược phát triển cho giai đoạn 2019 - 2023.
Năm 2019, MSB đã thực hiện việc thay đổi nhận diện thương hiệu và nâng cao hiểu biết về khách hàng, qua đó được vinh danh là Ngân hàng tốt nhất tại Việt Nam và nằm trong top 30 ngân hàng hàng đầu khu vực châu Á Thái Bình Dương Đồng thời, MSB cũng chính thức nhận được quyết định từ NHNN về việc áp dụng Thông tư 41/2016/TT-NHNN, cho phép áp dụng tỉ lệ an toàn vốn theo chuẩn mực quốc tế Basel II.
Năm 2020, MSB đã hoàn tất cả 3 trụ cột Basel II trước thời hạn quy định, nhằm nâng cao quản trị rủi ro theo chuẩn mực quốc tế Vào tháng 10, ngân hàng ra mắt tính năng eKYC, cho phép khách hàng mở tài khoản và thẻ debit trực tuyến mà không cần đến quầy giao dịch Đến tháng 12, ngân hàng số TNEX được giới thiệu với nhiều tiện ích vượt trội và miễn phí cho người dùng, đánh dấu bước tiến quan trọng trong chuyển đổi số của MSB Cùng tháng, MSB cũng nhận được quyết định chấp thuận niêm yết 1,175 tỷ cổ phiếu trên Sở giao dịch Chứng khoán TP.
Vào ngày 23/12/2020, cổ phiếu ngân hàng MSB đã có phiên giao dịch chào sàn thành công tại Hồ Chí Minh, với mức giá đóng cửa đạt 17.000 đồng/cổ phiếu, tăng 13,3% so với giá chào sàn 15.000 đồng/cổ phiếu.
4.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng MSB
Bảng 4.1 : Chỉ tiêu kế toán tiêu biểu của MSB (2018 – 2020)
Tỷ đồng Tỷ đồng Tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo thường niên MSB
Năm 2019, tài sản của ngân hàng đạt 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước và hoàn thành 103% mục tiêu Dư nợ tín dụng gần 68.000 tỷ đồng, tăng hơn 23% so với năm 2018, trong khi lợi nhuận trước thuế đạt 1.288 tỷ đồng, tăng trên 20% so với năm 2018 Sự tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ các hoạt động kinh doanh cốt lõi, đặc biệt là hoạt động cho vay.
Trong năm 2020, MSB ghi nhận tăng trưởng ấn tượng với 47% cho khách hàng cá nhân và 58% cho vay doanh nghiệp, đóng góp hơn 3.000 tỷ đồng vào thu nhập lãi thuần Doanh thu từ phí đạt 522 tỷ đồng, tăng 92% so với năm 2018 Vốn huy động của MSB tăng từ 71.944 tỷ đồng lên 89.845 tỷ đồng, tương đương tăng 24,88% Tổng tài sản đạt gần 176.697 tỷ đồng, tăng 12,5% so với năm 2019, hoàn thành 103,9% mục tiêu đề ra Dư nợ cho vay tăng gần 25%, đạt 79.430 tỷ đồng, trong khi tiền gửi và phát hành giấy tờ có giá đạt hơn 99,2 tỷ đồng, tăng 10,4% Lợi nhuận trước thuế đạt 2.523 tỷ đồng, tăng 96% so với năm 2019 MSB đã sử dụng hiệu quả nguồn vốn, tập trung vào các tài sản sinh lời cao và giảm chi phí Trong bối cảnh dịch Covid-19, ngân hàng nhanh chóng hỗ trợ khách hàng bằng cách giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ và phát triển các giải pháp giao dịch trực tuyến, từ đó duy trì tăng trưởng tín dụng khả quan cho cả cá nhân và doanh nghiệp.
Bảng 4.2: Kết quả hoạt động kinh doanh của MSB giai đoạn
Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 271.586 522.253 820.670 Lãi từ hoạt động kinh doanh ngoại hối 209.414 155.449 269.999 (Lỗ)/Lãi thuần từ mua bán chứng khoán kinh doanh
Lãi thuần từ mua bán chứng khoán đầu tư 720.912 150.457 560.927 Lãi thuần từ hoạt động khác 590.444 778.838 716.739
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng
Chi phí rủi ro tín dụng (739.595) (925.148) (1.073.244)
Nguồn: Báo cáo thường niên (MSB)
Năm 2019, lãi thuần của ngân hàng tăng 159 tỷ đồng so với năm 2018, đạt 3062 tỷ đồng, trong khi lãi từ hoạt động dịch vụ tăng hơn 90%, đạt 522 tỷ đồng Đặc biệt, hoạt động mua/bán chứng khoán kinh doanh từ lỗ 14 tỷ đồng năm 2018 đã chuyển sang có lãi 3 tỷ đồng năm 2019 Mặc dù hoạt động kinh doanh ngoại hối và mua bán chứng khoán đầu tư vẫn có lãi, nhưng giá trị lãi giảm 25% và 79.1% so với năm trước Năm 2020, các hoạt động kinh doanh lõi tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng tích cực.
Theo số liệu hợp nhất, hoạt động tín dụng của MSB đã đạt 4.822 tỷ đồng thu nhập lãi thuần, tăng 57,49% so với năm 2019 Mặc dù chi phí hoạt động năm 2019 giảm 15% so với năm 2018, nhưng đến năm 2020 lại tăng hơn 40% so với năm 2019 do ảnh hưởng của dịch Covid-19 Ngân hàng đã nỗ lực cung cấp tín dụng cho các ngành nghề ít rủi ro và hỗ trợ khách hàng bằng các sản phẩm phù hợp, giúp MSB được NHNN cấp thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng Tăng trưởng tín dụng đã hỗ trợ nguồn thu ngân hàng trong bối cảnh giảm lợi suất chênh lệch giữa huy động và cho vay Đồng thời, thu nhập từ hoạt động dịch vụ cũng ghi nhận mức tăng 57,14% so với năm 2019, đạt 820,67 tỷ đồng Với sự phát triển vượt bậc trong năm 2020, MSB đang khẳng định vị thế là một trong những ngân hàng tầm trung uy tín tại Việt Nam và đã niêm yết thành công 1,175 tỷ cổ phiếu trên sàn HOSE vào cuối năm 2020, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng MSB
4.2.1 Tổ chức bộ máy thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng MSB
4.2.1.1 Sơ lược về Trung tâm Thẩm định giá Tài sản của MSB
Trung tâm định giá và quản lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng TMCP Hàng hải được thành lập theo Quyết định số 110A/16/QĐ-HĐQT vào ngày 01/03/2017 Trung tâm này được hình thành trên cơ sở Phòng Thẩm định giá Tài sản bảo đảm trước đó, nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thẩm định và quản lý tài sản bảo đảm.
QLTSBĐ hoạt động dưới sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Giám đốc Khối Quản lý rủi ro, thực hiện đầy đủ các chức năng, nghĩa vụ và quyền hạn được quy định bởi Khối Quản lý rủi ro.
Hình 3.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức tại Trung tâm định giá và quản lý TSBĐ ngân hàng
Giám đốc đứng đầu Trung tâm Định giá và Quản lý TSBĐ của Ngân hàng TMCP Hàng hải, chịu trách nhiệm quản lý chung Trung tâm được tổ chức thành ba phòng ban chính: phòng Định giá, phòng Chính sách và phòng Kiểm soát sau Trong phòng Định giá, có các bộ phận bao gồm điều phối viên và chuyên viên thực hiện công việc định giá trực tiếp.
4.2.1.2 Chức năng của trung tâm quản lý định giá a, Quản lý rủi ro trong việc định giá tài sản bảo đảm cho hệ thống ngân hàng MSB b, Tổ chức điều phối và định giá tài sản của các Khách hàng thuộc các Ngân hàng chuyên doanh (không bao gồm tài sản có biện pháp quản lý bổ sung, tài sản bắt buộc phải thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá, tài sản được phân quyền cho đơn đơn vị có chức năng định giá khác theo quy định MSB trong từng thời kỳ) và các tài sản được chỉ định theo phê duyệt của các Cấp có thẩm quyền; c, Đầu mối tổ chức đàm phán các nội dung giữa MSB và các Đơn vị thuê ngoài việc: Hợp tác định giá cho Maritimebank hoặc khách hàng của Maritimebank; Thực hiện các
40 thủ tục xác nhận, thanh toán phí giữa Maritimebank và các đơn vị thuê ngoài; đánh giá về chất lượng định giá của các công ty thuê ngoài;
4.2.1.3 Nhiệm vụ của Trung tâm định giá và quản lý TSBĐ
* Nhiệm vụ của Đơn vị chức năng Định giá Miền (Bắc/Nam): a, Bộ phận Điều phối:
Đầu phối sẽ tiếp nhận đề nghị định giá và phân công thực hiện định giá nội bộ hoặc thuê ngoài, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của Maritime Bank trong từng thời kỳ.
- Theo dõi tiến độ định giá nội bộ/thuê ngoài theo cam kết SLAs được MSB quy định trong từng thời kỳ;
- Đầu mối thực hiện các thủ tục xác nhận, thanh toán phí giữa Maritime Bank và các đơn vị thuê ngoài;
- Thực hiện lưu trữ hồ sơ định giá nội bộ/thuê ngoài theo đúng quy định của Maritimebank;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác được giao b, Bộ phận định giá trực tiếp:
Định giá tài sản của khách hàng tại các ngân hàng chuyên doanh không bao gồm tài sản có biện pháp quản lý bổ sung, tài sản bắt buộc thuê tổ chức thẩm định giá, và tài sản được phân quyền cho đơn vị định giá khác theo quy định của Maritimebank Ngoài ra, các tài sản cũng được chỉ định theo phê duyệt của các cấp có thẩm quyền.
- Tổ chức xây dựng khung giá đối với một số loại tài sản theo quy định của Maritime Bank trong từng thời kỳ;
- Tổ chức cập nhật, xây dựng cơ sở dữ liệu giá;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác được giao
* Nhiệm vụ của Đơn vị chức năng Chính sách a, Bộ phận Xây dựng Quy trình định giá:
- Xây dựng văn bản, quy trình, hướng dẫn định giá nội bộ và phối hợp định giá với các đơn vị thuê ngoài;
- Tư vấn, giải đáp các vấn đề liên quan đến hệ thống văn bản do Trung tâm quản lý định giá đầu mối xây dựng;
- Phối hợp xây dựng, theo dõi và quản lý cơ sở dữ liệu về giá;
- Đầu mối tổ chức xây dựng hệ thống phần mềm và công cụ hỗ trợ định giá;
- Khuyến nghị các cấp lãnh đạo về các rủi ro trong công tác định giá TSBĐ tại MSB;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác được giao b, Bộ phận đào tạo:
Đào tạo và truyền thông cho các đơn vị liên quan về các văn bản do Trung tâm Quản lý định giá ban hành là nhiệm vụ quan trọng, đặc biệt khi có yêu cầu từ các đơn vị.
- Đầu mối đào tạo, tổ chức đào tạo định kỳ cho các bộ trong Trung tâm, đào tạo nghiệp vụ định giá cho các NHCD
* Nhiệm vụ của Đơn vị chức năng Kiểm soát sau (quản lý chất lượng):
- Tổ chức và thực hiện đánh giá chất lượng định giá đối với các tài sản do các Đơn vị thuê ngoài thực hiện (định kỳ);
Tổ chức và thực hiện đánh giá chất lượng định giá tài sản là nhiệm vụ quan trọng của các Đơn vị có chức năng định giá theo quy định của Maritime Bank Quá trình này được tiến hành định kỳ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá tài sản.
- Đầu mối tiếp nhận và giải quyết các kháng nghị của đơn vị về giá trị tài sản do Trung tâm quản lý định giá tài sản thực hiện;
- Đầu mối tổ chức đàm phán các nội dung về hợp tác định giá giữa Maritime Bank hoặc khách hàng của Maritime Bank và các Đơn vị thuê ngoài;
- Phối hợp với Bộ phận Chính sách định giá trong việc xây dựng các văn bản liên quan đến định giá TSĐB;
- Thực hiện thống kê và tổng hợp báo cáo về năng suất định giá tài sản của các cán bộ định giá trong Trung tâm;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác được giao
4.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP
Quy trình định giá bất động sản của MSB được quy định trong Hướng dẫn định giá Tài sản bảo đảm (Mã số HD.RR.034), bao gồm các bước chi tiết được tham khảo từ phụ lục số 03.
Các bước Người thực hiện Bước 1: Thu thập HSPL
- Hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ HSPL theo quy định của
MSB tại phụ lục quy trình này, đồng thời kiểm tra tính chính xác của
- Xác định mối quan hệ giữa CSH tài sản và KH ĐVKD
- Thông báo cho KH/CSH tài sản tham gia khảo sát hiện trạng TS
Lập và gửi ĐNĐG cùng với HSPL tài sản theo phụ lục 01 quy trình này cho TT ĐG & QLTSBĐ trên hệ thống Collat4 (Đối với
NHDN)/CPCservicedesk (đối với khối quản lý tín dụng và NHCD khác) sau đó gửi lên TTĐG ĐVKD
- Thực hiện tiếp nhận sau đó kiểm tra thông tin ĐNĐG:
+ Kiểm tra các thông tin ở ĐNĐG
Đối chiếu hồ sơ pháp lý do đơn vị kinh doanh gửi với danh mục hồ sơ yêu cầu theo quy định Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cần phản hồi thông báo qua Collat4/CPCservicedesk để đơn vị điều hành bổ sung.
Kiểm tra danh mục tài sản đảm bảo không được nhận thế chấp của MSB, và trong trường hợp hồ sơ phức tạp, cần xin ý kiến từ cấp có thẩm quyền hoặc Khối Tư vấn Pháp luật và Tuân thủ Người thực hiện phải thông báo tình trạng hồ sơ qua Collat4/CPCservicedesk cho đơn vị liên quan để phối hợp và quản lý thời gian xử lý hồ sơ hiệu quả.
- Xác nhận đủ HSPL theo yêu cầu và phân công CVĐG
Khi thông tin tại ĐNĐG được xác thực và hồ sơ pháp lý của khách hàng đáp ứng đầy đủ yêu cầu, cần phân công và thống nhất thời gian để tiến hành khảo sát CVĐG, đồng thời thông báo cho đơn vị kinh doanh.
Bước 4: Khảo sát hiện trạng TS
- Kiểm tra các thông tin về CSH tài sản, người sử dụng TS, mối quan hệ giữa CSH tài sản và KH vay vốn,…
- Tiến hành kĩ thuật đo đạc, đối chiếu các đặc điểm của TS trên thực tế và trên HSPL: QSDĐ, tài sản gắn liền với đất,…
- Kiểm tra các dấu hiệu liên quan đến quy hoạch và phối hợp để xác minh (nếu có)
- Tra các thông tin về tình hình mua bán BĐS tại khu vực, thông tin về dự án, chủ đầu tư,…
- Chụp ảnh hiện trạng tài sản
- Vẽ sơ đồ thể hiện vị trí từ các trục đường chính đến BĐS có khoảng cách bao nhiêu,…
- Lập biên bản khảo sát hiện trạng theo quy định của MSB và ký xác nhận hiện trạng của các bên liên quan
Bước 5: Chọn PP định giá và lập BCĐG
Dựa vào loại hình bất động sản và chất lượng thông tin thu thập, CVĐG lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và tiến hành lập báo cáo định giá theo mẫu quy định.
- Đối với những TS có thể có rủi ro thì CVĐG cần ghi rõ trong khuyến nghị ở BCĐG
- Với từng giấy tờ trong HSPL cần ghi rõ là bản gốc hay bản sao, có đối chiếu bản gốc hay không…
- Sau khi hoàn tất BCĐG thì CVĐG trình lên cấp có thẩm quyền để kiếm soát
- Khi cán bộ kiểm soát đồng ý KQĐG thì tiếp tục trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt
CB Phê duyệt Bước 7: Gửi BCĐG và lưu hồ sơ
- Gửi BCĐG (bản scan) qua email/hệ thống phần mềm cho ĐVĐN
- Lưu hồ sơ ĐG theo quy định
Nguồn: TTĐG&QLTSBĐ Ngân hàng MSB
4.2.3 Phương pháp định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam
Phương pháp định giá BĐS của MSB được quy định trong Hướng dẫn định giá
Tài sản bảo đảm (Mã số HD.RR.012) – quy trình chi tiết tham khảo phụ lục số 04
Giá trị của BĐS được xác định như sau:
Giá trị BĐS = Gía trị quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất
- Xác định giá trị QSDĐ:
MSB áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) Theo đó, công văn định giá ước tính giá trị QSDĐ dựa trên việc phân tích các mức giá của các tài sản tương tự có đặc điểm giống nhau.
44 đồng với TSĐG với điều kiện TSSS đã giao dịch thành công hoặc đang được rao, bán trên thị trường tại thời điểm định giá
- Đất ở, đất SXKD phi nông nghiệp, đất sử dụng làm mặt bằng kinh doanh, cơ sở SX:
Gía trị QSDĐ = DT đất hợp lệ x Đơn giá đất theo thị trường
DT đất hợp lệ là DT được công nhận trên GCN QSDĐ, không bao gồm phần
Đơn giá đất theo thị trường được xác định dựa trên nguồn thông tin TSSS, bao gồm các giao dịch đã thành công, bất động sản đang rao bán, kết quả đấu giá, cùng với dữ liệu từ các cơ quan chuyên định giá và các công ty môi giới bất động sản.
Tác động của thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng của ngân hàng TMCP Hàng Hải
tín dụng của ngân hàng TMCP Hàng Hải a Kết quả bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại MSB giai đoạn 2018 - 2020
Bảng dưới đây cho thấy cơ cấu dư nợ được đảm bảo bằng các loại tài sản của
Trong giai đoạn 2018 – 2020, ngân hàng MSB ghi nhận sự gia tăng tỷ lệ các khoản dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản Xu hướng này không chỉ diễn ra tại MSB mà còn phổ biến ở hầu hết các ngân hàng khác.
NHTM thì việc nhận thế chấp bằng BĐS có tính thanh khoản cao sẽ hạn chế tối đa rủi ro cho ngân hàng
Bảng 4.5: Kết quả bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại MSB giai đoạn 2018 – 2020
Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng
Dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản
Dư nợ được bảo đảm bằng giấy tờ có giá
Dư nợ được bảo đảm bằng động sản
Dư nợ được bảo đảm bằng các TSBĐ khác
Dư nợ không có TSBĐ 1,184,923 2.43% 1,895,113 2.98% 1,293,251 1.63% TỔNG 48,762,243 100.00% 63,594,389 100% 79,340,579 100%
Nguồn: Trung tâm Quản lý tín dụng MSB
Bảng số liệu cho thấy rằng trong tổng dư nợ của MSB, tỷ trọng lớn nhất được đảm bảo bằng bất động sản, chiếm hơn 60% mỗi năm Kể từ đầu năm 2017, MSB đã chuyên môn hóa công tác thẩm định giá bất động sản nhằm hạn chế thẩm quyền thẩm định của các chi nhánh, từ đó đảm bảo tính khách quan trong bối cảnh thị trường bất ổn Trung tâm định giá và quản lý tài sản bảo đảm của ngân hàng đã được thành lập để thực hiện nhiệm vụ này.
Ngân hàng được thành lập Chính vì vậy tỷ trọng dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản đã tăng trong giai đoạn này
Ngân hàng MSB chú trọng đến hai loại tài sản đảm bảo (TSĐB) là giấy tờ có giá và động sản Tuy nhiên, dư nợ được đảm bảo bằng các tài sản này có xu hướng giảm dần qua các năm Đồng thời, tỷ lệ dư nợ cho vay được bảo đảm bằng các tài sản này cũng đang có sự biến động.
Trong những năm gần đây, tỷ lệ tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Maritimebank có xu hướng tăng, trong khi tỷ lệ dư nợ không có TSBĐ giảm Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng đã thực hiện chỉ đạo hạn chế các khoản vay tín chấp nhằm đảm bảo an toàn trong công tác tín dụng.
Để đảm bảo an toàn và thuận lợi cho hoạt động tín dụng tại Maritime Bank, hầu hết các hồ sơ vay vốn yêu cầu phải có bất động sản làm tài sản thế chấp Trong giai đoạn 2018 - 2020, số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản tại MSB đã tăng đáng kể, phản ánh sự phát triển của thị trường và nhu cầu vay vốn.
Bảng 4.6: Số lượng hồ sơ đã xử lý và giá trị bất động sản thẩm định tại MSB giai đoạn 2018 - 2020
Số lượng hồ sơ đã định giá
Tổng giá trị định giá
1 Hồ sơ trung tâm thực hiện định giá 9822 12750 16698 52,138 62,935 76,927
2 Hồ sơ TTĐG và ĐVKD phối hợp thực hiện
3 Hồ sơ ĐVKD tự định giá 2924 2375 2072 12,550 9,319 8,695
Nguồn: Tổng hợp từ dữ liệu của TTĐG &QLTSBĐ
Theo báo cáo hàng năm của Trung tâm TĐG và QLTSBĐ, số lượng hồ sơ được thẩm định và xử lý bởi Trung tâm TĐG đã tăng dần qua các năm, với 9822 hồ sơ năm 2018, 12750 hồ sơ năm 2019 và 16698 hồ sơ năm 2020 Tổng giá trị thẩm định cũng tăng tương ứng từ 52138 tỷ đồng năm 2018 lên 76927 tỷ đồng năm 2020 Ngược lại, số lượng hồ sơ và tổng giá trị thẩm định giá BĐS do ĐVKD tự định giá lại giảm từ 2924 hồ sơ xuống còn 2072 hồ sơ Nguyên nhân chính là do từ tháng 3 năm 2017, khi TTĐG được thành lập, bộ phận định giá cũ tại các chi nhánh đã hạn chế thẩm định giá và chuyển giao quyền thẩm định cho TTĐG & QL TSBĐ.
Chủ trương đẩy mạnh mô hình bán lẻ đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể số lượng hồ sơ mà Trung tâm định giá thực hiện, cũng như số lượng hồ sơ thuê ngoài định giá.
Tỷ lệ giá trị thẩm định thực tế của Trung tâm Định giá và Quản lý Tài sản Bất động sản (TTĐG & QLTSBĐ) trong toàn ngân hàng luôn duy trì ở mức cao qua các năm Trung tâm này chiếm khoảng 70% tổng giá trị thẩm định trong toàn hệ thống, gấp hơn 5 lần so với giá trị thẩm định của Đơn vị Kinh doanh (ĐVKD) Điều này khẳng định vai trò quan trọng của Trung tâm trong công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại MSB.
Số lượng bất động sản được định giá ngày càng tăng, nhưng chất lượng công tác thẩm định giá không giảm sút Sự hỗ trợ từ phần mềm thẩm định giá chuyên biệt và hệ thống văn bản đầy đủ, cập nhật đã giúp đẩy nhanh quá trình giải quyết hồ sơ.
Thời gian thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) được tính từ lúc trung tâm chấp nhận hồ sơ của khách hàng cho đến khi kết quả định giá được ban hành và gửi đến tổ chức hoặc cá nhân yêu cầu thẩm định.
Bảng 4.7: Kết quả thời gian thẩm định BĐS trong cho vay tại MSB giai đoạn 2018 - 2020 ST
Chênh lệch Chênh lệch 2019/2018 2020/2019 Tuyệt đối
1 Số lượng hồ sơ BĐS được thẩm định theo thời gian trong cho vay
2 Số lần tái thẩm định BĐS trong 1 năm đối với 1 khoản vay
Sô lần tái thẩm định
3 Thời gian bình quân để xử lý một tài sản thu hồi nợ
Thời gian bình quân xử lý TS thu hồi nợ
Nguồn: Tổng hợp từ tài liệu nội bộ của TT ĐG& QLTSBĐ
Thời gian để thẩm định giá BĐS trong cho vay theo quy định của MSB tối đa là
Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ pháp lý, thời gian thẩm định hồ sơ bất động sản tại ngân hàng chủ yếu đáp ứng yêu cầu, với tỷ lệ hồ sơ thẩm định đúng hạn cao, đặc biệt từ 3 – 5 ngày Số lượng hồ sơ thẩm định trên 5 ngày rất ít, chủ yếu liên quan đến định giá thuê ngoài Sự chậm trễ trong thẩm định thường do tính phức tạp của hồ sơ, yêu cầu chuyên viên cần thêm thời gian để xác minh và tìm kiếm thông tin bổ sung Hơn nữa, trong quá trình thẩm định giá, nếu kết quả không thuyết phục, đơn vị yêu cầu và khách hàng có thể yêu cầu xem xét lại, buộc cán bộ định giá phải tìm bằng chứng xác thực để thuyết phục họ về kết quả thẩm định.
Số lần tái thẩm định bất động sản (BĐS) vẫn giữ nguyên là 12 tháng một lần, do đặc thù của BĐS có thời gian biến động giá lâu hơn so với động sản Nội dung kiểm tra tập trung vào việc đánh giá hiện trạng BĐS tại thời điểm nhận bảo đảm, kiểm tra việc tuân thủ trong bảo quản và sử dụng BĐS, cũng như tiến độ hoàn thành đối với BĐS hình thành trong tương lai Từ đó, các biện pháp quản lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) sẽ được đề xuất, bao gồm việc bổ sung hoặc thay thế TSBĐ kịp thời.
Thời gian xử lý tài sản thu hồi nợ đã giảm đáng kể từ 19.5 tháng vào năm 2018 xuống còn 18.3 tháng vào năm 2019, và tiếp tục giảm xuống 16.5 tháng vào năm 2020 Điều này cho thấy chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) và công tác quản lý khách hàng, cũng như quản lý TSBĐ bất động sản (BĐS) đã được cải thiện rõ rệt, phản ánh tình trạng hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong giai đoạn này.
Đánh giá về công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải
Khối lượng tài sản đảm bảo đã tăng mạnh, với cho vay có bảo đảm bằng bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn Phân tích cho thấy tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS tại ngân hàng cao nhất trong tổng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo, đạt 63.79% vào năm 2018, 65.03% vào năm 2019 và 68.72% vào năm 2020.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) ngày càng được ngân hàng chú trọng, coi là một bước quan trọng trong quy trình cấp tín dụng, từ đó giúp hạn chế tổn thất và đảm bảo an toàn trong cho vay Ngân hàng chủ động đa dạng hóa các loại BĐS thế chấp và quy định rõ danh mục BĐS được/không được nhận làm tài sản bảo đảm, nhằm giảm thiểu rủi ro khi xử lý tài sản Hiện nay, ngân hàng MSB đang cải thiện chất lượng quản trị rủi ro, cho phép các phòng/trung tâm giám sát kết quả thẩm định giá BĐS của các chi nhánh, góp phần giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng cho toàn hệ thống ngân hàng.
Công tác thẩm định giá đã phát triển mạnh mẽ về cả số lượng và chất lượng từ năm 2018 đến 2020 Khối lượng hồ sơ thẩm định giá gia tăng liên tục, trong khi thời gian thực hiện thẩm định được rút ngắn, yêu cầu chuyên viên có trình độ cao hơn Điều này phản ánh nhu cầu vay vốn ngày càng tăng của khách hàng Dữ liệu cho thấy, mặc dù các đơn vị có thẩm quyền định giá trong hạn mức, số lượng hồ sơ và giá trị thẩm định của Trung tâm vẫn tăng đều qua các năm, cho thấy sự cải thiện đáng kể trong quy trình thẩm định giá tại MSB Tất cả hồ sơ đều được kiểm soát và phê duyệt bởi Trung tâm định giá, với quy trình kiểm tra và tái thẩm định giá trị tài sản theo thời gian quy định, giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả công việc.
59 được phần nào thời gian cũng như chi phí định giá, đồng thời giúp cho công tác thẩm định giá trị BĐS được chặt chẽ và an toàn hơn
Ngân hàng đã áp dụng hiệu quả các phương pháp thẩm định giá bất động sản, chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, nhờ vào nguồn thông tin phong phú từ thị trường Kết quả thẩm định có cơ sở rõ ràng, phản ánh đúng giá trị tài sản Thời gian xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ tại Ngân hàng ngày càng giảm, chứng tỏ chất lượng thẩm định giá bất động sản được nâng cao Ngày 15/12/2018, Ngân hàng MSB đã ban hành văn bản HD.RR.012, thay thế văn bản cũ, với hướng dẫn định giá tài sản chặt chẽ hơn, đồng thời tuân thủ các tiêu chuẩn của Bộ Tài chính Do đó, công tác thẩm định giá luôn đảm bảo nguyên tắc, phương pháp định giá hợp lý và độ tin cậy cao.
Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá tại ngân hàng được trang bị đầy đủ, với các công cụ kỹ thuật cần thiết như máy ảnh, thước đo và la bàn Những thiết bị này hỗ trợ tối ưu trong việc xác định chính xác hiện trạng bất động sản, nâng cao hiệu quả công việc thẩm định.
Công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại MSB đã đạt được nhiều thành tựu, với kết quả định giá có độ tin cậy cao, tạo cơ sở vững chắc cho việc cấp tín dụng Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế gây khó khăn cho cán bộ định giá, ảnh hưởng đến năng suất lao động và chất lượng công việc Việc nhận diện nguyên nhân và hạn chế là rất cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid hiện nay.
Thông tin về bất động sản (BĐS) rất phong phú và đa dạng, phục vụ cho công tác định giá tương đối Tuy nhiên, không phải tất cả thông tin đều chính xác; có những thông tin chỉ là tin ảo, do đó, công việc định giá cần nhiều nỗ lực để sàng lọc Dữ liệu về tài sản (TSSS) chủ yếu được thu thập từ báo chí và các phương tiện xã hội, dẫn đến việc giá đưa ra có thể chỉ là mức giá mời chào Việc sử dụng những thông tin này trong định giá có thể gây sai sót và phản ánh giá chênh lệch so với thực tế Hơn nữa, một số BĐS nằm ở các khu vực đặc biệt như nông thôn hay vùng ven cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
60 tại các khu vực hầu hết các BĐS là nhà cho thuê nên khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin về TSSS
Mặc dù các chuyên viên định giá tại MSB được đào tạo bài bản, công việc này yêu cầu kinh nghiệm thị trường và khả năng xử lý thông tin của thẩm định viên Trung tâm định giá và quản lý TSBĐ của MSB, hoạt động ở cả hai miền Bắc và Nam, không chỉ thực hiện thẩm định giá tài sản mà còn hỗ trợ và đào tạo bộ phận quản trị rủi ro tại các chi nhánh Tuy nhiên, việc tích lũy kinh nghiệm cần thời gian và khối lượng hồ sơ lớn gây khó khăn trong việc quản lý và bao quát công việc.
Công tác thẩm định giá bất động sản tại MSB hiện chưa đạt được sự độc lập hoàn toàn, với sự không thống nhất giữa Trung tâm Định giá và Quản lý TSBĐ cũng như Đơn vị Kinh doanh Điều này xuất phát từ xung đột giữa kết quả định giá tài sản và giá trị khoản vay mà khách hàng mong muốn Các kiểm soát viên và người phê duyệt, mặc dù có kinh nghiệm, vẫn có thể không nắm bắt đầy đủ giá trị thực tế của bất động sản do tính chất đặc thù của từng tài sản Sự điều chỉnh giá trị có thể dẫn đến sự không đồng nhất giữa cán bộ kiểm soát và cán bộ định giá Để khắc phục, cán bộ định giá có thể phải dành thời gian để định giá lại, gây ra mâu thuẫn nội bộ Ngoài ra, sự can thiệp từ lãnh đạo ĐVKD vào kết quả thẩm định nhằm tăng giá trị thẩm định để đáp ứng yêu cầu vay vốn của khách hàng cũng là nguyên nhân gây ra sự không thống nhất giữa các bên liên quan.
4.4.3 Nguyên nhân của hạn chế
Các quy định hướng dẫn định giá hiện nay vẫn chưa hoàn thiện, dẫn đến sự băn khoăn cho các CVĐG khi lựa chọn hệ thống văn bản do sự không thống nhất giữa các VBPL và quy trình chồng chéo Mặc dù các tiêu chuẩn TĐG đã được kiểm tra và sửa đổi liên tục trong những năm qua để thay thế các tiêu chuẩn cũ, nhưng công tác truyền thông chưa hiệu quả khiến các CVĐG chưa kịp thời cập nhật và ứng dụng các tiêu chuẩn mới vào quy trình định giá.
61 trình làm việc, gây ra những nhầm lẫn trong chuyên môn Đây thực sự là một trong những khó khăn cho các CVĐG khi làm việc
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị phụ thuộc lớn vào biến động của thị trường, khiến việc thu thập thông tin chính xác trở nên khó khăn Hơn 50% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng là BĐS, do đó, người đánh giá cần có hiểu biết vững về thị trường để lựa chọn thông tin chính xác về đặc điểm và thông số kỹ thuật của BĐS Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam còn kém minh bạch, gây cản trở cho việc tìm kiếm thông tin Phần lớn giao dịch BĐS diễn ra ở thị trường không chính thức, làm cho việc nắm bắt mức giá giao dịch thành công trở nên khó khăn do thiếu đăng ký Hơn nữa, tình trạng đầu cơ BĐS tạo ra cơn sốt giá ảo, dẫn đến việc thu thập chứng cứ thị trường để so sánh còn hạn chế, đôi khi không có chứng cứ nào để tham khảo.
Quy trình thực hiện thẩm định giá bất động sản (TĐG) hiện chưa đảm bảo tính kỹ lưỡng, dẫn đến sai số và tính toán không chính xác, đồng thời mang tính chủ quan cao Áp lực về chỉ tiêu dư nợ cho vay khiến các đơn vị kinh doanh phải cạnh tranh quyết liệt để thu hút khách hàng, đòi hỏi thời gian TĐG nhanh chóng và giá trị cho vay cao Do đó, nhiều nhân viên thẩm định giá có xu hướng kiểm tra tài sản bảo đảm một cách sơ sài, ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả thẩm định và tiềm ẩn rủi ro trong cấp tín dụng.
Khách hàng vay vốn đóng vai trò quan trọng trong quy trình thẩm định giá, khi họ thường mong muốn được cấp hạn mức tín dụng lớn và nhanh chóng Tuy nhiên, việc này đôi khi dẫn đến việc cung cấp giấy tờ không chính xác hoặc thiếu sót, gây khó khăn trong việc xác minh thông tin Hệ quả là thời gian xác minh kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ công việc và kết quả thẩm định giá của chuyên viên.
Định hướng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải
4.5.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng MSB năm 2021
Triển khai chiến lược định vị giá trị khác biệt cho ba nhóm phân khúc khách hàng trong Ngân hàng bán lẻ và ba nhóm phân khúc trong Ngân hàng Doanh nghiệp tiêu chuẩn là điều cần thiết Đồng thời, cần xây dựng mô hình kênh bán hàng hiệu quả và dịch vụ hỗ trợ nhằm tối ưu hóa công việc của cán bộ bán hàng.
MSB sẽ tập trung phát triển hoạt động bán chéo bảo hiểm, với việc ký hợp đồng bán sản phẩm Bancassurance cùng đối tác bảo hiểm nhân thọ từ năm 2021 Hoạt động này dự kiến sẽ tạo ra nguồn thu ngoài lãi cho ngân hàng, với mức tăng trưởng đều 30% mỗi năm.
Hoàn thiện tính năng hệ thống Kết nối chuỗi "Supply Chain Financing" và ra mắt ứng dụng "Merchant app" nhằm kết nối Khách hàng doanh nghiệp tiêu chuẩn với Doanh nghiệp nhỏ trong hệ sinh thái mà MSB phát triển Đồng thời, kết nối với các chuỗi khách hàng doanh nghiệp hợp tác cũng được chú trọng.
Số hóa hành trình chào đón khách hàng doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) mới cùng với hành trình tuyển dụng của khách hàng cá nhân là rất quan trọng Việc xây dựng hỗ trợ bán hàng ảo và các công cụ hỗ trợ bán hàng sẽ giúp nâng cao hiệu quả tiếp cận khách hàng và tối ưu hóa quy trình bán hàng.
- Thiết lập Nhà máy số “Digital factory” và khởi động quá trình số hóa hành trình khách hàng
- Thiết lập các Trung tâm Phân tch và ra mắt mô hình thử nghiệm đầu tên
- Triển khai quy mô hóa các mô hình phân tch ứng dụng cho 36 tháng tếp theo
Ngân hàng chú trọng đầu tư vào nhân sự và tìm kiếm, giữ chân nhân tài thông qua các chế độ đãi ngộ ưu việt Mục tiêu là xây dựng một môi trường làm việc cân bằng và hiệu quả nhất.
Bảng 4.8 Mục tiêu tài chính năm 2021 của MSB
STT Nội dung Thực hiện
2 Vốn huy động từ thị trường I và trái phiếu huy động vốn
3 Dư nợ tín dụng (bao gồm dư nợ
Cho vay cá nhân và TCKT, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp)
4 Tỷ lệ nợ xấu (nhóm 3-5) 1,62% %
Nguồn: Báo cáo thường niên MSB năm 2020
Mục tiêu tăng trưởng tổng tài sản của Ngân hàng MSB năm 2021 là 8%, đạt 190.000 tỷ đồng Theo tài liệu họp cổ đông thường niên, ngân hàng đặt kế hoạch lãi trước thuế là 3.280 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2020 Vốn huy động từ thị trường I và trái phiếu dự kiến tăng 15%, trong khi dư nợ tín dụng tăng 25%, tùy thuộc vào hạn mức của NHNN Ngoài ra, các chỉ tiêu an toàn như hệ số an toàn vốn và tỷ lệ nợ xấu được kiểm soát chặt chẽ theo quy định.
Năm 2021, MSB tập trung vào việc chuyển đổi dịch vụ ngân hàng truyền thống sang việc phát triển khách hàng thông qua ứng dụng công nghệ tiên tiến và kết nối hệ thống, nhằm cung cấp các công cụ thanh toán tiện ích Đồng thời, ngân hàng cũng không ngừng cải tiến và nâng cấp các dịch vụ truyền thống để đơn giản hóa thủ tục và giảm chi phí vận hành cho khách hàng.
MSB đặt mục tiêu đạt tổng tài sản trên 340 nghìn tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế gần 6.800 tỷ đồng vào năm 2024, với tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận kép (CAGR) khoảng 30%/năm trong giai đoạn 2019-2024 Tuy nhiên, ngân hàng không chỉ tập trung vào tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận, mà còn cam kết nâng cao trải nghiệm dịch vụ tài chính cho khách hàng thông qua các sản phẩm cá nhân hóa và giải pháp tiện ích, đồng thời xây dựng mối quan hệ bền vững để đồng hành cùng khách hàng trong hành trình Vươn tầm.
4.5.2 Định hướng phát triển của Trung tâm định giá và quản lý TSBĐ ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải
Hiện nay, cho vay có tài sản bảo đảm (TSBĐ) là nguồn thu chính của các ngân hàng thương mại (NHTM), do đó, công tác thẩm định giá bất động sản (BĐS) cần được chú trọng Việc thẩm định chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cho vay của ngân hàng; sai sót trong thẩm định có thể dẫn đến quyết định cho vay sai lầm, gây rủi ro tín dụng cho NHTM Vì vậy, các ngân hàng thương mại, đặc biệt là Ngân hàng TMCP Hàng Hải, cần triển khai các chiến lược nhằm hoàn thiện cấu trúc quản lý và tổ chức bộ máy thẩm định.
MSB đã triển khai định giá và quản lý Tài sản đảm bảo (TSĐB) tập trung tại Khối QLRR, với các nhiệm vụ chính bao gồm xây dựng chính sách quản lý rủi ro tài sản bảo đảm và quản lý danh mục tài sản này Ngoài ra, Khối QLRR còn chịu trách nhiệm quản lý hệ thống, thực hiện định giá và định giá lại TSĐB theo thẩm quyền được giao, đồng thời giám sát chất lượng định giá của cả nội bộ và các đối tác.
Dự án Nâng cấp hệ thống Định giá nhằm tối ưu hóa hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản của MSB, với sự hợp tác của CEN Group Mục tiêu của dự án là làm giàu dữ liệu thông tin Bất động sản và giảm thiểu thời gian định giá, từ đó nâng cao hiệu suất làm việc của nhân viên và cải thiện trải nghiệm của khách hàng sử dụng sản phẩm Tín dụng có TSBĐ tại ngân hàng.
TTĐG đang hợp tác với ngân hàng để hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá, đồng thời tuyển dụng thêm các chuyên viên có kinh nghiệm Trung tâm tổ chức đào tạo nâng cao nghiệp vụ và cử cán bộ tham gia các lớp học chuyên sâu Ngân hàng MSB sẽ áp dụng nhiều chính sách khen thưởng cho những cán bộ và chuyên viên có thành tích xuất sắc trong công tác định giá thế chấp, đồng thời cũng sẽ xử lý vi phạm đối với những cán bộ không tuân thủ quy định.
Giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải
4.6.1 Giải pháp về quy trình
Khách hàng đôi khi cung cấp hồ sơ không chính xác, dẫn đến khó khăn trong quá trình thẩm định của chuyên viên Điều này xảy ra do khách hàng lợi dụng lỗ hổng về kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong việc rà soát và chứng thực các giấy tờ.
Để nâng cao độ tin cậy và sự hài lòng của ngân hàng đối với khách hàng, Trung tâm Đánh giá (TTĐG) nên bổ sung một bước kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản bất động sản (BĐS) sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ từ khách hàng Việc hợp tác với cơ quan thẩm định sẽ giúp kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý trước khi gửi cho bộ phận điều phối, từ đó giảm thiểu rủi ro và củng cố niềm tin của ngân hàng với khách hàng lâu năm.
Việc hoàn tất thủ tục hồ sơ định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm trong cấp tín dụng tại MSB vẫn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến chậm tiến độ Nguyên nhân một phần do quá trình trao đổi hồ sơ giữa khách hàng và đơn vị kinh doanh (ĐVKD), cũng như từ ĐVKD đến điều phối viên còn thiếu sót, gây tốn thời gian cho việc kiểm tra và xử lý lại hồ sơ.
Trong quá trình định giá, cần tăng cường sự phối hợp giữa ĐVKD và điều phối viên, CVĐG, vì đây là các bộ phận quan trọng ảnh hưởng đến kết quả định giá và hoạt động cho vay Khi khách hàng làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng, ĐVKD có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thu thập tài liệu và yêu cầu khách hàng bổ sung thông tin, giấy tờ, và hồ sơ pháp lý theo quy định của bộ phận thẩm định.
Trong quy trình định giá, bước lập kế hoạch định giá cần được xây dựng một cách chi tiết để đảm bảo hiệu suất cao nhất Mặc dù ngân hàng đã đề cập đến bước này, nhưng thực tế cho thấy chưa có quy định cụ thể Lập kế hoạch định giá giúp dự kiến các công việc cần thực hiện theo thứ tự khoa học và thời gian cụ thể Dựa vào hồ sơ định giá BĐS, CVĐG cần xây dựng thời gian biểu làm việc, tìm kiếm thông tin liên quan đến BĐS và hiện trạng của nó, cũng như lên kế hoạch khảo sát thực tế và tìm hiểu thông tin về TSSS.
4.6.2 Giải pháp về phương pháp
Tại Ngân hàng MSB, hai phương pháp định giá bất động sản phổ biến là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Những phương pháp này được ưa chuộng nhờ tính thuyết phục cao, đơn giản về mặt toán học và không yêu cầu kỹ thuật định giá phức tạp.
Đối với các bất động sản chuyên biệt, việc tìm kiếm các tài sản so sánh tương tự là khó khăn Do đó, trong quá trình định giá, cần áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp khác nhau như phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư để xác định giá trị hợp lý.
Để nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản, các ngân hàng thương mại cần nghiên cứu và cập nhật các phương pháp định giá tiên tiến Ngân hàng nên xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết cho từng loại tài sản, chuẩn hóa quy trình định giá để hạn chế việc định giá dựa trên cảm tính và đảm bảo sự thống nhất giữa cán bộ định giá và đơn vị kinh doanh Đồng thời, ngân hàng cần thực hiện đánh giá lại giá trị bất động sản định kỳ dựa trên thông tin rõ ràng, nhằm đưa ra kết quả định giá sát với giá trị thị trường Việc áp dụng khung giá Nhà nước hoặc khung giá do MSB ban hành chỉ nên thực hiện khi không có thông tin để áp dụng các phương pháp định giá khác.
4.6.3 Nhóm giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ định giá
Thứ nhất, mở thêm các lớp đào tạo chuyên môn chuyên sâu, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực định giá
Hiện nay, hầu hết các cán bộ định giá tại ngân hàng đều là những nhân viên trẻ, dẫn đến việc thiếu kinh nghiệm và chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu của một thẩm định viên Để khắc phục tình trạng này, Trung tâm Định giá có thể tổ chức các lớp huấn luyện, bồi dưỡng chuyên môn cho nhân viên, cùng với việc chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn từ các cán bộ kỳ cựu Ngoài ra, cần có kế hoạch cử cán bộ tham gia các khóa học chuyên sâu và hướng dẫn lộ trình học tập để các chuyên viên có thể thi lấy thẻ thẩm định viên, nhằm đáp ứng kịp thời yêu cầu công việc.
Trung tâm có thể tổ chức các cuộc thi định giá nhằm tạo sân chơi giải trí cho nhân viên và giúp các chuyên viên định giá mở rộng kiến thức về thị trường bất động sản, cũng như cập nhật những biến động của nền kinh tế Thêm vào đó, để kiểm tra chất lượng định giá, Trung tâm có thể tổ chức các buổi thi sát hạch định kỳ nhằm đánh giá năng lực của các chuyên viên.
Để nâng cao chất lượng dịch vụ, trung tâm cần không chỉ trau dồi kiến thức và kinh nghiệm mà còn phải chú trọng vào phẩm chất đạo đức nghề nghiệp cho các cán bộ định giá Đạo đức nghề nghiệp đóng vai trò quyết định trong kết quả định giá, vì vậy bên cạnh các quy định chung của tiêu chuẩn thẩm định giá, trung tâm cần đặt ra yêu cầu về tính khách quan và trung thực cho các CVĐG trong quá trình làm việc.
67 đồng thời đưa ra những biện pháp để xử lí những trường hợp nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp
Thứ hai, trau dồi kỹ năng của các chuyên viên định giá
Với sự đa dạng của các loại hình bất động sản, mỗi loại đều đòi hỏi những kỹ năng định giá riêng biệt Do đó, các chuyên viên định giá bất động sản (CVĐG) cần nâng cao và phát triển kỹ năng cá nhân để đáp ứng tốt hơn yêu cầu công việc Một số kỹ năng cần thiết mà CBĐG nên hoàn thiện bao gồm khả năng phân tích thị trường, hiểu biết về luật pháp liên quan đến bất động sản, và kỹ năng giao tiếp hiệu quả.
Kỹ năng thu thập và chọn lọc thông tin là rất quan trọng đối với các thẩm định viên Họ cần lựa chọn phương pháp thu thập thông tin hiệu quả nhất và chọn lọc những dữ liệu sát thực để phục vụ công tác định giá Việc tìm tòi các cách thức và phương pháp đánh giá thông tin một cách linh hoạt và khách quan cũng là yếu tố then chốt trong quy trình này.
Kỹ năng làm việc nhóm và sự phối hợp giữa các chuyên viên định giá (CVĐG) là rất quan trọng, đặc biệt khi khối lượng hồ sơ quá lớn khiến CVĐG không thể xử lý một mình Trong những tình huống này, việc hợp tác với các cán bộ khác là cần thiết để đảm bảo tiến độ công việc và không ảnh hưởng đến kết quả chung của trung tâm Ngoài ra, khi gặp những tài sản khó định giá, các chuyên viên cần trao đổi và tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp để đưa ra quyết định chính xác và hiệu quả.
Thứ ba, các văn bản pháp luật về định giá cần cập nhật thường xuyên
Hiện nay, các văn bản pháp luật về định giá đang ngày càng đa dạng và được điều chỉnh liên tục để phù hợp với từng giai đoạn kinh tế Do đó, các chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật và phân tích linh hoạt các quy định hướng dẫn để áp dụng cho từng trường hợp cụ thể MSB nên tạo điều kiện cho cán bộ nhân viên tham gia các lớp tập huấn về pháp luật và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn định giá bất động sản, nhằm cung cấp cơ sở cho các chuyên viên vận dụng hiệu quả.
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải
4.7.1 Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước
Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, đặc biệt là tại MSB, đang gặp nhiều khó khăn do quy trình thủ tục phức tạp và yêu cầu sự chấp thuận từ các cơ quan Nhà nước Để cải thiện tình hình, các cơ quan cần cắt giảm những thủ tục tài chính rườm rà và trùng lặp, giúp tiết kiệm thời gian cho cả khách hàng và chuyên viên định giá Việc hiện tại yêu cầu CBĐG phải đi lại nhiều lần để hoàn tất hồ sơ pháp lý đã tạo ra áp lực lớn, ảnh hưởng đến thời gian cấp tín dụng của khách hàng Do đó, việc tinh giản và xây dựng quy trình thủ tục khoa học, nhanh gọn và hiệu quả hơn là cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá.
Quản lý bất động sản (BĐS) cần được chú trọng hơn do tính phức tạp của thị trường này, bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Các cơ quan chức năng cần hoàn thiện hệ thống pháp lý minh bạch và công khai, quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến BĐS, đồng thời thực hiện công tác quản lý nghiêm ngặt để khắc phục những hạn chế hiện tại Hiện tại, có sự chênh lệch lớn giữa giá trị thị trường BĐS và khung giá đất do Nhà nước quy định, vì vậy cần xây dựng khung giá đất phù hợp, bám sát giá thực tế và tình hình kinh tế - xã hội từng giai đoạn, nhằm tạo cơ sở cho các đơn vị định giá BĐS đưa ra kết quả chính xác.
Các cơ quan Nhà nước cần phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) để quản lý công tác định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) Hiện nay, việc định giá TSBĐ đang thiếu sự giám sát từ cơ quan nhà nước, dẫn đến nhiều yếu tố tiêu cực trong quá trình thẩm định giá Một số trường hợp cho thấy có sự thông đồng giữa khách hàng và cán bộ định giá, hoặc tác động từ bên thứ ba, làm sai lệch mức giá tính toán, gây ra nợ xấu cho ngân hàng Do đó, công tác quản lý giám sát về định giá cần được thắt chặt hơn để khắc phục những lỗ hổng hiện tại Các cơ quan cũng cần đưa ra giải pháp cụ thể, như quy định nghiêm ngặt hơn về giám sát định giá bất động sản tại NHTM và thành lập bộ phận chuyên trách để quản lý hoạt động định giá định kỳ, nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
4.7.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính
Hiện nay, hoạt động thẩm định giá (TĐG) được quản lý chặt chẽ bởi Bộ Tài chính, với việc kiểm soát nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá của tất cả các đơn vị Đặc biệt, việc định giá bất động sản (BĐS) thế chấp trong cho vay tại ngân hàng thương mại cũng nằm dưới sự giám sát của cả Ngân hàng và Bộ Tài chính Do đó, mọi thông tư mà Bộ ban hành đều có tác động lớn đến công tác TĐG tại các ngân hàng Để nâng cao hiệu quả của công tác này, Bộ Tài chính có thể thực hiện nhiều hoạt động hỗ trợ khác nhau.
Việc ban hành các thông tư và nghị định cần đảm bảo tính cụ thể và minh bạch, đồng thời thông tin về các lĩnh vực kinh tế - xã hội cần được cập nhật thường xuyên, đặc biệt là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản Qua đó, Bộ sẽ kịp thời ban hành các quy định liên quan đến định giá Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá cũng cần được chú trọng.
Nếu có sự thay đổi ở 71 quốc tế, Bộ cần tìm hiểu và cập nhật những thay đổi đó để điều chỉnh và bổ sung quy định của nước ta.
Công tác đào tạo nâng cao trình độ chuyên viên thẩm định giá và cấp chứng chỉ định giá cần được thực hiện một cách hiệu quả Bộ cần quy định chi tiết hơn về tiêu chuẩn của các thẩm định viên, đồng thời tổ chức các lớp đào tạo chuyên môn và các đơn vị dạy nghề phải tuân thủ quy trình chặt chẽ Hướng chuyên sâu về thẩm định giá cũng cần được chú trọng, với chất lượng đào tạo thường xuyên được kiểm tra và đánh giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu đã đề ra.
Mục tiêu chính là thúc đẩy sự phát triển của ngành TĐG tại Việt Nam, giúp ngành này trở nên phổ biến hơn và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Điều này sẽ tạo ra cơ hội cho các chuyên viên và thẩm định viên nâng cao trình độ chuyên môn, từ đó phát triển sự nghiệp của họ.
4.7.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
NHNN cần chủ động phối hợp với các cơ quan Nhà nước như Bộ Tư pháp và Tổng cục địa chính để trình Chính phủ ban hành văn bản pháp luật về thế chấp tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhằm xác định quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất Việc này sẽ thúc đẩy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia vay vốn Hiện tại, quy định của NHNN yêu cầu tài sản thế chấp phải có dấu xác thực từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền mỗi lần vay vốn, gây phức tạp cho doanh nghiệp trong việc công chứng hợp đồng và khế ước vay vốn, dẫn đến chi phí cao Do đó, NHNN cần xem xét điều chỉnh quy trình hoặc ban hành hướng dẫn để cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp.
NHNN cần khuyến khích và thiết lập cơ chế cụ thể để kết nối các ngân hàng thương mại (NHTM) thông qua hệ thống dữ liệu mạng thông tin liên ngân hàng, nhằm tăng cường mối quan hệ giữa các NHTM vì lợi ích chung Đồng thời, NHNN nên phát triển hệ thống CIC để cung cấp thông tin hữu ích cho công tác thẩm định tín dụng của NHTM, đảm bảo cập nhật kịp thời trước những biến động của thị trường.
Hiện nay, với sự phát triển quy mô tín dụng tại các ngân hàng, vai trò của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm ngày càng được chú trọng Thẩm định giá không chỉ là cơ sở để quyết định cho vay hay không, mà còn xác định hạn mức cho vay và đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Trong quá trình thực tập tại Trung tâm Định giá và Quản lý TSBĐ ngân hàng MSB, tôi đã có cơ hội tìm hiểu sâu về lịch sử hình thành, quá trình phát triển và mục tiêu tương lai của ngân hàng Sự hướng dẫn nhiệt tình từ các anh chị tại trung tâm đã giúp tôi nâng cao kiến thức chuyên môn và kỹ năng làm việc Đặc biệt, việc tham gia vào quy trình định giá tài sản bất động sản đã cho tôi cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động định giá TSBĐ tại đây Qua nghiên cứu thực trạng công tác định giá, tôi nhận thấy rằng giai đoạn hiện tại đang có nhiều cơ hội phát triển.
Từ năm 2018 đến 2020, hoạt động định giá tại Trung tâm Định giá và Quản lý Tài sản Bất động sản (TTĐG & QLTSBĐ) đã có những cải thiện đáng kể về số lượng và chất lượng Mặc dù đạt được những kết quả tích cực, nhưng qua quá trình tham gia trực tiếp, tôi nhận thấy vẫn còn một số hạn chế trong công tác định giá Do đó, tôi đã chỉ ra một số nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan, và đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá trong tương lai.
Trong quá trình thực tập, em nhận thấy rằng kiến thức và kỹ năng của bản thân về phân tích và nhận định vấn đề còn hạn chế, vì vậy khóa luận của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ thầy cô để hoàn thiện hơn cho khóa luận của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!