Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại NHTMCP hàng hải việt nam 181

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THAM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGAN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM Sinh viên thực : Nguyễn Thị Ngát Lớp : K20CLCE Khóa học 20 Mã sinh viên : 20A4011147 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Văn Tâm Hà Nội, tháng 05 năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM” đề tài thân em nghiên cứu thực Em xin cam đoan liệu, số liệu kết quản nghiên cứu có khóa luận em thu thập từ đơn vị thực tập Trung tâm định giá quản lý Tài sản bảo đảm Ngân hàng Thương mại cổ phần Hàng hải Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2020 Tác giả Nguyễn Thị Ngát ii LỜI CẢM ƠN Bằng kiến thức em tích lũy q trình suốt năm đại học giảng dạy nhiệt tình tâm huyết thầy q trình tháng trải nghiệm thực tế quan thực tập Trung tâm định giá quản lý Tài sản bảo đảm - Ngân hàng TMCP Hàng Hải, em hoàn thành khóa luận Trong q trình thực hiện, em nhận giúp đỡ nhiệt tình từ thầy cô hướng dẫn anh chị quan thực tập Đầu tiên, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới Quý thầy, cô giảng viên mơn ban lãnh đạo khoa Tài chính, Chương trình chất lượng cao lãnh đạo HVNH giảng dạy, định hướng giúp đỡ, hỗ trợ em năm vừa qua để chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm, giúp chúng em có tảng kiến thức chuyên môn nghề nghiệp Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn tri ân sâu sắc đến giàng viên hướng dẫn ThS Nguyễn Văn Tâm - thầy trực tiếp giúp đỡ, dành thời gian hướng dẫn em hồn thành khóa luận Bên cạnh đó, em xin gửi lời cảm ơn đến ban giám đốc Trung tâm định giá quản lý Tài sản bảo đảm - Hội sở Ngân hàng TMCP Hàng hải cho em hội thực tập quý quan Ngoài ra, em xin cảm ơn anh chị Trung tâm định giá ln giúp đỡ em q trình thực tập, cho em nhiều chia sẻ bổ ích kinh nghiệm làm việc Do thời gian thực tập không nhiều vài hạn chế kiến thức nên khơng tránh khỏi sai sót, em mong nhận góp ý, bảo từ thầy anh chị để khóa luận em hồn thiện Cuối cùng, em xin kính chúc thầy cô Học viện Ngân hàng anh chị thuộc Trung tâm định giá Ngân hàng MSB có thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc thành đạt Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 10 tháng 05 năm 2021 Sinh viên thực Nguyễn Thị Ngát iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Tổng quan nghiên cứu 2.1.1 Tổng quan nghiên cứu nước 2.1.2 Tổng quan nghiên cứu nước 2.2 Cơ sờ lý luận công tác thẩm định giá bấtđộngsản ngân hàng thương mại .6 2.2.1 Thẩm định giá bất động sản ngân hàng thương mại 2.2.1.1 Bất động sản 2.2.1.2 Khái niệm đặc điểm tài sản bảo đảm 2.2.2 Cho vay có tài sản bảo đảm NHTM 2.2.2.1 Khái niệm cho vay có tài sản bảo đảm 2.2.2.2 Cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản 10 2.2.2.3 Thẩm định giá bất động sản 11 2.2.2.4 Thẩm định giá bất động sản NHTM 11 2.2.3 Công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại .11 2.2.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 11 2.2.3.2 Quy trình thực định giá BĐS 14 2.2.3.3 Phương pháp thẩm định giá: 16 Phương pháp so sánh 19 Phương pháp chi phí 20 Phương pháp thu nhập 21 Phương pháp thặng dư 22 Phương pháp chiết trừ 23 2.2.4 Tổ chức máy thẩm định giá bất động sản NHTM .25 2.2.5 Các tiêu chí phản ánh kết thẩm định tài sản bảo đảm cho vay khách hàng ngân hàng thương mại 25 2.2.6 Các nhân tố ảnh hường đến công tác thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM 28 2.2.6.1 Nhân tố thuộc ngân hàng .28 2.2.6.2 Nhân tố bên .30 2.2.7 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản NHTM giới Việt Nam 32 CHƯƠNG 3: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 4.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 35 iv 4.1.1 Khái quát lịch sửDANH hình thành CÁC trình phát triển 35 MỤC CHỮ VIẾT TẮT 4.1.2 Ket hoạt động kinh doanh Ngân hàng MSB 36 4.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàngMSB .39 4.2.1 Tổ chức máy thực công tác thẩm định giá bất động sảntại ngân hàng MSB 39 4.2.1.1 Sơ lược Trung tâm Thẩm định giá Tài sản MSB 39 4.2.1.2 Chức trung tâm quản lý định giá 39 4.2.1.3 Nhiệm vụ Trung tâm định giá quản lý TSBĐ .40 4.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam 41 4.2.3 Phương pháp định giá BĐS Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam .43 4.2.4 Ví dụ điển hình định giá BĐS phục vụ cho vay Ngân hàng MSB .45 4.3 Tác động thực công tác thẩm định giá bất động sản đen hoạt động tín dụng ngân hàng TMCP Hàng Hải 54 4.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Hàng Hải 58 4.4.1 Ket đạt 58 4.4.2 Hạn chế 59 4.4.3 Nguyên nhân hạn chế 60 4.5 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Hàng Hải .7.7 .7 62 4.5.1 Định hướng phát triển Ngân hàng MSB năm 2021 62 4.5.2 Định hướng phát triển Trung tâm định giá quản lý TSBĐ ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải 64 4.6 Giải pháp hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS Ngân hàng TMCP Hàng Hải 64 4.6.1 Giải pháp quy trình 64 4.6.2 Giải pháp phương pháp 65 4.6.3 Nhóm giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ định giá 66 4.6.4 Đầu tư nhiều vào công nghệ hỗ trợ định giá 68 4.6.5 Đẩy mạnh việc hợp tác với quan, tổ chức hỗ trợ công tác định giá 69 4.7 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải 69 4.7.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước 69 4.7.2 Kiến nghị với Bộ Tài 70 4.7.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 TĐG Thâm định giá TTĐG Trung tâm định giá Quản lý tài sản bảo QLTSBĐ BĐS đảm Bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại TMCP Thương mại cổ phần v NHNN Ngân hàng nhà nước ĐVKD Đơn vị kinh doanh CVĐG Chuyên viên định giá CBĐG Cán định giá GCN Giấy chứng nhận CTXD Cơng trình xây dựng HSPL Hồ sơ pháp lý GPXD Giấy phép xây dựng QSDĐ NHCD KQĐG Quyền sử dụng đất Ngân hàng chuyên doanh Ket định giá TS Tài sản TSSS Tài sản so sánh PLĐG Phụ lục định giá CLCL Chất lượng lại ĐNĐG Đề nghị định giá Bảng Trang Bảng 3.1: Chỉ tiêu kế toán tiêu biểu MSB (2018 - 2020) 35 Bảng 3.2: Kết hoạt động kinh doanh MSB giai đoạn 2018 - 2020 (ĐVT: Triệu VND) 36 Bảng 3.3: Thông tin bất động sản cần định giá 44 Bảng 3.4 Đặc điểm trạng bất động sản mục tiêu 45 Bảng 3.5 Kết bảo đảm tiền vay loại tài sản MSB giai đoạn 2018 - 2020 53 Bảng 3.6: Số lượng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định MSB giai đoạn 2018 - 2020 54 Bảng 3.7: Kết thời gian thẩm định BĐS cho vay MSB giai đoạn 2018 - 2020 55 Bảng 4.1 Mục tiêu tài năm 2021 MSB 62 Hình Trang Hình 3.1: Sơ đồ máy tổ chức Trung tâm định giá Quản lý tài sản bảo đảm Ngân hàng MSB DANH MỤC HÌNH DANH MỤC BẢNG BIỂU vi 38 vii CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, nói ngân hàng đóng vai trị quan trọng coi huyết mạch kinh tế Với tư cách chủ thể “đi vay vay”, ngân hàng cầu nối giúp luân chuyển vốn từ bên thừa sang bên thiếu vốn, thực tốt hoạt động huy động vốn mà sử dụng vốn cách hiệu quả, cụ thể hoạt động tín dụng Ngày nay, tất ngân hàng hoạt động tín dụng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro nên hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm nói chung bất động sản nói riêng ngày đầu tư, trọng Bởi lẽ, thẩm định giá bất động sản sở để thơng qua ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng cách hiệu Thẩm định giá bất động sản hoạt động cho vay khơng đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, coi “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng xảy rủi ro ngân hàng thu hồi lại nguồn vốn mà giúp nâng cao ý thức trách nhiệm cách sử dụng hiệu nguồn vốn vay khách hàng Mặc dù Nhà nước ta ban hành nhiều văn quy định hướng dẫn NHTM thực công tác thẩm định tài sản bảo đảm hoạt động tín dụng Tuy nhiên, hoạt động thẩm định TSBĐ hầu hết NHTM cịn gặp phải nhiều khó khăn, bất cập Nhận thấy vai trò đặc biệt quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS kết hợp với trình nghiên cứu, thực tập Ngân hàng TMCP Hàng hải, em xin lựa chọn đề tài khóa luận “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM” nhằm nghiên cứu công tác thẩm định giá BĐS cho vay, từ phân tích kết đạt đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm số vấn đề sau trình nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản nói chung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản lý thuyết - Phân tích, đánh giá quy trình phương pháp định giá bất động sản cho vay ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam f) Tìm hiểu điều kiện thuận lợi/han chế khác (điều kiện hạ tầng kỹ thuật, phong thủy, giáp trạm biến thế, giáp cơng trình tâm linh, giáp nghĩa trang, ) g) Chụp ảnh trạng tài sản (trừ trường hợp tài sản không bắt buộc phải khảo sát trạng tài sản theo quy định): CBBG phải chụp ảnh tài sản bao gồm: Toàn cảnh chi tiết, theo hướng khác để nhận biết tài sản Các hình ảnh phải đính kèm báo cáo định giá tài sản phần tách rời báo cáo định giá Anh chụp tối thiểu bao gồm: - Anh chụp tổng quan tài sản: CBĐG chụp từ phía đối diện tài sản, đảm bảo có địa tài sản (nếu có) CBĐG ảnh - Anh chụp đường giao thông phía trước tài sản: Thể mặt cắt đường giao thơng phía trước tài sản - Anh chụp đường giao thơng mặt tiền tài sản nhìn từ bên trái: Thể mặt tiền tài sản đường giao thơng hình ảnh - Anh chụp đường giao thơng mặt tiền tài sản nhìn từ bên phải: Thể mặt tiền tài sản đường giao thơng hình ảnh - Anh chụp đối diện mặt tiền tài sản: Thể không gian đối diện mặt tiền tài sản - Anh chụp cơng trình xây dựng đất: Tối thiểu tầng ảnh, đặc biệt vị trí bị xuống cấp, hư hỏng - Anh chụp điểm dị biệt từ góc nhìn: Tối thiểu 03 ảnh theo 03 hướng khác đảm bảo đối chiếu ảnh chụp trích lục đồ - Anh chụp chi tiết đất trống: 04 ảnh góc đất với góc nhìn bao qt đất - Anh chụp xác định đường tài sản: Chụp từ ngồi đường lớn/đường thuận lợi đến vị trí tài sản, chụp kích thước đo ngõ vào đến tài sản Đảm bảo thể vị trí tài sản, mặt cắt ngõ nhỏ nhất, ưu nhược điểm ngõ ảnh hưởng tới giá trị tài sản - Anh chụp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản có đường đâm thẳng vào nhà, gần nghĩa trang, gần bệnh viện, nhà có điện thờ, giáp mồ mả/cơng trình tâm linh, h, Vẽ sơ đồ vị trí - Sơ đồ vị trí bất động sản thể rõ khoảng cách từ trục đường có bảng khung giá UBND tỉnh/thành phố đến bất động sản, ghi mặt cắt ngõ nhỏ nhất, ngõ lớn vị trí dễ nhận biết tương ứng với khoảng cách đến bất động sản 82 - CBĐG phải đo vẽ sơ sơ đồ đất, xác định kích thước cạnh hình dạng thực tế đất, diện tích đất, hướng đất - Đối với đất khơng có sở để đối chiếu thực tế HSPL đề nghị khách hàng cung cấp hồ sơ sau để làm rõ: + Trường hợp chưa xác định vị trí tài sản: Yêu cầu cung cấp trích lục đồ địa khu vực (có đất định giá, đất xung quanh đường giao thông) + Trường hợp không xác định mốc giới tài sản: Yêu cầu cung cấp Đơn đề nghị xác nhận ranh giới đất theo mẫu MB02/HD.RR.012 kèm hướng dẫn Đơn xác nhận đảm bảo thể nội dung : vị trí, diện tích, kích thước cạnh, địa thực tế tài sản định giá - Trường hợp đất có địa ghi khơng rõ ràng, CBĐG có trách nhiệm kiểm tra xác vị trí bất động sản phù hợp với giấy chứng nhận cung cấp khách hàng ĐVKD Trường hợp khơng có sở để đối chiếu thực tế HSPL đề nghị khách hàng cung cấp Đơn đề nghị xác nhận ranh giới đất theo mẫu MB02/HD.RR.012 kèm Hướng dẫn i, Lập Biên khảo sát trạng tài sản thể rõ nội dung sau: - Khách hàng/bên chấp/chủ sở hữu/người ủy quyền chủ sở hữu, sử dụng bất động sản Hướng dẫn/xác định vị trí, địa tài sản bảo đảm, chuyên viên khách hàng, chuyên viên định giá ký xác nhận trạng, vị trí tài sản mơ tả cơng trình xây dựng (nếu có) theo quy định hành - Các thông tin biên phải thông tin thực tế đo đạc, không lấy trực tiếp thông tin từ giấy tờ sở hữu tài sản khách hàng - Phải thể rõ thông tin liên quan đến bất động sản khu vực nơi bất động sản tọa lạc - Phải chủ tài sản/người ủy quyền (Theo giấy ủy quyền có cơng chứng/chứng thực)/người Hướng dẫn khảo sát ký, ghi rõ họ tên (Không áp dụng với trường hợp định giá nhằm mục đích xử lý nợ) j) Trường hợp có chênh lệch (nếu có) kết khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý cung cấp phải điều tra, làm rõ lý có chênh lệch k, Tất điểm khác biệt HSPL thực tế khảo sát phải có thể rõ Báo cáo định giá Bước 4: Lựa chọn áp dụng phương pháp định giá 83 TT Yếu tố so ĐVT sánh TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 + Đối a, Cănvới cứđịnh đặc giá điểm cănbất hộđộng chungsản cưcụ thể cácvà tài sảnliệu khác: thịKhuyến trường khích thu thập CBĐG được,khảo CBĐG sát lựa chọn tế thực phương TSSS.pháp định giá phù hợp theo quy định mục III IV hướng dẫn b, Trường + Trườnghợp hợpbất tàiđộng sản sản có rủi thuộc ro liên khu vực quanhạn đếnchế pháp giaolý/hiện dịch/khơng trạng/khả có giao dịch, CBĐG khoản: CBĐGthu khơng có trách thập nhiệmthông khuyến tin tài nghị sảntrong so sánh báo thực cáo định tế thìgiá phải nêu rõ Báo cáo định c, Lưu giá cóý văn địnhcam giá kết quyền theosửmẫu dụng MB03.HD.RR.012 đất: Diện tích đấtđính kèm xáchướng định dẫn theonày kết khảo sátYêu c, hiệncầu trạng chất lượng không thông vượt tin: diện tích cấp HSPL Kích thước cạnh -củaTài sảnđất sođược sánh xác cần định tươngtheo đồng thực vớitếtàinhưng sản định không giávượt pháp lý sốvà liệu đặcGCN, điểm kinh d, kỹ Trường tế thuật hợp đặc thù: Đối với trường hợp thông tin giao dịch tài sản so sánh thu thập có đơn vị tính khác (tính theo vnđ/1 thước đất, vnđ/1m dài đất, kg vàng/1 -thửa Thông tinthì CBĐG giaocần dịchquy đảmđổi bảovềkhách lập, giao dịchtrước đượckhi thựcđưa vào đất, ) đơn quan, vị tínhđộc chuẩn vnđ/m2 điều tích kiện thương mại bình thường đánh giá, phân e, Lưu ý tin đốiphải với bất động sản đặc - Thông đượcsốkiểm tra, đánh giá thù: thận trọng trước đưa vào sử dụng phân -tích, Trường hợp có quyền sử dụng đất định giá sở hợp đất sử tính tốn dụng riêng (các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có đặc điểm pháp lý nhau, -trong Thơng giá sảnthể so sánh rõ baođiều gồmkienejm thuế giágiới trị gia tăng báotin cáovềđịnh giá tài phải hạn giá trị định giá không tách rời điều kiện tất chủ sử dụng đất bắt buộc phải chấp giải chấp đồng - Tài sản so sánh không trùng với tài sản định giá thời đất hợp trình xây phải dựngđược nhà có chất lượng cịngiao lại dịch 3m (khơng tính chiều 3,000,000 cao tường thu hồi), mái ngói mái tơn (khơng có trần), lát gạch ceramic, có khu vệ sinh " ^3 Nhà tầng, mái bê tông cốt thép, có khu vệ sinh 80-100 70-85 60-75 50-65 40-55