....... ............................................ 7 ..................... .. .................. 7.7 ................ 7 ............ .. .................. 7
4.7. Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm địnhgiá BĐS tại Ngân hàng thương mại cổ
4.7.3. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
NHNN nên chủ động cùng với các cơ quan Nhà nước quản lý các vấn đề đất đai như Bộ Tư pháp, Tổng cục địa chính,... trình lên Chính phủ để sớm đưa ra văn bản pháp luật về thế chấp tài sản đặc biệt là BĐS, xác định quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất, thúc đẩy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả các bên tham gia vào quá trình vay vốn. Hiện nay, theo như quy định của NHNN ban hành, tài sản nếu như dùng để thế chấp vay vốn nhiều lần tại một ngân hàng, mỗi lần thế chấp phải có dấu xác thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải cung cấp đầy đủ các chứng thực yêu cầu. Trong thực tế, áp dụng quy định này đối với các doanh nghiệp đi vay vồn ngắn hạn thì rất phức tạp vì doanh nghiệp phải đi công chứng nhiều hợp đồng cũng như khế ước vay vốn, chi phí cho việc này cũng gây tốn kém cho doanh nghiệp. Chính vì thế, NHNN có thể xem xét và điều chỉnh hoặc có văn bản hướng dẫn để quy trình cấp tín dụng được thuận lợi hơn.
NHNN cần khuyến khích cũng như đưa ra những cơ chế cụ thể để kết nối các NHTM với nhau thông qua kết nối hệ thống dữ liệu mạng thông tin liên ngân hàng và tăng cường mối quan hệ giữa các NHTM với nhau vì chính lợi ích của ngân hàng mình và các ngân hàng khác. Bên cạnh đó, NHNN cần phát triển hệ thống CIC để đem lại những thông tin thực sự hữu ích phục vụ cho công tác thẩm định tín dụng của NHTM, luôn cập nhật kịp thời trước những biến động của thị trường.
Trong quá trình thực tập tại TTĐG & QLTSBĐ ngân hàng MSB, em đã phần nào có những hiểu biết thêm về lịch sử hình thành, quá trình phát triển, kết quả đạt được cũng như mục tiêu mà Ngân hàng đặt ra trong thời gian tới. Với tư cách là một thực tập sinh, em đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình của các anh chị ở trung tâm cả về kiến thức chuyên môn, kỹ năng, kinh nghiệm làm việc và chính bản thân em được tham gia thực hiện công việc định giá nên em có cái nhìn rõ hơn về hoạt động định giá TSBĐ là bất động sản tại đây. Qua nghiên cứu thực trạng công tác TĐG, em thấy rằng giai đoạn 2018 - 2020, kể từ khi có sự thành lập TTĐG & QLTSBĐ thì hoạt động định giá đã có hiệu quả hơn so với giai đoạn trước đó, các chỉ tiêu về số lượng, chất lượng TĐG tăng dần qua các năm,... Tuy nhiên khi được trực tiếp tham gia định giá, em thấy cơng tác TĐG vẫn cịn có hạn chế nên em đã chỉ ra một vài nguyên cả chủ quan và khách quan, từ đó đề xuất một vài giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả hoạt động này hơn.
Do thời gian thực tập, những hiểu biết, kỹ năng của bản thân em về phân tích, nhận định các vấn đề cịn có hạn nên khóa luận này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất hi vọng nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cơ để khóa luận của em hồn chỉnh hơn.
[2] . Nguyễn Thị Thoa (2011), “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải”, Khóa luận, Học viện Ngân hàng
[3] . Nguyễn Hữu Hoàng Anh (2016), “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn quận Ngũ Hành Sơn - Thành phố Đà Nằng”, luận văn thạc sỹ, Đại học Đà Nằng.
[4] . Nguyễn Thị Như Ánh (2015), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nằng.
[5] . Bộ Tài chính (2015), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Ban hành
kèm theo Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
[6] . Báo cáo thường niên của ngân hàng TMCP Hàng Hải từ năm 2018 - 2020. [7] . Bản cáo bạch của Ngân hàng TMCP Hàng Hải năm 2018 - 2020
[8] . Dữ liệu nội bộ của Trung tâm định giá và quản lý tài sản bảo đảm ngân hàng MSB
[9] . Quy định mã số HD.RR.012 ngày 15/11/2018 của Tổng giám đốc Ngân hàng MSB về Hướng dẫn Định giá Tài sản bảo đảm
[10] . Quy định mã số HD.RR.034 ngày 06/05/2020 của Tổng giám đốc MSBvề Hướng dẫn Quy trình định giá Tài sản bảo đảm
[11] . Quy định mã số HD.RR.049 ngày 24/10/2016 của Tổng giám đốc về Hướng dẫn Quy định Tài sản bảo đảm cho việc cấp tín dụng
[12] . Quy định mã số HD.RR.021 ngày 08/10/2020 của Tổng giám đốc về Xây dựng khung giá Tài sản bảo đảm
[13] . Văn bản quy định chính sách tín dụng tại Ngân hàng Doanh nghiệp ( Mã số QĐ.TD.064)
[14] . Quyết định số 2314/2021/QĐ-TGĐ4 về việc Nhận bất động sản làm Tài sản bảo đảm tại NHBL (Ngày 12/04/2021)
[15] . Quyết định số 2887/2017/QĐ-TGĐ8 về việc sửa đổi chức năng nhiệm vụ các đơn vị nghiệp vụ trực thuộc Khối quản lý rủi ro Maritime Bank (ngày 15/09/2017)
STT Hồ sơ đề nghị định giá Yêu cầu
Hồ sơ sơ bộ Hồ sơ đầy đủ
[16] . Quyết định số 862/2021/QĐ-TGĐ8 về việc Ban hành bộ chỉ số cam kết tổng thời gian xử lý (TAT) và tỷ lệ hồ sơ hợp lệ được cung cấp đầy đủ ngay từ đầu tiên (FTR) tại một số đơn vị hỗ trợ kinh doanh (ngày 05/02/2021)
[17] . Quyết định số 633/2019/TB-TGĐ16 về việc Danh mục các tài sản không được nhận làm tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật
[18] . Văn bản Quy trình quản lý tài sản bảo đảm khách hàng doanh nghiệp (Mã số QT.TD.027)
[19] . Kwong Chaw, Wai lai (2002), Valuation of real estate assets in China, Journal [20] . of Property Valuation and Investment, 1995, Volume: 13, Issue:5, Page: 50 -
66.
[21] . Man Cho & Isaac F. Megbolugbe (1996), An empirical analysis of property appraisal and mortgage redlining, The Journal of Real Estate Finance and
Economics, volume 13, page: 45-55.
[22] . Maury Seldin & Elaine Worzala (2011), A new paradigm for real estate valuation?, Journal of Property Investment & Finance.
[23] . Crosby, N., Hughes, C. and Murdoch, J., (2004) Influences on secured lending property valuations in the UK. Working Papers in Real Estate & Planning. 14/04. Working Paper. University of Reading, Reading. pp26.
“4 Bất động sản
4.1 Căn hộ chung cư
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
chung cư
Bắt buộc Bắt buộc
4.2. Đất ở và tài sản gắn liền với đất ở
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bắt buộc Bắt buộc
- Giấy phép xây dựng (Không áp dụng đối
với tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu)
Bắt buộc nếu đã được cấp
4.3 Đất sản xuất kinh doanh và tài sản gắn liền
với đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bắt buộc Bắt buộc
Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
Bắt buộc nếu đã được cấp
Bắt buộc nếu đã được cấp
- Giấy phép xây dựng/cấp giấy phép xây
dựng của cơ quan có thẩm quyền
Bắt buộc nếu đã được cấp
- Hồ sơ hồn cơng/quyết tốn cơng trình Theo yêu cầu
phát sinh
4.4 Đất nông nghiệp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bắt buộc Bắt buộc
4.5 Nhà xưởng/cơng trình xây dựng trên đất
thuê trả tiền hàng năm
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bắt buộc nếu
đã được cấp
Bắt buộc nếu đã được cấp
- Chứng từ nộp tiền thuê đất Theo yêu cầu phát sinh
Theo yêu cầu phát sinh
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình
xây dựng
Bắt buộc Bắt buộc
4.6 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy Bắt buộc nếu
đã được cấp
Bắt buộc nếu đã được cấp
- Hợp đồng thuê đát/quyết định giao đất Bắt buộc đối
với trường hợp chưa được cấp GCN QSDĐ Bắt buộc đối với trường hợp chưa được cấp GCN QSDĐ
- Chứng từ nộp tiền thuê đất/sử dụng đất Theo yêu cầu
phát sinh
- Giấy phép xây dựng/cấp phép xây dựng của
cơ quan có thẩm quyền
Bắt buộc Bắt buộc
- Bản vẽ thiết ké/bố trí tổng mặt bằng/bản đồ
quy hoạch 1/500
Bắt buộc Bắt buộc
- Thuyết minh dự án Bắt buộc Bắt buộc
STT Sản phẩm/dịch vụ TAT cam kết Đơn vị tính
Căn hộ chung cư, ơ tơ khác, xe tải, xe du lịch
Khu vực 1 ■45 Ngày làm việc
Khu vực 2 ■5Ơ Ngày làm việc
"2 Đất ở, đất nơng nghiệp, đất hỗn hợp, đất dự án, xe chuyên dùng, phương tiện thi cơng, máy móc thiết bị riêng lẻ, hàng hóa, nhà ở hình thành trong
Khu vực 1 ■5Ô Ngày làm việc
Khu vực 2 Ngày làm việc
PHỤ LỤC 02: MỨC TAT CAM KẾT (QĐ 862)
a, Mức TAT cam kết đối với phân luồng TTĐG & QLTSBĐ thực hiện:
- TAT đối với hồ sơ định giá tài sản (gọi tắt là TAT cam kết của định giá) là tổng thời gian kể từ bước đơn vị kinh doanh gửi đủ hồ sơ đển bước ban hành kết quả định giá - Khu vực: Phân loại khu vực theo khoảng cách (1 chiều) từ vị trí tài sản đến văn phòng làm việc của bộ phận định giá: KV1: Dưới 20km, KV2: Từ 20km đến dưới 50km, KV3: Từ 50km đến dưới 150km; KV4: Từ 150km trở lên,.
tương lai của chủ đầu tư xây dựng nhà ở
3 Các tài sản còn lại Thỏa thuận Ngày làm việc
STT Sản phẩm/Dịch vụ TAT cam kết Đơn vị tính
1 Tất cả các loại tài
sản
^5^5 Ngày làm việc
Thực hiện cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho các NHCD thuộc MSB theo đúng cam kết tại phần trên.
• TAT bình qn của kỳ báo cáo (tháng) đối với tất cả nhóm tài sản khơng vượt q 5 ngày làm việc;
• TAT nêu trên áp dụng đối với định giá lần đầu. Đối với trường hợp định giá phục vụ công tác xử lý nợ, các đề nghị định giá từ 03 tài sản trở lên TAT sẽ theo thỏa thuận giữa TTĐG&QLTSBĐ với các NHCD;
• TAT của những tài sản KV3-4 và những tài sản XLN, các trường hợp khác b, Mức TAT cam kết đối với phân luồng thuê ngoài định giá:
Phụ lục 03: HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁC BƯỚC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản
Kiểm tra tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản so với quy định của MSB và của pháp luật. Cụ thể như sau:
a, Kiểm tra các thông tin trên giấy tờ pháp lý: Mục đích sử dụng đất, hình thức giao đất, nguồn gốc sử dụng đất, trích lục bản đồ, các thơng tin đăng ký biến động, ghi chú.
b, Trường hợp MSB ban hành danh sách tài sản không được nhận thế chấp theo quy định, CBĐG kiểm tra tài sản định giá có thuộc danh sách đã ban hành hay không. Trường hợp không xác định được, CBĐG xin xác nhận của Khối Tư vấn Pháp lý và Tuân thủ MSB.
c, Trường hợp bất động sản có Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu: Kiểm tra nội dung các điều khoản
e, Trường hợp thời hạn sử dụng cịn lại của thửa đất dưới 05 năm tính từ thời điểm định giá, CBĐG có trách nhiệm khuyến cáo nội dung này trong Thông báo kết quả định giá. f, Tra cứu thông tin tài sản và chủ tài sản trên Black list (ngoại trừ trường hợp định giá lại), chụp lại màn hình kết quả tra cứu đính kèm Thơng báo định giá.
g, Kiểm tra các hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan khác (nếu có/hoặc theo yêu cầu của cấp thẩm quyền phê duyệt định giá)
Bước 2: Thu thập thông tin và lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản:
a) Căn cứ các thông tin trên giấy tờ pháp lý của tài sản, CBĐG thu thập thông tin thị trường và các thông tin cần thiết khác phục vụ việc định giá.
b) Sắp xếp thời gian, phương tiện, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, trang thiết bị cần thiết trước khi khảo sát hiện trạng tài sản.
Bước 3: Khảo sát hiện trạng tài sản:
a) Tìm hiểu các thơng tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản là bất động sản:
- Kiểm tra thông tin chủ sở hữu, sử dụng, những người đồng sở hữu, sử dụng thực tế và trên hồ sơ pháp lý.
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng bất động sản và khách hàng vay vốn. - Mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người sử dụng bất động sản.
- Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu xác định được hoặc có thơng tin).
b) Đo đạc, đối chiếu, kiểm tra các thông tin thực tế tài sản và hồ sơ pháp lý: - Quyền sử dụng đất:
+ Địa chỉ: Số nhà, tổ/khu, phường/xã, quận/huyện, ...
+ Vị trí và ranh giới thửa đất cần định giá: Mốc giới thửa đất trên trích lục bản đồ; Đường giao thông, hướng tiếp giáp các thửa đất bên cạnh...; Trường hợp thực tế bất động sản tiếp giáp với mặt đường có tên trong bảng khung giá UBND nhưng trên HSPL không thể hiện hoặc thể hiện khơng rõ thì u cầu khách hàng cung cấp giấy xác nhận của UBND xã/phường theo mẫu MB02/HD.TD. 107 đính kèm hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp cán bộ định giá đã thu thập được các căn cứ cụ thể và có đánh giá để khẳng định tài sản được chỉ dẫn khảo sát thực tế và tài sản trên GCN là một).
+ Đo diện tích thực tế bất động sản, chiều rộng, mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, hướng thửa đất (số đo các mặt tiếp giáp của bất động sản).
+ Đo hướng thực tế của bất động sản.
+ Bất động sản có tranh chấp, bán hoặc đổi một phần diện tích hay khơng.
+ Hiện trạng sử dụng thực tế của bất động sản (bất động sản có đang cho thuê, cho mượn hay khơng, có sử dụng đúng mục đích ghi trên GCN hay khơng).
+ Xác định lối vào của bất động sản (là lối đi chung hay thuộc sở hữu riêng của hộ dân xung quanh bất động sản được khảo sát), xác định chiều rộng lối đi.
+ Xác định chủ sở hữu của khu đất tiếp giáp với mặt tiền BĐS hoặc thửa đất trống bắt buộc phải đi qua mới vào được BĐS định giá (nếu có).
+ Khảo sát khu vực xung quanh bất động sản định giá trong phạm vi bán kính tối thiểu 100m.
+ Khảo sát thông tin từ người dân tại khu vực về chủ sử dụng đất. - Kiểm tra tài sản gắn liền với đất:
+ Bố trí tổng mặt bằng thực tế so với giấy chứng nhận.
+ Đo diện tích thực tế, số tầng của tài sản cần định giá so với diện tích trên hồ sơ pháp lý của từng hạng mục cơng trình.
+ Các thông tin liên quan tới tranh chấp, lấn chiếm và sử dụng chung.
+ Năm xây dựng cơng trình, chất lượng cịn lại, quá trình sửa chữa/cải tạo tài sản. + Kết cấu chính cơng trình.
- Trường hợp có đủ cơ sở chứng minh bất động sản thực tế không phải là bất động sản được thể hiện trong giấy tờ pháp lý thì CBĐG có quyền từ chối định giá tài sản này. c) Kiểm tra các dấu hiệu và phối hợp xác minh quy hoạch của tài sản
- Các dấu hiệu nhận biết tài sản có thể thuộc khu vực bị quy hoạch bao gồm và không giới hạn các dấu hiệu như sau:
+ Trong GCN QSDĐ có ghi: “Một phần thửa đất nằm trong quy hoạch”, “Đất thuộc quy hoạch theo Quyết định số...” hoặc các nội dung tương tự;
+ GPXD tạm hoặc trong GPXD (nếu có) ghi nội dung cho phép xây dựng nhà tạm/cơng trình tạm;
+ Khảo sát thực địa tài sản, thấy có cắm mốc giới chỉ giới đường đỏ hoặc có bảng treo cơng bố quy hoạch tại tuyến đường phố/khu vực (CBĐG chụp ảnh và đưa ảnh vào nội dung báo cáo định giá);
+ CBĐG phỏng vấn trực tiếp chủ sở hữu tài sản, cán bộ chính quyền địa phương