2.2.3 .Công tác thẩm địnhgiá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
2.2.7. Kinh nghiệm thẩm địnhgiá bất động sản tại các NHTM trên thế giới và ViệtNam
Việt Nam.
Định giá đất ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời. Từ cuối năm 1960 và đầu những năm 1970, các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về giá đất. Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đơi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn. Luật này quy định rất chi tiết về các vấn đề xung quanh liên quan đến định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện.. .Các phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó. Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các phương pháp khác nhau có thể sử dụng trong định giá mà không quy định cụ thể phương pháp nào được áp dụng trong trường hợp nào. Điều này sẽ được người có thẩm quyền quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. Các phương pháp đó là phương pháp so sánh/phương pháo thị trường, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên tị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tính tốn.
Ở Đài Loan, các phương pháp định giá đất được quy định rõ ràng tại Quy định về kỹ thuật định giá BĐS. Phương pháp định giá áp dụng là các phương pháp định giá đất đã được phổ biến và áp dụng thành công ở các nước trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại đất khác nhau thì các cơng ty/người định giá sẽ được linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau.
Theo kinh nghiệm thẩm định của BIDV được trích dẫn từ luận văn của ThS. Hoàng Thị Minh Thu (2015) và luận văn của Ths. Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018) thì để hoạt động đầu tư tín dụng đạt được hiệu quả cao nhất, đầu tiên chúng ta cần quan tâm cơ cấu tổ chức của bộ máy quản lý tín dụng. Cơ cấu tổ chức quản lý tín dụng hợp lý phải đảm bảo gọn nhẹ, phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh, đảm bảo tổ chức điều hành công việc hiệu quả, chức năng của các bộ phận không trùng lắp, trách nhiệm cá nhân được phân định rõ ràng, năng lực quản lý tín dụng phải đáp ứng được yêu cầu về số lượng và chất lượng. Đặc biệt là trình độ phân tích, thẩm định tín dụng, theo dõi và giám sát khách hàng vay vốn và quản lý nợ phải càng ngày càng nâng cao.
Ngoài ra, BIDV cần không ngừng nâng cao tính tự chủ và tự chịu trách nhiệm của cán bộ làm cơng tác thẩm định tín dụng, trong đó có thẩm định TSBĐ: cá nhân, tập thể được phân cấp uỷ quyền quyết định cấp tín dụng tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình, hồn toàn tự chủ trong quá trình xem xét cho vay dự án. Trách nhiệm của từng cá nhân trong quy trình tín dụng phải được phân định rõ ràng. Cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định, lãnh đạo phịng nghiệp vụ tín dụng và cán bộ có thẩm quyền quyết định cấp tín dụng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của cá nhân trong phần việc được giao. Mỗi cá nhân tự chịu trách nhiệm về những sai sót chủ quan của bản thân mình trong quá trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư. Mặt khác, luôn thường xuyên phân tích, lựa chọn khách hàng chiến lược, ngành hàng chiến lược để vạch ra chiến lược đầu tư vốn đảm bảo hiệu quả, hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.
Vietcombank đã áp dụng cơ chế phân tách trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cho vay. Vì vậy bộ phận thẩm định có quyền độc lập đưa ra ý kiến đánh giá của mình trong báo cáo thẩm định. Khi tiến hành thẩm định ngoài yếu tố pháp lý, cần phải làm rõ các khía cạnh: Tính khả thi của dự án, tính hiệu quả và khả năng trả nợ của Dự án đó. Kiểm sốt chặt chẽ giai đoạn trong và sau khi cho vay, tránh tình trạng chỉ tập trung đánh giá khách hàng trong giai đoạn thẩm định (trước khi cho vay) để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích như đã thoả thuận, phát hiện kịp thời các rủi ro trên cơ sở đó có các biện pháp xử lý thích đáng. Vietcombank đang trong q trình chuyển đổi, hướng tới mơ hình một ngân hàng thương mại đạt tiêu chuẩn quốc tế, hiện đại và vững mạnh. Do vậy, Vietcombank luôn đặt tiêu chuẩn nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, trong đó có thẩm định tài sản đảm bảo lên hàng đầu. Tháng 1 năm 2004, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam đã ban hành Sổ tay tín dụng để hướng dẫn quy trình thủ tục cho vay áp dụng cho các đơn vị trong toàn hệ thống. Đặc biệt trong cuốn Sổ tay tín dụng có hướng dẫn cụ thể qui trình thẩm định, trong đó bao gồm: Quy trình thẩm định xét duyệt cho vay, phát tiền vay, kiểm tra giám sát quá trình sử dụng vốn vay, quy trình điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ, quy trình thu nợ. Song song với việc chuẩn hố qui trình nghiệp vụ, Vietcombank quán triệt nâng cao hơn nữa vai trò quản trị điều hành của các cấp lãnh đạo, xác định rõ trách nhiệm và nhiệm vụ cụ thể của từng cán bộ tín dụng khi tham gia thẩm định. (Trích dẫn từ luận văn Th.S Hoàng Thị Minh Thu (2015)).