Phương pháp thẩm định giá:

2.2.3 .Công tác thẩm địnhgiá bất động sản tại Ngân hàng thương mại

2.2.3.3. Phương pháp thẩm định giá:

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11: • Thẩm định giá bất động sản là đất:

a, Các phương pháp áp dụng: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp chiết trừ;

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp; - Phương pháp dịng tiền chiết khấu; - Phương pháp thặng dư.

b) Trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất

của thửa đất trong trường hợp có thơng tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp khơng có đủ thơng tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thơng tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn

liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dịng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có cơng trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng cơng trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

• Thẩm định giá nhà ở:

a) Nhà ở quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản được sử dụng để

ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao

gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nơng thôn truyền thống).

- Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay

thế, phương pháp chi phí tái tạo. - Trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thuộc khu dân cư đông

đúc và thẩm định viên thu thập được các thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với cơng trình xây

dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

b) Nhà ở thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là nhà ở được đầu tư xây dựng để kết hợp ở và kinh doanh, cho thuê, cho thuê mua, bao gồm: nhà ở quy định tại tiết a điểm này và biệt thự du lịch.

- Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dịng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

- Trường hợp áp dụng:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dịng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thương mại.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với cơng trình xây

dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

• Thẩm định giá bất động sản thương mại:

Bất động sản thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này bao gồm: Trung tâm thương

mại, cao ốc văn phòng, khách sạn.

a) Trung tâm thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp,

văn phịng cho th.. .được bố trí tập trung, liên hồn trong một hoặc một số cơng trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

- Văn phòng cho thuê quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phịng cho th có thể là một phần tịa nhà hỗn hợp, nhiều cơng năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.

- Khách sạn quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống.

b) Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

c) Trường hợp áp dụng: Tương tự với trường hợp áp dụng của nhà ở thương mại

quy định tại tiết b điểm 6 Mục này.

• Thẩm định giá bất động sản công nghiệp

a) Bất động sản công nghiệp quy định tại Tiêu chuẩn này gồm đất và cơng trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy

sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm.

- Cơng trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mịn lớn hơn bình thường.

- Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm...).

b) Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dịng tiền chiết khấu.

• Thẩm định giá bất động sản khác:

Đối với từng loại bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, mức độ sẵn có của thơng

tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có).

Phương pháp so sánh

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính:

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình

thường vào (hoặc gần) thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường.

- Các bước tiến hành của phương pháp:

Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS đã giao dịch trong thời gian gần nhất

phù hợp với các điều kiện đặt ra.

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được.

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3-5).

Bước 4: Xác định những yếu tố khách nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, thực hiện điều chỉnh.

Bước 5: ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

+ Phương pháp so sánh là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.

+ Phương pháp so sánh là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

- Nhược điểm của phương pháp:

+ Phải có giao dịch về BĐS tương tự ở cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được.

+ Có thơng tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.

+ Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách hợp lý.

Phương pháp chi phí

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính:

Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng giá trị của BDDS cần thẩm định giá có thể được đo lường bằng chi phí tạo ra một BĐS tương tự và coi đây như một vật thay

thế. Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hóa có thể thay đổi, có tính thay thế lẫn nhau. Do đó, giá trị của tài sản theo thẩm định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự.

- Các bước tiến hành của phương pháp:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là đất

trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá trị đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân

các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Bước 2: Ước tính những chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế

cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm

giá)

của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mịn

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả

bước 1 và kết quả bước 4.

- Ưu điểm của phương pháp:

+ Được sử dụng thích hợp khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.

+ Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. - Nhược điểm của phương pháp:

+ Do phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng là những hạn chế của phương pháp chi phí.

+ Chi phí nói chung là khơng bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

+ Việc ước tính một số khoản phải giảm giá, hay phương pháp khấu hao có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.

Phương pháp thu nhập

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Ban hành kèm theo Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính:

Phương pháp thu nhập trong định giá BĐS là phương pháp sử dụng các kỹ thuật ước tính giá trị dịng thu nhập mà BDDS tạo ra cho nhà đầu tư trong tương lai và chuyển

đổi các dòng thu nhập này trở thành một chỉ dẫn cho giá trị hiện tại của BĐS. - Các bước tiên hành của phương pháp:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp...

Bước 3: Xác định tổng thu nhập thuần túy hàng năm bằng cách lấy tổng thu nhập

hàng năm đã tính ở bước 1 trừ đi tổng chi phí đã tính ở bước 2.

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

√, , ., 1 Thu nhập thuần túy hằng năm thu được từ thửa đất

Giá đất ước tính=_*2 ɪ,ɪ. T'ar' .

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đong ViệtNam kỳ hạn 12 thánh

- Ưu điểm của phương pháp:

+ Xét về mặt lí thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.

+ Ngoại trừ kĩ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.

+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.

- Nhược điểm:

+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

+ Kết quả định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính tốn.

+ Kết quả dự báo có thể khơng chính xác do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

như: thời gian đưa BĐS vào khai thác và sử dụng, giá cả tiền thuê trong tương lai, các chi phí phát sinh,...

Phương pháp thặng dư

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 - Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính:

a) Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

b) Cơng thức tổng quát: V = DT - CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá; DT: Tổng doanh thu phát triển; CP: Tổng chi phí phát triển.

c) Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí

phát triển bất động sản:

- Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất

động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính tốn theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)

- Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

-IT _ γn (DTt-CPt ) Zjf=O (1+r)Λt

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

DTt : Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

CPt : Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểmt;

r : Tỷ suất chiết khấu;

n : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t : Năm dự báo.

d) Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất. Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính tốn của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

- Ưu điểm của phương pháp:

+ Phương pháp được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng để phát triển. + Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. + Phương pháp có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền