CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, không chỉ là đất và tài nguyên dưới lòng đất mà còn bao gồm mọi sản phẩm do con người tạo ra trên mảnh đất BĐS còn bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những yếu tố liên quan đến đất đai, cũng như các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Trên thế giới, pháp luật các nước đều thống nhất định nghĩa bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật riêng, dẫn đến sự khác biệt trong cách phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản Tại Việt Nam, Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;-
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (2015), bất động sản được định nghĩa là tài sản không di dời được, có đặc điểm gắn liền với một không gian và vị trí cụ thể.
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là loại tài sản độc đáo với tính chất vật lý riêng biệt, khác biệt so với các loại tài sản khác Do đó, bất động sản sở hữu những đặc điểm đặc trưng riêng biệt.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí địa lý, không thể di dời, khiến giá trị của nó gắn liền với từng địa điểm cụ thể Việc đánh giá BĐS cần xem xét ảnh hưởng của vị trí đến giá trị, không chỉ dựa trên tọa độ địa lý mà còn bao gồm khoảng cách tới các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị và dịch vụ công cộng như công viên, nhà ga, trường học, bệnh viện Sự thay đổi của các yếu tố này có thể làm biến động giá trị bất động sản Ngoài ra, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn bị ảnh hưởng bởi môi trường tự nhiên, điều kiện kinh tế và tính chất xã hội Do đó, khi định giá BĐS, cần dự tính và dự báo các thay đổi có thể xảy ra để đánh giá chính xác hơn.
- Tính bền vững: Đất đai là tài sản tự nhiên hình thành Tính bền vững của
Bất động sản (BĐS) gắn liền với đất đai và phụ thuộc vào kiến trúc, kết cấu, và vật liệu xây dựng Đất đai được coi là bền vững vì hình thành từ tự nhiên và không thể bị tiêu hủy, ngoại trừ một số thiên tai như động đất hay sạt lở Tính bền vững của BĐS còn thể hiện qua tuổi thọ vật lý và kinh tế, với khả năng tồn tại của công trình lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm năm Do đó, việc đầu tư xây dựng cần được cân nhắc kỹ lưỡng về công năng và dự tính các nhu cầu phát sinh trong tương lai.
Tính khan hiếm của đất đai xuất phát từ diện tích tự nhiên có giới hạn, khiến cho mỗi bất động sản (BĐS) đều có những đặc điểm riêng biệt Trên thị trường BĐS, rất khó để tìm thấy hai sản phẩm hoàn toàn giống nhau, dẫn đến sự mất cân đối giữa cung và cầu, với cầu luôn lớn hơn cung Tình trạng này có thể dẫn đến hiện tượng đầu cơ BĐS, vì vậy, Nhà nước cần áp dụng các chính sách quản lý chặt chẽ nhằm hạn chế tình trạng này.
Mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng biệt, bao gồm vị trí địa lý, kết cấu kiến trúc, cơ sở hạ tầng và mục đích sử dụng Vị trí địa lý là yếu tố quyết định sự khác biệt của bất động sản, vì mỗi mảnh đất chỉ có một vị trí duy nhất Ngoài ra, cấu trúc đất và cảnh quan xung quanh cũng góp phần tạo nên sự đa dạng Do đó, khi định giá bất động sản, cần chú ý đến tính khác biệt và không nên đồng nhất các bất động sản trong cùng một khu vực.
Bất động sản (BĐS) khác biệt so với hàng hóa thông thường do ảnh hưởng của tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Giá trị BĐS không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố chủ quan và quy luật cung – cầu, mà còn bị chi phối bởi vị trí và môi trường xung quanh Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực có sự khác biệt rõ rệt, chịu tác động từ thói quen và sở thích của người dân địa phương Thêm vào đó, các yếu tố tâm lý xã hội, cũng như vấn đề tôn giáo và tâm linh, cũng góp phần định hình giá trị của BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản (BĐS) có tác động đáng kể đến hoạt động kinh tế xã hội Sự hình thành hoặc hoàn thiện của một BĐS có thể dẫn đến sự xuất hiện hoặc biến mất của BĐS khác, đồng thời làm tăng hoặc giảm giá trị và giá trị sử dụng của các BĐS liên quan.
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng lớn Vì vậy, việc kinh doanh bất động sản luôn cần sự hỗ trợ từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng.
- Chịu sự quản lý của Nhà Nước: BĐS là loại tài sản sở hữu của toàn dân và
Nhà Nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), một ngành có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và các hoạt động xã hội khác Vì vậy, BĐS luôn được quản lý chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà nước.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Tùy vào từng tiêu chí phân loại, người ta có nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Một số cách phân loại phổ biến như sau:
7 a Phân loại theo đặc tính đất
- Đất đai: phải là đất không di dời được Phải là đất đã xác định được chủ quyển Đất đai phải được đo lường bằng giá trị
Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất bao gồm những tài sản không thể di dời hoặc chỉ di dời một cách không đáng kể Các loại hình này bao gồm nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, cùng với các công trình xây dựng công nghiệp và giao thông như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay và bãi đỗ.
Các tài sản gắn liền với đất bao gồm vườn cây lâu năm, đất trồng, công trình nuôi trồng thủy sản và các công trình công cộng Ngoài ra, còn có các công trình khai thác đặc biệt như hầm mỏ cùng những tài sản khác theo quy định của pháp luật Phân loại tài sản này dựa trên mục đích sử dụng và đặc tính vật chất của chúng.
Theo điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ và mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
+ Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất:
- Đất cây trồng hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng ku công nghiệp; đất
8 làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm các loại đất như đất giao thông, thủy lợi, và đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cộng đồng Ngoài ra, còn có đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh, và đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
-Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
+ Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng:
- Nhà dùng cho thuê hoặc bán: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt, biệt thự
- Công trình phục vụ sản xuất kinh doanh: nhà xưởng, mặt bằng công nghiệp,
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, trung tâm thương mại,
- Khách sạn, văn phòng cho thuê
- Công trình kiến trúc đặc thù: bệnh viện, trường học, đình chùa.
1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Hiện nay, thế giới có nhiều quan điểm đề cập đến khái niệm thẩm định giá BĐS như:
Thẩm định giá là quá trình đánh giá hoặc xác định lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, tuân theo các tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị hợp lý của một tài sản dựa trên thị trường một cách khách quan, được thể hiện dưới dạng văn bản và thực hiện tại một thời điểm cụ thể.
-Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định
Thẩm định giá trị bất động sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, nhằm phục vụ cho một mục đích xác định Quá trình này diễn ra trong điều kiện của một thị trường nhất định và áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị bằng tiền một cách chính xác nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích mà tài sản mang lại
- Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hợp pháp và tài chính cho phép
Những người thận trọng thường không sẵn sàng chi trả nhiều tiền hơn để sở hữu một tài sản, mà thay vào đó, họ tìm kiếm các lựa chọn thay thế có giá cả hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng tương tự.
-Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Để ước tính giá trị tài sản, cần dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho các chủ thể Việc này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài sản.
- Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn giá trị của các tài sản riêng lẻ
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận cấu thành của nó chịu ảnh hưởng lớn từ sự hiện diện hay vắng mặt của yếu tố đó Sự có mặt của một yếu tố có thể làm tăng giá trị tài sản, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến sự giảm giá trị.
- Cơ sở nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung
Giá cả phản ánh sự công nhận của thị trường đối với giá trị tài sản, do đó có thể chênh lệch đáng kể so với giá trị thực tế Khi so sánh các tài sản, cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố cung-cầu và tình hình thị trường để đưa ra những đánh giá chính xác.
1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản a, Phương pháp so sánh
Phương pháp định giá bất động sản dựa trên việc phân tích mức giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường Phương pháp này nhằm ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm cần thẩm định giá.
Phương pháp định giá bất động sản này dựa trên nguyên tắc thay thế, cho rằng giá trị của bất động sản mục tiêu tương đương với giá trị của những bất động sản so sánh tương tự Các bước thực hiện phương pháp này cần tuân thủ chặt chẽ để đảm bảo tính chính xác trong định giá.
Bước đầu tiên trong việc đánh giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã giao dịch gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Cần chú ý đến các yếu tố chính như tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, vị trí địa lý, tình trạng pháp lý và thời gian giao dịch.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ để đảm bảo tính so sánh với bất động sản mục tiêu Cần làm rõ nguồn gốc của các giao dịch trong quá trình kiểm tra và phân tích.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa bất động sản (BĐS) mục tiêu và BĐS so sánh Dựa trên những yếu tố này, tiến hành điều chỉnh giá của BĐS Nếu BĐS so sánh có những yếu tố tốt hơn BĐS mục tiêu, giá trị giao dịch của BĐS mục tiêu sẽ được điều chỉnh giảm, và ngược lại.
Phương thức điều chỉnh bao gồm điều chỉnh tuyệt đối cho các yếu tố có thể lượng hóa bằng tiền như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý và trang thiết bị nội thất Ngược lại, điều chỉnh tương đối được áp dụng cho những yếu tố không thể lượng hóa, chẳng hạn như môi trường, cảnh quan và vị trí Lưu ý rằng điều chỉnh tuyệt đối nên được thực hiện trước, sau đó mới đến điều chỉnh tương đối.
Bước 5 trong quy trình định giá bất động sản là ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu dựa trên dữ liệu đã điều chỉnh Điều kiện áp dụng bao gồm việc thông tin phải đầy đủ, đáng tin cậy và có thể kiểm chứng, đồng thời thị trường cần phải ổn định để tránh sai số lớn Phương pháp này có ưu điểm là dễ áp dụng, không yêu cầu công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào các giao dịch thực tế để phản ánh giá trị Nó cũng thể hiện sự đánh giá của thị trường và được công nhận bởi khách hàng cũng như cơ quan pháp lý Hơn nữa, phương pháp này còn là cơ sở cho các phương pháp định giá khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB)
Giải phóng mặt bằng là quá trình di dời nhà cửa, cây cối và công trình xây dựng trên một khu đất nhất định để phục vụ cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới Quá trình này diễn ra khi Nhà nước quyết định thu hồi đất vì các lý do như bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vi phạm pháp luật về đất đai, chấm dứt sử dụng đất theo quy định pháp luật, hoặc tự nguyện trả lại đất do nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
1.3.2 Quy trình giải phóng mặt bằng
Theo quy định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản có liên quan, quy trình này được diễn ra như sau:
Bước 1: Thu hồi đất là bước đầu tiên trong quá trình GPMB
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người có đất bị thu hồi về việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ít nhất 90 ngày trước đối với đất nông nghiệp và 180 ngày trước đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo về việc thu hồi đất sẽ được gửi đến tất cả các hộ dân bị ảnh hưởng, thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như phát thanh và truyền hình địa phương, cũng như niêm yết tại Trụ sở Ủy ban nhân dân xã Nội dung thông báo sẽ bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra khảo sát tình hình, đo đạc và kiểm đếm diện tích đất.
Sau khi hoàn tất thủ tục thu hồi đất, nếu người dân đồng ý, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi và lập kế hoạch bồi thường theo quy định giải phóng mặt bằng Đồng thời, sẽ có hỗ trợ tái ổn định cho các hộ gia đình mà không cần chờ đến khi hết thời hạn thông báo.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.Trong đó:
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc đất công ích tại các khu vực xã, thị trấn, tổ chức, cơ sở tôn giáo và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ UBND cấp huyện sẽ có quyền quyết định thu hồi đất thuộc các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư,…
UBND cấp tỉnh có quyền thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện việc này đối với diện tích đất có tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Khi khu đất cần thu hồi bao gồm cả tổ chức và hộ gia đình, quyết định về việc thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hoặc được ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Thống kê tất cả các tài sản có trên diện tích đất
Trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng, bước kiểm kê đất đai và tài sản trên đất được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã cùng với bộ phận bồi thường Người sử dụng đất cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để đảm bảo quá trình này diễn ra hiệu quả và cụ thể.
Nếu cá nhân hoặc tổ chức sở hữu đất bị thu hồi không hợp tác trong việc kiểm kê đất đai và tài sản trên đất, các cơ quan liên quan cần có trách nhiệm thuyết phục người dân thực hiện nhiệm vụ này.
Sau 10 ngày vận động thuyết phục sự hợp tác, nếu bên sử dụng đất vẫn không chịu phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm ép buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm ép buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy tắc tại Điều 70 của Luật đất đai 2013
Cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với tổ chức thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng để xây dựng phương án bồi thường và tái định cư Đồng thời, tổ chức sẽ lấy ý kiến của người dân và tiến hành bồi thường, tái định cư theo quy định pháp luật.
Bước 5 trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng là niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của dân, đây được xem là bước khó khăn nhất Việc tổ chức lấy ý kiến cần được lập biên bản và có xác nhận từ đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, cùng với đại diện những người có đất bị thu hồi.
Tổng hợp ý kiến của người dân là bước quan trọng để tiến hành đối thoại trực tiếp và đạt được thỏa thuận, nhằm đảm bảo người dân đồng ý với phương án bồi thường Qua đó, hoàn thiện hồ sơ trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện hiệu quả hơn.
Bước 6: Hoàn chỉnh phương án
Các cơ quan chức năng có trách nhiệm hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng, dựa trên ý kiến đóng góp của người dân để xây dựng kế hoạch thực hiện phương án.
Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức kiểm tra thực hiện
Theo Điều 66 Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường phải được thực hiện theo quy định của luật giải phóng mặt bằng, đảm bảo tái ổn định cho các gia đình trong vòng một ngày.
Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường
Xem thêm: Hồ sơ thiết kế khai thác tận dụng diện tích để giải phóng mặt bằng xây dựng
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất được ban hành, các cơ quan chức năng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường và hỗ trợ tái ổn định cho các hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 31 1 Yêu cầu khi định giá đất làm cơ sở bồi thường GPMB
Công tác đền bù và giải phóng mặt bằng (GPMB) là bước đầu tiên và quan trọng trong tiến trình của dự án, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thi công Việc áp dụng bảng giá đất do tỉnh, thành phố ban hành và tính toán theo hệ số K giúp xác định mức bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất, đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án Định giá đất không chỉ mang tính chất của công tác định giá bất động sản mà còn phục vụ cho mục đích cụ thể là làm cơ sở bồi thường GPMB, xác định giá trị bất động sản bị thu hồi, và thay thế bằng tiền hoặc bất động sản tương đương.
1.4.1 Yêu cầu khi định giá đất làm cơ sở bồi thường GPMB
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt với những đặc trưng riêng biệt, do đó việc định giá bất động sản khác biệt so với các tài sản thông thường Hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho công tác bồi thường GPMB nhằm xác định giá trị đất và tài sản trên đất, từ đó làm căn cứ cho việc bồi thường Đặc biệt, định giá đất trong bồi thường GPMB cần tuân thủ các quy định của Nhà nước.
Hoạt động định giá, đặc biệt là định giá bất động sản phục vụ bồi thường GPMB, cần tuân thủ các kỹ thuật và nguyên tắc nhất định, đồng thời phải phù hợp với quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất Điều này bao gồm việc xem xét các quyền và nghĩa vụ liên quan, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được giao đất hoặc thuê Mục tiêu của việc định giá là xác định giá bồi thường, một quy trình phức tạp yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Nhà nước để đảm bảo chất lượng và kết quả Quy trình định giá cũng bắt buộc phải có giai đoạn điều tra và khảo sát thực địa.
Bất động sản là tài sản không thể di dời, vì vậy quy trình định giá bất động sản luôn bao gồm khảo sát thực địa Quy trình này không chỉ phục vụ cho việc bồi thường và giải phóng mặt bằng mà còn cần thẩm định giá và so sánh với các bất động sản tương tự để thu thập thông tin Việc xác minh thông tin từ chủ sở hữu cũng rất quan trọng trong quá trình định giá Giá trị bất động sản được xác định phụ thuộc vào phương pháp sử dụng, do đó không thể có một giá trị chính xác tuyệt đối.
Bất động sản là tài sản độc nhất, mỗi loại có khả năng sinh lời và thu lợi nhuận khác nhau Việc định giá bất động sản để xác định giá trị chính xác của một khu đất là rất quan trọng trong thực tế.
Định giá bất động sản là một quá trình phức tạp, sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để ước tính giá trị Điều này khiến việc xác định chính xác giá trị bất động sản trở nên khó khăn.
1.4.2 Vai trò của định giá BĐS trong công tác GPMB a, Đối với quản lý của Nhà nước
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai Trong lĩnh vực bồi thường và giải phóng mặt bằng, giá đất hợp lý sẽ cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng và người dân bị thu hồi đất, từ đó thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư Để đảm bảo cuộc sống ổn định cho những người bị thu hồi đất, Nhà nước cần thiết lập chính sách bồi thường hợp lý, giúp họ di dời và chuyển đổi công việc Chính sách giá đất phù hợp không chỉ hỗ trợ giải phóng mặt bằng mà còn giảm thiểu khiếu nại liên quan đến bồi thường, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế.
Giá đất, đặc biệt là trong bồi thường giải phóng mặt bằng, đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước, không chỉ giúp thu ngân sách mà còn định hướng thị trường Để thực hiện chức năng quản lý này, Nhà nước có thể áp dụng nhiều biện pháp khác nhau, bao gồm biện pháp hành chính và kinh tế, hoặc kết hợp cả hai Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng hiệu quả các quy định pháp luật để quản lý giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất hình thành theo quy luật khách quan như cung cầu, giá trị và cạnh tranh, nhưng Nhà nước cũng áp dụng các biện pháp điều chỉnh để đảm bảo thị trường vận động ổn định Đặc biệt, trong bối cảnh đổi mới, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội, vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá càng trở nên cần thiết, không chỉ về mặt chính trị pháp lý mà còn về quản lý kinh tế Điều này cũng ảnh hưởng đến người dân bị thu hồi đất.
Người dân thường lo lắng về việc thu hồi đất, vì điều này gây ra bất ổn trong cuộc sống hàng ngày và ảnh hưởng đến công việc của những người bị thu hồi đất nông nghiệp Do đó, giá đất cần được bồi thường hợp lý để giúp người dân tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ, đồng thời tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.
Quy định về giá đất giúp người có đất bị thu hồi nắm rõ mức bồi thường và phương thức bồi thường, từ đó tạo tâm lý ổn định hơn cho họ Điều này cũng ngăn chặn tình trạng lạm quyền của các cơ quan, đảm bảo quyền lợi cho người dân trong quá trình thu hồi đất Đối với các nhà đầu tư, việc có quy định rõ ràng về giá đất cũng hỗ trợ trong việc lập kế hoạch và quyết định đầu tư khi đất bị thu hồi vì mục đích kinh tế.
Hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đang trở thành thách thức lớn đối với các nhà đầu tư Để thực hiện dự án kinh tế, họ cần giải phóng mặt bằng, nhưng điều này phụ thuộc nhiều vào thỏa thuận giá đất với những người dân bị thu hồi Nhiều trường hợp, người dân yêu cầu giá bồi thường quá cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc giải phóng mặt bằng và dẫn đến chi phí gia tăng đáng kể.
Các nhà đầu tư thường có tâm lý muốn nhanh chóng triển khai dự án đầu tư của mình, nhưng việc không đạt được thỏa thuận giá cả với người dân đã dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị kéo dài thời gian thực hiện.
Một giá đất hợp lý là giải pháp hiệu quả giúp các nhà đầu tư tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của họ, đồng thời đảm bảo bồi thường hợp lý cho những người có đất bị thu hồi, góp phần ổn định cuộc sống của họ.
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng là cần thiết để hạn chế xung đột và tranh chấp khi Nhà nước thu hồi đất Hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra phổ biến, chủ yếu do giá bồi thường quá thấp, khiến người dân gặp khó khăn trong cuộc sống Họ không chỉ mất đất mà còn mất việc làm và phải đối mặt với chỗ ở bấp bênh Điều này nhấn mạnh vai trò quan trọng của giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và sự ổn định cuộc sống của người dân bị thu hồi đất.
Cơ cấu tổ chức công ty
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức IVC
Lĩnh vực hoạt động, các hoạt động chính của công ty
IVC cung cấp nhiều dịch vụ định giá đa dạng cho các loại tài sản, bao gồm bất động sản, dây chuyền sản xuất và định giá doanh nghiệp Ngoài ra, IVC còn chuyên tư vấn tài chính doanh nghiệp và tư vấn dự án, nhằm hỗ trợ khách hàng trong việc tối ưu hóa giá trị tài sản và phát triển bền vững.
- Định giá tài sản thế chấp làm cơ sở cho vay của các Ngân hàng
- Xác định giá trị của dây chuyền máy móc thiết bị, nhà xưởng
- Tư vấn giá, lập kế hoạch dự toán các dự án đầu tư
- Định giá giá trị doanh nghiệp cho mục đích mua bán, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp
- Định giá doanh nghiệp Nhà nước phục vụ công tác cổ phần hóa
Nguyễn Quỳnh Trang Nguyễn Ngọc Tân
Lò Anh Tuấn Phan Văn Trung Trần Ngọc Tân Trương Thùy Linh Bùi Thị Phương Thu Nguyễn Đức Cảnh Đàm Ngọc Vân
TỔNG GIÁM ĐỐC Phan Vân Hà
- Xây dựng đơn giá khởi điểm, tư vấn cho các dự án bán đấu giá QSD đất của Nhà nước
- Xây dựng đơn giá bồi thường cho các dự án Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
2.2.1 Các văn bản pháp lý sử dụng trong công tác định giá ( phụ lục 03 ) 2.2.2 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng tại Công ty Cổ phẩn thẩm định giá IVC Việt Nam
IVC sử dụng linh hoạt cả 4 phương pháp để định giá bất động sản, xây dựng dựa trên cơ sở Thông tư số 145 về Thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản dựa trên các tài sản tương đồng đang giao dịch để ước tính giá trị Phương pháp này không có tiêu chuẩn cụ thể và cần điều chỉnh dựa trên các giao dịch thực tế Đặc biệt, các bất động sản thế chấp tại ngân hàng thường là quyền sử dụng đất, do đó, công ty áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp vì dễ dàng tìm kiếm thông tin giao dịch trên thị trường Mặc dù có nhiều thông tin so sánh, nhưng tính chất hỗn tạp của chúng yêu cầu người định giá cần có chuyên môn và hiểu biết về thị trường để tìm nguồn thông tin đáng tin cậy Đối với các dự án giải phóng mặt bằng của Nhà nước, việc tư vấn giá đất bồi thường sẽ linh hoạt kết hợp giữa phương pháp so sánh và hệ số điều chỉnh tương ứng.
42 ứng của các Quận, huyện địa phương nhằm hỗ trợ giá bồi thường tốt nhất cho người dân trong diện bị GPMB
Phương pháp chi phí là lựa chọn tối ưu cho các loại bất động sản đặc thù như nhà xưởng và kho bãi, nơi mà phương pháp so sánh khó áp dụng do thiếu dữ liệu Các bất động sản này có nhiều yếu tố riêng biệt, vì vậy IVC sử dụng phương pháp chi phí để tính toán tuổi thọ kinh tế, khấu hao và giá trị còn lại dựa trên chi phí xây dựng Để áp dụng phương pháp này, người định giá cần có chuyên môn trong lĩnh vực xây lắp và hiểu biết về công năng sử dụng để xác định chính xác các chi phí liên quan.
Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc các khoản thu nhập tương lai Giá trị hiện tại của một bất động sản được xác định qua giá trị tương lai từ việc sử dụng hữu ích, chiết khấu về thời điểm hiện tại theo một tỷ lệ nhất định Công ty IVC áp dụng phương pháp này để định giá các bất động sản thương mại và cho thuê mặt bằng Để đạt được độ chính xác và khách quan cao hơn, IVC thường kết hợp phương pháp thu nhập với phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc giá trị thị trường của bất động sản, xác định lợi ích tối đa từ việc sử dụng các tài sản có tiềm năng phát triển trong tương lai, sau khi trừ đi các chi phí phát triển liên quan IVC áp dụng phương pháp này để định giá các bất động sản có khả năng khai thác và phát triển, như nhà xưởng bỏ hoang, đất trong quy hoạch, và đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng Phương pháp thặng dư thường được sử dụng để xác định giá khởi điểm cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
2.2.3 Quy trình định giá bất động sản tại IVC
Quy trình định giá mà IVC xây dựng được thực hiện theo các bước như sau: Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 2: Xây dựng kế hoạch định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập và xử lý dữ liệu
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
Bước 5: Lập báo cáo thẩm định và phát hành chứng thư
Thực tế quy trình diễn ra cụ thể theo các bước như sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ
- Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định của khách hàng Hồ sơ này bao gồm các thông tin : Giấy phép mua bán , giấy chứng nhận QSD đất,…
- Trong hồ sơ tiếp nhận, khách hàng cần ghi rõ nội dung chi tiết về mục đích định giá
- Tiếp nhận yêu cầu, lập số hợp đồng và thông báo phí
Bước 2: Xây dựng kế hoạch định giá
1 Khái quát thông tin về tài sản cần thẩm định giá và loại hình tài sàn cần thẩm định giá
- Khi xem xét tổng quá về BĐS cần chú ý tới các đặc điểm đặc biệt như pháp lý, vị trí địa lý, đặc điểm kỹ thuật của TSĐG
- Để lựa chọn phương pháp định giá chính xác cần tìm hiểu rõ mục đích của khách hàng
Thời điểm thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá tài sản Việc xác định thời gian hiệu lực của hợp đồng là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong việc phản ánh giá trị tài sản.
Để thẩm định giá trị tài sản, cần xác định nguồn dữ liệu phù hợp Tùy thuộc vào đặc điểm của bất động sản, các chuyên gia thẩm định giá sẽ thu thập thông tin về các tài sản tương đồng trên thị trường hoặc từ các cơ sở dữ liệu có sẵn của công ty.
2 Xây dựng phương án, triển khai kế hoạch thẩm định giá
- Xây dựng phương án, lên kế hoạch chi tiết cho từng vấn đề
Kiểm tra thông tin khách hàng và đối chiếu với quy định của VBPL cùng hợp đồng dịch vụ IVC là rất quan trọng Nếu phát hiện nội dung không đạt yêu cầu, cần yêu cầu khách hàng thực hiện điều chỉnh ngay lập tức Trong trường hợp phát hiện dấu hiệu giả mạo hoặc vi phạm quy định, hồ sơ sẽ bị từ chối ngay lập tức.
Lên kế hoạch thẩm định là bước quan trọng, bao gồm việc triển khai kế hoạch theo trình tự rõ ràng, tìm kiếm và xử lý dữ liệu một cách hiệu quả Cần dự kiến thời gian thực hiện cho từng giai đoạn cụ thể nhằm đảm bảo chất lượng hồ sơ thẩm định về mặt thời gian.
- Thu thập các thông tin cần thiết về thị trường, về các TSSS, các yếu tố môi trường, kỹ thuật
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập dữ liệu
Thẩm định viên dựa trên thông tin kỹ thuật của tài sản đến khảo sát trực tiếp hiện trạng thực tế hiện trạng của các tài sản
Chụp ảnh toàn bộ hiện trạng tài sản và các tuyến đường xung quanh, bao gồm đường trước mặt và đường dẫn vào tài sản Tiến hành đo độ rộng mặt cắt của đường và xác định vị trí tài sản trên bản đồ.
Ngoài thông tin trong hồ sơ khách hàng, TĐV còn thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau và khảo sát thực tế để bổ sung thông tin có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Các thông tin về lãi suất cho vay BĐS, dòng tiền từ việc cho thuê BĐS, các khoản phí hình thành lên tài sản
- Thông tin về giao dịch trên thị trường BĐS, cung – cầu của các tài sản có yếu tố tương đồng trong khu vực
Hiện trạng pháp lý của tài sản là yếu tố quan trọng, cần xem xét tài sản trong tình trạng tốt nhất, không có tranh chấp hay vấn đề nào ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Giá trị kinh tế của tài sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm thông tin quy hoạch, bản đồ địa chính và các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng Những yếu tố này đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị thực tế của tài sản trên thị trường.
- Xem xét, đánh giá những thông tin từ việc khảo sát thực tế hiện trạng của tài sản
- Phân tích, chú ý tới quy luật thị trường, những biến động của thị trường tài sản cần thẩm định giá
- Phân tích xu hướng cung – cầu đang giao dịch trên thị trường Quy luật cung – cầu ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của tài sản trên thị trường
Trong quá trình thẩm định tài sản, việc phân tích tính pháp lý của tài sản là rất quan trọng Điều này bao gồm việc xác định tính hợp pháp của tài sản, đảm bảo rằng không có vi phạm hợp đồng và tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành Việc đảm bảo tính hợp pháp của tài sản không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan mà còn góp phần vào sự minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định.
Xem xét đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản là bước quan trọng trong việc đánh giá giá trị sử dụng của nó Đặt tài sản vào trạng thái sử dụng tốt nhất giúp tính toán dòng tiền tương lai và phân tích nguồn doanh thu tiềm năng Đồng thời, cần xem xét các chi phí liên quan để có cái nhìn toàn diện về hiệu quả kinh tế của tài sản.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công
3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá hiện tại của IVC tuân thủ TCTĐG số 05 nhưng cần hoàn thiện hơn Để nâng cao chất lượng định giá, công ty nên xây dựng quy trình thẩm định cụ thể cho từng loại hình BĐS với các mục đích khác nhau Đặc biệt, trong các dự án của Nhà nước, cần có sự thống nhất trong quy trình để đảm bảo thời gian thực hiện thẩm định, tối thiểu hóa chi phí và tránh kéo dài, nhằm thực hiện dự án nhanh chóng nhất có thể.
Thực tế trong khi định giá, ở bước lập kế hoạch thẩm định giá TĐV cần:
Xem xét kỹ lưỡng hồ sơ và tài liệu khách hàng cung cấp là rất quan trọng, bao gồm các vấn đề ảnh hưởng đến giá trị tài sản như văn bản pháp lý, thông tin chi tiết về tài sản và các căn cứ điều chỉnh Đồng thời, cần đối chiếu với các bên thứ ba để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin.
Để đảm bảo độ tin cậy của nguồn dữ liệu về các TSSS đã thu thập, TĐV cần thực hiện khảo sát trực tiếp thực tế hiện trạng Việc này giúp thu thập thông tin cập nhật mới nhất về tài sản, từ đó nâng cao độ chính xác trong quá trình đánh giá.
Để nâng cao chất lượng dịch vụ và uy tín với khách hàng, các TĐV cần lập thời gian biểu rõ ràng và dự tính về mặt thời gian, nhanh chóng hoàn thành báo cáo.
3.2.2 Nâng cao chất lượng định giá
- Đối với phương pháp so sánh
Các tài sản bất động sản thường được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp nhờ vào sự phong phú của thông tin từ các tài sản tương đồng Tuy nhiên, phương pháp này có thể bị ảnh hưởng bởi chất lượng thông tin đầu vào, do đó cần có các đối tác cung cấp thông tin uy tín và được kiểm định Để nâng cao độ chính xác trong thẩm định giá, IVC cần linh hoạt sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng Đặc biệt, trong phương pháp so sánh, thẩm định viên cần chú ý đến các yếu tố như quy mô, kích thước, vị trí địa lý và điều kiện môi trường mà không chỉ dựa vào thời điểm giao dịch Khi khu vực có thanh khoản kém, thẩm định viên phải sử dụng dữ liệu từ các tài sản đã giao dịch trước đó, thường trong khoảng thời gian một năm Trong bối cảnh giá giao dịch có thể thay đổi lớn giữa các thời điểm khác nhau, thẩm định viên cần cân nhắc yếu tố thời gian và các biến động như quy hoạch và xây dựng hạ tầng khi sử dụng dữ liệu quá khứ để định giá tài sản.
Khi điều chỉnh khác biệt trong định giá tài sản, cần thực hiện điều chỉnh yếu tố khác biệt tương đối trước, sau đó mới đến tỷ lệ tuyệt đối Tỷ lệ điều chỉnh đôi khi phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người định giá, vì vậy cần thiết lập một thang điểm chuẩn cho các yếu tố khác biệt Điều này giúp tránh tình trạng điều chỉnh dựa trên kinh nghiệm chủ quan của TĐV trong quá trình định giá.
Trong báo cáo, cần giải trình cụ thể 74 khác biệt mà không được điều chỉnh những khác biệt không có căn cứ, vì điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng chứng thư thẩm định.
- Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh
Hệ số này được xác định trên giá đất cơ sở theo QĐ30/2019 của UBND TP
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên giá đất phổ biến, điều kiện kinh tế - xã hội và bảng giá đất, nhằm xác định giá đất cụ thể Các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hệ số điều chỉnh tối đa dựa trên các dự án lân cận, nhưng thực tế hệ số này thường chỉ từ 1,5-2 lần so với bảng giá, thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thị trường Điều này kéo dài quá trình định giá và bồi thường trong các dự án GPMB Để đảm bảo công bằng và quyền lợi cho các bên liên quan, cần xem xét phê duyệt hệ số dựa trên giá đất thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội địa phương, nhằm đảm bảo đơn giá bồi thường phù hợp với giá thị trường và bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thể bị GPMB.
Khi thu hồi đất nông nghiệp, cần tránh việc không bồi thường dựa trên đơn giá hay hạng đất, vì người dân đã cải tạo và nâng cao chất lượng đất trong quá trình sử dụng Việc phân hạng và đánh giá lại đất đai cần được thực hiện thường xuyên để đảm bảo giá trị đất được cập nhật chính xác.
Để đảm bảo việc đền bù đất ở hiệu quả, cần thiết phải có cơ quan quản lý thị trường bất động sản nhằm quản lý thị trường và cập nhật thông tin giao dịch BĐS Điều này giúp Nhà nước xác định đơn giá đất sát với giá thị trường, từ đó hạn chế sự bất hợp lý trong giá bồi thường UBND phường cần nhanh chóng cập nhật các giao dịch trong khu vực và đề xuất lên UBND thành phố điều chỉnh đơn giá, đặc biệt là ở các dự án đông dân cư và những khu vực có người dân sinh sống lâu dài.
75 bảo quyền lợi cho người dân
Đơn giá xây dựng các công trình trên đất được phê duyệt bởi Sở Xây dựng, nhưng mức giá này thường rất thấp và cố định, không phản ánh đúng biến động giá nguyên liệu như xi măng, sắt, thép do ảnh hưởng của chu kỳ ngành và tình trạng khan hiếm hàng hóa Việc không cập nhật đơn giá xây dựng theo thị trường dẫn đến sự chênh lệch lớn, đặc biệt với các nguyên vật liệu chính có giá tăng đột biến như cát, thép xây dựng và xi măng Do đó, cần phải điều chỉnh lại đơn giá xây dựng theo thời kỳ để đảm bảo bồi thường hợp lý cho các hộ dân trong diện giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.
3.2.3 Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về giá
Trong quá trình thẩm định giá, thông tin thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản Thông tin thường được thu thập từ các nguồn thứ cấp, và việc dựa vào dữ liệu này có thể dẫn đến những kết luận sai lệch về giá trị thực Để đảm bảo kết quả thẩm định chính xác, TĐV cần có cái nhìn đa chiều về tài sản và điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng Một số giải pháp đề xuất cho vấn đề này bao gồm việc cải thiện quy trình thu thập thông tin và áp dụng các phương pháp phân tích đa dạng.
Triển khai và phát triển hệ thống quản trị dữ liệu bất động sản nhằm đảm bảo tính minh bạch và công khai, giúp hạn chế sự bất cân xứng thông tin cho tất cả các bên tham gia.
Dữ liệu hóa hồ sơ tài sản đã thẩm định giúp TĐV dễ dàng thẩm định tài sản trong cùng khu vực, tiết kiệm chi phí và thời gian thực địa Đồng thời, việc đánh giá lại dữ liệu giá hàng kỳ là cần thiết để cập nhật kịp thời giá trị bất động sản khi có sự thay đổi.
Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các tổ chức tín dụng là chìa khóa để khai thác nguồn thông tin phong phú và đa dạng về các tài sản liên quan đến Ngân hàng.
3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về giá
Trong quá trình thẩm định, thông tin thu thập từ thị trường có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thông tin này thường là thứ cấp, và việc sử dụng dữ liệu thứ cấp có thể dẫn đến kết luận sai lệch về giá trị Để đảm bảo kết quả thẩm định chính xác, TĐV cần có cái nhìn đa chiều về tài sản và điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng Một số giải pháp được đề xuất để cải thiện vấn đề này bao gồm việc tăng cường thu thập thông tin và phân tích dữ liệu một cách toàn diện.
Triển khai và phát triển hệ thống quản trị dữ liệu bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công khai, đồng thời hạn chế tình trạng bất cân xứng thông tin cho các bên liên quan.
Việc số hóa hồ sơ tài sản đã thẩm định giúp TĐV dễ dàng hơn trong việc đánh giá các tài sản trong cùng khu vực, từ đó tiết kiệm chi phí và thời gian thực địa Đồng thời, dữ liệu về giá cần được xem xét định kỳ để kịp thời cập nhật giá trị bất động sản khi có sự thay đổi.
Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các tổ chức tín dụng là cách hiệu quả để khai thác nguồn thông tin phong phú về các tài sản liên quan đến ngân hàng Các tổ chức này cung cấp dữ liệu đa dạng, giúp nâng cao khả năng phân tích và ra quyết định trong lĩnh vực tài chính.
IVC nên thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các cơ quan chức năng như cơ quan Thuế và văn phòng công chứng khu vực để thu thập dữ liệu về các giao dịch thành công Đồng thời, cần hợp tác với Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội nhằm tiếp cận nhanh chóng thông tin về các dự án GPBM và đầu tư cơ sở hạ tầng Việc kết hợp với các cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ giúp IVC cập nhật kịp thời những thay đổi trong pháp luật liên quan đến định giá bất động sản.
Đào tạo đội ngũ TĐV có chuyên môn và đạo đức
Trong mọi doanh nghiệp, yếu tố con người là chìa khóa quyết định thành bại Ngành thẩm định giá đòi hỏi kiến thức đa dạng về pháp luật, kinh tế và tài chính Tại IVC, đội ngũ thẩm định viên (TĐV) còn trẻ và nhiệt huyết nhưng thiếu kinh nghiệm thực tế Để nâng cao chất lượng chuyên môn, TĐV cần tuân thủ quy trình định giá nghiêm ngặt, duy trì đạo đức nghề nghiệp và tuân thủ pháp luật Một số giải pháp cần được thực hiện nhằm cải thiện trình độ chuyên môn của đội ngũ TĐV.
Tổ chức các khóa huấn luyện định kỳ nhằm nâng cao nghiệp vụ cho nhân viên Chúng tôi tuyển dụng nhân lực từ các chuyên ngành liên quan như bất động sản và địa chính, đảm bảo ứng viên có kiến thức cơ bản về định giá để nâng cao chất lượng đầu vào.
- Tạo dựng một môi trường làm việc chuyên nghiệp, để TĐV có cơ hội phát triển tốt nhất
- Động viên, khuyến khích các TĐV học tập và thi chứng chỉ hành nghề thẩm định giá để họ nâng cao kỹ năng về định giá hơn
Liên tục cập nhật các văn bản pháp luật (VBPL) liên quan đến lĩnh vực định giá là rất quan trọng để nắm bắt kịp thời nội dung và áp dụng hiệu quả vào công tác định giá thực tế.
Đào tạo chuyên môn cần kết hợp chặt chẽ với đạo đức hành nghề, đặc biệt trong ngành thẩm định giá, nơi tiềm ẩn nhiều rủi ro và cám dỗ IVC nên tích cực tuyên truyền để các thẩm định viên (TĐV) nhận thức rõ về những sai phạm có thể gây tổn hại nghiêm trọng, từ đó hình thành đạo đức nghề nghiệp và nâng cao trách nhiệm trong quá trình hành nghề.
Để thu hút và giữ chân nhân tài, doanh nghiệp cần thiết lập các chế độ động viên và khen thưởng hợp lý Việc đảm bảo quyền lợi phù hợp cho nhân viên sẽ giúp họ gắn bó lâu dài với công ty.
Kiến nghị cho các công ty định giá
Xây dựng hệ thống định giá trực tuyến là giải pháp khả thi để đối phó với nhu cầu thẩm định giá tài sản ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn nhân lực ngành đang khủng hoảng Hệ thống này sẽ tận dụng hàng ngàn thông tin về bất động sản được cập nhật hàng ngày trên các trang mạng xã hội và thông tin, tạo cơ sở dữ liệu vững chắc cho việc xác định giá sơ bộ Nhờ công nghệ hiện đại và số hóa dữ liệu, khách hàng sẽ dễ dàng tiếp cận và tham khảo giá trị tài sản thẩm định Hệ thống cũng sẽ thống nhất các tiêu chuẩn điều chỉnh các yếu tố khác biệt như quy mô và môi trường tự nhiên Nếu phát triển thành công, nó sẽ cung cấp dữ liệu giá làm cơ sở tham chiếu cho ngân hàng trong quy trình cho vay thế chấp, đồng thời giảm áp lực công việc cho các chuyên gia thẩm định giá.
Tuy nhiên, có một số khó khăn khi thực hiên như:
Các nguồn tham khảo trên các trang tin và mạng xã hội thường mang tính chủ quan và chưa được kiểm chứng bởi các cơ quan có thẩm quyền Do đó, để điều chỉnh giá chính xác của tài sản định giá (TSĐG), cần thiết phải có sự can thiệp và điều chỉnh từ các tổ chức định giá (TĐV), vì một số yếu tố đặc biệt không thể điều chỉnh chỉ qua hệ thống hiện có.