Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại công ty cổ phần thẩm định giá ivc việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM Sinh viên thực : Nguyễn Văn Long Lớp : K21TCA Khóa học : 2018 – 2022 Mã sinh viên : 21A4010334 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Lâm Anh Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2022 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126861761000000 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM Sinh viên thực : Nguyễn Văn Long Lớp : K21TCA Khóa học : 2018 – 2022 Mã sinh viên : 21A4010334 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Lâm Anh Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thân thực hướng dẫn hỗ trợ giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Thị Lâm Anh Mọi nguồn tài liệu sử dụng Khóa luận có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ Hà Nội, ngày 22 tháng năm 2022 Sinh viên Nguyễn Văn Long i LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập trường thời gian thực Khóa luận tốt nghiệp, em nhận nhiều giúp đỡ, hướng dẫn tận tình thầy Học viện Ngân Hàng nói chung thầy khoa Tài Chính nói riêng, anh chị Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Để khóa luận hồn thành, lời em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Lâm Anh, Khoa Tài – Học viện Ngân Hàng, người trực tiếp hướng dẫn cho khóa luận Cảm ơn góp ý, bảo nhiệt tình để em hồn thành khóa luận cách tốt Em xin gửi lời cảm ơn tới thầy, cô Khoa Tài Chính – Học viện Ngân Hàng ln tạo điều kiện, hội khuyến khích sinh viên tìm tịi học hỏi Em xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành anh, chị phịng ban ban lãnh đạo Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, đặc biệt anh Lò Anh Tuấn – Thẩm định viên anh Nguyễn Ngọc Tân – Giám đốc thẩm định nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện để em hồn thành khóa luận Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, anh chị đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt trình thực đề tài Một lần em xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Văn Long ii Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 11 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 20 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 23 1.3 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB) 25 1.3.1 Khái niệm 25 1.3.2 Quy trình giải phóng mặt 25 1.3.3 Các chủ thể liên quan đến GPMB 28 1.3.4 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước thực GPMB 28 1.3.5 Các yếu tố liên quan đến GPMB 29 1.4 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG 31 1.4.1 Yêu cầu định giá đất làm sở bồi thường GPMB 32 1.4.2 Vai trị định giá BĐS cơng tác GPMB 33 1.5 Tổng quan nghiên cứu liên quan tới thẩm định giá bất động sản phục vụ công tác giải phóng mặt 35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 38 CHƯƠNG 39 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM (IVC) 39 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM (IVC) 39 iii 2.1.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phẩn thẩm định giá IVC Việt Nam 39 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 40 2.1.3 Lĩnh vực hoạt động, hoạt động cơng ty 40 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 41 2.2.1 Các văn pháp lý sử dụng công tác định giá 41 2.2.2 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng Công ty Cổ phẩn thẩm định giá IVC Việt Nam 41 2.2.3 Quy trình định giá bất động sản Công ty Cổ phẩn thẩm định giá IVC Việt Nam 43 2.3 Ví dụ minh họa cơng tác định giá bất động sản phục vụ công tác giải phóng mặt Cơng ty Cổ phẩn thẩm định giá IVC Việt Nam 46 2.3.1 Giới thiệu dự án 46 2.4 Đánh giá hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phẩn thẩm định giá IVC Việt Nam 62 2.4.1 Kết đạt 62 2.4.2 Hạn chế 64 2.4.3 Nguyên nhân 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 70 CHƯƠNG 71 GIÁI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 71 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới 71 3.2 Giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cơng ty 72 3.2.1 Hồn thiện quy trình định giá bất động sản 72 3.2.2 Hoàn thiện phương pháp định giá 73 3.2.3 Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin giá 75 3.2.4 Đào tạo đội ngũ TĐV có chun mơn đạo đức 76 3.2.6 Kiến nghị cho công ty định giá 77 3.3 Một số kiến nghị với quan liên quan 78 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 78 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài 80 iv 3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Nguyên Môi Trường 80 3.3.4 Kiến nghị với quan Thuế quan khác 82 KẾT LUẬN CHƯƠNG 84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TT Thông tư BTC Bộ Tài Chính IVC Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam TSTĐG Tài sản thẩm định giá BCTĐG Báo cáo thẩm định giá CTTĐG Chứng thư thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam UBND Ủy ban nhân dân GPMB Giải phóng mặt TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên QĐ Quyết định CTXD Công trình xây dựng VBPL Văn pháp luật QSD Quyền sử dụng NĐ Nghị định vi DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU STT Trang Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần IVC Việt Nam 31 Bảng 2.2: Giá đất cụ thể khu vực định giá 37 Bảng 2.3: Bảng tổng hợp vị trí đất xác định đất 38-39 đại diện Bảng 2.4: Thông tin tài sản VT1 phố Trịnh Đình Cửu Bảng 2.5: Điều chỉnh yếu tố khác biệt cho khu vực VT1 đường 40 42 Trịnh Đình Cửu Bảng 2.6: Thông tin tài sản VT1 đường 10,5m khu đô thị 43 Định Công Bảng 2.7: Điều chỉnh yếu tố khác biệt cho khu vực VT1 đường 10,5m khu đô thị Định Công vii 44 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Ở Việt Nam, ngành Thẩm định giá ngành mới, có bước phát triển, chưa thực hoàn thiện Ngành định giá hoạt động chủ yếu TĐV tiến hành tổ chức định giá theo quy định hành Tuy nhiên gặp hạn chế trình thực áp dụng phương pháp q trình làm việc Điều ảnh hưởng nhiều tới kết việc định phù hợp Chính vậy, u cầu đặt cho doanh nghiệp, tổ chức thẩm định nâng cao chất lượng phương pháp thẩm định giá theo hướng chuyên nghiệp, tin độ xác cao Bất động sản tài sản đặc biệt thị trường hàng hóa, tác động đến hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Mục đích, kết định giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới định quan trọng chuyển nhượng, cho thuê hay sử dụng làm tài sản chấp Ngân hàng… Vì thẩm định giá BĐS coi hoạt động cần thiết kinh tế thị trường Việt Nam quốc gia sở hữu nguồn đất lớn hiệu khai thác sử dụng cịn hạn chế Hiện nay, Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật cơng trình công cộng, công tác đền bù, bồi thường hỗ trợ GPMB điều cần ý Giá trị đền bù GPMB để thực quy hoạch lợi ích tương lai quy hoạch QSD đất mang lại Trên thực tế, công tác GPMB vấn đề phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích nhân dân Tại số quận, huyện Hà Nội nói riêng tỉnh thành khác nói chung, việc thực thi hướng dẫn theo Luật Đất đai năm 2013 nhiều hạn chế Thực tế khơng dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội bị chậm tiến độ, bị “treo” từ năm qua năm khác Nguyên nhân gặp khó khăn khâu bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân nằm vùng bị thu hồi đất Hiện công tác xảy nhiều bất cập hậu trước mắt làm chậm tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình, gây thiệt hại cho Nhà nước