Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN HỮU TÙNG ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hng dn khoa hc: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thỏi Nguyên - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Hữu Tùng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Tùng DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dung đất NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ-UB : Quyết định Uỷ ban nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hố, đại hố GPMB : Giải phóng mặt BTHT : Bồi thƣờng, hỗ trợ TĐC : Tái định cƣ KV-VT : Khu vực - vị trí VNĐ : Việt Nam đồng VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.2.1 Khái niệm định giá đất 11 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 12 1.2.3 Các phƣơng pháp định giá đất 14 1.2.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 17 1.2.5 Sơ lƣợc công tác định giá đất số nƣớc giới 22 1.2.6 Công tác định giá đất Việt Nam 23 1.3 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 28 1.3.1 Khái quát bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất, giải phóng mặt 28 1.3.2 Sơ lƣợc công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất, giải phóng mặt giới 32 1.3.3 Sơ lƣợc công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất, giải phóng mặt Việt Nam 37 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.3.4 Sơ lƣợc kết nghiên cứu ảnh hƣởng định giá đất đến giải phóng mặt 40 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 42 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42 2.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 3.1 SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN 46 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 46 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.1.3 Thực trạng sở hạ tầng nguồn tài nguyên thiên nhiên huyện Yên Sơn 47 3.1.5 Thực trạng quản lý đất đai huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 52 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54 3.2.1 Cơ sở công tác định giá đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 54 3.2.2 Các phƣơng pháp định giá đƣợc áp dụng huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55 3.2.3 Kết định giá đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 57 3.2.4 Những thuận lợi khó khăn cơng tác định giá đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69 3.2.5 Những bất cập giá loại đất theo quy định huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 72 3.3 THỰC TRẠNG CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.3.1 Kết thu hồi đất nông nghiệp huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 84 3.3.2 Kết thu hồi đất huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 87 3.3.3 Kết thu hồi đất phi nông nghiệp đất huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 90 3.3.4 Những khó khăn, tồn công tác thu hồi đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 91 3.4 ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN N SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92 3.4.1 Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 92 3.4.2 Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 94 3.4.3 Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng định giá đất đến giải phóng mặt 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 KẾT LUẬN 101 ĐỀ NGHỊ 102 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn (01/01/2010) 50 Bảng 3.2 Kết định giá đất nông nghiệp huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 59 Bảng 3.3a Giá đất ven trục Quốc lộ từ 2005 đến 2009 62 Bảng 3.3b Giá đất ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 63 Bảng 3.3c Giá đất ven trục Quốc lộ 37 Đƣờng Thanh niên từ 2005 đến 2009 64 Bảng 3.4 Kết định giá đất số xã đại diện huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 66 ĐVT: nghìn đồng/m2 66 Bảng 3.5 Điều tra giá đất phƣơng pháp thu nhập đất trồng hàng năm khu vực II - Vị trí với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 78 Bảng 3.6 Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản đất khu vực III vị trí 79 Bảng 3.7 Điều tra giá đất trồng lâu năm Khu vực II - vị trí 80 Bảng 3.8 Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất Khu vực II - vị trí 81 Bảng 3.9 Kết đấu giá QSD đất với khung giá đất số dự án 83 Bảng 3.10 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất nông nghiệp huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 86 Bảng 3.11 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất số cơng trình trọng điểm huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 89 Bảng 3.12 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất phi nông nghiệp số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 90 Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thƣờng đất nông nghiệp qua ý kiến ngƣời dân bị thu hồi đất dự án 92 Bảng 3.14 Chênh lệch giá thực tế giá quy định thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trƣờng bắn xã An Tƣờng năm 2009 93 Bảng 3.15 Chênh lệch giá bồi thƣờng với giá quy định thu hồi đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94 Bảng 3.16 Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng số cơng trình thu hồi đất huyện n Sơn 95 Bảng 3.17 Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất dự án xây dựng Trƣờng bắn xã An Tƣờng 96 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất huỵên Yên Sơn tính đến 01/01/2010 51 Hình 3.2 Biến động trung bình giá đất nơng nghiệp từ 2005 đến 2009 theo khung giá 60 Hình 3.3 Giá đất thị trƣờng giá theo khung giá quy định khu vực đất giáp Quốc lộ huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72 Hình 3.4 Kết so sánh giá đất trồng hàng năm tỉnh Tuyên Quang số tỉnh giáp ranh 74 Hình 3.6 So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 tỉnh Tuyên Quang so với tỉnh giáp ranh 76 Hình 3.7 So sánh giá đất năm 2010 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với số địa phƣơng lân cận 77 Hình 3.8 Trình tự thủ tục thực bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất huyện Yên Sơn 85 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nƣớc, thành phần quan trọng môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng Cùng với phát triển không ngừng kinh tế xã hội nhƣ: xây dựng phát triển hệ thống sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu ngƣời đất nhà ngày tăng lên Tuy nhiên, ngƣợc lại với trình khả cung cấp đất đai có hạn khơng thể di chuyển đƣợc, khoảng cách cung cầu đất đai ngày mở rộng Điều làm cho giá đất đai ngày tăng đất đai khu đô thị, điểm dân cƣ ven trục đƣờng giao thơng Chính từ Luật Đất đai 2003 đời, công nhận đất đai loại hàng hố đặc biệt đặc điểm khơng thể di dời, cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc: mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, làm cho nhu cầu xúc lâu ngƣời dân đƣợc giải phóng Đất đai đƣợc thức tham gia vào thị trƣờng bất động sản nhƣ loại hàng hoá đƣợc trao đổi qua lại ngƣời sử dụng đất với theo quy định pháp luật Đi với việc cơng nhận đất đai loại hàng hố điều đặt phải có quy định giá cho loại hàng hố để làm cho việc quản lý điều tiết thị trƣờng Và quy định định giá đất đai đời nội dung Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản hƣớng Ở trung tâm kinh tế lớn Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai ln vấn đề nóng bỏng đƣợc quan tâm nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Điều mà ngƣời dân quan tâm đất đai giá Các sàn giao dịch bất động sản đƣợc hình thành phát triển Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 92 Tiến độ thực dự án chậm phần nguồn kinh phí đầu tƣ hạn hẹp, đặc điểm chung dự án địa phƣơng miền núi khơng chủ động đƣợc kinh phí đầu tƣ Đơn giá bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất chƣa bám sát vào giá thực tế công tác định giá đất chƣa đƣợc quan tâm mức, cán điều tra giá đất thiếu kinh nghiệm điều tra 3.4 ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 3.4.1 Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp Trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009, diện tích đất bị thu hồi nhiều đất nông nghiệp nên công tác giải phóng mặt đƣợc thuận lợi điều quan trọng phải có sách bồi thƣờng hỗ trợ cho vừa đảm bảo cho ngƣời bị thu hồi đất có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp đảm bảo chất lƣợng sống đồng thời ngƣời sử dụng đất khác khơng phải đóng thuế cao so với giá trị đất thực tế Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất dự án Loại đất Tên dự án Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tun Quang Đất nơng nghiệp Quốc lộ 37, đoạn Bình thuận - Mỹ Lâm Tái định cƣ thuỷ điện Tuyên Quang Khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm Số hộ điều tra Số hộ thấy hợp lý Số hộ thấy chƣa hợp lý Số lƣợng Tỉ lệ % Số lƣợng Tỉ lệ % 30 0 30 100,00 30 0 30 100,00 30 0 30 100,00 30 0 30 100,00 (Nguồn: số liệu phiếu điều tra) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 93 Qua kết điều tra bảng 3.13 cho thấy ý kiến kiến nghị ngƣời dân trình thực thu hồi bồi thƣờng đất dự án nêu Trong tất đơn thu thập đƣợc thể ý kiến ngƣời dân việc giá bồi thƣờng không phù hợp với giá trị thực tế Đất nông nghiệp bị thu hồi có nhiều loại đất khác nhau, chủ yếu đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất đất vƣờn liền kề đất + Đối với đất phục vụ sản xuất nơng nghiệp có giá bồi thƣờng thời điểm thu hồi mua đƣợc đất vị trí điều kiện tƣơng tự, ngƣời dân làm nông nghiệp xã miền núi với diện tích đất đồi núi chủ yếu, diện tích đất trồng hàng năm thƣờng chiếm tỷ lệ thấp nên tâm lý ngƣời dân khơng muốn bán đất nơng nghiệp gia đình họ; khả chuyển nghề gặp khó khăn khơng có đủ vốn để thực + Đối với đất vƣờn liền kề đất nông nghiệp khu dân cƣ: nhân thức ngƣời dân mục đích sử dụng đất chƣa rõ ràng nên đất vƣờn liền kề đất nông nghiệp khu dân cƣ thƣờng đƣợc coi đất đề nghị đƣợc bồi thƣờng theo giá đất Bảng 3.14 Chênh lệch giá thực tế giá quy định thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn xã An Tường năm 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) Hạng đất Giá bồi thƣờng Mức giá hỗ trợ Tổng bồi thƣờng hỗ trợ Giá thực tế Chuyển nhƣợng Hệ số chênh lệch giá thực tế giá bồi thƣờng (lần) Hạng 20,2 60,6 80,8 80 - 100 1,0 - 1,2 Hạng 13,7 41,1 54,8 65 - 80 1,2 - 1,5 Hạng 10,3 30,9 41,2 65 - 80 1,6 - 1,9 Hạng 6,6 19,8 26,4 40 - 50 1,5 - 1,9 Hạng 1,8 5,4 7,2 30 - 45 4,2 - 6,2 (Nguồn: Số liệu phiếu điều tra) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 94 Từ bảng 3.14 ta thấy thực công tác bồi thƣờng đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngồi việc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp, ngƣời bị thu hồi đất đƣợc hỗ trợ khoản tiền lần giá đất nông nghiệp khu vực, vị trí đất nơng nghiệp ngồi khu dân cƣ (theo quy định Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Tuyên Quang thực Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) Tuy nhiên kết thăm dò cho thấy đa số ý kiến ngƣời dân chƣa trí với mức hỗ trợ nhƣ đề nghị mức hỗ trợ từ đến lần Từ vấn đề thực tiễn nêu ta thấy cần thiết phải đƣa giá trị quyền sử dụng đất loại đất giá trị thực tế, có nhƣ đảm bảo tính cơng hoạt động quản lý nhà nƣớc nói chung cơng tác thu hồi bồi thƣờng đất nói riêng 3.4.2 Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp *Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất Bảng 3.15 Chênh lệch giá bồi thường với giá quy định thu hồi đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) Hạng đất Giá bồi thƣờng Mức giá hỗ trợ Tổng bồi thƣờng hỗ trợ Giá thực tế chuyển nhƣợng Hệ số chênh lệch giá thực tế giá bồi thƣờng (lần) 563,4 563,4 822,6 1,5 393,7 393,7 685,5 1,7 142,3 142,3 287,8 2,0 251,2 251,2 447,6 1,8 Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang Quốc lộ 37, đoạn Bình thuận - Mỹ Lâm Tái định cƣ thuỷ điện Tuyên Quang Khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm (Nguồn: Số liệu phiếu điều tra) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 95 Qua bảng 3.15 ta thấy, ngƣời có đất bị thu hồi có tỷ lệ tiền bồi thƣờng nhận đƣợc thấp từ 1,5 đến 2,0 lần so với giá thực tế Đối với nơi có giá thực tế đất cao mà khung giá đất không kịp thời điều chỉnh cho phù hợp ngƣời sử dụng đất phải chịu nhiều thiệt thịi, hộ gia đình có đất bị thu hồi đất khu vực ven trục giao thông khu du lịch ln có lợi khu vực khác giá đất thƣờng mức cao Việc có nhiều ngƣời dân khơng đồng tình với thu hồi đất xây dựng khu quy hoạch dân cƣ lý do, đất bị thu hồi với giá rẻ, sau quy hoạch đem bán đấu giá mức giá chênh lệch lên gấp đôi so với giá thu hồi Bảng 3.16 Tổng hợp phương án bồi thường số cơng trình thu hồi đất huyện Yên Sơn (Đơn vị tính 1000đồng) Số hộ Cơng trình bị thu hồi Khu tái định cƣ xóm 13 Số tiền Đất Đất hàng năm Đất lâu năm Đất thủy sản Đất rừng sản xuất 37 183.200,0 212.624,5 481.468,4 38.270,0 16.388,0 62 220.100,0 13.056,0 80.755,2 27.391,0 41.770,0 57 678.220,0 32.749,0 3.059,0 139.507,2 4.131,6 77 275.280,0 24.935,8 70.370,1 1.282,7 30.670,4 233 1.356.800,0 283.365,3 635.652,7 206.450,9 92.960,0 Đƣờng mịn Hồ Chí Minh đoạn qua xã Đạo Viện Khu tái định cƣ khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm Đƣờng QL 2C đoạn qua xã Thái Bình Cộng Từ bảng số liệu 4.16, tính bình qn số tiền mà hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhận đƣợc số tiền gần 11 triệu đồng/01 hộ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 96 Giá trị bồi thƣờng đất bốn cơng trình đạt 1,3 tỷ đồng số tiền bồi thƣờng hai cơng trình đƣờng giao thơng Đƣờng mịn Hồ Chí Minh đƣờng Quốc lộ 2C 495 triệu đồng 18.268 m2 Với đặc điểm đất bám trục đƣờng giao thông ln có giá trị cao giá đất khu vực khác giá bồi thƣờng bình quân đạt 27 nghìn đồng/m2 Bảng 3.17 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất dự án xây dựng Trường bắn xã An Tường Giá bồi thƣờng Giá thực tế Chuyển Hệ số chênh lệch (1000 đồng) nhƣợng (1000 đồng) (lần) Khu vực 480 1.200 - 1.300 2,5 - 2,7 Khu vực 350 700 - 800 2,0 - 2,3 Khu vực 150 400 - 600 2,6 - 4,0 Giá đất theo quy định địa bàn xã An Tƣờng năm qua không đƣợc thay đổi giá ba khu vực nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giá khu vực Ở vùng giáp ranh với khu vực thu hồi đất giá thị trƣờng tăng lên có nhiều điều kiện thuận lợi sở hạ tầng Nếu khung giá đât khơng thay đổi ngƣời bị thu hồi hết đất không đủ tiền để mua đất khác Mặt khác với chênh lệch giá đất nông nghiệp giá đất số nơi thấp nên nơi có quy hoạch đất ngƣời dân thƣờng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất để làm tăng giá trị đất Ở vùng giáp ranh với khu vực thu hồi đất giá thị trƣờng tăng lên có nhiều điều kiện thuận lợi sở hạ tầng Nếu khung giá đât khơng thay đổi ngƣời bị thu hồi hết đất không đủ tiền để mua đất khác Mặt khác với chênh lệch giá đất nông nghiệp giá đất số nơi thấp nên nơi có quy hoạch đất ngƣời dân thƣờng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất để làm tăng giá trị đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 97 Trong sách bồi thƣờng đất địa phƣơng chƣa có sách hỗ trợ thu hồi đất ở, giá bồi thƣờng đất bồi thƣờng lại đƣợc áp dụng theo khung giá quy định tỉnh nên, ngƣời sử dụng đất bị thu hồi 400 m2 đất khu vực số tiền bồi thƣờng mà hộ gia đình nhận đƣợc 400 × 480.000 đồng/m2 = 192.000.000 (đồng) Trong đất bán thị trƣờng số tiền mà hộ nhận đƣợc 480 – 520 trệu đồng Nhƣ số tiền chênh lệch riêng đất 288 – 328 triệu đồng Đây vấn đề ln mang tính thời hầu hết địa phƣơng, nơi giai đoạn phát triển mạnh đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng Vấn đề cần đƣợc nhận thức rõ không cán quản lý mà với ngƣời sử dụng đất tham gia vào công tác xây dựng giá đất hay trình thực việc trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản phải chấp hành cách nghiêm chỉnh quyền lợi nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất theo quy định hành Luật Đất đai Trong thời gian qua, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực thành cơng giá đất đƣợc ghi hợp đồng thƣờng mức thấp giá quy định nhà nƣớc vị trí tƣơng ứng, điều thể không trung thực giá trị đất thị trƣờng Tuy nhiên việc làm đƣợc xác nhận ngƣời xóm ngƣời quản lý địa phƣơng * Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp đất Thị trƣờng chuyển nhƣợng đất phi nơng nghiệp khơng phải đất có giá gần tƣơng đƣơng với giá đất khu vực, vị trí Việc UBND tỉnh quy định giá đất phi nông nghiệp khơng phải đất có giá 60% giá đất khu vực vị trí cho thấy giá trị đất phi nông nghiệp địa phƣơng chƣa thực đƣợc quan tâm mức dựa sở đánh giá lợi khu vực đất phi nơng nghiệp để định giá Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 98 Mức bồi thƣờng đất phi nông nghiệp đất ln diễn mức thấp có chiều hƣởng giảm tƣơng đối giá bồi thƣờng qua năm 3.4.3 Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng định giá đất đến giải phóng mặt Để giải vấn đề trên, đề tài xin đƣa số giải pháp cụ thể nhƣ sau: Nhà nƣớc cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phƣơng Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phƣơng quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế hình thành địa phƣơng phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Giá đất phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng địa phƣơng Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hƣởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định ngƣời dân Vì trƣờng hợp giá đất biến động Nhà nƣớc công bố quy hoạch, đầu tƣ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đƣờng phố, khu vực, vị trí cần đƣợc điều chỉnh, bổ sung thƣờng xuyên, phân loại đƣờng phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, cần bổ sung hệ số điều chỉnh khu vực vị trí loại đất Cụ thể khu vực nghiên cứu UBND huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức định giá, tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật định mức đƣa ra; đồng thời phải đền bù thiệt Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 99 hại cho ngƣời yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi ngƣời làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT - XH Do Nhà nƣớc cần phải trọng đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trƣờng đại học Nhà nƣớc cần tăng cƣờng công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng nói chung tỉnh Tuyên Quang nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhƣợng thị trƣờng, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS giải khó khăn vƣớng mắc cơng tác thu hồi giải phóng mặt có liên quan đến giá đất Tuy nhiên cần có định hƣớng để đƣa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nƣớc ta nhƣ phù hợp với mức thu nhập ngƣời dân Đồng thời với cơng tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách hỗ trợ đất đai Đảm bảo cho ngƣời bị thu hồi đất có thêm nhiều hội phát triển kinh tế đảm bảo sống Trong hệ thống quản lý đất đai nƣớc ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai đƣợc áp dụng dựa khung giá Nhà nƣớc.UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá đƣợc áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phƣơng việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nƣớc đất đai giai đoạn nhƣ: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 100 chuyển QSDĐ Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đƣa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cƣờng ý thức trách nhiệm nghề nghiệp đội ngũ cán quản lý địa phƣơng việc theo dõi, giám sát xác nhận trƣờng hợp mua bán chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa phƣơng Có biện pháp tuyên truyền, vận động ngƣời dân phải trung thực, khách quan thực trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản Đối với Dự án thu hồi diện tích đất lớn, Chủ đầu tƣ cần có sách hỗ trợ cho địa phƣơng để phát triển sở hạ tầng, việc hỗ trợ xây dựng cơng trình phúc lợi, cơng cộng địa phƣơng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN * Về công tác định giá đất - Giá đất nông nghiệp địa phƣơng từ năm 2005 đến năm 2009 có điều chỉnh đáng kể Cụ thể giá dao động từ 610 đồng/m2 (đối với đất rừng sản xuất) đến 26.300 đồng/m2 (đối với đất trồng hàng năm) - Giá đất ven trục đƣờng giao thông có giá năm 2005 từ 40.000 – 1.200.000 đồng/m2; giá năm 2009 từ 40.000 – 2.000.000 đồng/m2 Giá đất tối thiểu khơng có thay đổi giá tối đa tăng 1,6 lần - Giá đất vị trí cịn lại có giá năm 2005 từ 5.000 – 480.000 đồng/m2; giá năm 2009 từ 16.000 – 576.000 đồng/m2 Trong giá tối thiểu tăng 3,2 lần giá đất tối đa tăng 1,2 lần - Việc khảo sát giá đất số xã chƣa đƣợc quan tâm mức, mang tính thủ tục nên kết điều tra chƣa phù hợp với giá trị thực tế thị trƣờng - Giá đất nông nghiệp thực tế cao giá theo khung giá quy định tỉnh 2,1 đến 19 lần loại đất nhóm đất nơng nghiệp - Giá đất thực tế cao giá quy định tỉnh 4,4 lần theo số liệu kết đấu giá số khu dân cƣ - Giá đất tỉnh Tuyên Quang so với tỉnh khác mức thấp đát nơng nghiệp đất vị trí cịn lại * Về công tác thu hồi, bồi thƣờng đất Tổng diện tích đất thu hồi huyện Yên Sơn tính đến hết năm 2009 1.390.800,2 m2 Trong diện tích thu hồi đất nơng nghiệp 1.295.095,1 m2; diện tích đất 95.705,1 m2; diện tích đất chuyên dùng 10.971,2 m2 Qua thực tế điều tra thống kê cho thấy, cơng trình thu hồi đất có tới 80-100% ngƣời dân bị thu hồi đất có đơn đề nghị nâng giá bồi thƣờng đất giá trị bồi thƣờng, hỗ trợ thấp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 102 * Ảnh hƣởng định giá đất đến giải phóng mặt Giá đất theo khung giá quy định nhà nƣớc 40 - 70% giá trị thực tế thị trƣờng khu vực vị trí Những nơi có giá đất cao chênh lệch tiền bồi thƣờng lớn ĐỀ NGHỊ - Trong công tác định giá đất: cần phải điều chỉnh tăng giá đất nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất đất Đồng thời thu hẹp khoảng cách giá tối thiểu giá tối đa - Trong cơng tác bồi thƣờng giải phóng mặt cần phải thực khảo sát lại giá đất khu vực thu hồi đất điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Tăng cƣờng công tác vận động ngƣời dân quy định nhà nƣớc giá đất sách bồi thƣờng để ngƣời dân hiểu quyền nghĩa vụ việc tham gia xây dựng giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp, Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội Luật Đất đai 1993, Nxb Lao động Luật Đất đai 2003, Nxb Lao động Phạm Hoài Nam (2006), Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học ngành quản lý đất đai - Đại học Quốc gia Hà Nội Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 10 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Quyết định số 05/2007/QĐ - UBDT ngày 06 tháng năm 2007 Bộ trƣởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số miền núi theo trình độ phát triển Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 104 12 Quyết định số 301/2006/QĐ - UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006 Bộ trƣởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số miền núi theo trình độ phát triển 13 Quyết định số 37/QĐ - CT ngày 10 tháng 01 năm 2005 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng Khu Du lịch Suối khoáng Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 14 Quyết định số 4162/QĐ - CT ngày 29 tháng 11 năm 2006 Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn việc phê duyệt dự tốn kinh phí bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt cơng trình đƣờng giao thơng từ ngã ba trụ sở UBND xã Kim Phú đến điểm giao với đƣờng từ Trƣờng Chính trị Quốc lộ 37 xã Kim Phú, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 15 Quyết định số 545/QĐ - CT ngày 22 tháng 11 năm 2007 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng cơng trình đƣờng Quốc lộ đoạn tránh thị xã Tuyên Quang xã Kim Phú xã An Tƣờng, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 16 Quyết định số 235/QĐ - CT ngày 27 tháng năm 2008 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng cơng trình đƣờng Quốc lộ 37 đoạn Bình Thuận – Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 17 Thông tƣ số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất 18 Thông tƣ số 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất 19 Thông tƣ số 117/2004/TT - BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 105 20 Thông tƣ số 145/2007/TT - BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11/2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 21 Thông tƣ liên tịch số 14/2008/TTLT - BTC - BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 liên Tài - Tài ngun Mơi trƣờng hƣớng dẫn thực Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trƣờng bất động sản, Nxb Nông nghiệp 23 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp 24 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2005 quy định phân loại đất giá loại đất năm 2005 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 25 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 quy định phân loại đất giá loại đất năm 2006 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 26 UBND tỉnh Tuyên Quang (2006), Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2007 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 27 UBND tỉnh Tuyên Quang (2007), Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2008 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 28 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2008 việc ban hành quy định tiêu chí phân vùng, phân loại đƣờng phố, phân vị tí đất làm phân vùng, phân loại đƣờng phố, phân vị trí đất để định giá đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 29 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2009 địa bàn tỉnh Tuyên Quang Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 106 30 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2009 việc quy định sách hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 31 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành giá đất năm 2010 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 32 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đƣờng phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 33 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009),Quyết định số: 16/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 10 năm 2009 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc ban hành quy định trình tự, thủ tục thực bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 34 Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trƣờng Việt Nam, Chƣơng trình giảng dạy kinh tế Fulbright Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn