Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh – phòng giao dịch tràng an

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH - - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHÒNG GIAO DỊCH TRÀNG AN Sinh viên thực Đỗ Thị Hồi Linh Lớp K20TCE Khóa học 2017 - 2021 Mã sinh viên 20A4011020 Giảng viên hướng dẫn ThS Tạ Thị Bích Thủy Hà Nội – Tháng 05 năm 2021 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126829731000000 i LỜI CAM ĐOAN CỦA TÁC GIẢ Em xin bảo đảm nội dung viết thành nghiên cứu, tìm tịi cá nhân em, luận em thực dựa lý luận khoa học tình hình thực tiễn PGD Tràng An hướng dẫn nhiệt tình ThS Tạ Thị Bích Thủy Những số liệu luận thông tin thực tế HDBank PGD Tràng An Em xin chịu trách nhiệm trước hội đồng thầy trước nhà trường có gian lận luận Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2020 Sinh viên Đỗ Thị Hoài Linh ii LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám đốc Học Viện Ngân Hàng đội ngũ thầy cô giảng viên Học Viện Ngân Hàng nói chung tất thầy khoa Tài nói riêng dìu dắt, truyền dạy cho em nhiều tri thức bốn năm học tập trường Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn tới giảng viên ThS Tạ Thị Bích Thủy tận tình giúp đỡ, bảo em q trình hồn thành khóa luận Nhờ khoảng thời gian bốn năm học tập Học Viện với hướng dẫn giảng viên ThS Tạ Thị Bích Thủy em thực xong khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo anh chị cán làm việc Ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Tràng An, anh chị phận tín dụng tạo điều kiện cho em học tập, tìm hiểu, trải nghiệm thực tế công tác thẩm định giá, hỗ trợ em trình thu thập tài liệu, giúp em có kinh nghiệm thực tiễn để hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cám ơn! iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng Thương mại 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Tài sản bảo đảm 10 1.1.3 Cho vay có tài sản bảo đảm 11 1.2 Nội dung công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại 12 1.2.1 Định giá tài sản cho vay 12 1.2.2 Nguyên tắc định giá 14 1.2.3 Phương pháp định giá 16 1.2.4 Quy trình định giá 22 1.3 Kinh nghiệm quốc tế 25 1.3.1 Kinh nghiệm định giá Singapore 25 1.3.2 Kinh nghiệm định giá Thái Lan 26 1.3.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam 26 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHỊNG GIAO DỊCH TRÀNG AN 28 2.1 Đôi nét Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phịng giao dịch Tràng An 28 iv 2.1.1 Đôi nét Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh 28 2.1.2 Đôi nét Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phịng giao dịch Tràng An 30 2.2 Nội dung công tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phịng giao dịch Tràng An 33 2.2.1 Cơ sở pháp lý 33 2.2.2 Phương pháp định giá 34 2.2.3 Công thức xác định giá bất động sản 36 2.2.4 Quy trình định giá 42 2.3 Hồ sơ thực tế 46 2.4 Đánh giá chung 55 2.4.1 Kết đạt 55 2.4.2 Những mặt tồn 56 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 58 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHỊNG GIAO DỊCH TRÀNG AN 62 3.1 Định hướng kế hoạch hoạt động Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh cơng tác định giá tài sản bảo đảm Phịng giao dịch Tràng An thời gian tới 62 3.1.1 Định hướng kế hoạch 2021 HDBank 62 3.1.2 Định hướng cơng tác cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản Phòng giao dịch Tràng An 64 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phịng giao dịch Tràng An 65 3.2.1 Hoàn thiện hiệu quy trình thẩm định 65 3.2.2 Cải thiện quy định tỷ lệ cấp tín dụng 67 v 3.2.3 Hoàn thiện chất lượng đội ngũ thẩm định viên 68 3.2.4 Hoàn thiện hoạt động tổ chức thẩm định 70 3.2.5 Thành lập phận thẩm định giá 70 3.2.6 Giải pháp liên quan đến quy chế bảo đảm khoản vay 71 3.2.7 Một số giải pháp khác 72 3.3 Kết luận kiến nghị 73 3.3.1 Kết luận 73 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phịng giao dịch Tràng An 73 3.3.3 Kiến nghị với quan Nhà nước 75 3.3.4 Kiến nghị với khách hàng 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 vi DANH MỤC VIẾT TẮT Nguyên nghĩa Từ viết tắt BCKQTĐ Báo cáo kết thẩm định BĐS Bất động sản CBTD Cán tín dụng CBTĐ Cán thẩm định ĐVYC Đơn vị yêu cầu GCN Giấy chứng nhận KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NHTMCP Ngân hàng Thương mại Cổ phần P TĐG Phòng thẩm định giá PGD Phòng giao dịch TCTD Tổ chức tín dụng TĐG Thẩm định giá TSBĐ Tài sản bảo đảm TSSS Tài sản so sánh vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Hồ sơ BĐS chấp 46 Bảng 2.2 Bảng quyền sử dụng đất BĐS chấp 47 Bảng 2.3 Bảng thống kê cơng trình xây dựng đất tài sản 48 Bảng 2.4 Bảng thống kê yếu tố ảnh hưởng đến khả phát mại BĐS 49 Bảng 2.5 Bảng thông tin khảo sát BĐS so sánh với tài sản 50 Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định 52 Bảng 2.7 Bảng xác định giá trị quyền sử dụng đất 53 Bảng 3.1 Kế hoạch định hướng HDBank năm 2021 63 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Quy trình định giá bất động sản 22 Hình 2.1 Cơng ty HDBank 29 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức PGD Tràng An 30 Hình 2.3 Lưu đồ quy trình định giá 43 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, hoạt động thẩm định giá (TĐG) nước ta ngày cải tiến phát triển Việt Nam coi trọng lĩnh vực TĐG so với trước đây, hoạt động TĐG mà có nhiều tiến khởi sắc vượt bậc Tuy nhiên định giá giai đoạn phát triển nên so với nước xung quanh khu vực, hoạt động thẩm định nước ta nhiều vấn đề tồn đọng cần giải kịp thời Đơn cử quy định việc TĐG chưa hoàn toàn chặt chẽ; hạn chế chuyên môn đội ngũ cán bộ; cách thực việc thẩm định chưa tốt làm lĩnh vực thẩm định khơng thể phát huy tối đa đóng góp cho kinh tế Đứng hạn chế ngành TĐG nhu cầu thị trường, Ngân hàng cần nhìn nhận vấn đề có hướng giải tốt nhằm mục đích đem lại hiệu cao cho Ngân hàng cho khách hàng kinh tế Trong q trình thực tập Phịng giao dịch Tràng An Ngân hàng HDBank, qua tiếp xúc thực tế hoạt động TĐG, em nhận thấy Phòng giao dịch nhiều vấn đề hạn chế hoạt động Chính lẽ đó, em định chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phịng giao dịch Tràng An” qua phân tích chi tiết tình hình, sau đưa giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện hoạt động TĐG Phịng giao dịch (PGD) Tổng quan nghiên cứu Tính đến thời điểm có nhiều báo, cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) bất động sản (BĐS) Cụ thể như: Trong tác phẩm luận án tiến sĩ kinh tế “Hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay” Trần Thị Thanh Hà (2018) Luận án xây nên khung lý thuyết quy trình, phương pháp thẩm định giá BĐS, tiếp luận án phân tích, đánh giá thực trạng quy trình thẩm định giá BĐS Việt Nam từ 2005 2018 Sau đưa giải pháp, quan điểm nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS Việt Nam Trong tác phẩm luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản đảm bảo cho vay khách hàng doanh nghiệp Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn tỉnh Quảng Trị” Hồng Trần Minh Thu (2017) làm rõ vấn đề lý luận thẩm định TSBĐ, phân tích thực trạng cơng tác thẩm định TSBĐ, điểm đáng ý luận văn tìm nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định tài sản như: chất lượng nhân lực, nguồn thông tin, phương pháp thẩm định quy trình thẩm định TSBĐ Trên sở tác giả tiến hành đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản khách hàng doanh nghiệp Tuy sử dụng phương pháp định lượng để phân tích tác giả chưa tập trung sâu vào việc nghiên cứu định lượng Các yếu tố thang đo hệ số Cronbach’s Alpha, nhân tố khám phá EFA chưa nêu tổng quan mà nói đến kết quả, bên cạnh cịn số phương pháp tương quan Pearson hay phân tích hồi quy đa biến khơng thấy tác giả nhắc tới Đối với đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Đống Đa, Hà Nội” Trần Thanh Huyền (2020) làm rõ điểm cần có làm rõ về: sở lý luận, phương pháp định giá, tình hình hoạt động kinh doanh hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm Tuy nhiên đề tài lại khơng đề cập đến ví dụ thực tiễn phía Chi nhánh mà ví dụ ví dụ giả định, chưa có chứng xác thực Chính khơng phải thực tiễn nên đề tài khơng có tính thuyết phục cao Tiếp theo đề tài “Cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray” Nguyễn Thị Hương (2020) có ví dụ thực tế công tác thẩm định Chi nhánh, xác định vấn đề tồn đưa giải pháp thuyết phục Tuy nhiên phần phương pháp định giá, sở pháp lý, cách thức xác định giá trị BĐS thực tế Chi nhánh đề tài lại chưa làm rõ Như ta thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu, đề tài định giá tài sản bảo đảm BĐS, qua cơng trình ta lại thấy mức độ quan trọng công tác định giá hoạt động NHTM Tuy nhiên theo khảo sát chưa có cơng trình sâu vào nghiên cứu cụ thể hoạt động TĐG tài sản bảo đảm BĐS phục vụ cho vay HDBank – Phịng giao dịch Tràng An Trong khóa luận này, em tiến hành