Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động thẩm định giá (TĐG) tại Việt Nam đang có những bước tiến quan trọng, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục Mặc dù lĩnh vực TĐG đã được chú trọng hơn, nhưng quy định hiện hành vẫn chưa chặt chẽ, đội ngũ cán bộ còn hạn chế về chuyên môn, và cách thực hiện thẩm định chưa hiệu quả Những yếu điểm này ảnh hưởng đến khả năng đóng góp của ngành TĐG cho nền kinh tế Do đó, Ngân hàng cần nhận diện những thách thức này và đưa ra giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả cho cả ngân hàng, khách hàng và nền kinh tế.
Trong quá trình thực tập tại Phòng giao dịch Tràng An của Ngân hàng HDBank, tôi nhận thấy nhiều vấn đề hạn chế trong hoạt động thẩm định giá tài sản Do đó, tôi quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An” Mục tiêu của đề tài là phân tích chi tiết tình hình hiện tại và đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm cải thiện hoạt động thẩm định giá tại phòng giao dịch này.
Tổng quan nghiên cứu
Đến nay, đã có nhiều bài báo và công trình khoa học nghiên cứu về thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) liên quan đến bất động sản (BĐS).
Trong luận án tiến sĩ kinh tế "Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay" của Trần Thị Thanh Hà (2018), tác giả đã xây dựng một khung lý thuyết về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Luận án cũng phân tích và đánh giá thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2005-2018, đồng thời đề xuất các giải pháp và quan điểm nhằm cải thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản ở nước này.
Trong luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế của Hoàng Trần Minh Thu (2017), tác giả đã phân tích lý luận và thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo (TSBĐ) tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Quảng Trị, chỉ ra 5 nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định như chất lượng nhân lực, nguồn thông tin, phương pháp và quy trình thẩm định Tác giả cũng đề xuất 6 nhóm giải pháp để hoàn thiện công tác này, mặc dù chưa đi sâu vào nghiên cứu định lượng và thiếu các phương pháp phân tích như Cronbach’s Alpha hay hồi quy đa biến Tương tự, trong đề tài của Trần Thanh Huyền (2020) về định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Indovina, tác giả đã làm rõ cơ sở lý luận, phương pháp định giá và tình hình cho vay có tài sản bảo đảm, nhưng lại không cung cấp ví dụ thực tiễn mà chỉ sử dụng ví dụ giả định, làm giảm tính thuyết phục của nghiên cứu.
Bài viết "Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray" của Nguyễn Thị Hương (2020) đã đưa ra ví dụ thực tế và xác định vấn đề tồn tại cùng với các giải pháp thuyết phục Tuy nhiên, đề tài vẫn chưa làm rõ các phương pháp định giá, cơ sở pháp lý và cách thức xác định giá trị bất động sản thực tế tại Chi nhánh.
Nghiên cứu về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) rất quan trọng trong hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM), nhưng chưa có công trình nào đi sâu vào hoạt động thẩm định giá tại HDBank – Phòng giao dịch Tràng An Khóa luận này sẽ nêu ra cơ sở lý thuyết, phân tích tình hình thực tế của công tác thẩm định tại PGD, xác định các hạn chế và nguyên nhân, đồng thời đề xuất hướng giải quyết nhằm nâng cao hoạt động định giá Nghiên cứu sẽ bám sát thực tiễn và cơ sở khoa học, với mong muốn đưa ra giải pháp khả thi cho PGD Tràng An.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Khóa luận này dựa vào tình hình thực tế tại PGD Tràng An để làm rõ cơ sở lý luận của hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) phục vụ cho vay tại PGD và HDBank Bài viết cũng đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại, từ đó hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động cho vay.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin, phân tích số liệu từ hồ sơ và tình hình thực tiễn thư
- Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí từ các số liệu được cung cấp.
Kết cấu khóa luận
Bài luận này được chia thành ba phần chính để phân tích chi tiết đề tài nghiên cứu về việc hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An.
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại
Chương 2 phân tích thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt tại Phòng giao dịch Tràng An Việc định giá tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong quy trình cho vay, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ và đảm bảo an toàn tài chính cho ngân hàng Thực tế cho thấy, quy trình định giá hiện tại còn gặp nhiều khó khăn, như thiếu đồng bộ trong các tiêu chí đánh giá và ảnh hưởng của thị trường bất động sản Do đó, cần có những giải pháp cải thiện nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản bảo đảm, từ đó hỗ trợ tốt hơn cho hoạt động cho vay của ngân hàng.
Chương 3 trình bày các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An Những giải pháp này nhằm nâng cao độ chính xác và hiệu quả trong việc định giá tài sản, từ đó hỗ trợ tốt hơn cho quy trình cho vay, đảm bảo an toàn tài chính cho ngân hàng và khách hàng.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cơ sở lý luận về tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là khái niệm phổ biến toàn cầu, và khi so sánh với pháp luật các quốc gia khác, Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam cho thấy sự tương đồng trong việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản Phân loại này có nguồn gốc từ các quy định trong luật cổ La Mã Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2015, việc phân loại tài sản được quy định rõ ràng.
Bất động sản (BĐS) bao gồm các loại tài sản như: a) Đất đai; b) Nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Tài sản gắn liền với đất đai, nhà và công trình xây dựng; d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là những tài sản vật chất khó di dời và có tính ổn định lâu dài Để một tài sản được công nhận là BĐS, nó cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
Không thể di dời hoặc hạn chế để tính chất, công nặng, hình thái của nó
1 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Bộ luật Dân sự năm 2015 (bản điện tử), 2015, tr 27
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 2 a Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định, không có khả năng di dời được, điều này dẫn đến việc giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng tiêu chí đo lường thông thường mà còn được đánh giá dựa vào việc có gần các trung tâm, địa điểm dịch vụ công cộng, công trình công cộng như trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục… Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng vì thế mà biến đổi theo, do vậy khi đầu tư kinh doanh phải dự tính trước các thay đổi này tránh những thiệt hại đáng tiếc b Bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng – một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp) Các vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất thường có tuổi thọ cao, sau một thời gian sử dụng sẽ được cải tạo, nâng cấp nên có thể trở nên bền vững theo thời gian Chính vì vậy tính chất bền vững của BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng
Khi đánh giá tính bền vững của bất động sản (BĐS), cần chú ý đến tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng BĐS bằng với lợi ích kinh tế thu được, trong khi tuổi thọ vật lý liên quan đến thời gian công trình bị lão hóa và hư hỏng Sự tồn tại của BĐS phụ thuộc vào tuổi thọ nào ngắn hơn Ngoài ra, BĐS còn có tính khan hiếm, điều này càng làm tăng giá trị và sự hấp dẫn của nó trên thị trường.
Sự gia tăng dân số trên trái đất đang gặp phải thách thức lớn do diện tích bề mặt có hạn, khiến cho việc mở rộng không gian sống trở nên khó khăn.
Trong giáo trình "Định giá bất động sản" của Phạm Tiến Đạt (2016), tác giả chỉ ra rằng mối quan hệ cung cầu trong lĩnh vực bất động sản thường mất cân đối, với cung luôn thấp hơn cầu Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản, khi mà những nhà đầu cơ thường thu được lợi ích lâu dài nhờ vào xu hướng tăng giá Để điều tiết tình hình này, nhà nước cần áp dụng các chính sách kinh tế phù hợp, bao gồm việc chống đầu cơ và hạn chế quyền sở hữu bất động sản.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều mang những đặc điểm riêng biệt, không thể so sánh với bất kỳ BĐS nào khác Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí của lô đất, cấu trúc và kiến trúc, hướng nhà, cũng như cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh xung quanh.
Trong đầu tư phát triển bất động sản, việc khai thác tính khác biệt là rất quan trọng để gia tăng giá trị và đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng Khi xã hội ngày càng phát triển, tính khác biệt trong bất động sản càng trở nên nổi bật, đòi hỏi phải đánh giá một cách riêng biệt và không thể so sánh dập khuôn Đồng thời, cần khắc phục những nhược điểm do tính khác biệt mang lại để tối ưu hóa hiệu quả Bất động sản còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố tập quán, thị yếu và tâm lý xã hội, điều này thể hiện rõ hơn so với các loại hàng hóa khác Nhu cầu bất động sản ở mỗi khu vực, quốc gia và dân tộc thường bị chi phối bởi những yếu tố này, thậm chí có thể liên quan đến tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân Hơn nữa, bất động sản cũng có sự ảnh hưởng lẫn nhau, tạo ra một hệ thống phức tạp trong thị trường.
Các bất động sản (BĐS) có sự tương tác mạnh mẽ, ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình hình thành và phát triển Sự xuất hiện hoặc hoàn thiện của một BĐS có thể tạo điều kiện cho sự ra đời hoặc biến mất của BĐS khác, đồng thời tác động đến giá trị và giá trị sử dụng của các loại hình hàng hóa liên quan.
Khi đầu tư vào xây dựng các công trình bất động sản, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến các công trình lân cận Việc đánh giá khả năng bị tác động từ các dự án gần đó là rất quan trọng Bất động sản luôn được coi là một tài sản có giá trị cao.
Đầu tư bất động sản (BĐS) đòi hỏi vốn lớn và dài hạn do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng lớn Khả năng sinh lời cao từ BĐS có thể tạo ra nguồn vốn mới, nhưng cần khai thác đặc tính tái tạo vốn để tái đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng Ngoài ra, BĐS cũng chịu sự chi phối mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Bất động sản (BĐS) là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc và cá nhân, có ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế và xã hội Để nâng cao vai trò của BĐS và khai thác hiệu quả nguồn lực phát triển, Nhà nước cần chú trọng đến thị trường BĐS BĐS gắn liền với đất đai và thuộc sở hữu toàn xã hội, do đó chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật và Nhà nước Giá trị, công năng và khả năng khai thác của BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Quản lý bất động sản (BĐS) đòi hỏi năng lực cao do giá trị lớn và sự đa dạng của các loại hình, dẫn đến chi phí quản lý cao hơn so với hàng hóa thông thường Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng công trình và kinh doanh, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng cần có nghiên cứu cụ thể và cũng tốn kém chi phí quản lý.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản a Phân loại theo đặc tính vật chất
Đất đai được coi là bất động sản khi là loại đất không di dời được hoặc có thể di dời nhưng không đáng kể, như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không thuộc loại này Để được xác định là bất động sản, đất đai phải có chủ quyền rõ ràng và được định giá dựa trên số lượng và chất lượng của nó.
Nội dung công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay của Ngân hàng Thương mại
1.2.1 Định giá tài sản trong cho vay Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
* mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Căn cứ theo Luật Gía 2012:
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản do các cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện, theo quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này phải phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Sự cần thiết của định giá TSBĐ là BĐS trong nghiệp vụ cho vay
Việc định giá chính xác giá trị bất động sản (BĐS) để vay vốn là rất quan trọng, giúp ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm rủi ro và nâng cao tính cạnh tranh BĐS là hàng hóa đặc biệt, với thị trường thường xuyên biến động, vì vậy việc định giá BĐS bảo đảm là cần thiết để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Khoản vay thường được bảo đảm bằng giá trị BĐS đang mua, và người cho vay chỉ muốn cung cấp khoản vay có bảo đảm để giảm thiểu rủi ro Định giá BĐS bảo đảm không chỉ quan trọng trong giai đoạn vay vốn mà còn cần thiết khi phát mãi tài sản nếu khách hàng không thể trả nợ Trong quá trình này, BĐS có thể bị hao mòn và hư hỏng, do đó cần định giá lại trước khi phát mãi để xác định giá trị có đủ để thanh toán nợ hay không, tránh thiệt hại cho cả khách hàng và ngân hàng.
10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Gía (bản điện tử), 2012, tr 2
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất
Theo IVSC, để đạt hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản, cần tối ưu hóa mức hữu dụng trong các hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế, đồng thời đảm bảo các yếu tố kỹ thuật, pháp lý và tài chính Điều này sẽ giúp mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định dựa trên khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhằm mang lại giá trị tối đa có thể.
1.2.2.2 Nguyên tắc dự kiến lợi ích
Để ước tính giá trị tài sản, cần dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể.
Nguyên tắc này dự báo các khoản lợi ích trong tương lai, đóng vai trò quan trọng trong việc khắc phục những thiếu sót của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và các nguyên tắc khác.
Nội dung: Gía trị của một tái sản có thể được đo bằng chi phí đẻ có được một tài sản tương đương
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của nó, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản Sự có mặt của các yếu tố này có thể làm tăng giá trị toàn bộ tài sản, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến sự giảm giá trị.
Nội dung: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
Nguyên tắc cung cầu là một yếu tố quan trọng, giúp giải thích cách sử dụng hiệu quả nhất và dự đoán lợi ích trong tương lai Nguyên tắc này được ưu tiên trong việc thẩm định hầu hết các loại tài sản và phục vụ cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
Giá trị tài sản biến động theo các yếu tố ảnh hưởng đến nó Để đánh giá chính xác, thẩm định viên cần hiểu mối quan hệ giữa các yếu tố này trong trạng thái thay đổi, đồng thời phân tích quá trình biến động để xác định cách sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất.
Khi các yếu tố cấu thành tài sản đạt sự cân bằng, tài sản sẽ có khả năng sinh lời tối đa và mức hữu dụng cao nhất Để ước tính mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản, cần phân tích sự cân bằng của các yếu tố cấu thành tài sản cần được đánh giá.
1.2.2.8 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ gia tăng liên tục cho đến một thời điểm nhất định; sau đó, mặc dù đầu tư vẫn tiếp tục tăng, nhưng mức thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
1.2.2.9 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập từ quá trình sản xuất được hình thành từ sự kết hợp giữa đất đai, vốn, lao động và quản lý Khi phân phối thu nhập theo nguyên tắc tương ứng, phần thu nhập còn lại sau khi đã phân bổ cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Tài sản cần phải tương thích với môi trường xung quanh để tối đa hóa lợi nhuận hoặc hiệu quả sử dụng Vì vậy, thẩm định viên cần phân tích mức độ phù hợp của tài sản với môi trường khi xác định cách sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Lợi nhuận cao sẽ kích thích sự cạnh tranh, nhưng nếu cạnh tranh trở nên quá mức, điều này có thể dẫn đến giảm lợi nhuận hoặc thậm chí không còn lợi nhuận Trong lĩnh vực tài sản, sự cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các tài sản mà còn giữa các loại tài sản khác nhau Khi thực hiện thẩm định giá (TĐG), các thẩm định viên cần phải xem xét và đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt là khi áp dụng phương pháp tiếp cận từ thu nhập.
1.2.3.1 Phương pháp so sánh a Khái niệm
Theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 – Ban hành kèm theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính:
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là một kỹ thuật quan trọng, dựa trên việc phân tích giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trong điều kiện thương mại bình thường Phương pháp này giúp ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản cần định giá, dựa trên dữ liệu từ các giao dịch gần đây.
Phương pháp này là phương pháp được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn, tính thuế BĐS
Kinh nghiệm quốc tế
1.3.1 Kinh nghiệm định giá của Singapore
Viện định giá và các định giá viên tại Singapore, được thành lập vào năm 1963, là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát và định giá tài sản Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp định giá cũng hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, hiện có khoảng 60 công ty định giá tư nhân đang hoạt động tại Singapore.
Công ty có khoảng 600 nhân viên và thực hiện khoảng 6000 vụ định giá bất động sản mỗi năm Tại Singapore, định giá bất động sản được công nhận là một nghề chuyên nghiệp, với các định giá viên có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ, ngân hàng, cục thuế, và tổng cục địa chính Các phương pháp định giá chủ yếu bao gồm phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập, bên cạnh đó, trong những trường hợp đặc biệt, còn áp dụng thêm phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ.
1.3.2 Kinh nghiệm định giá của Thái Lan Để có thể tiếp cận được với phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức định gía của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc… Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi đối với các trường hợp định giá đối với tài sản là nhà và đất đai, các phương pháp khác như chi phí, thu nhập được sử dụng trong định giá nhà và công trình, tài sản trên đất Để có cơ sở áp dụng cho phù hợp với điều kiện của mình, các nhà định giá của Thái Lan cũng đã nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức Mỹ như Viện nghiên cứu (AI), Uỷ ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái Lan Cho đến nay, định giá BĐS tại Thái Lan phát triển ngang bằng với sự phát triển của quốc tế
Thái Lan đã nỗ lực ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá, bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nghiên cứu chu kỳ tài sản từ 1970-1988 Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu thuế tài sản toàn quốc Đến năm 1988, họ phát triển hệ thống thông tin địa lý (GIS) và thiết lập hệ thống bản đồ với các tỷ lệ 1:4000, 1:20000 và 1:50000 cho Bangkok, các đô thị lớn và toàn quốc Thái Lan cam kết phát triển thêm phần mềm hỗ trợ định giá để giảm chi phí Tuy nhiên, trong thời gian khủng hoảng tài chính, nhiều sai phạm về định giá bất động sản liên quan đến thế chấp vay ngân hàng đã được phát hiện.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng lừa đảo trong định giá là do cán bộ định giá thiếu thông tin đầy đủ, khách hàng có sự móc nối với người định giá, và sự cấu kết giữa khách hàng, người định giá cùng với các quan chức để thực hiện hành vi gian lận đối với Ngân hàng.
Sau khi vượt qua khủng hoảng, Thái Lan đã chú trọng đầu tư vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đặc biệt là hệ thống giá trên thị trường.
1.3.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam
Phương pháp định giá nhà và đất phổ biến nhất hiện nay là so sánh và chi phí, nhưng để đạt độ chính xác cao, cần kết hợp với các phương pháp khác như thu nhập, lợi nhuận và thặng dư Để áp dụng hiệu quả, cần xây dựng hệ thống thông tin mạnh mẽ và thành lập mạng lưới định giá, trong đó hình thành Hiệp hội định giá chuyên nghiệp để hỗ trợ định giá bất động sản Tại các nước phát triển như Anh, công tác tổ chức định giá bất động sản được thực hiện một cách chuyên nghiệp và có hệ thống.
Mỹ và Úc đã phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm không chỉ phục vụ cho vay mà còn hỗ trợ thị trường tài chính bất động sản Ở các quốc gia này, định giá được coi là một nghề độc lập, hoạt động qua cá nhân hoặc tổ chức với sự phối hợp của cơ quan chức năng Ngân hàng có thể hoạt động độc lập hoặc hợp tác với các tổ chức khác Trong khi đó, tại Việt Nam, định giá bất động sản chủ yếu phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng thương mại, thiên về lợi ích của ngân hàng mà ít quan tâm đến lợi ích kinh tế xã hội Do đó, Việt Nam cần xây dựng một hệ thống định giá bất động sản riêng biệt.
Chương 1 đã trình bày về cơ sở lý luận của định giá TSBĐ là BĐS phục vụ công tác cho vay gồm các cơ sở giá trị của TSBĐ, của BĐS và cho vay có TSBĐ Chương 1 cũng đi sâu phân tích về hoạt động định giá BĐS, quy trình, phương pháp cụ thể thực hiện việc định giá Không chỉ nhìn nhận hoạt động định giá trong nước, chúng ta còn có cái nhìn khái quát về tình hình định giá của một số nước qua đó rút ra bài học cho công tác định giá của Việt Nam
Các chương tiếp theo sẽ phân tích tình hình định giá thực tế của Ngân hàng HDBank tại PGD Tràng An Thông qua các phân tích chuyên sâu ở chương 2 và 3, chúng tôi sẽ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của PGD này.
THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHÒNG GIAO DỊCH TRÀNG AN
Đôi nét về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
2.1.1 Đôi nét về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
Tên: NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ
Tên tiếng Anh: HO CHI MINH CITY DEVELOPMENT JOINT STOCK COMMERCIAL BANK
Giấy CN ĐKDN: Số 0300608092 được cấp Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM cấp
Vốn điều lệ hiện tại: 9.810 tỷ đồng
Vốn chủ sở hữu: 20.381 tỷ đồng
Trụ sở chính: Số 25 Bis Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM Điện thoại: (84 – 28) 6291 5916
Website: www.hdbank.com.vn
Email: info@hdbank.com.vn
Giấy phép hoạt động: Số 00019/NH – CP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp
HDBank ra đời vào năm 1990, nằm trong số ít những Ngân hàng Thương mại
HDBank, ngân hàng thương mại cổ phần tiên phong của Việt Nam, không ngừng nỗ lực để mở rộng tầm ảnh hưởng toàn cầu Năm 2013, HDBank đã mua lại 100% vốn của SGVF, đổi tên thành HDFinance, và tiếp tục sáp nhập NHTMCP Đại Á, đưa HDBank vào top 10 ngân hàng lớn nhất Việt Nam Xếp hạng tín nhiệm tiền gửi của HDBank đã được Moody’s nâng từ B2 lên B1, phản ánh lòng tin cao từ thị trường Đến năm 2020, sau 30 năm hoạt động, HDBank đã khẳng định được vị thế của mình trên thị trường Việt Nam, với mục tiêu phấn đấu đạt vị trí ngang hàng với các ngân hàng lớn như Big 4.
Công ty Quản lý tài sản HDBank
Hình 2.1 Công ty con của HDBank
Ngân hàng thực hiện các hoạt động huy động vốn và nhận tiền gửi từ tổ chức, cá nhân với các kỳ hạn ngắn, trung và dài hạn Ngoài ra, ngân hàng cũng cung cấp dịch vụ cho vay vốn với các thời hạn tương ứng Bên cạnh đó, ngân hàng tiến hành các dịch vụ tài chính khác như giao dịch ngoại tệ, mua bán giấy tờ có giá, bao thanh toán, bảo hiểm, cấp tín dụng và nhiều dịch vụ ngân hàng khác được Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam cho phép.
Đến cuối năm 2020, HDBank có vốn điều lệ đạt 16.088 tỷ đồng và tổng tài sản lên tới 273 nghìn tỷ đồng Ngân hàng này sở hữu 18.000 điểm giao dịch tài chính, trong đó có 308 điểm giao dịch khách hàng, phục vụ một lượng lớn khách hàng đa dạng trong nhiều lĩnh vực, đặc biệt chú trọng phát triển tại khu vực nông thôn.
2.1.2 Đôi nét về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố
Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
Ngân hàng HDBank phân cấp tổ chức theo thứ tự như sau:
Hội sở >> Chi nhánh Ngân hàng >> PGD Ngân hàng
Mỗi cấp trong cơ cấu tổ chức có nhiệm vụ riêng biệt, với những cấp cao hơn thường đảm nhận nhiều trách nhiệm hơn PGD Tràng đóng vai trò quan trọng trong việc phân chia và thực hiện các nhiệm vụ này.
PGD Tràng An, mặc dù có quy mô khiêm tốn, đã hoàn thành tốt nhiệm vụ và đóng góp đáng kể cho sự phát triển của HDBank, giúp gia tăng lợi nhuận chung Dưới sự dẫn dắt của giám đốc, các bộ phận trong PGD đã kết hợp và hỗ trợ lẫn nhau, tạo thành một khối vững chắc Mô hình PGD Tràng An là minh chứng cho sự hợp tác hiệu quả này.
Bộ phận kinh doanh Bộ phận hỗ trợ nghiệp vụ
Bộ phận giao dịch và ngân quỹ
Phòng khách hàng cá nhân
Phòng khách hàng doanh nghiệp
Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức của PGD Tràng An
Chi tiết về các phòng ban:
Giám đốc PGD là người điều hành và quản lý toàn bộ hoạt động của PGD, đảm bảo sự vận hành trơn tru và hiệu quả Họ có trách nhiệm lập kế hoạch cho PGD hàng tháng, hàng quý và hàng năm, phù hợp với kế hoạch chung của HDBank Đồng thời, Giám đốc PGD cũng là đại diện pháp lý, có quyền ký kết các hợp đồng tín dụng và báo cáo về hiệu quả hoạt động cũng như các vấn đề liên quan đến PGD với Chi nhánh và Hội sở.
Bộ phận kinh doanh chia làm 2 bộ phận nhỏ hơn là phòng khách hàng cá nhân (KHCN) và phòng khách hàng doanh nghiệp (KHDN)
+ Đối tượng: Những doanh nghiệp
+ Giới thiệu, cung cấp tới những KHDN về các sản phẩm của HDBank
+ Hỗ trợ những doanh nghiệp trong việc hoàn thành hồ sơ, thủ tục để tiến hành tiếp cận các dịch vụ của Ngân hàng
Để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, các dịch vụ tài chính cần cung cấp giải pháp vay vốn, đầu tư và thanh toán hiệu quả Đồng thời, duy trì mối quan hệ với doanh nghiệp để hỗ trợ dịch vụ hậu mãi, khai thác nhu cầu mới và phân tích hiệu quả sản phẩm đã cung cấp là rất quan trọng Việc xây dựng kế hoạch chiến lược nhằm phát triển dịch vụ sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
+ Thực hiện các công việc khác có liên quan đến doanh nghiệp mà cấp trên giao phó
+ Đối tượng: các cá nhân
+ Cung cấp các dịch vụ phía cá nhân cần
+ Xem xét yếu tố khách hàng, xác định khả năng thanh toán nợ, tư cách, dự báo tình trạng nên hoặc không nên giải ngân
+ Thực hiện giải ngân nếu khách hàng đủ điều kiện
+ Chăm sóc KHCN sau khi sử dụng dịch vụ của Ngân hàng, khai thác nhu cầu mới nếu có…
+ Thực hiện các công việc khác theo chỉ đạo mà cấp trên giao phó
+ Lưu trữ thông tin khách hàng, thường xuyên cập nhật tình hình của khách hàng
Bộ phận Hỗ trợ và Nghiệp vụ:
Các việc của phòng Hỗ trợ và Nghiệp vụ đảm đương:
+ Lưu trữ thông tin khách hàng
+ Giám sát tình hình, quản lý giao dịch có liên quan đến tài khoản/khoản cấp tín dụng
Đơn vị tiếp nhận thông tin khiếu nại và phản ánh của khách hàng về chất lượng sản phẩm, đồng thời xây dựng kế hoạch nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tại PGD.
+ Kiểm soát hoạt động trong PGD tuân theo sự chỉ dẫn của quy định bên HDBank và theo quy định của Nhà nước
Bộ phận Giao dịch và Ngân quỹ
Giao dịch tại quầy bao gồm nhận tiền gửi, chuyển tiền và thu chi tiền mặt, với nguyên tắc chi đúng, thu đủ và đảm bảo an toàn quỹ Ngoài ra, quầy cũng thực hiện các giao dịch vãng lai như nhận và gửi tiền ra nước ngoài, cung cấp dịch vụ thẻ, và hỗ trợ nhu cầu của khách hàng một cách tận tình.
+ Theo dõi cân đối quỹ vào cuối ngày, chuyển tiền về quỹ chính
2.1.2.2 Các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
Mặc dù chỉ là PGD nhưng PGD Tràng An cũng tiến hành cung cấp các dịch vụ cơ bản của HDBank như:
- Nhận tiền gửi VNĐ và tiền gửi là ngoại tệ
- Cho vay tiền VNĐ và tiền vay là ngoại tệ
- Chuyển tiền phạm vi trong nước lẫn nước ngoài
- Cung cấp thẻ: thẻ thanh toán, thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ, thẻ ATM
- Các dịch vụ liên quan đến gửi tiền online
PGD đã triển khai hệ thống ngân hàng số theo quy định của HDBank, cho phép khách hàng thanh toán các hóa đơn như điện nước và dịch vụ hàng hóa khác Hiện tại, PGD đang hợp tác làm trung gian thanh toán với nhiều đối tác lớn như Vietjet, Phu Long, Lotte Mart, Big C, Samsung, Grab, Tiki, CGV, Alibaba và Taobao.com.
- Thực hiện các nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước
- Phát hành bảo lãnh Ngân hàng
- Cung cấp các dịch vụ khác được Ngân hàng Nhà nước cho phép tiến hành
PGD Tràng An cung cấp các dịch vụ cơ bản, đáp ứng hầu hết nhu cầu của khách hàng, cho phép họ thực hiện giao dịch mà không cần đến chi nhánh hoặc hội sở Sự thuận tiện này không chỉ giảm tải cho hệ thống mà còn giúp thương hiệu HDBank gần gũi hơn với người dân Nhờ vào các PGD như Tràng An, mạng lưới HDBank ngày càng mở rộng, tiếp cận và khai thác sâu hơn các nhu cầu của khách hàng trên toàn Việt Nam.
Nội dung công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay của Ngân hàng thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng
Quy trình tiến hành định giá BĐS phải được tuân thủ nghiêm ngặt theo chỉ thị tại Điều 2, Quy định 3141/2020/QĐ-TGĐ do Tổng Giám đốc HDBank quyết định 15 :
1 Luật Các TCTD số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 và Luật Các TCTD sửa đổi số 17/2017/QH14 ngày 20/11/2017
2 Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13 và ngày 24/11/2015
3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018
4 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và các Luật sửa đổi, bổ sung (nếu có);
15 Tài liệu đính kèm ở phụ lục 01
5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20/10/2015 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
6 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2017 quy định về sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai
7 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm do Chính phủ ban hành ngày 22/02/2012 và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có)
8 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm
9 Thông tư số 01/2019/TT-CTP ngày 25/11/2019 về các đăng ký thế chấp TSBĐ, tài sản khác gắn với đất
10 Thông tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/06/2018 quy định về đăng ký, cung cấp thông tin về hợp đồng, biện pháp bảo đảm
11 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ban hành ngày 16/02/2015 về chứng thực các loại: bản sao, chữ ký, hợp đồng giao dịch
12 Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 03/03/2020 bổ sung 1 số điều của Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về chứng thực các loại: bản sao, chữ ký, hợp đồng giao dịch
13 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 quy định về thủ tục, quy trình thế chấp, giải thể tài sản
14 Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 về tỷ lệ an toàn trong hoạt động Ngân hàng
HDBank quy định về các phương pháp xác định giá trị BĐS gồm:
1 Phương pháp so sánh: dùng để xác định giá trị Quyền sử dụng đất, giá trị khu dự án hình thành trong tương lai với mục đích tài trợ xây dựng dự án, căn hộ chung cư, nhà nhiều hộ nhiều tầng
16 Tài liệu đính kèm ở phụ lục 02
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật xác định giá trị tài sản thông qua việc phân tích giá của các tài sản tương tự, nhằm ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định Đây là một trong những phương pháp thuộc cách tiếp cận thị trường Đơn giá đất được phê duyệt của HDBank được xác định dựa trên giá thị trường theo phương pháp so sánh.
2 Phương pháp chi phí tái tạo: để xác định giá trị công trình xây dựng (trừ trường hợp định giá căn hộ chung cư) Đây là phương pháp xác định giá trị của tài sản TĐG dựa trên chênh lệch giữa chi phí tạo ra tài sản giống hệt với tài sản TĐG theo mức giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định Phương pháp này thuộc cách tiếp cận chi phí
3 Ngoài phương pháp so sánh và phương pháp chi phí tái tạo, cán bộ có thể áp dụng phương pháp khác với từng trường hợp cụ thể để xác định giá trị BĐS thẩm định Các phương pháp khác được áp dụng theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các hướng dẫn khác có liên quan của Nhà nước
* Nguyên tắc xác định đơn giá thị trường thông tin so sánh và đơn giá thẩm định:
1 Nguyên tắc xác định đơn giá thị trường thông tin so sánh (tỷ lệ ước lượng giá giao dịch thành công so với giá rao bán/thương lượng) a Được xác định tối đa không vượt quá 90% đơn giá của thông tin so sánh thu thập được b Nhân viên định giá phải đưa ra thông tin so sánh trên quan điểm nhìn nhận/đánh giá chung trên toàn khu vực, không dựa vào các giao dịch/thông tin cá biệt
2 Nguyên tắc xác định đơn giá thẩm định a Trường hợp thu thập được 3 thông tin so sánh trở lên: đơn giá thẩm định là đơn giá bình quân sau điều chỉnh giá của các BĐS so sánh b Trường hợp còn lại: đơn giá thẩm định là đơn giá thấp nhất sau điều chỉnh giá của các BĐS so sánh c Chênh lệch giữa mỗi đơn giá sau điều chỉnh với đơn giá thẩm định không vượt quá 15% 17
2.2.3 Công thức xác định giá bất động sản
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình xây dựng
Diện tích bất động sản bao gồm diện tích đất (S Đ) và diện tích công trình xây dựng (S T) Đơn giá bất động sản được xác định bởi đơn giá đất (P Đ), đơn giá công trình xây dựng mới (P M) và chất lượng còn lại của công trình xây dựng (C%).
2.2.3.1 Giá trị quyền sử dụng đất
Xác định diện tích BĐS được tính giá trị: Trường hợp có sự khác nhau giữa
Ngân hàng sẽ áp dụng diện tích có lợi nhất cho mình khi thực hiện giao dịch Cụ thể, nếu diện tích ghi trên giấy tờ lớn hơn diện tích thực tế, ngân hàng sẽ căn cứ vào diện tích thực tế Ngược lại, nếu diện tích trên giấy tờ nhỏ hơn diện tích thực tế, ngân hàng sẽ lấy diện tích theo giấy tờ.
Xác định đơn giá đất ở: (theo Điều 15, công văn 1926/2016/QĐ-TGĐ)
1 Đối với đất ở tọa lạc tại đô thị: được xác định theo thứ tự ưu tiên như sau: a BĐS ở tại vị trí đã có đơn giá đất được duyệt
Trong trường hợp đơn giá đất ở được phê duyệt không quá 12 tháng trước thời điểm thẩm định giá, đơn giá đất ở thẩm định sẽ được xác định dựa trên đơn giá đất ở đã được phê duyệt, đồng thời xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản được thẩm định.
Trong trường hợp đơn giá đất ở được phê duyệt cách thời điểm thẩm định giá (TĐG) trên 12 tháng, cần sử dụng đơn giá đất ở đã được phê duyệt, đồng thời xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Bên cạnh đó, việc so sánh với đơn giá đất ở trên thị trường khảo sát tại thời điểm thẩm định cũng là điều quan trọng.
17 Tài liệu đính kèm ở phụ lục 02
Khi giá đất ở thị trường khảo sát tại thời điểm thẩm định tăng không quá 10% so với giá đất ở đã được phê duyệt, đơn giá đất ở thẩm định sẽ được xác định bằng đơn giá đất ở đã được duyệt.
Nếu giá đất ở thị trường khảo sát tại thời điểm thẩm định tăng hơn 10% so với giá đất ở đã được phê duyệt, thì đơn giá đất ở thẩm định sẽ được xác định theo giá đất ở khảo sát tại thời điểm thẩm định.
Trong trường hợp giá đất khảo sát tại thời điểm thẩm định giảm hơn 10% so với giá đất ở được phê duyệt, đơn giá đất ở thẩm định sẽ là giá đất khảo sát tại thời điểm đó Đối với bất động sản ở vị trí chưa có đơn giá đất được phê duyệt, đơn giá thẩm định sẽ được xác định dựa trên đơn giá đất ở thị trường của các bất động sản so sánh, có tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản thẩm định Trong các trường hợp còn lại, đơn giá đất thẩm định sẽ là đơn giá đất ở do UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại vị trí của bất động sản thẩm định.
2 Đối với đất vị trí tại nông thôn: được xác định theo thứ tự ưu tiên như sau: a BĐS tọa lạc tại vị trí đã có đơn giá đất được duyệt: Đơn giá đất ở thẩm định áp dụng như điểm a, khoản 1 điều này b BĐS tọa lạc tại vị trí chưa có đơn giá đất được duyệt: đơn giá đất ở thẩm định được xác định dựa vào đơn giá đất ở thị trường của các BĐS so sánh có tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS thẩm định c Trong trường hợp không thể áp dụng các trường hợp nêu trên thì giống điểm c, khoản 1, điều này
Xác định đơn giá đất nông nghiệp (Điều 16, công văn 1926/2016/QĐ-TGĐ)
Hồ sơ thực tế
Ông Vũ Hoàng Long là khách hàng cần vay vốn tại HDBank và đã nộp hồ sơ tại PGD Tràng An để xin cấp khoản vay.
An, CBTD Đàm Trung Hiếu thực hiện hầu hết công việc trong quá trình thẩm định
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng và gửi yêu cầu
1 CBTD hướng dẫn Khách hàng cung cấp và nhận hồ sơ
Hồ sơ của BĐS phục vụ cho vay
Bảng 2.1 Hồ sơ BĐS thế chấp
Tiêu chí Thông tin Chi tiết
Khách hàng Vũ Hoàng Long Mã khách hàng:
01660183 Địa chỉ Số nhà số 171,303591-7-
(13)+96, Hoàng Thiết Tâm, Phường Bắc Sơn, Quận Kiến
An, Thành phố Hải Phòng
Mục đích Cấp khoản vay tín dụng
Hình thức bảo đảm Bằng tài sản của ông Long
Thời gian đề nghị định giá
(Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1)
Thông tin về tài sản:
Tài sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng với các tài sản khác gắn liền với đất tại địa chỉ số 171 Hoàng Thiết Tâm, Phường Bắc Sơn, Quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng.
- Chủ sở hữu: Ông Vũ Hoàng Long
2 Thẩm định tài sản đủ điều kiện nhận làm TSBĐ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, CBTD Đàm Trung Hiếu tiến hành kiểm tra bất động sản để đảm bảo đáp ứng đầy đủ các quy định về việc nhận làm tài sản bảo đảm của HDBank Nếu hồ sơ thỏa mãn, chúng ta sẽ tiếp tục chuyển sang bước 3.
3 Xác định đơn vị TĐG, lập Phiếu đề nghị và gửi yêu cầu TĐG cho đơn vị có liên quan
CBTD tạo thông tin khách hàng Vũ Hoàng Long và tài sản về BĐS của Ông Long lên chương trình TĐG
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và chuyền phân công
1 Nhận hồ sơ yêu cầu TĐG từ ĐVYC
2 Kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản
CBTD sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của BĐS và chủ sở hữu BĐS
CBTD đã nhận hồ sơ chứng thực đầy đủ, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, với số hiệu CK259544 (số vào sổ cấp GCN: Ch00078) do UBND quận Kiến An cấp ngày 07/09/2017 Chủ sở hữu mới được cập nhật vào ngày 04/11/2020 cho ông Vũ Hoàng Long.
Bước 3: Phân công hồ sơ:
Bước 4: Thực hiện việc thẩm định
1 Kiểm tra thông tin và phân tích hồ sơ tài sản
2 Xác định phương pháp TĐG
3 Lên kế hoạch thẩm định hiện trạng
Sau khi phân tích hồ sơ, CBTD sẽ liên hệ với ông Vũ Hoàng Long để tiến hành khảo sát hiện trạng Nếu ông Vũ Hoàng Long đồng ý tiếp nhận, quá trình thẩm định hiện trạng tài sản sẽ được tiếp tục thực hiện.
4 Thẩm định hiện trạng tài sản và thu thập thông tin
CBTD đi khảo sát hiện trạng tài sản: Đặc điểm về BĐS
Bảng 2.2 Bảng quyền sử dụng đất của BĐS thế chấp
Tiêu chí Thông tin Địa chỉ tài sản Số nhà 171, Hoàng Thiết Tâm, Phường
Bắc Sơn, Quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng
Mục đích sử dụng Đất ở
Hình thức sử dụng Riêng 46 ; Chung 0 ;
Nguồn gốc sử dụng Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất
Chiều rộng 4,8 m và 5,45 m Chiều dài 10 m và 9.16 m
Chiều rộng 4,8 m và 5,45 m Chiều dài 10 m và 9,16 m
(Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1)
- Về công trình xây dựng
Bảng 2.3 Bảng thống kê công trình xây dựng trên đất của tài sản
Loại tài sản Nhà phố trệt
Tường: Gạch Nền: Gạch men
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Bảng 2.4 Bảng thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng phát mại BĐS
Tiêu chí Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản
Vị trí - BĐS tiếp giáp với mặt đường
Hoàng Thiết Tâm, đường nhựa rộng 17 m, lòng đường rộng 8 m, lề đường rộng 9 m, lề trái 4,5 m, lề phải 4,5 m
- Tuyến phố Hoàng Thiết Tâm là tuyến phố nằm đối diện với chờ bến Phà Kiến An cũ
- Cách Gầm Cầu Kiến An 200 m, cách đường Lê Quốc Uy 100 m
BĐS có 34,66 thuộc quy hoạch đường và 11,34 không thuộc quy hoạch đường
Mật độ dân cư, giao thông
Khu vực phát triển xung quanh, mật độ dân cư đông đúc Giao thông thuận lợi, kinh doanh sầm uất
Diện tích 46 Diện tích còn nhỏ hẹp công trình xây dựng chưa được công nhận trên GCN
(Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1)
Diễn giải phương pháp định giá:
Phần diện tích không thuộc quy hoạch đường (11,34 ) sẽ được đánh giá theo đơn giá thị trường
Phần diện tích thuộc quy hoạch đường (34,66 ) sẽ được đánh giá bằng 50% đơn giá đất thị trường nhưng không nhỏ hơn đơn giá đất Nhà nước
Phương pháp áp dụng: Phương pháp so sánh
Bảng 2.5 Bảng thông tin khảo sát về BĐS so sánh với tài sản
STT Tiêu chí BĐS so sánh
1 Thời điểm thu thập TSSS 15/03/2021 15/03/2021
Người liên hệ Anh Thành Anh Văn (liên hệ trực tiếp) Mối quan hệ với tài sản
3 Loại tài sản Quyền sử dụng đất ở Quyền sử dụng đất ở
4 Tình trạng Đang rao bán Đang rao bán
5 Thời hạn sử dụng của đất Lâu dài Lâu dài
6 Địa chỉ tài sản Hoàng Thiết Tâm, Hoàng Thiết Tâm,
Phường Bắc Sơn, Quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng
Phường Bắc Sơn, Quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng
Bài viết giới thiệu 8 vị trí bất động sản tiếp giáp với mặt tiền đường Hoàng Thiết Tâm, một tuyến đường nhựa rộng 17 m, với lòng đường rộng 8 m và lề đường rộng 9 m (lề trái 4,5 m, lề phải 4,5 m) Các bất động sản này nằm cách Cầu Kiến An 300 m và cách bất động sản TĐ 100 m, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông và phát triển.
Bất động sản nằm ngay mặt tiền đường Hoàng Thiết Tâm, với đường nhựa rộng 17 m (lòng đường 8 m, lề đường 9 m, lề trái 4,5 m và lề phải 4,5 m) Vị trí này cách Cầu Kiến An 400 m và cách bất động sản TĐ 250 m.
9 Đất Tổng diện tích thực tế ( )
Tổng diện tích được công nhận ( )
Diện tích được công nhận ( )
Kết cấu Cấp 4 1 tầng cũ
13 Tỷ lệ ước tính giao dịch thành công
14 Đơn giá đất giao dịch (ước tính)
(Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1)
Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định và BĐS so sánh:
- Các TSSS tương đồng với BĐS thẩm định
+ Với TSSS1: Có diện tích 55 trong đó 37,5 đất nằm trong quy hoạch đường và 17,5 đất không nằm trong quy hoạch đường
=> Đơn giá đất không nằm trong quy hoạch đường với tỷ lệ giao dịch thành công là 85%
+ Với TSSS2: Có diện tích 48 trong đó 35,52 đất nằm trong quy hoạch đường và 12,48 đất không nằm trong quy hoạch đường
=> Đơn giá đất không nằm trong quy hoạch đường với tỷ lệ giao dịch thành công là 85%
Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh các BĐS so sánh về BĐS thẩm định
STT Các yếu tố ảnh hưởng
1 Đơn giá Đất trước khi điều chỉnh
9 Tổng tỷ lệ điều chỉnh 0 0
11 Đơn giá sau khi điều chỉnh 38.689.655 41.881.613
(Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1)
Kết luận: Lấy BĐS SS1 làm đơn giá chỉ dẫn, đơn giá thị trường tại vị trí
BĐS TĐ làm tròn là 38.700.000 đồng/
=> Như vậy phần 11,34 không thuộc quy hoạch đường sẽ được tính theo đơn giá thị trường là 38.700.000 đồng/
Phần diện tích thuộc quy hoạch đường (34,66) sẽ được đánh giá tối đa bằng 50% đơn giá đất thị trường, nhưng không được thấp hơn đơn giá đất Nhà nước Đơn giá thẩm định cho phần diện tích này sẽ được xác định theo quy định.
Bảng 2.7 Bảng xác định giá trị quyền sử dụng đất
Khoản mục Theo đơn giá Nhà nước
Theo đơn giá thẩm định (VNĐ)
1 Gía trị quyền sử dụng đất được công nhận
Diện tích ( ) 11,34 11,34 Đơn giá (đvt/ ) 15.000.000 38.700.000
Hệ số điều chỉnh giá đất 2,58 b Đất thuộc quy hoạch 519.900.000 670.671.000
Diện tích ( ) 34,66 34,66 Đơn giá (đvt/ ) 15.000.000 19.350.000
Hệ số điều chỉnh giá đất 1,29
2 Gía trị công trình xây dựng được công nhận
(Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá của HDBank số 21030662-KV1)
Trị giá tài sản làm tròn: 1.110.000.000 VND
Bằng chữ: một tỷ một trăm mười triệu đồng
1 Khả năng chuyển nhượng của BĐS: hạn chế do phần lớn diện tích của tài sản nằm trong quy hoạch đường
2 Trên GCN của BĐS TĐ có ghi nhận công trình xây dựng trên đất là 1 căn nhà 1 tầng có diện tích 46 tuy nhiên qua trao đổi với khách hàng và khảo sát thực tế, tại thời điểm thẩm định công trình xây dựng là 1 căn nhà 1,5 tầng xây dựng năm
Vào năm 2020, diện tích 70 m² đã bị CSH phá bỏ hoàn toàn căn nhà cũ và xây dựng mới, nhưng công trình này chưa được công nhận trên Giấy Chứng Nhận (GCN) Khách hàng không cung cấp giấy phép xây dựng hay các văn bản xác định quyền sở hữu công trình trên đất, trong khi công trình xây dựng lại nằm trên phần đất thuộc quy hoạch đường Dựa trên khảo sát thực tế và chứng từ từ đơn vị kinh doanh, CBTD không có đủ cơ sở để xác định chính xác chủ sở hữu công trình xây dựng, do đó không thể đánh giá giá trị công trình này trên đất.
3 Tài sản thẩm định có công trình xây dựng trên đất không phép
4 Tài sản là đất ở có diện tích nằm ngoài quy hoạch nhỏ hơn 30 (11,34 ), tài sản không đủ điều kiện nhận làm tài sản đảm bảo theo quy định của HDBank trong Quyết định số 3141/2020/QĐ-TGĐ ngày 28/12/2020
Bước 5: Kiểm soát và phê duyệt BCKQTĐ đã được thực hiện bởi kiểm soát viên Nguyễn Văn Học, người đã ký phê duyệt hồ sơ Qua quá trình thẩm định, ngân hàng HDBank không chấp nhận tài sản của ông Vũ Hoàng Long làm tài sản đảm bảo để cấp tín dụng.
Bước 6: Gửi BCKQTĐ và Lưu hồ sơ
Tại Phòng TĐG, các cán bộ như trưởng phòng, phó phòng, trưởng bộ phận, kiểm soát viên và nhân sự có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả đánh giá (BCKQTĐ) cho cán bộ tín dụng (CBTD) thông qua các hình thức trực tiếp, email hoặc chương trình TĐG Hồ sơ sẽ được lưu trữ trên chương trình TĐG và email gửi báo cáo KQTĐ.
Khi CBTD nhận được báo cáo kết quả thẩm định (BC KQTĐ) từ khách hàng và được đồng ý, quy trình sẽ được kết thúc và BCKQTĐ sẽ được lưu trữ Hồ sơ của ông Vũ Hoàng Long sẽ được cập nhật với trạng thái hoàn tất trên Chương trình TĐG, đảm bảo rằng toàn bộ hồ sơ thẩm định được lưu đầy đủ Dù hồ sơ của ông Long không được cấp tín dụng, tất cả các bước và quy trình lưu trữ hồ sơ vẫn được thực hiện như bình thường trên hệ thống.
Đánh giá chung
Ngân hàng HDBank – PGD Tràng An đã đạt được nhiều điểm tích cực trong công tác định giá BĐS làm TSBĐ phục vụ hoạt động cho vay:
HDBank – PGD Tràng An đã tuân thủ đầy đủ các quy định và quyết định từ HDBank, đồng thời nghiêm túc thực hiện các quy định của Nhà nước và Uỷ ban nhân dân địa phương Tại PGD, việc cập nhật các thay đổi về luật và quy định từ HDBank cũng như của Nhà nước được tiến hành thường xuyên Các quy định của HDBank được ban hành một cách khoa học và phù hợp với thực tế.
Về phương pháp định giá, HD Bank – PGD Tràng An đã áp dụng những nguyên tắc khoa học, cụ thể là sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí cho các trường hợp phù hợp Điều này cho thấy sự tuân thủ các cơ sở lý thuyết trong việc định giá, một điểm tích cực được đánh giá cao trong quá trình thực hiện.
PGD HDBank thực hiện quy trình định giá một cách chặt chẽ và khoa học, tuân thủ công văn quy định của HDBank, cụ thể là Điều 6 trong Quy định 1720/2017/QT-TGĐ ban hành ngày 13/06/2017 Quy trình này áp dụng cho việc định giá và kiểm soát chứng thư đối với tài sản đảm bảo như bất động sản, phương tiện vận tải và máy móc thiết bị Các quy định cũng nêu rõ các tình huống cụ thể và chi tiết các vấn đề có thể xảy ra, giúp cán bộ định giá dễ dàng xác định giá trị tài sản theo đúng chỉ đạo của công văn trong hệ thống.
HDBank chỉ có phòng thẩm định tại Hội sở, trong khi các Chi nhánh và PGD không có phòng thẩm định riêng, dẫn đến việc cán bộ định giá đảm nhận nhiệm vụ này Tại PGD Tràng An, cán bộ định giá thường xuyên thực hiện thẩm định tài sản đảm bảo Mặc dù vậy, việc phân chia nhiệm vụ này giúp tiết kiệm nhân lực và đội ngũ tín dụng chủ yếu là những nhân viên trẻ, năng động, nhiệt huyết, tạo động lực hoàn thành công việc nhanh chóng Điều này không chỉ truyền cảm hứng cho các thành viên khác mà còn thúc đẩy hoạt động của PGD và cải thiện hiệu quả của hệ thống Ngân hàng.
HDBank đã phát triển chương trình TĐG, một hệ thống quản lý hồ sơ khách hàng độc quyền, giúp lưu trữ thông tin một cách hiệu quả Chương trình này không chỉ hỗ trợ cán bộ ngân hàng trong việc tra cứu và kiểm soát hồ sơ vay vốn của khách hàng mà còn đảm bảo tính nhất quán và dễ dàng theo dõi thông tin Hệ thống dùng chung cho phép mọi nhân viên truy cập hồ sơ mà không gây trùng lặp, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý Đây là một điểm mạnh nổi bật của HDBank, điều mà nhiều ngân hàng khác như BIDV vẫn chưa áp dụng.
Quy trình thực hiện thẩm định được cán bộ PGD tuân thủ nghiêm ngặt, tuy nhiên, trong từng bước, vẫn còn nhiều điểm cần cải thiện để nâng cao chất lượng công việc.
Trong hai năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, dẫn đến tình trạng thông tin nhiễu loạn và thiếu minh bạch Việc các cán bộ thu thập thông tin không cẩn thận có thể làm giảm độ chính xác và độ tin cậy trong định giá tài sản, ảnh hưởng tiêu cực đến danh tiếng của ngân hàng Ngân hàng thường giữ mức an toàn cao, không cung cấp tín dụng tương ứng với giá trị tài sản, điều này gây bất lợi cho chính họ Nếu ngân hàng kiểm soát tốt việc sử dụng vốn vay của khách hàng, lợi nhuận sẽ tăng lên Tuy nhiên, hồ sơ thu thập thông tin của cán bộ thường thiếu sót, như không có số điện thoại hay thông tin liên lạc của khách hàng, và không đề cập đến các thông tin quan trọng như sổ đỏ và mối quan hệ của người vay với chủ hộ Điều này cho thấy tinh thần làm việc không nghiêm túc và sự thờ ơ trong khâu thu thập thông tin.
Khâu kiểm tra tính pháp lý tài sản tại HDBank cần được cải thiện, đặc biệt ở bước tiếp nhận hồ sơ và phân công Cán bộ chưa thực hiện tốt nhiệm vụ, dẫn đến việc phát hiện công trình xây dựng không phép chỉ khi lập BCKQTĐ, gây thất thoát chi phí và nguồn nhân lực Sự thờ ơ của cán bộ thể hiện rõ ở nhiều bước khác nhau, khi họ thường không đến thực địa để kiểm tra mà chỉ dựa vào thông tin từ môi giới hoặc dữ liệu do khách hàng cung cấp mà không kiểm chứng Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả công việc mà còn làm tăng thêm các bước không cần thiết trong quy trình.
Tại HDBank, tỷ lệ cấp tín dụng cho bất động sản (BĐS) được ước tính thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường, với tỷ lệ cấp tín dụng dao động từ 60% đến 75% tùy thuộc vào loại BĐS Điều này khiến khách hàng không thể vay với mức cao, làm cho HDBank kém hấp dẫn hơn trong môi trường cạnh tranh cho vay so với các ngân hàng khác.
Lực lượng cán bộ KHCN tại PGD Tràng An đảm nhận vai trò thẩm định TSBĐ, nhưng do phải kiêm nhiệm định giá, họ gặp khó khăn trong việc thực hiện nhiệm vụ một cách hoàn hảo Áp lực từ thời gian và nhu cầu vay vốn của khách hàng tạo ra sức ép lớn cho họ Tại HDBank, chỉ có Hội sở mới có phòng TĐG riêng, trong khi các PGD khác không chú trọng nhiều đến quy trình thẩm định Mặc dù đa số cán bộ tại PGD là người trẻ, nhiệt huyết, nhưng họ thiếu kinh nghiệm và chuyên môn so với những người làm lâu năm, trong khi kinh nghiệm là một lợi thế quan trọng trong lĩnh vực thẩm định.
Việc chọn BĐS so sánh trong định giá cần tuân thủ quy định rằng chỉ những BĐS đã giao dịch thành công mới được sử dụng Tuy nhiên, trong thực tế, cán bộ định giá lại sử dụng BĐS đang rao bán, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị định giá và làm giảm tính khách quan cũng như uy tín của quá trình định giá Hơn nữa, việc chỉ sử dụng 2 BĐS so sánh để xác định giá trị tài sản là không đủ, trong khi tiêu chuẩn khuyến nghị nên sử dụng từ 3-6 BĐS để đảm bảo tính chính xác Sự thiếu hụt này dẫn đến thông tin về giá trị BĐS thẩm định không đáng tin cậy, gây mất niềm tin từ phía khách hàng.
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế
- Hạn chế của quy trình thực hiện thẩm định:
Hạn chế trong việc thu thập thông tin về thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân Trước hết, tình hình thị trường bất ổn do đại dịch và khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam Bên cạnh đó, sự thiếu tin tưởng và kinh nghiệm của cán bộ định giá cũng góp phần làm cho việc thích ứng với thị trường trở nên khó khăn Thêm vào đó, ý thức làm việc của cán bộ còn thấp, thời gian công việc chưa được phân chia hợp lý, và sự thiếu quan tâm từ lãnh đạo đối với bộ phận thẩm định giá đã dẫn đến tình trạng cán bộ phải đảm nhiệm quá nhiều nhiệm vụ, gây cản trở cho quá trình thu thập thông tin.
Nguyên nhân hạn chế trong khâu hồ sơ pháp lý chủ yếu xuất phát từ việc cán bộ kiểm soát hồ sơ ở bước 2 chưa thực hiện tốt nhiệm vụ của mình Điều này xảy ra do họ không trực tiếp đến hiện trường để khảo sát thực tế.
Ngân hàng hạn chế tỷ lệ cấp tín dụng từ 60% đến 75% nhằm giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng sinh lời Việc này đảm bảo rằng trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ, ngân hàng vẫn có lãi từ chênh lệch tài sản Để thay đổi tỷ lệ này, ngân hàng cần hy sinh lợi ích nhỏ để đạt được lợi ích lớn hơn khi khách hàng có đủ vốn đầu tư, từ đó mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng.
Khó khăn với các cán bộ tín dụng (CBTD) chủ yếu xuất phát từ việc Phòng Giám Đốc (PGD) không có phòng thẩm định hoạt động riêng, buộc mỗi CBTĐ phải kiêm luôn vai trò thẩm định giá (TĐG) Áp lực hoàn thành nhiều hồ sơ từ phía ngân hàng khiến cán bộ làm việc không hiệu quả và thiếu cẩn thận HDBank chưa chú trọng đến hoạt động thẩm định, dẫn đến việc nhân viên gánh chịu áp lực lớn Mặc dù các cán bộ thẩm định được đào tạo từ đại học, nhưng không phải ai cũng có chuyên môn sâu về định giá, và sự khác biệt giữa kiến thức lý thuyết và thực tiễn là đáng kể Do đó, yêu cầu về kinh nghiệm thực tiễn đối với CBTĐ là rất cần thiết để xử lý các vấn đề phát sinh.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – PHÒNG GIAO DỊCH TRÀNG AN
Định hướng kế hoạch hoạt động của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh và công tác định giá tài sản bảo đảm của Phòng giao dịch Tràng An trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng kế hoạch 2021 của HDBank
Năm 2020, HDBank đã triển khai nhiều biện pháp ứng phó với thách thức của đại dịch Covid-19, nhằm bảo vệ khách hàng và cộng đồng, đồng thời đảm bảo hệ thống phát triển ổn định và an toàn Mặc dù chịu ảnh hưởng từ đại dịch, nhưng đây lại là năm HDBank đạt được nhiều thành tựu nổi bật nhất từ trước đến nay.
Tổng tài sản hợp nhất của HDBank đạt 319.127 tỷ đồng, tăng 39,1% so với năm 2019, hoàn thành 104,5% kế hoạch Huy động vốn từ các tổ chức kinh tế và dân cư đạt 208.953 tỷ đồng, tăng 38,4%, hoàn thành 111% kế hoạch Dư nợ tín dụng đạt 188.228 tỷ đồng, tăng 23%, hoàn thành 105,8% kế hoạch ROE đạt 20,6% và ROA đạt 1,7% HDBank đã tăng vốn điều lệ từ 9.810 tỷ đồng lên hơn 16.088 tỷ đồng thông qua chia cổ tức và cổ phiếu thưởng với tổng tỷ lệ 65%, mức cao nhất trong ngành Lợi nhuận trước thuế đạt 5.818 tỷ đồng, tăng 15,9%, hoàn thành 102,8% kế hoạch năm 2020, trong đó nguồn thu từ dịch vụ tăng gấp rưỡi so với cùng kỳ Tỷ lệ nợ xấu/cho vay khách hàng tại ngân hàng mẹ là 0,93%, thuộc nhóm ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu thấp nhất Tất cả trái phiếu VAMC đã được tất toán trước thời hạn, và các chỉ tiêu an toàn của HDBank không ngừng được nâng cao, với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn chỉ 24,8%, thấp hơn quy định 40%.
HDBank đang thực hiện kế hoạch 5 năm (2017 – 2021) với mục tiêu trở thành ngân hàng dẫn đầu tại Việt Nam và mở rộng ra khu vực Đông Nam Á Chiến lược của HDBank tập trung vào tăng trưởng xanh và bền vững, nhằm mang lại hạnh phúc cho khách hàng, nhà đầu tư, cán bộ nhân viên và cộng đồng.
- Ưu tiên phát triển phân khúc khách hàng bán lẻ, SME, tài chính tiêu dùng
- Phát triển hệ thống mạng lưới khách hàng để gia tăng thị phần
- Đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, đặc biệt là sản phẩm, dịch vụ xanh, nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng
- Tiếp cận thị trường vốn ở cả trong nước lẫn nước ngoài
- Tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của Pháp luật, hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro đáp ứng các chuẩn mực quốc tế
Xây dựng ngân hàng số đa năng và hiện đại là mục tiêu hàng đầu, áp dụng công nghệ tiên tiến để tối ưu hóa quy trình và giảm thiểu thời gian thủ tục Điều này không chỉ giúp HDBank bắt kịp xu hướng 4.0 mà còn tạo điều kiện cho ngân hàng mở rộng ra thị trường quốc tế.
- Công khai thông tin, thông tin công bố phù hợp với quy định của Pháp luật về hoạt động của Ngân hàng
- Xây dựng môi trường làm việc lý tưởng, thân thiện, hạnh phúc cho cán bộ nhân viên
- Tăng trưởng kinh doanh đi liền với phát triển xã hội, đóng góp cho sự phát triển của cộng đồng
Bảng 3.1 Kế hoạch định hướng HDBank năm 2021
Tổng tài sản - Tăng 25% so với 2020
- Tổng tài sản đạt 399.320 tỷ đồng
Dư nợ tín dụng - Tăng 26% so với 2020
- Dư nợ tín dụng tăng lên 236.768 tỷ đồng
Huy động vốn - Tăng 25% so với 2020
- Huy động vốn đạt 359.851 tỷ đồng
Lợi nhuận trước thuế - Tăng 25% so với 2019
(Nguồn: Tin tức Đại hội Cổ đông thường niên HDBank, 2021)
Tại Đại hội, HDBank khẳng định sẽ tiếp tục đẩy mạnh tự động hóa và chuyển đổi số trong năm 2021 nhằm nâng cao vị thế ngân hàng Ngân hàng sẽ ưu tiên phát triển dịch vụ, đặc biệt trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ, với nhiều tổ chức và công ty có kế hoạch hợp tác độc quyền Bên cạnh đó, HDBank cũng sẽ khai thác tiềm năng phát triển trong mảng thẻ tín dụng và các dịch vụ khác trong năm 2021 và những năm tiếp theo.
3.1.2 Định hướng công tác cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản tại Phòng giao dịch Tràng An Đối với hoạt động chung của PGD:
Thực hiện theo chủ trương của HDBank đề ra theo kế hoạch 5 năm (2017 –
2021) phấn đấu đạt vị thế dẫn đầu trong hệ thống NHTMCP Việt Nam, PGD Tràng
HDBank Tràng An đã lập kế hoạch cụ thể để nâng cao vị thế trong hệ thống ngân hàng, với mục tiêu trở thành một trong những đơn vị hoạt động tốt nhất Đơn vị sẽ tận dụng những ưu điểm hiện có, khắc phục khiếm khuyết và nắm bắt cơ hội để mở rộng hoạt động kinh doanh Đặc biệt, HDBank Tràng An sẽ tập trung vào hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm, cải thiện chất lượng thẩm định tài sản Đây là mục tiêu quan trọng đối với các PGD thuộc Chi nhánh Hoàn Kiếm HDBank Tràng An cũng lên kế hoạch mở rộng phạm vi hoạt động và cung cấp sản phẩm dịch vụ tốt nhất cho khách hàng, nhằm xây dựng lòng tin và đưa HDBank đến gần hơn với mọi đối tượng.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của cho vay thế chấp, PGD Tràng An đã xác định và cụ thể hóa các định hướng cho năm 2021 nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản.
Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ sẽ được tổ chức, đặc biệt chú trọng vào cán bộ TĐG Mục tiêu không chỉ là nâng cao chuyên môn mà còn nhấn mạnh tầm quan trọng của đạo đức và trách nhiệm trong công việc của đội ngũ cán bộ TĐG.
Trong những năm tới, PGD sẽ thành lập một bộ phận riêng để quản lý mảng thẩm định giá (TĐG) Vào năm 2021, PGD Tràng An sẽ hướng đến việc hợp tác với các PGD khác nhằm học hỏi kinh nghiệm và hỗ trợ lẫn nhau trong công tác định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) cũng như các nhiệm vụ liên quan khác.
Mục tiêu chính là thu thập thông tin thị trường một cách hiệu quả, cập nhật và theo dõi thường xuyên các biến động của thị trường, từ đó luôn sẵn sàng nắm bắt và hiểu rõ tình hình thị trường.
- Nâng cao công tác TĐG, bổ sung những thiếu sót của PGD.
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
3.2.1 Hoàn thiện hiệu quả quy trình thẩm định
Hoàn thiện hiệu quả khâu thu thập thông tin:
Quá trình thu thập và phân tích thông tin là bước quan trọng quyết định đến kết quả thẩm định tài sản Để đạt hiệu quả cao, ngân hàng cần có kế hoạch chi tiết và thực hiện một cách khách quan, nghiêm túc Hiện tại, PGD Tràng An vẫn chưa đầu tư đủ thời gian và công sức cho công đoạn này, dẫn đến việc thông tin thu thập còn sơ sài Do đó, ngân hàng cần quy định rõ ràng về việc thu thập thông tin và có biện pháp xử lý đối với cán bộ không thực hiện nghiêm túc, nhằm nâng cao chất lượng hồ sơ thẩm định Danh sách thông tin cần thu thập và phân tích cũng cần được xác định cụ thể để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.
Vị trí bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định cơ hội phát triển, bao gồm sự gần gũi với các khu dịch vụ, khu vui chơi giải trí và trung tâm thương mại Phong thủy của mảnh đất cũng cần được xem xét, cùng với các dự án xung quanh đã, đang hoặc sắp triển khai Những thông tin khách quan về ngoại cảnh có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Phân tích thông tin là bước quan trọng để xác nhận tính chính xác của dữ liệu thu thập được Trong bối cảnh hiện nay, có rất nhiều thông tin ảo, do đó cần phân biệt rõ thông tin chính thống và phi thực tế Nếu không thực hiện bước này, sẽ dẫn đến tình trạng loạn thông tin, gây khó khăn trong việc tiếp nhận và xử lý dữ liệu.
Phong thủy đóng vai trò quan trọng trong bất động sản, ảnh hưởng đến giá trị và sự phát đạt của gia chủ Một mảnh đất có phong thủy tốt thường có vị trí thuận lợi, như mặt đường rộng phía trước, đất cao phía sau, và có dòng chảy bên trái, ao hồ phía trước, cùng gò đất phía sau Những yếu tố này giúp gia chủ thu hút sinh khí và tài lộc Cần tránh những ngôi nhà có ngõ hay đường đâm thẳng vào giữa, và hướng đất lý tưởng là Tây Nam và Bắc Tây Nam tượng trưng cho trời, trong khi Bắc đại diện cho mẹ Để hiểu rõ về phong thủy, cần có quy định cụ thể và rõ ràng về các yếu tố này.
Hoàn thiện hiệu quả công tác kiểm tra pháp lý hồ sơ:
Pháp lý là yếu tố then chốt mà CBTĐ cần nắm vững, do đó HDBank cần đào tạo nhân viên về quy định pháp luật Việc thiếu sót trong hồ sơ pháp lý có thể gây hậu quả nghiêm trọng cho ngân hàng nếu phát hiện muộn Để cải thiện quy trình thẩm định, HDBank nên xem xét lại và rút ngắn các bước không cần thiết trong quy trình hiện tại, hiện đang gồm 7 bước phức tạp Việc hợp nhất các khâu tương tự sẽ giúp quy trình trở nên tinh gọn hơn, tiết kiệm nguồn lực mà vẫn đảm bảo chất lượng thẩm định HDBank cần xây dựng một quy trình thẩm định hợp lý, đơn giản nhưng hiệu quả để xác định chính xác giá trị tài sản.
3.2.2 Cải thiện quy định tỷ lệ cấp tín dụng
Theo quy định của HDBank, tỷ lệ cấp tín dụng chỉ từ 60% - 75%, khiến số tiền khách hàng có thể vay thấp hơn giá trị tài sản thế chấp Tình trạng này có thể làm giảm uy tín và khả năng cạnh tranh của ngân hàng, đồng thời không còn thu hút khách hàng Ngoài ra, quy định về xác định đơn giá thị trường của BĐS thế chấp cũng gây ra vấn đề khi ngân hàng chỉ sử dụng từ 2 BĐS so sánh, lấy giá thấp nhất làm đơn giá chỉ dẫn Điều này giảm tính khách quan và kết quả không thuyết phục Để có kết quả chính xác hơn, HDBank cần sử dụng từ 3 đến 6 BĐS so sánh.
HDBank cần nâng cấp tỷ lệ cho vay để khách hàng tiếp cận nguồn vốn nhiều hơn, từ đó tái đầu tư và tạo ra lợi nhuận, mang lại lợi ích cho ngân hàng Tuy nhiên, ngân hàng cũng cần cân nhắc khả năng chịu rủi ro và theo dõi quá trình sử dụng vốn của khách hàng, đồng thời thẩm định tiềm năng phát triển của các khoản vay Để thực hiện điều này, HDBank cần đầu tư vào nguồn nhân lực và phát triển đội ngũ cán bộ có năng lực thẩm định và kỹ năng phân tích khách hàng tốt.
3.2.3 Hoàn thiện chất lượng của đội ngũ thẩm định viên
Trong quá trình thẩm định tài sản, yếu tố con người giữ vai trò quyết định, từ thu thập thông tin đến phân tích và đánh giá Kết quả thẩm định sẽ đáng tin cậy hơn khi người thực hiện công việc dựa trên cơ sở khách quan, khoa học và công tâm, điều này phụ thuộc vào năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định Nhiều ngân hàng, bao gồm HDBank, đã nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nhưng hiện tại vẫn còn ít ngân hàng giải quyết triệt để Do đó, HDBank sẽ tập trung nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định trong thời gian tới, với yêu cầu về năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp.
- Về năng lực chuyên môn của cán bộ: Đầu tiên phải kể đến yêu cầu cơ bản là
CBTĐ yêu cầu trình độ Đại học trở lên, tốt nghiệp các ngành liên quan đến thẩm định như tài chính ngân hàng, thuế, kinh tế và pháp luật Họ cần biết áp dụng lý thuyết vào thực tiễn, phân tích các chỉ tiêu và sử dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định Ngoài ra, khả năng ứng biến và thích nghi với tình huống là yếu tố quan trọng đối với cán bộ trong lĩnh vực này.
Cán bộ cần tích lũy kinh nghiệm thực tiễn bằng cách xử lý các hồ sơ cụ thể, từ đó rút ra bài học về tài sản và mở rộng kiến thức về các tài sản liên quan Việc linh hoạt trong việc áp dụng kinh nghiệm để giải quyết tình huống và vấn đề là rất quan trọng.
Đạo đức nghề nghiệp là yếu tố quan trọng đối với cán bộ CBTĐ, yêu cầu họ phải có bản lĩnh vững vàng và kiên quyết từ chối các tình huống tham nhũng hay tư lợi cá nhân Cán bộ cần thể hiện tinh thần trách nhiệm và tâm huyết với nghề, vì chỉ khi có những yếu tố này, họ mới có thể tránh được sai lầm và sự tắc trách trong công việc.
- Để đạt được những yêu cầu trên đòi hỏi PGD Tràng An nói riêng và HDBank nói chung cần làm những hành động cụ thể sau:
Để nâng cao năng lực cho cán bộ thẩm định (CBTĐ), việc tổ chức các lớp đào tạo chuyên sâu là rất cần thiết PGD nên khuyến khích cán bộ tự học hỏi đồng thời mở các khóa đào tạo nhằm cung cấp hướng đi chi tiết và hiệu quả Những buổi đào tạo này không chỉ giúp cán bộ tiếp cận kiến thức từ chuyên gia mà còn tạo cơ hội cho họ chia sẻ kinh nghiệm lẫn nhau, thúc đẩy sự phát triển vượt bậc của lực lượng CBTĐ Các lớp học cần được tổ chức định kỳ, với sự giảng dạy của các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định Mục tiêu là truyền đạt kỹ thuật, quy trình và kinh nghiệm thực tiễn cho CBTĐ Các nhà đào tạo cần xây dựng quy trình cụ thể, đưa ra các tình huống thực tế và hướng dẫn rõ ràng cho từng loại tài sản Khi tổ chức đào tạo, cần chú ý đến sự phù hợp và hiệu quả của nội dung giảng dạy.
Chọn lọc cán bộ có tiềm năng gắn bó lâu dài với lĩnh vực này là rất quan trọng để tập trung vào việc đào tạo hiệu quả Việc tránh lãng phí thời gian và nguồn lực vào những đối tượng chỉ có nhu cầu gắn bó ngắn hạn sẽ giúp tối ưu hóa quá trình đào tạo Thực tế, để đạt được sự chuyên sâu và thành thạo, quá trình đào tạo cần rất nhiều thời gian và công sức.
Nên phân chia cán bộ thành từng bộ phận riêng lẻ, mỗi người chuyên trách một khâu cụ thể để tránh mất tập trung và có thời gian nâng cao trình độ Việc này không chỉ giúp cán bộ tập trung vào nhiệm vụ của mình mà còn giảm thiểu tình trạng có những mối quan hệ không lành mạnh, đồng thời hạn chế tiêu cực trong bộ phận.
Mức độ hoàn thành công việc của cán bộ cần được liên kết chặt chẽ với thu nhập, nhằm khuyến khích họ cống hiến hơn nữa Khi cán bộ thực hiện tốt nhiệm vụ, thu nhập của họ sẽ được tăng cường, tạo động lực làm việc hiệu quả Đồng thời, việc kiên quyết xử lý các cán bộ lợi dụng uy tín của khách hàng để mưu cầu lợi ích cá nhân là rất cần thiết, nhằm bảo vệ lợi ích của Ngân hàng và duy trì tính chịu trách nhiệm trong công việc.
Kết luận và kiến nghị
Hai yếu tố then chốt trong sự phát triển của ngân hàng là an toàn và sinh lời, và sự kết hợp giữa chúng giúp ngân hàng phát triển mạnh mẽ Việc đảm bảo tiền vay là yếu tố quan trọng, hỗ trợ ngân hàng hạn chế rủi ro và giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn Định giá bất động sản (BĐS) là hoạt động then chốt trong việc đảm bảo nguồn vốn vay, và phân tích trong khóa luận cho thấy rằng định giá tài sản BĐS chính xác không chỉ mang lại lợi ích cho ngân hàng mà còn đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
PGD Tràng An nhận thức rõ tầm quan trọng của định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) và những cơ hội cũng như thách thức trong lĩnh vực này Do đó, PGD cần có định hướng rõ ràng cho hoạt động của mình, đặc biệt là trong công tác định giá Qua khóa luận này, tác giả mong muốn phân tích tình hình định giá của PGD và đưa ra một số kiến nghị nhằm cải thiện quy trình này Tuy nhiên, do hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn, bài viết vẫn còn nhiều thiếu sót Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ thầy cô và bạn bè để hoàn thiện hơn.
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Phòng giao dịch Tràng An
3.3.2.1 Đối với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
HDBank cần tổ chức lại bộ máy quản lý công tác định giá tài sản bảo đảm trong cho vay Phân tích cho thấy có nhiều điểm bất cập, vì vậy ngân hàng cần phát hiện những thiếu sót đã đề cập nhằm cải tiến bộ máy tổ chức, từ đó hoàn thiện công tác quản lý.
HDBank cần hoàn thiện các quy định và chính sách về thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay Mặc dù đã có những quy định bằng văn bản, nhưng chúng vẫn chưa đủ chi tiết và còn nhiều vấn đề cần khắc phục Việc giải quyết những vấn đề này sẽ giúp cán bộ thẩm định có cơ sở vững chắc trong hoạt động định giá, từ đó tránh gây bỡ ngỡ, phiền phức và đảm bảo sự thống nhất trong công việc giữa các cán bộ thẩm định.
HDBank cần triển khai các chương trình đào tạo chuyên sâu và tổ chức khóa huấn luyện định kỳ nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn cho cán bộ tín dụng (CBTD) Các khóa học này nên có lịch trình và kế hoạch cụ thể để đảm bảo hiệu quả Đồng thời, cấp trên cần quan sát và hỗ trợ hơn trong quá trình thẩm định của đội ngũ cán bộ.
Để nâng cao hiệu quả làm việc của cán bộ, cần thiết lập bộ phận kiểm tra và rà soát quy trình làm việc Sự hiện diện của bộ phận kiểm soát không chỉ khuyến khích sự tự giác mà còn thúc đẩy cán bộ thực hiện công việc một cách hiệu quả hơn.
Cần hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm và kỷ luật cán bộ khi không thực hiện đúng quyền hạn của mình Đồng thời, cần thiết lập chế độ khen thưởng và tăng cường thu nhập cho những cán bộ có thành tích tốt trong công việc.
HDBank cần nhanh chóng cập nhật các văn bản pháp luật Việt Nam và quy định của Ngân hàng Nhà nước, nhằm đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định đã được ban hành.
- Xác định công tác theo dõi thị trường là việc làm cần thiết, cần làm thường xuyên
3.3.2.2 Đối với Phòng giao dịch Tràng An
PGD Tràng An cần chú ý đến các hành động và kế hoạch chung của HDBank, đồng thời thực hiện các điều chỉnh và chỉ đạo kịp thời để phù hợp với những thay đổi của HDBank như đã được đề xuất.
Ngoài ra em có kiến nghị thêm các ý kiến sau đến PGD Tràng An như:
PGD cần tăng cường hợp tác và mở rộng mối quan hệ với các Chi nhánh và PGD khác để nâng cao trình độ chuyên môn, chia sẻ thông tin và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng Đây là chiến lược win-win, giúp cả hai bên cùng phát triển Mục tiêu là tạo ra giá trị cho cả hai bên, từ đó thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành TĐG tại Việt Nam.
PGD Tràng An nên xem xét hợp tác hoặc thuê các đơn vị chuyên về thẩm định giá, như các công ty và tổ chức thẩm định chuyên nghiệp, nhằm nâng cao hiệu quả và đảm bảo tính chính xác trong việc thẩm định các tài sản lớn Mỗi lần hợp tác với các tổ chức này sẽ mang lại kinh nghiệm quý báu cho PGD.
3.3.3 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước
Trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập phát triển, nhu cầu về thẩm định giá tài sản ngày càng gia tăng Việc tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá là cần thiết và cấp bách, nhằm phát triển ngành thẩm định giá tại Việt Nam và bảo đảm lợi ích cho các bên tham gia.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý toàn diện nền kinh tế quốc dân, bao gồm cả lĩnh vực TĐG Để thúc đẩy hoạt động TĐG phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới, cần có những biện pháp tích cực và hiệu quả.
Cần sớm nâng cao tính pháp lý lĩnh vực thẩm định giá
Trong những năm gần đây, Nhà nước đã tăng cường quan tâm đến hoạt động thẩm định giá (TĐG), thể hiện qua sự hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn trong quản lý dịch vụ này Quốc hội đã nâng việc quản lý giá từ Pháp lệnh giá lên thành Luật Giá, cho thấy sự tiến bộ trong khung pháp lý Đồng thời, Chính phủ và Bộ Tài chính cũng đã nhanh chóng ban hành các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật và các Tiêu chuẩn TĐG tại Việt Nam.
Mặc dù hành lang pháp lý về thẩm định giá (TĐG) đang được Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành liên quan chú trọng sửa đổi và hoàn thiện, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều quy định chưa đồng nhất giữa các lĩnh vực, thậm chí có sự mâu thuẫn Điều này dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện nghiệp vụ TĐG cũng như trong việc giải trình với cơ quan có thẩm quyền và khách hàng.