Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại công ty tnhh quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng tmcp quân đội mbamc,

GC Vit +; BỘ G1411 NAM MÀ ĐẠO TẠO VMIEN NGÂN HÀNG HỊA LUẬN TĨT NGHIỆP Etna teen eee pire Gee Gay Bee ay cee Hi Fa Dye sis ee (9 v3 ốc Ceara Wer ee Tố 7a eee hae a) 75 000.9000000 209 7.115 vŸ F0 8700/1070 ho So ee eee Ts 50210) "ô- khen Ree eer %, XEISM CA? re | SP 2/11 0W G NGAN HANG NHA NUOC VIET NAM BO GIAO DUC VA DAOT AO HOC VIEN NGAN HANG KHOA LUAN TOT NGHIEP Đềtai: HOAN THIEN CONG TAC BINH GIA TAI SAN BAO DAM LA BAT DONG SAN TAI CONG TY TNHH QUAN LY NO & KHAI THAC TAI SAN NGAN HANG TMCP QUAN DOI - MBAMC Sinh viên thực : NGUYEN Lop > TCDNK-KI5 Khoa : 2012-2016 Khoa : TALCHINH Giáo viên hướng đẫn : TS TRỊNH THI KHANH CHI MAI HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRUNG TAM THONG TIN - THU VIEN HA NOI - 2016 HOA Khóa luận tốt nghiệp i Học viện Ngân hàng LỜI CẢM ƠN “Trong suốt thời gian học tập rèn luyện trường Học Viện Ngân Hàng mang lai cho em khoảng thời gian vô quý báu Đặc biệt quan tâm bảo thây cô giúp em tích lũy nhiêu kiên thức kinh nghiệm bơ ích phục vụ cho nghề nghiệp tương lai Qua đề tài khóa luận tốt nghiệp em xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo quan tâm bảo giúp đỡ em hồn thành tốt khóa học Và em đặc biệt xin bày tỏ lịng biết ơn kính trọng sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn TS Trịnh Chi Mai tận tình hướng dẫn em suốt thời gian qua truyền cho em kiến thức bổ ích cung cấp tài liệu dẫn q báu đề em có thê có hồn thiện khóa luận tốt nghiệp cách mạch lạc nhât! Để có kiến thức thực tế khóa luận tốt nghiệp “HOÀN THIỆN CONG TAC DINH TAI SAN BAO DAM LA BAT DONG SAN TAI CONG TY QUAN LY NO & KHAI THAC TAI SAN NGAN HANG TMCP QUAN DOL”, công ty TNHH em nhận giúp đỡ quý báu anh, chị cán quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng Quân đội MBAMC Qua em xin gửi tới anh chị lời cảm ơn sâu sắc nhât Em xin trân trọng cảm on! Nguyễn Thị Khánh Hòa Lép TCDN K — K15 Khóa luận rốt nghiệp i Học viện Ngân hàng LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu em Mọi thơng tin só liệu sử dụng viết hồn tồn thật có trích dẫn nguồn thơng tin rõ ràng xuất ngân hàng TMCP phát từ thực tế công ty TNHH Quân đội MBAMC Quản lý nợ khai thác tài sản Bài khóa luận tốt nghiệp thực hướng dẫn giúp đỡ nhiệt tình từ Trịnh Chi Mai thầy khác khoa Tài Chính trường Học viện Ngân hàng Hà Nội ngày 8/5/2016 Sinh viên thực Nguyễn Thị Khánh Hòa Nguyễn Thị Khánh Hòa Lop TCDN K - KIŠ Khóa luận tốt nghiệp i Học viện 'Ngân hàng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠI CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VẺ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DAM LA BAT DONG SAN TÀI SẢN BẢO 1.1.Lý luận tài sản bảo đảm tài sản bảo đảm Bất động sản 1.1.1 Tài sản bảo đ H1 55 2220222122112 22 reo 1.1.2 Bát động sản 1.2.Lý luận định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.#.4 Sự cân thiết khách quan phải định giá bat động sản làm tài san bao dam 16 1.2.2 Khái niệm định giá bắt 297“ LT! 1.2.3 Nguyên tắc định giá bắt ONG SAN 18 nh 5a 1.3 Các phương pháp định giá bất động sản 2222 2621222ccE222 222EEEeE 21 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 5eugritt0voug030i3360:01000.00033S10103301000310GGG 10 se vác 2I 1.3.2 Phương pháp định giá chi phi 5s csccsxc2EEEEE 22112112111 E5 xe 23 1.3.3 Phương pháp vốn hóa 1.3.5 Phương pháp thu nhập 1.4 Quy trình định giá bắt động sản làm tài sản bảo đảm: se 28 1.4.1 Xác định đẻ cần GUNN gẲÓ à.S.S: 225222222211 21 1211110111 xey 28 1.4.2 Lên kế hoạch định giá 1.4.3 Khảo sát trường thu CRED ti NOth csaocaseetisiEttO G085005008.6513608086 30 G0 in nẽnẽnn nh ne dẢấÁ 1.4.6 Báo cáo định giá Nguyễn Thị Khánh Hòa Lop TCDN K — K15 32 Khóa luận tốt nghiệp i Học viện Ngân hang 1.5 Các nhân tô ảnh hưởng đến hoạt động định gia bat động sản làm tài sản bảo đảm 1.5.1 Các nhân tô GHI QMAH: cành the 34 1.5.2 Các nhân tó khách quan CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI "lay 0790079) ố 40 2.1.1 Lịch sử hình thành mục tiêu phát triền 2.1.2 Các lĩnh vực hoạt đỘNHg 5:55 5:52 522525222252121212121E121111 re 41 2.1.3 Cơ cáu tô chức 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản công ty TNHH quản lí nợ Khai thác tài sản MBAMC 3.3.1 Cơ sở pháp l hoạt động định giá bắt động sản cơng ty TNHH quan lí nợ khai thác tài sản MIB.A.MC, Set S1EEEEEEEEEEEEEtEskrkrxree 44 335 Mục đích định giá bắt động sản 2.2.4 Quy dinh cua MBAMC voi tài sản đảm bảo bắt động sản 2.2.5 Quy trinh định giá bát động sản cơng ty TNHH quản lí nợ khai thác tài sai ÂMIB.LMẮC, 55-5 5t 5t22SE%t2312512232312232251221223231221 21211212 te 36 2.2.6 Thực tế hoạt động định giá bắt dong san tai cong ty TNHH quan li no va khai thac tai san MBAMC: 2.3 58 Danh gid chung vé hoat dong dinh gia bat dong 2.3.1 Những kết QHÍ NHÍ: coaicenssoninitiihiEL04112 051166111150113012116138168061133465180858 71 2.3.2 Han chế nguyên nhân CHUONG IIL: MOT SO GIẢI PHÁP NHẢM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TAI SAN BAO DAM LA BAT DONG SAN TAI CONG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN MB MAC 79 Ngun Thị Khánh Hịa Lóp TCDN K- KIŠ Khóa luận tốt nghiệp iii Học viện Ngân hang 3.1.Mục tiêu định hướng phát triển định giá tài sản bảo đảm bất động sản cong ty TNHH quản lý nợ khai thác tai san MBAMC 3.1.1 Mục 79 tiêu quan lý chất MOISE TA 79 3.1.2 Định hướng chưng: 3.1.2 Mục tiêu phòng định giá io 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản MBAMC 3.2.2 Tỏ chức khóa đào tạo ngăn hạn .82 cho cán thâm định kiến thức nghành xây dựng, kiên trúc nói riêng đào tạo nghiệp vụ chuyên môn noi chung 32 Xây dựng quy định chung hướng dẫn thẩm định 'Đ lung ganGteoentiievgiokases 83 3.2.4 Đa dạng hóa phương pháp định giả co: cccccccvccvcscsccsccsscscey 84 3.3 Một só kiến nghị 10 .1 1à na #4 3.3.2 Thắt chặt quản lý thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị trường: 3.3.3 Kiến nghị Phòng Định giá tài sản Công ty TNHH quản lý nợ vakhai thde tai: san MBAMC -sesasoasnniasiiitidsiiogisidtti001001aG0814030:540 4364 3088 85 KET LUAN Nguyễn Thị Khánh Hòa Lop TCDN K — K15 Khóa luận tốt nghiệp vi DANH Học viện Ngân hàng MỤC BẢNG BIEU Sơ đồ 1.1 : Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh 22 Bang 1.1 Cac yéu té điều chỉnh phương pháp so sánh s52 c5sccscccsccses 22 Sơ đồ 1.2: Các bước tiền hành định giá theo phương pháp phí -. .: s:+ 24 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tô chức công ty Công ty TNHH Quản lý nợ khai thác tải sản Ngân 42 hàng Quân đội MBAMC Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tơ chức phịng định giá t nợ khai thác tài san MBAMC Bang 2.1: Bang điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh - 49 Biéu đỏ 2.1: Biểu đồ thê kết hoạt động kinh doanh MBAMC Nguyễn Thị Khánh Hòa Lop TCDN K - K15 BANG CAC TU VIET TAT STT Chữ viết tat | Giai thich TSSS - CVDG Tài sản so sánh - | BĐS - |S Chuyên viên định giá | Bất động sản NHTMCP Ngan hang Thuong mai Cô phần GCNQSDD Giấy chứng nhận Quyền sử dụng dat TQSH Thuộc quyền sở hữu UBND Ủy ban Nhân dân SXKD NHNN Ngân hàng Nhà nước II NHDN Ngân hàng doanh nghiệp 12 KHDN Khach hang doanh nghiép | Sản xuất kinh doanh 10 | TSBD 13 ¬ DGTS Tài sản bảo đảm | ¬ Định giá tài sản Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng LỜI MỞ ĐÀU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế nước ta ngày phát triển mở cửa hội nhập Nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh doanh nghiệp cá nhân hộ gia đình ngày tăng Đề có vốn tạo lập kinh doanh đáp ứng nhu cầu vốn lưu động kịp thời phù hợp nhằm đảm bảo hoạt động hiệu suốt thời kỳ kinh doanh, lựa chọn vay vốn Ngân hàng thương mại lựa chọn biến doanh nghiệp tô chức cá nhân Việt Nam Theo quy định nghị định Chính phủ việc vay vốn 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Ngân hàng thương mại phải có tài sản đảm bảo Mục dích quy định phần giúp Ngân hàng giảm bớt rủi ro trường hợp khách hàng khơng tốn nợ phần làm động lực thúc Khách hàng trả nợ rào cản đối tượng vay có chủ định lừa đảo Tuy nhiên xác định giá trị tài sản bảo đảm tốn khơng dé Việc tính tính đủ giá trị tài sản bảo đảm không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mà cịn mang lại lợi ích cho Ngân hàng Trước việc thấm định giá tài sản bảo đảm cán tín dụng Ngân hàng tự thực đa phần dựa đơn giá uy ban đất đai nhà cửa xác định cách tương đối chất lượng lại máy móc thiết bị Điều làm cho giá trị tài sản khơng tính đúng, khơng mang tính khách quan Trong số trường hợp mục đích doanh số tín dụng cán tín dụng thâm định giá giá trị tài sản cao so với thực tế gây rủi ro cho Ngân hàng Đồng thời giá trị tài sản lớn tài sản phức tạp cán tín dụng khơng tiến hành thâm định ngân hàng phải thuê tổ chức thâm định giá bên thâm dịnh giá Ngày 7/11/2001 Ngân hàng nhà nước định số 1389/2001/QĐNHNN vé việc thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại Quyết định sở dé Ngân hàng thương mại thành lập Công ty quản lý nợ khai thác tài sản, hay gọi tắt AMC Management Company) Một nhiệm vụ AMC thâm định giá tài Nguyễn (Assets Ngân hang sản bảo đảm Giá trị tài sản xác định theo giá trị thị trường Thị Khánh Hòa Lép TCDN K — K15 * ARAMC Pháp lý bất động sản Ký higu: BM.06,08.DGTS PHY LUC: PHAP LY, VI TRI VA DAC DIEM Sốhiju Hồ sơ pháp lý CB 849925 GCN QSD dat — - Đơnvicấp UBND - huyện Thanh Trì Thơng tin _ "Cấp cho ông Nguyễn Hữu Phúc bà Đồ Thị Nết, cấp ngày (25 tháng năm 2016 Nay chuyển nhượng lại cho ông 'Nguyễn Ngọc Thành bà Lê Thị Mai Phương Vị trí đặc điểm a) Vị trí BĐS thâm định có cạnh hướng Tây Bắc Đông Bắc tiếp giáp đường nội khu đầu giá xã Ngũ Mơ tả vị trí Hiệp-Tứ Hiệp (Lộ giới: 10,Sm) cạnh lại tiếp giáp đất bên cạnh BĐS thâm định cách đường Ngọc Hồi (QL 1A) khoảng 500m Khu vực có mơi trường, cảnh quan thích hợp với mục đích sinh sống b) Đặc điểm bất động sản Mục đích SD ĐườngnộibộkhuđấugiáxãNgũ Hiệp-Tứ Hiệp Đất | Mục đích SD khác Thoi hạn sử dụng Kích thước (m x m) Đơng Nam _ Số mặt tiền tiếp giáp _Diện tích tren GCN (m?) Digntich thyc té (m’) 983 983 | 98,3 Diện tích đất (m”) ' Diện tích đất khác (m”) Tứ giác Đông Nam (Trên GCN QSD đất) | Vị trí theo quy định NN (Thực tế) " 5.8 x 16.95 [ Hình dang Hướng tiếp giáp ngõ 500 “Hướng tiếp giáp ngõ Không _ Lâu dài ] KC đến đường (m) Sơ đồ vị trí Tướng ngà ba Ngọc Hồi Hướng di đường Giải Phóng ĐƯỜNG NGỌC HỒI (QL 1A) " {310m Ne ano | L im VS CAN BO THAM DINH LÍ _ ppsihimainn CAN BO KIEM SOAT jf