Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản có tầm ảnh hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn cầu Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng của dịch vụ thẩm định giá bất động sản Giá trị của một bất động sản có tầm ảnh hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũng như chiều rộng Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thế giới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC, tôi đã chọn đề tài: “Thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung cũng như Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC Từ đó, chỉ ra được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng.
Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa bất động sản, thẩm định giá bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tạiCông ty cổ phần Tư vấn đánh giá dịch vụ về tài sản bất động sản DATC trong giai đoạn 2018 đến nay nhằm đưa ra các hạn chế còn tồn tại, nguyên nhân chủ quan và khách quan.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp cơ bản được sử dụng:
Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu Với phương pháp này giúp tác giả thu thập được số liệu thực tế các cuộc thẩm định mà công ty đã tiến hành, từ đó có căn cứ để phân tích các số liệu liên quan để làm căn cứ thực hiện các dự án thẩm định tiếp theo.
Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần
Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của khóa luận được kết cấu theo 3 chương.
Chương 1 Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị bất động sản
Chương 2 Thực trạng thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần
Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Chương 3 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, đa phần trên thế giới đều phân chia tài sản theo Bộ luật cổ La
Mã thành động sản và bất động sản Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản, nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản 1 điều 107 quy định Bất động sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể nhìn nhận một cách tổng quát nhất bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài
Và một tài sản được coi là bất động sản khi có được các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được
BĐS là loại tài sản không thể dịch chuyển được Nó luôn luôn phải gắn liền với đất đai - có tính chất giới hạn về diện tích và không gian Người ta thường căn cứ vào các yêu tố về vị trí địa lý để đánh giá giá trị, lợi ích của BĐS như : khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, hạ tầng công trình công cộng
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững.
Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Tuy nhiên, tính bền vững của hàng hóa BĐS rất khác nhau, được thể hiện qua hai phương diện về vật lý và kinh tý Trên thực tế, tuổi thọ kinh tế thường ít hơn tuổi thọ vật lý Người đầu tư xây dựng phải ước tính được hai loại tuổi này để tránh đầu tư lãng phí , phải sửa chữa nhiều lần Ở cuối các chu kỳ kinh tế, do các chi phí duy trì tăng và dòng tiền thu nhập lại giảm nên lợi ích về kinh tế mà BĐS mang lại sẽ có xu hướng giảm
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
Diện tích bề mặt trái đất là giới hạn, cho nên diện tích đất cũng có giới hạn với từng vùng miền Con người không thể mở rộng và phát triển quỹ đất dành cho BĐS.
Thứ tư, tính khác biệt của BĐS.
Vị trí tọa lạc, kết cấu và kiến trúc, hướng mặt tiền, cảnh quan và các vật ngoại cảnh sẽ tác động đến giá trị của BĐS Tính khác của của BĐS ngày càng phức tạp do phát triển của đời sống kinh tế xã hội Trong quá trình thẩm định, người làm phải có sự phân tích, đánh giá về sự khác biệt này, không được thực hiện một cách máy móc.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Trong các loại hàng hóa thì BĐS chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố như phong tục tập quán, tôn giáo , tâm linh cũng có tác động theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực đến nhu cầu BĐS của mỗi khu vực khác nhau
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng rất mạnh mẽ từ các tài sản tương đồng, cùng công năng trong cùng khu vực và ảnh hưởng đến cả các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Thứ bảy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao
BĐS là loại tài sản mà người mua phải bỏ ra một số tiền cao hơn nhiều so với các loại tài sản thông thương khác Chưa kể đến việc bỏ ra chi phí để đầu tư xây dựng , khai thác sao cho BĐS mang lại lợi ích cho chủ thể thì không phải là việc bất cứ ai có thể làm được
Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, chính sách của Nhà nước
BĐS là một tài sản đặc biệt quan trọng với từng quốc gia, từng tổ chức và từng cá nhân Vì vậy các hoạt động kinh tế xã hội sẽ chịu những ảnh hưởng mạnh mẽ của các giao dịch BĐS Pháp luật và các cơ chế quản lý của nhà nước sẽ tác động mạnh mẽ đến BĐS , lí do vì đất đai gắn với BĐS bản chất là thuộc sở hữu của toàn xã hội
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
BĐS là loại hình tài sản có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại phức tập khác nhau nên việc quản lý sẽ đòi hỏi nhiều năng lực và chi phí của người quản lý
1.1.3 Phân loại bất động sản
Phân loại theo đặc tính vật chất.
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang được sử dụng.
- Công trình xây dựng và các tài sản gắn liền
- Nhà cửa xây dựng , không thể di dài
- Các công trình hạ tầng, kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, hệ thống điều hòa, cứu hỏa, thông gió
- Các tài sản khác gắn liền với công trình: thang máy
Các tài sản gắn liền với đất đai: v
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.
Bất động sản được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
Đất phân loại theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:
- Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ,
- Đất phi nông nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng
- Đất chưa sử dụng: gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Công trình kiến trúc gồm 5 loại:
- Nhà ở : gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng biệt và các loại biệt thự
- Công trình phục vụ kinh doanh sản xuất: nhà xưởng, kho bãi
- Công trình xây dựng có tính chất thương mại: cửa hàng, trung tâm thượng mại, các khu chợ
- Khách sạn, nhà nghỉ và sàn dịch vụ, văn phòng cho thuê.
- Công trình kiến trúc đặc thù: Trường học, bệnh viên, bảo tàng
Phân loại theo quyền tài sản:
Bất động sản có giấy chứng nhận : quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
Bất động sản có hợp đồng: cho thuê, góp vốn, thế chấp
Bất động sản chưa có giấy chứng nhận.
Tổng quan về thẩm định bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định bất động sản
Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Có thể hiểu một cách ngắn gọn : thẩm định giá bất động sản là công tác tư vấn, xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định
Như vậy có thể hiểu rằng: thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho một chủ thể tại một thời điểm nhất định
Cơ sở thẩm định giá trị BĐS
Theo tiêu chuẩn số 02 và 03 Thẩm định giá Việt Nam thì cơ sở cho định giá bất động sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
“Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các thẩm định viên sử dụng Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 đã định nghĩa khái niệm như sau: Giá thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, có đủ thông tin,các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.” [1] Cụ thể Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Các thông tin về mặt pháp lý, số liệu kỹ thuật của tài sản, kết quả của các giao dịch đã và đang tiến hành trên thị trường mà có thể so sánh được
- Mức độ sử dụng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc thu thập dữ liệu của các tài sản tương đồng sẽ giúp cho thẩm định viên đánh giá được hiệu quả sử dụng tốt nhất của tài sản
- Kết quả khảo sát thực tế thị trường
Giá trị phi thị trường : tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kĩ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.” Hoạt động thẩm định giá đa phần là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên trên thực tế sẽ có những tài sản đặc thù, không phổ biến trên thị trường và mục đích thẩm định đặc biệt nên sẽ đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
1.2.2 Mục đích và vai trò của thẩm định giá bất động sản
Mục đích của thẩm định giá bất động sản
- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu Kết quả định giá BĐS giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, người mua quyết định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với các tài sản khác.
- Xác định giá trị BĐS làm cơ sở tham khảo phục vụ công tác vay vốn ngân hàng
- Xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê trong hợp đồng, các điều khoản cho thuê.
- Xác định giá trị BĐS để đầu tư phát triển BĐS.
- Xác định giá trị BĐS để lập báo cáo tài chính hàng năm, để xác định giá trị doanh nghiệp, để mua bán, hợp nhất, thanh lý, để có phương án xử lý tài sản khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý
- Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựa chọn các phương pháp thẩm định giá thích hợp với BĐS được thẩm định
Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế Cụ thể như sau:
- Minh bạch hóa giao dịch trên thị trường (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS
- Giúp cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có kênh tham khảo tin cậy , lấy cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử dụng bất động sản hiệu quả và hợp lý
- Công tác thẩm định giá phát triển về chất lượng sẽ thu hút được nhiều hơn các nguồn vốn, dự án đầu tư từ nước ngoài, góp phần đưa Việt Nam trở thành một địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư quốc tế
Quy trình thẩm định giá BĐS
Quy trình thẩm định giá bất động sản được thực hiện một cách bài bản và theo thứ tự sắp xếp để đảm bảo tình khoa học và hợp lý trong quá trình thực hiện thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Khái niệm: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
Bước 1: Xác định tổng quát về TSTĐ Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giáBước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.” [4]
Cơ sở phương pháp : Giá thị trường của BĐS thẩm định sẽ có những mối liên hiện chặt chẽ với giá trị của bất động sản tương tự và các BĐS đã và đang giao dịch trên thị trường
Nguyên tắc áp dụng : dựa trên nguyên tắc thay thế Giá trần của tài sản cần thẩm định có thể được xác định căn cứ vào chi phí mua một BĐS thay thế tương đồng về diện tích, công năng, kết cấu, vị trí địa lý Người mua luôn có xu hướng không trả giá cao hơn khi mua một tài sản tương đồng trong một thời điểm, tại một thị trường
Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường như chung cư, các dãy nhà được xây cùng kiểu; các mảnh đất trống; áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế bất động sản
- Ưu điểm: Đây là phương pháp luôn được thẩm định viên xem xét đầu tiên vì nó ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; thể hiện được sự đánh giá của thị trường – cơ sở thuyết phục nhất thể hiện giá trị của tài sản; đồng thời phương pháp so sánh là cơ sở của các phương pháp khác.
- Nhược điểm: Phương pháp này đòi hỏi phải có các giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin, chứng cứ mang tính chất lịch sử; đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp
Khái niệm: “Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.”
Cơ sở của phương pháp: Người mua sẽ không chấp nhận giá bán của
BĐS họ cần mua là cao hơn chi phí họ có thể bỏ ra để mua đất và xây một tài sản tương tự.
Nguyên tắc áp dụng: dựa trên nguyên tắc thay thế
Phương pháp này thương được sử dụng khi thẩm định một BĐS đặc thù, ít có giao dịch trên thị trường, việc tìm kiếm thu thập thông tin về tài sản về tương đồng là không thể Điểm quan trọng khi áp dụng phương pháp này là người mua luôn coi chi phí tạo ra tài sản là yếu tố then chốt thể hiện giá trị BĐS
Ưu nhược điểm của phương pháp
- Ưu điểm: Đây là phương pháp mà thẩm định viên ưu tiên thứ hai sau phương pháp so sánh và phù hợp khi thẩm định giá các tài dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt khác.
- Nhược điểm: Trên thực tế, các loại chi phí nói chung không bằng với giá trị thực tế của tài sản , việc ước tính một số khoản mục phải tăng hoặc giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Chính vì vậy để áp dụng phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng, về chuyên ngành của tài sản thẩm định
Khái niệm: “Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng việc ước tính giá trị những khoản thu nhập, những lợi ích mà bất động sản mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai quy về thời điểm hiện tại” [6]
Cơ sở của phương pháp: toàn bộ những khoản lợi ích bằng tiền thu về từ bất động sản trong tương lai sẽ chính là giá trị của BĐS Nguyên tắc áp dụng: “dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai” [6]
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Tuy nhiên trên thực tế thị trường Việt Nam sẽ gần như không thể áp dụng được phương pháp vốn hóa trực tiếp Lí do vì phương pháp này chỉ được sử dụng khi các nguồn lợi tức ( dòng tiền) thu về hàng năm của tài sản là ổn định và không đối.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu sẽ thích hợp trong điều kiện thực tế. Phương pháp này sẽ được sử dụng với những tài sản mà nguồn thu nhập khác nhau ở từng thời điểm (không đều)
Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá bất động sản
Các nhân tố tự nhiên:
Vị trí địa lýtọa lạc của bất động sản : đây là nhân tố tác động mạnh đến giá trị của bất động sản BĐS nằm trong các khu vực có điều kiện kinh doanh, điều kiện sống, các dịch vụ tiện nghi tốt thì giá trị sẽ lớn hơn.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: các nhân tố này được coi là tối ưu khi chúng đáp ứng được đa số nhu cầu của dân cư trong vùng
Địa hình bất động sản toạ lạc: giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào vị trí nó tọa lạc được coi là cao hay thấp ở trong vùng Ở những khu đất thấp mà tình trạng ngập lụt diễn ra thường xuyên vào mùa mưa thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn những BĐS cùng loại nhưng nằm ở các khu đất cao, ít bị ngập lụt.
Kiến trúc, kết cấu xây dựng : công trình nào có kiến trúc hiện đại, hợp xu thế và kết cấu vững chắc, xây dựng chất lượng hơn thì giá trị sẽ cao hơn
Tình trạng môi trường: là một yếu tố mà người đi đầu tư bất động sản rất quan tâm, môi trường có trong lành hay ô nhiễm, mức độ ồn ào , khói bụi xung quanh
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: các bất động sản nằm tại các khu vực thường hay bị thiên tai, lũ lụt thì giá trị sẽ không thể cao bằng các bất động sản ở vùng đồng bằng, an toàn, ít chịu rủi ro từ thiên nhiên
- Các nhân tố kinh tế:
Nguồn lợi mang về cho chủ thể của BĐS : mức thu nhập hàng năm mà chủ thể thu về từ bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với giá trị chuyển nhượng của nó
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi, nội thất càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các nhân tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của bất động sản;
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
- Các nhân tố pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, giấy phép xây dựng , hợp đồng mua bán chuyển nhượng
Quy đình về xây dựng, kiến trúc liên quan tới công trình xây dựng gắn liền
- Các nhân tố chung bên ngoài
Các nhân tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương sẽ là tác nhân của sự biến động thị trường bất động sản trong khu vực tại thời điểm nhất định
- Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các nhân tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
- Các nhân tố xã hội
Không thể không nhắc đến ảnh hưởng của các yếu tố xã hội đến giá trị bất động sản Giá trị của bất động sản tại một vùng sẽ tăng lên khi cân bằng cung - cầu bị phá vỡ, mà lý do là dân số đột nhiên tâng cao Các yếu tố như chất lượng dịch vụ y tế, an ninh xã hội, trình độ dân trí, phong tục tập quán của ngươi dân cũng tác động đến giá trị bất động sản Mặt khác , không thể không kể đến các yếu tố về tâm lý con người như các mối quan hệ tình cảm gia đình , sức khỏe, việc làm của những người đang chung sống các vấn đề về phong thủy và tâm linh.
- Quan điểm khác nhau của các công ty thẩm định về vấn đề định giá BĐS.
- Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định giá BĐS.
Công tác tổ chức thẩm định giá đóng vai trò quan trọng thể hiện tính chuyên nghiệp trong quá trình thẩm định giá Sự phối hợp đồng bộ, gắn kết giữa các bộ phận trong tổ chức thẩm định giá sẽ làm cho việc tạo thuận lợi trong quá trình triển khai công việc Việc có một quy trình thẩm định giá chuẩn, ngắn gọn , rõ ràng sẽ giúp tiết kiệm chi phí, thời gian tiến hành , đảm bảo chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng
- Lựa chọn phương pháp thẩm thẩm định giá thích hợp.
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp là vô cùng quang trọng sẽ làm tăng chất lượng của công tác định giá ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá Một phương pháp thẩm định mà số liệu được tham khảo từ thực tế thị trường, các thông tin minh bạch sẽ giúp thẩm định viên đưa ra mức giá tin cậy và thuyết phục
- Hệ thống thông tin thẩm định giá:
Nguồn thông tin chính xác, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở vững chắc để thẩm định viên đưa ra nhận định và phân tích chính xác, từ đó đưa ra kết quả đáng tin cậy Chất lượng của nguồn thông tin này trong mỗi doanh nghiệp thẩm định giá lại khác nhau, phụ thuộc vào nguồn lực nội tại của đơn vị
Sự phát triển của một doanh nghiệp thẩm định giá phụ thuộc rất nhiều vào nguồn lực nhân sự, chất lượng của các thẩm định viên Phẩm chất đạo đức và trình độ chuyên môn kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS Việc thẩm định giá mang tính chuyên môn cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết về mỗi loại BĐS cần thẩm định và các yếu tố tác động đến BĐS, nắm vững các kiến thức chuyên môn ảnh hưởng đến giá trị từng loại BĐS.
- Các nhân tố chủ quan khác:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN
Khái quát về Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC mà tiền thân là Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản thuộc Cục quản lý công sản Trải qua hơn 13 năm hình thành và phát triển, Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC đã khẳng định vị thế, uy tín của đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá với số lượng Thẩm định viên về giá và số lượng Chi nhánh được phép ban hành trực tiếp Chứng thư Thẩm định giá nhiều nhất trong cả nước.
Tên giao dịch TV: Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Tên Tiếng Anh: DATC CONSULTATION-SERVICE FOR
PROPERTY-REAL ESTATE JONT STOCK
COMPANY Địa chỉ trụ sở chính: Số 1 Lương Yên, Phường Bạch Đằng – Quận Hai
Bà Trưng – Tp.Hà Nội. Điện thoại: 024.39722218
Tài khoản: 102010000030997, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hà Nội.
Ngày 14/11/2003, thành lập Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản thuộc Cục quản lý công sản, Bộ Tài Chính theo Quyết định số 186/2003/QĐ-BTC của bộ Tài Chính.
Ngày 29/11/2007, Bộ trưởng Bộ Tài chính ký ban hành Quyết định số 376/QĐ-BTC về việc chuyển giao Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản thuộc Cục quản lý công sản sang Công ty Mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC) là doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tài chính quản lý
- Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC được thành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21/12/2007 của Hội đồng quản trị Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp và được Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103021789 ngày 11/01/2008 Công ty mua bán nợ Việt Nam nắm giữ 60% vốn điều lệ Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Cơ cấu tổ chức của Công ty
Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC đã được
Tổ chức chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh ( UKAS) cấp chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2008. DCSC là đơn vị thẩm định giá được nhận danh hiệu “Cúp vàng chất lượng ISO” năm 2014 do Bộ Khoa học và Công nghệ cấp Năm 2016, DCSC được nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu biểu Việt Nam”, cúp vàng “Lãnh đạo xuất sắc”, bằng khen “Doanh nghiệp Việt Nam tiêu biểu” của VCCI.
Với sự phấn đấu không ngừng của DCSC trong 13 năm qua, DCSC vinh dự được Nhà nước, Chính phủ và Bộ Tài chính ghi nhận công lao thành tích cống hiến cho sự nghiệp phát triển của đất nước cũng như của ngành tài chính, được thể hiện bằng các phần thưởng cao quí như:
- Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ cho tập thể và cá nhân xuất sắc của DATC
- Cờ thi đua của Chính phủ;
- Cờ thi đua của Bộ trưởng Bộ Tài chính;
- Các danh hiệu Chiến sỹ thi đua ngành Tài chính;
- Rất nhiều Bằng khen của Bộ trưởng Bộ Tài chính và Liên đoàn Lao động Việt Nam, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam.
Các lĩnh vực hoạt động của Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
- Thẩm định giá đất đai, bất động sản: Đất đai, nhà cửa, công trình ngầm, công trình trên đất, biệt thự, nhà hàng, khách sạn, rạp hát, cây xăng, cáino, rừng trồng, tài nguyên khoáng sản và các bất động sản khác;
- Thẩm định giá tài sản là động sản: Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, hàng hoá, vật tư;
- Tư vấn và và thẩm định giá trị doanh nghiệp, giá trị nhà xưởng cho các mục đích cổ phần hoá, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp…;
- Xác định hoặc thẩm định giá trị quyền sở hữu, giá trị cổ phần, cổ phiếu, phần mềm, giải pháp, giá trị thương hiệu, thương quyền, lợi thế và giá trị phi thị trường khác;
- Bán đấu giá tài sản: Tư vấn thầu và tổ chức đấu thầu;
- Tư vấn tài chính về đất đai, bất động sản;
- Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản DCSC;
- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua bán doanh nghiệp, bất động sản;
- Tư vấn, thẩm định và lập dự án đầu tư, dự án quy hoạch xây dựng;
- Dịch vụ nhà hàng, khách sạn, du lịch và dịch vụ tổng hợp.
Tiềm năng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực:
DATC là nơi hội tụ đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực: Tài chính – ngân hàng, Kế toán – Kiểm toán, Quản trị kinh doanh, Kinh tế Xây dựng, Công nghệ thông tin, Marketing,… Với sự năng động, sáng tạo, tận tâm, nhiệt tình và luôn tuân thủ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam cũng như Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và các quy định pháp luật khác nên các cán bộ DCSC luôn được các cơ quan quản lý Nhà nước và khách hàng đánh giá cao về trình độ chuyên môn, thái độ phục vụ và tinh thần trách nhiệm trong công việc.
DATC hiện là một trong những doanh nghiệp có nhiều Thẩm định viên về giá nhất Việt Nam.
Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của DCSC là bố trí các thẩm định viên có năng lực và kinh nghiệm nhằm đảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất Ban lãnh đạo DATC sẽ giám sát trực tiếp các nhóm để đảm bảo việc định giá tài sản, định giá doanh nghiệp và các dịch vụ tài chính khác theo đúng các quy định của Nhà nước và đạt được chất lượng cao nhất.
Trách nhiệm của các thành viên trong nhóm:
STT Vị trí Công việc thực hiện
1 Ban điều hành dự án
Quản lý chung tiến độ và chất lượng công việc của các nhóm tham gia tư vấn định giá tài sản / định giá doanh nghiệp
2 Trưởng nhóm Quản lý chung tiến độ và chất lượng công việc của nhóm Thực hiện việc xác định giá trị tài sản Soát xét và lập báo cáo tổng hợp, soạn chứng thư
STT Vị trí Công việc thực hiện
3 Thẩm định viên và các chuyên viên thẩm định giá
Thực hiện các công việc xác định giá trị tài sản
Tham gia lập các báo cáo thành phần
4 Chuyên gia các Bộ, ngành, lĩnh vực liên quan
Thực hiện việc xác định chất lượng và cung cấp thông tin về tài sản tương đương ( trong trường hợp cần thiết)
Công ty trang bị mua sắm đầy đủ các trang thiết bị và máy móc cần thiết cho công việc của mỗi thành viên trong công ty như: máy tính, máy ảnh, máy in, máy fax Với lực lượng cán bộ nhân viên và trang thiết bị như vậy, công ty có đủ khả năng và kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu của công tác định giá bất động sản cũng như các nghiệp vụ khác của công ty.
2.1.2 Năng lực công ty Đội ngũ cán bộ của Công ty DATC gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác trong lĩnh vực quản lý tài sản Nhà nước, tài chính, đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính, đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp; trong đó có 14 cán bộ tại Hà Nội, Huế, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng được Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viênveef giá; 01 cán bộ được Viện thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia) cấp bằng đào tạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ được Trường Đại học Greenwich London cấp bằng thạc sỹ về quản lý bất động sản và quản trị địa ốc Ngoài ra, Công ty DATC có 05 cán bộ được bộ Tư pháp cấp thẻ đấu giá viên; 03 cán bộ được
Bộ Kế hoạch Đầu tư cấp chứng chỉ tư vấn thầu; 18 cán bộ được Sở Xây dựng cấp thẻ Thẩm định giá bất động sản, Môi giới bất động sản và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản.
Kế thừa năng lực của Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản- Bất động sản là đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Cục Quản lý công sản – BTC, là đơn vị tư vấn đầu tiên và duy nhất của Nhà nước về các lĩnh vực tư vấn quản lý tài sản, bất động sản Nhà nước, tài chính, đất đai, giá đất, các hình thức sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch, các chính sách về thuế, nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất và các lĩnh vực tài chính liên quan đến tài sản bất động sản Kể từ năm 2003 đi vào hoạt động cho đến nay, Công ty DCSC đã tạo được uy tín trong nhiều lĩnh vực tư vấn dịch vụ và có nhiều mối quan hệ tốt với các Bộ ngành và địa phương Đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá, Công ty DCSC đã trở thành một thương hiệu mạnh trên thị trường trong cả nước.
Thực trạng thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
2.2.1 Căn cứ và hồ sơ pháp lý thẩm định giá bất động sản
Các văn bản pháp quy về thẩm định giá.
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Nghị định số 177/2013/ND-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá và dự thảo thông tư hướng dẫn;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá;
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Nghị định 59/2015/NĐ-CP, ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý dự án đầu tư Xây dựng cơ bản.
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/12/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng về quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Thông tư số 147/2016/TT – BTC ngày 13/10/2016 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Thông tư số 28/2017/TT – BTC ngày 12/04/2017 sửa đổi và bổ sung một số điều của thông tư số 45/2013/TT – BTC và thông tư số 147/2016/TT – BTC.
- Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Thông tư Ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 11.
Cơ sở pháp lý của công ty khá đầy đủ các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác thẩm định cũng như tài sản thẩm định Tuy nhiên công ty vẫn sử dụng một số văn bản pháp luật cũ trong khi nhà nước đã ban hành văn bản pháp luật mới thay thế Cụ thể là Luật mới: Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
2.2.2 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Dựa vào quy trình định giá chung, quy trình định giá của công ty gồm các bước sau:
Bước 1 : Tiếp nhận thông tin yêu cầu của khách hàng, phân loại thông tin yêu cầu.
- Tiếp nhận đề nghị định giá của khách hàng: cán bộ thẩm định tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của bất động sản cần thẩm định giá, xác nhận về tính đầy đủ hồ sơ, xác định mức phí và thông báo mức phí định giá bất động sản cho khách hàng Khách hàng khi có yêu cầu định giá liên hệ với ĐVKD làm các thủ tục sau:
+ Yêu cầu thẩm định giá (theo mẫu của công ty)
+ Hợp đồng thẩm định giá (theo mẫu)
Trong yêu cầu thẩm định giá, công ty thẩm định cần làm rõ:
- Thông tin khách hàng: tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax, người đại diện ký hợp đồng, người giao dịch để làm rõ các yêu cầu của công tác thẩm định.
- Thông tin về tài sản thẩm định: danh mục, xuất xứ, số lượng, điều kiện thương mại đi kèm.
- Thông tin khác: Mục đích, thời gian thẩm định.
Trong quá trình tiếp nhận thông tin, ĐVKD có trách nhiệm:
- Tư vấn, giải đáp cho khách hàng về các nội dung có liên quan đến cung cấp dịch vụ định giá mà ĐVKD cung cấp.
- Chuẩn hóa các thông tin về yêu cầu định giá của khách hàng.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với khách hàng, đảm bảo thực hiện hợp đồng ĐVKD tiếp nhận các yêu cầu của khách hàng thông qua các hình thức: Nhận trực tiếp tại quầy lễ tân; email; điện thoại; chuyển phát nhanh Đơn vị kinh doanh tập hợp thông tin, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đi thẩm định và ngày trả hồ sơ cho khách hàng.
Bước 2: Xác định mục tiêu công việc, lập kế hoạch thẩm định giá.
- Xác định rõ mục tiêu, yêu cầu, phạm vi công việc;
- Lập kế hoạch chi tiết các bước tiến hành, thời gian tiến độ mỗi bước và thông báo cho khách hàng tổng thời gian để giải quyết xong công việc
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Xác định được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu, các nguồn tài liệu sử dụng phải là các nguồn đáng tin cậy Với BĐS, đó là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của Chính Phủ và chính quyền địa phương, số liệu của hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Xác định quy trình thu thập thông tin thị trường, phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng cá nhân.
- Vạch ra bản sơ bộ báo cáo thẩm định giá Tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá DATC đã có sẵn mẫu báo cáo định giá, tùy vào BĐS định giá và phương pháp định giá lựa chọn, thẩm định viên sẽ đưa ra hình thức trình bày báo cáo thẩm định phù hợp.
Bước 3 : khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và mô tả tài sản.
TĐV khảo sát và thu thập thông tin số liệu về:
- Về pháp lý: xác định tính đầy đủ, hợp lệ và phù hợp của giấy tờ sở hữu, sử dụng bất động sản, mục đích sử dụng trên thực tế ở thời điểm hiện tại có đúng với giấy tờ pháp lý quy định không.
- Kiểm tra tính đúng đắn của vị trí bất động sản; tổng thể bên ngoài, bên trong BĐS So sánh thực tế với báo cáo của chủ thầu, chủ đầu tư đối với công trình xây dựng dở dang
- - Tìm kiếm các thông tin giao dịch trên thị trường, các yếu tố như giá bán, giá cho thuế, lãi suất, tỷ suất chiết khấu liên quan đến tài sản
- Thông tin về kinh tế xã hội, con người, môi trường ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Đánh giá chung về thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Qua nghiên cứu thực tế tại công ty, ta thấy công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC áp dụng đúng tiêu chuẩn của Bộ Tài Chính ban hành và phù hợp tiêu chuẩn của IVSC tuy nhiên cũng có những mặt đã đạt được và hạn chế nhất định. Tiếp tục phát huy những ưu điểm đồng thời có các biện pháp thích hợp để khắc phục hay giảm thiểu những hạn chế gặp phải.
2.3.1.Những kết quả đạt được
Thứ nhất, tầm quan trọng của công tác định giá BĐS trong những năm gần đây đã được nâng cao Điều này thể hiện ở số lượng hợp đồng cũng như doanh thu của công ty đã tăng qua các năm
Thứ hai, quy trình định giá của công ty được thực hiện 7 bước dựa vào 6 bước quy trình thẩm định chung tại tiêu chuẩn số 5 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Nhìn chung, quy trình khá chặt chẽ, hợp lý, khoa học, theo đúng tiêu chuẩn của Bộ Tài Chính cũng như tiêu chuẩn của IVSC về thứ tự và cách thức thực hiện góp phần hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá
- Quá trình thu thập và xử lý thông tin: Các cán bộ thẩm định giá đã có những kiến thức về xu hướng thị trường, hiểu rõ khách hàng và có kiến thức sâu rộng về kiến trúc xây dựng thông qua việc thực hiện một cách khoa học các bước đã định sẵn, không thu nhập những thông tin thừa cũng như đánh giá bất động sản trên mọi phương diện có tầm ảnh hưởng đủ lớn đến BĐS.
- Quá trình thẩm định giá được thực hiện chi tiết, cẩn thận, TĐV tiến hành xem xét các yếu tố ảnh hưởng, đến tận nơi để khảo sát BĐS định giá cũng như BĐS so sánh Chụp ảnh làm chứng cứ xác thực, đưa ra lập luận xác định các con số một cách hợp lý.
- Quá trình phân tích, điều chỉnh được thực hiện một cách tỉ mỉ, chi tiết được đánh giá nhìn nhận trên mọi yếu tố tác động đến bất động sản sau đó mới chọn lọc những yếu tố có tác động đủ lớn để điều chỉnh, trải qua quy trình kiểm tra sát sao để đảm bảo chất lượng của công tác định giá.
Thứ ba, cơ sở ước tính là giá trị thị trường phản ánh tương đối hợp lý giá trị của bất động sản Giá trị thị trường là giá trị thực ước tính của một tài sản phải trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa người mua tự nguyện và người bán tự nguyện trong một giao dịch bình thường sau khi đã tiếp thị đúng cách. Ở nơi ấy các bên đã hành động thận trọng, am tường và không bị ép buộc Kết quả định giá sát với thực tế tại thời điểm định giá và được khách hàng đặt niềm tin tuyệt đối
Thứ tư, ban kiểm soát tiến hành kiểm tra, tư vấn, hỗ trợ chuyên môn của công ty theo quy định, tư vấn ban lãnh đạo giúp ban hành các quy định cũng như quy chế trong công ty góp phần đẩy nhanh công tác thẩm định Giúp cho quy trình của công ty trở nên chặt chẽ và hiệu quả hơn.
Thứ năm, Công ty thường xuyên cập nhật kiến thức cho cán bộ công nhân viên để phù hợp hơn với các chính sách của nhà nước phục vụ nhu cầu trong công việc định giá Cứ mỗi quý công ty lại tổ chức thi để kiểm tra kiến thức chuyên môn của cán bộ công nhân viên từ đó mở lớp cập nhật kiến thức kịp thời đảm bảo chất lượng cho công tác định giá
Thứ sáu, báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá được lập đúng với tiêu chuẩn, trình bày rõ ràng hợp lý, nêu đầy đủ quá trình tiến hành thẩm định giá, giải thích rõ đưa ra mức giá, đảm bảo tính dễ hiểu , khoa học, tránh những thắc mắc không đánh có của khách hàng.
Các phương pháp định giá được áp dụng tại công ty hiện nay phù hợp với quy định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, xây dựng theo đúng tiêu chuẩn quy định và theo kinh nghiệm làm việc lâu năm trong lĩnh vực định giá của TĐV trong công ty ASA.
Thứ bảy, trình tự các phương pháp định giá được thực hiện trong mỗi quy trình định giá là hợp lý, đầy đủ, rõ ràng để đưa ra kết quả cuối cùng đánh tin cậy.
Mỗi phương pháp định giá được TĐV thực hiện một cách khoa học, đầy đủ, xử lý thông tin nhanh chóng, áp dụng công thức chính xác giúp cho quá trình định giá được thực hiện một cách hiệu quả.
Thứ tám, việc ước tính giá trị BĐS được dựa trên thông tin từ các bất động sản so sánh được thu thập trong quá trình định giá, dựa trên kinh nghiệm chuyên môn của TĐV để điều chỉnh các yếu tố khác biệt một cách hợp lý
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế
2.3.2.1 Những hạn chế của công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
Thứ nhất, quá trình thu thập tài liệu và thông tin trên thị trường của tài sản thẩm định và các tài sản so sánh còn gặp một số bất cập nhất định: đặc điểm về sử dụng đất, công trình trên đất đa dạng và phức tạp, tỷ lệ vốn hóa
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN DATC
Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty trong thời gian tới
Cùng với xu thế hội nhập và phát triển toàn cầu, Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC trong thời gian tới xác định hướng tới trở thành một công ty cung cấp các dịch vụ kiểm toán, định giá chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam, từng bước phát triển hội nhập thế giới.
Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC nắm bắt được việc nâng cao công tác thẩm định giá BĐS là một yêu cầu quan trọng nên công ty đã tổ chức các khóa đào tạo kỹ năng nghiệp vụ chuyên môn, kỹ năng ứng xử khi giao tiếp với khách hàng, tư cách đạo đức tốt Lập kế hoạch cử các cán bộ trẻ có năng lực đi đào tạo chuyên sâu trong và ngoài nước nhằm xây dựng đội ngũ thẩm định viên giỏi, làm nòng cốt cho nguồn nhân lực trọng tương lai.
Thông tin có giá trị rất quan trọng đối với các hoạt động trong nền kinh tế nói chung và với công tác định giá nói riêng Thường xuyên nắm bắt kịp thời thông tin giá cả để phục vụ công tác định giá, nghiên cứu, học tập, phổ biến kinh nghiệm, nâng cao trình độ chuyên môn cho từng cán bộ trong công ty, tăng cường bồi dưỡng nghiệp vụ, trình độ tin học, ngoại ngữ và đặc biệt phấn đấu năm 2025 sẽ có nhiều cán bộ tham gia thi thẩm định viên hơn nữa
Mở rộng mạng lưới liên kết và khai thác tốt nhất nhu cầu cần thẩm định giá tài sản từ các ngân hàng, chứng khoán, công ty tài chính, bảo hiểm để xây dựng tốt uy tín trên thị trường Điều này tạo cho công ty có mối quan hệ tốt đối với các tổ chức kinh tế tài chính, sẽ rất thuận lợi cho công ty trong các thương vụ làm ăn cũng như trong công tác tìm kiếm khách hàng. Đội ngũ cán bộ, nhân viên của công ty cần chấp hành tốt chính sách pháp luật của Nhà nước và các quy định của công ty.
Tiếp tục triển khai thực hiện việc sắp xếp tổ chức, kiện toàn bộ máy, xây dựng đội ngũ cán bộ nhân viên đủ năng lực, trong sạch vững mạnh. Đầu tư nâng cấp trang thiết bị làm việc, phần mềm quản lý trên hệ thống và đi vào hoạt động ổn định phục vụ cho công tác thẩm định giá.
Xây dựng văn hóa công ty: tiếp tục xây dựng và nuôi dưỡng sự gắn bó, niềm tự hào của mỗi cán bộ, nhân viên công ty để cống hiến cho công ty. Song song với mục tiêu đề ra, Công ty đưa ra các chiến lược cũng như những hành động cụ thể để đi đúng con đường mà công ty hướng tới:
- Đáp ứng tốt, kịp thời các nhu cầu của khách hàng, đảm bảo niềm tin tuyệt đối của khách hàng đối với dịch vụ của công ty Nâng cao hơn nữa nghiệp vụ chuyên môn, đồng thời mở rộng mạng lưới khách hàng.
- Công ty tiếp tục đào tạo và tìm kiếm các nhân tài, các TĐV giàu kinh nghiệm Trang bị tốt cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
- Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ tốt cho công tác định giá.
- Mở rộng thêm chi nhánh để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.
- Đúc kết kinh nghiệm, đồi đắp kiến thức thực tế để từng bước hoàn thiện công tác định giá bất động sản hiệu quả, khẳng định vị thế của công ty trong nền kinh tế.
- Đưa công ty trở thành một khối thống nhất, đoàn kết hỗ trợ lẫn nhau hoàn thành tốt công tác đáp ứng yêu cầu thị trường
- Trong dài hạn, công ty phấn đấu trở thành doanh nghiệp cung cấp dịch vụ kiểm toán, định giá hàng đầu Việt Nam, vươn tầm quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC
3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Thứ nhất, bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy của kết quả định giá bất động sản
Việc tiếp nhận yêu cầu TĐG, hồ sơ BĐS ĐG có ý nghĩa rất quan trọng, quyết định tới việc TĐV xem xét điều kiện TĐG, có thể chập nhận hay từ chối TĐG BĐS đó hay không; cũng như ảnh hưởng tới các bước công việc tiếp theo của quy trình TĐG Khi tiếp nhận yêu cầu TĐG và hồ sơ BĐS TĐG, TĐV xác định khách hàng, các yêu cầu của khách hàng cụ thể về mục đích TĐG, đối tượng sử dụng kết quả TĐG, tính hợp pháp và hợp lệ của hồ sơ tài sản TĐG cũng như nghiên cứu, thẩm tra hồ sơ và các tài liệu có liên quan do khách hàng hoặc bên hữu quan cung cấp Nếu công việc này được tiến hành, TĐV sẽ có được những thông tin sơ bộ về khách hàng, yêu cầu của cuộc TĐG, xác minh về mặt hồ sơ pháp lý tài sản TĐG có tin cậy và đầy đủ không, quyết định tới cuộc định giá có được tiến hành các bước tiếp theo hay không Nên cần bổ sung thêm bước “tiếp nhận yêu cầu TĐG và hồ sơ tài sản TĐG”.
Quy trình định giá BĐS gồm nhiều bước, mỗi bước của quy trình lại bao gồm nhiều nội dung công việc khác nhau Để cung cấp được báo cáo kết quả, chứng thư TĐG gửi cho khách hàng và các bên có liên quan đòi hỏi báo cáo kết quả TĐG phải được lập dự thảo trước và được kiểm soát một cách chặt chẽ về mặt chất lượng trước khi ban hành chính thức Nên bổ sung thêm bước
“ lập dự thảo báo cáo kết quả, chứng thư TĐG và kiểm soát chất lượng”.
Thứ hai, hoàn thiện công tác lập kế hoạch thẩm định giá:
Sau khi xác định tổng quát về BĐS mục tiêu, mục đích thẩm định giá, cơ bản thẩm định giá, TĐV phải xây dựng một quy trình thẩm định giá khoa học và hiệu quả Ngoài ra TĐV phải có cái nhìn tổng quát về những công việc cần phải thực hiện: thứ tự, thời gian, cách thức thực hiện từng công việc.
Trong quy trình định giá, Ban lãnh đạo và các TĐV phải có cái nhìn tổng quát về những công việc cần phải thực hiện: thứ tự, thời gian, cách thức thực hiện từng công việc không chỉ dừng lại ở việc chỉ ra nội dung và bố trí nhân lực mà còn xây dựng kế hoạch định giá chi tiết và đẩy đủ cho các thẩm định viên Từ đó, TĐV sẽ có cái nhìn tổng quát hơn về công cuộc định giá; những việc phải thực hiện, thứ tự, thời gian và cách thức thực hiện từng công việc để đạt được kết quả cao nhất.
Dựa vào kế hoạch định giá chung, thẩm định viên xây dựng cho mình một kế hoạch chi tiết cho quá trình thẩm định của mình, nội dung kế hoạch thể hiện cho tiết những công việc cụ thể và phân phối thời gian hợp lý đáp ứng đúng tiến độ công việc Từ bản kế hoạch chi tiết đánh giá những gì đã đạt được và chưa đạt được từ đó rút kinh nghiệm cho công cuộc định giá tiếp theo.
Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản DATC tiến hành thu thập những ý kiến của mọi người khi khảo sát thị trường, nhân viên công ty để hoàn thiện quy trình một cách khoa học và hiệu quả nhất Chính sách lấy ý kiến nhân viên không chỉ mang lại hiệu quả trong công việc mà còn thể hiện chính sách quản lý biết lắng nghe phản ánh từ cấp dưới, giúp nhân viên thể hiện được sáng kiến của bản thân, phát huy được khả năng nhạy bén và linh hoạt trong công việc.
Thứ ba, hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin: Để đạt được hiệu quả cao thẩm định viên nên lập một mẫu chung liệt kê chi tiết, đầy đủ các thông tin cần thu thập và sẽ được lưu trữ làm cơ sở dữ liệu cho công ty để điều tra thu nhập những thông tin cho tất cả các bất động sản, đồng thời trong quá trình thực hiện có sự điều chỉnh đối với từng loại bất động sản cụ thể.
Nhận biết cơ quan, tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp các nguồn thông tin đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
Tìm kiếm và thu thập thông tin về bất động sản so sánh ảnh hưởng rất lớn đến kết quả thẩm định Ngoài những kinh nghiệm, hiểu biết của bản thân chuyên viên định giá về khoảng giá các bất động sản trong khu vực đó, sự đánh giá về tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm định giá thì thông tin về bất động sản so sánh là căn cứ chủ yếu để các chuyên viên ước tính mức giá hợp lý cho bất động sản mục tiêu Do vậy, quá trình thu thập thông tin cần có sự so sánh, kiểm tra chéo giữa các thông tin thu được, không chỉ dựa trên các thông tin do khách hàng cung cấp hay một bên nào cung cấp phải có sự kiểm tra độ tin cậy của những thông tin đó, đảm bảo những thông tin hoàn toàn chính xác và đáng tin cậy.
Khi phân tích thông tin, TĐV cần lựa chọn những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu tác động đến giá trị tài sản Từ đó tiến hành loại bỏ những thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập chung đánh giá những yếu tố quan trọng nhưng nhất định không được bỏ sót yếu tố nào Đặc biệt là khi phân tích các giao dịch thị trường, thông tin từ các nguồn khác nhau có độ chính xác khác nhau như thông tin qua điều tra thực tế sẽ có tính chính xác cao hơn thông tin qua internet hay báo chí Vì vậy thẩm định viên cần phải phân tích rõ ràng các thông tin, đánh giá nguồn gốc, bản chất chứng cứ thị trường, mức độ tin cậy của thông tin; đồng thời thẩm định viên phải xác định nội dung, mục đích sử dụng và tầm quan trọng của từng loại thông tin.
Thứ tư, đẩy mạnh công tác lập hệ thống kho dữ liệu hoàn chỉnh, cơ sở dữ liệu chính thống Để thẩm định viên có cơ sở dữ liệu cần thiết để chạy các mô hình cũng như các phương pháp kĩ thuật để tính toán các yếu tố điều chỉnh.
Bổ sung cơ sở vật chất, đặc biệt là hệ thống vi tính để cập nhật và lưu trữ dữ liệu để làm cơ sở so sánh, đối chiếu.
Thứ năm, hạn chế rủi ro sai sót không đáng có trong quá trình định giá
Cần kiểm tra lại các kết quả cũng như cẩn trọng trong việc tính toán, hoàn thiện báo cáo trước khi bàn giao cho khách hàng Cần giám sát, kiểm tra liên tục giữa các bước để đảm bảo không tồn tại những sai sót Từ đó làm giảm thiểu rủi ro trong công tác định giá.
3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản
Thứ nhất, vận dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá.
Một bất động sản sẽ có nhiều phương pháp khác nhau để định giá nhưng không phải phương pháp nào cũng cho kết quả giống nhau hay gần tương tự nhau.
Trong các kết quả này không có kết quả đúng cũng chẳng có kết quả sai mà chỉ có kết quả có độ tin cậy cao nhất và thích hợp nhất Đòi hỏi TĐV phải đưa ra nhận định đúng đắn để xác định phương pháp phù hợp nhất Các phương pháp còn lại mang tính chất dùng để kiểm tra.
Việc sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất lại phụ thuộc vào mục đích của chủ thể tài sản Dựa vào mục đích thẩm định thẩm định viên sẽ cân nhắc lựa chọn phương pháp thẩm định giá Ví dụ như một mảnh đất dự kiến xây dựng khách sạn thì phương pháp thặng dư sẽ phù hợp nhất, một sàn văn phòng đã hoàn thiện đi vào cho thuê thì phương pháp thu nhập sẽ đảm bảo tính chính xác cao, thể hiện hết được giá trị tài sản.