Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản có tầm ảnh hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Tên đề tài: “Thẩm định giá trị bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản, bất động sản DATC” SINH VIÊN THỰC HIỆN LỚP CHUYÊN NGÀNH : HOÀNG DIỆU LY : CQ56/16.01LT1 : Thẩm định giá kinh doanh BĐS MÃ SỐ : 16 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : TS VƯƠNG MINH PHƯƠNG MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết cấu khóa luận .7 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan bất động sản .9 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 11 1.2 Tổng quan thẩm định bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm thẩm định bất động sản 12 1.2.2 Mục đích vai trò thẩm định giá bất động sản 14 1.2.3 Cơ sở việc thẩm định giá BĐS 15 1.2.4 Nội dung thẩm định giá BĐS .17 1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 17 2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS 19 2.7 Phương pháp thẩm định giá bất động sản 19 2.8 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá bất động sản .24 Kết luận chương 27 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN 28 BẤT ĐỘNG SẢN DATC .28 2.1 Khái quát Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC 28 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 28 2.1.2 Năng lực công ty 32 2.1.3 Vài nét tình hình hoạt động kinh doanh Cơng ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC .33 2.2 Thực trạng thẩm định giá BĐS Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC 37 2.2.1 Căn hồ sơ pháp lý thẩm định giá bất động sản .37 2.2.2 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC 39 2.2.3 Thực trạng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty 42 2.3 Đánh giá chung thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC 76 2.3.1.Những kết đạt 76 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế .78 Kết luận chương .82 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN DATC .83 3.1 Định hướng mục tiêu phát triển công ty thời gian tới 83 3.2 Một số giải pháp hồn thiện định giá bất động sản Cơng ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC 84 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản .84 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản .88 3.2.3 Một số giải pháp khác 94 3.3 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC .94 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước 94 3.3.2 Đối với Bộ Tài Chính 97 KẾT LUẬN 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DATC Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hoà xã hội chủ nghĩa TT-BTC Thơng tư Bộ Tài TT-BTNMT Thơng tư Tài ngun mơi trường NĐ-CP Nghị định Chính phủ BXD Bộ Xây dựng ĐVKD Đơn vị kinh doanh TĐG Thẩm định giá BTC Bộ Tài \ DANH MỤC BIỂU STT Nội dung Bảng 2.1.Tổng hợp kết hoạt động kinh doanh Công ty Trang 37 cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC giai đoạn 2018-2020 Bảng 2.2: Phân loại BĐS thẩm định Công ty cổ phần Tư 39 vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC thực năm 2019 2020 Bảng 2.3: Bảng kết khảo sát thông tin BĐS khu vực 50 ngõ 251 Mai Dịch Bảng 2.4 Ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất 52 tài sản so sánh Bảng 2.5 Ước tính đơn giá đất tài sản so sánh 52 BĐS ngõ 251 Mai Dịch Bảng 2.6 Phân tích thơng tin điều chỉnh đơn giá đất 54 tài sản thẩm định Bảng 2.7 Bảng ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất 57 TSTĐ Bảng 2.8: Hiện trạng thực tế cơng trình xây dựng đất 60 10 tài sản thẩm định Bảng 2.9: Giá trị thẩm định cơng trình xây dựng Bảng 2.10: Thơng tin cho th văn phịng khu vực 62 66 11 12 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Bảng 2.11: Điều chỉnh đơn giá cho thuê văn phòng Bảng 2.12 : Kết cụ thể dòng tiền thu năm chiết 67 72 khấu thời điểm thẩm định PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn với phát triển kinh tế hội nhập toàn cầu Đi với phát triển kinh tế Việt Nam nhu cầu ngày tăng dịch vụ thẩm định giá bất động sản Giá trị bất động sản có tầm ảnh hưởng quan trọng hầu hết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế Bởi vậy, định giá bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Ở Việt Nam, so với nước giới ngành thẩm định giá có bước muộn, phát triển mạnh chiều sâu chiều rộng Tuy nhiên trình hình thành phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng gặp khơng khó khăn Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đầu phát triển so với giới hiệu lĩnh vực nước ta hạn chế chưa xã hội nhận thức đầy đủ để áp dụng cách phổ biến Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC, chọn đề tài: “Thẩm định giá trị bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp với mong muốn phần hiểu rõ hoạt động định giá BĐS Việt Nam nói chung Cơng ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC Từ đó, ưu nhược điểm quy trình áp dụng công ty nhằm đưa kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá ngày đáp ứng yêu cầu thị trường khách hàng Mục đích nghiên cứu - Hệ thống lại sở lý luận hệ thống hóa bất động sản, thẩm định giá bất động sản - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định giá trị BĐS Công ty cổ phần Tư vấn đánh giá dịch vụ tài sản bất động sản DATC giai đoạn 2018 đến nhằm đưa hạn chế tồn tại, nguyên nhân chủ quan khách quan - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu Với phương pháp giúp tác giả thu thập số liệu thực tế thẩm định mà cơng ty tiến hành, từ có để phân tích số liệu liên quan để làm thực dự án thẩm định Tất phương pháp sử dụng nhằm tìm cứ, sở minh họa cho luận điểm đồng thời góp phần đưa giải pháp phù hợp với tình hình thực thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC ( Quy trình phương pháp) - Phạm vi nghiên cứu: Về không gian: Số liệu nghiên cứu thông qua hồ sơ thẩm định giá BĐS Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC Về thời gian: Đề tài nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC giai đoạn 2018 - 2020 Kết cấu khóa luận Ngồi phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung khóa luận kết cấu theo chương Chương Cơ sở lý luận công tác thẩm định giá trị bất động sản Chương Thực trạng thẩm định giá trị bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC Chương Giải pháp hồn thiện thẩm định giá trị BĐS Cơng ty cổ phần Tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản DATC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Hiện nay, đa phần giới phân chia tài sản theo Bộ luật cổ La Mã thành động sản bất động sản Có nhiều quan điểm khác khái niệm bất động sản, thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bộ luật dân nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản điều 107 quy định Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật Như vậy, nhìn nhận cách tổng quát bất động sản tài sản vật chất khó di dời, tồn ổn định lâu dài Và tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS có tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời BĐS loại tài sản dịch chuyển Nó ln ln phải gắn liền với đất đai - có tính chất giới hạn diện tích không gian Người ta thường vào yêu tố vị trí địa lý để đánh giá giá trị, lợi ích BĐS : khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, hạ tầng cơng trình cơng cộng Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính bền vững Tính bền vững hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Tuy nhiên, tính bền vững hàng hóa BĐS khác nhau, thể qua hai phương diện vật lý kinh tý Trên thực tế, tuổi thọ kinh tế thường tuổi thọ vật lý Người đầu tư xây dựng phải ước tính hai loại tuổi để tránh đầu tư lãng phí , phải sửa chữa nhiều lần Ở cuối chu kỳ kinh tế, chi phí trì tăng dịng tiền thu nhập lại giảm nên lợi ích kinh tế mà BĐS mang lại có xu hướng giảm Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Diện tích bề mặt trái đất giới hạn, diện tích đất có giới hạn với vùng miền Con người mở rộng phát triển quỹ đất dành cho BĐS Thứ tư, tính khác biệt BĐS Vị trí tọa lạc, kết cấu kiến trúc, hướng mặt tiền, cảnh quan vật ngoại cảnh tác động đến giá trị BĐS Tính khác của BĐS ngày phức tạp phát triển đời sống kinh tế xã hội Trong trình thẩm định, người làm phải có phân tích, đánh giá khác biệt này, không thực cách máy móc Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Trong loại hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lớn yếu tố phong tục tập quán, tôn giáo , tâm linh có tác động theo hai hướng tích cực tiêu cực đến nhu cầu BĐS khu vực khác Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn BĐS loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ tài sản tương 10