Hoàn thiện nội dung công tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại NHTM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu - Khoá luận tốt nghiệp 239

Lớp : K15-TCH Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THỆN NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ TRANG Lớp : K15-TCH Khóa Khoa : 2012-2016 : TÀI CHÍNH GVHD HỌC VIỆN NGÂN HÀNG : GV VŨ THỊ YẾN ANH KHÓA LUẬN TĨT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THỆN NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ TRANG Hà Nội, năm 2016 Hà Nội, năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Khóa luận “Hồn thiện nội dung công tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay Ngân hàng thuơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu’ ’ c ơng trình nghi ê n cứu cá nhân em C ác số liệu, kết nêu Khóa luận thân em tổng hợp từ nguồn báo cáo, thông tin hoạt động Ngân hàng Thuơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu Các số liệu luận văn trung thực, xác có nguồn gốc r õ ràng Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016 Tác giả Luận v n Phạm Thị Trang LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Quý thầy, cô trường Học viện Ngân hàng trang bị cho em kiến thức quý báu, giúp em tiếp cận với tư khoa học, nâng cao trình độ nhận thức thân để phục vụ cho công tác sống Em xin chân thành cảm ơn GV Vũ Thị Yến Anh - Người trực tiếp hướng dẫn em suốt trình thực nghiên cứu, viết khóa luận.Trong q trình thực nghiên cứu, viết khóa luận, hướng dẫn tận tình, nghiêm túc, có trách nhiệm GV Vũ Thị Yến Anh, em trang bị thêm kiến thức phương pháp nghi ên cứu khoa học bổ ích Em xin chân thành cảm ơn c ác anh chị Phòng Định giá tài sản Hội sở Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu nhiệt tình giúp đỡ em việc cung cấp thông tin số liệu hoạt động Ngân hàng đồng thời tận tình giúp đỡ em trình nghiên cứu thực khóa luận Cuối cùng, em cảm ơn gia đ nh, bạn bè, tận t nh giúp đỡ, động viên, tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt q trình học tập thực khóa luận nghiên cứu Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016 Tác giả Khóa luận Phạm Thị Trang MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.2 Thuộc tính đặc trưng BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS 1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản 1.1.5 Thị trường bất động sản 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.2.1 Giá trị BĐS 10 1.2.2 Khái niệm định giá BĐS 13 1.2.3 Vai trò định gi BĐS 14 1.2.4 Mục đích định gi BĐS 14 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến c ông tác định giá BĐS 15 1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 19 1.3.1 Xác định tổng quát bất động sản thẩm định 19 1.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 21 1.3.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 21 1.3.4 Phân tích thơng tin 22 1.3.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá 24 1.3.6 Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan 25 1.4 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 26 1.4.1 Nguyên tắc định gi BĐS 26 1.4.2 C ác phương pháp định gi BĐS .28 1.5 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 32 1.5.1 Bất động sản đảm bảo 32 1.5.2 Định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTM 35 TÓM TẮT CHƯƠNG 36 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU 37 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GPBANK 37 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng GPBank 37 2 Cơ cấu tổ chức ngân hàng GPBank .38 2.1.3 Tình hình hoạt động định giá tài sản đảm bảo GPBank 40 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 42 2.2 .1 Phương thức tổ chức định giá ngân hàng GPBank 42 2.2.2 C ác qui định chung c ông tác định giá tài sản đảm bảo ngân hàng GPBank 43 2.2.3 Q ui trình định giá bất động sản đảm bảo 45 2.2.4 C ác phương pháp định giá áp dụng GPBank 51 PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 68 2.3.1 Những kết đạt 68 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 69 TÓM TẮT CHƯƠNG 73 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 74 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 74 3.2 NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 75 3.2.1 Về qui trình định giá 75 3.2.2 Về việc vận dụng c ác phương pháp định giá 76 3.2.3 Về công tác tổ chức định giá 77 3.2.4 Hoàn thiện công tác hỗ trợ định giá 77 3.2.5 Về vấn đề nhân 78 3.3 3.2.6 T ăng cường DANH liên kết hợp tác với cácVIẾT công ty định giá chuyên nghiệp MỤC TỪ TẮT tổ chức định giá khác .80 DanhKIẾN mục từ Tiếng Việt NGHỊ .80 3.3.1 Kiến nghị với nhànước 80 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 82 3.3.3 Kiến nghị với Bộ TàiChính 82 TÓM TẮT CHƯƠNG 83 KẾT LUẬN 84 STT Từ viết tắt Nghĩa Tiếng Việt NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam NHTM Ngân hàng thương mại TSĐB Tài sản đảm bảo BĐS ĐG MTV TNHH Bất động sản Định giá Một thành viên Trách nhiệm hữu hạn DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU HÌNH Hình 1: Sơ đồ cấu tổ chức GPBank .39 Hình 2.2: Dư nợ cho vay GPBank (2011-2015) 41 Hình 2.3: Thống kê tài sản đảm bảo GPBank giai đoạn 2011-2015(tỷ đồng) 41 Hình 2.4: Cơ cấu tổ chức Phòng định giá tài sản đảm bảo GPBank 43 Hình 2.5: Sơ đồ chi tiết vị trí BĐS thẩm định vị trí c ác BĐS so s ánh 64 BẢNG Bảng 1: Đơn giá xây dựng loại cơng trình xây dựng đất GPBank qui định .55 Bảng 2.2 Bảng thời gian khấu hao tài sản 56 Bảng 2.3: Thông tin chung khách hàng 57 Bảng 2.4: Hiện trạng thực tế tài sản .59 Bảng 2.5: Kết định giá theo khung giá nhà nước 62 Bảng 2.6: Thông tin khảo sát 62 Bảng 2.7: Bảng điều chỉnh c ác BĐS so s ánh BĐS thẩm định 65 Bảng 2.8: Giá trị tổng tài sản đảm bảo 67 trị 20m đầu tiên; + Từ chiều sâu 60m: tính giá trị 20% 20m Đối với BĐS có hình dạng đất phức tạp, từ 08 cạnh trở lên (ngoại trừ đất dự án): + Tổng diện tích ≤ 100m2: diện tích tối thiểu 30m2, mặt tiền tối thiểu 3,5m Định giá 60% giá trị thị trường khu vực (trường hợp tính giá trị QSD đất theo giá thị trường) + Tổng di ên tí ch >100m2: mặt tiền tối thiểu đất phải ≥ 1/20 tổng diện tích tính theo đơn vị mét dài (m) Ví dụ: Thửa đất có tổng diện tích 110m2 -> Mặt tiền tối thiểu đất tính sau: 110m : 20 = 5,5m Đối BĐS nhỏ hẹp phía ngồi nở rộng phía thuộc c ác quận, huyện ngoại thành thuộc c ác tỉnh, thành phố: trường hợp BĐS có chiều rộng mặt tiền không đủ ti chuẩn theo quy định vị trí lớn chiêu rộng cắt ngang tuyến đường thoe quy định khu vưc phần diện tích nhỏ hẹp tính ng õ riêng tính lợi thương mại cho diện tích 50% gi trị thị trường Đối với nhà chung cư, c ăn hộ tập thể, BĐS khơng lên tầng khơng có khoảng trống phía trên: diện tích tối thiểu 25m2 (khơng tính diện tích cơi nới, lấn chiếm, ), c ng tr nh phụ có nhiều diện t ch sử dụng h ng liền khối nhà diện tích sử dụng tối thiểu 20m2 Đối với tài sản gắn liền đất xây lắp đất, nhận làm tài sản đảm bảo hi chủ tài sản chấp c c đất b n tài sản gắn liền tr n đất Đối với BĐS Quyền sử dụng đất trê n đất có nhà chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định Pháp luật: chi nhánh hướng dẫn b ên bảo đảm thực c ác thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định ph p luật Đối với TSBĐ Quyền sở dụng đất nông nghiệp: Chi nhanh nhận tài sản vị trí dễ chuyển nhượng; khơng nhận TSBĐ đất ao hồ bỏ hoang, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng 10 Đối với TSBĐ nhà xưởng, vănlục phịng, Phụ số c ơng trình xây dựng khác, tài sản khác (khơng phải nhà ở) gắn liền với đất hình thành tỏng tương lai: Báo cáo thẩm định giá trị tài sản đảm bảo + Chi nhánh chịu trách nhiệm xem xét, định việc nhận chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai tài sản hình thành đầy đủ hình thái NGÂN HÀNG DẦU KHÍ TỒN CẦU CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT vật chất khách hàng có đầy đủ giấy tờ để cấp GCN QSH theo quy định NAM ph PHÒNG p luật ĐỊNH GIÁ TSBĐ Độc lập - Tự - Hạnh phúc + Chi nhánh yêu cầu khách hàng cam kết vềHàthời gian hoàn thành thủ tục cấp Nội, ngày 01 tháng 03 năm 2016 So I5O216 GCN QSH tài sản theo quy định pháp luật BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO (Đối với tài sản bất động sản) Mức phí Ngày gửi kết Vị trí tài sản ONội thành KNgoại thành tỉnh Giá trị tài sản định giá ONgoại đồng / / Ngày thẩm định Ngày, lập Báo thực tế c o thẩm định Ki nh gửi: - Chi nhánh GPBank Thủ Đơ - Trưởng/Phó phịng01/03/2016 phịng định giá tài sản 01/03/2016 Tơi Bùi Thị Hằng Nga, Cán thẩm định - Phòng Định giá TSBĐ tiến hành thẩm định thực tế tài sản xin có báo cáo sau: PHẦN 1: GIỚI THIỆU VE HÒ SƠ ĐỀ NGHỊ Tài sản định giá: Quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với 02 đất số 125 130, tờ bàn đồ số 04 địa chỉ: Xã Châu Can, huyện Phú Xuy ên, tỉnh Hà Tây (cũ) Hiệu lực thẩm định naynhân thành Nguyên chủ phố quanHà Nội Nguyên nhân khách quan Thông tin hồ sơ đề nghị tiến độ thực cơng việc: Nguy ên nhân kh ơng hồn thành thời hạn theo quy định PHẦN II: NỘI DUNG THẨM ĐỊNH Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng ZI ộ ỉ III- Thẩm định thực tế đất, tài sản ZI ộ ỉ Thửa đất quyền sử dụng Phan I- Chủ Vănsở Thuấn; hữu sử 01 dụng CMND hợpsố pháp 001183007928 tài sản dođịnh Cụcgiácảnh sát ĐKQL cư trú DLQG Tư cách dânpháp cư cấp lý ngày chủ05/06/2015 sở hữu tài sản mang tên bà Vũ Thị Thập; 01 Sổ hộ gia đình 1.1: Thửa số 00533681 đất số 130, (Chủtờhộ: bảnÔngPhan đồ số 04, Văn số sổThuấn) đỏ: AD 056682: CA Xã Châu Can, H Phú Xuyên cấp - ngày Tên chủ 15/06/2014; sở hữu tài 01 sản: Đơn Ôngxin Phan x ácVăn nhận Thuấn nhânvàkhẩu vợ làtạibàthời Vũ Thị điểmThập cấp sổ đỏ công an xã Châu Giang, huyện Phú Xuyên cấp ngày 15/11/2013 - Ông Phan Văn Thuấn, sinh năm 1979, Chứng minh nhân dân số 111405763 Công - an TấtTP Hà trên04/08/2010; Nộigiấy cấp tờ ngày vợ bà Vũ Thị Thập, sinh năm 1983, Chứng minh Hiện nhân trạngdân sử dụng tài sản số 001183007928 Cục cảnh s át ĐKQL cư trú DLQG dân cư - cấp Hiệnngày 05/06/2015 vợ chồng ông bà Phan Văn Thuấn Vũ Thị Thập sử dụng 02 tài sản làm nơi sinh sống kinh doanh + Phạm Thị Hồng Sang sinh n ăm 2001.cửa hàng tạp hóa Tại thời điểm tổ định giá kiểm tra tàithường sản, không m thấy liênPhú quanXuyên, đến - Cả hai ông bà đăng ký hộ trú tạitì xã Châuthông Can, tin huyện tranh tỉnh Hàchấp Tây (cũ) thành phố Hà Nội Kết luận: tờ định giáđồtài chủ yếu giấy tờ sở hữu để 1.2: Thửa đất Cán số 125, sốsản 04, số sổcứđỏ: S 826281: địnhchủ giá,sởnhưng sở hữu gốc khớp với nội dung giấy tờ - Tên hữu tàinếu sản:các Hộgiấy ôngtờ Phan Vănbản Thuấn sử dụng để định giá, thì: tài sản định giá Thửa đất số 125, hộ tờ ông Phan đồ số - Tại thời điểm cấp GCN quyền sử dụng đất số S826281, ngày 23/03/2004 04, số sổ đỏ: S 826281 thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp ông Phan Văn Văn Thuấn gồm c ác thành viên: Thuấn vợ bà Vũ Thị Thập; Tài sản địnhminh giá Thửa số 125, tờ số + Ông Phan Văn Thuấn, sinh năm 1979, Chứng nhân dânđất số 111405763 Cđồ ông 04,TP số Hà sổ Nội đỏ: S 826281 thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp Hộ ông Phan an cấp ngày 04/08/2010; Văn Thuấn + Và vợ bà Vũ Thị Thập, sinh năm 1983, 001183007928 Cục cảnh s át ĐKQL cư trú DLQG dân cư cấp ngày 05/06/2015 + Phạm Thị Hồng Sang sinh n ăm 2001 - Cả hộ ông Phan Văn Thuấn đăng ký hộ thường trú xã Châu Can, huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sử dụng hợp pháp tài sản định giá (trên sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu Quy định thực bảo đảm tiền vay Quy trình định giá tài sản bảo đảm) - 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’ ’ số S 826281, Vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Số: 1195 QSDĐ/H-UBND UBND huyện Phú Xuy ên, tỉnh Hà II- Đặc điểm tài sản Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 23/03/2004, đứng tên Hộ ông Phan Văn Thuấn; Thửa đất dụng tài gắnđất’ liền’ số vớiAD đất.056682, Sổ cấp giấy chứng 01 “Giấyquyền chứngsử nhận quyền sửsản dụng nhận quyền sử dụng đất: 00004 UBND huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 10/04/2006, đứng t n ng Phan V n Thuấn - 01 CMND số 111405763 Công an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010 mang tên ông - Trên đất số: 125; Tờ đồ số: 04 - Trên đất số: 125; Tờ đồ số: 04 - Trên đất số: 130; Tờ đồ số: 04 - Trên đất số: 130; Tờ đồ số: 04 - Địa chỉ: Xã Châu Can - huyện Phú Xuyên - tỉnh Hà Tây Địa thực tế: Thôn Trung, xã Châu Can, huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội Thửa đất số 125: + Phí a truớc (nhi n từ ra) giáp: Đuờng liên thôn rộng khoảng 4m + Bên phải giáp: nhà đất liền kề + Bên trái gi áp: đất số 130, tờ đồ số ông Phan Văn Thuấn + Phí a sau giáp: Đất cơi nới th êm Thửa đất số 130: + Phía truớc (nhi n từ ra) giáp: Đuờng liên thôn rộng khoảng ~4m + Bên trái giáp: Nhà hàng xóm liền kề + Bên phải gi áp: đất số 125, tờ đồ số ng Phan V n Thuấn + Phí a sau giáp: Đất cơi nới th êm > Thửa đất số 130, tờ đồ số 04, số sổ đỏ: AD 056682: - Diện tí ch: 40m2 Hi nh thức sử dụng: + Sử dụng riêng: 40 m2 + Sử dụng chung: kh ông m2 > Thửa đất số 125, tờ đồ số 04, số sổ đỏ:S 826281: - Diện tí ch: 60m2 - Kí ch thuớc c ác cạnh: kh ơng ghi - Diện tí ch thực tế: Khoảng ~180m2 Nguồn gốc lý chênh lệch: Trên GCN thi đất ghép cạnh có DT 100 m2 Tuy nhiên, thực tế th ph a sau ao Chủ TS qu tri nh xây dựng nhà lấn th êm phí a sau xây ngơi nhà nhà kho để chứa hàng tạp hóa hai đất phần đất lấn chiếm th êm; có tổng diện tí ch khoảng ~180 m2 - Kí ch thuớc cạnh: thực tế, đất hi nh chữ nhật, Mặt tiền hậu rộng khoảng ~10m Hai cạnh bên dài khoảng ~18m - Mục đí ch sử dụng đất 125: - Mục đí ch sử dụng đất 130: đất n ông th ôn; Nhà nước c ông nhận QSD đất nhà nước giao đất có thu tiền SD đất theo hồ sơ số 000139 - Mục đí ch sử dụng đất: đất - Thời hạn sử dụng 02 đất: Lâu dài - Thời hạn sử dụng đất: - Hi nh dạng 02 đất: Hi nh tứ giác - Hi nh dạng đất: Hi nh tứ giác - Hướng 02 đất: Hướng Đông - Hướng đất: Hướng Đ ông IV- Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: - Diện tí ch xây dựng: - Tổng diện tí ch mặt sàn: - Tổng diện tí ch sử dụng: - Kết cấu nhà: - Loại tài sản thực tế: C ăn nhà 03 tầng, tường gạch, m thiết kế tương đối đại, XD n ăm 2013, nằm hai đất Ngôi nhà sử dụng vừa bán hàng tạp hóa tầng 1, sinh hoạt gia nh chủ TS tầng 2; 3.Giá trị lại ~85% - Diện t ch xây dựng thực tế: Khoảng ~300m2 - Tổng diện t ch mặt sàn: Khoảng ~100m2 - Thời gian xây dựng: 2013 đường/lối ảnh chụp phòng nhà Sơ đồ chi tiết tài sản vị trí tài sản kèm ảnh chụp tài sản phần tiếp giáp với mặt Ảnh chụp tài sản: Thuận lợi tài sản Hạn chế tài sản Kết luận: Việc mô tả tài sản, vị trí tài sản với thực tế thời điểm thẩm định V- Đánh giá tính chuyển nhượng 02 tài sản: tài sản: + HÌ nh d tài sản: + Mặt tiền: + Kiến trúc, nội thất: + Hạn chế h c: Ve tài sản: khu vực có tài sản: + HÌ nh d tài sản: tương đối vu ông vắn + Về địa điểm: nằm xa trung tâm thành + Mặt tiền: Khoảng 10m + Kiến trúc, nội thất: Nhà thiết kế tương đối đại, phố Hà Nội, thuộc hu n vi n làng xã + Về sở hạ tầng, giao th ng, m i nội thất đầy đủ đảm bảo sống trường: + Thuận lợi kh ác: + Về gi trị lợi thương mại: + Lợi kinh doanh: + Về dân tr , trật tự an ninh xã hội: khu vực có tài sản: + Về địa điểm: nằm mặt đường liên thôn xã Châu Can, từ tài sản tới QL 1A khoảng 1,3km, tới đầu cầu Pháp Vân- Cầu Giẽ khoảng 2km + Về sở hạ tầng, giao thông, m ôi trường: đường trước nhà rộng ~4m, ô tô đỗ trước cửa + Về giá trị lợi thương mại: nằm trục đường chí nh thơn, sử dụng để ở, làm cửa hàng cho thu + Về dân trí , trật tự an ninh xã hội: An ninh kh tốt, hu vực dân cư làng xóm lâu đời, có v n hóa Tài sản Mô tả Giá đất Nguồn tham khảo tài sản tham khảo chào bán thông tin tham khảo - C ăn Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 th 12 n ăm 2014 UBND TP Hà Nội Ban hành quy định giá c ác loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 - Căn Thông tư số 45/2013/TT-BTC Bộ tài ngày 25/04/2013 Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trí ch khấu hao tài sản cố định - Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND UBND/TP Hà nội ngày 22 th 07 n ăm 2014 việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở x ác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn Thành phố Hà Nội - C ăn thông tin giá chuyển nhượng thực tế thị trường khu vực đặc điểm tài sản bảo đảm bất động sản; - C ăn thông tin, tài liệu liên quan đến tài sản mà khách hàng cung cấp cho Ngân hàng (Kh ách hàng chịu trách nhiệm tí nh x ác thực th ơng tin, tài liệu liên quan đến tài sản) - C ăn quy định GPBank Phương pháp định giá: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi ph , hấu hao, thặng dư, lợi nhuận Nguyên tắc định giá: - Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: tài sản sử dụng vào nhiều mục đí ch kh ác giá trị chúng thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu - Nguy n tắc thay thế: Gi trị tài sản h ng vượt qu chi ph để có tài sản tương đương - Nguy n tắc dự iến lợi ch tương lai: gi trị tài sản định lợi ch tương lai mang lại cho nhà đầu tư - Nguy ên tắc kh ác: nguy ên tắc cung cầu, nguy ên tắc đóng góp IV- Thơng tin tham khảo thị trường C án thẩm định khảo s át thực tế khu vực có tài sản định giá tham khảo th ng tin gi rao b n c c tài sản có đặc điểm vị tr tương đương với tài sản định Xu biến động giá tương lai: Hiện giao dịch nhà đất khu vực có, giao dịch thành cơng cịn Khả phát mại: □Rất dễ □Dễ 0BÌ nh thường □Kh0 □Kh0ng thể phát mại Kết luận: Qua đánh giá thuận lợi hạn chế tài sản, cán thẩm định đánh giá tính chuyển sản mức trung bình thời điểm định giá gi thờinhượng gần nhấtcủa nhưtài sau: III- Cơ sở Phương pháp định giá Cơ sở định giá: Tài sản ST Cần bán lơ đất diện tí ch 160 m2, diện tí ch thực tế 170 m2 th ôn Trung, Châu Can, Phú Xuyên Đường phí a trước đường liên thôn rộng khoảng 5m, oto vào mặt tiền rộng 10m Trên đất có ngơi nhà 02 tầng Diên tích (m2) Tài sản định giá T 800 triệu Đơn gía (đồng/m2) Giá trị lại (%) Tổng giá trị (đồng) (3) (4)=(1)x(2)x(3) Xã Châu Can, Phú (1) (2) Xuy ên, Hà Nội V- Ket định giá cán thẩm định I http://alonhadat.com.vn/ Ket định giá theo khung giá nhà nước Giá trị quyền sử dụng đất 100 600.000 100 60.000.00 Tổng giá trị tài sản định giá STT I II 60.000.00 Tài sản định giá Gi trị quyền sử dụng 02 đất Diên tích (m2) Đơn gía (đồng/m2) Giá trị cịn lại (%) Tổng giá trị (đồng) (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x(3) 100 3.810.000 100 380.100.000 Kết định giá có tham khảo theo giá thị trường Nhà chưa cấp GCN sở hữu, trường hợp bê n bảo đảm 1.260.000.000 Căn thông tin tham khảo khảo s át thực tế xung quanh vị trí tài sản cần định gi với vị trí , diện tí ch ngõ vào tài sản thông tin tham khảo khác C án định giá đề nghị mức giá thị trường quyền sử dụng đất là: 3.81trđ/m2 quyền sử dụng đất STT Tài sản định giá Diên tích (m2) Đơn gía (đồng/m2) Giá trị lại (%) Tổng giá trị (đồng) chưa đủ giấy tờ để C ăng ký QSH nhà Tổng giá trị 02 tài sản định giá 1.640.100.000 hữu tài sản ký x ác nhận Lưu ý: Đính số CMND bà Vũ Thị Thập Sổ hộ gia đình Trân trọng báo cáo! PHĨ PHỊNG ĐỊNH GIÁ TSBĐ CÁN BỘ ĐỊNH GIÁ TSBĐ Kết luận: Căn tài sản thực tế lợi thương mại tài sản, tài sản quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với 02 đất số 125 130, tờ bàn đồ số 04 địa chỉ: Xã Châu Can, huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội theo “Giấy chứng nhận quyền sổ cấp giấy Bùi Thị Hằng Ngachứng nhận Trương Đình Sơn sử dụng đất” số S 826281, Vào Quyền sử dụng đất Số: 1195.QSDĐ/H-UBND UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 23/03/2004, đứng tên Hộ ông Phan Văn Thuấn “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AD 056682, Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 00004 UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 10/04/2006, đứng tên ơng Phan Văn Thuấn có giá tham khảo theo giá thị trường làm tròn là: 1.200.000.000 đồng (bằng chữ: tỷ hai trăm triệu đồng chẵn) PHẦN III: ĐỀ XUẤT CỦA CÁN BQ THẲM ĐỊNH Qua việc thẩm định hồ sơ định giá tài sản, tơi Bùi Thị Hằng Nga - cán Phịng Định giá tài sản bảo đảm có ý kiến nhận xét đề xuất sau: - Tài sản phải ký hợp đồng bảo đảm đăng ký GDBĐ theo quy định nhà nước GPBank - Tài sản phải kiểm tra định kỳ theo quy định GPBank - Chủ sở hữu cam kết với bên ngân hàng toàn quyền sử dụng đất toàn phần tài sản gắn liền với đất, bao gồm phần đất cơi nới thực tế tài sản phần đất cơi nới thuộc tài sản bảo đảm GPBank - Giá trị tài sản định giá có tham khảo theo giá thị trường định gi làm tròn là; 1.640.100.000 đồng (bằng chữ: tỷ sáu trăm bốn mươi triệu đồng trăm chẵn) - Kết định giá tài sản dựa theo giấy tờ sở hữu kèm theo, cán định gi tài sản chưa trực tiếp xem chí nh giấy tờ sở hữu Vi báo cáo định gi có giá trị sau CVKH cán HTTD đối chiếu với giấy tờ sở ... so s ánh 1.5 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.5.1 Bất động sản đảm bảo 1.5.1.1 Khái niệm bất động sản đảm bảo Bất động sản đảm bảo bất động sản sử dụng... giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay c ác ngân hàng thương mại 3 - Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng Thương mại TNHH MTV. .. Định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTM 35 TÓM TẮT CHƯƠNG 36 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU