2.2.2. Các qui định chung về công tác định giá tài sản đảm bảo của ngân hàngGPBank GPBank
2.2.2.1. Cơ sở pháp lí
Tại GPBank, c ơng tác định giá bất động sản đảm bảo được thực hiện c ăn cứ theo c ác văn bản luật của nhà nước và qui định riêng của ngân hàng bao gồm:
- C ăn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND TP Hà Nội Ban hành quy định giá c ác loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 .
- C ăn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 25/04/2013 Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định .
- Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND của UBND/TP Hà nội ngày 22 tháng 07 năm 2014 về việc ban hành gi á xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định gi á trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
việc c ông bố suất vốn đầu tu xây dựng c ơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận
kết cấu c ơng trình năm 2013
- Điều lệ của Ngân hàng Thuơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu
- Quyết định số 6715/2015/TGĐ- CDCS quy định giá trị định giá và mức cấp tín dụng tối đa với giá trị định giá TSBĐ và chỉ đạo đảm bảo cấp tín dụng .
- Quy định về tổ chức và hoạt động của Phòng Định giá tái sản đảm bảo Hội sở và phòng Định gi á tài sản đảm bảo phía Nam .
- Quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ về việc ban hành Quy trình định giá tài sản đảm bảo
2.2.2.2. Các quy định chung về công tác định giá
a. Tổ chức cơng tác định giá
Thứ nhất, Phịng Định gi á tài sản đảm bảo Hội sở chịu trách nhiệm định gi á
tất
cả c ác tài sản đảm bảo tại c ác chi nhánh trên địa bàn Thành phố Hà Nội, và c ác tài sản đảm bảo cho giá trị mức cấp tín dụng tối đa từ một tỷ đồng trở l ên đối với c á c chi nhánh nằm ngồi địa bàn Hà Nội tính từ Hà Tĩnh đổ ra ngoài Bắc . Trừ những tài sản đảm bảo là động sản mới mua trong vịng 1 tháng kể từ ngày có quyết định định giá, có hóa đơn đầy đủ thì chun viên tín dụng sẽ tự định giá .
Thứ hai, việc định gi tài sản đảm bảo phải đuợc thực hiện tr n cơ sở có
phuơng pháp khoa học, đảm bảo tính khách quan, chính xác, kịp thời, tuân thủ c ác quy định của GPBank và pháp luật liên quan đến tài sản định giá và việc xác định giá trị tài sản . Khi định giá phải xem xét cả giá trị kinh tế và giá trị pháp lý cho tài sản đảm bảo
Thứ ba, c án bộ định gi á tài sản đảm bảo phải từ chối định giá và b áo c áo
Lãnh
đạo Phòng/ Tổ định gi á tài sản đảm bảo để cử c án bộ khác thay thế trong c ác truờng
hợp sau đây:
- Có quan hệ với chủ tài sản và/hoặc Bên vay nhu quan hệ huyết thống, hôn nhân, họ hàng, bạn bè thân thiết, quan hệ kinh tế...
- C ác truờng hợp khác mà c án bộ định giá tài sản đảm bảo có thể khơng vơ tu,
khách quan khi định giá, có khả năng làm ảnh huởng đến c ơng tác định giá .
sản) hoặc tối đa 12 tháng một lần (đối với bất động sản) hoặc kì hạn ngắn hơn khi cần thiết, Phịng Định giá tài sản đảm bảo Hội sở phải tiến hành kiểm tra, đánh giá lại tài sản đảm bảo tiền vay và lập b áo c áo định giá lại tài sản theo quy định . Trong trường hợp giá trị tài sản sau khi định giá lại có thay đổi thì việc kiểm tra đánh giá lại phải được lập thành biên bản với bên bảo đảm và thực hiện điều chỉnh giá trị tài sản bảo đảm trên T24 .
Thứ năm, trường hợp việc định giá vượt ngoài khả năng của Phòng Định gi á
tài sản đảm bảo Hội sở, Phòng Định gi á tài sản đảm bảo có thể đề xuất Ban Tổng giám đốc cho thuê cơ quan thẩm định giá b ên ngoài . Trong trường hợp này, Đơn vị kinh doanh thỏa thuận với khách hàng về việc thuê tổ chức chuyên môn xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay, mọi chi phí liên quan đến việc thuê tổ chức định giá do h ch hàng chịu
b. Điều kiện đối với bất động sản đảm bảo phải đảm bảo đủ điều kiện sau:
- Bất động sản là nhà ở/đất ở/đất ở có xen kẽ các loại đất khác trong cùng một thửa đất, cùng một giấy CNQSD đất và đã được cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp .
- Bất động sản thuộc sở hữu của: khách hàng vay, vợ/chồng của khách hàng vay, bố/mẹ/con/anh/chị/em ruột của khách hàng vay hoặc của vợ/chồng khách hàng vay.
- Bất động sản phải có ranh giới rõ ràng trên thực địa . Trong khn viên bất động sản khơng có mồ mả, đền thờ, miếu, am,... không gi áp ranh với bãi tha ma.
Ngoài ra, BĐS phải đáp ứng đủ c ác chỉ số đo lường như mặt tiền tối thiểu, chiều sâu tối thiểu, diện tích tối thiểu, hình dạng đất,.( Phụ lục số 1)
2.2.3. Qui trình định giá bất động sản đảm bảo
Cơng tác định giá tại Phịng Định giá tài sản đảm bảo được thực hiện theo quy trình chung của ngân hàng, theo quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/08/2012 về việc ban hành Quy trình định giá tài sản đảm bảo. Qui trình được tiến hành qua 6 bước:
Bước 1: Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá tài sản đảm bảo
- Khi có nhu cầu định giá tài sản đảm bảo, các Chi nhánh yêu cầu định giá gửi Giấy đề nghị định giá tài sản đảm bảo và hồ sơ liên quan về Bộ phận văn thu của Phòng định giá tài sản đảm bảo. Hồ sơ gồm: hồ sơ về chủ tài sản, hồ sơ về tài sản.
- Các giấy tờ, tài liệu gửi kèm để phục vụ c ơng tác định giá có thể là bản gốc hoặc bản sao, riêng các giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu tài sản thì chỉ cung cấp bản sao (để tránh thất lạc trong quá trình định giá). Khi giao nhận hồ sơ tài sản, các bên phải lập một danh mục chi tiết các hồ sơ đã bàn giao, trong đó phải có các thơng tin sau: tên hồ sơ, giấy tờ, tên chủ sở hữu trên hồ sơ, loại hồ sơ mà chủ sở hữu đang có (bản gốc hay bản sao) loại hồ sơ giao cho bộ phận định giá tài sản (bản gốc hay bản sao).
- Hồ sơ có thể đuợc gửi Phịng Định giá tài sản đảm bảo theo các hình thức sau: (i) Đơn vị yêu cầu định giá chuyển trực tiếp hoặc chuyển phát nhanh có đảm bảo đến bộ phận văn thu của Phòng Định giá tài sản đảm bảo; (ii) Đơn vị yêu cầu định giá gửi hồ sơ về Phòng định giá tài sản đảm bảo qua mail/ ổ chung của phịng định giá. Bộ phận văn thu có trách nhiệm kiểm tra email/ổ chung của phòng thuờng xuyên và in các hồ sơ yêu cầu định giá từ c ác Đơn vị, ghi rõ thời gian nhận đuợc trên Giấy đề nghị định giá.
- Bộ phận văn thu sau khi tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi vào sổ tiếp nhận các nội dung nhu số tiếp nhận, thời gian tiếp nhận,... và thực hiện luu trữ các dữ liệu về tài sản yêu cầu định gi để phục vụ công tác thống kê, báo cáo của phịng.
Bước 2: Phân cơng định giá tài sản
- Sau khi nhận hồ sơ, nhân vi ên văn thu phải chuyển giao ngay cho Truởng/Phó Phịng định giá tài sản đảm bảo . Truởng/Phó Phịng định giá tài sản đảm bảo phân công cán bộ định giá, ghi rõ vào Giấy đề nghị định giá ngày giờ giao việc, tên cán bộ đuợc giao việc.
- Viêc phân công cán bộ định giá tài sản cần tuân thủ các nguyên tắc: (i) phù hợp với trình độ và kinh nghiệm của cán bộ định giá, truờng hợp cán bộ định giá chua đủ kinh nghiệm đối với tài sản đuợc phân cơng thì phải phân cơng cán bộ có kinh nghiệm hỗ trợ, phối hợp cùng thực hiện; (ii) có thể phân c ơng theo địa bàn,
hoặc theo chủng loại tài sản để đảm bảo phát huy cao nhất trình độ, kinh nghiệm và khả năng của cán bộ định giá; (iii) việc phân công phải đảm bảo tính khách quan, nếu cán bộ định giá tài sản có mối quan hệ mật thiết với chủ tài sản thì có thể ảnh hưởng đến kết quả định gi á thì khơng được định giá các tài sản đó .
- Bộ phận văn thư c ăn cứ vào phân cơng của Trưởng/Phó Phịng định giá tài sản đảm bảo, chuyển hồ sơ trực tiếp đến cán bộ định giá có trách nhiệm nhắc nhở cán bộ định giá về thời gian trả kết quả định giá.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu tài sản
Cán bộ định giá sau khi nhận được hồ sơ phân c ông, xem xét hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu tài sản sẽ xác định xem tài sản đáp ứng hay không đáp ứng c ác điều kiện, chủng loại tài sản được nhận đảm bảo theo quy định của pháp luật và quy định của GPBank.
Bước 4: Kiểm tra hiện trạng của tài sản định giá
Cán bộ định giá tài sản phải trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản, mô tả hiện trạng của tài sản trong Báo c áo định giá tài sản theo thực tế.
- Đối với bất động sản, cán bộ định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về: (i) vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản; (ii) chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện t ch đất và cơng trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng cấp và tho át nước, viễn thơng, điện, đường, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời , tình trạng duy tu, sửa chữa,...; (iii) nếu tài sản đảm bảo là nhà ở thì cán bộ định giá phải trực tiếp vào nhà để kiểm tra hiện trạng bên trong ngôi nhà tuyệt đối khơng xem xét qua loa từ bên ngồi rồi tiến hành định giá; (iv) đối với cơng trình xây dựng dở dang, cán bộ định giá phải kết hợp giữ khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng cơng trình.
- Bên cạnh những thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, cán bộ định giá phải thu thập c ác thông tin sau: c ác thơng tin li ên quan đến chi phí, giá bán
của tài sản so sánh; các thơng tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường ; các thông tin pháp lý của tài sản; các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố t c động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự
khác nhau giữa khu vực tài sản định giá tọa lạc và khu vực lân cận. Cán bộ định giá phải nêu rõ nghuồn thông tin trong b áo c áo định giá và phải có trách nhiệm kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của c ác thơng tin đã đua ra .
- Khi đi định giá, cán bộ định giá phải trực tiếp gặp chủ sở hữu tài sản để xác minh thông tin liên quan đến tài sản định giá.
- Trong q trình khảo s át, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cán bộ định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) và c ác huớng khác nhau.
- Cán bộ định giá tài sản không đuợc định giá tài sản khi chua kiểm tra và trực tiếp nhìn thấy tài sản, phải đối chiếu cẩn thận, kĩ luỡng các thông tin, thông số, hiện trạng tài sản kiểm tra trên thực tế với các hồ sơ tài sản do Đơn vị yêu cầu định giá cung cấp, đảm bảo tài sản định giá đúng là tài sản ghi trong hồ sơ.
Một số tình huống xử lý trong khi kiểm tra hiện trạng tài sản nhu sau:
- Truờng hợp hiện trạng tài sản đảm bảo trên giấy tờ không đúng với thực tế (sai lệch về vị trí, kích thuớc, hình dạng, diện tích...): C án bộ định giá phải yêu cầu chủ sở hữu tài sản giải thích, đồng thời phải xác minh thêm thơng tin từ các chủ sở hữu nhà đất xung quanh liền kề và chính quyền địa phuơng về vị trí và hiện trạng tài sản đảm bảo cho chính xác.
- Truờng hợp khi đến kiểm tra mà thấy có nguời khác (khơng phải là chủ sở hữu tài sản hoặc vợ/chồng/con của chủ sở hữu tài sản) đang sử dụng/quản lý tài sản: cán bộ định giá phải xác minh thơng tin nguời đó là ai, mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản đảm bảo, cơ sở pháp lý để nguời đó đuợc sử dụng, quản lý tài sản (Ví dụ: Hợp đồng thuê tài sản, ủy quyền quản lý, sử dụng ) Đồng thời cán bộ định giá cần trực tiếp vào nhà xem hiện trạng tài sản đảm bảo, tr nh truờng hợp tài sản đã đuợc b án cho nguời khác hoặc đã bị nguời khác siết nợ mà ngân hàng không biết)
- Truờng hợp hiện trạng tài sản đảm bảo xuống cấp, khơng sửa chữa có dấu hiệu bất thuờng nhu: Nhà ở, văn phòng, bến bãi kho tàng . . . khơng cịn nguời ở, làm
việc trong đó, hoặc cho thấy chủ tài sản khơng cịn khả n ng sửa chữa, phục hồi hay xây dựng mới thì bộ phận định giá phải thơng báo ngay cho cấp trên biết và phải ghi rõ về hiện trạng này.
- Trường hợp sau khi quan sát xung quanh hiện trạng tài sản, cán bộ định giá phải mô tả, ghi rõ vào biên bản định giá những nơi nhạy cảm( nếu có) có thể dẫn đến khó chuyển nhượng về tài sản như: tài sản tọa lạc liền kề nghĩa trang, nghĩa địa, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ, nơi thờ tự trong đất có mồ mả (bao nhiêu cái), đường ray xe lửa bờ kè đê bao, nà thi êu, nhà hỏa táng, nhà xác, khu sạt lở, lũ ống, lũ qt, phía trên có dây điện cao thế, trung thế, tài sản bị nghiêng, bị lún, mặt nền thấp hơn đường giao thông bao nhiêu mét; tài sản nằm trong khu vực thường xuyên bị ngập nước khi trời mưa, triều cường; khu vực mất an ninh trật tự, an toàn xã hội, nhiều đối tượng nghiện nhập,xã hội đen cư trú; khu vực thương xun bị ơ nhiễm( khói bụi, tiếng ồn, rác thải nguồn nước...); khu vực đã có quy hoạch hoặc quy hoạch treo; hoặc chờ gải tỏa theo quyết định của Nhà nước có thẩm quyền.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản và lập Báo cáo định giá tài sản
- Cán bộ định giá tiến hành lập b áo c áo định giá tài sản đảm bảo theo mẫu GP Bank quy định . Trong Báo c áo đó định giá tài sản, ngồi các nội dung bắt buộc theo
mẫu, cán bộ định giá có thể nêu các ý kiến đ nh gi nhận xét về tính thanh khoản tài sản làm tài sản đảm bảo B o c o định giá tài sản được chuyển cho Trưởng/Phó Phịng định giá tái sản đảm bảo tiến hành kiểm tra, kiểm soát, nêu ý kiến và ký duyệt.
- Bộ phận văn thư của văn Phòng định giá đảm bảo khi nhận được báo cáo định giá tài sản sản được Trưởng/Phó Phịng định giá tài sản đảm bảo phê duyệt phải thông báo và chuyển ngay bản b o c o định giá tài sản sản cho lãnh đạo đơn vị yêu cầu định giá qua email hoặc bằng hình thức chuyển phát nhanh, đồng thời nhập dữ liệu thông tin về tài sản đảm bảo.
- Báo c áo định giá tài sản được lập thành 1 bản chính đối với trường hợp việc đánh gi á do Tổ gi ám định tài sản của Đơn vị kinh doanh thực hiên, lập 2 bản chính đới với trường hợp việc định giá/phê duyệt đi Phòng định giá tài sản đảm bảo thực hiện . Phòng định giá tài sản đảm bảo lưu 1 bản và gửi 1 bản chính cho đơn vị yêu cầu thẩm định gi để lưu trữ hồ sơ t n dụng.
Bước 6: Tiếp nhận và nhập kho hồ sơ tài sản đảm bảo, nhận bàn giao tài sản bảo đảm (nếu GP Bank trực tiếp quản lý tài sản đảm bảo) và lập Biên bản định giá tài sản.
Trước khi thực hiện cấp tín dụng, khách hàng sẽ phải bàn giao hồ sơ gốc của