2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.4. Các phương pháp định giá được áp dụng tại GPBank
Bất động sản thế chấp tại GPBank hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất . Để tiến hành định gi á BĐS, Phòng Định giá sản đảm bảo Hội sở thuờng sử dụng 2 phuơng pháp chính là: phuơng pháp so s ánh và phuơng ph p chi ph
2.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Các BĐS áp dụng phương pháp này:
- Quyền sử dụng đất ở - C ăn hộ chung cu
Trong truờng hợp trên đất có tài sản gắn liền với đất thì phải tách giá trị tài sản gắn liền với đất ra.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất với khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tuơng đồng với nhau về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có c ác điều kiện tuơng tự, so sánh đuợc với thửa đất khu đất cần định giá đã chuyển nhuợng quyền sử dụng đất thành công hoặc đang mua b án trên thị truờng để thu thập thông tin cần thiết.
Thời gian thu thập thông tin
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo s át để so s ánh, xác định giá cả thửa đất hoặc khu đất cần định giá nhung không đuợc quá 12 tháng so với thời điểm định giá.
Những thông tin cần thu thập
- Địa điểm đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đơ thị, loại đuờng phố, diện tích, hình dáng, c ác đặc trung địa lý của thửa đất, tài sản trên đất)
- Môi truờng (bao gồm mô i truờng tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản nhu cảnh quan, mức độ ơ nhiễm khơng khí và nguồn nuớc, mức độ thối hóa của đất,... và m i truờng kinh tế xã hội gồm những điều kiện cơ bản nhu ết cấu hạ tầng tốt hay khơng tốt, giao thơng có thuận lợi hay khơng, y tế, v n hóa gi o dục, trật tự an ninh xã hội,..)
- C ác đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế,..)
Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê , đấu giá quyền sử dụng đất.
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin
C ăn cứ vào các thơng tin khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành phân tích so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.
Các chỉ tiêu dùng làm tiêu chí so s ánh cơ bản gồm: Điều kiện thanh tốn
Tình trạng pháp lý của BĐS
Các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, kích thước, diện tích, hướng, cảnh quan m ơ i trường sống.
Cơ sở hạ tầng: hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc, trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm thương mại,..
Khả năng sinh lời, lợi thế kinh doanh của BĐS
Từ các yếu tố so sánh trên, cán bộ định giá xác định những hạn chế, thuận lợi của BĐS cần định giá và BĐS so s nh
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá, để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Sau khi phân tích và xác định những yếu tố khác biệt giữa tài sản cần định giá, cán bộ sẽ lượng hóa sự khác biệt đó và phản ánh vào giá của thửa đất, khu đất so sánh.
Giá ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo c ách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Mức tiền điều chỉnh mức giá Gi ước tính của Giá chuyển nhượng hình thành từ những yếu tố thửa đất, khuđất = quyền sử dụngđất ± khác biệt về giá của từng cần định giá của từng thửa đất, thửa đất, hu đất so sánh với khu đất so sánh thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là luợng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm m ô i truờng v.v.... Sự khác biệt về giá thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhuợng quyền sử dụng đất) đuợc xác định c ăn cứ vào đánh giá của c ác chuyên gia và cơ quan định gi đất.
Điều chỉnh tuyệt đối theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể luợng hóa thành tiền nhu: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, sân vuờn, bể bơi, gara ơ tơ ,..
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so s ánh chua
thể luợng hóa đuợc thành tiền nhu: m ơ i truờng, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí, hình dáng, kích thuớc, . . . và đuợc luợng hóa thành tiền thơng qua tỷ lệ phần trăm .
Truờng hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhuợng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so s nh đến thời điểm x c định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhuợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị truờng, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
Bước 4: Xác định mức giá của thửa đất, khu đất cần định giá
Mức giá của thửa đất, khu đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức gi á khu đất, thửa đất so s ánh đã tính to án điều chỉnh khác biệt về giá ở buớc 3.
2.2.4.2. Phương pháp chi phí Loại tài sản áp dụng:
- Cơng trình xây dựng đã hoàn thiện và đua vào sử dụng gồm : nhà ở riêng lẻ, biệt thự, c ng tr nh thuơng mại và dịch vụ, tòa nhà cao tầng, nhà xuởng và kho thơng dụng.
- C ơng trình xây th ơ , để thời gian dài chua hoàn thiện.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định đơn giá xây dựng mới
Cán bộ định giá xác định đơn giá theo đơn gi á xây dựng thực tế trên thị truờng c Ơng trình tương đương nhưng không được vượt quá khung đơn giá xây dựng mới do ngân hàng quy định theo từng thời kỳ.
Bảng 2.1: Đơn giá xây dựng các loại cơng trình xây dựng trên đất do GPBank qui định
Nhà 1 tầng c ăn hộ khép kín, kết cấu
tường gạch chịu lực mái bê tông cốt thép 3.500.000 2.800.000 Nhà 2-3 tầng khung chịu lực bê tông cốt
thép 5.000.000 4.500.000
Nhà 4-5 tầng mái bê tông cốt thép hoặc mái bê tông cốt thép trên lợp tơn, móng
khơng gia cố bằng cọc bê tơng cốt thép. 5.200.000 4.800.000 Nhà 4-5 tầng mái bê tông cốt thép hoặc
mái bê tơng cốt thép trên lợp tơn, móng
gia cố bằng cọc bê tông cốt thép 5.900.000 5.500.000 Nhà 6-8 tầng mái bê tông cốt thép hoặc
mái bê tơng cốt thép trên lợp tơn, móng
gia cố cọc bê tơng cốt thép 6.200.000 5.900.000 Nhà biệt thự 2-3 tầng, tường xây sạch,
Nhà mái bằng/nhà ống khung bê tơng cốt thép 25
Nhà biệt thự 30
Tịa nhà cao tầng 50
Nhà xưởng 20
Nhà cửa/hạng mục kiến trúc gắn liền khác 20
Kho chứa, bể chứa 15
Nguồn: Bảng đơn giá xây dựng cơng trình xây dựng do GPBank ban hành ngày 11/05/2015.
Trường hợp tài sản trên đất chưa được đề cập trên phục lục nói trên, cán bộ định giá c ăn cứ theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình do Bộ xây dựng ban hành tại thời điểm gần nhất.
Bước 2: Xác định diện tích sản xây dựng
Xác định diện tích sàn xây dựng, mật độ xây dựng, kết cấu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất có phù hợp giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận cơng trình khơng . Theo đó, diện tích sàn xây dựng là diện tích sàn các tầng cơng trình (khơng tính các khoảng thơng tầng, sân khơng có mái che, sàn mái) của tài sản định giá
Bước 3: Xác định chất lượng còn lai của tài sản trên đất (%)
- Thời gian sử dụng của tài sản: được tính kể từ thời điểm hồn thành xây dựng/ thời gian cấp phép xây dựng đến thời điểm định giá . Trường hợp tài sản được cải tạo mới tồn bộ thì thời gian sử dụng của tài sản được tính từ thời điểm hồn thiện việc cải tạo đến thời điểm định giá.
- Thời gian khấu hao: cán bộ định gi á c ăn cứ đặc điểm của tài sản hình thành trên đất (trừ c ăn hộ chung cư) như mục đích sử dụng, loại tài sản, hiện trạng thực tế tài sản... để xác định thời gian khấu hao của tài sản nhưng không được vượt quá thời gian khấu hao sau:
Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội. Mục đích thẩm định Thế chấp ngân hàng
Người vay Phan Văn Thuấn
Đơn vị đề nghị thẩm định PGD Phú Xuyên Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm
định 27/02/2016
Thời điểm tiến hành định giá 27/02/2016 Thời điểm lập b áo c áo định giá 01/03/2016
Nguồn: Hướng dẫn định giá tài sản đảm bảo số 6517/2015/HD- TGD ________ , . ............. thời qian sử dụnq x___________
Tỷ lệ chất lượng còn lại=(1 - " ". , , a. ')*100%
thơi qian khấu hao
Bước 4: Xác định giá trị tài sản hình thành trên đất
C ơng thức chung tính giá trị tài sản hình thành trên đất:
Giá trị tài sản hình thành trên đất = Đơn giá xây dựng mới (đồng/m2) x Diện tích xây dựng (m2) x Tỷ lệ chất lượng cịn lại (%)
2.2.5. Ví dụ định giá BĐS tại ngân hàng GPBank
Như vậy, qui trình và phương pháp định giá BĐS đảm bảo của GPBank được thực hiện khá rõ ràng, chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của ngân hàng . Để hiểu rõ hơn về phương pháp và cách thức định giá tại GPBank chúng ta cùng phân tích một ví dụ về một bất động sản được định giá với mục đích làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại phòng Giao dịch Phú Xuyên . C ông tác định giá được thực hiện bởi 2 cán bộ Phòng Định giá tài sản đảm bảo Hội sở ngày 27/02/2016.
Ví dụ: Ơng Phan Văn Thuấn và vợ là bà Vũ Thị Thập có nhu cầu vay ngân hàng GPBank chi nhánh Phú Xuyê n hai trăm triệu đồng . Để được đáp ứng khoản vay, ông bà phải thế chấp 2 thửa đất liền kề nhau tại xã Châu Can, huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội . Điều đặc biệt là với khoản vay 200tr khách hàng Phan Văn Thuẩn chỉ muốn thế chấp 1 thửa đất. Tuy nhiên do ng i nhà mà ng Phan V n Thuấn đang ở lại được xây dựng trên 2 thửa đất liền kề nhau nên theo quy định của GPBank thì khách hàng phải thế chấp cả 2 thửa đất. Ngày 27/02/2016, 2 cán bộ Phòng Định giá sản đảm bảo Hội sở GPBank đã tiến hành định giá 2 bất động sản trên.
Thông tin về tài sản cần định giá: bao gồm 2 thửa đất
Tên tài sản: Thửa đất số 130, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: AD 056682. Và Thửa đất số 125, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281.
Tên chủ sở hữu tài sản: Ông Phan Văn Thuấn và vợ là bà Vũ Thị Thập. Ông Phan Văn Thuấn, sinh năm 1979, Chứng minh nhân dân số 111405763 do Công an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010; và vợ là bà Vũ Thị Thập, sinh năm 1983, Chứng minh nhân dân số 001183007928 do Cục cảnh s át ĐKQL cư trú và DLQG về dân cư cấp ngày 05/06/2015. Và con gái Phạm Thị Hồng Sang sinh năm 2001. Cả hộ ông Phan Văn Thuấn cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại xã Châu Can, huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội.
Quy trình định giá được tiến hành:
Bước 1: Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá
Khi nhận hồ sơ tài sản đảm bảo, Chuyên viên khách hàng tiến hành kiểm tra sơ bộ nhằm tránh tình trạng khách hàng phải bổ sung hồ sơ nhiều lần. Chuyên viên khách hàng kiểm tra tính chính xác thơng quan đối chiếu, sau đó, gửi trả khách hàng bản gốc, giữ lại bản sao để thẩm định. Chuyên viên khách hàng phụ trách liên hệ với khách hàng để hẹn lịch định giá và phối hợp với cán bộ định giá của Phòng Định giá sản đảm bảo Hội sở tiến hành kiểm tra và định giá tài sản theo quy định.
Bước 2: Phân công định giá tài sản
Sau khi nhận được đề nghị và hồ sơ định giá, Trưởng phòng Phòng Định giá sản đảm bảo Hội sở tiến hành phân công công việc định giá cho 2 cán bộ thẩm định phụ trách địa bàn huyện Phú Xuyên trên cơ sở phù hợp các nguyên tắc về tính khách quan, độc lập cũng như khả năng, kinh nghiệm chuyên môn của cán bộ định giá. Tất cả sự phân c ông đều được ghi chú lại trong Giấy đề nghị định giá. Cán bộ định gi sau hi được phân cơng thì tiến hành lên kế hoạch định giá tài sản, phối hợp với chuy n vi n h ch hàng để liên hệ với h ch hàng trong qu tr nh định giá
Bưới 3: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu
Cán bộ định giá tiến hành kiểm tra hồ sơ ph p lý bao gồm:
- 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’ ’ số S 826281, Vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Số: 1195. QSDĐ/H-UBND do UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội cấp ngày 23/03/2004, đứng tên Hộ ông Phan Văn Thuấn; 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’ ’ số AD 056682, Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 00004 do UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội cấp ngày 10/04/2006, đứng tên ông Phan V n Thuấn.
- 01 CMND số 111405763 do Công an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010 mang tên ông Phan Văn Thuấn; 01 CMND số 001183007928 do Cục cảnh s át ĐKQL cu trú và DLQG về dân cu cấp ngày 05/06/2015 . mang tên bà Vũ Thị Thập; 01 Sổ hộ khẩu gia đình số 00533681 (Chủ hộ: Ơng Phan Văn Thuấn) do CA Xã Châu Can, H. Phú Xuyên cấp ngày 15/06/2014; 01 Đơn xin xác nhận nhân khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ do công an xã Châu Giang, huyện Phú Xuyên cấp ngày 15/11/2013
- Tất cả những giấy tờ trên đều là bản sao.
Nhận thấy tài sản đáp ứng c ác điều kiện, chủng loại tài sản đuợc nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật và quy định của GPBank, cán bộ định giá thông qua chuyên viên khách hàng liên hệ với chủ tài sản để tiến hành kiểm tra hiện trạng của tài sản trong buớc tiếp theo.
Bước 4: Kiểm tra hiện trạng của tài sản định giá
Cán bộ định giá trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản, mô tả hiện trạng của tài sản trong Báo c áo định giá theo đúng thực tế.
Trên thửa đất số: 125; Tờ bản đồ số: 04 Trên thửa đất số: 130; Tờ bản đồ số: 04_______________________________ Trên thửa đất số: 125; Tờ bản đồ số: 04 Trên thửa đất số: 130; Tờ bản đồ số: 04 __________________________________
Thửa đất số 125:
+ Phía truớc (nhìn từ trong ra) gi áp: Đuờng liên thơn rộng khoảng 4m . + Bên phải gi áp: nhà đất liền kề
+ Bên trái gi áp: thửa đất số 130, tờ bản đồ số 4 của ông Phan Văn Thuấn .
+ Phía sau gi áp: Đất cơi nới thê m...
Thửa đất số 130:
+ Ph a truớc (nh n từ trong ra) gi p: Đuờng liên thôn rộng khoảng ~4m . + Bên trái gi áp: Nhà hàng xóm liền kề . + Bên phải gi áp: thửa đất số 125, tờ bản
đồ số 4 của ng Phan V n Thuấn
+ Phía sau gi áp: Đất cơi nới thê m.
> Thửa đất số 130, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: AD 056682: Diện tích: 40m2 Hình thức sử dụng: + Sử dụng ri êng: 40 m2 + Sử dụng chung: không m2 > Thửa đất số 125, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281: Diện tích: 60m2 Diện tích thực tế: Khoảng ~180m2
Nguồn gốc lý do của sự chênh lệch: