1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS
1.2.5.1. Nhóm nhân tố khách quan
a. Mơi trường kinh tế
Mơi trường kinh tế là một nhân tố vĩ mô tác động đến đinh giá BĐS trong hoạt động tín dụng của c ác NHTM . Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho gi á cả trên thị trường BĐS tăng cao . Do đó BĐS ở những khu vực có mơ i trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì GTBĐS ở
các khu vực đó sẽ cao hơn c ác khu vực khác. Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng luợng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số luợng các cuộc định gi á ngày càng gia tăng . Nhu vậy mô i truờng kinh tế thuận lợi sẽ ảnh huởng đến công việc định giá cả về số luợng và chất luợng.
Bên cạnh đó, một nền kinh tế phát triển cũng sẽ giúp cho thị truờng BĐS phát triển hình thành nên một hệ thống thơng tin hồn hảo hơn, đ ng tin cậy hơn, là cơ sở cho nguời định giá dễ dàng hơn trong việc thu thập thơng tin chính xác về BĐS và khách hàng có BĐS đảm bảo để phân tích, so sánh nhằm đua ra kết quả chính xác nhất.
Thị truờng bất động sản phát triển gắn liền với thị truờng tài chính- hoạt động của hệ thống NHTM và các tổ chức tín dụng chuyên hoạt động động trong lĩnh vực cho vay thế chấp. Việc xác định GTBĐS trong hoạt động tín dụng sẽ là c ăn cứ để xác định giá trị vốn cho các khoản vay thế chấp. Việc ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng lúc này có vai trị rất quan trọng, các khoản thế chấp đuợc c ác định theo giá trị thị truờng . Tuy nhiên GTBĐS tại thời điểm thế chấp sẽ chịu sự ảnh huởng mạnh mẽ của thị truờng BĐS lúc đó . Mọi sự biến động trong giá cả BĐS trên thị truờng có thể làm GTBĐS thay đổi theo . Do đó để đảm bảo an tồn cho hoạt động của thị truờng tài chính BĐS, việc xác định GTBĐS là hết sức quan trọng, tránh đuợc các hiện tuợng bong bóng trên thị truờng.
b. Mơi trường pháp lí
M ơ i truờng pháp lí cũng là một nhân tố quan trọng ảnh huởng đến ĐGBĐS. Mơi truờng pháp lí trong sạch, c ác văn bản ban hành ra đuợc nghiên cứu kỹ luỡng, phù hợp là nhân tố quan trọng giúp cho ĐGBĐS đuợc hoàn thiện hơn BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nuớc và pháp luật. Các chính sách của nhà nuớc trong việc xây dựng hung gi đất và định mức xây dựng c ng tr nh cũng sẽ tác động đến việc ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Khi có sự thay đổi trong các quy định của nhà nuớc về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng c ơng trình trên đất và phát triển cơng trình cơng cộng sẽ ảnh huởng đến kết cấu cơ
sở hạ tầng, tác động đến thị trường BĐS . Điều này sẽ làm cho GTBĐS thay đổi theo.
Như vậy mơi trường pháp lí thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và c ác cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu và sử dụng BĐS, đến các hoạt động tín dụng của hệ thống NHTM và sự phát triển của các c ông ty định giá sẽ làm cho việc ĐGBĐS được diễn ra thuận lợi, đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.
c. Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp:
Cơ chế ĐGBĐS hình thành và hồn thiện chỉ khi ĐGBĐS được coi là một nghề nghiệp trong xã hội và được thừa nhận rộng rãi. Theo xu thế phát triển và yêu cầu của kinh tế thị trường, hoạt động ĐGBĐS được qui định bởi pháp luật, chịu sự kiểm soát của Nhà nước theo những qui định cụ thể. Tuy nhiên, nhiệm vụ quản lí hành nghề và kiểm sốt chất lượng hành nghề thường được giao cho Hiệp hội nghề nghiệp. Hiệp hội nghề nghiệp khi thành lập và phát triển sẽ là nơi tuy n truyền, quảng bá rộng rãi trong xã hội về nghề nghiệp để nâng cao vị thế vai trò nghề nghiệp ĐGBĐS, đào tạo bồi dưỡng kiến thức cho thẩm định viên về ĐGBĐS, quản lí và cấp thẻ chứng nhận hành nghề ĐGBĐS cũng như c ông nhận những tổ chức đủ điều kiện thực hiện hoạt động ĐGBĐS . Hiệp hội là người đại diện cho thẩm định viên, công ty định giá kiến nghị những khó khăn vướng mắc trong hoạt động ĐGBĐS để c c cơ quan quản l Nhà nước ban hành với điều kiện nền kinh tế, mở rộng nghề nghiệp ĐGBĐS ra phạm vi thế giới. Do vậy sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp là điều tất yếu khách quan luôn song hành với sự phát triển hoạt động ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM.
d. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá
Cạnh tranh là tính tất yếu, là động lực của sự phát triển, là qui luật chọn lọc tự nhiên của nền kinh tế thị trường. Các doanh nghiệp định gi cũng vậy, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn tài chính ln là nơi diễn ra sự cạnh tranh gay gắt, quyết liệt để tìm kiếm khách hàng, mở rộng thị phần Điều này bắt buộc các doanh nghiệp định giá phải ngày càng hoàn thiện và nâng cao chất lượng các sản phẩm định giá, nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc phục vụ h ch hàng để tồn tại và phát triển.
Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, sự cạnh tranh không chỉ giới hạn trong phạm vi các doanh nghiệp định giá trong nuớc mà còn phải cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn trên thế giới. Với kinh nghiệp hàng trăm năm hoạt động, đội ngũ nhân viên đuợc đào tạo trình độ cao, kinh nghiệp dày dạn, sức mạnh hùng hậu về tài chính, khả năng thu hút nhân tài, các doanh nghiệp định giá nuớc ngồi là một thách thức khơng nhỏ đối với doanh nghiệp định giá trong nuớc. Từ đó mà cơ chế ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM sẽ càng có thêm động lực thúc đẩy phát triển và đuợc thực hiện một cách tồn diện nhất.
1.2.5.2. Nhóm nhân tố chủ quan
a. Nguồn lực thực hiện ĐGBĐS
Hoạt động ĐGBĐS là một phần của hoạt động tu vấn tài chính, do vây hoạt động này đòi hỏi hàm luợng chất xám cao . Nguời định giá phải có kiến thức, trình độ vững vàng. Khi tiến hành ĐGBĐS, nguời định giá cần nắm vững những qui định về quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS, qui định về xây dựng, kiến trúc BĐS, qui định trong lĩnh vực ngân hàng, có khả năng dự b áo vĩ mơ ngành cũng nhu khả năng nhận thấy sự phát triển của BĐS trong tuơng lai Những yêu cầu đó h ng chỉ địi hỏi nguời định giá có kiến thức chun mơn tốt mà cịn có kinh nghiệm làm việc để tránh những sai lầm và t c động tiêu cực đến hoạt động ĐGBĐS
Bên cạnh đó, nguời định giá phải có đạo đức nghề nghiệp, đây là yếu tố quan trọng để nguời định giá tạo lập và duy trì niềm tin của ngân hàng của chủ sở hữu BĐS Nếu cán bộ định giá khơng có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân có thể thơng đồng với khách hàng để nâng GTBĐS vuợt quá giá trị thực của nó, làm ảnh huởng đến chất luợng và kết quả định giá.
b. Hệ thống cơ sở dữ liệu
Trong quá trình ĐGBĐS, nguời định giá phải tìm kiếm và xử lí một số luợng lớn thơng tin. Một hệ thống cơ sở dữ liệu có khả năng hỗ trợ thơng tin cho nguời định giá là một uu thế. Do vậy, hệ thống cơ sở dữ liệu là một trong những nhân tố quan trọng ảnh huởng tới việc hình thành cơ chế ĐGBĐS hiệu quả trong các tổ chức tín dụng. Hệ thống cơ sở dữ liệu đuợc xây dựng do c c th ng tin đuợc cung cấp bởi h ch hàng đuợc định gi cũng nhu hệ thống thông tin về ngành do các bộ,
ngành, hiệp hội nghề nghiệp. Vì thế chất lượng ĐGBĐS phụ thuộc rất lớn vào tính minh bạch, cơng khai trong việc cung cấp thông tin của các doanh nghiệp cũng như c ác cơ quan quản lí Nhà nước.
c. Quan điểm của NHTM về vấn đề ĐGBĐS
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của ngân hàng mình. Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt c ác điều kiện rang buộc cho vay, trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc ĐGBĐS sẽ được nới lỏng. Trong thời kỳ khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn, các ngân hàng sẽ có nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động tín dụng, và có những quy định khắt khe hơn về việc ĐGBĐS . Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng cịn được thể hiện thơng qua quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp BĐS . Với quan điểm thế chấp BĐS chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề ĐGBĐS sẽ được c ác ngân hàng làm c ăn cứ xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó GTBĐS do NHTM xác định sẽ là khác xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS, và việc ĐGBĐS sẽ mang tính chủ quan của từng ngân hàng. Với quan điểm thế chấp tài sản với mục đích xa hơn là phát triển thị trường tài chính thứ cấp, GTBĐS cần xác định theo giá trị thị trường của BĐS
Như vậy, ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM chịu tác động của
nhiều nhân tố, bao gồm các nhân tố chủ quan và khách quan.