THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK
C ông tác định giá BĐS đảm bảo trong hoạt động tín dụng tại GPBank trong thời gian qua đã đạt được những bước tiến quan trọng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng. Tuy nhiên một quy trình chuẩn áp dụng chung cho tồn hệ thống chưa hoàn thiện cùng với sự phụ thuộc quá nhiều vào khung giá BĐS của nhà nước dẫn đến chênh lệch giữa giá trị định giá và giá trị thị trường q lo`n... Để hồn thiện cơng tác này, GPBank cần tiến hành đồng bộ các giải pháp sau:
3.2.1. Ve qui trình định giá
Một quy trình thẩm định chặt chẽ khoa học, sẽ tiết kiệm được chi phí và thời gian cho ngân hàng và khách hàng, mặt khác sẽ hạn chế được những sai sót vơ tình hay cố ý từ nhân viên thẩm định mà còn làm cho khách hàng thấy được tính chuyên nghiệp và tin tưởng vào ết quả thẩm định của ngân hàng. Do đó vấn đề đặt ra đối với GPBank là cần thống nhất qui trình và c ác bước định giá để làm tăng tính chính xác của c c cuộc định gi và t ng t nh chuy n nghiệp của c c nhân vi n định gi , tạo điều iện cho việc quản lý gi BĐS và quản lý hoạt động định gi thống nhất trong tồn hệ thống . Trong đó, cần:
- Làm rõ tính pháp lý của BĐS cần định giá sau khi nhận hồ sơ. Các văn bản pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,.) này phải nên là c ác giấy tờ gốc hợp lệ để c ác c án bộ định giá kiểm tra kĩ, đối chiếu và sử dụng hiệu quả hơn, tr nh được rủi ro cho ngân hàng hi h ch hàng làm giả giấy tờ
- Hồn thiện bước thu thập thơng tin: Q trình thu thập thơng tin và xử lý thông tin được c ác chuyên gia định giá thực hiện chưa được tốt . Do đó c án bộ định giá thu thập thơng tin từ nhiều nguồn khác nhau như b áo mạng, mạng internet, tham khảo ý kiến của c ác văn phịng cơng ty bất động sản, tham khảo ý kiến của người dân sống xung quanh bất động sản định gi .
- Chú trọng bước phân tích thơng tin: Trong quy trình định giá s áu bước của GPBank, có thể nhận thấy bước phân tích thơng tin thu thập chưa được quy định chi tiết cụ thể, cịn khá sơ sài . Phân tích thơng tin là một trong những việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của c ông tác định giá. Tuy nhiên, trong quy tr nh n u tr n th bước này h ng được cụ thể hóa một cách rõ ràng, gây khó khăn cho c án bộ định giá trong quá trình thực hiện . Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau khi thu thập thông tin hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thơng tin đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế- kỹ thuật), phân tích những thơng tin về thị trường của tài sản định giá (cung-cầu, sự thay đổi chính sách, pháp luật, sự phát triển khoa học, cơng nghệ và các yếu tố khác), phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất nhằm đảm bảo sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép.
- Trong quá trình thẩm định phải quy định cụ thể c ác c ăn cứ điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh và phương thức điều chỉnh BĐS so s ánh với BĐS cần định giá và phải được nêu rõ trong Báo c áo định giá.
- Cần chú trọng việc tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS . Định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý c ác đơn vị cho vay cần tổ chức kiểm tra trực tiếp hiện trường về tình hình quản lý và sử dụng c c BĐS đảm bảo.
3.2.2. về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại GPBank, phương pháp so s ánh và phương pháp chi phí vẫn là phương ph p được sử dụng phổ biến và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có khơng ít những BĐS mang t nh đặc thù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thị trường thì lúc này cần có sự kết hợp c ác phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác được. Để vận dụng tốt c ác phương pháp này cũng như để mang lại hiệu quả hơn nữa cho c ông tác định giá BĐS cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại h nh BĐS và hoàn thiện c c phương ph p này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng
ngân hàng. Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp c ác phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của c ơng tác định giá.
3.2.3. về công tác tổ chức định giá
Để nâng cao chất lượng của công tác thẩm định giá tại GPBank, trước hết phải có sự thay đổi trong tư tưởng và nhận thức của cán bộ kiểm so át cũng như lãnh đạo ngân hàng về thẩm định giá tài sản đảm bảo.
Đầu tư xây dựng trang thiết bị hiện đại phục vụ cho định gi á như máy đo địa chất, la bàn hiện đại, phầm mềm giá BĐS, phương tiện đi lại hiện đại đáp ứng nhu cầu công việc.
Trong công tác tổ chức tại Phòng Định giá tài sản đảm bảo: Trưởng/Phó phịng cần có chính sách quản lí phù hợp, phân cơng cơng việc hợp lý, đồng đều tránh trường hợp một cán bộ ôm đồm quá nhiều hồ sơ . Việc phân cơng cần dựa vào kinh nghiêm, trình độ, của cán bộ định giá, đảm bảo cán bộ định giá khơng có mối liên hệ thân quen với khách hàng.
3.2.4. Hồn thiện cơng tác hỗ trợ định giá
Xây dựng phần mềm riêng cho việc quản lý bất động sản để phát hiện ra những bất động sản đã được định giá khi đó tránh được sự trùng lắp trong q trình nhận bất động sản mà Ngân hàng không biết, đây cũng là cơ sở để cán bộ định giá làm tư liệu tham khảo giá.
Ngoài ra cần xây dựng một hệ thống th ng tin BĐS chuẩn và phủ khắp, cách thức khai thác thuận lợi cho hoạt động thu thập, cập nhật và quản lý phục vụ cho c ông tác định giá của các chi nhánh trong tồn bộ hệ thống GPBank. Có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã xây dựng được một hệ thống th ng tin h đầy đủ, minh bạch, chính xác, khách quan và thường xuyên được cập nhật trong khi hệ thống thông tin ở nước ta vẫn chưa đáp ứng được điều kiện này. Vì vây, GPBank một mặt cần chủ động xây dựng ngân hàng dữ liệu BĐS, đồng thời khai thác thơng tin BĐS một cách có hiệu quả nhất từ các kênh thơng tin trên báo chí, internet và c ác k ênh thông tin khác như: C ác thông tin từ các công ty môi giới; Thông tin từ các phòng đăng ký nhà đất của quận (huyện), phường (xã); Thông tin từ các sàn
giao dịch BĐS . Mặt khác, GPBank cần thường xuyên tham vấn trao đổi và hợp tác nghiệp vụ định giá với c ác cơ quan định giá trong và ngoài nước nhất là khi Việt Nam đã gia nhập TPP hội nhập ngày càng sâu rộng với nền kinh tế khu vực và thế giới.
3.2.5. về vấn đề nhân sự
về bố trí nhân sự
Nên bố trí tăng cán bộ định giá cả về mặt số lượng và chất lượng. Vì khối lượng tài sản đảm bảo tại GPBank là rất lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán bộ thẩm định, tăng chất lượng thẩm định vi ê n nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo khóa học đào tạo thẩm định viên và thi lấy thể thẩm định viên (tùy theo kinh phí của Ngân hàng mà cử cán bộ thẩm định của Ngân hàng đi học), khi đó chữ ký của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp.
Đổi mới công tác quản lý cán bộ định giá
Trong công tác quản lý, phải thường xuyên quan tâm việc xác định đúng nhiệm vụ chính trị, tư tưởng cho cán bộ định giá. Kiên quyết không sử dụng những cán bộ thiếu bản lĩnh chính trị, bản lĩnh kinh doanh, thiếu trung thực, không công tâm, kém năng lực... làm c ông tác định giá. Quản lý cán bộ định giá trong công việc, trong sinh hoạt một cách chặt chẽ, khoa học.
Hoàn thiện kỹ năng định giá cho các thẩm định viên
Hoạt động định giá chịu t c động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy, muốn nâng cao trình độ sử dụng c ác phương pháp định giá để nâng cao chất lượng dịch vụ, thì cơng việc thiết yếu là phải nâng cao tr nh độ chuyên môn cho người định giá.
Thứ nhất, kỹ năng thu thập và xử lý thông tin . Đây là c ông việc cực kỳ quan trọng trong c ng t c định giá nó có ảnh hưởng rất lớn đối với kết quả định giá. Cần phải đ nh gi phân t ch thật kỹ các thông tin của BĐS một cách linh hoạt, khách quan.
Thứ hai, kỹ năng áp dụng c ác phương pháp định giá một cách phù hợp và hiệu quả. Ứng với mỗi BĐS cùng với những đặc điểm riêng của nó mà cán bộ định giá sử dụng phương pháp cho phù hợp, phải kết hợp nhiều phương pháp với nhau.
Thứ ba, kỹ n ăng phối hợp giữa các cán bộ định giá với nhau là một kỹ n ăng rất
cần thiết. Bởi lẽ trong nhiều trường hợp số lượng hồ sơ quá nhiều mà một định giá viên khơng thể hồn thành cơng việc theo qui định lúc này cần sự giúp đỡ của các định gi vi n h c để hồn thành cơng việc và không bị ảnh hưởng tới kết quả định giá.
Để làm được những điều này GPBank cần phải phải tổ chức đào tạo tập trung kết hợp hình thức tập huấn tại chỗ, nhằm làm cho cán bộ định giá nắm bắt được một số nghiệp vụ nhất định trong thời gian ngắn như: Tổ chức các buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ, thảo luận c ác vướng mắc trong c ông tác định gi á, văn bản quy trình
nghiệp vụ . Phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chun mơn, nghiệp vụ, tránh sự tụt hậu trước sự thay đổi của nền kinh tế, của cơng nghệ trong q trình phát triển và hội nhập của ngân hàng.
Với việc tuyển dụng cán bộ mới
Hiện tại, tại GPBank đội ngũ c án bộ định giá vẫn chủ yếu là được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, khơng được đào tạo chun sâu về định giá bất động sản. Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao chất lượng định giá bất động sản đảm bảo cần tăng cường thêm đội ngũ nhân vi ên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh
vực định giá bất động sản. Trong thời gian tới, bên cạnh đội ngũ c n bộ giàu kinh nghiệm đã có, ngân hàng cũng cần bổ sung thêm nhân sự mới được đào tạo bài bản trong lĩnh vực định gi , để có thể nâng cao chất lượng cho bộ phận định giá. Cán bộ tuyển mới bên cạnh trình độ chun mơn cũng cần có phẩm chất đạo đức tốt vì định giá là ngành địi hỏi có u cầu đạo đức của người định giá là rất cao.
về đãi ngộ nhân viên
Trong điều kiện cơ chế thị trường chính s ách đãi ngộ hợp lý về tiền lương, tiền thưởng và hệ số tiền lương... càng có ý nghĩa quan trọng. Vì thế ngân hàng cần có
các chính s ách đãi ngộ, khen thưởng, kỉ luật rõ ràng với các nhân viên. Từ đó đánh gi á được chất lượng hoạt động của từng c á nhân . Và đó cũng là động lực cho các cá
nhân phấn đấu trong công việc.
3.2.6. Tăng cường liên kết hợp tác với các công ty định giá chuyên nghiệp và các tổ chức định giá khác.
Trong thời điểm hiện nay việc Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với nền kinh tế khu vực và thế giới, hiệp định TPP sắp có hiệu lực thì những địi hỏi của nền kinh tế sẽ ngày càng khắt khe hơn . Do đó c ơng tác định giá cần được đầu tư và quan tâm đúng mực nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của hệ thống ngân hàng . Nhưng trê n thực tế bản thân ngân hàng có thể chưa đủ nghuồn lực, yếu tố chun mơn cần thiết để đánh gi á như những tổ chức định giá chuyên nghiệp.
Do đó, trong tương lai Phịng định giá tài sản đảm bảo của GPBank nên tăng cường hơn nữa mối liên hệ hợp tác với c ác c ông ty định giá, tổ chức định giá uy tín, chun nghiệp để có những thơng tin chính xác về thị trường cũng như nâng cao chất lượng c ng t c định giá. Và thậm chí theo những quy định hiện nay thì những tài sản đảm bảo có giá trị lớn trên 200 tỷ đồng thì bắt buộc c ơng tác định giá phải được thực hiện qua một tổ chức định giá chuyên nghiệp được cấp phép.
3.3. KIẾN NGHỊ