NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.5.1. Bất động sản đảm bảo
1.5.1.1. Khái niệm bất động sản đảm bảo
Bất động sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một số tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì theo điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản đảm bảo có thể là nhà ở, c c cơ sở sản xuất inh doanh như nhà m y, khách sạn, cửa hàng, nhà kho,..và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng. Ngồi ra cịn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản đảm bảo. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và c nhân đều có thể được đem ra làm đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng.
1.5.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo
Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng trong tổng số tài sản thế chấp của c c ngân hàng thương mại. Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, c ác tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng . Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài
sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng trong tương lai...
Để được là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, c ác BĐS cần phải thỏa mãn c ác điều kiện sau:
Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS, BĐS khơng có chanh chấp: là c ác BĐS mà tại thời điểm ký kế giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó kh ơng bị người thứ ba khiếu kiện tại Tịa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
BĐS phải được phép giao dịch và có khả n ng b n được: là c c BĐS h ng bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp . Đối với
hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì u cầu về tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng. Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm. Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo . Đối với mỗi loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có các cách thức xác định giá trị khác nhau . BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người ta coi tài sản BĐS là c c tài sản quyền n ng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS đó chứ khơng quan tâm bản thân BĐS), bởi vậy việc xác định giá trị BĐS địi hỏi phải có những phương ph p và c ch thức x c định riêng.
1.5.1.3. Vai trò của bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của các NHTM
a. Đối với chủ sở hữu BĐS đảm bảo
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng . Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức . Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ cho mục đích của mình . Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7. Tức là 70% của 70% giá trị BĐS . Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị . Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS
b. Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hồn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì c ác ngân hàng đưa ra tiêu chuẩn để lựa chọn khách hàng để cho vay. Để đảm bảo an tồn thì các tổ chức tín dụng u cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của c c ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nghuồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn.
Bên cạnh đó, nhận BĐS đảm bảo cho khoản vay có thể làm t ng lợi nhuận cho ngân hàng (thơng qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS) . Ngồi ra cịn giúp nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phịng tránh được những rủi ro có thể xảy ra.
c. Đối với nền kinh tế
Việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển
của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
1.5.2. Định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại NHTM
1.5.2.1. Khái niệm về định giá BĐS đảm bảo
Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn trong thu hồi nợ hoặc khơng có khả năng thu hồi . Để giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra, các Ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thì cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác định mức cho vay . Do đó: Định giá BĐS đảm bảo được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản đảm bảo cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm c ăn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS Định gi BĐS là một khâu quan trọng và khơng thể thiếu trong qui trình cho vay của c ác NHTM . Tùy theo cơ cấu tổ
chức và hoạt động của từng ngân hàng mà việc định giá có thể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phịng định giá độc lập của ngân hàng hoặc cũng có thể thuê tổ chức định giá bên ngoài.
1.5.2.2. Sự cần thiết của định giá BĐS đảm bảo
Việc xác định đúng giá trị BĐS đảm bảo là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở quan trọng để Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời t ng t nh cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng.
BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, thị trường BĐS biến động khơng ngừng, có thể tăng đột biến nhưng cũng có thể trầm lắng “đóng bang’ ’ . Chính vì vậy mà việc định giá BĐS thế chấp là rất cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro. Định giá BĐS đảm bảo không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng khơng có khả năng trả nợ. Bởi sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn được sử dụng BĐS đó, trong thời gian này BĐS đảm bảo bị hao mịn, hư hỏng là khó tránh khỏi . Trước khi phát mãi BĐS đảm bảo cần phải được định giá để xác định xem giá trị BĐS có đủ để thanh tốn khoản nợ hay h ng, h ch hàng cũng muốn biết giá trị
BĐS đó có cao hơn khoản nợ hay khơng. Neu tài sản không được định giá mà đã đem b án sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng .
Ngoài ra trong điều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng trong nước và ngoài nước đang đỏi hỏi các ngân hàng phải thay đổi chiến lược kinh doanh của mình. Một trong những bước thay đổi đó chính là việc cải tiến qui trình tín dụng và xác định lại giá trị BĐS thế chấp để nhằm thu hút khách hàng.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trong chương 1, khóa luận đã có những khái quát chung về bất động sản, định giá bất động sản, nhận định việc định giá BĐS đảm bảo cần phải tuân thủ theo qui trình chặt chẽ, đầy đủ c ác bước, có nhiều phương pháp định giá bất động sản nhưng có ba phương pháp cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là phương pháp so s ánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Đây là cơ sở lý luận để đưa ra thực trạng c ông tác định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng GPBank trong chương hai .
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV
DẦU KHÍ TỒN CẦU 2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GPBANK
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng GPBank
Ngân hàng thương mại TNHH Dầu khí Tồn Cầu có tiền thân là Ngân hàng Thương mại nơng thơn tại Ninh Bình được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 055771 do Sở Ke hoạch và Đầu tư Ninh Bình cấp ngày 25/11/1993. Được sự chấp thuận của NHNN, ngày 07/11/2005 GPBank đã gia nhập hệ thống các ngân hàng TMCP đô thị, hoạt động tại Thủ đô Hà Nội với tên gọi là Ngân hàng TMCP Toàn Cầu. Năm 2006, ngân hàng này khai trương G- Bank và công bố cổ đông chiến lược là Tập đoàn Petro VN (PVN), chuyển hội sở về quận Ba Đình, Hà Nội và tăng vốn điều lệ lên 500 tỷ đồng.
N ăm 2007, chính thức đổi tên thành Ngân hàng TMCP Dầu khí Tồn cầu, tăng vốn điều lệ lên 1000 tỷ đồng N m 2009 t ng vốn lên 2000 tỷ đồng, n m 2010 chính thức tăng vốn l ên đạt mục tiêu 3000 tỷ đồng mà NHNN đặt ra, đồng thời có tên trong Top 1000 doanh nghiệp đóng thuế lớn nhất tại Việt Nam của năm .
Tuy nhiên, từ năm 2012, thanh tra Ngân hàng Nhà nước đã phát hiện nhiều yếu kém, rủi ro trong hoạt động của GPBank. Ngân hàng thua lỗ trong kinh doanh, âm vốn chủ sở hữu và quản trị, điều hành kém hiệu quả . Trong ba năm 2012-2014, GPBan được tạo điều kiện để tự t i cơ cấu, song theo Ngân hàng Nhà nước đơn vị đã h ng tr nh được phương n hả thi và tiếp tục bộc lộ nhiều yếu kém. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước đã đưa GPBank vào diện kiểm so át đặc biệt, đồng thời yêu cầu thuê tổ chức độc lập kiểm to án và định giá tài sản để xác định giá trị thực của vốn điều lệ, từ đó tăng vốn đảm bảo an tồn hệ thống đúng quy định.
Ngày 07/07/2015 Ngân hàng nhà nước công bố Quyết định số 1304 về việc mua lại Ngân hàng cổ phần Dầu khí tồn cầu với giá 0 đồng . Đó cũng là ngày đánh dấu một bước quan trọng trong sự phát triển của GP.Bank khi chính thức chuyển
đổi mơ hình hoạt động từ Ngân hàng TMCP thành Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu. GP.Bank trở thành ngân hàng do Nhà nuớc làm chủ sở hữu với vốn điều lệ 3.018 tỷ đồng và đuợc sự hỗ trợ quản trị, điều hành của Ngân hàng TMCP Công thuơng VN.
Thông điệp truyền thông mới của GPBank: “Niềm tin mới, giá trị mới’ ’ cũng chính là lời cam kết với khách hàng về sự đổi mới tồn diện về hình ảnh và hoạt động để sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng thời gian tới.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng GPBank
2.1.2.1. Cơ cấu tổ chức
Từ một ngân hàng cổ phần hoạt động không hiệu quả, GP . Bank đã đuợc tái cơ cấu và có những thay đổi mạnh mẽ về chủ sở hữu cũng nhu bộ máy quản trị, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững, đóng góp vào sự tăng truởng kinh tế của đất nuớc cũng nhu sự ổn định của hệ thống ngân hàng. GP.Bank hiện đang hoạt động với cơ cấu tổ chức gồm 01 Hội sở chính và gần 80 chi nhánh/phịng giao dịch cùng với đội ngũ c án bộ nhân vi ên hơn 1.400 c án bộ trình độ cao đẳng, đại học trở lên.
Hiện nay, top 3 lãnh đạo cấp cao của GP Bank đều là lãnh đạo đến từ Ngân hàng TMCP C ông Thuơng Việt Nam do Ngân hàng nhà nuớc chỉ định bao gồm: + Chủ Tịch hội đồng thành viên: Bà Trần Thị Lê Nga
+ Tổng gi ám đốc: ông Phạm Huy Thông + Truởng Ban Kiểm sốt: ơng Lê Mạnh Thắng
Ngày 07/07/2015 Chủ Tịch hội đồng thành viên Bà Trần Thị Lê Nga kí quyết định 2099/2015/QĐ-HĐTV về việc ban hành Mơ hình tổ chức của Ngân hàng thuơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu.
Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức GPBank
2.1.2.2. Phòng định giá tài sản đảm bảo
Phòng định giá tài sản đảm bảo Hội sở được thành lập chính thức vào năm 2010. Phịng thuộc khối Quản lí rủi ro và Pháp chế trực thuộc Hội sở của GPBank. Ngồi ra, cịn có phịng định giá tài sản đảm bảo phía Nam đặt tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Chức năng của phịng định giá tài sản đảm bảo phía Bắc: - Chức năng thẩm định giá
Định giá tập trung đối với các khoản cấp tín dụng phát sinh tại Hà Nội và các tỉnh từ Quảng Trị đổ ra phía Bắc, ngoại trừ c ác trường hợp phải thuê định giá độc lập theo quy định của NHNN. . Đây là chức năng chủ đạo và là c ơ ng việc thường xun nhất của phịng định giá.
- Chức năng tái thẩm định giá
Vi giá trị tài sản liên tục thay đổi theo quan hệ cung cầu trên thị trường, do vậy, khi thị trường của tài sản giảm giá mạnh thi c ông việc tái thẩm định giá cần thực hiện, nhằm xác định lại giá trị thực của tài sản thế chấp làm cơ sở để yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo cho phần tín dụng đã vay. Trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ thi tài sản đảm bảo trước khi phát mãi cần phải tái thẩm định gi á để xác định gi á trị thanh lý của nó tại thời điểm phát mãi.
Mặc dù chức năng của phòng định giá tài sản đảm bảo của GPBank chỉ xoay quanh mục đích là thế chấp, phát mãi,...nhưng do đặc thù của công việc là địa bàn thẩm định giá trải rộng và tài sản thẩm định giá rất phong phú đa dạng, giá trị tài sản thẩm định giá có thể từ một vài chục triệu đồng, nhưng cũng có thể là hàng ngàn tỷ đồng (như c ác dự án BĐS). Vì vậy, cơng việc của Phịng Định giá tài sản đảm bảo ln có vai trị quan trọng, khơng những góp phần ổn định cho sự vận hành phát triển của GPBank, mà còn hạn chế tối đa khả năng phát sinh nợ xấu, đóng vai trị chủ đạo trong việc quản lý rủi ro tín dụng.
2.1.3. Tình hình hoạt động định giá tài sản đảm bảo của GPBank