Bảng 2 .2 Bảng thời gian khấu hao của các tài sản
Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh các BĐS so sánh về BĐS thẩm định
STT Tài sản địnhgiá (m2)Diện tích (đồng/m2)Đơn giá Giá trị cịn lại (%) Tổng giá trị (đồng) (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x( 3) I Giá trị quyền sử dụng 02 thửa đất 100 3.810.000 100 380.100.000
Dựa trên việc điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh, cán bộ định giá tính tốn giá của quyền sử dụng đất là:
3.8 + 3.71 + 3.92 _ z, ,ʌ ----:------ ---------= 3.81 (triệu dong')
Giải thích:
- Tỷ lệ điều chỉnh: Theo quyết định số 6715/2015/TGĐ qui định dựa trên cơ sở dữ liệu về c ác BĐS đã đuợc định giá trong khu vực, xem xét sự tuơng đồng giữa với c ác BĐS so s ánh và BĐS mục tiêu cùng với kinh nghiệm của mình cán bộ định giá sẽ xác định tỷ lệ điều chỉnh trực tiếp trên giá của BĐS so s ánh . Nguyên tắc: Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh cịn lại, tỷ lệ điều chỉnh khơng vuợt quá ± 10%
- Giá trị của BĐS mục tiêu bằng trung bình cộng giá sau điều chỉnh của các BĐS so s ánh để khơng có sự chênh lêch quá lớn giữa giá BĐS mục tiêu và BĐS so sánh, giảm thiểu đuợc sai lệch về giá.
b. Xác định giá của cơng trình xây dựng trên đất
Theo QĐ số 6715/2015/TGĐ-CDCS quy định giá trị định giá nhu sau:
Giá trị vật kiến trúc/cơng trình xây dựng trên đất = Đơn giá xây mới × Diện tích sàn xây dựng × (1- thời gian đã sử dụng/ thời gian khấu hao); hoặc giá trị thực tế xây dựng × (1- thời gian đã sử dụng/ thời gian khấu hao)
Theo đánh giá của cán bộ thẩm định : C ăn nhà 03 tầng, tuờng gạch, mái bằng thiết kế tuơng đối hiện đại, XD năm 2013, nằm trên cả hai thửa đất.. .Ng ôi nhà này đuợc sử dụng vừa bán hàng tạp hóa ở tầng 1, sinh hoạt của gia đình chủ TS ở tầng 2; 3.Gi á trị cịn lại ~84%
- Diện tích xây dựng thực tế: Khoảng ~300m2 - Tổng diện tích 1 mặt sàn: Khoảng ~100m2
Tham khảo Đơn gi á đất xây dựng năm 2014: trung bình 5tr∕m2 Giá trị của cơng trình xây dựng tr n đất:
lʌ ____________
Str/m2 × 300m2 × (1 — = 1260 (triệu)