Tuy đã đạt được những thành công, kết quả nhất định nhưng trong c ông tác Định giá bất đống sản đảm bảo vẫn cịn những hạn chế và khó khăn nhất định.
2.3.2.1. Hạn chế
về công tác tổ chức định giá
- Theo qui định của GPBank thì việc định giá chỉ được tiến hành tối đa trong khoảng từ 48-72 tiếng kể từ khi tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên trên thực tế cán bộ định giá đã mất quá nhiều thời gian trong việc tìm kiếm giá trị của BĐS tương tự trên thị trường, do ngân hàng chưa có hệ thống cập nhật và lưu giữ thông tin về thị trường BĐS dẫn đến chậm trễ trong việc cấp tín dụng cho khách hàng.
- Chi phí cho việc định giá vẫn cịn tăng cao, việc chưa xây dựng đơn giá đất thị trường của từng khu vực, việc cập nhật th ng tin chưa đầy đủ dẫn đến các cán bộ định gi thường phải đi định gi đơn lẻ từng BĐS Điều này làm cho thời gian và chi ph định gi t ng l n
- Trong một tuần mỗi nhóm phụ trách khu vực ở ngoại thành Hà Nội chỉ có một ngày để đi định giá tất cả các tài sản tại khu vực mà nhóm phụ tr ch điều này dẫn đến nhiều bất cập: tất cả những hồ sơ được đề nghị từ đầu tuần hay cuối tuần thì cũng đợi giải quyết trong ngày hơm đó, chuyện c ác nhóm trong 1 ngày định giá 7-8 tài sản là điều bình thường, thực trạng trên khiến cho nhiều hồ sơ bị giải quyết chậm trễ, lượng công việc dồn dập gây quá tải cho cán bộ định giá.
về qui trình định giá
- Qui trình định giá của GPBank theo qui định là đuợc thực hiện qua 6 buớc tuy nhiên trên thực tế cán bộ định giá thuờng rút ngắn c ác buớc nhằm giảm thiểu luợng cơng việc điều này có thể ảnh huởng đến kết quả thẩm định.
- Công tác kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu diễn ra sơ sài đơi khi chỉ mang tính hình thức:
+ Trong một số truờng hợp khi khách hàng đang cần giải ngân gấp một luợng vốn lớn, các chi nhánh chỉ kịp gửi đề nghị định giá, nếu tài sản đó ở trong nội thành Hà Nội, Phòng Định giá vẫn gấp rút tiến hành định giá tài sản trong khi vẫn chua kiểm tra hồ sơ ph p lý của tài sản.
+ Hoặc khi cán bộ đang đi khảo sát hiện trạng tài sản, ở chi nhánh lại phát sinh một bộ hồ sơ có tài sản gần khu vực cán bộ đang định giá, nhận đuợc yêu cầu định giá các cán bộ vẫn tiến hành định gi b nh thuờng.
+ Bên cạnh đó, tình trạng cán bộ định giá trên đuờng đi định giá mới vào chi nhánh để bổ sung hồ sơ pháp lý của tài sản là rất phổ biến.
- Việc khảo sát thu thập thông tin chua tốt, khi công việc khảo s át thuờng diễn ra đơn điệu, thời gian khảo sát ngắn (1 ngày có thể đi khảo sát 6-7 bất động sản), thông tin khảo s át chua phong phú,...
- Trong qui trình định giá cán bộ định giá GPBank chỉ sử dụng 2 phuơng pháp so sánh và chi phí cho thấy sự thiếu linh hoạt trong việc vận dụng c ác phuơng pháp định giá trong một số truờng hợp việc áp dụng 2 phuơng pháp này khơng cịn phù hợp dẫn đến sự sai lệch kết quả định giá.
về phương pháp định giá
- Trong phuơng pháp so sánh trực tiếp giá của BĐS so s ánh đuợc sử dụng khi tính tốn phải là giá giao dịch nhung c n bộ định gi thuờng sử dụng là giá rao bán gây ảnh huởng đến kết quả giá sau điều chỉnh của BĐS so s ánh dẫn đến sự sai lệch giá của BĐS mục tiêu.
Bên cạnh đó trong b áo c áo định giá tài sản đảm bảo, khi sử dụng phuơng pháp
so sánh, cán bộ định giá chua trình bày rõ về việc điều chỉnh giá, các yếu tố so sánh để từ đó đua ra giá trị BĐS đã đuợc điều chỉnh, mà chỉ dựa vào các thông số của bất
động sản so sánh. Như vậy, khi tính ra giá trị của động sản mục tiêu sẽ không sát được với giá trị của thị trường.
- Trong phương pháp chi phí Ngân hàng áp dụng khung giá xây dựng của UBND Thành phố vào định giá nhà, trong khi giá thị trường cao hơn rất nhiều so với khung giá của Thành phố dẫn đến giá trị của c ơng trình trên đất sẽ thấp hơn so với giá thị trường như vậy sẽ làm cho lợi tích của khách hàng bị giảm đi . Ngoài ra, Bảng giá xây dựng chưa được cập nhật khi vẫn áp dụng bảng giá của năm 2014 trong khi hiện nay Thành phố Hà Nội đã ban hành bảng giá mới năm 2016 (Số 02/2016/QĐ-UBND).
2.3.2.2. Nguyên nhân a. Nguyên nhân khách quan
Nguồn thông tin tham khảo phục vụ cho việc ĐGBĐS còn hạn chế:
Trên thị trường hiện nay, chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, thơng tin cho hoạt động ĐGBĐS, người định giá rất khó có được các số liệu thông k ê cũng như thông tin quy hoạch phát triển BĐS ở một khu vực nào đó . Bên cạnh đó:
Chưa có khung pháp lý chung về định giá tài sản trong hoạt động ngân hàng, chủ yếu là các ngân hàng tự xây dựng quy trình định giá, phụ thuộc vào quan điểm tín dụng mà mỗi ngân hàng có c ách định giá khác nhau.
Việc mỗi ngân hàng có một phương pháp định giá tài sản khác nhau nên rất khó khăn để so sánh. Cách thức xác định giá trị tài sản thế chấp khác nhau và tỷ lệ cho vay trên tài sản thế chấp cũng khác nhau: có ngân hàng áp dụng tối đa 85% giá trị tài sản, nhưng cũng có ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% gi á trị thị trường (trừ khung giá nhà nước quy định cho các tỉnh / thành phố / địa phương) hoặc như không vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung gi á đất nhà nước do UBND tỉnh/thành phố quy định... đã tỏ ra bất cập, chồng chéo không thống nhất việc định giá cùng một tài sản nhà, đất ở mỗi ngân hàng cho ra một kết quả khác nhau.
Ngành định giá ở Việt Nam chưa thật sự phát triển
Số lượng doanh nghiệp (DN) thẩm định giá hay thẩm định vi ên chưa nhiều. Năm 2014 có 106 DN thẩm định giá hoạt động; năm 2015 chỉ có 105 DN được cấp
phép hoạt động; năm 2016 là 183 DN và gần 900 thẩm định viên. Hàng năm những DN hay thẩm định viên hoạt động trong lĩnh vực định giá đều phải xin cấp phép hành nghề thẩm định giá tài sản từ Bộ Tài chính. So với khối lượng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS) thế chấp cần định giá của các NHTM Việt Nam thì đây là những con số khá ít ỏi . Ngồi ra, cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá tài sản nói riêng ở Việt Nam mới được hình thành c ách đây khơng lâu, cịn chưa được đầy đủ.
Đặc thù ngành ngân hàng
Tâm lý đã có dự phịng rủi ro vì hầu hết c ác ngân hàng thực hiện chính s ách: số tiền cho vay luôn thấp hơn đáng kể so với gi á trị tài sản thế chấp. Với mức cho vay bằng 70% giá trị BĐS thế chấp khi mà việc định giá đã ở mức thấp chỉ khoảng 70% gi á trị thực tế của tài sản thì mức cho vay của ngân hàng chỉ khoảng 50% gi á trị thị trường của tài sản. Do vậy, ngân hàng cảm thấy yên tâm về độ rủi ro của khoản vay được đảm bảo bằng BĐS được định giá thấp . Từ đó, họ cho rằng việc định giá là không quá quan trọng và chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay. Chính vì thế, áp lực chun nghiệp, chính xác của nhân viên thẩm định giá chưa được quan tâm đúng mức .
b. Nguyên nhân chủ quan
về công tác định giá
Việc phân chia khu vực tuy có những ưu điểm nhất định tuy nhiên vẫn cịn nhiều điều bất cập, có nhóm định giá lại quản lí q nhiều khu vực, hoặc khi khách hàng vay ở chi nh nh này nhưng tài sản đảm bảo lại thuộc khu vực của nhóm khác quản lí thì cán bộ định giá vẫn phải đi sang hu vực của nhóm h c để tiến hành định gi Điều này gây lãng phí thời gian, và gây nhiều hó h n cho c n bộ định gi hi đến một khu vực hoàn toàn mới.
Phương tiện đi lại chưa thuận tiện, cả phịng chỉ có một chiếc xe ơ tơ, thủ tục xin xe tốn nhiều thời gian, mỗi tuần mỗi khu vực chỉ được đi 1 ngày gây bất cập trong việc di chuyển, tốn nhiều thời gian, h ng đảm bảo được tiến độ công việc cho các chi nhánh.
Do GPBank là một ngân hàng nhỏ, lại vừa bị nhà nước mua lại nên công tác tổ chức hoạt động cịn nhiều hạn chế. Quy trình thẩm định giá áp dụng cho từng loại tài sản còn đơn giản, sơ sài chưa b ám s át thực tế . Quy định được viết ra ở mức liệt kê , chưa đi sâu vào phân loại rõ ràng khiến cho cán bộ định giá khó nắm bắt.
Cơng tác quản lý lỏng nẻo, khơng có bộ phận giám sát, kiểm tra tình hình thực hiện quy trình của các cán bộ định giá nên mới xảy ra tình trạng nách luật, đốt cháy giai đoạn.
Cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hệ thống thông tin phục vụ định giá chưa tốt, trang thiết bị định giá sơ sài chỉ có một la bàn và một thước đo không đảm bảo được hiệu quả trong quá trình kiểm tra hiện trạng tài sản.
về nhân lực:
Năng lực chuyên mơn của nhân viên thẩm định giá cịn hạn chế - cả Phịng chỉ có 50% số cán bộ là có thẻ Thẩm định viên về giá do Bộ Tài Chính cấp số cịn lại đều là nhân viên cịn non trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm nên trong những trường hợp đặc biệt vẫn chưa xử lí được.
Cơng tác đào tạo
GPBank vẫn chưa chú trọng c ông tác đào tạo trong khi những đòi hỏi về chất lượng ngày càng cao. Ch nh s ch đào tạo nhân viên chưa li n tục, ngân hàng chưa có nhiều hóa đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ định giá dẫn đến hó đ p ứng tốt nhất u cầu cơng việc.
TĨM TẮT CHƯƠNG 2
Trong chương 2, khóa luận đã có những khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của GPBank nói chung và Phịng Định giá tái sản đảm bảo Hội sở nói riêng, đưa ra qui trình định giá BĐS tại GPBank cùng những mặt được và hạn chế. Đây sẽ là tiền đề cho những giải pháp và kiến nghị để hồn thiện hơn nữa cơng tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại GPBank.
CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU