1.4. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.2. Các phương pháp định giá BĐS
Hiện nay c ác phương pháp ĐGBĐS được tiếp cận dưới ba cách: 1/ Dựa trên thu nhập; 2/ Dựa trên thị trường; 3/Dựa trên chi phí.
1.4.2.1. Phương pháp dựa trên tiếp cận về thu nhập:
Cơ sở lí thuyết của phương pháp này xuất phát trực tiếp từ quan niêm: Giá trị của một BĐS được đo bằng độ lớn từ khoản thu nhập mà BĐS có thể mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai . Song trên quan điểm về thời giá của tiền tệ, tức là: Giá trị của một đồng tiền ở các thời điểm khác nhau sẽ không giống nhau, cho nên người ta thực hiện qui đổi các khoản thu nhập về cùng một thời điểm đó là thời điểm hiện tại. Từ 2 quan điểm trên khi tiếp cận về thu nhập sẽ có 2 phương pháp định gi á khác nhau: phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư .
a) Phương pháp thu nhập
- Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS . Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại
- C ác bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hằng năm mà bất động sản mang lại, có t nh đến tất cả các yếu tố li n quan t c động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,...
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước 4: Dùng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu.
n
Vn Ft 0"∑(i + i ) t
t=i
Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư năm thứ t i : tỷ suất hiện tại hóa ( tỷ lệ chiết khấu)
n: thời gian nhận được thu nhập - Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền nó là phương pháp đơn giản
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về c ác thương vụ có thể so s ánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự b áo trước với một độ tin cậy cao.
- Nhược điểm:
+ Khi phân tích c ác thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai....
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố chủ quan.
- Điều kiện áp dụng: phù hợp cho những BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp..
b) Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lý luận : Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ tất cả c c chi ph để tạo ra sự phát triển đó
- C ác bước tiến hành:
Bước 1: xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất Bước 2: ước tính giá trị phát triển của BĐS .
Bước 3: ước tính tổng giá trị phát triển Bước 4: ước tính giá trị của BĐS
- ưu điểm
+ Được sử dụng để đánh giá c ác BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra c ác mức giá khi thực hiện đấu thầu. + Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS
- Nhược điểm
+ Khó khăn trong việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo c ác điều kiện của thị trường. + Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. + Phương pháp này kh ơng tính đến giá trị thời gian của tiền
Điều kiện áo dụng: Áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
1.4.2.2. Phương pháp dựa trên tiếp cận thị trường: Phương pháp so sánh
Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá cả của những BĐS tương tự.
C ác bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm những thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp nhất với điều kiện đặt ra.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra c ác bđs so s ánh để xác định giá trị của nó và đảm
bảo rằng c ác BĐS này có thể so s ánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS thích nhợp nhất để so sánh( từ 3-5)
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS định gi á và BĐS so s ánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
• Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm • Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng
Bước 5: ước tính giá trị cần định gi á trên cơ sở giá của c ác BĐS đã điều chỉnh.
- ưu điểm
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của c ác phương pháp khác - Nhược điểm
+ Phải có giao dịch về BĐS tương tự trong từng khu vực thì mới có thể sử dụng so s ánh được
+ Các thông tin, chứng cứ mang tính lịch sử.
+ Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng: C ác BĐS có tính đồng nhất: chung cư, c ác dãy nhà được xây cùng kiểu, các mảnh đất trống, cho mục đích b án thế chấp tính thuế BĐS
1.4.2.3. Phương pháp dựa trên tiếp cận chi phí: Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận: Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần được định giá có thể đo được bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thế. Và một người mua tiềm n ng có đầy đủ thơng tin hợp lý thì khơng bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi ph bỏ ra để mua đấtvà xây dựng một cơng trình có lợi ích tương tự.
- C ác bước tiến hành:
Bước 1: ước tính giá trị của miếng đát trống
Bước 2: ước tính chi phí hiện tại để xây dựng tại c ơng trình trên đất.
Bước 3: ước tính mức độ giảm giá của cơng trình xây dựng hiện có tr ên đất. Bước 4: ước tính giá trị BĐS
- Ưu điểm
+ Được sử dụng thích hợp khi có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh
+ Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho c ác giao dịch và mục đích riêng biệt. - Nhược điểm
+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường
+ Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
+ Để áp dụng phương pháp này địi hỏi người định gía phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
- Điều kiện áp dụng
+ BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt như là bệnh viện, trường học. + BĐS chuyên dùng như: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu.
+ BĐS chuyên dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu
+ BĐS trong điều kiện không đủ thông tin thực hiện phương pháp so s ánh .