Bảng 2 .2 Bảng thời gian khấu hao của các tài sản
Bảng 2.3 Thông tin chung về khách hàng
Thông tin về tài sản cần định giá: bao gồm 2 thửa đất
Tên tài sản: Thửa đất số 130, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: AD 056682. Và Thửa đất số 125, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281.
Tên chủ sở hữu tài sản: Ông Phan Văn Thuấn và vợ là bà Vũ Thị Thập. Ông Phan Văn Thuấn, sinh năm 1979, Chứng minh nhân dân số 111405763 do Công an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010; và vợ là bà Vũ Thị Thập, sinh năm 1983, Chứng minh nhân dân số 001183007928 do Cục cảnh s át ĐKQL cư trú và DLQG về dân cư cấp ngày 05/06/2015. Và con gái Phạm Thị Hồng Sang sinh năm 2001. Cả hộ ông Phan Văn Thuấn cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại xã Châu Can, huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội.
Quy trình định giá được tiến hành:
Bước 1: Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá
Khi nhận hồ sơ tài sản đảm bảo, Chuyên viên khách hàng tiến hành kiểm tra sơ bộ nhằm tránh tình trạng khách hàng phải bổ sung hồ sơ nhiều lần. Chuyên viên khách hàng kiểm tra tính chính xác thơng quan đối chiếu, sau đó, gửi trả khách hàng bản gốc, giữ lại bản sao để thẩm định. Chuyên viên khách hàng phụ trách liên hệ với khách hàng để hẹn lịch định giá và phối hợp với cán bộ định giá của Phòng Định giá sản đảm bảo Hội sở tiến hành kiểm tra và định giá tài sản theo quy định.
Bước 2: Phân công định giá tài sản
Sau khi nhận được đề nghị và hồ sơ định giá, Trưởng phòng Phòng Định giá sản đảm bảo Hội sở tiến hành phân công công việc định giá cho 2 cán bộ thẩm định phụ trách địa bàn huyện Phú Xuyên trên cơ sở phù hợp các nguyên tắc về tính khách quan, độc lập cũng như khả năng, kinh nghiệm chuyên môn của cán bộ định giá. Tất cả sự phân c ông đều được ghi chú lại trong Giấy đề nghị định giá. Cán bộ định gi sau hi được phân cơng thì tiến hành lên kế hoạch định giá tài sản, phối hợp với chuy n vi n h ch hàng để liên hệ với h ch hàng trong qu tr nh định giá
Bưới 3: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu
Cán bộ định giá tiến hành kiểm tra hồ sơ ph p lý bao gồm:
- 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’ ’ số S 826281, Vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Số: 1195. QSDĐ/H-UBND do UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội cấp ngày 23/03/2004, đứng tên Hộ ông Phan Văn Thuấn; 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’ ’ số AD 056682, Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 00004 do UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là thành phố Hà Nội cấp ngày 10/04/2006, đứng tên ông Phan V n Thuấn.
- 01 CMND số 111405763 do Công an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010 mang tên ông Phan Văn Thuấn; 01 CMND số 001183007928 do Cục cảnh s át ĐKQL cu trú và DLQG về dân cu cấp ngày 05/06/2015 . mang tên bà Vũ Thị Thập; 01 Sổ hộ khẩu gia đình số 00533681 (Chủ hộ: Ơng Phan Văn Thuấn) do CA Xã Châu Can, H. Phú Xuyên cấp ngày 15/06/2014; 01 Đơn xin xác nhận nhân khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ do công an xã Châu Giang, huyện Phú Xuyên cấp ngày 15/11/2013
- Tất cả những giấy tờ trên đều là bản sao.
Nhận thấy tài sản đáp ứng c ác điều kiện, chủng loại tài sản đuợc nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật và quy định của GPBank, cán bộ định giá thông qua chuyên viên khách hàng liên hệ với chủ tài sản để tiến hành kiểm tra hiện trạng của tài sản trong buớc tiếp theo.
Bước 4: Kiểm tra hiện trạng của tài sản định giá
Cán bộ định giá trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản, mô tả hiện trạng của tài sản trong Báo c áo định giá theo đúng thực tế.
Trên thửa đất số: 125; Tờ bản đồ số: 04 Trên thửa đất số: 130; Tờ bản đồ số: 04_______________________________ Trên thửa đất số: 125; Tờ bản đồ số: 04 Trên thửa đất số: 130; Tờ bản đồ số: 04 __________________________________
Thửa đất số 125:
+ Phía truớc (nhìn từ trong ra) gi áp: Đuờng liên thôn rộng khoảng 4m . + Bên phải gi áp: nhà đất liền kề
+ Bên trái gi áp: thửa đất số 130, tờ bản đồ số 4 của ông Phan Văn Thuấn .
+ Phía sau gi áp: Đất cơi nới thê m...
Thửa đất số 130:
+ Ph a truớc (nh n từ trong ra) gi p: Đuờng liên thôn rộng khoảng ~4m . + Bên trái gi áp: Nhà hàng xóm liền kề . + Bên phải gi áp: thửa đất số 125, tờ bản
đồ số 4 của ng Phan V n Thuấn
+ Phía sau gi áp: Đất cơi nới thê m.
> Thửa đất số 130, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: AD 056682: Diện tích: 40m2 Hình thức sử dụng: + Sử dụng ri êng: 40 m2 + Sử dụng chung: không m2 > Thửa đất số 125, tờ bản đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281: Diện tích: 60m2 Diện tích thực tế: Khoảng ~180m2
Nguồn gốc lý do của sự chênh lệch: Trên GCN thì 2 thửa đất này ghép cạnh nhau có DT là 100 m2. Tuy nhiên, trên thực tế th ph a sau 2 thửa này là ao Chủ TS trong qu á trình xây dựng nhà đã
lấn thêm ra phía sau và xây ng ôi nhà và nhà kho để chứa hàng tạp hóa trên cả hai thửa đất và phần đất lấn chiếm thêm; có tổng diện tí ch khoảng ~180 m2 (~10m x 18m)
khoảng ~18m. Mục đích sử dụng thửa đất 125:
Mục đích sử dụng thửa đất 130: đất ở tại nông thôn; Nhà nước công nhận QSD đất như nhà nước giao đất có thu tiền SD đất theo hồ sơ số 000139 .
Mục đ ch sử dụng đất: đất ở
Thời hạn sử dụng 02 thửa đất: Lâu dài Thời hạn sử dụng đất:
Hình dạng 02 thửa đất: Hình tứ gi ác Hình dạng thửa đất: Hình tứ gi ác Hướng 02 thửa đất: Hướng Đ ơng Hướng đất: Hướng Đ ông
Tài sản gắn liền với đất
Loại tài sản:
Diện tích xây dựng: Tổng diện tích 1 mặt sàn: Tổng diện tích sử dụng: Ket cấu nhà:
Loại tài sản thực tế: C ăn nhà 03 tầng, tường gạch, mái bằng thiết kế tương đối hiện đại, XD năm 2013, nằm trên cả hai thửa đất.. .Ng ôi nhà này được sử dụng vừa b án hàng tạp hóa ở tầng 1, sinh hoạt
của gia đình chủ TS ở tầng 2; 3.Gi á trị còn lại ~85%
Diện tích xây dựng thực tế: Khoảng ~300m2
Tổng diện t ch 1 mặt sàn: Khoảng ~100m2
lại (%) Xã Châu Can, Phú Xuyên, Hà Nội (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x (3) ĩ Giá trị quyền sử dụng đất ĩõõ 6ÕÕ.ÕÕÕ 1õõ 6Õ.ÕÕÕ.ÕÕÕ
Tổng giá trị tài sản định giá 60.000.000
STT Tiêu chí BĐS thẩm
định BĐS so sánh
1 2 3
1 Nguồn
thông tin Khách hàng ChịÕ985.126.215Hoa: (chị Hoa là e gái CSH) Anh Tuấn: Õ979.Õ59.Õ5 2 (CSH) Chị Mai: õ985.123.576 (CSH) 2.1 Số nhà 2 Thửa đất
liền kề số 125 128, tờ bản đồThửa đất số 5õ, tờ bản đồThửa đất số 78, tờ bản đồThửa đất số Bước 5: Xác định giá trị tài sản và lập Báo cáo định giá tài sản.
Theo quy định số 6715/2015/TGĐ về quy định giá trị định giá TSBĐ tháng 12/2015 tại GPBank thì nếu tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì các Chi nhánh có thể lựa chọn định giá dựa trên: (i) Giá thị trường; (ii) Bảng khung gi á đất do UBND Tỉnh/Thành phố nơi có tài sản thơng b áo . Trường hợp giá trị thị trường của tài sản thấp hơn giá theo Bảng khung giá đất thì Chi nhánh thực hiện theo giá thị trường.
a.Xác định giá trị quyền sử dụng 2 thửa đất
Dưới đây là kết quả định gi á theo khung gi á đất nhà nước năm 2015
Bảng 2.5: Kết quả định giá theo khung giá nhà nước
Kết quả định giá có tham khảo theo giá thị trường.
Cán bộ định giá tìm kiếm những thơng tin về bất động sản được giao dịch, rao bán trong thời gian gần nhất, tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được, xác định giá trị của nó và đảm bảo các bất động sản này có thể so s ánh được.
2.2 Tên đuờng, phuờng, quận thơn Trung, xã Châu Can, Phú Xuyên. thôn Trung, xã Châu Can, Phú Xuyên thôn Trung, xã Châu Can, Phú Xuyên thôn Trung, xã Châu Can, Phú Xuyên
“3 Pháp lý Sô đỏ Sơ đỏ Sơ đỏ Sơ đỏ
^4 Vị trí nằm tại mặt đuờng liên thôn của xã Châu Can, từ tài sản ra tới QL 1A khoảng 1,3km, tới đầu cầu Pháp Vân- Cầu Giẽ khoảng 2km.
Đuờng phía truớc là đuờng vào thôn, bên phải là đuờng liên thôn của xã Châu Can rộng khoảng 4m, ôtô đi vào đuợc. mặt tiền rộng 10m, từ tài sản ra tới QL 1A khoảng 0.8 km nằm tại mặt đuờng liên thôn của xã Châu Can, cách về bên phải 500m là bãi tha ma của làng Nằm trên trục đuờng liên thơn, nằm phía đối diện với đ nh làng và BĐS cần định giá,bên phải giáp cơng sau truờng tiêu học của xã, Diện tích đất 100m2 68m2 56m2 72m2 ^6 Diện tích nhà 300m2 (3 tầng) 136m2 (2 tầng) 168m2 (3 tầng) 216m2 (3 tầng) ~7 Giá rao bán 5 tr/m2 3.5 tr/m2 4tr/m2
STT Các tiêu chí BĐS thẩm định
Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS mục tiêu
SS1 SS2 SS3
Γ
^ Giá b án trước điềuchỉnh 5 35 4
2 Diện tích 100 68 56 72
3 Pháp lý 0% 0% 0%
4 Hình dáng -5% -5% 0%
5 Giao thông -8% +6% 0%
6 Lợi thế kinh doanh -7% '5'% -5%
7 Phong thủy -4% 0% ∙3'%
8 Tổng tỷ lệ điều
chỉnh -24% +6% -2%
9 Hệ số điều chỉnh 0.76 1.06 0.98
10 Đơn giá đất sau điều chỉnh
3.8 3.71 3.92
Hình 2.5: Sơ đồ chi tiết vị trí BĐS thẩm định và vị trí các BĐS so sánh.
Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định và BĐS so sánh: - Hình dáng
+ BĐS so s ánh 1,2: BĐSTĐ có hình dáng khơng cân đối (hẹp hậu), BĐSSS có hình dáng cân đối , tỷ lệ điều chỉnh giảm 5%
- Giao thông
+ BĐS SS1:nằm trên trục đuờng chính vào thơn, bên phải là đuờng liên thơn, có khả năng tiếp cận giao thơng tốt hơn BĐS TĐ, tỷ lệ điều chỉnh giảm 8%.
+ BĐS SS2: nằm cùng tuyến đuờng với BĐS TĐ, nhung nằm cuối thơn đuờng chua đuợc đổ nhựa, có khả năng tiếp cận giao thông kém hơn BĐS TĐ, tỷ lệ điều chỉnh tăng 6%
- Lợi thế kinh doanh
+ BĐS SS1 đối diện trường tiểu học, tiếp giáp nhiều tuyến đường, ở khu trung tâm của làng nên lợi thế kinh doanh tốt hơn, điều chỉnh giảm 7%
+ BĐS SS2 lợi thế kinh doanh kém hơn so với BĐS TĐ do ở khu thưa dân và giao thông không thuận lợi, điều chỉnh t ăng 5%
+ BĐS SS3 nằm phía đối diện với đình làng và BĐS cần định giá,bên phải giáp với cổng sau trường tiểu học của xã kinh doanh tốt hơn, điều chỉnh giảm 5%
- Phong thủy
+ BĐS SS1 phong thủy tốt, theo hướng đơng -nam , khơng gần đình làng như BĐS TĐ điều chỉnh giảm 4%
+ BĐS SS2 phong thủy không tốt, nằm đối diện đình làng, trong khi BĐS TĐ ở c ách đình làng 1 nhà, điều chỉnh tăng 3%
STT Tài sản địnhgiá (m2)Diện tích (đồng/m2)Đơn giá Giá trị cịn lại (%) Tổng giá trị (đồng) (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x( 3) I Giá trị quyền sử dụng 02 thửa đất 100 3.810.000 100 380.100.000
Dựa trên việc điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh, cán bộ định giá tính tốn giá của quyền sử dụng đất là:
3.8 + 3.71 + 3.92 _ z, ,ʌ ----:------ ---------= 3.81 (triệu dong')
Giải thích:
- Tỷ lệ điều chỉnh: Theo quyết định số 6715/2015/TGĐ qui định dựa trên cơ sở dữ liệu về c ác BĐS đã đuợc định giá trong khu vực, xem xét sự tuơng đồng giữa với c ác BĐS so s ánh và BĐS mục tiêu cùng với kinh nghiệm của mình cán bộ định giá sẽ xác định tỷ lệ điều chỉnh trực tiếp trên giá của BĐS so s ánh . Nguyên tắc: Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh cịn lại, tỷ lệ điều chỉnh khơng vuợt q ± 10%
- Giá trị của BĐS mục tiêu bằng trung bình cộng giá sau điều chỉnh của các BĐS so s ánh để khơng có sự chênh lêch quá lớn giữa giá BĐS mục tiêu và BĐS so sánh, giảm thiểu đuợc sai lệch về giá.
b. Xác định giá của cơng trình xây dựng trên đất
Theo QĐ số 6715/2015/TGĐ-CDCS quy định giá trị định giá nhu sau:
Giá trị vật kiến trúc/cơng trình xây dựng trên đất = Đơn giá xây mới × Diện tích sàn xây dựng × (1- thời gian đã sử dụng/ thời gian khấu hao); hoặc giá trị thực tế xây dựng × (1- thời gian đã sử dụng/ thời gian khấu hao)
Theo đánh giá của cán bộ thẩm định : C ăn nhà 03 tầng, tuờng gạch, mái bằng thiết kế tuơng đối hiện đại, XD năm 2013, nằm trên cả hai thửa đất.. .Ng ôi nhà này đuợc sử dụng vừa bán hàng tạp hóa ở tầng 1, sinh hoạt của gia đình chủ TS ở tầng 2; 3.Gi á trị cịn lại ~84%
- Diện tích xây dựng thực tế: Khoảng ~300m2 - Tổng diện tích 1 mặt sàn: Khoảng ~100m2
Tham khảo Đơn gi á đất xây dựng năm 2014: trung bình 5tr∕m2 Giá trị của cơng trình xây dựng tr n đất:
lʌ ____________
Str/m2 × 300m2 × (1 — = 1260 (triệu)
Bước 6: Tiếp nhận và nhập kho hồ sơ tài sản đảm bảo và lập Biên bản định giá
Phịng Hỗ trợ tín dụng là nơi có trách nhiệm quản lý tài sản đảm bảo sẽ tiếp nhận và lưu giữ hồ sơ bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo . Đồng thời cũng là bộ phận tiếp nhận Biên bản định giá tài sản theo mẫu của GPBank các thông tin về tài sản và mức giá trị định giá đã được nêu trong Báo c áo định giá tài sản.
Nhận xét:
Cán bộ định giá đã áp dụng phương pháp so s ánh trực tiếp để xác định giá trị của quyền sử dụng đất, phương pháp chi phí để xác định giá trị ngơi nhà.Trong phương pháp so s ánh trực tiếp được thực hiện khá sơ sài, tỷ lệ điều chỉnh chỉ dựa trên việc tìm được một bất động sản tương tự để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh, mà khơng có sự tính tốn cụ thể điều này dễ dẫn đến những sai sót do mang nhiều yếu tố chủ quan.
Trong khi đó phương pháp chi phí thì căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của bất động sản và theo bảng giá xây dựng mới các loại nhà của thành phố Hà Nội năm 2014 (QĐ 95/2014/QĐ-UBND) như vậy là khá đơn giản, rất dễ dẫn đến việc định giá khơng chính xác. Bên cạnh đó nhân vi ên định giá chỉ ước tính giá trị cịn lại của ngơi nhà theo quan sát thực tế đánh giá theo chủ quan mà không thực hiện
tính tốn theo lý thuyết của phương pháp chi phí . Thời gian khấu hao của c ăn nhà là
25 năm là mức khấu hao tối thiểu đối với TSĐB là BĐS làm cho giá trị còn lại của BĐS thấp. Việc áp dụng bảng giá xây dựng mới thấp hơn nhiều so với thực tế cùng với tỷ lệ khấu hao quá lớn khiến cho giá trị của c ăn nhà thấp hơn giá thị trường rất nhiều . Qua đó gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK
2.3.1. Những kết quả đạt được
Phòng Định giá tài sản đảm bảo Hội sở GPBank là một trong những phịng ban có vai trị vơ cùng quan trọng trong quy trình hoạt động tín dụng. Thơng qua q trình nghiên cứu nhận thấy c ông tác định giá tại GPBank đã gặt hái được những thành quả nhất định.
Công tác tổ chức thực hiện định giá BĐS ngày càng hoàn thiện
- Việc định giá được thực hiện bởi phòng định giá Hội sở tách biệt với các chi nhánh, tạo được tính minh bạch, khách quan khi xác định giá trị của tài sản, đảm