THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH KHI THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ARGIBANK CHI NHÁNH MIỀN ĐÔNG

GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài : Đầu năm 2007, Việt Nam thức thành viên tổ chức thương mại quốc tế WTO, hội lớn thách thức khó khăn kinh tế Việt Nam trình phát triển Những doanh nghiệp ngày xuất nhiều doanh nghiệp cũ muốn mở rộng quy mơ sản xuất kinh doanh ngày lớn đa dạng Do vậy, nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hay mục đích trở nên sôi động kéo theo nhu cầu chấp để vay vốn ngân hàng ngày lớn Đến cuối năm 2008 tháng đầu năm 2009, giá xăng dầu giá vàng ln có biến động lên xuống thất thường, lúc tình hình bất động sản biến chuyển phức tạp Điều làm cho kinh tế kéo dài mức lạm phát địi hỏi can thiệp phủ, tăng cường sách kích cầu nhằm hạn chế lạm phát.Trong giai đoạn đó, lãi suất cho vay phủ đề liên tục giảm, ngân hàng đua đưa sách nhằm tăng cường cho vay, điều yếu tố tác động tích cực đến tình hình kinh tế nước ta Tuy nhiên, cho vay nhiều dẫn đến tỷ lệ rủi ro tăng cao, để xác định giá trị tài sản vấn đề cần thiết để giải vấn đề Do vậy, công tác thẩm định giá tài sản cho mục đích chấp vay vốn nhu cầu cần thiết khơng ngân hàng cịn cần thiết cho người vay để có đủ vốn nhằm giải khó khăn tình hình kinh tế Chính cần thiết phải có cơng tác thẩm định giá qua tìm hiểu hệ thống internet, báo đài… mà người làm đề tài biết NHNo&PTNT Việt Nam Ngân hàng hàng đầu công tác cho vay lĩnh vực khác Vì vậy, người làm đề tài định chọn đề tài “THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH KHI THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ARGIBANK CHI NHÁNH MIỀN ĐÔNG“ với mục đích tìm hiểu hồn thiện nâng cao vốn kiến thức cịn giúp người làm đề tài có khả ứng dụng học nghiên cứu , qua người làm đề tài tìm hiểu thêm thực tế áp dụng phương pháp so sánh ngân hàng giống khác so với vấn đề học để từ đưa nhận định học hỏi phương pháp so sánh phương pháp khác mà NHNo&PTNT Việt Nam áp dụng Mục tiêu nghiên cứu : SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh - Tìm hiểu nắm bắt vấn đề lien quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản NHNo&PTNT Việt Nam quy trình, phương thức thực hiện, đối tượng khách hàng, mức phí dịch vụ… đặc biệt cách áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng Từ có nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu khắc phục khó khăn thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh - Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng nghiên cứu bao gồm đất trồng, nhà phố, nhà lien kế, nhà xưởng, chung cư khu vực thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp nghiên cứu : Tìm kiếm, thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản Kết cấu đề tài : - Đề tài gồm chương : CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN,NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN TÍN DỤNG, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN- CHI NHÁNH MIỀN ĐÔNG CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH KHI THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ARGIBANK CHI NHÁNH MIỀN ĐÔNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN,NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN TÍN DỤNG, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP 1.1 Khái quát tín dụng : 1.1.1 Khái niệm tín dụng: Tín dụng mối quan hệ giao dịch hai chủ thể bên giao tiền tài sản cho bên sử dụng thời gian định, đồng thời bên nhận tiền phải trả đầy đủ vốn lãi theo thỏa thuận lập hai bên SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh Đặc điềm hoạt động tín dụng: - Có chuyển giao quyền sử dụng vốn từ người sở hữu cho người sử dụng - Sự chuyển giao mang tính tạm thời, chuyển giao đơn chuyển giao quyền sử dụng vốn chuyển giao quyền sở hữu vốn người cho vay Sự chuyển giao mang tính thời hạn - Sự chuyển giao có kèm chi phí Quan hệ tín dụng ln có thời hạn xác định, tới thời hạn bên vay phải trả cho bên cho vay số tiền vốn lãi hợp đồng đáo hạn Thơng thường quan hệ tín dụng diễn theo ba giai đoạn: - Giai đoạn người cho vay chuyển tiền vốn cho người vay hình thức tiền hay vật - Giai đoạn bên vay sử dụng vốn tín dụng vào mục đích kinh doanh, tiêu dung có nhu cầu giao dịch khác - Giai đoạn người vay hoàn trả vốn gốc lãi cho người vay hợp đồng đáo hạn 1.1.2 Vai trị chức tín dụng phát triển kinh tế doanh nghiệp kinh tế đất nước 1.1.2.1 Vai trị tín dụng: Tín dụng đóng vai trị quan trọng kinh tế thị trường, đặc biệt giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế nay, không Việt Nam mà nước giới Cụ thể Việt Nam, tín dụng ngân hàng có vai trị sau : Một : Góp phần thúc đẩy sản xuất lưu thơng hàng hóa phát triển • Tín dụng, trước hết nguồn cung ứng vốn cho thành phần kinh tế kinh tế • Tín dụng công cụ để tập trung vốn cách hữu hiệu kinh tế • Tín dụng khơng cơng cụ tập trung vốn mà cịn cơng cụ thúc đẩy tích tụ vốn cho thành phần kinh tế Có thể nói, kinh tế - xã hội, tín dụng phát huy vai trị to lớn • Đối với doanh nghiệp: Tín dụng góp phần cung ứng nguồn vốn, bao gồm vốn cố định vốn lưu động • Đối với dân chúng: Tín dụng cầu nối tiết kiệm đầu tư • Đối với tồn xã hội: Tín dụng làm tăng hiệu suất sử dụng đồng vốn Hai là: Góp phần ổn định tiền tệ, ổn định giá Trong thực chức thứ tập trung phân phối lại vồn tiền tệ, tín dụng góp phần làm giảm khối lượng tiền tệ lưu thông kinh tế, đặc biệt tiềm mặt tay tầng lớp dân cư, làm giảm áp lực lạm phát, nhờ vậy, góp phần làm ổn định SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh tiền tệ Mặt khác cung ứng vốn cho kinh tế, tạo điều kiện cho thành phần kinh tế hoàn thành kế hoạch sản xuất – kinh doanh… làm sản xuất - kinh doanh thông suốt ngày phát triển, sản phẩm – dịch vụ làm ngày nhiều, đáp ứng nhu cầu ngày tăng xã hội, nhờ mà tín dụng góp phần làm ổn định thị trường giá nước … Ba là: Góp phần ổn định đời sống, tạo công ăn việc làm ổn định trật tự xã hội Một mặt, tín dụng có tác động thúc đẩy kinh tế phát triển, sản xuất hàng hóa dịch vụ ngày gia tăng thỏa mãn nhu cầu đời sống người lao động, mặt khác, vốn tín dụng cung ứng tạo khả việc khai thác tiềm sẵn có xã hội về: tài nguyên thiên nhiên, lao động, đất đai… thu hút nhiều lực lượng lao động xã hội để tạo lực lượng sản xuất thức đẩy tăng trương kinh tế Hoạt động tín dụng khơng đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp mà cịn cho đại phận dân cư có nhu cầu mua sắm tư liệu sinh hoạt, nhà phát triển kinh tế gia đình Ngồi nhà nước cịn có sách tín dụng ưu đãi đối tượng sách, người nghèo, vùng sâu vùng xa nhằm cải thiện đời sống người dân, tạo công ăn việc làm ổn định cho người lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp Bốn là: Tạo điều kiện góp phần phát triển mối quan hệ quốc tế Có thể nói TÍn dụng cịn có vai trị quan trọng tỏng việc mở rộng phát triển mối quan hệ kinh tế đối ngoại mở rộng giao lưu quốc tế Sự phát triển tín dụng khơng phạm vi nước mà mở rộng bên ngồi, phạm vi quốc tế, nhờ thúc đẩy mở rộng phát triển mối quan hệ kinh tế đối ngoại, nhằm giúp đỡ vavd giải nhu cầu lẫn trình phát triển lên nước, làm cho nước có điều kiệnxích lại gần nhua phát triển Năm là: Thúc đẩy thị trường tài phát triển: Sựu đời phát triển cảu ngân hàng định chế tài trung gian ngày điều kiện để thị trường tài tồn phát triển Thị trường tài ngừng hoạt động khơng có định chế tài trung gian Thơng qua hoạt động tín dụng cho đời kỳ phiếu ngân hàng, trái phiếu, công trái chứng từ có giá khác… cung cấp hàng hóa cho thị trường tài Việc mua bán chứng từ làm tăng doanh số giao dịch thị trươqng tài chính, làm cho thị trường tài ngày sơi động lên, hấp dẫn với sản phẩm ngày phong phú Mặt khác lãi suất thị trường điều tiết hoạt động thị trường, nhà đầu tư, lĩnh vực đầu tư có lãi lớn lãi suất tiền gửi, ngược lại người cần vốn lựa chọn nguồn vốn với chi phí thấp 1.1.2.2 Chức tín dụng: Tín dụng có ba chức chính: Một : Tín dụng có chức tập trung phân phối lại vốn tiền tệ cho kinh tế SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh Đây chức tín dụng, chức giúp cho nguồn vốn tiền tệ xã hội phân phối hợp lý từ nơi dư thừa vốn sang nơi thiếu hụt vốn, đóng góp cho phát triển kinh tế Hai là: Tín dụng góp phần tiết kiệm tiền mặt kinh tế chi phí lưu thơng tiền tệ Hoạt động tín dụng trước hết tạo điều kiện cho đời cơng cụ lưu thơng tín dụng thương phiếu, kỳ phiếu ngân hàng, loại séc, phương tiện toán đại thẻ tín dụng, thẻ tốn… cho phép thay số lượng tiền mặt lưu hành Nhờ làm giảm bớt chi phí liên quan in tiền đúc tiền, vận chuyển, bảo quản tiền… làm giảm chi phí lưu thông tiền cách đáng kể Cùng với phát triển mạnh mẽ tín dụng hệ thống toán qua ngân hàng ngày mở rộng, vừa cho phép giải nhanh chóng mối quan hệ kinh tế, vừa thúc đẩy trình ấy, tạo điều kiện cho kinh tế - xã hội phát triển Ba là: Phản ánh kiểm soát hoạt động kinh tế Sự vận động vốn tín dụng phản ánh vận động vật tư, hàng hóa, chi phí xí nghiệp, tổ chức kinh tế VÌ tín dụng khơng gương phản ánh hoạt động kinh tế mà kiểm soát hoạt động kinh tế của doanh nghiệp nhằm ngăn chặn tượng tiêu cực lãng phí, vi phạm pháp luật… hoạt động sản xuất kinh doanh Trong hoạt động cho vay, để nâng cao hiệu qua tín dụng, đảm bảo an tồn khoản vay, tổ chức tín dụng phải theo dõi, kiểm tra phân tích đánh giá hpatj động kinh doanh khách hàng để từ có đối sách thích hợp cho vay thu hổi vốn cho vay Do tín dụng phản ánh tình hình quản lý sử dụng vốn doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng: Tín dụng ngân hàng quan hệ tín dụng ngân hàng với xí nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức cá nhân thực hình thức ngân hàng đứng huy động vốn tiền cho vay ( cấp tín dụng ) đối tượng nói Tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu, chiếm vi trí đặc biệt quan trọng kinh tế, gồm vó nhưngc đặc điểm sau: • Đối tượng tín dụng vốn tiền tệ nghĩa ngân hàng huy động vốn cho vay tiền • Trong tín dụng ngân hàng, chủ thể xác định cách rõ ràng, ngân hàng người cho vay, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân… người vay • Tín dụng ngân hàng vừa tín dụng mang tính chất sản xuất kinh doanh gắn với hoạt động doanh nghiệp vừa tín dụng tiêu dung 1.3 Phân lọại tín dụng, lại hình tín dụng nay: 1.3.1 Căn vào mục đích tín dụng : SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh • Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh cơng thương nghiệp • Cho vay bất động sản • Cho vay tiêu dung cá nhân • Cho vay nơng nghiệp • Cho vay kinh doanh bất xuất nhập 1.3.2 Căn vào thời hạn tín dụng: • Cho vay ngắn hạn: loại cho vay có thời hạn năm • Cho vay trung hạn: loại cho vay có thời hạn từ năm đến năm năm • Cho vay dài hạn: loại cho vay có thời hạn năm năm 1.3.3 Căn vào mức độ tín nhiệm khách hàng: • Cho vay khơng có đảm bảo: loại cho vay khơng có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh người khác, mà dựa vào uy tín than khách hàng vay vốn để định cho vay Thơng thường loại tín dụng chủ yếu áp dụng khách hàng có uy tín, đơn vị sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả, tình hình tài lành mạnh đảm bảo khả tốn • Cho vay có bảo đảm: loại cho vay dựa tren sở bảo đảm cho tiền vay chấp, cầm cố bảo lãnh bên thứ ba khác Như người vay phải dùng tài sản hay bên thứ ba có tài sản chấp đảm bảo khoản vay để bảo lãnh thời hạn định phép vay vốn ngân hàng 1.3.4 Căn theo phương thức cho vay: • Cho vay lần • Cho vay theo hạn mức • Cho vay theo dự án đầu tư • Cho vay trả góp • Cho vay thơng qua nghiệp vụ phát hành sử dụng thẻ tín dụng • Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phịng • Cho vay hợp vốn ( đồng tài trợ ) • Cho vay theo hạn mức thấu chi • Cho vay lưu vụ 1.3.5 Căn vào phương thức hoàn trả nợ vay: • Cho vay có kỳ hạn trả nợ hay gọi trả nợ lần đáo hạn • Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ hay cịn gọi cho vay trả góp • Cho vay trả nợ nhiều lần khơng có kỳ hạntrar nợ cụ thể mà tùy thuộc vào khả tài mình, người vay trả nợ lúc 1.4 Tổng quan bất động sản: 1.4.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản: - Theo điều 174 luật dân : Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai;Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;Các tài sản khác gắn liền với đất đai;Các tài sản khác pháp luật quy định - Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 : Bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất 1.4.2 Thuộc tính bất động sản : SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh - Tính bất động: bất đông sản gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm Người ta khơng thể di chuyển bất động sản hay nói cách khác di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác - Tính khan hiếm: diện tích bề mặt trái đất có giới hạn Khi dân số ngày cang tăng cung đất đại co giãn tạo nên tính khan Điều xét lâu dài làm giá đất có xu hướng tăng - Tính khơng đồng nhất: tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai cơng trình hồn tồn giống chũng có vị trí, khơng gian khơng giống nhau, kể hai cơng trình cạnh có thiết kế - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: bất động sản đặc biết đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài - Có tính sở hữu chung: Luật đất đai 1993 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Đây điểm mấu chốt quan trọng việc quy định quyền sử dụng đất quyền sỡ hữu nhà Việt Nam khác với nước khác giới 1.4.3 Đặc trưng bất động sản: • Cung bất động sản co giãn kém: nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá nguyên nhân sau: - Tổng cung tồn đất đai khơng đổi - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn • Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thị trường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao • Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: thông thường giá trị bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt bất động sản linh hoạt • Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ: bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội, tính chất quan bất động sản nên Nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản 1.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản: 1.4.4.1 Nhóm yếu tố vĩ mơ: • Chính sách Nhà nước: tác động lớn trực tiếp đến giá bất động sản, thể mặt chủ yếu sau: SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh - Nhà nước ban hành quy đinh định quyền sỡ hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản Sự thay đổi quy định thời kỳ tác động đến giá bất động sản thị trường - Nhà nước quy định sách nghĩa vụ tài có lien quan đến quyền sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…) sách ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập chi phí sử dụng bất động sản nên tác động tới giá bất động sản - Nhà nước hoạch định công bố quy hoạch việc sử dụng đất cho khu vực Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn tới giá bất động sản • Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương: - Các yếu tố ảnh hường đến cầu qua tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản - Giá bất động sản tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế thu nhập cảu quốc gia địa phương - Các yếu tố bao gồm biến động của: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quan đầu người, tiết kiệm cá nhân đầu tư • Cung cầu bất động sản: - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: + Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển + Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu bất động sản có khả tốn, dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên + Việc làm nghề nghiệp: việc chuyển dịch cấu nghề nghiệp chuyển dịch dân cư làm phát sinh nhu cầu nhà đất + Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét cảu thị hóa quy mô tập trung dân số phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Q trình thị hóa khơng làm thay đổi tổng cầu nhà mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà + Sự phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng: làm tăng đáng kể nhu cầu nhà vùng trước chưa có sở hạ tầng, sở hạ tầng cịn thơ sơ, khả tiếp cận - Các yếu tố ảnh hưởng tới cung: + Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng cung bất động sản tỷ lệ thuân với phát triển kinh tế + Sự phát triển kết cấu hạ tầng: nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai số khu vực trở nên dễ dàng nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản vùng + Sự tham gia Nhà nước thể hai khía cạnh: Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước thị trường tăng vốn đầu tư cho công ty kinh doanh bất động sản Nhà nước Quy hoạch + Các yếu tố xã hội tâm lý: yếu tố có ý nghĩa đặc biệt xã hội phương Đơng, có tác động đến giá bất động sản thị trường 1.4.4.2 Nhóm yếu tố vi mơ: SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh • Chí phí: tồn phí tổn mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập để có quyền “sở hữu” bất động sản, yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét thẩm định giá bất động sản.Thông thường chi phí định giá trị bất động sản Tuy nhiên khơng phí tạo nên giá trị bất động sản mà có cịn có tác dụng ngược lại • Sự hữu dụng: xét mục đích sử dụng bất động sản có khả dung để ở, để kinh doanh kết hợp hai mục đích Nhìn chung bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc bán có giá bán tốt Xét tính hiệu bất động sản sử dụng có giá trị tốt bất động sản phải tổn chi phí thời gian sửa chữa để sử dụng • Các yếu tố vật chất: - Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc - Hình dáng lơ đất - Quy mơ, kích thước lơ đất - Kiểu nhà, loại nhà, kích thước tuổi tài sản - Mơi trường 1.4.5 Đặc trưng thị trường bất động sản: 1.4.5.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản mơi trương người mua người bán tác động qua lại lẫn để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá 1.4.5.2 Đặc trưng thị trường bất động sản: - Khơng có thị trường trung tâm: Hiện nay, khơng có thị trường bất động sản với tính chất địa điểm tập trung người bán người mua Việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản, người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao báo chí, phổ biến người mơi giới Gần đây, thị trường hình thành số sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch thuận tiện an toàn hơn, xu hướng tốt cần khuyến khích - Thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà ở: Đặc tính đất đai bất động sản thiêu hủy, chia cắt mang đi… để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương Và thị trường nhà cảu địa phương diễn biến theo tác động cảu sách Nhà nước theo quy luật cảu thị trường địa phương khác - Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: Do tính khơgn tái tạo hay tính khan đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền thơng tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội lien quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để Điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngâm, cạnh tranh khơng hồn hảo SVTH: Phùng Tấn Tài Page GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh - Có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ với phát triển kinh tế quốc gia 1.4.6 Phân loại thị trường bất động sản: 1.4.6.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường chủ yếu xuất địa phương mà sản xuất nông nghiệp nganh kinh tế chủ yếu Thị trường phát sinh nhu cầu chuyển dịch tích tụ đất sản xuất nơng nghiệp nội nhân dân Thị trường chưa nhà thẩm định giá quan tâm mức nên thiếu thơng tin có hệ thống thị trường 1.4.6.2 Thị trường nhà : Đây thị trường sôi động nay, vùng thị hóa Thị trường phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt nhà phố lien kế - Nhà chung cư 1.4.6.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện hình thành khu vực ven thị ngoại thành quy hoạch cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp đất hoang hóa 1.4.6.4 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: Thị trường chủ yếu trng tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạn tầng tốt, giá trị bất động sản thị trường cao khả sinh lợi lớn yếu tố khan cao thị trường khác 1.4.7 Các lực lượng tham gia thị trường: 1.4.7.1 Nhà nước: Trong thực tiễn đất nước ta nay, nhà nước lực lượng có vai trò lớn việc tham gia tác động đến thị trường bất động sản, thể số điểm sau: - Nhà nước ban hành quy định quản lý bất động sản, nghĩa vụ tài có lien quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt vạch quy hoạch việc sử dụng đất xây dựng nhà xưởng - Trong trình cải tổ xếp lại doanh nghiệp nhà nước chỉnh trang thị có số nhà xưởng, trụ sở làm việc doanh nghiệp quan nhà nước cần bán Đây nguồn cung ứng quan trọng cho thị trường bất động sản 1.4.7.2 Nhà đầu tư: Bao gồm nhà đâu tư vào ngành kinh doanh bất động sản vào ngành kinh tế khác - Đối với nhà đầu tư vào nhành kinh tế khác vai trò họ thị trường chủ yếu người mua Họ tạo nên cầu thị trường bất động sản đặc biệt thị trường nhà xưởng công nghiệp thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế… - Đối với nhà đâu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò họ đặc biệt quan trọng thị trường bất động sản, hoạt động họ làm cho thị trường bất động sản trở nên SVTH: Phùng Tấn Tài Page 10 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh mức thấp nợ xâu phát sinh Tốc độ tăng trưởng dư nợ năm 2008 so với năm 2007 161% với tỷ lệ nợ xấu ngày thấp chất lượng tín dụng ngày tốt 3.2 Ứng dụng phương pháp so sánh để thẩm định bất động sản số 67/11 Nguyễn Thái Sơn; phường 04; quận Gị Vấp; TP.Hồ Chí Minh 3.2.1 Giới thiệu tài sản thẩm định • Đặc điểm pháp lý tài sản: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 6048/2007/UB.GCN UBND Quận Gò Vấp, TP.HCM cấp ngày 10/12/2007 - Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất chi cục thuế Quận Gò Vấp( Cục thuế TP.HCM) duyệt ngày 11/12/2007 - Thông báo nộp tiền sử dụng đất Chi cục thuế Quận Gò Vấp( Cục thuế TP.HCM) duyệt ngày 11/12/2007 • STT Đặc điểm kỹ thuật: Hạng mục Diện tích chủ quyền ( m2 ) Phù hợp quy hoạch Không phù hợp quy hoạch Tổng cộng ( m2) Đất 23,6 23,6 Sàn xây dựng 64,6 64,6 • Kết cấu cơng trình: - Tài sản xây dựng vào năm 2007 - Số tầng:1 + lầu + 1lửng • Các đặc điểm khác: - Vị trí: Tài sản thẩm định nằm số 67/11 Nguyễn Thái Sơn, phường 4, quận Gò Vấp Nằm mặt tiền đường Nguyễn Thái Sơn, đường trải nhựa, rộng 30m - Môi trường sống - kinh doanh: SVTH: Phùng Tấn Tài Page 43 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh Môi trường sống tốt, gần công viên, hệ thống ngân hàng, bệnh viện 175, nằm trung tâm quận Gò Vấp nên tiện lợi cho nhu cầu sinh hoạt ngày, nằm khu vực sầm uất, thuận tiện cho việc kinh doanh • Mục đích thẩm định giá: chấp cho vay • Cơ sở giá trị thẩm định giá: Căn vào mục đích thẩm định cho vay đặc điểm tài sản nhà ,người viết chọn giá trị thị trường làm sở thẩm định • Các nguyên tắc: - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp 3.2.2 Giới thiệu bất động sản so sánh: - Bất động sản so sánh 1: ( Anh Ngọc Hùng : 01239619545 ) Vị Trí Nguồn Đặc điểm Giá Nhận xét 6,8 tỷ Cùng nằm mặt đồng tiền đường Nguyễn thông tin 259 Thông tin - Nhà trệt, lầu, vừa sửa lại từ năm 2008 để bán, Nguyễn từ NHNo & trang trí nội thất cao cấp Thái Sơn, PTNT chi - Cách BĐS thẩm định 1000m phường nhánh miền - Diện tích sàn xây dựng: 03, quận Đơng 295,6m2 Gị Vấp - Diện tích khn viên 96,4m2 - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 4113/2008/UB.GCN UBND Quận Gò Vấp, TP.HCM cấp ngày 06/06/2008 Thái Sơn nên có nhiều điểm tương đồng, nhiên sở hạ tầng tốt so với tài sản thẩm định - Bất động sản so sánh 2: ( Anh Ánh : 0984554543 ) SVTH: Phùng Tấn Tài Page 44 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh Vị Trí Nguồn Đặc điểm Giá Nhận xét 2tỷ Nằm hẻm, cách mặt tiền đường Nguyễn Thái Sơn 15m, có diện tích nhỏ tương đồng với BĐS thẩm định, nhiên sở hạ tầng vị trí BĐS thẩm định thông tin 49/5 Treo biển - Nhà nát Nguyễn nhà bán từ - Cách BĐS thẩm định 200m Thái Sơn, cuối năm - Diện tích sàn xây dựng 50,4m2 phường 2008, giao - Diện tích khn viên 54,4m2 04, Quận dịch thành - Giấy chứng nhận quyền sở hữu Gò Vấp công vào nhà quyền sử dụng đất số 4759/2009/UB.GCN UBND ngày Quận Gò Vấp, TP.HCM cấp ngày 13/03/2009 13/03/2009 đồng - Bất động sản so sánh ( Chị Hằng : 0903643468 ) Vị Trí Nguồn Đặc điểm Giá Nhận xét thông tin 240/15 Sàn Nguyễn dịch Thái Sơn, động phường 04, giao - Nhà trệt, lầu, xây dựng từ đầu năm 2008, kiểu bất dáng đại, trang trí nội thất sản cao cấp ACBR quận Gò Vấp 3.85 tỷ Nằm hẻm, đồng cách mặt tiền (bao đường Nguyễn - Cách BĐS thẩm định giấy tờ) Thái Sơn 20m, 200m(nằm hẻm đối diện với sở hạ tầng tốt, BĐS so sánh 2) vị trí thuận - Diện tích sàn xây dựng: 220m tiện BĐS - Diện tích khn viên 72m thẩm định - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hợp lệ 3.2.3 Ước tính GT quyền sử dụng đất tài sản so sánh - Tài sản so sánh 1: + DTKV: 96,4m2 SVTH: Phùng Tấn Tài Page 45 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh + DTXD: 295,6m2 + ĐGXD: 2,3tr đồng /m2 ĐGXD dựa bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà để tính lệ phí trước bạ địa bàn tpHCM ban hành kèm theo định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/2/2008 UBNDTP + (Dựa vào thực tế khảo sát trạng tài sản, vào thông tư 13/LB-TT 18/8/1994 liên xây dựng tài vật giá phủ việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại tài sản) Kết cấu Mơ tả trạng TLCLCL TLGT kết cấu TLCLCL kết cấu kết so với tổng giá so với tổng giá trị cấu trị ngơi nhà(%) cơng trình Móng BTCT cịn tốt,chịu lực tốt 97% 10 9,7 Tường Tường gạch, sơn nước, lớp sơn 95% 16 15,2 Nền,sàn Nền lát gạch ceramic,chưa phai màu 95% 15 14,25 Mái BTCT,còn sử dụng tốt 93% 11 10,23 52 49,38 Tổng cộng Tỷ lệ chất lượng lại 94,9% + Giá trị sử dụng lại = 295,6 x 2.300.000 x 94,9% = 645triệu đồng + Giá trị quyền sử dụng đất = 6,8 x 109 – 645 x 106 = 6,155 tỷ đồng + Đơn giá quyền sử dụng đất = 6,155 x 109 / 96,4 = 63,8 triệu đồng /m2 - Tài sản so sánh 2: + DTKV: 50,4m2 + DTXD: 50,4m2 SVTH: Phùng Tấn Tài Page 46 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh + ĐGXD: VNĐ/m2 ( Do nhà nát không sử dụng lại ) + Giá trị sử dụng lại = đồng + Giá trị quyền sử dụng đất = tỷ đồng + Đơn giá quyền sử dụng đất = x 109 / 50,4 = 39,68 triệu đồng /m2 - Tài sản so sánh 3: + DTKV: 72m2 + DTXD: 220m2 + ĐGXD: 2,15tr VNĐ/m2 Kết cấu Mơ tả trạng TLCLCL TLGT kết kết cấu so với tổng cấu giá trị ngơi nhà(%) Móng BTCT cịn tốt,chịu lực tốt 97% 10 9,7 Tường Tường gạch, sơn nước, lớp sơn 97% 16 15,52 Nền,sàn Nền lát gạch ceramic, chưa phai màu 98% 15 14,7 Mái Ngói, cịn sử dụng tốt 90% 11 9,9 52 49,82 Tổng cộng Tỷ lệ chất lượng lại TLCLCL kết cấu so với tổng giá trị cơng trình(%) 95,8% + Giá trị sử dụng lại = 220 x 2.150.000 x 95,8% = 453triệu đồng + Giá trị quyền sử dụng đất = 3,85 x 109 – 453 x 106 = 3,397 tỷ đồng + Đơn giá quyền sử dụng đất = 3,397 x 109 / 72 = 47,2 triệu đồng /m2 Các tiêu chí dùng so sánh: Tiêu chí Bất động sản Bất động sản so Bất động sản so Bất động sản so SVTH: Phùng Tấn Tài Page 47 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh cần thẩm định Vị trí sánh sánh sánh mặt Mặt tiền đường Mặt tiền đường Nằm hẻm, Nằm hẻm, Nguyễn Thái Nguyễn Thái cách Sơn, chiều rộng Sơn, chiều rộng đường mặt tiền 4.56m mặt tiền 4m mặt tiền cách mặt Nguyễn đường Thái Sơn 15m, Thái chiều rộng 3,6m tiền Nguyễn Sơn 20- 25m, chiều rộng 4m Địa điểm Tình Gần bệnh viện Cạnh bên bệnh Nằm khu 175, xung quanh viện 175 , xung vực đông dân cư, nhiên vị có nhiều ngân quanh có nhiều trí lơ đất khơng hàng, khu vực ngân hàng, khu thích hợp kinh đông dân cư vực đông dân cư doanh Nằm khu vực đơng dân cư, nhiên vị trí lơ đất khơng thích hợp kinh doanh trạng Có sổ hồng Có sổ hồng Có sổ hồng Có sổ hồng pháp lý giấy tờ pháp giấy tờ pháp giấy tờ pháp giấy tờ pháp bất động sản lý đầy đủ lý đầy đủ Quy hoạch Quy hoạch đường hẻm bên cạnh nhà làm mặt tiền bị cắt góc bên Quy hoạch mở Khơng Các trình lý đầy đủ lý đầy đủ nằm Không nằm rộng lộ giới sâu diện quy diện bị quy 6,1m phần sân hoạch hoạch trước nhà công BĐS thiết BĐS thiết BĐS thiết Nhà nát xây kế đẹp, sở vật kế đẹp, sở vật kế đẹp, sở vật dựng đất chất tốt chất cao cấp chất cao cấp Điều kiện Khả Khả Khả Khả tính chất giao chuyển nhượng chuyển nhượng chuyển nhượng chuyển nhượng dịch thị bình thường bình thường bình thường bình thường trường Đơn giá/m2 63,8 triệu 36,76 triệu 47,2 triệu 3.2.3 Thẩm định giá tài sản: 3.2.3.1 Kết ngân hàng Dựa việc xem xét giá thị trường bất động sản nằm khu vực đường Nguyễn Thái Sơn, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp cho thấy bất SVTH: Phùng Tấn Tài Page 48 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh động sản cần thẩm định bất động sản so sánh có sở hạ tầng lợi kinh doanh tương đồng, nhiên chiều dài BĐS chấp ngắn Áp dụng hệ số điều chỉnh ngân hàng, cán tín dụng đề nghị đơn giá đất mặt tiền đường Nguyễn Thái Sơn 50.000.000 đ/m2 Đơn giá đất bất động sản địa số 67/11 Nguyễn Thái Sơn; phường 04; quận Gị Vấp; TP.Hồ Chí Minh 50.000.000 x 60% (hệ số an tồn BĐS có diện tích nhỏ ) = 30.000.000 đ/m2 Giá trị quyền sử dụng đất : 23,6 x 30.000.000đ = 708.000.000 đồng Giá trị cơng trình đất : 64,6 x 1.990.000đ = 129.000.000 đồng Tổng giá trị tài sản chấp : 708.000.000đ + 129.000.000đ = 837.000.000 đồng 3.2.3.2 Kết người viết đề tài tiến hành điều chỉnh:  • Về giá trị quyền sử dụng đất: Phân tích thơng tin thu thập - Về điều kiện toán, tài sản mà điều kiện tốn phải trả có giá thấp so với tài sản chia làm lần tốn 5%, BĐS thẩm định có điều kiện toán trả Tỷ lệ điều chỉnh : (100% - 105% ) / 105% = - 4,76% - Giá đất mặt tiền cao mặt hẻm 10m 20%, giá đất mặt hẻm 10m mặt hẻm 5m 7%, điều cho thấy: mặt tiền có tỷ lệ 100%; hẻm 10m 80%, hẻm 5m 73% Tài sản thẩm định mặt tiền Tỷ lệ điều chỉnh cho tài sản sau: BĐS so sánh mặt hẻm 5m: (100% - 73%) / 73% = + 37% BĐS so sánh mặt hẻm 10m: (100% - 80%) / 80% = +25% - Giá đất khu vực có sở hạ tầng tốt cao khu vực có sở hạn tầng 25% BĐS thẩm định nằm khu vực có sở hạ tầng tốt Tỷ lệ điều chỉnh : ( 100% - 85% ) / 85% = + 17,6% - Giá đất BĐS có diện tích từ 60 – 100m có giá cao BĐS có diện tích nhỏ 60m2 13% cao BĐS có diện tích nhỏ 30m 250% BĐS thẩm định có diện tích 23,6m2 Tỷ lệ điều chỉnh là: SVTH: Phùng Tấn Tài Page 49 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh BĐS so sánh có diện tích 50,4m2 : (100% - 112%) / 112% = - 10,7% BĐS so sánh có diện tích 60m2 : (100% - 125%) /125% = - 20% - Giá đất BĐS có cơng trình đất phù hợp tác động cơng trình đất tốt có giá cao BĐS mà tác động cơng trình đất 10% BĐS thẩm định có cơng trình đất phù hợp Tỷ lệ điều chỉnh BĐS so sánh: BĐS có cơng trình đất đẹp : (100% - 105%) / 105% = - 4,76% BĐS có nhà nát nên làm giảm giá trị BĐS : (100% - 90%) / 90% = + 11,1% • Bảng so sánh điều chỉnh số liệu Từ thông tin nêu thực việc điều chỉnh giá đất đất so sánh: TT Yếu tố so sánh BĐS thẩm định A Giá bán Chưa biết 6,8 tỷ đồng tỷ đồng 3,85 tỷ đồng B Tổng diện tích 23,6m2 96,4 m2 50,4 m2 72 m2 C Đơn giá bán/m2 Chưa biết 63,8 triệu đ 36,6triệu đ 47,2triệu đ Trả Thanh toán D 2lần Thanh toán Trả 2lần 105% Tỷ lệ 100% 105% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% - 4,76% Mức điều chỉnh -3,037triệu -1,742 triệu 60,763 triệu 34,858 triệu 47,2 triệu Giá sau điều chỉnh Tình trạng pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Mức điều chỉnh 0 Giá sau điều chỉnh D3 BĐS so sánh tố so sánh toán D2 BĐS so sánh Điều chỉnh theo yếu Điều kiện D1 BĐS so sánh Sổ hồng 100% Sổ hồng 60,763 triệu 34,858 triệu 47,2 triệu Vị trí(Lợi kinh doanh) Mặt tiền Mặt tiền Hẻm 5m Hẻm 10m Tỷ lệ 100% 100% 73% 80% Tỷ lệ điều chỉnh 0 +37% +25% Mức điều chỉnh 0 +11,417 triệu +11,8 triệu Cơ sở hạ tầng Tốt Tốt Chưa cao Tốt SVTH: Phùng Tấn Tài Page 50 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh 85% +17,6% 100% 0 +6,135 triệu Sự cân đối diện tích 23,6m2 96,4 m2 50,4 m2 72 m2 Tỷ lệ 100% 125% 112% 125% Tỷ lệ điều chỉnh - 20% - 10,7% - 20% Mức điều chỉnh -12,153 triệu -3,73 triệu -9,44 triệu Tác động của công trình Tốt Rất tốt Kém Rất tốt Tỷ lệ 100% 105% 90% 105% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% + 11,1% - 4,76% Mức điều chỉnh -2,89 triệu +3,87 triệu -2,247 triệu 45,72 triệu 52,55 triệu 47,313 triệu Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (triệu đồng) 18,08 15,95 0.013 Số điều chỉnh gộp (triệu đồng) 18,08 6,04 23,487 D4 D5 Tỷ lệ 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh đất D6 Mức giá dẫn/m2 E Thống mức giá dẫn G BĐS so sánh có số lần điều chỉnh (3), số điều chỉnh bất động sản 18,08 triệu đồng điều chỉnh gộp 18,08 triệu đồng BĐS so sánh có điều chỉnh 0.013 triệu đồng điều chỉnh gộp 23,487 triệu đồng, BĐS so sánh có mức độ điều chỉnh thấp BĐS so sánh nên thẩm định viên chọn BĐS so sánh làm mức giá dẫn cho tài sản thẩm định Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định 45,72 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất BĐS thẩm định : 45,72 x 106 x 23,6 = 1.078,992x106 đồng • Về giá trị cơng trình đất: Kết cấu Mơ tả trạng Móng BTCT tốt,chịu lực tốt SVTH: Phùng Tấn Tài TLCLCL TLGT kết kết cấu so với tổng cấu giá trị ngơi nhà(%) 85% 10 TLCLCL kết cấu so với tổng giá trị cơng trình(%) 8,5 Page 51 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh Tường Tường gạch, sơn nước, bị nứt 80% 16 12,8 Nền,sàn Nền lát gạch ceramic, chưa phai màu 90% 15 13,5 Mái Ngói, cịn sử dụng tốt 80% 11 8,8 52 43,6 Tổng cộng Tỷ lệ chất lượng lại 83,85% Giá trị cơng trình đất = 64,6 x 2.100.000 x 83,85% = 113.750.910 đồng Tổng giá trị tài sản chấp = 1.078.992.000 đồng + 113.750.910 đồng = = 1.192.742.910 đồng Làm tròn : 1.193.000.000 đồng ( Một tỷ trăm chín mươi ba triệu đồng chẵn ) Vậy theo giá trị thị trường thời điểm thẩm định giá, giá trị ước tính bất động sản cần thẩm định 1.193.000.000 đồng ( Một tỷ trăm chín mươi ba triệu đồng chẵn ) Sự chênh lệch việc thẩm định giá dùng phương pháp so sánh NHNo & PTNT chi nhánh miền Đông với thẩm định thực tế Giá trị bất động sản số 67/11 Nguyễn Thái Sơn; phường 04; quận Gị Vấp; TP.Hồ Chí Minh: - Theo cách tính giá ngân hàng : 837.000.000 đồng - Theo cách tính giá người viết đề tài : 1.193.000.000 đồng Sở dĩ có chênh lệch giá ngân hàng thẩm định thấp giá người viết thẩm định số nguyên nhân sau: - Yêu cầu công tác thẩm định ngân hàng đưa cách nhanh chóng giá trị tương đối BĐS nhằm phục vụ công tác cho vay cách hiệu nhanh chóng (bình qn cán tín dụng thẩm định khoảng 3-4 nhà/ngày thời gian hoàn tất kết thẩm định ngày) SVTH: Phùng Tấn Tài Page 52 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh - Khi tiến hành thẩm định giá, cán tín dụng tiến hành điều chỉnh nhiên có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá bỏ qua nên kết thẩm định giá chưa sát với thị trường - Việc xác định giá trị tài sản đảm bảo thấp nhằm giảm thiểu rủi ro ngân hàng định phê duyệt nhu cầu người vay • Ưu điểm việc thẩm định giá phương pháp so sánh NHNo & PTNT chi nhánh miền Đông: - Việc xác định tài sản so sánh tương đối thuận lợi tài sản so sánh tài sản thẩm định tương đối gần có nhiều điểm tương đồng nên khả so sánh cho kết qur gần với giá thị trường - Do việc thẩm định kết nhanh chóng thời gian hồn tất kết thẩm định ngày nên tốn nhân chi phí - Trình tự thẩm định tiến hành nhanh có sẵn mẫu tờ trình báo cáo - Cán tín dụng đồng thời cán thẩm định giá ngân hàng người có trình độ đào tạo quy • Tuy nhiên việc thẩm định bất động sản chấp phương pháp so sánh NHNo & PTNT số điểm hạn chế: - Kết thẩm định BĐS thông thường cán tín dụng lấy nguồn thơng tin báo, Internet thực tế, nhiên giá BĐS so sánh giá người bán đưa chưa phải giá giao dịch thị trường - Khi tiến hành thẩm định giá, cán tín dụng tiến hành điều chỉnh nhiên có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá bỏ qua nên kết thẩm định giá chưa sát với thị trường - Đơi có tài sản khu vực mà giao dịch mua bán liệu thị trường khó thu thập SVTH: Phùng Tấn Tài Page 53 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh *** Kết luận chương : Trên điểm áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh miền Đông Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh miền Đông dựa lý thuyết có Việt Nam giới để từ rút cho cách tính tốn hợp lý để xác minh giá trị BĐS thẩm định gần với giá trị thực tế cảu BĐS Cách áp dụng phương pháp so sánh Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thơn chi nhánh miền Đơng có nhiều ưu điểm cần phát huy bên cạnh đo số vướng mắc, cở sở thấy vướng mắc để từ đưa giải pháp kiến nghị nhằm giảm thiểu phần hạn chế áp dụng phương pháp so sánh Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh miền Đơng • Nhận xét: - Các bất động sản so sánh bất động sản thẩm định tìm kiếm qua Internet báo chí nên độ xác chưa cao - Kết thẩm định giá ngân hàng xác định giá trị tài sản phục vụ cho mục đích chấp - Kết thẩm định ngân hàng mang tính chất tham khảo cho chấp vay vốn, khơng dùng cho mục đích mua bán - Kết thẩm định có giá trị thời gian định kể từ ngày thẩm định - Việc xác định giá trị bất động sản mang tính chủ quan giá SVTH: Phùng Tấn Tài Page 54 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh • Kiến nghị: - Đối với Nhà Nước: + Nhà Nước cần hoàn thiện hệ thống luật pháp đất đai, kinh doanh bất động sản tạo co sở pháp lý cho ngành nghề kinh doanh phát triển vững Thẩm định giá ngành nghề mẻ nên việc đặt hệ thống luật pháp hoàn chỉnh, hợp lý điều cần thiết Việc đặt sách hợp lý cho thị trường bất động sản đồng thời phát triển việc mở sàn giao dịch bất động sản yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy ngành thẩm định giá phát triển cách lành mạnh + Nhà Nước yêu cầu ngân hàng xây dựng chế cụ thể chung để xác định giá trị việc dử dụng bất động sản cho mục đích chấp, bảo lãnh vay vốn theo giá chuyển nhượng thực tế địa phương cho vay + Nhà Nước cần xây dựng kênh thông tin bất động sản giao dịch, mua bán cho thị trường Điều tạo điều kiện cho ngân hàng tìm kiếm bất đọng sản so sánh để ước tính giá trị bất động sản cho mục đích chấp với độ tin cậy xác cao - Đối với Ngân hàng: + NHNo & PTNT chi nhánh miền Đơng có hệ thống văn pháp luật văn hướng dẫn thực việc thẩm định giá đủ thường xuyên cập nhất, bên cạnh ngân hàng cịn thường xun tổ chức buổi tập huấn cho cán nhân viên ngân hàng hệ thống luật pháp Tuy nhiên, phương pháp so sánh phương pháp đòi hỏi xác thơng tin, cần phải có hệ thống kiểm tra, kiểm sốt để đảm bảo trung thực xác thơng tin + Bên cạnh đó, ngân hàng cần mở rộng việc thành lập,kết hợp với đội ngũ cộng tác viên để giúp tìm kiếm thơng tin thị trường nhiều độ xác cao + Kết thẩm định phụ thuộc nhiều vào ý thức chủ quan cán thẩm định, việc nâng cao chất lượng đào tạo nâng cao tay nghề cho nhân viên cần thiết Cho nên Nhà Nước cần thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ trình độ chun mơn cho cán nhân viên ngân hàng - Cán nhân viên ngân hàng cần thường xuyên tự rèn luyện đạo đức tay nghề SVTH: Phùng Tấn Tài Page 55 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh SVTH: Phùng Tấn Tài Page 56 GVHD: Nguyễn Ngọc Vinh Phần tổng kết Đề tài với kết cấu ba chương nêu lên khác biệt cách áp dụng phương pháp so sánh Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Miền Đông thực tế công tác thẩm định bất động sản cho mục đích chấp Ở Chương 1, đề tài nêu số sở lý luận có liên quan đến tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản khái quát sơ lược đến hoạt động thẩm định giá bất động sản…, ngồi phần cịn đề cập đến số khái niệm cầm cố, chấp… Đến Chương 2, người viết giới thiệu nét ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn Việt Nam, ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thơn chi nhánh Miền Đơng, phịng ban sản phẩm dịch vụ mà ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn cung cấp Cuối Chương 3, người viết sâu quy trình thẩm định điểm bật hoạt động cho vay ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Miền Đông Nhưng vấn đề chủ yếu chương việc nêu lên điểm khác biệt công tác thẩm định bất động sản ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn chi nhánh miền Đông với việc thẩm định thực tế, đồng thời nêu lên ưu, khuyết điểm áp dụng phương pháp so sánh công tac thẩm định giá Cuối chương, người viết đưa số nhân xét kiến nghị nhằm phần khắc phục hoàn thiện áp dụng phương pháp so sánh ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thơn, giúp cho việc ước tính giá trị bất động sản ngân hàng xác thỏa mãn yêu cầu khách hàng đến vay ngân hàng Qua trình nghiên cứu thực tập ngân hàng để làm đề tài, người viết học tập thêm nhiều kinh nghiêm kiến thức : người viết hiểu them phương pháp so sánh thông qua nghiên cứu với thực tế; kinh nghiệm: người viết có thêm kỹ giao tiếp với khách hàng, kỹ tìm kiếm thông tin bất động sản so sánh kỹ khác, kiến thức vơ giá góp phần làm hành trang cho người viết vào đời cho nghiệp sau SVTH: Phùng Tấn Tài Page 57 ... THÔN- CHI NHÁNH MIỀN ĐÔNG CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH KHI THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ARGIBANK CHI NHÁNH MIỀN ĐƠNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN,NHỮNG... hữu” bất động sản, yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét thẩm định giá bất động sản. Thơng thường chi phí định giá trị bất động sản Tuy nhiên chi phí tạo nên giá trị bất động sản. .. kết hoạt động kinh doanh năm 2008, phương hướng, mục tiêu nhiệm vụ 2009) CHƯƠNG THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH KHI THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ARGIBANK CHI NHÁNH MIỀN ĐÔNG SVTH: