Tiểu Luận - Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài : Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể ? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI “ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ CỦA MỘT BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ? VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓ” Các khái niệm -Giá trị -Bất động sản -Thẩm định giá bất động sản -Giá bất động sản Phần 1: Cơ sở lý luận 1.Khái niệm 2.Phương pháp so sánh trực tiếp 3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 2.Phương pháp so sánh trực tiếp 2.1 Thực chất phương pháp so sánh thẩm định giá 2.2 Cơ sở khoa học 2.3 Nguyên tắc ứng dụng 2.4 Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực tiếp 2.5 Các bước tiến hành 2.1 Thực chất phương pháp so sánh thẩm định giá + thẩm định sở TS tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá thị trường TS 2.2 Cơ sở khoa học + dựa giá trị lý thuyết giá trị thị trường BĐS mục tiêu có liên hệ với BĐS tương tự mua bán thị trường Cho giá trị thị trường TS cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị TS tương tự giao dịch thị trường + phương pháp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động hữu, thiếu vắng, số đặc tính có giá TS so sánh 2.3 Nguyên tắc ứng dụng + NT thay thế: nhà đầu tư không trả giá cho TS nhiều số tiền mua TS tương tự có hữu ích + NT đóng góp: q trình điều chỉnh để ước tính giá trị TS phải dựa sở tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị TS 2.4 Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực tiếp + Ưu: gặp khó khăn kĩ thuật, sở đánh giá thị trường phương pháp khác +Nhược: Cần phải có giao dịch tương tự khu vực, thẩm định viên cần có kinh nghiệm kiến thức thị trường 2.5 Các bước tiến hành B1: nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh TS tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua bán thị trường B2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ TS loại tương tự so sánh với TS cần thẩm định giá giao dịch thành công mụa, bán thị trường vào thời điểm cần gần thẩm định giá B3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn B4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt TS so sánh TS cần thẩm định giá, thực điều chỉnh giá TS so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với TS cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho TS so sánh B5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 3.1Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản 3 Các yếu tố chung bên 3.2Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS Company Logo www.themegallery.com 3.1Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản yếu tố tự nhiên -Vị trí BĐS -Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất -Địa hình BĐS toạ lạc -Hình thức (kiến trúc) bên BĐS -Đặc điểm mặt đất lịng đất -Tình trạng mơi trường -Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên Kinh tế Thị trường -Khả mang lại thu nhập từ BĐS -Những tiện nghi gắn liền với BĐS - * Tính hữu dụng BĐS * Nhu cầu loại BĐS thị trường Vị trí -Căn nhà bà Tống Thị Huyền địa số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành, nằm trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với đường trục như: Giảng Võ, Tơn Đức Thắng đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà Nội -Ngoài tiếp giáp với trường Đại học lớn Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa Đặc điểm kĩ thuật • Nhà bà Tống Thị Huyền xây dựng vào năm 2007 với diện tích đất sổ đỏ: 45m2, DTXD 135m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m • Nhà xây tầng bao gồm phòng ngủ phòng vệ sinh, phòng khách bếp • Năm 2011 gia đình bà có cơi nới xây thêm phòng vệ sinh tầng tum để có khoảng khơng gian bên nhà phơi quần áo tập thể dục • Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, tường chưa có vết rạn nứt Nhìn chung bên lẫn bên ngồi ngơi nhà trơng kiên cố, vững Đặc điểm pháp lí • Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà • + Tờ khai nộp thuế sử dụng đất • + Bản đồ trạng, vị trí mảnh đất • + Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS • + Có giấy phép xây dựng nhà UBND Quận Đống Đa cấp Định giá Cơ sở thẩm định Giá trị thị trường Thời điểm thẩm định: tháng năm 2015 Mục đích thẩm định giá: Làm sở để xác định giá bán Bất động sản chứng • Căn nhà 138 ngõ 318 đường Đê La Thành • Diện tích đất: 44m2, DTXD 88m2, nhà tầng, chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2,5m • Nhà bao gồm: phịng ngủ, phịng vệ sinh, phòng khách, bếp, bán tháng năm 2014, giá bán 1,5 tỷ Bất động sản chứng • Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa Láng • Diện tích đất 45m2, diện tích sử dụng 135m2, nhà tầng bao gồm: phòng ngủ, phòng vệ sinh, bếp phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng 3,5m Tháng năm 2014 bán với giá 1,85 tỷ Bất động sản chứng • Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam • Diện tích 40m2, nhà tầng bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, phịng khách, bếp • Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng năm 2014 với giá 1,7 tỷ