Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá + thẩm định trên cơ sở của các TS tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường t
Trang 1ĐỀ TÀI
“ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ CỦA MỘT BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ?
VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓ”
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 2-Giá trị
-Giá cả bất động sản
1 Các khái niệm cơ bản
Trang 4Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá
Trang 52.1 Thực chất của phương pháp so sánh trong
thẩm định giá
+ thẩm định trên cơ sở của các TS tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cần thẩm định giá
để ước tính và xác định giá thị trường của các TS
2.2 Cơ sở khoa học
+ dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của BĐS mục tiêu
có liên hệ với BĐS tương tự đã mua bán trên thị trường Cho rằng giá trị thị trường của TS cần thẩm định giá có mối quan
hệ mật thiết với giá trị của các TS tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường
2.1 Thực chất của phương pháp so sánh trong
thẩm định giá
+ thẩm định trên cơ sở của các TS tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cần thẩm định giá
để ước tính và xác định giá thị trường của các TS
2.2 Cơ sở khoa học
+ dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của BĐS mục tiêu
có liên hệ với BĐS tương tự đã mua bán trên thị trường Cho rằng giá trị thị trường của TS cần thẩm định giá có mối quan
hệ mật thiết với giá trị của các TS tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường
Trang 6+ vậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo
lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một
số đặc tính có trong giá cả của các TS có thể so sánh được
2.3 Nguyên tắc ứng dụng
+ NT thay thế: nhà đầu tư không trả giá cho một TS nhiều hơn
số tiền mua một TS tương tự có cùng sự hữu ích
+ NT đóng góp: trong quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị
TS phải dựa trên cơ sở sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hình thành nên giá trị TS
2.4 Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực
tiếp
+ Ưu: ít gặp khó khăn về kĩ thuật, là cơ sở đánh giá của thị
trường và của phương pháp khác
+Nhược: Cần phải có giao dịch tương tự ở cùng khu vực, thẩm định viên cần có kinh nghiệm về kiến thức thị trường
+ vậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo
lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một
số đặc tính có trong giá cả của các TS có thể so sánh được
2.3 Nguyên tắc ứng dụng
+ NT thay thế: nhà đầu tư không trả giá cho một TS nhiều hơn
số tiền mua một TS tương tự có cùng sự hữu ích
+ NT đóng góp: trong quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị
TS phải dựa trên cơ sở sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hình thành nên giá trị TS
2.4 Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực
tiếp
+ Ưu: ít gặp khó khăn về kĩ thuật, là cơ sở đánh giá của thị
trường và của phương pháp khác
+Nhược: Cần phải có giao dịch tương tự ở cùng khu vực, thẩm định viên cần có kinh nghiệm về kiến thức thị trường
Trang 72.5 Các bước tiến hành
B1: nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch,
giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của
những TS tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trường
B2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh
từ các TS cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh với TS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mụa, bán trên thị trường vào thời điểm cần hoặc gần thẩm định giá
2.5 Các bước tiến hành
B1: nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của
những TS tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trường
B2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh
từ các TS cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh với TS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mụa, bán trên thị trường vào thời điểm cần hoặc gần thẩm định giá
Trang 8B3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng phân tích,
so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
B4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt giữa các TS so sánh
và TS cần thẩm định giá, thực hiện điều chỉnh giá của các TS
so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với TS cần
thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi TS so sánh
B5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
B3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng phân tích,
so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
B4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt giữa các TS so sánh
và TS cần thẩm định giá, thực hiện điều chỉnh giá của các TS
so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với TS cần
thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi TS so sánh
B5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
Trang 9động sản
Trang 103.1Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản
-Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS -Những tiện nghi gắn liền với BĐS
* Tính hữu dụng của BĐS.
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
* Tính hữu dụng của BĐS.
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
Trang 11Vận dụng
Vận Dụng Phương Pháp
So Sánh Để Định Giá Một Bất Động Sản Cụ Thể.
Vận Dụng Phương Pháp
So Sánh Để Định Giá Một Bất Động Sản Cụ Thể.
Trang 121 Mô tả bất động sản
2 Định giá
Nội dung phần vận dụng
Trang 14Vị trí
- Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành, nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những đường trục chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà Nội.
-Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
- Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành, nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những đường trục chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà Nội.
-Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
Trang 15• Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc.
• Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng vào năm 2007 với diện tích đất trong sổ đỏ: 45m2, DTXD 135m2, chiều rộng
• Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc.
Trang 16• + Không có tranh chấp liên quan đến BĐS
• + Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp.
• Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
• + Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
• + Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
• + Không có tranh chấp liên quan đến BĐS
• + Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp.
Trang 17Định giá
Cơ sở thẩm định
Giá trị thị trường
Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015
Mục đích thẩm định giá: Làm
cơ sở để xác định giá bán
Trang 19• Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ
1194 đường Chùa Láng
• Diện tích đất 45m2, diện tích
sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm: 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng
3,5m Tháng 4 năm 2014 bán với giá 1,85 tỷ
• Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ
1194 đường Chùa Láng
• Diện tích đất 45m2, diện tích
sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm: 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng
3,5m Tháng 4 năm 2014 bán với giá 1,85 tỷ
Bất động sản chứng cứ 2
Trang 20• Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
• Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp
• Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm 2014 với giá 1,7 tỷ.
• Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
• Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp
• Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm 2014 với giá 1,7 tỷ.
Trang 21Từ những thông tin về BĐS mục tiêu và 3 BĐS chứng
Trang 22• Đươc biết: mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi phòng ngủ là 12 triệu
và đơn giá xây dựng cho 1m2 bất động sản này
là 2.5/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu ( giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2011) Tỷ
lệ khấu hao nhà hàng năm cơi như không đáng
kể Mức điều chính theo thời gian bán được
tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế.
• Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và
chiều ngang của ngõ được tính theo phương
pháp ước lượng giá trị để cho điểm Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng.
• Đươc biết: mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi phòng ngủ là 12 triệu
và đơn giá xây dựng cho 1m2 bất động sản này
là 2.5/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu ( giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2011) Tỷ
lệ khấu hao nhà hàng năm cơi như không đáng
kể Mức điều chính theo thời gian bán được
tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế.
• Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và
chiều ngang của ngõ được tính theo phương
pháp ước lượng giá trị để cho điểm Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng.
Trang 23Tiến hành điều chỉnh những thông tin thu thập từ BĐS chứng cứ
Bán trên thị trường
Bán trên thị trường
Trang 244 Thời gian bán 4tháng trước 6 tháng trước 2 tháng trước
Mức điều chỉnh( theo tỷ
lệ lạm phát trong năm) (trđ)
35 điểm -20 điểm -200 triệu
30 điểm -15 điểm -150 triệu
Trang 26Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản chứng cứ, tiến hàng tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của
các so sánh Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là:
(36.9 x 3)+ ( 39.43 x 2) + ( 44.7 x 1) = 234.26 trđ Giá đơn vị của BĐS mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia ho tổng trọng số của các so sánh:
234.26/6 = 39( trđ/m2) Giá trị của BĐS mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của BBĐS
mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của BĐS đó.
39tr/m2 x 45m2 = 1755 trđ
Kết luận:
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồn thời xử lí, phân tích số liệu của những BĐS tương dồng với BĐS mục tiêu Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá BĐS Kết quả giá trị thị trường của căn hộ số 17 ngách 8/100/318 Đê
La Thành của bà Tống Thị Huyền là: 1.755.000 đồng ( một tỷ bảy
trăm năm mươi lăm nghìn đồng).
Trang 27Người thẩm định giá không chịu trách nhiệm những thông tin về pháp lí, kinh tế, kĩ thuật chủ nhà cung cấp khi có sự cố xảy ra liên quan tới thông tin đó.
Các thông tin thu thập được chủ yếu do hỏi giá của những người bán BĐS, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn.
Phương pháp chưa tính đến khấu hao nhà mà
bà Huyền đã sử dụng Do căn nhà xâu cách đây 8 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lí của nó.
Người thẩm định giá không chịu trách nhiệm những thông tin về pháp lí, kinh tế, kĩ thuật chủ nhà cung cấp khi có sự cố xảy ra liên quan tới thông tin đó.
Các thông tin thu thập được chủ yếu do hỏi giá của những người bán BĐS, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn.
Phương pháp chưa tính đến khấu hao nhà mà
bà Huyền đã sử dụng Do căn nhà xâu cách đây 8 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lí của nó.
Hạn chế của kết quả thẩm định giá
Hạn chế của kết quả thẩm định giá